التملك العقاري: (5) سنوات التقادم القصير المكسب

التملك العقاري بالتقادم القصير

في هذا البحث المستفيض نتعرف علي التملك العقاري بخمس سنوات وهو ما يعرف قانونا بالتقادم القصير المكسب وقد تناولنا في ايجاز بمقال سابق ضوابط التقادم القصير المكسب لملكية العقارات والحقوق العينية ولكن هنا نتعرض له بالشرح الوافي لنص المادة 969 مدني مدعما بأراء فقهاء القانون وأحكام محكمة النقض و المذكرات الايضاحية للقانون

التملك العقاري بخمسة سنوات قانونا

المادة 969 من القانون المدني تنص علي :

  1. إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب صحيح فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات.
  2. ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلّقي الحق.
  3.  والسبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكاً للشيء أو صاحباً للحق الذي يُراد كسبه بالتقادم، ويجب أن يكون مسجّلاً طبقا للقانون.

التملك العقاري بالتقادم القصير في الأعمال التحضيرية

جاءت الأعمال التحضيرية للمادة 969 مدني بالفقرة الثانية من الأعمال التحضيرية للمادة المادة 970 من القانون المدني وتضمنت :

على أنه فى الحقوق العينية غير الموقوفة إذا اقترنت الحيازة بحسن النية واستندت إلى سبب صحيح فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات فقط ولا يشترط حسن النية عند بدء الحيازة بل يكفى توافره عند تلقى الملكية بالسبب الصحيح، فإذا اشترى شخص عقاراً من غير مالكه فيكفى أن يكون حسن النية وقت البيع حتى لو كان سيئ النية وقت التسليم

وحسن النية مفروض كما تقدم أما السبب الصحيح ، وهو العمل القانوني الناقل للملكية والصادر من غير مالك، فلا يفرض وجوده بل يقع عبء إثباته على من يتمسك بالتقادم ويجب أن يكون السبب الصحيح مسجلاً خلافاً لما جرى عليه القضاء فى مصر، وآثر المشروع هذا الحل حتى يمكن التسجيل تمهيداً لإدخال السجل العقاري.

انظر م 1420 من المشروع ويقابلها م 76/102 من التقنين الحالي

ويؤخذ على نص التقنين الحالي أنه أغفل اشتراط حسن النية ولم يحدد معنى السبب الصحيح، ولم يعرض لمسألة التسجيل وقد تدارك المشروع هذه العيوب

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 6 – ص 498

كسب الملكية بالتقادم القصير

التملك العقاري بخمس سنوات

 تناولت هذه المادة حالة من يتلقى الملكية من غير مالك بسبب صحيح وهو حسن النية، كما إذا أشترى شخص حسن النية عقارا من غير المالك الذى يبيعه له باعتبار أنه هو المالك، فقد رأى القانون أن هذا الشخص جدير بالحماية، فلم يجعله معرضا لمقاضاة المالك الحقيقي للعقار المدة اللازمة للتملك بالتقادم المكسب للملكية وهى خمس عشرة سنة بل قصر هذه المدة إلى خمس سنوات فى العقار

الدناصوري وعكاز ص 290

فالقانون قد جعل التقادم المكسب القصير فى العقار مدة خمس سنوات وذلك لحماية وتغطية من يتعامل فى العقار مع غير المالك فيصبح بعد انقضاء هذه المدة القصيرة كأنه تعامل مع المالك الأصلى وذلك مقصور على العقار أما المنقول فيمتلكه الحائز بمجرد الحيازة.

ويسرى على التقادم القصير ذات القواعد التى تسرى على التقادم الطوي من حيث تحقق التقادم والتمسك به وأثره فى كسب الملكية بأثر رجعى على نحو ما أوضحناه  فيما تقدم ولكن يختص التقادم القصير بأنه لا يرد إلا على عقار دون المنقول فهذا يتم تملكه فى الحال بالسبب الصحيح وحسن النية، كما لا يرد التقادم القصير على مجموع من المال كالتركة فليس للمشترى من الوارث الظاهر جزءا من التركة أن يتمسك بالتقادم فللوارث الحقيقي رفع دعوى الإرث

أنور طلبه ص 65

أما المدة فى التقادم القصير فهي خمس سنوات بدلا من خمس عشرة سنة كما تقدم القول وتحسب على الوجه الذى تحسب به مدة الخمس العشرة سنة فى التقادم الطويل وقد سبق بيان ذلك، ولا تحسب مدة الخمس سنوات إلا من وقت اجتماع السبب الصحيح الحيازة له تسر المدة إلا بعد أن ينضم السبب الصحيح إلي الحيازة أو تنضم الحيازة إلى السبب الصحيح

 السنهوري ص 1098

شروط التقادم القصير (الخمسي)

 تنحصر شروط التقادم القصير فيما يلى:

أولا: وجود حيازة قانونية:

يشترط لتوافر التقادم القصير وجود حيازة قانونية بعنصريها المادي والمعنوي ويجب أن تكون الحيازة القانونية خالية من العيوب التى تعيبها وهى الإكراه والخفاء والغموض. وهذه الحيازة هى ذاتها الحيازة التى تكسب الملكية بالتقادم الطويل على نحو ما فصلنا فيما تقدم فنحيل إليه.

ثانيا: وجود السبب الصحيح:

والمقصود بالسبب الصحيح هو مصدر التصرف القانوني من غير المالك باعتبار أنه المالك فيتعاقد بالأصالة عن نفسه، ولا يهم بعد ذلك أن يكون العقد قد لحقته عيوب أخرى أو كان خاليا منها ما دام له وجود قانونى

الدناصوري وعكاز ص 291

ولأنه صادر من غير المالك فهو لا ينقل الملكية إلى الحائز ومن اجل ذلك شرع التقادم المكسب القصير لحماية الحائز حسن النية الذى صدر له هذا السبب الصحيح، فإن هذا الحائز إذا كان يكسب الملكية بموجب هذا التصرف القانوني، فإنه يكسبها بتقادم قصير مدته خمس سنوات فقط رعاية لحسن نية حتى لا يبقى معرضا لدعوى إستحقاق يرفعها عليه المالك الحقيقى طوال خمس عشر سنة إذا لم يفتح له القانون إلا باب التقادم المكسب الطويل أسوة بالحائز سئ النية أو الحائز حسن النية ولكن ليس معه هذا السبب الصحيح،

ولا يقتصر السبب الصحيح ولا يقتصر السبب الصحيح على التصرف الناقل للملكية فكل تصرف ناقل أو منشئ لحق عينى قابل لأن يكسب بالتقادم كحق الانتفاع وحق الإرتفاق الظاهر وحق الرهن الحيازى إذا صدر من غير صاحب هذا الحق لشخص آخر يعتبر هو أيضا سببا صحيحا، فالعقد الذى ينشئ أو ينقل حق إنتفاع به، ورهن الحيازة الصادر من غير مالك العقار المرهون، كل هذه تصرفات تعتبر سببا صحيحا لا تنشئ أو تنتقل بذاتها الحق العينى ولكن يستطيع الحائز حسن النية أن يستند إليها ليكسب الحق بالتقادم المكسب القصير

السنهورى ص 1102

وقد قضت محكمة النقض بأن المقرر فى قضاء محكمة النقض:

أن السبب الصحيح فى تملك العقار بالتقادم الخمسى- على ما تقضى به الفقرة الثالثة من المادة 969 من القانون المدنى- هو كل تصرف قانونى يستند إليه واضع اليد فى حيازته للعقار يكون من شأنه نقل المالك أن صدر من مالك أه التصرف

فإذا كان التصرف بيعا

وجب أن يكون البائع فى تصرفه مضيفا الملك إلى نفسه رغم أنه مالك أما إذا صدر البيع منه بصفته نائبا عن المالك وتبين عدم نهايته عنه أو كان نائبا ولكن تجاوز حدود الوكالة فإنه لا يتأتى فى هذا المقام الإستناد إلى قيام السبب الصحيح وإنما يتعين فى هذا المجال إعمال ما تقضى به الأحكام الخاصة بالنيابة فى التعاقد وبآثار الوكالة

الطعن رقم 1662 لسنة 56 ق جلسة 10/12/1989
الطعن رقم 1665 لسنة 56ق جلسة 4/4/1991

وبأنه السبب الصحيح للتملك بوضع اليد مدة خمس سنوات مع توافر شروط حسن النية هو- وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض- سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحب للحق الذى يراد كسبه بالتقادم ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون

الطعن رقم 87 لسنة 52 ق جلسة 27/11/1985
الطعن رقم 1574 لسنة 59 ق جلسة 6/3/1990

وبأنه المراد بالسبب الصحيح فى تملك العقار بالتقادم الخمسي هو كل تصرف قانونى يستند إليه واضع اليد فى حيازته للعقار، ويجعل وضع يده عليه خلالا سليما من شبهة الغصب فى نظره واعتقاده والمراد يكون السبب صحيحا فى هذا الباب هو أن يكون بطبيعته ناقلا للملك لو أنه صدر من مالك أهل للتصرف وهذا يصلح العقد الباطل بطلانا نسبيا وكذلك العقد المعلق على شرط فاسخ مدة قيام هذا الشرط، لأنه يكون سببا صحيحا لتمليك المشترى على أساسه العقار بوضع اليد

نقض مدنى 16 يونيه سنة 1922 مجموعة عمر 1 رقم 58 س 131

وبأنه السبب الصحيح اللازم توافره للتملك بالتقادم الخمسى هو ما تنص عليه المادة 969/3 مدنى سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشئ أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم، ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون”

والمتصرف الذى لا يعد مالكا فى المعنى المقصود بهذا النص هو شخص يكون غير مالك للشئ ويستحيل عليه أن ينقل ملكيته إلى من تصرف إليه، وعلة ذلك أن التملك بالتقادم القصير المدة إنما شرع لحماية من يتعامل بحسن نية مع شخص لا يستطيع أن ينقل إليه الملكية

ومن ثم فإن

البائع إذا كان سنده عقدا غير مسجل صادرا إليه من المالك الحقيقى، فإنه لا يكون للمشترى أن يتمسك بتملك بالمبيع بالتقادم الخمسى لأن البائع وإن كان لا يعتبر مالكا إلا أنه يستطيع الحصول على الملكية بتسجيل العقد الصادر له من المال أو بمطالبة المالك مطالبة قضائية بتنفيذ التزامه عينا بنقل الملكية إليه وتسجيل الحكم اذى يصدر بعد ذلك

نقض مدنى 21 يناير سنة 1965 مجموعة أحكام النقض 16 رقم 12 ص 73

وبأنه لا يعتبر سببا صحيحا عقد البيع  الصادر إلى الزوجة لا أصالة عن نفسها بإعتبارها أسما مستعارا إذ يشترط فى السند الذى يعتبر سببا صحيحا أن يكون صادرا إلى التمسك بالتقادم نفسه

نقض مدنى 5 مايو سنة 1966 مجموعة أحكام انقض 17 رقم 138 ص 1019

وبأنه يشترط فى السبب الصحيح الذى يصلح سندا للتملك بالتقادم الخمسى أن يكون تصرفا قانونيا صادرا من شخص لا يكون مالكا لحق الذى يراد كسبه بالتقادم فإذا كان المتصرف إيه قد تقى الحق من المالك فلا يجديه التمسك بهذا التقادم

الطعن رقم 173 لسنة 34 ق س 18 ص 1427 جلسة 29/6/1961 – جلسة 21/1/1965 س 16 ص 73 جلسة 28/2/1963 س 14 ص 398

وبأنه النص فى الفقرة الثالثة من المادة 969 من القانون المدنى عى أن السبب الصحيح الذى تكسب به مكية العقار بحيازته خمس سنوات مع حسن النية هو السند الذى يصدر من شخص لا يكون مالكا للشئ الذى يراد كسبه بالتقادم، ويدل على أنه متى كان البائع للمشترين المتزاحمين بعقودهم واحدا فلا وجه لتمسك أحدهم فى وجه الآخرين بتملك المبيع بالتقادم الخمسى

الطعن رقم 488 لسنة 48 ق س 33 ص 622 جلسة 3/6/1982

وبأنه لما كان السبب الصحيح هو السند الذى يصدر من شخص يكون مالكا للشئ أو صاحبا لحق الذى يراد كسبه بالتقادم وكان الثابت فى الوقائع أن هذا الصادر للطاعنين إنما صدر لهما من وكيل عن المالك للأطيان المبيعة، فإنه لا يتأتى فى هذا المقام الإستناد إلى وجود سبب صحيح

وإنما يتعين فى هذا المجال إعمال ما تقضى به الأحكام الخاصة بالنيابة فى التعاقد وبآثار الوكالة فيما تقرره هذه الأحكام أن على على الوكيل أن يقوم بتنفيذ الوكالة دون أن يجاوز حدودها المرسومة ومن أنه إذا خرج عن حدودها وأبرام عقدا بإسم الأصيل فإن ما ينشأ عن هذا العقد من حقوق والتزامات لا يضاف إلى الأصل إلا إذا أجاز التصرف

نقض مدنى 12 مايو سنة 1960 مجموعة أحكام النقض 11 رقم 60 ص 391
وقضت محكمة الإستئناف المختلطة بأنه

إذا باع وكيل مال الموكل مجاوزا فى ذلك حدود الوكالة ثم يصلح البيع أن يكون سببا صحيحا

إستئناف مختلط 19 فبراير سنة 1896 – 8 ص 122
  • وإذا كان التصرف القانونى الصادر من التصرف إلى الحائز يجب أن يكون سببا صحيحا أى تصرفا ناقلا للملكية فإن سند المتصرف نفسه الذى إستند إليه فى تصرفه للحائز لا أهمية له، فقد يكون هذا المتصرف هو أيضا حسن النية وعنده سبب صحيح لم ينقل إليه الملكية
  • وقد لا يكون عنده سبب صحيح ولكنه حسن النية يعتقد أنه يملك العقار الذى يتصرف فيه وقد يكون حائزا عرضيا كمستأجرا وقد باع العقار المؤجر إلى الحائز
  • وقد يكون حائزا سئ النية إغتصب العقار وباعه إلى الحائز فيستوى إذن أن يكون عند المتصرف سند أو ليس عنده سند ويستوى أن يكون حسن النية أو سئ النية
  • ويستوى أن يكون حائزا أصيلا أو حائزا عرضيا أو غير حائزا أصلا، والمهم فيه أن يكون غير مالك العقار أو غير صاحب الحق الذى تصرف فيه للحائز
السنهورى ص 1103

وبناء على ما تقدم

فإن عقد البيع الصادر من غير مالك هو المثل الواضح على السبب الصحيح ما عدا عقد البيع الصورى إذ لا يصح سببا صحيحا، لان المشترى صوريا ليست عنده نية التملك، أما عقد المقايضة فيعتبر سببا صحيحا

فلو تقايض شخصان على عقارين وكان أحدهما لا يملك العقار الذى قابض به إلا أن المتقايض الآخر كان يعتقد غير ذلك فإن الأخير يتوافر فى حقه السبب الصحيح وعقد الهبة يصلح أن يكون سببا صحيحا فو وهب شخص زوجته منزلا غير مملوك له وكانت الزوجة تعتقد بملكيته له فإنها تستطيع أن تتملكه بالتقادم القصير.

كذلك فإن الوصية تعتبر تصرفا قانونيا صادرا من جانب واحد ناقلا للملكية رغم أنها لا تنتج أثرها إلا بعد وفاة الموصى فلو أوصى شخص لأبنه بعقار وأعتقد الأبن عند وفاة الموصى أن الأخير يملك العقار جاز له أن يتملك العقار الموصى به بالتقادم القصير

الدناصورى وعكاز ص 293

ورسو مزاد العقار المحجوز عليه وهو بمثابة بيع، البائع فيه هو المدين والمشترى هو الراسى عليه المزاد، فيكون تصرفا قانونيا ناقلا للملكية ومن ثم يصلح أن يكون سببا صحيحا، فلو أن العقار كان غير مملوك للمدين ورسا مزاده على شخص يعتقد أنه مملوك للمدين، فقد توافر عند الراسى عليه المزاد السبب الصحيح وهو رسو المزاد وحسن النية

وعلى ذلك

يجوز أن يتملك العقار الذى رسا مزاده عليه بالتقادم المكسب القصير والوفاء بمقابل وهو أيضا تصرف قانونى ناقل الملكية كالبيع  فيصلح أن يكون سببا صحيحا فلو أن المدين وفى دينه بمقابل هو عقار وكان لا يملك هذا العقار، وكان الدائن حسن النية أى يعتقد أن العقار مملوك للمدين فغن الدائن يكون على هذا النحو قد توافر عنده السبب الصحيح وهو الوفاء بمقابل الصادر من غير مالك، وحسن النية، ومن ثم يستطيع أن يتملك العقار بالتقادم المكسب القصير

السنهورى ص 1105

ومما لا شك فيه أنه يعتبر أيضا تصرفا قانونيا ناقلا للملكية تقديم الشريك عقارا كحصة فى الشركة إذ ينقل الشريك بهذا التصرف ملكيته العقار للشركة فإذا كانت الشركة حسنة النية فإنه يجوز لها أن يتمسك بالتقادم القصير ومن البديهى أن الشركة فى هذه الحالة لها شخصية معنوية وأن ممثلها القانونى هو الذى يتعين أن يتوافر فى حقه حسن النية

الدناصورى وعكاز ص 293

ويخرج عن نطاق السبب الصحيح الوقائع المادية كوفاة المورث والتصرفات القانونية التى ليس من شأنها نقل حق عينى أو إنشائه كالإيجار والعارية والحراسة والوكالة والوديعة وغيرها من التصرفات التى تنشئ التزامات شخصية، وأيضا القسمة الإختيارية والصلح والحكم القضائى لأنها كاشفة عن حق وليست ناقلة أو منشئة له

أنور طلبه ص 67
وقد قضت محكمة النقض بأن
مؤدى نص الفقرة الثالثة من المادة 969 من القانون المدنى على أن:

السبب الصحيح سند يصدر من شخص ا يكون مالكا للشئ أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون

أن يبع ملك الغير

يصلح لأن يكون سببا صحيحا لكسب ملكية العقار بالتقادم الخمسى متى كان هذا البيع مسجلا

ولا يغير من ذلك

أن يكون البائع فيه غاصبا أو مستندا فى تصرفه إلى عقد قابل للإبطال أو باطل أو معدوم

ذلك أن

المشرع لم يجعل من سند البائع ركنا أو شرطا لإعتبار التصرف سببا صحيحا للتملك بالتقادم الخمسى وأكتفى بأن يكون التصرف ذاته صادرا من غير مالك
ومن ثم

فإن الحكم بإبطال سند المالك أو بطلانه او إنعدامه لا يستتبع أى أثر على سند الحائز ولا ينال من صلاحيته لأن يكون سببا صحيحا ذلك التملك لأن الخلف الخاص يستطيع أن يتمسك بحيازته هو وحدها وأن يسقط حيازة سلفه ويتحقق ذلك إذا كان السلف سئ النية ومناط سو النية المانع من إكتساب الملك بالتقادم الخمسى ثبوت علم المتصرف إليه وقت تلقى الحق بأن المتصرف غير مالك ما تصرف فيه أو ثبوت قيام أدنى شك لديه فى ذلك

طعن 6210 ، 6223 س70 ق نقض 25/11/2001

وبأنه لا يصح إعتبار عقد القسمة سببا صحيحا للتملك بالتقادم الخمسى، ذلك أن القسمة وفقا للمادة 457 من القانون المدنى القديم والمادة 843 من القانون المدنى الجديد تعتبر مقررة للحق لا منشئة له، ويشترط فى السبب الصحيح أن يكون من شأنه نقل الملك لو أنه صدر من المالك الحقيقى لا تقريره

طعن رقم 57 سنة 21 ق جلسة 29/4/1954

وبأنه لا يصلح الإرث أن يكون سببا صحيحا للتملك بالتقادم الخمسى

طعن رقم 277 سنة 21ق جلسة 16/12/1954

وبأنه السبب الصحيح هو السند الذى يصدر من شخص لا يكون مالكا للشئ أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم، فإذا كان التصرف بيعا يجب ان يكون البائع فى تصرفه مضيفا الملك إلى نفسه أما إذا صدر البيع منه بصفته نائبا عن المالك وتبين عدم نيابته عنه فإنه لا يتأتى فى هذا المقام الإستناد إلى وجود سبب صحيح

وإذ كان الواقع فى الدعوى أن إجراءات التنفيذ العقارى قد أتخذت ضد المطعون عليهم الستة الأول المالكين لحصة فى المنزل موضوع النزاع فى مواجهة وصى عليهم سبق عزله فإن الحكم يرسو مزاد هذه الحصة على الطاعن لا يصلح أن يكون سببا صحيحا لتملك هذه الحصة بالتقادم الخمسى

طعن 142 س 40 ق نقض 2/2/1978

وبأنه السبب الصحيح فى معنى المادة 76 من القانون المدنى هو كل تصرف قانونى يستند إليه واضع اليد فى حيازته للعقار ويكون من شأنه نقل الملك أو أنه صدر من مالك أهل للتصرف ولما كان محضر التسليم الرسمى الذى يتسلم بمقتضاه الراسى عليه المزاد الأطيان التى رسا عليه مزادها ليس تصرفا، فإن الحكم ا يكون مخطئا فى عدم إعتباره سببا صحيحا ولا فى قصره هذا الإعتبار على حكم رسو المزاد ذاته

طعن 127 س 17 ق نقض 30/12/1948

وبأنه إذا ظهر عجز فيما أختص به أحد الشريكين فى الأطيان، ثم تبين أن هذا العجز يدخل فيما باعه ورثة الشريك الآخر على الشيوع من نصيب مورثهم بمقتضى عقد بيع تلاه عقد قسمة أختص بموجبه المشترى بالأطيان المجاوره نصيب ذلك الشريك ومن ضمنها المساحة المكمله لنصيبه.

ثم رفع هذا الشريك دعوى على المشترى طلب فيها تثبيت ملكيته إلى ما ظهر فى نصيبه من العجز فقضت المحكمة بغعتبار المشترى مالكا بالتقادم الخمسى للجزء الذى وجد ناقصا من أرض المدعى بوضع يده عليه من وقت إجراء القسمة بينه وبين البائعين له لغاية رفع الدعوى إذ وضع يده قد توافرت فيه الشروط القانونية وكان يستند إلى سبب صحيح هو عقد القسمة وعقد البيع السابق عليه فغنها لا تكون قد خالفت القانون فى قولها بتوافر السبب الصحيح

ولا يكون فى حكمها نجهيل لهذا السبب لأن ما قصدته واضح وهو أن عقد البيع الناقل للملكية قد صدر على الشيوع فأكمله وتممه عقد القسمة الذى حدد الأرض المبيعة واعتبار عقد البيع الصادر للمشترى سببا صحيحا بالنسبة إلى العجز صحيح لأن البائعين له وإن كانوا ملاكا لما باعوه فإنهم بالنسبة للمقدار الذى أدخلوه فى المبيع من نصيب الشريك يعتبرون بائعين ما يملكون

فيكون عقد البيع الصادر منهم فى ذلك سببا صحيحا فى حكم المادة 76 من القانون المدنى إلا أنه من الواجب عند إعتبار هذا العقد كذلك أن يفرق بين ما هو داخل فعلا فيه فيعتبر مبيعا من غير مالكه وضع المشترى عيه يده بحسن نية وبين ما يكون زائدا على المقدار المبيع فيكون وضع يد المشترى عليه حاصلا بطريق الأغتصاب لا مستندا إى سبب صحيح فلا يصح أن يتملكه المشترى إلا بالتقادم الطويل

طعن رقم 145 سنة 14 ق جلسة 24/5/1945
وبأنه وقد نصت الفقرة الأولى من المادة 969 من القانون المدنى الجديد على أنه

اذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عينى عقارى وكانت مقترنة بحسن نية ومستندة فى الوقت ذاته إلى سبب صحيح، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات

كما نصت الفقرة الثالثة منها على أن

السبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشئ أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون

ومن ثم فلا تؤدى الحيازة المستندة إلى عقد بيع إبتدائى إلى كسب ملكية العقار الذى وقعت عليه بالتقادم الخمسى وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون، وأخطأ فى تطبيقه”

طعن 223 س 37 ق نقض 23/3/1972

وبأنه إذا كان الواقع فى الدعوى أن عقارا رسى مزاده على الطاعنين فنازعهم المطعون عليه فى شأن ملكية جزء منه تأسيسا على أنه يمثل جهة وقف أن الوقف حصل على حكم ضد المدينة المنزوع ملكيتها قبل تسجيل حكم مرسى المزاد قضى بتبعية جزء من العين المنزوع ملكيتها له.

فإن هذا الحكم يكون حجة على الراسى عيه المزاد

ذلك أن الراسى عليهم المزاد بوصفهم خلفا خاصا للمدينة تلقوا عنها الحق بمقتضى مرسى المزاد ويعتبرون ممثلين فى شخص البائعة لهم فى الدعوى المقامة من جهة الوقف ضدها ولا يحول دون هذا التمثيل إلا أن يكون حكم مرسى المزاد قد سجل قبل صدور الحكم بتبعية جزء من العين لجهة الوقف.

ولا عبرة بعد ذلك

أن يكون هذا الحكم قد صدر إبتدائيا قبل تسجيل حكم مرسى المزاد- لان الحجية تثبت للحكم ولو كان إبتدائيا، ولا عبرة بعدم تسجيل جهة الوقف لصحيفة الدعوى ولا بعدم تسجيل الحكم ذلك

لأن تمسك الراسى عليهم المزاد بحكم مرسى المزاد

وهو لم يصدر إلا بعد أن قضى بتبعية جزء من العين لجهة الوقف – يعتبر تمسكا بتصرف صادر من غير مالك ولو ينشئ للمتصرف إليهم وهو المشترون الجدد أى حق فى الملكية بالنسبة لذلك الجزء أذ التصرف الصادر من غير مالك لا يكسب بمجرده الحق العينى ولا يمكن أن يؤدى إلى كسب الملكية لا باتقادم الخمسى إذا توافرت شروطه وأهمها الحيازة فضلا عن السبب الصحيح وحسن النية

طعن رقم 172 لسنة 24 ق جلسة 22/1/1959

التصرف القانونى الباطل كسند للتملك

التملك العقاري بخمس سنوات

التصرف القانونى الباطل ليس له وجود قانونى فهو لا ينتج الآثار المقصودة منه أيا كان سبب البطلان ومن ثم لا يصلح أن يكون سببا صحيحا

وعليه إذا باع شخص عقارا لا يملكه بيعا وفائيا

فإن هذا البيع باطل بطلانا مطلقا ومن ثم فلا يجوز للمشترى أن يتمسك بالتقادم القصير فى مواجهة المالك الأصلى ويستوى فى ذلك أن يكون التصرف القانونى باطلا من ناحية الشكل أو من ناحية الموضوع فإذا كان التصرف القانونى باطلا من ناحية الشكل كهبة عقار باطلة عدم كتابتها فى ورقة رسمية أو كوصية باطلة عدم إستيفائها الشك الواجب قانونا فإن كلا من الهبة والوصية لا يكون له وجود قانونى ولا يصلح أن يكون سببا صحيحا

فلو وهب شخص لآخر عقارا لا يملكه فى ورقة غير رسمية فان الهبة تكون باطلة :

ولا يستطيع الموهب له وو كان حسن النية أن يعتبرها سببا صحيحا ليتملك العقار ضد المالك الحقيقى بالتقادم المكسب القصير

ولكن إذا أمكن إجازة الهبة الباطلة شكلا

فإنها تنقلب إلى هبة صحيحة ومن ثم تصح أن تكون سببا صحيحا

وفى المادة 489 مدنى على أنه :

إذا قام الواهب أو ورثته مختارين بتنفيذ هبة باطلة لعيب فى الشكل، فلا يجوز هم أن يستردوا ما سلموه

وقد قدمنا عند الكلام فى الهبة

أنه إذا نفذ الواهب أو ورثته هبة باطلة  فى الشكل فإنه لا يجوز لهم أن يستردوا ما سلموه لا لأن التنفيذ وفاء لإلتزام طبيعى بل أنه إجازة بطريقة خاصة نص عليها القانون فى المادة 489 مدنى لهبة باطلة فى الشكل وهذه الإجازة صححت الهبة وعلى ذلك إذا كان التصرف القانونى باطلا من ناحية الموضوع لم يكن له وجود قانونى أيضا فلا يصح لأن يكون سببا صحيحا

وعلى ذلك

لا يكون البيع الباطل لعدم مشروعية السبب أو صدوره من عديم التمييز سببا صحيحا يجيز التملك بالتقادم المكسب القصير، وإذا اشترى قاض أو محام عقارا متنازعا فيه وكان انظر فى النزاع يدخل فى إختصاص المحكمة التى يباشر أعماله فى دائرتها كان الشراء باطلا ( مادة 471 مدنى ) فلا يصلح أن يكون سببا صحيحا،

فإذا كان العقار المتنازع فيه غير مملوك للبائع فإن المشترى ولو كان حسن النية يجوز له أن يستند إلى البيع الصادر له على هذا النحو ولا يصح له أن يعتبره سببا صحيحا تملك العقار ضد المالك الحقيقى بالتقادم المكسب القصير .

السنهورى ص 11011
وقد قضت محكمة النقض بأن

صدور الحكم ببطلان قرار إنهاء الوقف يقتضى إعتبار الإنهاء عديم الأثر. ومن ثم فإن صفة الوقف لم تزل عنه وكانت لا صفة به وقت صدور التصرف فيه بالبيع قبل الحكم بذلك البطلان وبالتالى يكون هذا التصرف قد وقع باطلا بطلانا مطلقا ولا يصلح لأن يكون سببا صحيحا فى التملك بالتقادم الخمسى

نقض مدنى 13 ديسمبر سنة 1962 يناير سنة 1889 م 1 ص 213

التصرف القانونى القابل للإبطال

 أما التصرف القانونى القابل للإبطال فإنه يجوز إعتباره سببا صحيحا إذا أن العقد قائما ومنتج لأثاره حتى يقضى ببطلانه وعلى ذلك فإن بيع القاصر أو بيع ملك الغير والبيع الذى يشوبه غلط أو تدليس  أو إكراه فإنه يصلح أن يكون سببا صحيحا ومن باب أولى يصلح كل تصرف من هذه التصرفات لأن يكون سببا صحيحا إذا أجاز العقد من تقرر البطلان لمصلحته إذ ينقلب التصرف بالإجازة إلى تصرف صحيح إما إذا قضى ببطلان التصرف فإنه لا يصلح لأن يكون سببا قانونيا إذ يصبح  لا وجود له

الدناصورى وعكاز ص 295
وقد قضت محكمة النقض بأن

ولهذا يصلح العقد الباطل بطلانا نسبيا، وكذلك العقد المعلق على شرط فاسخ مدة قيام هذا الشرط، لان يكون سببا صحيحا لتمليك المشترى، على أساسه، العقار بوضع اليد فبيع الشريك على المشاع جزءا مفروزا محدودا يصلح إذن لأن يكون سببا صحيحا لتملك المبيع بالتقادم، متى توافر عند المشترى حسن النية

طعن رقم 18 لسنة 2 ق جلسة 16/6/1932

التصرف القانونى المتعلق على شرط واقف أو على شرط فاسخ :

إذا كان التصرف القانونى الناقل للمكية معلقا على شرط واقف فإنه لا ينفذ إلا من وقت تحقيق الشرط وعلى ذلك لا يصلح أن يكون سببا صحيحا إلا من هذا الوقت ولا يقال إن التحقيق الشرط أثرا رجعيا فيعتبر التصرف نافذا منذ البداية من وقت تحقق الشرط فحسب، فإن الأثر الرجعى لا يعتد به بالنسبة إلى المالك الحقيقى

فلو أن شخصا باع تحت شرط واقف عقارا غير مملوك له المشترى حسن النية فإن هذا البيع لا يعتبر سببا صحيحا يجيز للمشترى تملك العقار ضد المالك الحقيقى بالتقادم المكسب القصير إلا من وقت تحقق الشرط الواقف وإذا لم يتحقق الشرط إنعدام التصرف القانونى وإعتبر كأن لم يكن

ومن ثم

لا يمكن  إعتباره سببا صحيحا وقد يضع المشترى فى القرض المتقدم يده عليه العقار قبل تحقق الشرط الواقف وفى هذه الحالة لا يعتد بمدة الحيازة التى إنقضت قبل تحقق الشرط ولا يبدأ سريان مدة الخمس سنوات إلا من وقت تحقق الشرط ذلك بأن الحائز وهو وضع يده على العقار قبل تحقق الشرط كان يعلم أنه يضع يده لا على وجه بات إذ هو معرض لأن يتخلف الشرط الواقف فينعدم البيع ويعتبر كأن لم يكن ويرد المشترى العقار إلى البائع

السنهورى ص 1113

وإذا كان التصرف القانونى معلقا على شرط فاسخ فإنه يكون نافذا منذ البداية

ومؤدى ذلك

أنه يصلح لأن يكون سببا صحيحا من بداية الأمر

وترتيبا على ذلك

إذا باع شخص عقارا غير مملوك له لمشتر حسن النية واتفقا على أن هذا البيع  يكون معلقا على شرط فاسخ يجوز للمشترى أن يتملك العقار من المالك الحقيقى بالتقادم القصير فإذا لم يتحقق الشرط أصبح تملك المشترى للعقار أمرا مبرما أما إذا تحقق الشرط الفاسخ فإن البيع يزول ويعتبر كأن لم يكن وينعدم السبب الصحيح وبالتالى لا يجوز للحائز التمسك بالتقادم القصير

الدناصورى وعكاز ص 296
وقد قضت محكمة النقض بأن:
مؤدى نص الفقرة الثالثة من المادة 969 من القانون المدنى على أن :

السبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشئ أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون

أن بيع ملك الغير يصح لأن يكون سببا صحيحا لكسب ملكية العقار بالتقادم الخمسى متى كان هذا البيع مسجلا

ولا يغير من ذلك

أن يكون البائع فيه غاصبا أو مستندا فى تصرفه إلى عقد قابل للإبطال أو باطل أو معدوم لأن المشروع لم يجعل من سند البائع ركنا أو شرطا، لإعتبار التصرف سببا صحيحا للتملك بالتقادم الخمسى وأكتفى بأن يكون التصرف ذاته صادرا من غير مالك ومن ثم فإن الحكم بإبطال سند المالك أو بطلانه أو انعدامه لا يستتبع أى أثر على سند الحائز ولا ينال من صلاحيته لأن يكون سببا صحيحا لذلك التملك

أن الخلف الخاص يستطيع أن يتمسك بحيازته هو وحدها وأن يسقط حيازة سلفه ويتحقق ذلك إذا كان السلف سئ النية ومناط سوء النية المانع من اكتساب الملك بالتقادم الخمسى ثبوت علم المتصرف إليه وقت تقى الحق بأن المتصرف غير مالك لما تصرف فيه، او ثبوت قيام أدنى شك لديه فى ذلك

طعن6210 ، 6223 س 70 ق نقض 27/11/2001

وبأنه المستفاد من عبارات نص المادة 76 من القانون المدنى ومن عنوان الفصل الذى فيه والباب أن الملكية إنما تكتسب بوضع اليد ذاته المستند إلى سبب صحيح لا بالسبب الصحيح، ولما كان السبب الصحيح هو التصرف الذى من شأنه نقل الملكية وكان مثه إذا صدر من مالك انتقلت الملكية به نفسه إلى المتصرف إليه

فإنه لا تقوم بالمتصرف إيه حاجة إلى إكتسابها بالتقادم الخمسى ومن ذلك يبين أن القانون إنما قصد بالسبب الصحيح فى هذا المقام التصرف الصادر من غير مالك ولا عبرة بالإعتراض على هذا النظر بأن حكمه التقادم هى تثبيت الملكيات وتثبيتها لا يقتضى بتمليك الحائز إذا صدر إليه التصرف من غير مالك فحسب بل أيضا تأمين الحائز مما يخل بملكيته من عيوب سند المتصرف لا عبرة بهذا الإعتراض لأن عيوبا هذا شأنها لا تعدو أن تكون أسبابا للإبطال أو الفسخ

وكلاهما إذا وقع فإنه يقع بأثر رجعى ينسحب إلى تاريخ سند المتصرف بحيث يعتبر هذا السند كأن لم يكن ويعتبر التصرف الذى صدر منه إلى الحائز صادرا من غير مالك

طعن 141 س 15 ق نقض 27/2/1947

وبأنه المراد بالسبب الصحيح فى تملك العقار بالتقادم الخمسي هو كل تصرف قانونى يستند إليه واضع اليد فى حيازته لعقار، ويجعل وضع يده عليه حلالا سليما من شبهة الغصب فى نظره واعتقاده هو والمراد يكون السبب صحيحا فى هذا الباب هو أن يكون بطبيعته ناقلا للملك و أنه صدر من مالك أهل للتصرف ولهذا يصلح العقد الباطل بطلانا نسبيا

وكذا العقد المعلق على شرط فاسخ مدة قيام هذا الشرط، لأن يكون سببا صحيحا لتملك المشترى على أساسه العقار بوضع اليد فبيع الشريك على المشاع جزءا مفرزا محددا يصلح أذن لأن يكون سببا صحيحا لتملك المبيع بالتقادم متى توافر عند المشترى حسن النية

طعن 18 س 2 ق نقض 16/6/1932

التصرف القانونى الظنى

التصرف القانونى الظنى هو تصرف ا وجود له فى الحقيقة ولكنه متوهم الوجود فيظن الحائز للعقار أن العقار قد أنتقل إليه بتصرف قانونى ناقل للملكية ولكن ظنه هذا مجرد وهم إذ أن هذا التصرف القانونى لا يوجد فى الواقع ولا وجود له إلا فى مخيلته ومن ثم لا يمكن أن يكون التصرف الظنى سببا صحيحا للتملك بالتقادم القصير

السنهورى ص 1114
مثال ذلك

الشخص الذى يضع يده على العين بإعتبار أنها آلت إليه بالميراث ثم يتضح أنه غير وارث فإنه لا يكون مالكا ويكون التصرف قد صدر من غير مالك يعتبر التصرف سبب صحيحا لأنه ليس تصرفا حقيقا وإنما تصرفا لا وجود له

أنور طلبه ص 79
مثال ذلك أيضا

أن يبيع شخص أراضى لا يملكها لمشتر حسن النية ويعين فى عقد البيع هذه الأراضى ثم يضع المشترى يده عليها ولكن يدخل ضمن ما وضع يده عليه أرضا لأخرى ليست من ضمن المبيع إلا أنه يعتقد بحسن نية أن عقد البيع قد تناولها فإن هذا العقد لا يصلح سببا صحيحا لتملك العقار بالتقادم القصير

الدناصورى وعكاز ص 296
أيضا من أمثلة ذلك

أن يفوض شخص وكيلا له فى شراء أرض ثم يضع يده على أرض يعتقد بحسن نية أنها هى الأرض التى إشتراها له الوكيل ولا يكون الوكيل قد إشتراها فعقد الشراء الذى توهمه الموكل يكون فى هذه الحالة عقدا ظنيا لا يستطيع أن يستند صححا ليتملك الأرض ضد المالك الحقيقى بالتقادم المكسب القصير

السنهورى ص 1115
وقد قضت محكمة النقض بأن :

التملك بالتقادم الخمسى يستلزم أن يكون السبب الصحيح الذى يستند إليه الحائز سندا صادرا من غير مالك فردا كان الحكم المطعون فيه قد أنتهى إلى أن المساحة الزائدة فى أرض الطاعنين لا يشملها البيع الصادر إليهم من البائع لهم فلا يمكن إعتبار هذا العقد سببا صحيحا بالنسبة لهذه المساحة وإنما يعتبر الطاعنون غاصبين لها ولا يستنفدون من التقادم الخمسى

الطعن رقم 219 لسنة 33 ق س 18 ص 1030 جلسة 18/5/1967

وبأنه لا يجوز لواضع اليد التمسك بالتقادم الخمسى إذا لم تكن الحدود الواردة فى العقد منطبقة على حدود العقار الذى يضع يده عليه أو كانت مساحة هذا العقار تزيد على المساحة الواردة فى العقد لأن هذه الزيادة تقوم على سند ظنى ولا يجوز إكتسابها بمضى المدة الطويلة

إستئناف مختلط جلسة 10/5/1902

التصرف القانونى الصورى

التملك العقاري بخمس سنوات

 يجب أن يكون التصرف القانونى تصرفا حقيقا صادرا من غير مالك للعين، فإن كان صوريا صورية مطلقة، فلا يكون له وجود فى الحقيقة ومن ثم لا يصلح لأن يكون سببا صحيحا فينتفى عن التقادم القصير أول شروطه مما يحول دون التمسك به

أنور طلبه ص 76

أما إذا كان صورى صورية سيئة فإن العقد يكون له وجود قانونى غير ان الطرفين يخفيان حقيقته كتحرير عقد هبه فى صورة عقد بيع ويكون الغرض من الصورية عادة الهروب من رسمية العقد وهذا النوع من الصورية يصح لأن يكون سببا صحيحا تكتسب معه الملكية بالتقادم الخمسى

التصرف القانونى غير المسجل

 كان الرأى المجمع عليه فى عهد التقنين المدني السابق أنه لا يشترط ليكون التصرف القانوني الناقل للملكية سببا صحيحا فى التقادم المكسب القصير ولكن كان يجب ثبوت تاريخ التصرف القانوني للاحتجاج به على المالك الحقيقي لأنه يعتبر من الغير من ناحية ثبوت التاريخ

 ولا تحسب مدة الخمس سنوات إلا ابتداء من التاريخ الثابت. ثم صدر قانون التسجيل ومن بعده قانون الشهر العقاري فى عهد التقنين المدني السابق، فأصبح التصرف القانوني غير المسجل لا ينقل الملكية لا بالنسبة إلى الغير ولا فيما بين المتعاقدين فاختلف الفقه والقضاء فيما إذا كان يجب تسجي التصرف القانوني الناقل للملكية حتى يصح لأن يكون سببا صحيحا

فذهب رأى إلى وجوب التسجيل وذهب رأى أخر إلى عدم وجوبه وإلى أن التصرف القانوني غير المسجل يصح لأن يكون سببا صحيا، وقد أخذت محكمة النقض بهذا الرأى الآخر ولم تشترط التسجيل فى السبب الصحيح

السنهوري ص 1116
وقد قضت محكمة النقض بأن

لا يشترط تسجيل السبب الصحيح لإمكان احتجاج واضح ايد به على المالك الحقيقي لإفادة التملك بالتقادم الخمسي سواء فيما قبل قانون التسجيل الجديد وفيما بعده، أما اشتراط ثبوت تاريخ السبب الصحيح للاحتجاج به فى تحديد مبدأ وضع اليد فلا نزاع فيه قانونا

طعن رقم 50 سنة 3 ق جلسة 28/12/1933

 وقد تنبه المشرع عند وضع القانون المدني الحالي لهذا الخلاف وحسمه بنص صريح أخذ فيه بالرأي العكسي إذا وجبت الفقرة الثالثة من المادة 969 أن يكون السبب الصحيح مسجلا ومن ثم فإن التصرف القانوني غير المسجل لا يصلح لأن يكون سببا صحيحا فإذا أشترى الحائز عقارا من غير مالك ووضع يده عليه وكان وضع يد مقترنا بحسن النية إلا أنه مع ذلك لم يسجل العقد الصادر إليه فإنه لا يستطيع أن يتملك العقار بالتقادم المكسب القصير إلا إذا سجل عقده، وتبدأ مدة التقادم من الوقت الذى يتم فيه التسجيل

الدناصوري وعكاز ص 296
 مفاد ما تقدم

 أن السبب الصحيح يجب أن يكون مسجلا، وبالتالي إذا كان التصرف غير مسجل، فلا يعتبر سببا صحيحا، مما يحول دون التمسك بالتقادم القصير ولكن يجوز التمسك بالتقادم الطويل خلافا للقانون المدني القديم، إذ كانت الملكية تنتقل دون تسجيل التصرف، وبالتالي لم يكن يشترط فى السبب الصحيح أن يكون مسجلا

أنور طلبه ص 68
وقد قضت محكمة النقض بأنه:

لما كان واضع اليد الذى يحق له طب منه بيع  العقار هو من أكتسب ملكيته بالتقادم الطويل أو القصير قبل تسجيل تنبيه نزع المكية،

وكان الحكم المطعون فيه – وعلى ما أورده فى أسبابه – قد نفى عن الطاعنة تملكها المنزل المتخذة بشأنه إجراءات البيع بوضع  اليد المدة القصيرة على اعتبار أن عقدها غير المشهر لا يصح اعتباره سببا صحيحا للتملك بالتقادم الخمسي لما يشترطه القانون فى السبب الصحيح من أن يكون سندا مسجلا من شأنه نقل الملكية لو أنه صدر من المالك الحقيقي

وكانت الطاعنة لم تدع اكتسابها بمضي المدة الطويلة فإن الحكم المطعون فيه إذ لم يعتد بوضع يد الطاعنة على مثار النزاع لعدم توافر شروط اكتسابها ملكيته بالتقادم كما نفى عنها صفة الحائز فى مفهوم المادة 1060 من القانون المدني 626 من قانون المرافعات السابق، فإنه ا يكون قد خالف القانون

طعن 161 س 39 ق نقض 30/4/1974

 وبأنه قد نصت الفقرة الأولى من القانون المدني الجديد على أنه :

إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري، وكانت مقترنة بحسن نية ومستندة فى الوقت ذاته إلى سبب صحيح فإن مدة التقادم تكون خمس سنوات

كما نصت الفقرة الثالثة منها على أن :

السبب الصحيح سند يصدر من شخص أن يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم، ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون

ومن ثم فإن تؤدى الحيازة المستندة الى عقد البيع ابتدائي إلى كسب ملكية العقار الذى وقعت عليه بالتقادم الخمسي

الطعنان رقما 6210، 6223 لسنة  70 ق جلسة 27/11/2001 و  الطعن رقم 223 لسنة  27 ق س23 ص 507 جلسة 23/2/1972

 وبأنه السبب الصحيح اللازم توافره للتملك  بالتقادم الخمسي هو على ما تنص عليه المادة 969/3 من القانون المدني سند يصد من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم يجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون والمتصرف الذى لا يعد مالكا فى المعنى المقصود بهذا النص هو شخص يكون غير مالك للشيء ويستحيل عليه أن ينقل ملكيته إلى من تصرف إليه،

وعلة ذلك

أن تملك بالتقادم القصير المدة إنما شرع لحماية من يتعامل بحسن نية مع شخص لا يستطيع أن ينقل إليه الملكية بسبب أنه ليس مالكا ولا يخونه سنده حقا فى الحصول على الملكية ومن ثم فإن البائع إذا كان سنده عقدا غير مسجل صادرا له من المالك الحقيقي

 فإنه لا يكون للمشترى أن يتمسك بتملك  المبيع بالتقادم الخمسي لأن البائع وإن كان لا يعتبر مالكا إلا أنه يستطيع الحصول على الملكية بتسجيل العقد الصادر له من المالك أو بمطالبة المالك مطالبة قضائية بتنفيذ التزامه عينا بنقل الملكية إليه وتسجيل الحكم الذى يصدر بعد ذلك”

الطعن رقم 107 لسنة 30ق س16 ص73 جلسة 21/1/1964

 وبأنه لما كان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بتملكهم أرض النزاع بالتقادم الخمسي استنادا إلى حيازتهم لها مدة تزيد على خمس سنوات مقترنة بحسن النية ومستمدة إلى السبب الصحيح وهو عقد البيع الصادر لمورثيهما

 وإذ كانت المادة 76 من التقنين المدني السابق المقابلة للمادة 969 من التقنين الحالي قد نصت على:

 أن ملكية العقار تكتسب بوضع اليد عليه مدة خمس سنوات متتالية متى كانت الحيازة مقترنة بحسن النية ومستندة فى ذات الوقت إلى سبب صحيح والسبب الصحيح هو العقد الصادر من غير مالك بشرط أن يكون مسجل وقد التفتت الحكم المطعون فيه عن عقد الطاعنين المؤرخ 23/9/1936 والمسجل لكونه صادرا من غير مالك فإن إغفال الحكم المطعون فيه الرد على هذا الدفاع الجوهري الذى لو حقق لجاز أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى بجعله مشوبا بالقصور

طعن رقم 275 لسنة 41 ق جلسة 8/12/1975

 وبأنه المقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن شرط تملك العقار بالتقادم الخمسي المنصوص عليه بالمادة 969 من القانون المدني هو وضع اليد عليه مدة خمس سنوات متتالية متى كانت الحيازة  مقترنة بحسن نية ومستندة فى ذات الوقت إلى سبب صحيح وهو العقد الصادر من غير مالك بشرط أن يكون مسجلا، وحسن النية الذى يقتضيه التملك الخمسي هو اعتقاد المتصرف إليه اعتقادا سليما تاما حين التصرف أن المتصرف مالك لما يتصرف فيه بحيث إذا شاب هذا الاعتقاد ثمة شك أنتفى حسن النية

طعن رقم 249 لسنة 50 ق جلسة 24/1/1984

إثبات السبب الصحيح

 نظرا لأن السبب الصحيح شرط مستقل بذاته عن شرط حسن النية فإنه لا يفترض توافره كما يفترض توافر حسن النية، ويقع عبء إثباته على الحائز وفقا للقواعد العامة للإثبات، فإذا كان السبب الصحيح عقد بيع تعين على الحائز إثباته بالكتابة أو ما يقوم مكانها إذا زادت قيمة العقار على خمسمائة جنيه

مفاد ما تقدم

أنه يجب على الحائز أن يثبت ليس فحسب وجود السبب الصحيح بل أيضا أن هذا السبب الصحيح مسجل طبقا للقانون (مادة 969 / 3 مدنى) ولا يغنى عن إثبات السبب الصحيح بثبوت حسن النية فكل من السبب الصحيح وحسن النية شرط مستقل عن الشرط الأخر

وعلى ذلك يجب على محكمة الموضوع أن تبين فى حكمها إلى جانب توافر شرط حسن النية عند الحاز طبيعة السبب الصحيح ونوعه وأنه تصرف قانونى ناقل للملكية مستوف للشروط التى يتطلبها القانون وذلك حتى تباشر محكمة النقض رقابتها على محكمة الموضوع فى هذه المسائل  القانونية

السنهورى هامش ص 1119

ثالثا: إستمرار الحيازة خمس سنوات:

 لقد حددت الفقرة الأولى من المادة 669 مدنى مدة التقادم القصير بخمس سنوات تحسب حسب التقويم الميلادى لا الهجرى عملا بالمادة 3 من القانون المدنى و 15 من قانون المرافعات وتبدأ من اليوم التالى لليوم الذى بدأت فيه الحيازة وتحسب بالأيام لا بالساعات

ويترتب على ذلك عدم حساب اليوم الأول لأنه يكون ناقصا وتكمل المدة بإنقضاء آخر يوم منها عملا بالمادة 380 مدنى ويدخل فى هذه المدة الأعياد والإجازات الرسمية وتسرى عليه قواعد التقادم المكسب فيما يتعلق بالوقف والإنقطاع عملا بالمادة 937 مدنى، ونظرا أن التقادم لا يكتمل إلا بإنقضاء أخر يوم منه فإن إجراءات التقادم التى تتخذ لقطع التقادم فى هذا اليوم تقع صحيحة التقادم

الدناصورى وعكاز ص 302

وقد أختلف الفقهاء فى هذا الشأن فذهب فريق إلى أن سريان التقادم يوقف بالقوة القاهرة إلى اليوم التالى أو إلى أول يوم صالح لإتخاذ الإجراء ولا يكتمل التقادم بإنقضاء هذا اليوم دون أن يتخذ المالك إجراء يقطع به سريان التقادم

السنهورى ص 1016 من الجزء التاسع، عبد الفتاح عبد الباقى فقرة 316 عبد المنعم الصده فقرة 387 وعبد الحى حجازى الجزء الثالث ص 330

وذهب رأى آخر إلى أن التقادم يكتمل بإنقضاء اليوم الأخير ولو كان يوم عطلة

كامل مرسى الجزء الرابع فقرة 66، شفيق شحاته فقرة 290 ، محمد عرفه الجزء الثانى فقره 148 ، عبد المنعم البدراوى فقرة 521

رابعا: حسن النية:

لقد نصت المادة 969/1 مدنى كما رأينا إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عينى عقارى وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة فى الوقت ذاته إلى سبب صحيح

ومعنى حسن النية هنا على وجه التحديد

هو أن يكون الحائز قد إعتقد وقت تلقيه الملكية أو الق أنه يتلقى الملكية من المالك أو الحق من صاحبه، فحسن النية إذن يتحدد عند الحائز بأنه غلط يقع فيه يدفعه إلى الإعتقاد بأن المتصرف هو مالك العقار أو صاحب الحق، ويجب أن يكون حسن النية كاملا، فأة شك يقع فى نفس الحائز فى أن المتصرف قد لا يكون هو المالك أو هو صاحب الحق ينفى حسن النية

السنهورى ص 1120

وقد قضت محكمة النقض بأن:

حسن النية هو اعتقاد المتصرف إليه اعتقادا تاما حين التصرف أن المتصرف مالك لما يتصرف فيه، فإذا كان هذا الاعتقاد يشوبه أدنى شك امتنع حسن النية

 مجموعة عمر 5 رقم 262 ص 529 نقض مدنى 29 يناير سنة 1948

 وبأنه حسن النية يقتضيه التملك بالتقادم الخمسي هو اعتقاد المتصرف إليه اعتقادا سليما تاما حين التصرف أن المتصرف مالك لم يتصرف فيه فإذا شاب هذا الاعتقاد أدنى شك امتنع حسن النية ولقاضي الموضوع السلطة التامة فى استخلاص حسن النية وسوئها من مكانها فى الدعوى وما يستشفه من ظروفها وملابساته إلا أنه يتعين أن يكون استخلاصه قائما على أسباب سائغة كفيلة يحمل قضائه

 الطعن رقم 85 لسنة 51 ق جلسة 18/5/19896 ، الطعن رقم 1098 لسنة 42 ق جلسة 23/1/1986

 وبأنه مؤدى نص الفقرة الثالثة من المادة 969 من القانون المدني على أن السبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم ، ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون ” أن بيع ملك الغير يصلح لأن يكون سببا صحيحا لكسب ملكية العقار بالتقادم الخمسي متى كان هذا البيع مسجلا

 ولا يغير من ذك

 أن يكون البائع فيه  غاصبا أو مستندا فى تصرفه  إلى عقد قابل للإبطال أو باطل أو معدوم لأن المشرع لم يجعل من سند البائع ركنا أو شرطا لاعتبار التصرف سببا صحيحا للتملك بالتقادم الخمسي واكتفى بأن يكون التصرف ذاته صادرا من غير مالك

ومن ثم

فإن الحكم بإبطال سند المالك أو بطلانه أو انعدامه لا يستتبع  أي أثر على سند الحائز ولا ينال من صلاحيته لأن يكون سببا صحيحا لذلك التملك لأن الخلف يستطيع أن يتمسك بحيازته هو وحدها وأن يسقط حيازة سلفه ويتحقق ذلك أن كان السلف سيء النية ومناطه سوء النية المانع من اكتساب الملك بالتقادم الخمسي ثبوت علم المتصرف إليه وقت تلقى الحق بأن التصرف غير مالك لما تصرف فيه أو ثبوت قيام أدنى شك لديه فى ذلك

الطعنان رقما 6210، 6223 لسنة  70 ق جلسة 27/11/2001

 وبأنه حسن النية الذى يقتضيه التملك بالتقادم القصير هو اعتقاد المتصرف إليه اعتقادا تاما حين التصرف أن المتصرف مالك لما يتصرف فيه فإذا شاب هذا الاعتقاد أدنى شك امتنع حسن النية

الطعن رقم 403 لسنة 40 ق س 27 ص1627 جلسة 23/11/1976 ، الطعن رقم 249 سنة 50 س 35 ص280 جلسة 24/1/1984

 والغلط الذى يقع فيه الحائز إما أن يكون غلطا فى الواقع وإما أن يكون غلطا فى القانون وكلاهما دليل حسن النية، ومن أمثلة الغلط فى الواقع أن يشترى الحائز العقار من مالك سابق له فسخت ملكيته أو أبطلت وجهل الحائز ذلك، كما إذا تعامل مع مجرد حائز لعقار معتقدا أنه يملك العقار على خلاف الواقع

ومن أمثلة الغلط فى القانون ان يتعامل الحائز مع شخص يستند فى ملكيته للعقار على هبة فى صورة عقد بيع عرفي تتضمن أن البائع وهب الثمن للمشترى فيعتقد الحائز أن الهبة صحيحة ثم يتبين له بعد الشراء أنها باطلة إذ كان يتعين إفراغها فى محرر رسمي أنها هبه مكشوفه وليست مستترة

الدناصوري وعكاز ص 297

 وسواء كان الغط فى الواقع أو فى القانون، فقاضى الموضوع هو الذى يقدر دون معقب عليه توافر حسن النية نتيجة لهذا الغلط وما إذا كان الغلط مغتفر فيستقيم مع حسن النية، أو غير مغتفر فينفى حسن النية

السنهوري

وينتفى حسن النية إذا كان الحائز يعلم بوجود سبب من أسباب الفسخ أو البطلان بسند من تقى منه الحق، أما العيوب التى تشوب السبب الصحيح وتحمله  قابلا للإبطال فلا تنفى عن الحائز حسن النية طالما أن الحائز كان لا يعلم أن المتصرف غير مالك ولم يساوره أدنى شك فى ذلك

 أنور طلبه ص 182

وقد قضت محكمة النقض بأن:

المقرر- فى قضاء محكمة النقض- تطبيقا لنص الفقرة الثانية من المادة 965 من القانون المدني والفقرة الثانية من المادة 969 من هذا القانون أن حسن النية يفترض دائما ما لم يقم الدليل على العكس ، وأن مناط سوء النية المانع من اكتساب الملك بالتقادم الخمسي هو ثبوت علم المتصرف إليه وقت تلقى الحق بأن المتصرف غير مالك ما يتصرف فيه

طعن 224 س 54 ق نقض 26/11/1987

 وبأنه لئن كان لقاضى الموضوع السلطة التامة فى استخلاص حسن نية واضع اليد- فى التملك بالتقادم القصير- من نصوص العقد ومن الظروف الملابسة لتحريره إلا أنه يتعين أن يكون استخلاصه قائما على أسباب سائغة وكافية لحمل قضائه

الطعن رقم 403 لسنة 40 ق س 27 ص1627 جلسة 23/11/1976،الطعن رقم 49 لسنة 35 ق س 20 ص 231 جلسة 4/2/1969 ، الطعن رقم 433 لسنة 22 ق س 7 ص 661 جلسة 31/5/1956

 وبأنه الحائز الذى يقيم المنشآت على أرض مملوكة لغيره يفترض فيه أنه كان حسن النية وقت أن أقام هذه المنشآت والمقصود بحسن النية فى تطبيق المادة 925 من القانون المدني أن يعتقد الباني أن له الحق فى إقامة المنشآت

ولا يلزم أن يعتقد أنه يملك  الأرض فإذا أدعى مالك الأرض أن الباني سيء النية فعليه حسبما تقضى المادة 924 من القانون المدني أن يقيم الدليل على أن الباني كأنه يعلم وقت أن أقام المنشآت أن الأرض مملوكة غيره وأنه أقامها دون رضاء مالك الأرض

 الطعن رقم 19 لسنة 43 ق س 27 ص 453 جلسة 17/2/1976

 وبأنه من المقرر فى القانون المدني القديم وقته المشرع فى المادة 969/2 من القانون المدني الجديد أن حسن النية المشترى من غير مالك لا يشترط توافره إلا عند تلقى الحق

الطعن رقم 224 لسنة 54 ق جلسة 26/11/1987 ، الطعن رقم 26 لسنة 26 ق س 21 ص 748 جلسة 30/4/1970 ، الطعن رقم 447 لسنة 43 ق س 19 ص 1287جلسة 29/10/1968

 وبأنه حسن النية مفترض لدى الحائز إلى أن يقوم الدليل على العكس

الطعن رقم 85 لسنة 33 ق س 19 ص 304 جلسة 15/2/1968

وبأنه سوء النية المانع من التملك بالتقادم الخمسي مناطه ثبوت عم المشترى وقت الشراء بأن البائع له غير مالك لما باعه فإذا استدل الحكم المطعون فيه على سوء نية الطاعن (المشترى) بأنه كان على بالمالك الحقيقي فى سنوات لاحقه لتاريخ الشراء فإن استدلاله يكون فاسدا إذ يجب أن يثبت سوء نية الحائز وقت الشراء حتى يمتنع عليه التملك بالتقادم الخمسي

الطعن رقم  85 سنة 33 ق س 19 ص 304 جلسة 15/2/1968 ، الطعن رقم 356 لسنة 29 ق س15  ص 614 جلسة 30/4/1964

وبأنه لما كان مؤدى نص الفقرة الثالثة من المادة 969 من القانون المدني على أن السبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم، ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون و أن بيع ملك الغير يصلح لأن يكون سببا صحيحا لكسب ملكية العقار بالتقادم الخمسي متى كان هذا البيع مسجلا

 ولا يغير من ذلك أن يكون البائع فيه غاصبا

أو مستندا فى تصرفه إلى عقد قابل للإبطال أو باطل أو معدوم لأن المشرع لم يجعل من سند البائع ركنا أو شرطا لاعتبار التصرف سببا صحيحا للتملك بالتقادم الخمسي وأكتفى بأن يكون التصرف ذاته صادرا من غير مالك ومن ثم فإن الحكم بإبطال سند المالك أو بطلانه أو انعدامه لا يستتبع أي أثر على سند الحائز ولا ينال من صلاحيته لأن يكون سببا صحيحا لذلك التملك،

لما كان ذلك

 وكان مناط سوء النية المانع من اكتساب الملك بالتقادم الخمسي ثبوت عدم المتصرف إليه وقت تلقى الحق بأن المتصرف غير مالك لما يتصرف فيه أو ثبوت قيام أدنى شك لديه فى ذلك ولقاضي الموضوع السلطة التامة فى استخلاص حسن نية المتصرف إليه أو سوئها بشرط أن يكون استخلاصه سائغا

طعن 304، 653،792 س 55 ق نقض 26/4/1988

 وبأنه حسن النية الذى يقتضيه التملك بالتقادم القصير هو اعتقاد المتصرف إليه اعتقادا تاما حين التصرف أن المتصرف مالك لما يتصرف فيه، فإذا شاب هذا الاعتقاد أدنى شك امتنع حسن النية

طعن 403 س 40 ق نقض 23/11/1976، طعن 249 س 50 ق نقض 24/1/1984

 وبأنه إذا كان الحكم المطعون فيه قد أشترط لإمكان التملك بالتقادم الخمسي أن يكون واضع اليد أشترى من غير مالك حسن النية وقت تلقى الحق، فإن هذا الحكم لا يكون قد خالف القانون وليس قيمة أوردته المادتان 7 و12 من قانون التسجيل رقم 19 لسنة 1923 ما يغير من هذا النظر

 طعن 286 س20 ق نقض 15/10/1953

وتجدر الإشارة

 إلى أن هناك عيب وحيد من المحتم أن يشوب السبب الصحيح

وهو أن يكون هذا السبب صادرا من غير المالك كما بينا آنفا فهذا العيب وحده هو الذى يتعين أن يجهله الحائز لأن حسن النية- كما سلف القول- يقتضى أن يجهل الحائز بأن السبب الصحيح صدر من غير مالك

الدناصوري وعكاز ص 298

 العيوب الأخرى التى تشوب السبب الصحيح فمنها ما يجعل التصرف القانوني أبو صالح لأن يكون سببا صحيحا، كالتصرف الباطل والتصرف الظني والتصرف الصوري – وهذه مسألة ترجع إلى السبب الصحيح لا إلى حسن النية، وسواء علم الحائز بأن التصرف باطل أو ظني أو لم يعلم، فإن السبب الصحيح نفسه غير موجود

 فلا محل إذن
للبحث فيما إذا كان الحائز حسن النية أو سيئها

ففي الحالتين لا يستطيع أن يتملك العقار بالتقادم المكسب القصير لانعدام السبب الصحيح. بنيت العيوب التى تشوب التصرف القانوني ولا يكون من شانها أن تجعله غير موجوده وذلك كأن يكون التصرف قابلا للإبطال لنقص فى الأهلية أو لعيب فى الرضاء وقابلا للفسخ أو معلقا على شرط فاسخ  أو شرط واقف ، فهذه العيوب لا تمنع التصرف وأن يكون سببا صحيحا، وعلم الحائز بها لا ينفى حسن النية

السنهوري ص 1123

 وعليه فإذا أشترى الحائز من المالك عقارا وكان البيع معيبا بنقص فى الأهلية أو بغلط أو تدليس أو إكراه فإنه يترتب على ذلك أن السبب الصحيح يكون قابلا للإبطال وعلم الحائز بذلك لا ينفى حسن النية فيستطيع أن يواجه المالك الحقيقي بحسن نيته وأن يتملك العقار بالتقادم القصير

 ومن ناحية أخرى

 فإن من تقرر بطلان التصرف لصالحه يجوز له أن يطلب إبطال التصرف ما لم تكن دعوى الإبطال قد سقطت بالتقادم، ويستطيع المالك الحقيقي أن يستعمل دعوى مدينة الذى تقرر البطلان لمصلحته وتصرف فى العقار للحائز، فيطلب باسمه الحكم ببطلان التصرف فإذا أجيب إلى طلبه فإنه يترتب على ذلك أن يعود العقار إلى المتصرف، وحينئذ يحق للمالك الحقيقي أن يسترده منه بدعوى الاستحقاق

 ومؤدى ذلك

أنه إذا اشترى الحائز عقارا ممن لا يملكه، وكان البيع معلقا على شرط فاسخ أو واقف فإنه لا شك فى أن هذا البيع سبب صحيح ويستطيع الحائز أن يتملكه بالتقادم القصير فإذا ما تحقق الشرط الواقف أو اكتسب ملكيته بالتقادم وبعد ذلك لم يتحقق الشرط الفاسخ فإن خلوص ملكية العقار للحائز نهائيا تكون أمرا محتوما أما إذا تخلف الشرط الواقف أو تحقق الشرط الفاسخ

 فإنه يترتب على ذلك

 اعتبار البيع كأن لم يكن وبالتالي يعود العقار إلى بائعه، وفى النهاية فإن المالك الحقيقي يحق له أن يلجأ لدعوى الاستحقاق ليسترده من البائع

الدناصوري وعكاز ص 299

وقت توافر حسن النية لكسب ملكية العقار

التملك العقاري بخمس سنوات

لقد نصت الفقرة الثانية من المادة 969 مدنى على أنه :

لا يشترط توافر حسن النية الا وقت تلقى الحق ومن ثم فلا يشترط حسن النية عند بدء الحيازة ، بل يكفى توافره عند تلقى الملكية بالسبب الصحيح أي عند تلقى الحق.

ولتحديد وقت تلقى الحق

 نفرق بين أحكام القانون المدني السابق وبين أحكام القانون المدني الحالي
  •  فكان الحق العيني العقاري فى ظل القانون المدني السابق ينتقل من المتصرف إلى المتصرف إليه فور إبرام العقد العرفي ودون حاجة إلى التسجيل ، وبالتالي  كان المتصرف إليه يتلقى الحق فور إبرام العقد العرفي ، ومن ثم كان يكفى توافر حسن النية وقت إبرام العقد العرفي.
  • أما فى ظل القانون المدني الحالي، فإن العقد العرفي لا يترتب إلا التزامات شخصية ، فلا تنتقل ملكية الحق العيني العقاري ، إلا بالتسجيل ، وبالتالي فإن المتصرف إليه لا يتلقى الحق إلا بالتسجيل ، فإذا سجل الحائز سنده ، توافر السبب الصحيح ووجب أن يكون حسن النية وقت هذا التسجيل ، فإن كان حسن النية وقت إبرام العقد العرفي ، ثم أصبح سيء النية وقت تسجيله ، انتفى حسن النية
أنور طلبه ص 84
وبناء على ما تقدم

 فإنه إذا اشترى الحائز العقار من غير مالك، فحتى يمكنه أن يتملك العقار بالتقادم المسقط المكسب القصير يجب أن يكون قد أعتقد بحسن نية وقت تسجيل عقد البيع، وهو الوقت الذى يتلقى فيه ملكية العقار أنه أشترى من مالك وأن الملكية قد انتقلت إليه على هذا النحو بالتسجيل وهذا يكفى فلا يشترط أن يبقى حسن النية بعد ذلك طوال السنين الخمس اللازمة للتملك بالتقادم القصير، فلو أنه علم، ولو بعد انقضاء مدة قصيرة من تسجيل البيع ، أن البائع  غير مالك ، لما أثر ذلك فى توافر شرط حسن النية فيه

 وأكثر من ذلك

لو أنه كان حسن النية وقت تسجيل البيع وقبل أن يتسلم العقار المبيع علم أن البائع غير مالك، فبدأت حيازته للعقار وهو على هذا العلم لعد شرط حسن النية مع ذلك متوافرا عنده

السنهوري ص 1125
 وترتيبا على ذلك

 لو أوصى شخص بعقار لا يملكه لولده أو زوجته  أو قريب له أو صديق فأنه يتعين أن يتوافر حسن النية لدى الموصي له وقت موت الموصي إذ لا يتملك الشيء الموصي به إلا من هذا التاريخ ولا عبرة بوقت قبول الوصية وإذا كان من المقرر أن الوصية لا تلزم بقبولها من الموصي له ، غير أنه إذا قبلها أستحق الموصي به من تاريخ الوفاه ، ذلك أن الوصية تصرف قانونى من جانب الموصي وحده وتنتج أثرها منذ وفاته دون حاجة لقبول الموصي له

 غير أنه يتعين ملاحظة

 أن قبول الوصية لازم لإتمام الوصية وإنتاجها لإثارها القانونية.

 ومما هو جدير بالذكر

 أن الوصية بعقار لا تنتقل ملكيته إلا بالتسجيل، ونظرا لأن التسجيل يتم فى معظم الأحيان بعد أن يصدر القبول من الموصي له، فإن لازم ذلك أن توافر حسن النية إنما يكون عند تسجيل الوصية وهو ما يحدث بعد قبول الموصي له غير أن هذه القاعدة يرد عليها استثناء هو أن تكون الوصية قد سجلت فى حياة الموصي إذ أن توافر حسن النية فى هذه الحالة إنما يكون وقت موت الموصي لا وقت قبول الوصية

الدناصوري وعكاز ص 300
وقد قضت محكمة النقض بأن

المقرر وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض أن شرط تملك العقار بالتقادم الخمسي المنصوص عليه بالمادة 969 من القانون المدني وهو وضع اليد عليه مدة خمس سنوات متتالية متى كانت الحيازة مقترنة بحسن نية ومستندة فى ذات الوقت إلى سبب صحيح وهو العقد الصادر من غير مالك بشرط أن يكون مسجلا، وحسن النية الذى يقتضيه التملك الخمسي هو اعتقاد المتصرف إليه اعتقادا سليما تاما حين التصرف أن المتصرف مالك لما يتصرف فيه بحيث إذا شاب هذا الاعتقاد ثمة شك أنتفى حسن النية

 (طعن 249 س 50 ق نقض 24/1/1984)
 ويبين من وقائع  الطعن

أن العقد الابتدائى صدر فى 10/4/1963 ثم صدر القرار الجمهوري رقم 930 لسنة 1967 والساري فى 18/3/1967 برفع الحراسة عن المالك مما يترتب عليه أن العقد الابتدائى لا ينفذ فى حق المالك ويتحقق علم المشترى بعدم ملكية الحراسة لعقار اعتبارا من نشر القرار الجمهوري ، إذ تم تسجيل العقد فى 16/5/1967 فإن حسن نية المشترى ينتفى فى ذلك الوقت ، مما مؤداه أن توافر حسن النية يجب أن يتوافر وقت تسجيل العقد وليس وقت إبرام العقد الابتدائى، وبهذا المعنى أيضا

(طعن 224 س 54 ق نقض 26/11/1987)

 وبأنه وقد نصت الفقرة الأولى من المادة 969 من القانون المدني الجديد على أنه:

إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري، وكانت مقترنة بحسن نية ومستندة فى الوقت ذاته إلى سبب صحيح ، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات

 كما نصت الفقرة الثالثة منها على أن:

السبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم ، ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون” ومن ثم فلا تؤدى الحيازة المستندة إلى عقد بيع  ابتدائي إلى كسب ملكية العقار الذى وقعت عليه بالتقادم الخمسي

 (طعن 223 س 27 ق نقض 23/3/1972 ، طعن 875 س 52 ق نقض 27/11/1985)

وبأنه حسن النية يفترض دائما ما لم يقم الدليل على العكس ومناط سوء النية المانع من اكتساب الملك بالتقادم الخمسي ثبوت علم المتصرف إليه وقت تقى والحق بأن المتصرف غير مالك لما يتصرف فيه ، وإذ كان عدم ذكر سند ملكية البائع للطاعنين وتعهده بتقديم سند الملكية للمشترين ليس من شأن أيهما أن يؤدى عقل إلى ثبوت علم الطاعنين بأن البائع لهما غير مالك، فإن الحكم المطعون فيه إذ أسس ثبوت سوء النية على ذلك يكون معيبا بالقصور

 (طعن 356 س29 ق نقض 30/4/1964)

 وبأنه وأن كان قضاء هذه المحكمة قد جرى – فى ظل القانوني المدني الملغى- على أنه لا يشترط تسجيل السبب الصحيح لإمكان احتجاج واضع اليد به على المالك الحقيقي لإفادة التملك بالتقادم الخمسي سواء فيما قبل قانون التسجيل أو فيما بعده، أما اشتراط ثبوت تاريخ السبب الصحيح للاحتجاج به فى تحديد مبدأ وضع اليد فلا نزاع فيه  قانونا

 إلا أنه قد استقر أيضا على

 أن مضى المدة المكسبة للملكية أو المسقطة للحق إذا ابتدأت تحت سلطان قانون قديم ولم تتم

ثم جاء قانون جديد فعد لشروطها ومدتها

 فالقانون الجديد هو الذى يسرى وتدخل المدة التى أنقضت تحت سلطان القانون القديم فى حساب المدة التى قررها القانون الجديد المعمول به ابتداء من 15 أكتوبر سنة 1949 على أن تسرى النصوص الجديدة المتعلقة بالتقادم من وقت العمل بها على كل تقادم لم يكتمل

 (طعن 223 س 37 ق نقض 23/3/1972)

 وبأنه جرى قضاء هذه المحكمة فى ظل القانون المدني القديم على أنه لا يشترط تسجيل السبب الصحيح  لإمكان احتجاج واضع اليد به على المالك الحقيقي لإفادة التملك بالتقادم الخمسي ذلك أن المالك الحقيقي لا يمكن اعتباره غيرا بالمعنى المفهوم لهذا اللفظ فى باب تسجيل العقود الناقلة للملكية

 ولم يأت قانون التسجيل الصادر فى 26/6/1923 بما يخالف هذا المبدأ

فلا يزال عقد البيع معتبرا فيه من العقود  الرضائية التى تتم بالإيجاب والقبول ولا يزال تسجيله غير معتبر ركنا ضروريا فى وجوده القانوني ولأن قانون التسجيل قانون خاص بأحكام انتقال الملكية العقارية بالعقود فإنه لم يلغ من أحكام القانون المدني إلا ما كان من مواده خاصا بذلك وليس منها أحكام اكتساب الملكية بمضي المدة هذا علاوة على أن العقد الذى يحتج ملكا حتى إذا سجل لأنه صادر من غير مالك فرضا وأن العقد لا ينقل للمشترى أكثر من حقوق بائعه

 (طعن 101 س33 ق نقض 24/10/1967)

إثبات حسن النية

 لقد نصت الفقرة الثالثة من المادة 965 مدنى على أن :

حسن النية يفترض دائما ما لم يقم الدليل على العكس

ومؤدى ذلك

أن الحائز الذى يتمسك بالتقادم القصير مفترض فيه حسن النية فلا يطلب منه  إثبات حسن نيته ، فإذا كان جهل الحائز بأن من تعامل معه غير مالك كان مرده غلط فى الواقع افترض فى الحائز حسن النية

 أما فى حالة ما إذا كان جهل الحائز يرجع إلى غلط فى القانون فقد أختلف الفقه فى هذا الشأن فذهب الرأى الأول إلى أن حسن النية لا يفترض فى حالة الغط فى القانون ، إذ أن الغلط فيه لا يجوز افتراضه ويجب على الحائز إثباته

أما الرأى الثانى فهو رأى أستاذنا السنهوري الذى يرى :

أنه مادام يفترض فى الحائز الذى يتمسك بالتقادم المكسب القصير أنه حسن النية فلا يكلف إثبات حسن نيته، ويستوى فى ذلك أن يكون جهل الحائز بأن من تعامل معه غير مالك راجعا، إلى غلط فى الواقع أو إلى غلط فى القانون ففي الحالتين يفترض حسن نية الحائز

 (الوسيط الجزء التاسع ص 1011)
وقد قضت محكمة النقض بأن

حسن النية مفترض دائما لدى الحائز إلى أن يقوم الدليل على العكس

 (الطعن رقم 85 سنة 33 ق س 19 ص 304 جلسة 15/2/1968 ، الطعن رقم 356 سنة 29 ق س 15 ص 614 جلسة 30/4/1964)

 وعليه إذا أدعى الخصم وهو المالك الحقيقي أن الحائز لم يكن حسن النية وقت تلقى الحق وقع عليه عبء إثبات هذا الادعاء ويجوز له إثبات ذلك بكافة طرق الاثبات بما فيها البنية والقرائن.

 وقد لوحظ

أن الذى يحدث كثيرا من الناحية العملية أن يلجأ المالك الحقيقي فى إثبات سوء نية الحائز، إلى سند المتصرف الذى تعامل الحائز على مقتضاه فقد يبين من هذا السند أن المتصرف غير مالك أو أن ملكيته ليست خالصة فيستخلص من ذلك سوء نية الحائز ما دام يعلم أو كان ينبغي أن يعلم أنه يتعامل مع من لا يملك

(الدناصوري وعكاز ص 301 والسنهوري ص 1128)

وحسن النية مسألة موضوعية تتعلق بالواقع ولقاضي الموضوع استخلاصها من العقد ومن الظروف والملابسات التى أحاطت به غير أنه يجب أن يكون استخلاصه سائغا ومؤديا إلى النتيجة التى أنتهى إليها وهو يخضع فى ذلك لرقابة محكمة النقض من جهة مطابقته للتعريف القانوني لسوء النية

(الدناصوري وحامد عكاز ص 301 وما بعدها)
وقد قضت محكمة النقض بأن

أن قاضى الموضوع مطلق السلطة فى استخلاص سوء النية من نصوص العقد ومن الظروف الملابسة لتحريره، ولكن ما يستخلصه من ذلك يخضع لرقابة محكمة النقض من جهة مطابقته للتعريف القانوني لسوء النية

 (طعن رقم 33 سنة 6 ق جلسة 5/11/1936)

 وبأنه حسن النية الذى يقتضيه التملك بالتقادم الخمسي هو اعتقاد التصرف اليه اعتقادا تاما حين التصرف أن المتصرف ملك لما يتصرف فيه فإن كان هذا الاعتقاد يشوبه أدنى شك امتنع حسن النية، وحسن النية مسألة واقعية يستقل بتقديرها قاضى الموضوع

 فإذا كان الحكم إذ نفى حسن النية عن المشترى قد اتخذ من أمهاله تحرى ملكية بائعة قرينة أضافها إلى القرائن الأخرى التى أوردها واستخلص من مجموعها أنه لم يكن حسن النية فلا سبيل عليه لمحكمة النقض

 (طعن رقم 148 سنة 16 ق جلسة 29/1/1948)

 وبأن لقاضى الموضوع سلطة تامة فى استخلاص حسن النية وسوؤها من مظانها فى الدعوى ومما يستشفه من ظروفها وملابساتها استخلاصا قائما على أسباب مسوغة وكافية لحمل قضائه من عدم استفادة البائع من التقادم الخمسي

 (طعن 433 س 22 ق نقض 31/5/1956)

وبأنه لئن كان لقاضى الموضوع السلطة التامة فى استخلاص نية واضع اليد- فى التملك بالتقادم القصير- من نصوص العقد ومن الظروف الملابسة لتحريره إلا أنه يتعين أن يكون استخلاصه قائما على أسباب سائغة وكافية لحمل قضائه

 (طعن رقم 403 لسنة 40 ق جلسة 23/11/1976)

 وبأنه المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن حسن النية يفترض دائما ما لم يقم الدليل على العكس، وأن لقاضى الموضوع السلطة التامة فى استخلاص حسن النية وسوئها من مظانها فى الدعوى ومما يستشفه من ظروفها وملابساتها متى كان استخلاصها سائغا ومستندا إلى وقائع ثابتة بالأوراق

 (طعون 1026، 1130، 1179 س 60 ق جلسة 26/1/1992)

 وبأنه المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن حسن النية الذى يقتضيه  التملك بالتقادم الخمسي هو اعتقاد المتصرف إليه اعتقادا سليما تاما حين التصرف أن المتصرف مالكا لما يتصرف فيه، بحيث إذا شاب هذا الاعتقاد ثمة شك أنتفى حسن النية

 وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بسبق منازعته للمطعون ضدهما الأولين فى وضع يدهما على أطيان النزاع قبل تلقى حقهما بالعقد المسجل…….بتاريخ…… وقدم تديلا على دفاعه صورة المحضر….. إداري مركز……. والمتضمن شكواه بتاريخ……… من اغتصاب المطعون ضده الأول لأطيان النزاع

 وكذلك صورة رسمية من الحكم الصادر فى دعوى منع التعرض…….. مدنى أبو كبير الجزئية والتي أقامها بتاريخ…….. على المطعون ضده الأول وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الطاعن على أن المطعون ضدهما الأول والثانى تملكا أطيان النزاع بالتقادم الخمسي إذ خلت الأوراق من دليل على منازعة الطاعن لهما فى وضع يدهما عليها، وأنه لم يقدم دليلا على سوء نيتهما

 مما يبين منه أنه لم يطلع على المستندات المقدمة من الطاعن ويبحثها ويخضعها لتقديره رغم ما قد يكون لها من دلاله مؤثرة فى الدعوى بشأن ثبوت حسن النية أو سوئها فإنه يكون معيبا بمخالفة الثابت فى الأوراق والقصور فى التسبيب

 (طعن رقم 1034 سنة 58 ق جلسة 15/6/1993)

التمسك بالتقادم القصير للتملك العقاري

التملك العقاري بخمس سنوات

 التمسك باكتساب ملكية العقار بالتقادم القصير دفع موضوعي غير متعلق بالنظام العام، فلا تتصدى له المحكمة من تلقاء نفسها، وإنما يجب أن يتمسك به من تقرر لمصلحته وهو المشترى عندما يرد البيع على عقار غير مملوك لبائع فإن لم يتمسك به المشترى، فلا يجوز للبائع أن يتمسك به.

وبالتالي إذا توافرت شروط الدفع

وأقام المشترى دعوى ضد البائع بإبطال عقد البيع عملا بالمادة 466 من القانون المدني، التى تجيز للمشترى فى بيع ملك الغير أن يطلب إبطال البيع سواء سج العقد أو لم يسجل فلا يجوز للبائع طلب رفض الدعوى استنادا إلى ثبوت حق المشترى فى الدفع باكتساب العقار بالتقادم القصير أو استنادا إلى تملكه هو العقار بذات التقادم، وحينئذ تلتزم المحكمة بالقضاء بإبطال البيع والتعويض إن كان له مقتضى وطلبه المشترى.

أنور طلبه – شرح القانون المدني – ص 88
وقد قضت محكمة النقض بأن

الدفع باكتساب الملكية بالتقادم الخمسي لا يتعلق بالنظام العام وينبغي التمسك به أمام محكمة الموضوع فى عبارة واضحة لا تحتمل الإبهام ولا يغنى عنه التمسك بالتقادم الطويل لان لكل منهما شروطه وأحكامه

(الطعن رقم 108 س 50 ق جلسة 16/6/1983)

وبأنه الدفع بالتقادم عدم تعلقه بالنظام العام، وجوب التمسك به  أمام محكمة الموضوع عدم جواز أثارته الأول مرة أمام محكمة النقض

 (طعن رقم 108 لسنة 50 ق نقض 16/6/1983)

وبأنه محكمة الموضوع ليس لها أن تقضى بالتقادم من تلقاء نفسها . علة ذلك . عدم تعلقه بالنظام العام، وجوب تمسك ذوى الشأن أمامها مادة 387 / 1 مدنى لا يغنى عن ذلك طلب الحكم برفض الدعوى

 (طعن رقم 2086 لسنة 51 ق نقض 25/12/1986،  طعن رقم 165 لسنة 51 ق نقض 20/1/1985)

وبأنه ولما كان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بتملكهم أرض النزاع بالتقادم الخمسي استنادا إلى حيازتهم لها مدة تزيد على خمس سنوات مقترنة بحسن النية ومستندة إلى السب الصحيح وعقد البيع الصادر لمورثيهما

وإذ كانت المادة 76 من التقنين المدني السابق المقابلة للمادة 969 من التقنين الحالي قد نصت على أن :

ملكية العقار تكتسب بوضع اليد عليه مدة خمس سنوات متتالية متى كانت الحيازة مقترنة بحسن النية ومستندة فى ذات الوقت إلى سبب صحيح والسبب الصحيح هو العقد الصادر من غير مالك بشرط أن يكون مسجلا وقد التفتت الحكم المطعون فيه عن عقد الطاعنين المؤرخ 23/9/1936 والمسجل لكونه صادرا من غير مالك

فإن إغفال الحكم المطعون فيه الرد على هذا الدفاع  الجوهري الذى لو تحقق لجاز أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى بجعله مشوبا بالقصور

 (طعن 275 س 41 ق نقض 8/12/1975)

التمسك بالتقادم الطويل لا يسقط القصير

تجدر الإشارة إلى أن التمسك بالتقادم الطويل  لا يغنى عن التمسك بالتقادم القصير فكل من التقادم المكسب للملكية الطويل والقصير أركانه وشرائطه والتى تختلف فى أكثرها عن الأركان والشروط التى يتعين توافرها فى الآخر فإذا دفع شخص بإكتساب ملكية العقار بالتقادم الطويل فإن مهمة المحكمة تنحصر فى بحث هذا الدفع  فإذا تبين ها عدم صحته قضت بذلك،

ولا يجوز لها أن تتطرق للبحث فى إكتسابه الملكية بالتقادم الخمسى مادام أنه لم يتمسك به صراحة وفى عبارة واضحة لا تحتمل شكا ولا تأويلا لذلك تعين على حائز العقار الذى أخفق فى دفاعه الذى أسسه على تملكه له بالتقادم الطويل أن يبدى أحدهما كطلب أصلى والأخر كطلب إحتياطى،

كما يجوز له أن يبدى أحدهما بعد الآخر سواء قبل الفصل فى أولها أو بعد القضاء فيه إلا أن هناك إحتمال فى الحالة الأخيرة أن تقضى المحكمة بحكم قطعى ينهى الدعوى أمامها بحيث لا يجد فرصة لإبداء الدفع الثانى

الدناصورى وحامد عكاز مرجع سابق ص 311

التقادم القصير المكسب في أحكام محكمة النقض

المستفاد من عبارات نص المادة 76 من القانون المدنى ومن عنوان الفصل الذى ورد فيه والباب أن الملكية إنما تكتسب بوضع اليد ذاته المستند إلى سبب صحيح لا بالسبب الصحيح، ولما كان السبب الصحيح هو التصرف الذى من شأنه نقل الملكية وكأن مثله إذا صدر من مالك أنتقلت الملكية به نفسه إلى المتصرف إليه فإنه لا تقوم بالمتصرف إليه حاجة إلى إكتسابها بالتقادم الخمسى

ومن ذلك يبين أن القانون

إنما قصد بالسبب الصحيح فى هذا المقام التصرف الصادر من غير مالك، ولا عبرة بالإعتراض على هذا  النظر بأن حكمة التقادم هى تثبيت الملكيات وتثبيتها لا يقتضى تمليك الحائز إذا صدر إليه التصرف من غير مالك فحسب

بل أيضا

تأمين الحائز مما يخل بملكيته من عيوب سند التصرف لا عبرة بهذا الإعتراض لأن عيوبا هذا شأنها لا تعدو أن تكون أسبابا للإبطال أو الفسخ وكلاهما إذا وقع فإنه يقع بأثر رجعى ينسحب إلى تاريخ سند المتصرف بحيث يعتبر هذا السند كأن لم يكن ويعتبر التصرف الذى صدر منه إلى الحائز صادرا من غير مالك

طعن رقم 141 سنة 15 ق جلسة 27/2/1947

 لا يجوز التمسك بكسب ملكية الحق بالتقادم الخمسى مع السبب الصحيح وحسن النية إلا إذا كان للتصرف صادرا من غير مالك فإذا كان المتصرف إليه قد تلقى الحق من المالك فلا يجديه التمسك بهذا السبب

طعن رقم 191 سنة 21 ق جلسة 27/1/1955

إذا باع المشتاع جزءا مفروزا محددا فى الملك الشائع فبيعه يصلح لأن يكون سببا صحيحا يمتلك به المشترى ما بيع بوضع اليد عليه خمس سنوات متى توافر لديه حسن النية

الطعن رقم 58 سنة 11ق جلسة 23/4/1942

تملك العقار بالتقادم الخمسى – مادة 969 مدنى -شرطه – وضع اليد مدة خمس سنوات متتالية بحسن نية ومستندا إلى سبب صحيح مسجل صادر من غير مالك

الطعنان رقما 2851، 2892 لسنة 57 ق نقض 26/1/1992

حسن النية يفترض دائما أدى الحائز ما لم يقم الدليل على العكس إستخلاص حسن النية وسوئها من سلطة قاضى الموضوع متى كان إستخلاصه سائغا

الطعون أرقام 1026، 1130، 1179 لسنة 60 ق نقض 26/1/1992

إعتبار الحائز سئ النية من وقت علمه بالعيب الذى يشوب سند حيازته إعتباره كذلك من تاريخ إعلانه برفع الدعوى عليه فى خصوص إستحقاق العقار علة ذلك

طعن رقم 1436 لسنة 57 ق نقض 25/6/1992

أن النص فى الفقرة الثالثة من المادة 969 من القانون المدنى على أن السبب الصحيح الذى تكسب به ملكية العقار بحيازته خمس سنوات مع حسن النية هو السند الذى يصدر من شخص لا يكون مالكا للشئ الذى يراد كسبه بالتقادم يدل على أنه متى كان البائع للمشتريين المتزاحمين بعقودهم- واحدا- فلا وجه لتمسك أحدهم فى مواجهة الآخريين بتملك المبيع بالتقادم الخمسى

طعن 277 س 54 ق نقض 25/2/1988

أن النص فى الفقرة الثالثة من المادة 969 من القانون المدنى على أن السبب الصحيح الذى تكسب به ملكية العقار بحيازته خمس سنوات مع حسن النية هو السند الذى يصدر من شخص ا يكون مالكا للشئ الذى يراد كسبه بالتقادم يدل على أنه متى كان البائع للمشتريين المتزاحمين بعقودهم واحد فلا وجه لتمسك أحدهم فى وجه الآخرين بتملك المبيع بالتقادم الخمسى

طعن 488 س 48 ق نقض 3/6/1982

متى كان البائع لمشترين المتزاحمين بعقودهم واحدا فلا وجه لتمسك أحدهم فى وجه الآخرين بتملك المبيع بالتقادم القصير المدة

طعن 16 س 17ق نقض 27/1/1949

إذا باع الشريك المشتاع جزءا مفرزا محدودا فإن بيعه يصلح لأن يكون سببا صحيحا يمتلك به المشترى ما بيع بوضع اليد عليه خمس سنوات متى توفر حسن النية ذلك أن هذا البيع ينقل الملك بطبيعته ولذاته وبصرف النظر عن كون البائع مالكا للمبيع كله أو بعضه

طعن 168 س 24 ق نقض 16/10/1958

متى كانت المحكمة إذ قررت أن الأطيان محل النزاع لا تدخل فى متناول عقود الطاعنات كما ثبت من تطبيقها بمعرفة الخبير ورتبت على ذلك نفى الإدعاء بإكتساب ملكيتهن للزيادة التى يضعن يدهن عليها بالتقادم القصير مع السبب الصحيح وحسن النية فأنها لم تخالف القانون إذ السبب الصحيح فى تملك العقار بالتقادم الخمسى هو كل تصرف قانونى يستند إليه واضع اليد فى حيازة العقار ويجعل وضع يده حلالا سليما من شبهة الغصب الأمر الذى لم يتوافر فى سند الطاعنات

جلسة 29/5/1952 رقم 115 سنة 20 ق

متى كانت المحكمة إذ اعتبرت أن مورث الفريق الثانى من المطعون عليهم قد تملك الأطيان محل النزاع بالتقادم أقامت قضاءها على أن حسن النية يفترض دائما فى التقادم الخمسى وهو لا يشترط لدى من يدعى الملك بسبب صحيح وبوضع اليد خمس سنين إلا عند التعاقد وأن المورث المذكور قد أشترى الأرض المتنازع عليها من المالك الظاهر،

وأن قول الطاعن بأن خصمه لا يمكن أن يكون حسن النية سند البائع له وهو حكم صادر من المحكمة المختلطة لا يشمل الأطيان المبيعة فمردود بأن مجرد الإطلاع عليه لا يكفى للتحقق من عدم إشتماله على الأطيان المبيعة بل إن الأمر اقتضى ندب عدة خبراء وبحث طويل للوصول إلى هذه النتيجة

فإن هذا الذى قررته المحكمة لا مخالفة فيه لقانون فى شقه الأول، كما لا يشوبه قصور فى شقه الثانى، ذلك أن استخلاص المحكمة لحسن نية مورث الفريق الثانى من المطعون عليهم وقت شراه وعدم تعويلها على دفاع الطاعن بأن خصمه كان سئ النية بناء على الأسباب التى أوردتها هو إستخلاص موضوعى سائغ

طعن رقم 44 لسنة 20 ق نقض 20/11/1952

السبب الصحيح للتملك بالتقادم الخمسى بحسن نية. سند يصدر من غير مالك الشئ أو صاحب الحق المراد كسبه، وجوب أن يكون مسجلا طبقا للقانون

طعن رقم 878 لسنة 52 ق نقض 27/11/1985

وحيث أنه يبين من الحكم المطعون فيه أنه بعد أن استظهر الأسباب التى إستند إليها الحكم الإبتدائى فى قضائه بإكتساب مورث المطعون عليهم الأربعة الأول ملكية العين محل النزاع بوضع اليد المدة الطويلة بالإضافة الى تملكه لها بالغراس وإنشاء المروى تطبيقا لنص المواد 8 و 68 و 57 من القانون المدنى القديم عرض لاسباب الإستئناف رقم 381 سنة 32 ق الذى ينعلا فيه المستأنفان 1 و 2 على محكمة أول درجة

بأنها أخطأت حينما قررت إستنادا منها على تقرير الخبير

أن مورث المستأنف عليهم الأربعة الأول قد وضع اليد على أرض النزاع وأنشأ مجرى وغرس الغراس فيها بحيث أصبحت ملكا له أن وضع يد المورث المذكور كان وليد عقدى الإيجار المودعين بحافظة مستندات الحكومة المقدمة منها، فقد كانت أرض النزاع من أراضى الحكومة لا يجوز تملكها بالتقادم

فإنه مردود

بأنه ترديد للدفاع الذى أثاره دفاع المستأنفين الأولين أمام محكمة أول درجة التى قامت بالرد عليه فى فيض من البحث وبأسباب سائغة مما لا ترى معه المحكمة وجها لترديدها بعد أن أشارت إليها آنفا كما عول الحكم فى رفضه الدفع بإكتساب المشترين من الحكومة للعين بالتقادم الخمسى وقوله “إنه بالنسبة لما يثيره المستأنفان الأولان فى مذكرتهما 30 دوسيه  من أن المستأنفين 3 و 4 قد تملكا ارض بالتقادم الخمسى

فإنه مردود عليهما (المستأنفين الأولين) بأن

السبب الصحيح هو كل تصرف قانونى يستند إليه واضع اليد فى حيازته للعقار ويكون من شأنه نقل الملك لو أنه صدر من مالك أهل للتصرف مما يبين منه أن يشترط فى السبب الصحيح أن يكون صادرا من غير مالك فليس السبب الصحيح أو التصرف القانونى بذاته هو الذى يكسب الملكية لصاحبه

وإنما الذى يكسبه إياها هو وضع اليد المدة القانونية المبنى على سبب صحيح اشترطه القانون لتقرير حالة غير مشروعة مستمرة زمنا فإذا كان العقد صادرا من مالك وهو وزير الداخلية ومدير الأملاك بصفتيهما فهو فى هذه الحالة يعد بطبيعته ناقلا للملكية فلا يلحقه أثر التقادم الخمسى أن له فى ذاته كل الحجية اللازمة قانونا

وأنه لا يجدى المالك وهو هنا وزير الداخلية ومدير الأملاك بصفتيهما التمسك بهذا السبب ومن جهة أخرى لا يجدى كذلك المستأنفين الثالث والرابع أن يتمسكا به لعدم توافر شرط حسن النية بالنسبة لهما،

ذلك أنهما

لم يتسلما المجرى المتنازع عليها إلا عن طريق الإدارة وبالقوة كما تكشف عن ذلك وقائع الدعوى وخاصة التحقيقات الإدارية المنضمة برقم 1529 سنة 1935 فقد كان المستأنفون على علم بأن المجرى والطريق والأشجار ليست ملكا للبائع لهما وأنها مملوكة لمورث المستأنف عليهم الأربعة الأول وبذلك ينتفى عنهما حسن النية

وهو ما يبين منه

أن الحكم بعد أن دلل على ثبوت ملكية مورث المطعون عليهم الأربعة الأول للعين دون الحكومة عاد وهو بصدد التدليل على عدم صحة الدفع بالتقادم الخمسى غى إعتبار أن الحكومة هى المالكة للعين ورتب على ذلك قوله بأن العقد الصادر منها للطاعنين لا يعتبر سببا صحيحا للتملك بالتقادم الخمسى لانه صادر من مالك وهو ما يجعه أسبابه متهاترة بحيث لا يكون للمنطوق قائمة بعد أن خلا من الأسباب التى يمكن أن تحمله

كما شابه قصور فى التسبيب فيما ذكره تدليلا على إنتفاء حسن نية الطاعنين من أنهما لم يتسلما المجرى المتنازع عليها إلا عن طريق الإدارة وبالقوة

مع أنه من المقرر – طبقا لما استقر عليه قضاء هذه المحكمة فى ظل القانون المدنى القديم وقنته المشرع فى المادة 969 / 2 من القانون المدنى الجديد أن:

حسن نية المشترى من غير مالك لا يشترط توافره إلا عند تلقى الحق إذ كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه أم لم يستظهر تحقق حسن النية لدى الطاعنين عند التعاقد مع الحكومة إكتفاء بما قرره من أنهما تسلما العين محل النزاع عن طريق القوة فإنه يكون مشوبا بالقصور

نقض 30/4/1970 سنة 21 العدد الثانى ص 754

تابع أحكام النقض عن التقادم القصير المكسب

التملك العقاري بخمس سنوات

متى كان البائع لمشترين المتزاحمين بعقودهم واحدا فلا وجه لتمسك أحدهم فى وجه الآخرين بتملك المبيع بالتقادم القصير المدة

طعن رقم 160 سنة 17 ق جلسة 27/1/1949

أن سوء النية المانع من إكتساب الملك بالتقادم الخمسى مناطه ثبوت عام المشترى وقت الشراء بأن البائع إليه غير مالك لما باعه فمجرد علم المشترى بعدم نقل تكليف الأطيان المبيعة بمقتضى عقد مسجل إلى أسم البائع لبائعه لا يكفى فى الدلالة على سوء النية لأنه وحده لا يدل على أن المشترى كان يعلم أنه يشترى من غير مالك إذ يجوز أن يعتقد أن البائع له مالك رغم علمه بتكليف المبيع على غيره فإذا أسس الحكم سوء النية على ذلك كان معيبا وتعين نقضه

طعن رقم 33 سنة 6 ق جلسة 5/11/1936

إذا كان الحكم المطعون فيه قد اشترط لإمكان التملك بالتقادم الخمسى أن يكون واضع اليد الذى اشترى من غير مالك حسن النية وقت تلقى الحق فإن هذا الحكم لا يكون قد خالف القانون وليس فيما أوردته المادتان 7 و 12 من قانون التسجيل رقم 19 لسنة 1923 ما يغير من هذا النظر

طعن رقم 286 سنة 20 ق جلسة 15/10/1953

السبب الصحيح هو السند الذى يصدر من شخص مالكا للشئ أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم، فإذا كان للتصرف بيعا يجب أن يكون البائع فى تصرفه مضيفا الملك إلى نفسه،

أما إذا صدر البيع منه بصفته نائبا عن المالك وتبين عدم نيابته عنه

فإنه لا يتأتى فى هذا المقام الإسناد إلى وجود سبب صحيح وإذا كان الواقع فى الدعوى أن إجراءات التنفيذ العقارى قد أتخذت ضد المطعون عليهم الستة الأول المالكين لحصة فى المنزل موضوع النزاع فى مواجهة وصى عليهم سبق عزله، فإن الحكم برسو مزاد هذه الحصة على الطاعن لا يصح أن يكون سببا صحيحا لتملك هذه الحصة بالتقادم الخمسى

نقض 2/2/1978 مجموعة المكتب الفنى سنة 29 ص 386

وحيث أن النعى غير منتج ذك أن النص فى الفقرة الثالثة من المادة 969 من القانون المدنى على أن السبب الصحيح تكسب به ملكية العقار بحيازته خمس سنوات مع حسن النية هذا السند الذى يصدر من شخص لا يكون مالكا للشئ الذى يراد كسبه بالتقادم

يدل على أنه

متى كان البائع للمشترين المتزاحمين بعقودهم واحد فلا وجه لتمسك أحدهم فى وجه الآخرين يتملك المبيع بالتقادم الخمسى وإذ كان ذلك وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن الطاعنة تمسكت فى مواجهة المطعون ضدهم الأحد عشر الأول بتملكها العقار المبيع لها من ذات البائعة لمورث المطعون ضدهم المذكورين بالتقادم الخمسى وهو غير جائز كما سف بيانه فإن النعى على تقريرات الحكم القانونية فى رفض هذا الدفاع – أيا كان وجه الرأى فيها – غير منتج ولا جدوى منه

نقض 3/6/1982 المكتب الفنى سنة 33 الجزء الثانى ص 662

لما كان من المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن شرط تملك العقار بالتقادم الخمسى المنصوص عليه 969 من القانون المدنى هو وضع اليد عليه مدة خمس سنوات متتالية متى كان الحيازة مقترنة بحسن نية ومستندة فى ذات الوقت إلى سبب صحيح وهو العقد الصادر من غير مالك بشرط أن يكون مسجلا وحسن النية الذى يقتضيه التملك بالتقادم الخمسى هو إعتقاد المتصرف إليه إعتقادا سيما تاما حين التصرف أن المتصرف مالكا لما يتصرف فيه بحيث إذا شاب هذا الإعتقاد ثمة شك أنتفى حسن النية

لما كان ذلك

وكان الحكم الإبتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قد بنى قضاءه  برفض دعوى الطاعنة وأدعاءها بالتملك بالتقادم القصير على سند من قولها ولما كان يبين أن الشركة المدعية ودون البحث فى توافر شروط الحيازة من عدمه أشترت العقار موضوع النزاع من المدعى عليه الثالث بصفته بالعقد الإبتدائى المؤرخ 10/4/1962 وصدر قرار رئيس الجمهورية رقم 930 سنة 1967 والسارى إعتبارا من 18/3/1967 وبعده سجلت العقد المذكور فى 16/5/1967 وهو العقد المسجل الصادر من المدعى عليه الثالث الغير مالك لعقار

ولما كانت

الشركة المدعية للعقار موضوع النزاع بالعقد الإبتدائى المؤرخ 10/4/1963 والمشهر برقم 2531 فى 15/5/1967 بمكتب توثيق القاهرة تعلم وقت أن سجلت ذلك العقد الذى أنتقلت به الملكية بأن البائع لها وهو المدعى الثاث غير مالك لما باعه وعلمها يكون بصدور القرار الجمهورى ساف الذكر الذى يفترض علم الكافة به فإنه يمتنع عليها التمسك بالتقادم الخمسى ومن ثم يتعين القضاء برفض الدعوى

لما  كان ذلك

وكانت هذه الأسباب السالفة سائغة وسديدة وكافية لحمل قضاء الحكم وكان الحكم المطعون فيه قد حصل ذلك الذى أورده الحكم الإبتدائى فيما سلف وأتخذه أساسا لقضائه وهو ما يخلص منه صحيحا إلى تأييده فيه

لما كان ما تقدم

وكان من المقرر فى قضاء النقض – أنه إذا قام الحكم على دعامتين وكانت أحداهما كافية لحمل قضائه فإن النعى على الدعامة الأخرى يكون بفرض صحته غير منتج لما كان ذلك فإن النعى على الحكم المطعون غيه بباقى ما ورد بأسباب الطعن يضحى- وايا كان وجه الرأى فيه- غير منتج ومن ثم يكون الطعن برمته على غير أساس ولما تقدم بتعين رفض الطعن

نقض 24/1/1984 سنة 25 الجزء الأول ص 280

اعتبار الحائز سئ النية من تاريخ إعلانه بذلك بصحيفة الدعوى – الحكم بعدم قبول الدعوى لرفعها بغير الطريق القانونى – أثره زوال إعلان صحيفتها بشأن إثبات سوء النية

نقض 30/6/1983 مجموعة المكتب الفنى سنة 24 الجزء الثانى ص 271

الحيازة التى يعتد بها لكسب المكية بالتقادم الخمسى ماهيتها العبرة فيها بالحيازة منذ معاصرتها للسبب الصحيح التمسك بعيب فى الحيازة سابق على قيام السبب الصحيح غير منتج

طعن رقم 224 لسنة 54 ق نقض 26/11/1987

الدفع بالتقادم موضوعى مؤداه، جوازه إبدائه فى اية حالة كانت عليها ادعوى ولو لأول مرة فى الإستئناف النزول عنه لا يفترض ولا يفيده مجرد التراخى فى التمسك به أمام محكمة أول درجة استخلاص النزول الضمنى فى الدفع. شرطه

طعن رقم 194 لسنة 55 ق نقض 18/3/1986

 

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن وضع اليد بسبب وقتى معلوم غير أسباب التمليك لا يعتبر صالحا للتمسك به كسب لإكتسابها إلا إذا حصل تغيير فى سببه يزيل عنه صفته الوقتية وهذا التغيير لا يكون إلا بإحدى إثنين أما أن يتلقى ذو اليد الوقتية العين من شخص من الأغيار يعتقد هو أنه المالك لها والمستحق لتصرف فيها ولما أن يجابه ذو اليد الوقتية مالك العين مجابهة ظاهرة صريحة بصفة فعلية أو بصفة قضائية أو غير قضائية تدل دلالة جازمة على أنه مزمع أنكار الملكية على المالك والإستئثار بها دونه

الطعن رقم 1623 س 50 جلسة 15/1/1985

يتعين – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن يتمسك  بإكتساب الملكية بالتقادم صاحب الشأن فى إكتسابها بعبارة واضحة لا تحتمل الإبهام وأن يبين نوع التقادم الذى يتمسك به لأن لكل تقادم شروطه وأحكامه

مجموعة المكتب الفنى سنة 36  العدد الأول ص 133 نقض 20/1/1985

السبب الصحيح للتملك بالتقادم الخمسى بحسن نية سند يصدر من غير مالك الشئ أو صاحب الحق المراد كسبه وجوب أن يكون مسجلا طبقا للقانون

طعن رقم 878 لسنة 52 ق نقض 27/11/1985

مجرد شك المتصرف إليه حين تلقى اتصرف فيه إعتقاده بإن المتصرف مالك لما تصرف فيه، كفايته لإنتفاء حسن النية الذى يقتضيه التملك بالتقادم الخمسى، التعرف على حسن نية المتصرف إليه أو سوء نيته، استقلال محكمة الموضوع بتقديره مادام استخلاصها سائغا

طعن رقم 85 لسنة 51 ق نقض 8/5/1986

 التمسك بإكتساب الملكية بالتقادم الطويل أو القصير، المادتان 968، 969 مدنى، وجوب التحقق من ا ستيفاء الحيازة لشرائطها القانونية وبحث ما قد يثار من أسباب انقطاع التقادم أو وقفه تمسك الطاعنين بإكتساب ملكية المبانى بالتقادم الخمسى، إغفال الحكم الرد على هذا الدفاع قصور

طعن رقم 1065 لسنة 56 ق نقض 27/1/1987

السبب الصحيح اللازم توافره للتملك بالتقادم الخمسى هو على ما نص عليه المادة 969/3 من القانون المدنى “سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشئ أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم، ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون”

والمتصرف الذى لا يعد مالكا فى المعنى المقصود بهذا النص هو شخص يكون غير ماك للشئ ويستحيل عليه أن ينقل ملكيته إلى من تصرف إليه

وعلة ذلك

أن التملك بالتقادم القصير المدة إنما شرع لحماية من يتعامل بحسن نية مع شخص لا يستطيع أن ينقل إليه المكية بسبب أنه ليس مالكا ولا يخوله سنده حقا فى الحصول على الملكية

ومن ثم

فإن البائع إذا كان سنده عقدا غير مسجل صادرا له من المالك الحقيقى فإنه لا يكون للمشترى أن يتمسك بتملك المبيع بالتقادم الخمسى لأن البائع وإن كان يعتبر مالكا إلا أنه يستطيع الحصول على الملكية بتسجيل العقد الصادر له من المالك أو بمطالبة المالك مطالبة قضائية بتنفيذ التزامه عينا بنقل الملكية إليه وتسجيل الحكم الذى يصدر بعد ذلك

طعن 107 س 30 ق نقض 21/5/1965

ومتى كان عقد البيع صادرا من مالك فإنه لا يصلح سببا صحيحا لتملك المشترى بالتقادم الخمسى، فإذا أغفل الحكم دفاع المشترى بأنه تملك الأطيان المتنازع عليها بالتقادم الخمسى فلا اخلال فى ذلك بحق جوهرى له يمكن أن يؤثر على ذلك الحكم أو يعيبه

طعن 76 س 24 ق نقض 27/3/1958

ختام التملك للعقارات بالتقادم الخمسي المكسب

التملك العقاري بخمس سنوات

في الختام نقول ان المادة 969 مدني مصري يقابلها من مواد نصوص القوانين العربية الأخرى  المادة 918 من التقنين المدني السوري والمادة 973 من التقنين المدني الليبي والمادة 1158 من التقنين المدني العراقي والمادة 257 من قانون الملكية العقارية اللبناني.

وقد ورد هذا النص فى المادة 1420 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما أستقر عليه فى التقنين المدني الجديد فيما عدا أن الفقرة الثالثة من النص كانت فى المشروع التمهيدي تجرى على الوجه الآتي :

والسبب الصحيح لا يفترض وجوده ويصدر من شخص ا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذى يراد كسبه بالتقادم، ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون  وقد حذفت لجنة المراجعة من النص فى فقرته الثالثة عبرة لا يفترض وجوده فأصبح النص مطابقا لما استقر عليه مجلس النواب تحت رقم 1041 ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 969

مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 494 – ص 496

وفي الأخير للمزيد عما تقدم بالبحث والمراجع المستخدمة يمكن الرجوع الى موسوعة الوسيط للعلامة عبدالرزاق السنهوري وكذلك شرح القانون المدني للمستشار أنور طلبة ، وموسوعة التعليق علي قانون الاثبات لدناصوري وعكاز .


  • انتهي البحث القانوني (التملك العقاري: (5) سنوات التقادم القصير المكسب) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
  • يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .
logo2
المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }