الزام جار السفل بالترميم لمنع سقوط العلو المادة 859 مدني

ترميم السفل للحفاظ على العلو

اقرأ عن الزام جار السفل بالترميم لمنع سقوط العلو بالمادة 859 مدني وأهمية الصيانة للحفاظ على سلامة العلو ومنع سقوطه و طرق حماية منزلك وفقا للقانون بالزام الجار بالسفل بالترميمات اللازمة مقال هام عن ملكية العلو والسفل

الزام جار السفل بالترميم قانونا

المادة 859 مدني تنص علي :

1. على صاحب السفل أن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو.
2. فإذا امتنع عن القيام بهذه الترميمات، جاز للقاضي أن يأمر ببيع السفل. ويجوز في كل حال لقاضي الأمور المستعجلة أن يأمر بإجراء الترميمات العاجلة.

  الزام جار السفل بالترميم في القوانين العربية

هذه المادة تقابل من مواد نصوص القوانين العربية :

المادة 814 من التقنين المدني السوري و المادة 863 من التقنين المدني الليبي و والمادة 1082 من التقنين المدني العراقي .

وقد ورد هذا النص فى المادة 1229 مكررة من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه فى التقنين المدني الجديد ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 930 فى المشروع النهائي ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 928  وفي مجلس الشيوخ تحت رقم 859

 مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 163  ، 164

الزام جار السفل بالترميم الأعمال التحضيرية

1.  ان ملكية الطبقات لا تشتمل على ملكية مفرزة وملكية شائعة فحسب , بل تشتمل ايضا على قيود قانونية ( أو حقوق إرتفاق ) ترد على حق الملكية فى السفل وفى العلو .
2.  اما صاحب السفل فعليه ان يقوم بكل الأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو . وهذا إلتزام ايجابى يستطيع التخلص منه بالتخلى عن ملكية السفل كما هى القاعدة . فإذا امتنع عن القيام بالأعمال اللازمة ولم يتخل عن ملكية السفل جاز للمحكمة ان تأمر ببيع السفل وبإتخاذ الإجراءات العاجلة

مادة  1229 مكررة وتوافق مادة 34 / 55 من التقنين الحالى

وهذا حكم عملى هام اخذ من الشريعة ( انظر مادة 67 من مرشد الحيران ) بل ان المشروع سار شوطا ابعد من التقنين الحالى فى الاخذ بالشريعة الاسلامية فى هذه المسألة الهامة فألزم صاحب السفل إذا انهدم سفله ان يعيد بناءه والا بيع السفل

ويجوز لصاحب العلو ان يعيد بناء السفل على نفقة صاحبه وله ان يمنع صاحب السفل من سكناه والإنتفاع به حتى يوفيه حقه , وله ان يؤجره باذن القاضى ويستخلص حقه من اجرته

مادة 1229 مكررة ثانيا من المشروع وتوافق مادة 67 من مرشد الحيران

3 ـ أما صاحب العلو فلا يجوز له ان يزيد فى ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل ولا أن يأتى اى عمل من شأنه ان يزيد فى عبء السفل

مادة 1230 من المشروع وتوافق مادة 35 / 56 من التقنين الحالى و مادة 68 من مرشد الحيران

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 6 – ص 167 و168

ملكية العلو والسفل الشرح والتعليق

رأي الدكتور السنهوري عن التزامات جار السفل وجار العلو في العقار الواحد

  يلتزم صاحب السفل بالتزامين :

• الاول ـ ان يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو .
• الثانى ـ ان يعيد بناء السفل إذا انهدم .

والالتزام الاول نصت على احكامه المادة 859 مدنى

وترتيبا عليه

يكون على مالك السفل إجراء ما يلزم لصيانة السقف والاخشاب الحاملة له اذ انها تعتبر ملكا له وذلك منعا لسقوط السقف فيسقط معه العلو  كما يجب عليه صيانة جدران السفل وترميمها عند الاقتضاء وبالجملة صيانة جميع أجزاء السفل المملوكة له ملكية مفرزة وترميمها وذلك لمصلحة العلو واحتفاظا له بحق القرار على السفل ولكنه لا يلتزم الا بترميم سفله فلا يلتزم بإجراء ترميمات فى العلو نفسه لمنع سقوطه .

فإذا قصر صاحب السفل فى القيام بالتزامه بحيث يترتب على تقصيره تهديد سلامة العلو جاز لصاحب العلو ان يلجأ الى القضاء ليلزم صاحب السفل ان يقوم بالأعمال الضرورية فى سفله لمنع العلو من السقوط

ويجوز الالتجاء الى قاضى الامور المستعجلة

فى ذلك إذا كان إجراء الترميمات امرا عاجلا . ويجوز فى جميع الاحوال ان يستأذن صاحب العلو القضاء فى ان يقوم هو بالترميمات الضرورية فى السفل , على ان يرجع بما انفقه فى ذلك على صاحب السفل .

ويجوز لصاحب العلو ان يطلب من القاضى ان يأمر ببيع السفل لمن يشتريه ويرممه فيمنع بذلك سقوط العلو والقاضي يجيب صاحب العلو الى ما يطلب من ذلك إذا وجد مبررا لإجابة الطلب وتنص المادة 859/2 مدنى على ذلك .

ويلاحظ ان التزام صاحب السفل بترميم سفله منعا لسقوط العلو التزام عيني فيستطيع التخلص منه إذا هو تخلى عن ملكية السفل .

الوسيط – 8 – للدكتور السنهوري – ص 1010 و ما بعدها

التزامات جار السفل وجار العلو في العقار الواحد للدكتور عبدالمنعم البدراوي :

ينتج من نص المادة 859 مدنى ان على صاحب السفل ان يقوم بكل الأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو فعليه مثلا ان يقوم بإصلاح الجدران الداخلية المملوكة له , حتى لا يسـقط العلو المرتكز عليها.

هذا التزام الإيجابي يستطيع صاحب السفل ان يتخلص منه بالتخلي عن ملكية السفل كما هى القاعدة .

فإذا امتنع صاحب السفل عن القيام بالأعمال اللازمة لمنع سقوط العلو ولم يتخل عن ملكية السفل جاز للقاضى ان يأمر ببيع السفل كما تفرز المادة 859/1 مدنى بل ان لصاحب العلو ـ إذا كانت هذه الترميمات عاجلة ـ ان يلجأ لقاضى الامور المستعجلة ليصدر منه امرا بإجرائها .

ويلاحظ ان أمر القاضى ببيع السفل عند رفض صاحبه القيام بالترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو قد جاء على خلاف القواعد العامة ثم ان هذه السلطة التى اعطيت للقاضى هى سلطة جوازية ولذلك فان هذا الحكم الاستثنائي ليس من شأنه استبعاد تطبيق القواعد العامة .

وتقضى القواعد العامة بأنه فى الالتزام بعمل إذا لم يقم المدين بتنفيذ التزامه , جاز للدائن ان يطلب ترخيصا من القضاء فى تنفيذ الالتزام على نفقة المدين إذا كان هذا التنفيذ ممكنا . ويجوز فى حالة الاستعجال ان ينفذ الدائن الالتزام على نفقة المدين دون ترخيص من القضاء .

وتطبيقا لهذه القواعد العامة يجوز للقاضى ان يصرح لصاحب العلو فى إجراء هذه الترميمات على نفقة صاحب السفل بدلا من ان يأذن ببيع السفل إذا هو رأى ذلك .

الحقوق العينية الأصلية – للدكتور البدراوي – شرح القانون المدني – ص 235

ملكية العلو والسفل والتزامات الجار للدكتور للدكتور الصدة :

يجب فى تطبيق المادة 859 مدنى ـ على صاحب السفل ان يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو كأن يصلح جدارا داخل شقته يرتكز عليه العلو أو يرمم السقف الذى تستند إليه ارضية العلو ويستطيع طبقا للقواعد العامة ان يتخلص من هذا الالتزام بالتخلي عن ملكية السفل .

فإذا امتنع صاحب السفل عن القيام بهذه الترميمات :

ولم يتخل عن ملكية السفل جاز للقاضى ان يأمر ببيع السفل كما يجوز للقاضى طبقا للقواعد العامة فى التنفيذ العيني ان يجيب صاحب العلو الى طلبه إذا اراد الترخيص له فى القيام بهذه الترميمات على نفقة صاحب السفل ذلك ان السلطة الاستثنائية التى اعطيت للقاضى فى ان يأمر ببيع السفل على خلاف ما تقضى به القواعد العامة ليس من شأنها ان تستبعد تطبيق هذه القواعد

وانما اراد الشارع بمنحه هذه السلطة للقاضى ان يخوله فرصة الموازنة بين الاعتبارات المختلفة التى تحيط بالموقف سواء من حيث قدرة صاحب السفل المالية أو مقدار النفقات اللازمة للترميم أو قيمة السفل

فإذا بان للقاضى ان النفقات اللازمة للترميم تحمل صاحب السفل عبئا فوق طاقته أو ان هذه النفقات من الجسامة بحيث لا تتناسب مطلقا مع قيمة السفل جاز له ان يأمر ببيع السفل وإذا بان للقاضى غير ذلك جاز له ان يرخص لصاحب العلو فى ان يقوم بالترميم على نفقة صاحب السفـل. ولهذا كانت سلطة القاضى فى ان يأمر ببيع السفل , سلطة جوازية .

وتقضى المادة 859/2 مدنى مصري والنصوص العربية المطابقة لها بانه :

يجوز فى كل حال لقاضى الامور المستعجلة ان يأمر بإجراء الترميمات العاجلة ومن ثم فلا يحق لصاحب العلو ان يقوم بالترميمات فى حالة الاستعجال على نفقة صاحب السفل دون ترخيص من القضاء وذلك على خلاف ما تقضى به القواعد العامة فقد اراد الشارع ان يجعل التقدير فى حالة الاستعجال للقضاء من اول الأمر وذلك نظرا الى ما يلقى على عاتق صاحب السفل فى هذه الحالة من عبء مالي قد يكون كبيرا .

الملكية في قوانين البلاد العربية – للدكتور الصدة – ص 112 و 113

السفل والعلو في القانون

كان نظام السفل والعلو هو النظام السائد فى   ملكية الطبقات   فى عهد التقنين المدني السابق ، وقد أخذت أهميته تناقص أنتشار العمارات الكبيرة ، التى يتلاءم معها نظام الطبقات المفرزة والشيوع الإجباري ، على أن نظام السفل والعلو لا يزال موجوداً من مخلفات العهد القديم ، وقد نظمه التقنين المدني السابق كما قدمنا ، وعن هذا التقنين استمد التقنين المدني الجديد النصوص الواردة فى هذا الشأن

الوسيط – السنهوري – ص 944

ونظم العلاقة بين صاحب العلو وصاحب السفل وفرض على كل منهما التزامات لصالح الآخر .

التزامات صاحب السفل

التزام صاحب السفل بترميم السفل

لقد نصت الفقرة الأولى من المادة 859 مدنى على أنه

على صاحب السفل أن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو

فلما كان للعلو   حق قرار  على السفل ومن ثم التزم صاحب السفل بالقيام بكل العمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو مثل صيانة السقف والأخشاب الحاملة له ولا يقتصر الأمر على صيانة السقف وترميمه بل يجب على صاحب السفل أيضا صيانة جدران السفل وترميمها عند الاقتضاء وبالجملة صيانة جميع أجزاء السفل المملوكة له ملكية مفرزة وترميمها وذلك لمصلحة العلو واحتفاظاً له بحق القرار على السفل ولكنه لا يلتزم إلا بترميم سفله ، فلا يلتزم بإجراء ترميمات فى العلو نفسه لمنع سقوطه .

وقد جاء بمذكرة المشروع التمهيدي أنه

أما صاحب السفل فعليه أن يقوم بكل الأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو وهذا التزام إيجابي يستطيع التخلص منه بالتخلي عن ملكية السفل كما هى القاعدة إذا امتنع عن القيام بالأعمال اللازمة ولم يتخل عن ملكية السفل

مجموعة الأعمال التحضيرية ج 6 ص 167 وما بعدها

الجزاء المترتب على اخلال صاحب السفل بالتزامه

لقد نصت الفقرة الثانية من المادة 859 مدنى على أنه

فإذا امتنع عن القيام بهذه الترميمات جاز للقاضى أن يأمر ببيع السفل ويجوز فى كل حال لقاضى الأمور المستعجلة أن يأمر بإجراء الترميمات العاجلة

مفاده أن

صاحب السفل إذا امتنع عن القيام بالترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو كان لصاحب العلو أن يجبر صاحب السفل على ذلك بحكم يستصدره من القضاء وأن توفر شرط الاستعجال استصدر حكما من قاضى الأمور المستعجلة بإجراء الترميمات اللازمة على أن يرجع بالتكاليف على صاحب السفل

ولصاحب العلو ى حالة حيازته وحده للسفل لإجراء الترميمات أن يحبس هذا السفل حتى يستوفى ما أنفقه فى اصلاحه كما له أن يستصدر حكما بسكنى السفل أو تأجيره استيفاء لحقه وإذا تعدد أصحاب السفل كانوا مسئولين بالتضامم فتوزع التكاليف على كل منهم بنسبة حصته فى السفل إذ لا تضامن بينهم إلا إذا وجد اتفاق بسند التمليك على ذلك وحينئذ يكون الرجوع على أي منهم بكل التكاليف

المستشار  أنور طلبه – شرح القانون المدني – ص 633

ويجوز لصاحب العلو فضلا عن مما تقدم أن يطلب من القاضى أن يأمر ببيع السفل لمن يشتريه ويرممه فيمنع بذلك سقوط العلو ، والقاضي يجيب صاحب العلو إلى ما يطلب من ذلك إذا وجد مبرراً لإجابة الطلب وتنص الفقرة الثانية من المادة 859 مدنى فى صدرها صراحة على ذلك إذ تقول فإذا امتنع ( صاحب السفل ) عن القيام بهذه الترميمات جاز للقاضى أن يأمر ببيع السفل

الوسيط – السنهوري ص 646

فالقاضي إذن بالخيار بين أن يأمر بتنفيذ الترميمات على نفقة صاحب السفل أو يأمر ببيع السفل ، حسب ما يقدر من واقع الظروف ومن المواظنة بين قيمة الترميمات وقيمة السفل

 حسن كيرة – القانون المدني –  ص  258

جواز تخلى صاحب السفل عن التزامه

أن التزام صاحب السفل بترميم سفله منعاً لسقوط العلو التزام عيني ، فيستطيع التخلص منه إذا هو تخلى عن ملكية السفل

الوسيط – السنهوري

أي أن لصاحب السفل أن يتخلص من النفقات بتخليه عن السفل وحينئذ يتملكه صاحب العلو ويلتزم بإجراء الترميمات اللازمة ويجب تسجيل سند التخلي لتنتقل الملكية إليه

المستشار أنور طلبه