محتويات البحث
الخبير في قضايا الايجارات
تعرف على عمل الخبير في دعاوي الإيجارات، في ظل التنازع القضائى بين المؤجر و المستأجر، وانتشار دعاوى الايجارات بالمحاكم ، لا سيما بشأن تحديد الزيادة القانونية في الأجرة، أصبح للخبير دور في ذلك.
لذلك، فى هذا البحث نتعرف على دور الخبير في دعاوي الإيجارات، خاصة عقود الايجار القديم.
تعليق المحامين على أعمال الخبير في الايجارات
ايداع الخبير تقريره فى دعوى الايجارات، ليس نهاية المطاف، هنا يأتى دور الأستاذ المحامى فى التعقيب على هذا التقرير سواء كان مدعيا، أو مدعى عليه، لكى يقوم ببيان اعتراضاته القانونية، أو الفنية والمادية على عمل الخبير، بما يهدم التقرير ويعيبه.
نماذج مذكرات التعليق علي تقارير الخبراء
مذكرة تعقيب علي تقرير خبير
مقدمة من قبل المدعين
بدفاع / ………………. (مدعين)
ضـد
………………….. (مدعى عليه)
في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..
(الدفاع)
أولاً : تغيير المدعى عليهم معالم الواقعة :
بالاطلاع على تقرير الخبير المودع ملف الدعوى في / / لم يتبين لنا ولم يستطيع الخبير أن يقف على أسباب المياه المتسربة من سقف الدور الأرضي نظراً لقيام المدعى عليهم بتغيير الأسقف لهذا تعذر عمل خبير الدعوى .
ويكون الأساس هو التقرير المودع في / / بواسطة المهندسة الخبيرة / ……………. في الدعوى …….. لسنة …… فأثبت في الصفحة رقم 5 النتيجة النهائية البند /2 من المعاينة:
ثبت لنا سقوط بالقشرة الخارجة لأسقف المدخل ويوجد تنميلات بأسقف دكاكين بالشارع الجانبي وقام بعض المستأجرين بعمل الترميمات للأسقف والأسقف الأخرى بحالة جيدة وكما تبين وجود ثقوب وصدأ بالمواسير المدفونة بدورة المياه فوق مدخل العقار بالشقة لتي تشغلها الدكتورة ……….. .
وبالنظر إلى هذا التقرير :
نجد أن الثقوب الموجودة بالمواسير تم مشاهدتها بالعين المجردة وكثير ما تم تسرب المياه من هذه الثقوب إلا أن خبير الدعوى لم يدرك حقيقة أن الإيجار كان سنة ………….. أي بعد ما ………. من عشرين ألف سنة.
كيف يكون المالك مسئول عما بداخل الشقة ؟؟ وكيف أن المستأجر لم يقم بإخطار المالك بضرورة تغير الثقوب إلا أن ذلك لم يحدث كما أن قفل المياه لا يحول دون فتحها في أي لحظة .
ويؤيد هذا القول
الصورة الرسمية للمحضر الإداري الذي يوضح سقوط المياه من الشقة التي تنشطها السيدة الدكتورة والذي بعد إجراء المعينة بواسطة الخبيرة وتم المعاينة بواسطة مجلس المدينة (الوحدة المحلية) لبندر …….
كما أن أغفل على خبير الدعوى العلم اليقيني بوجود الثقوب الصورة الفوتوغرافية والمتخذة بواسطة المدعى عليه الأول في شقة المدخلة في الدعوى والذي يوضح مكان الماسورة والثقوب فكان على المدعى عليهما القيام بتغيير تلك الماسورة ولكن أهمل في القيام بعمل صيانة للشقق التي يشغلونها .
(يراجع تقرير خبير الدعوى حيث يوجد الصورة الفوتوغرافية) – لا سيم الشقة التي توجد بها الماسورة التي يوجد بها الثقوب .
(بناء عليه)
نصمم على الطلبات الواردة بأصل الصحيفة
مذكرة الاعتراض علي تقرير الخبير
بدفاع / ………………. (مدعين)
ضـد
………………….. (مدعى عليه)
في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..
(الدفاع)
(1) عدم إتباع القرارات الوزارية وتطبيقها على الواقع :
والمعلوم أن الغرض من القرارات الوزارية هو أن يكون الطريق الذي يهتدي به المنفذ (الخبير) لكي يقف على الأسباب حتى يؤدي إلى النتيجة المرجو بكل عدالة .
فنجد أن القرار الوزاري رقم 766 لسنة 1981 الفصل الثاني (في شأن بعض أوضاع الأماكن القديمة) في المادة 25 الفقرة 8 والقرار الوزاري رقم 296 لسنة 1989 في شأن (تنظيم الإقراض الميسر لأغراض ترميم المباني) في المادة الأولى بالفقرة 8 منشور في القانون تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر
(صفحة 91 ، صفحة 111 يراجع حافظة المستندات)
هذا القرار حددت مسئولية المالك فهو مسئول عن المواسير الصرف الصحي الخارجية وكذلك تركيبات مواسير المياه الخارجية فهو الذي يقوم بإصلاح أو تغيرها ولكننا نجد أن الخبير في تقريره لم يشير من قريب أو بعيد على الصرف الصحي أو المواسير المياه الخارجية أي التي خارج الوحدات الشاغلة
وهو الذي قدم له صورة القرار 103 لسنة 1996 والذي ينص على الكشف على مواسير الصرف الصحي فهنا يكون خالف القرار الهندسي بالإضافة إلى مخالفة القرارات الوزارية بل عزى السبب إلى مياه الأمطار أي أنه تصور أن المياه محبوسة من ……….. حتى ………. أي ما يقرب من ……… وهو الذي يعلم أن العقار قد بني على مراحل وكان آخر تراخيص بناء ……..
أي من هناك معاينة يستمر من جانب الوحدة المحلية وهي التي لا تعطي تراخيص تعلية إلا إذا كان لعقار يسمح بالتعلية ولا يكون هناك ما يهدد العقار من أخطار وهو الذي أثبت في تقريره الأول المرفق أن هناك رشح في دورة المياه في الشارع الجانبي أسفل الشقة التي يستخدمها المدعى عليه .
وإلا والأدهى من ذلك وهو الذي شهد بعينه الفاحصة أن هناك ماسورة بالبانيو في الشقة التي تستخدمها ………….. وهي فوق مدخل العقار وجعل المالك هو السبب وأنكر دور الشاغلي في بذل العناية للمحافظة على وحدته .
فهنا المخالفة الثالثة للقرارات الوزارية فكل ما هو داخل الوحدة مسئولية الساكن وهذا معروف لدى ميع الأشخاص وكذا العرف الساري بين الناس وأكده القرارات الوزارية .
فالعيوب الخارجية هي مسئولية المالك والعيوب الداخلية داخل الشقة مسئولية الساكن مثل تغير المواسير وإصلاح الصنابير أو تغيرها و……… وهي غير مدخل بالدعوى تستخدم هذه الشقة عيادة ….. تقوم بإجراء العمليات الخاصة بتخصصها.
نؤكد على أن المستأجر هي المسئولة عن تساقط المياه . وهذا ما أكده الخبير في تقريره حينما قال أن محابس المياه مقفولة وقت معاينته وهو الذي أثبت في تقريره في الدعوى رقم ….. لسنة ……….. أن هناك رشح في دورة المياه التي فوق مدخل العقار .
يراجع التقرير نفس الخبير المرفق ملف الدعوى .
(2) القصور :
جاء في الصفحة رقم يقول تبين لنا أن تاريخ إنشاء العقار سنة 1965 ون إنشاء الدور الأول علوي سنة ……. وكان ذلك من خلال المستندات المقدمة من المدعى عليه وقدم المدعى القرار …….. لسنة ……. الخاص بالكشف على مواسير الصرف الصحي وعزى السبب إلى مياه الأمطار جعل المالك هو المتسبب .
(3) هذا مردود عليه :
من الوضوح الكامل لهذه الفقرة أن الخبير أخذ بمستندات المدعى عليه وأهمل ما قدم إليه من المدعي وحقق طلبات المدعى عليه فهذا في حد ذاته إهدار للحقوق التي قررها القانون والعرف والأمور الشخصية والمعروف بين بني الإنسان.
ولم يتناول مواسير الصرف الصحي .
كما أشار له القرار …….. لسنة ……….. وجعل مياه المطر هي السبب كيف ذلك وهل يمكن لسقف مدخل العقار وهو المكون من أربعة أدوار علوي أن يسقط من تلقاء نفسه وهناك ماسورة مياه بها ثقوب تؤدي إلى تسرب المياه ولقد ثبت بعد هذا التقرير أن هناك تسرب في المياه .
القصور الثالث :
أشار في تقرير أن هناك تنميلات وأن المدعي عليه قام ببعض الترميمات والإصلاحات والمعلوم أن الترميمات يستخدم بها معدات مثل الشاكوش.
وأضاف أنها حديثة نوعاً ما هذا يؤكد لنا سوء مستعمل حقه في عملية الترميمات ويؤكد كلامنا هذا أن بعض أصحاب الورش قاموا على الفور بإجراء الترميمات اللازمة لمحلاتهم حتى يحافظوا عليها .
نجد أن الخبير لم يتناول هذه الجزئية بشيء من الموضوع وتأثير كل عمل يقوم المدعي عليه به .
القصور الرابع :
ذكر في الحكم التمهيدي مدى تأثير هذه التلفيات نجد أن الخبير في تقريره لم يتناول هذا من قريب أو بعيد ما طلبته عدالة المحكمة وهذا له دلالة خاصة جداً .
(بناء عليه)
نصمم على الطلبات الواردة بأصل الصحيفة
مذكرة التعقيب
بدفاع / ………………. (مدعين)
ضـد
………………….. (مدعين عليهم)
في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..
(الوقائع)
حرصا منا على وقت عدالة المحكمة نرجو أن تتفضل عدالة المحكمة بالرجوع لمذكراتنا ونتناول فى هذه المذكرة الأدلة الواقعية والقانونية المؤيدة لدعوانا حسب تقرير الخبراء .
( الدفاع )
أولاً : الرجوع إلى تقرير خبير الدعوى ………….. حيث أثبتت فى تقريرها المؤرخ فى / / والمرفق بالدعوى :
أثبتت تحت عنوان النتيجة النهائية البند رقم 2 ص 5 ذكرت أن أسقف الدكاكين قام بعض المستأجرين بعمل الترميمات والأسقف الأخرى بحالة جيدة وكما تبين وجود ثقوب وصداً فى المواسير المدفونة فوق مدخل العقار بالشقة التى تشغلها ………. وأفادت أن المالك هو المسئول عن التلفيات لأنه هو الذى قام بتركيب المواسير .
والرد على ذلك :
أن المستأجرة…………… تشغل الشقة منذ عام ………. أي منذ …….. لم يحدث خلالها أى خلل والسؤال الذى يطرح نفسه .
ما هى مسئولية المالك :
ومسئولية المستأجر .. فمسئولية المالك تنحصر فى التوصيلات الخارجة عن الوحدات السكنية أما المستأجرة فهي المسئولية عما بداخل وحدتها .
وإذا وجدت عيب تقوم بإصلاحه فالمستأجرة ………… لشقة التى تعلو مدخل العقار لم تقم بإخطار المالك بأي طريقة من طرق الإبلاغ .
بل تركت العيب كما هو والملاك ليس لهم الحل أو السلطة فى الدخول داخل الوحدات للمرور على مرافق الوحدة السكنية وكذلك لم تقم ببذل العناية اللازمة للمحافظة على الوحدة وإصلاح التالف فى حينه بل تركت الأمر كما هو وهذا مما يضر بالعقار
ومما هو مؤكد ومعلوم علم اليقين أن خبير الدعوى شاهد العين بعينه المجردة وتحسسه فأصبح كل من نظر إليه لهذا العيب تكون المستأجرة هى المسئولة عما هو بداخل وحدتها ومسئولية الملاك تنحصر فى جميع التوصيلات التى خارج الوحدة السكنية أي التوصيلات الخارجية .
علاوة على ذلك :
أن المدعى عليه ……… قام بالتقاط صورة فوتوغرافية لهذا العيب وأرفقها بتقرير الخبير الصفحة الأخيرة ولم يقم بإبلاغ الملاك عن العيب .
فهو ذلك يكون على علم تام أي علم اليقين بهذا العيب وهذا يعتبر إخفاء الحقيقة ….. وهذا مما يؤكد أن العيب الذى بالماسورة هو عيب ظاهر وواضح مما يجعله مسئولية تامة ومن المعلوم أن جميع المساكن الموجودة على أرض الواقع توجد المواسير مدفونة والعيب هذا يظهر .
مما أدى إلى تسرب المياه من هذه المواسير والذى يؤكد ذلك المحضر الإداري رقم ……… بتاريخ / / أي بعد كتابة خبير الدعوى تقريره وإيداعه يثبت وجود رشح المياه من سعة المتدخلة ……………
( يراجع تقرير الوحدة المحلية المرق بالمحضر ) ويتضح لنا أن تقرير خبير الدعوى ……… كان بتاريخ / / والمحضر الإداري رقم …….. لسنة …… بتاريخ / / أي بعد إيداع الخبير تقريره بثلاث شهور .
وفى / / قام خبير الدعوى بمباشرة مهمته . التقرير الثلاثي المرفق بالدعوى ……….. حيث أثبتت فى تقريرها أنه تم تغيير أسقف المحلات على واجهة العقار وجهة العقار لشارع جانبي .
وكذلك تغيير السقف الخرساني وبذلك يكون المدعى عليه و……. المتدخلة خالفوا تقرير خبير الدعوى الأول …….. حيث أثبتت فى التقرير أن بعض المستأجرين قاموا بعمل الترميمات وباقي الأسقف بحالة جيدة فتغيير السقف بعد مخالفة لما أفاد به الخبير الأول ، حيث هو الجهة التى تقرر الصلاحية وبهذا تكون المخالفة .
وحيث أن ترخيص الترميم رقم …… لسنة ……… صادر باسم المدعى عليه الأول والمتدخلة فيكون عما المسئولين لأنهم أرادوا الأضرار بالملاك من الناحية الأدبية والمادية وذكرت خبيرة الدعوى التقرير الثانى) أنه تعذر معرفة الأسباب .
فلهذه الأسباب تكون الدعوى الفرعية قائمة على غير أساس من الواقع والقانون مما يتعين معها رفضها .
( بناء عليه )
يلتمس المدعيين بالدعوى …… لسنة ….. الحكم بـ :
- أولاً : برفض الدعوى الفرعية .
- ثانياً :الحكم بالطلبات الواردة بصحيفة تعديل الطلبات والحكم بالطلبات الواردة بصحيفة الإدخال .
مذكرة تعقيب علي التقرير
بدفاع / ………………. (مدعيين بالدعوى الأصلية) و (مدعى عليهم بالدعوى المنضمة )
………………….. (مدعي عليهم بالدعوى الأصلية ) و مدعين بالدعوى المنضمة)
في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..
(الدفاع)
سبق أن تقدمنا بمذكراتنا ودفاعنا ونرجو عدالة المحكمة بالرجوع إليها منها للتكرار ونتناول فى المذكرة .
أولاً : تقرير خبير الدعوى ………….. لسنة ……. :
……… في / / حيث جاء بالصفحة رقم …… السطر رقم …… من المعاينة تبين لنا وجود تنميلات بسقف دكاكين بالدور لأرضي على الشارع الجانبي .
وكذا سقوط بالقشرة الخارجية لسقف المدخل وظهور الحديد يعلوه صدأ وبرومه.
وكذا بعض الشروخ القبو ستة لسقف الدور وكما يوجد برومه في مواسير المياه خلف القيشاني في دورة المياه بالقشر التي تشغلها ………..
وهذه الدور غير مستعملة ومقطوع عنها المياه وجاء بالصفحة رقم …….. تحت عنوان النتيجة النهائية البند (ب) أن بعض المستأجرين قاموا بعمل الترميمات للأسقف والأسقف الأخرى بحالة جيدة وكذلك ص ……. السطر رقم ………. (من نفس التقرير مرجع) .
من هنا يتبين لنا
أن هناك عيب ظاهر بمواسير لمياه حيث أن خبير الدعوى شاهدها بعينه وكذلك يوجد صورة فوتوغرافية مرفقة بالتقرير أخر الورقة فأصبح هذا العيب ظاهر لشاغله العين.
وذلك بالعين المجردة كما أنها لم تقم بإبلاغ الملاك ولا بإنذارهم بالإصلاح ولكنها تركت هذا العيب وقد حدث أن تسريب المياه من هذه الدور وقامت الوحدة المحلية بعمل معاينة (يراجع المحضر الإداري) فتكون هي المسئولة عن تسرب المياه .
ثانياً : تقرير الخبيرة
……….. في الصفحة رقم …….. تحت عنوان النتيجة النهائية البند رقم …. أنه تعذر معرفة اسبب لعدم رؤية السقف التالف وتحديد سبب التلفيات .
من هنا يدور السؤال
من المسئول عن العيوب داخل الوحدات هل المالك أم شاغلي العين وهل يحق للمالك المرور على وحدات العقار من مسئوليات المستأجر المحافظة وبزل العناية للمحافظة على الوحدة التي يشغلها وعدم الإضرار بالعقار .
ثالثا : بالنسبة للدعوى المنضمة ……. لسنة …….
…………. في / / ، كما ورد في التقرير الأخير أنه تم الإصلاح وذلك بالترخيص رقم …… وذلك بموجب الحكم الصادر في دعوى رقم ……. لسنة ……… يراجع محاضر الأعمال ص ……. السطر رقم ………. وبذلك يتضح لنا أن القصد من الدعوى ………. لسنة ……… هو إرهاق المدعين بالدعوى الأصلية مادياً وأدبياً .
(بناء عليه)
يلتمس المدعين بالدعوى …….. لسنة ………. الحكم بـ :
- أولاً : إلزام المدعين الدعوى …….. لسنة ………. بالتعويض عن الأضرار ورفض الدعوى ………. لسنة ……… وإلزام رافعها بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة .
- ثانياً : الحكم بالتعويض نتيجة عدم بذلك العناية اللازمة للمحافظة على العين وعن الضرر الذي أصاب سقف العقار على المدخل في الدعوى .
- ثالثاً : الحكم بالطلبات الواردة بصحيفة تعديل الطلبات .
في الختام : ننصح بعدم الأخذ بتقرير الخبير على محمله دون تمحيص واستقراء وافى، ويجب على المحام تناوله ليأخذ منه ما يؤديد دعواه، ويعترض على ما يهدر حقوق موكله.
- انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
- زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
- كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
- كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
