الملكية أساس استحقاق الريع

الملكية حجر استحقاق الريع

لا ريع بلا ملكية قاعدة قانونية راسخة حيث ان الملكية سبب استحقاق الريع وفي هذ المقال نقدم مذكرة بشأن عدم أحقية المشتري مشاعا لمطالبة الشريك الأخر بريع لانتفاء ملكيتهم لما باعوه مع أوجه دفاع أخري نري أن لها أهمية في مسألة الملكية والريع.

مذكرة الملكية سبب استحقاق الريع

محكمة استئناف عالي الزقازيق

الدائرة ( … ) مدني

مذكرة ختامية في الاستئناف رقم .. لسنة .. ق

بدفاع وطلبات المستأنف ضده الثالث

مقدم من السيد / …………………….                                                       المستأنف ضده الثالث

ضد / ……………….                                                                                     المستأنف

……………………….

……………………….                                                                       المستأنف ضدهما الأولي والثانية

بجلسة .. / . / 2024
وقائع النزاع
واقعات النزاع وهي جزء لا يتجزأ عن دفاع المستأنف ضده الثالث وفيها بيان وجه الحق بالدعوي وحقائق النزاع الراهن :
  • قَالَ الله تَعَالَى في النهي عن الغش والخِداع: يُخَادِعُونَ اللَّهَ وَهُوَ خَادِعُهُمْ  [النساء:142]
  • وقوله تعالى : وَالَّذِينَ يُؤْذُونَ الْمُؤْمِنِينَ وَالْمُؤْمِنَاتِ بِغَيْرِ مَا اكْتَسَبُوا فَقَدِ احْتَمَلُوا بُهْتَانًا وَإِثْمًا مُبِينًا [الأحزاب:58].
  • وقوله تعالى: (وَنَزَعْنَا مَا فِي صُدُورِهِم مِّنْ غِلٍّ تَجْرِي مِن تَحْتِهِمُ الأَنْهَارُ) [الأعراف : 43]

بادئ ذي بدء وقبل الخوض في أوجه الدفاع الموضوعية نتقدم لعدالة الهيئة الموقرة بنبذة لازمة في ايجاز عن أصل النزاع المطروح والحقائق التى تساندها المستندات كون ذلك مرتبط ارتباط وثيق بفهم الواقع في الدعوي وأن المستأنف ضده الثالث البالغ من العمر 75 عاما ( شقيق المستأنف ضدهما الأولي والثانية وخال المستأنف ) لم يأكل حقهما في الميراث  بالباطل ، وانما هم من أرادوا سلب حقه وماله بالباطل )

وبيان ذلك

الحقيقة الأولي :

أصل تركة مورثة المستأنف ضدهم الثلاث المخلفة عن مورثتهم المرحومة ….. عند وفاتها عام 1988 هي ( عقارين ) وليس عقار واحد فقط محل التداعي:

العقار الأول

محل التداعي الكائن شارع ….. – …. ( وضع يد وحيازة المستأنف ضده الثالث ) اختص به بعد وفاة مورثته عام 1988 ، وكان عبارة عن دور أرضي فقط غير مكتمل وشيد المستأنف ضده الثالث من ( ماله الخاص ) باقي الدور الأرضي والدورين العلويين ، والمكلفة العقارية والتراخيص والمرافق باسمه .

العقار الثاني

الكائن ….. – …. ( وضع يد المستأنف ضدهما الأولي والثانية –  اختصا به بعد وفاة المورثة عام 1988 ، وكان عبارة عن منزل ثلاث أدوار ، استصدرت عليه المستأنف ضدها الأولي ( …. – والدة المستأنف ) ترخيص هدم برقم .. لسنة 1997 ، وأزالت البناء وصار العقار أرض فضاء ( هذا العقار رفضت الخبيرة المنتدبة بالدعوي معاينته ولم تشير اليه بالتقرير رغم تقديم المستندات الخاصة به  )

الحقيقة الثانية:

استقرار هذا الوضع بالقسمة الفعلية النهائية بين الورثة ( المستأنف ضدهم ) أكثر من عشرون عاما من تاريخ وفاة المورثة عام 1988 حتى 2010 حينما قامتا شقيقتي المستأنف ضده الثالث ( والدة وخالة المستأنف ) بإبرام عقد بيع للمستأنف مؤرخ 2 /10/2010 ببيع نصف العقار وضع يد شقيقهم ( المستأنف ضده الثالث ) طمعا فيما أل اليه العقار بوضعه الحالي من ثلاث أدوار ومحلات شيدهم من ماله الخاص وغربته مخالفين قسمة المهايأة المكانية الواقعية الفعلية بينهم التى مر عليها أكثر من 20 سنة واستقرت خلالها الاوضاع باختصاص كل وارث بعقار من العقارين وانقلبت لقسمة نهائية وفق ما نص عليه القانون .

وأقام المستأنف الراهن دعوي بطلب التسليم والريع – عدلها – الى تثبيت ملكية مورثة المستأنف ضدهم للعقار وضع يد المستأنف ضده الثالث حتى وفاتها عام 1988 ، وتم وقف نظر الريع تعليقيا حتى فصلت المحكمة بحكم نهائي بتثبيت ملكية مورثة المستأنف ضدهم علي العقار حتى وفاتها عام 1988 – دون التعرض للفترة اللاحقة علي وفاتها واختصاص كل وارث بعقار .

وقد تم وقف نظر الريع من عدالة المحكمة لحين الفصل في دعوي تثبيت الملكية المقامة من المستأنف ضده الثالث علي عقار التداعي بوضع اليد عن المدة اللاحقة بعد وفاة مورثته عام 1988 .

وقد قضي فيها ابتدائيا بتثبيت الملكية له الا أنه الغي من محكمة الاستئناف علي سند من سبق الفصل في هذه المسألة الواحدة بالحكم السابق بتثبيت ملكية المورثة حتى وفاتها عام 1988 ولم يبحث المدة اللاحقة من تاريخ وفاتها ، وهذا القضاء مطعون عليه أمام محكمة النقض.

( ننوه لعدالة المحكمة بتداول دعوي بشأن قسمة المهايأة المكانية وانقلابها نهائية وبطلان عقد المستأنف الراهن لصوريته وعدم نفاذه في مواجهة المستأنف ضده الثالث – وذلك برقم … لسنة 2020 مدني كلي ههيا وهي دعوي بشأن الملكية باختصاص كل وارث بعقار من التركة  وعدم أحقية المستأنف ضدهما الأولي والثانية في بيع نصف العقار محل التداعي التى اختص به منذ أكثر من عشرون عاما )

وقد عجل المستأنف الاستئناف الراهن طالبا القضاء له بالريع علي ( خاله المستأنف ضده الثالث ) من تاريخ عقد البيع سنده 2/10/2010 الصادر له من والدته وخالته ( المستأنف ضدهما الأولي والثانية )

وندبت المحكمة خبيرا أودع تقريره المعيب بالقصور ومخالفة المستندات المقدمة والالتفات عن بحث مسألة جوهرية أن تركة المورثة عقارين

هذا ويتشرف المستأنف ضده الثالث بالتقدم لعدالة المحكمة بأوجه الدفاع الموضوعية وعدم أحقية المستأنف في طلباته .

الــدفــــاع

يدفع المستأنف ضده الثالث الريع من المستأنف بالدفاع الآتي :

  • عدم اختصاص البائعتين للمستأنف بعقار التداعي الذي اختص به المستأنف ضده الثالث بالقسمة المكانية الفعلية بينه وبين المستأنف ضدهما الأولي والثانية منذ وفاة المورثة عام 1988 واختصاهما بالعقار الثاني من التركة الكائن شارع ابو محرم – بندر ههيا
  • عدم أحقية المستأنف في مطالبة المستأنف ضده الثالث بالريع عن نصف عقار التداعي المبيع له من المستأنف ضدهما الأولي والثانية واقتصار حقه عليهما لعدم تسلم المبيع منهم ولبيعهما ما لا يملكوه له وانتفاء الغصب من المستأنف ضده الثالث ( لا سيما أن المستأنف ليس من ضمن ورثة مورثة المستأنف ضدهم )
  • صورية عقد البيع الصادر للمستأنف من المستأنف ضدهما الأولي والثانية صورية مطلقة قوامها التدليس والغش للإثراء علي حساب المستأنف والنيل من القسمة النهائية التى مر عليها أكثر من 30 سنة
  • عدم نفاذ عقد المستأنف الصادر له من المستأنف ضدهما الأولي والثانية في مواجهة المستأنف ضده الثالث لعدم وقوع أي جزء من المبيع في نصيبهما ولعدم تسجيل المستأنف ذلك العقد ومن ثم لا يحل محلهما في مواجهة المستأنف ضده الثالث
  • وجوب انهاء نزاع الملكية قبل الفصل في مسألة استحقاق الريع بحكم بات بشأن قسمة المهايأة المكانية النهائية التى مر عليها أكثر من 30 سنة
  • بطلان تقرير الخبير لرفض معاينة العقار الثاني من تركة مورثة المستأنف ضدهم لبيان اختصاص المستأنف ضدهما الأولي والثانية بالعقار الثاني من التركة واختصاص المستأنف ضده الثالث بعقار التداعي من تاريخ وفاة المورثة عام 1988 – كطلب جوهري – يترتب عليه بيان وجه الحق في صحة بيع المستأنف ضدهما الأولي والثانية للمستأنف نصف عقار التداعي ومدي الأحقية في الريع  ، وكذلك لمخالفة الخبيرة عقود الايجار المقدمة للمحلات عند تقدير الريع وتقديرها تقديرا جزافيا دون سند واقعي .

وتفصيل أوجه الدفاع من الواقع والقانون الآتي:

أولا : عدم جواز الفصل والقضاء بالريع قبل الفصل في الملكية بقضاء بات تستقر به بين أطراف النزاع لا سيما قسمة تركة مورثة المستأنف ضدهم فيما بينهم من تاريخ الوفاة عام 1988 باختصاص كل وراث بعقار ومن ثم بيع المستأنف ضدهما الأولي والثانية للمستأنف ما لا يملكانه :
وهو دفاع جوهري يعتصم به الدفاع أمام عدالة المحكمة لتعلقه
  1. بمسألة ملكية البائعتين للمستأنف من عدمه لنصف عقار التداعي الذي اختص به المستأنف منذ وفاة مورثته عام 1988 – لا سيما – مع اختصاص كليهما بالعقار الثاني المكون من ثلاث أدوار وهدمه بترخيص رقم .. لسنة 1977 باسم والدة المستأنف / ….. ، فضلا عن تشييد المستأنف ضده الثالث لعقار التداعي الراهن الذي اختص به من ماله الخاص دون مشاركة منهما الذي كان عام 1988 دور أرضي غير مكتمل ، ومن ثم وجوب الفصل في مسألة أساسية وهي قسمة التركة المكونة من عقارين قسمة واقعية فعلية مكانية مر عليها أكثر من 20 سنة .
  2. مسألة بطلان عقد البيع المؤرخ 2/10/2010 سند المستأنف وعدم نفاذه في حق المستأنف ضده الثالث الصادر من شقيقتيه ( المستأنف ضدهما الأولي والثانية ) للمستأنف علي نصف العقار الذي اختص به من تركة مورثته وأكمل بناء الدور الأرضي وشيد الدورين الثاني والثالث من ماله الخاص ويسكن به هو وزوجه وأولاده .

ومن ثم وجوب الفصل في صحة البيع كمسألة أولية وجوهرية يترتب عليها القضاء بالريع للمستأنف من عدمه – لا سيما أنه اشتري نصف العقار مشاعا وهو علي علم بعدم حيازة البائعتين له .

ثانيا :ندفع بدفاع جازم بملكية المستأنف ضده الثالث لعقار التداعي بقسمة المهايأة المكانية الواقعية الفعلية التى انقلبت نهائية بمرور أكثر من 20 عاما عليها وفقا لنص الفقرة الثانية للمادة 846 مدني وبقوة القانون :
تنص المادة 846 / 2 من القانون المدني علي :

وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة ، انقلبت قسمة نهائية ، ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك . وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءا  مفرزا  من  المال  الشائع  مدة خمس عشرة سنة، افترض ان حيازته لهذا الجزء  تستند الى قسمة مهايأة.

فالمقرر فقها انه :

إذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة افتراض أن حيازته لهذا الجزء مستند إلى قسمة مهايأة ( مادة 846 / 2 مدنى ) وهى قرينة قابلة لإثبات العكس ، فإذا لم يثبت العكس فإن حيازة الشريك لجزء مفرز مدة خمس عشرة سنة تؤدى على خلوص ملكية هذا الجزء مفرز للشريك الحائز إعمالاً لهذه القرينة وللحكم الوارد بالنص معا .

منصور مصطفى منصور ص 198،اسماعيل غانم ص 184-السنهوري ص1080- عبدالمنعم الصدة ص 258
وقد قضت محكمة النقض بأنه :

أنه إذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهايأة مفاده أن المشرع أقام قرينة قانونية مؤداها أن حيازة الشريك المشتاع لجزء مفرز من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة إنما تستند إلى قسمة مهايأة ويكفى فى خصوص هذه القرينة أن يقام الدليل على حيازة الجزء المفرز واستمرار هذه الحيازة المدة المذكورة ليفترض أن هناك قسمة مهايأة والتي إذا دامت خمس عشرة سنة انقلبت إلى قسمة نهائية إعمالاً للشق الأول من النص سالف الذكر

جلسة 12/5/1985 الطعن رقم 2266 لسنة 51 ق

فالمهايأة المكانية بوضع اليد علي جزء مفرز من المال الشائع التى تدوم خمسة عشرة سنة ، هى خير قسمة نهائية يستطيع الشركاء أن يصلوا إليها ، وقد وصلوا إليها فعلا بالتجربة واطمأنوا لنتائجها ، و يلاحظ مما تقدم أنه تنقلب قسمة المهايأة المكانية إلى قسمة نهائية بقوة القانون إذا دامت 15 سنة وتملك كل شريك الحصة المفرزة التى كانت فى حيازته.

ومن ثم التزام المستأنف ضدهما الثانية والثالثة بضمان عدم التعرض للمستأنف ضده الأول فيما حازة ووضع اليد عليه بموجب القسمة الفعلية النهائية التى مر عليها أكثر من 22 سنة بحيازة كل طرف عقار من العقارين المخلفين عن المورثة ووضع اليد عليه – سواء كان التعرض منهما أو من الغير بسبب راجع اليهما

فقد قضت محكمة النقض :

المتقاسمون – ضمان بعضهم البعض فيما يقع من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة.

الطعن 2748 لسنة 64 ق جلسة 28 / 6 / 1995 مكتب فني 46 ج 2 ق 184 ص 936
فالمادة 843 مدني تنص علي:

يعتبر المتقاسم مالكاً للحصة التي آلت إليه منذ أن تملّك في الشيوع وأنه لم يملك غيرها شيئاً في بقيّة الحصص.

وقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد:

نص المادة ٨٤٣ من القانون المدني على أن ” يعتبر المتقاسم مالكًا للحصة التى آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وأنه لم يملك غيرها شيئًا في بقية الحصص – يدل على أن القسمة مقررة أو كاشفة للحق سواء كانت رضائية أو قضائية لها أثر رجعى ، فيعتبر المتقاسم مالكا للحصة التى آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع ، وأنه لم يمتلك غيرها في بقية الحصص ، وذلك حماية للمتقاسم من الحقوق التى يرتبها غيره من الشركاء على المال الشائع أثناء قيام الشيوع ، بحيث يخلص لكل متقاسم نصيبه المفرز الذى خصص له في القسمة مطهرا من هذه الحقوق

الطعن رقم ٨٧٣٦ لسنة ٨٤ ق – الدوائر المدنية – جلسة 7/4/2016
هذا ونطلب احتياطيا:

ندب لجنة ثلاثية من الخبراء بمكتب خبراء فاقوس – علي الا تكون الخبيرة السابقة منهم: لمعاينة العقارين المخلفين عن مورثة المستأنف ضدهم ومعاينتهم بالطبيعة وبحث مستندات ملكية التركة واختصاص كل وارث بعقار من التركة ومدة حيازة كل منهم والاعمال المادية التى قام بها كل وارث علي العقار الذي اختص به وذلك لبيان وجه الحق  ) ( وهذه المسألة ( قسمة التركة ) تخرج تختلف عما سبق بحثه في دعويي تثبيت الملكية ولم يتم التعرض لها )

ثالثا : ندفع برفض طلب الريع لعدم تسلم المستأنف ما اشتراه من المستأنف ضدهما الثانية والثالثة واقتصار حقه علي البائعتين له دون المستأنف ضده الثالث :
قضت محكمة النقض :

من المقرر أن للمشتري بعقد ابتدائي ثمار العقار وريعه من وقت تمام العقد سجل أو لم يسجل إلا أن حق المشتري في ذلك يقتصر على علاقته بالبائع ولا يجوز أن يتمسك به إزاء الغير كمغتصب المبيع ما لم يكن قد تسلمه بالفعل ووضع يده عليه.

الطعن رقم 831 لسنة 50 ق – جلسة 29 /4/ 1984

وتضمنت حيثيات هذا القضاء من محكمة النقض ردا علي نعي الطاعنين بانهما اشتريا بعقد عرفي الآتي:

وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أنه لما كان من المقرر أن للمشتري بعقد ابتدائي ثمار العقار وريعه من وقت تمام العقد سجل أو لم يسجل إلا أن حق المشتري في ذلك يقتصر على علاقته بالبائع ولا يجوز أن يتمسك به إزاء الغير كمغتصب المبيع ما لم يكن قد تسلمه بالفعل ووضع يده عليه.

لما كان ذلك

وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه ومن تقرير الخبير المنتدب في الدعوى وملحقه المودعين ملف الطعن أن حيازة مساحة 14ط، 12 ف موضوع عقدي البيع المؤرخين 20/4/1968 الصادرين من […] للطاعنتين والصادر عنهما حكمي صحة ونفاذ التعاقد في الدعويين 331 سنة 1968، 332 سنة 1968 المنيا – المؤيدتين استئنافياً بالحكم 52 لسنة 7 ق والغير مشهرين ظلت في حيازة البائعة من سنة 1965 حتى 1972 ثم نقلت إلى حيازة المطعون ضدها الأولى وأن الطاعنتين لم تتسلما عين النزاع تنفيذاً لعقد شرائهما سالف الذكر خلال فترة المطالبة بالريع.

لما كان ما تقدم

فإنه لا يجوز لهما مطالبة المطعون ضدهما بالريع استناداً إلى أنهما اغتصبا عين النزاع، إذ لا يحق لهما التمسك بالعقد إزاء المطعون ضدهما على ما سلف البيان. وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون قد صادف صحيح القانون ويضحى النعي برمته على غير سند خليقاً بالرفض. ]

وبإنزال ما تقدم علي طلب الريع الراهن يتبين

 أن المستأنف لم يتسلم ولم يحوز وقت الشراء وأنه قد اشتري نصف العقار وهو علي علم بعدم حيازة البائعتين له ولأى جزء من العقار ومن ثم لا يجوز له مطالبته بالريع استنادا الى أنه غاصبا لنصف العقار ولا يحق له التمسك بعقده العرفي في مواجهة المستأنف ضده الأول الذي لم يقره لا سيما مع اختصاص المستأنف ضده الثالث به بقسمة فعلية نهائية مر عليها أكثر من 20 سنة .

ومن ثم سوء النية للمستأنف والمستأنف ضدهما الثانية والثالثة بغرض الاضرار بالمستأنف ضده الأول ونقض القسمة الفعلية لا سيما أنه بالقسمة الواقعية الفعلية لم يقع العقار في نصيبهما ، فالحلول يتوقف علي نتيجة القسمة ومن ثم يكونا قد باعا للمستأنف ما لا يملكانه ، ولا يستحق معه المستأنف الريع وحقه يقتصر علي البائعتين له ( المستأنف ضدهما الأولي والثانية ) دون المستأنف ضده الثالث .

رابعا :ندفع بدفاع جازم بصورية عقد البيع سند المستأنف الصادر له من المستأنف ضدهما الأولي والثانية صورية مطلقة ( قوامها التدليس والغش ) وبطلانه مطلقا لصدوره ممن لا يملكون :

الصورية المطلقة التدليسية تكون بإبرام طرفين تصرف للإضرار بطرف بحقوق طرف ثالث وهو ما ينطبق علي واقع النزاع الراهن فقد ابرم المستأنف مع المستأنف ضدهما الأولي والثانية ( الابن والأم والخالة ) عقدا صوريا للنيل من حقوق المستأنف ضده الثالث – لا سيما – وعلي ما سلف – هو بيع لملك الغير ولم يجيزه المستأنف ضده الثالث وغير نافذ في مواجهته

خامسا : ندفع بعدم نفاذ عقد البيع المبرم بين المستأنف والمستأنف ضدهما المؤرخ 2/4/2010 وعدم حجيته في مواجهة المستأنف ضده الاول تأسيسا علي نسبية التصرفات وعدم سريانها في حق من لم يوقع عليه من الشركاء:

لا سيما مع قضاء عدالة المحكمة بعدم الاعتداد بحكم صحة التعاقد الصادر علي عقد المستأنف لعدم اختصام المستأنف ضده بالدعوي ومن ثم ووفقا لنسبية التصرف فالعقد تنحسر أثاره علي أطرافه دون الغير ممن له حقوق كونه خارجا عن التصرف .

احتياطيا بطلب جازم لبيان وجه الحق:

ندب لجنة ثلاثية لبحث الاعتراضات علي التقرير المودع ملف الدعوي ولإثبات وبيان المهايأة المكانية الواقعية الفعلية بين المستأنف ضدهم كورثة اختص كل منهم بعقار من التركة منذ عام 1988 وفقا لما مقدم من مستندات تثبت ذلك ومعاينة العقارين ومن ثم اثبات بيع المستأنف ضدهما الاولي والثانية للمستأنف ما لا يملكانه .

ولبحث الاعتراضات الأتية علي تقرير الخبير المودع :
  • ( 1 ) رفض الخبيرة معاينة العقار الثاني من تركة مورثة المستأنف ضدهم الكائن …..  – بندر …. لبيان اختصاص المستأنف ضدهما الأولي والثانية به من التركة واختصاص المستأنف ضده الثالث بالعقار الأخر ش …. بندر …. (عقار التداعي) من تاريخ وفاة المورثة عام 1988 – كطلب جوهري – يترتب عليه بيان وجه الحق في صحة بيع المستأنف ضدهما الأولي والثانية للمستأنف نصف عقار التداعي ومدي الأحقية في الريع
  • ( 2 ) مخالفة الخبيرة عقود الايجار ( ايجار قديم يتراوح الايجار فيه ما بين 40 و 250 جنيه ) المقدمة للمحلات عند تقدير الريع وتقديرها تقديرا جزافيا دون سند واقعي وكذلك تقدير ريع عن محلات مغلقة غير مؤجرة لا تدر ريع وتقدير ريع عن كامل العقار دون بيان حصة المستأنف ضده الثالث من تركة المورثة بأكملها وتقدير ريع علي عقار واحد فقط من التركة دون اعتبار باقي التركة وضع يد المستأنف ضدهما الأولي والثانية فقدرت تقديرا جزافيا كبيرا ( 88000 ) بثمانية وثمانون الف مما يعيب التقدير والتقرير برمته بالعوار والقصور .

وعلي سبيل الاحتياط الكلي : وقف الدعوي تعليقيا :

وقف الدعوي تعليقيا لحين الفصل في الدعوي رقم .. لسنة 2020 مدني كلي … بشأن قسمة المهايأة المكانية النهائية بين المستأنف ضدهم باختصاص كل وارث بعقار من التركة وبطلان عقد البيع المؤرخ 2/10/2010 المبرم بين المستأنف والمستأنف ضدهما الأولي والثانية لبيع نصف العقار اختصاص المستأنف ضده الثالث بالمخالفة للقسمة ، وعدم نفاذه في مواجهته وانحسار حجيته فيما بينهم دون المستـأنف ضده الثالث

ووقفها تعليقيا كذلك لحين فصل محكمة النقض في الطعن رقم …. لسنة .. ق طعنا علي حكم محكمة الاستئناف بإلغاء حكم أول ورفض تثبيت الملكية بوضع اليد بقولها أن العقار تركة .

فالنزاعين سالفي البيان محلهما الملكية
ووفقا للمستقر عليه:

يجب الفصل في مسألة الملكية بحكم بات قبل القضاء في مسألة استحقاق الريع لا سيما وأن المستأنف ليس من ورثة المرحومة سعادات تميم وانما مشتريا من بعض الورثة فلا يجوز له الاحتجاج بعقده العرفي غير المسجل علي الوارث الأخر .

فقد قضت محكمة النقض :

قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة الصادر بإعادة الدعوي بطلب فرز وتجنيب حصة ميراثيه تعليقيا لحين الفصل في دعوي أخري متعلق بوصية المورث والزامه محكمة أول درجة بالسير فيها رغم عدم ثبوت الطعن في الحكم الصادر ابتداء بوقف تلك الدعوي وعدم ثبوت الفصل في الطعن بالنقض علي الحكم في الدعوي الأخرى – خطأ .

نقض 13312 لسنة 75 ق جلسة 16/3/2015

بناء عليه

يلتمس المستأنف ضده الثالث  من عدالة  القضاء :

رفض الدعوي بطلب الريع :

لعدم الأحقية وانتفاء الصفة للمستأنف واقتصار حقه علي المستأنف ضدهما الأولي والثانية البائعتين له نصف عقار التداعي الذي اختص به المستأنف بقسمة نهائية فعلية من عام 1988 واختصاص المستأنف ضدهما الاولي والثانية بالعقار الأخر من التركة ولأن المستأنف ليس وارثا من ورثة مورثة المستأنف ضدهم وعدم انتقال أي حق له في تلك التركة لعدم تسجيل عقده الباطل مطلقا لتضمنه محلا لم تختص به البائعتين لا سيما عدم نفاذه في حق المستأنف ضده الثالث .

احتياطيا بطلب جازم ولبيان وجه الحق :

اعادة الدعوي للخبراء : بندب خبير أخر أو لجنة ثلاثية علي الا تكون الخبيرة السابقة منهم و بأمانة يسددها المستأنف ضده الثالث لإثبات :

  • القسمة الفعلية بمهايأة مكانية – مفرزة – أصبحت نهائية بقوة القانون بين المدعي والمدعي عليهما الثانية والثالثة من تاريخ وفاة المورثة عام 1988 وبيان مدتها باختصاص المستأنف ضده الثالث بالعقار الكائن ش ….. ، واختصاص المستأنف ضدهما الأولي والثانية والثالثة بالعقار الكائن ……  التى نفذها الورثة فيما بينهم في الواقع باستئثار كل طرف بما اختص به وحيازته
  • تحديد شخص واضع اليد علي كل عقار من العقارين والمدة وتاريخ بدء وضع اليد وما قام به كل طرف من أعمال مادية علي العقار وضع يده وسماع الشهود وسؤال الجيران.
  • معاينة العقارين موضوعا التداعي العقار الاول الكائن تقاطع شارع …. وشارع …. –  بندر …. – محافظة الشرقية علي القطعة … والمكون من ثلاث أدوار ( أرضي ودورين علويين ) وبيان معالم هذا العقار وقت وفاة مورثة المدعي عام 1988 الذى كان حال وفاتها دور أرضي فقط غير مكتمل البناء ، والعقار الثاني الكائن …. – بندر …. – محافظة الشرقية  علي القطعة رقم …. ، الذي كان وقت وفاة المورثة عبارة عن منزل ثلاث أدوار بالطوب الأحمر وحوائط حاملة  واستصدرت المستأنف ضدها الأولي –  …. – قرار هدم برقم .. لسنة 1997 وأضحي حاليا أرض فضاء .

بحث كافة الاعتراضات المبينة بصدر هذه المذكرة علي تقرير الخبيرة السابقة.

علي سبيل الاحتياط الكلي :

وقف الاستئناف تعليقيا لحين الفصل في مسألة القسمة النهائية الفعلية بين المستأنف ضدهم كورثة بالدعوي رقم … لسنة 2020 مدني كلي ههيا باعتبارها مسألة أولية جوهرية تتعلق بالملكية يجب الفصل فيها أولا بحكم نهائي بات يتوقف عليها مدي أحقية المستأنف في طلب الريع ومدي صحة العقد سنده لا سيما مع عدم نفاذه في حق المستأنف ضده الثالث وبطلانه مطلقا

مقدم من وكيل  المستأنف ضده الثالث

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

حق الدفاع في دعوى الريع

حق الدفاع هو حق مكفول للمدعى وبالتالي يجب على محكمة الموضوع بحث هذا الدفاع حتى يصادف حكمها صحيح القانون.

وقد قضت محكمة النقض بأن

إذا كانت المحكمة قد قررت أن النزاع الذي أثير أمامها حول بقاء الاتفاق الحاصل بين الطرفين أو انتهاء أثره في خصوص تحديد أجرة الأطيان المطالب بريعها هو نزاع جوهري ولم تفصل المحكمة في هذا النزاع فإنها تكون قد تخلت عن الفصل في عنصر جوهري من عناصر النزاع المطروح عليها ولو أنها فعلت لكان من المحتمل أن يتغير وجه الرأي في الدعوى فكان من المتعين عليها أن تقول كلمتها فيه أو أن توقف السير في الدعوى حتى يفصل في النزاع الذي أثير حول ذلك الاتفاق في دعوى أخرى مقامة للمطالبة بتنفيذه – كما أن المحكمة تكون قد أخطأت إذا كانت قد عادت فأعملت ما تضمنه الاتفاق المذكور.

(نقض جلسة 13/6/1957 المكتب الفني س 8 ص 571)

وبأنه إذا كان من قضى له نهائيا بحقه في أطيان قد رفع دعوى بالمطالبة بريعها مقدرا بمبلغ معين ، فقضى ابتدائيا برفضها استنادا إلى توافر حسن النية لدى المدعى عليه واضع اليد فرفع استئنافا عن الحكم فقضى فيه بإلغاء الحكم المستأنف وكان من محكمة الاستئناف بعد أن نفت في حكمها حسن النية أن انتقلت إلى الكلام في الريع دون أن تناقش الخصوم فيه ثم قضت بأقل مما طلب مقدرة إياه تقديرا لم تحصله من عناصر الدعوى بل اعتمدت فيه على أساس الثمن فهذا منها إخلالا بحق دفاع المدعى إذا كان من الواجب عليها حين خالفت المحكمة الابتدائية في وجهة نظرها ألا تفصل في الدعوى إلا بعد أن تكون قد أتاحت للخصوم فرصة الكلام في الريع.

(نقض جلسة 18/2/1943 ربع قرن ج 1 ص 663 بند 20)

وبأنه إذا كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه أثبت في سرده لأسباب الاستئناف أن الطاعن تمسك فيها بأن ما كان ينفقه على أولاده المطعون ضدهم يزيد أضعافا على ما كان يغله العقار وأنه قام بإصلاح وتجديد العقار خلال فترة إدارته له وشيد طابقا جديدا احتسب الخبير ريعه وأغفل احتساب تكاليف الإصلاح والتشييد كما ردد ذلك الدفاع بتفصيل في مذكرته ولما كان ذلك وكان من المقرر شرعا وفقا للراجح في مذهب أبى حنيفة الواجب الأتباع عملا بنص المادة السادسة من القانون 462 لسنة 1952 بإلغاء المحاكم الشرعية والمادة 280 من لائحة ترتيب تلك المحاكم ، أن الصغير – أبنا كان أم بنتا – إذا كان ذا مال حاضر.

فإن نفقته تقع في ماله ولا تجب على أبيه وكان الثابت بمدونات الحكم المطعون فيه أن الطاعن قدم شهادات بتواريخ ميلاد أولاده المطعون ضدهم في .. .. ..للتدليل على قصرهم غالبية الفترة المطالب بالريع عنها كما قدم حافظة أخرى بجلسة.. .. ..ضمنها أربع شهادات رسمية من قلم الضريبة على العقارات المبينة موضحا بها حالة العقارين موضوع التداعي وريعهما قبل شرائهما وبعده وذلك للتدليل على تضاعف ريعهما نتيجة ما قام به من إصلاحات وإنشاءات.

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أغفل الرد كلية عن الشق الأول من دفاع الطاعن الجوهري الذي قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى وأطرح شقه الثاني بقوله أن الطاعن لم يقدم ما يدل على الإصلاحات والتحسينات ملتفتا عن التحدث بشي عن الشهادات الصادرة من قلم الضريبة على العقارات المبينة عن حالة وريع العقارين موضوع التداعي قبل شرائهما وبعده مع ما قد يكون لهذه المستندات من دلالة في هذا الخصوص فإن الحكم المطعون فيه يكون قد جاد قاصر البيان مما يتعين نقضه.

(نقض جلسة 31/12/1975 المكتب الفني السنة 26 رقم 327 ص 1753)

حجية الحكم الصادر في دعوى الريع

الحكم الصادر في دعوى المطالبة بالريع له حجية نسبية قاصرة على أطرافه فلا يجوز حجبه بالنسبة لآخرين لم يكونوا ممثلين في دعوى المطالبة ، ولو صحت مطالبتهم بالريع لتحقق الاغتصاب بالنسبة لهم. وتكون الحجية فيما فصل فيه الحكم بين الخصوم أنفسهم صراحة أو ضمنا سواء في المنطوق أو في الأسباب التي ترتبط به ارتباطا وثيقا فإذا كان حكم الريع قد صدر بصدد مدة معينة فإنه لا ينسحب عن مدة أخرى لاحقة لم تكن محلا للمطالبة.

(د . عبد الحكم فوده ص 15)

وقد قضت محكمة النقض بأن

حجية الحكم السابق لا تكون إلا فيما فصل فيه بين الخصوم أنفسهم صراحة أو ضمنا سواء في المنطوق أو في الأسباب التي ترتبط به ارتباطا وثيقا. وإذا كان الثابت أن الحكم الصادر في الدعوى السابقة لم يفصل إلا في طلب الريع عن أرض النزاع في مدة معينة فإن حجيته تكون قاصرة على هذه المدة ولا تنسحب على مدة لاحقة لأن الريع المستحق عنها لم تكن محل مطالبة في الدعوى السابقة وبفرض تعرض الخبير أو المحكمة له في تلك الدعوى فإنه يكون تزايدا لا تلحقه قوة الشيء المحكوم فيه .

نقض جلسة 25/12/1969 المكتب الفني السنة 20 رقم 209 ص 1244)

وبأنه متى كان يبين من مطالعة الأوراق أن المطعون عليها أقامت الدعوى بطلب إلزام الطاعنين متضامنين بأن يدفعوا لها ريع المنزل المبينة حدوده بصحيفة الدعوى وذلك على أساس أنها تملك هذا المنزل بحكم مرسي المزاد ودفع الطاعن الأول هذه الدعوى بأن المنزل مملوك لموروثة وموروث باقي الطاعنين .

ثم قدم مذكره طلب فيها إحالة الدعوى إلى المحكمة الابتدائية للفصل في طلبه العارض الخاص بمنازعته في ملكيه المنزل الذي تجاوز قيمته نصاب المحكمة الجزئية ثم قضت المحكمة في طلب الريع بعد أن استبعدت مذكرة الطاعن الأول بتقديمها بعد الميعاد مؤسسة قضائها على ما ثبت لها من أقوال الشهود من أن الطاعنين يضعون اليد على المنزل غصبا وأن ريعه جنيهان في الشهر فاستأنف الطاعنون هذا الحكم وقض المحكمة بعدم جواز الاستئناف تأسيسا على أن قضاء محكمة أول درجة لم يتناول الملكية وصدر في حدود النصاب الانتهائى للقاضي الجزئي.

إذ كان ذلك وكان الطاعنون قد أقاموا دعواهم الراهنة بطلب ملكيتهم لحصة شائعة في منزل النزاع استنادا إلى أيلولة هذه الحصة إليهم الميراث وتملكهم لها بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية وهى مسألة لم تكن مطروحة في الدعوى السابقة ولم يناقشها خصوم تلك الدعوى بل وأستبعدها الحكم الصادر فيها.

ومن ثم فلا تكون لهذا الحكم قوة الشيء المقضي بالنسبة لتلك المسألة ذلك أن ما لم تنظر فيه المحكمة بالفعل لا يمكن أن يكون موضوعا لحكم يجيز قوة الأمر المقضي وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على خلاف هذا النظر فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون بما يوجب نقضه.

(نقض جلسة 27/11/1975المكتب الفني السنة 26 رقم 285 ص 1524)

الملكية حجر استحقاق الريع


الملكية حجر الأساس في استحقاق الريع

  • انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997- احجز موعد 01285743047

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

أوافق على سياسة الخصوصية 

body{-webkit-user-select:none;-moz-user-select:none;-ms-user-select:none;user-select:none} .separator a,.post-body img{-webkit-touch-callout:none;-webkit-user-select:none;-khtml-user-select:none;-moz-user-select:none;-ms-user-select:none;user-select:none;pointer-events:none} pre,kbd,blockquote,table{-webkit-user-select:text;-khtml-user-select:text;-moz-user-select:text;-ms-user-select:text;user-select:text}