عقد الإيجار في القانون

بحث شامل عن عقد الإيجار بوابة السكن والأمان ذلك أن عقد الإيجار أحد أهم العقود التي يبرمها الإنسان في حياته فهو بمثابة بوابة للسكن والأمان ولتجنب أي خلافات أو مشكلات مستقبلية ومن المهم فهم شروط هذا العقد بدقة قبل التوقيع عليه.

عقد الإيجار السكني علاقة قانونية

يُعدّ عقد الإيجار السكني أحد أهم الوثائق التي تُنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فهو يحدد حقوق وواجبات كل طرف، ويضمن سير العملية الإيجارية بسلاسة وفعالية.

عقد الايجار في المادة 558 مدني

تنص المادة 558 من القانون المدني علي أن :

 

تعريف عقد الايجار في القانون والنقض

عقد الإيجار بوابة الأمان

تعريف عقد الإيجارقانونا :

لقد عرفت المادة عقد الإيجار بأنه عقد يلزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مدة معينة لقاء أجر معلوم فيتبين من هذا التعريف أن عقد الإيجار يتفق فيه شخصان على أن يمكن أحدهما الآخر أن ينتفع بشيء معين أثناء مدة محدودة مقابل ثمن لهذه المنفعة يلتزم هذا الآخر بدفعه للأول ويسمى من يقدم المنفعة مؤجرا ومن تقرر له المنفعة مستأجرا ، ويطلق على ثمن المنفعة الأجرة .

تعريف محكمة النقض لعقد الإيجار:

عرفت محكمة النقض عقد الإيجار بأنه

مؤداه ما تقضى به المادة 558 من القانون المدني من أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لقاء أجر معلوم

 (طعن رقم 625 لسنة 42 ق جلسة 2/11/1977)

وبأن مؤدى ما تقضى به المادة 558 من القانون المدني أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلو ، لا يشترط أن يكون المؤجر مالكا

(طعن رقم 337  لسنة 49 ق جلسة 11/6/1984)

وبأنه المقرر فى المادتين 558، 571 من القانون المدني أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معلوم ويلتزم المؤجر بالامتناع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الانتفاع

(طعن رقم 2033 لسنة  51 ق جلسة 25/12/1986)

وبأنه تعهد المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة متى كان ممكنا . كفايته لانعقاد العقد صحيحا

(طعن رقم 2199 لسنة  51 ق جلسة 19 /12/1988)

 وبأنه مؤدى نص المادة 558 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ولا يشترط أن يكون المؤجر مالكا بما يعنى أن إيجار ملك الغير صحيح فى حدود العلاقة بين المؤجر والمستأجر وأنه ليس لهذا الأخير التنصل من آثاره طالما مكن من الانتفاع بالشيء المؤجر ولم يدع تعرض المالك له فيه وحق لأى من طرفيه التقاضي بشأن المنازعات الناشئة عنه

(طعن رقم 4791 لسنة 63 ق جلسة 27/3/1997)

 وبأنه عقد الإيجار .ماهيته. مادة 558 مدنى. اعتبار الأجرة ركنا جوهريا فيه لا قيام بدونها .تحديدها. كيفيته

(طعنان رقما 262 ، 342 لسنة 68 ق جلسة 15 /2/1999)

 وبأنه عقد الإيجار .ماهيته. التزام المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم يدفعه إليه المستأجر

طعن رقم 4279 لسنة 63 ق جلسة 8/4/2001

عقد الايجار في الأعمال التحضيرية للقانون

مزية هذا التعريف أنه يبين من مبدأ الأمر أن التزام المستأجر إيجابي لا سلبي فهو ملزم بأن يمكن المستأجر من الانتفاع لا بأن يقتصر علي تركة ينتفع بالعين المؤخرة .

ويبين التعريف أن أركان الإيجار غير الرضا هي العين المؤجرة والأجرة والمدة . ويلاحظ أن الركنين الأخيرين متقابلان . ويترتب علي ذلك أن الإيجار عقد مستمر ، والأجرة فيه تقابل مدة الانتفاع .

مجموعة الأعمال التحضيرية  للقانون المدني جزء 4 – ص 470

شروط صحة عقد الإيجار

شروط صحة الإيجار هى شروط صحة أي عقد فيجب توافر الأهلية الواجبة وسلامة الرضاء من عيوب الإرادة وإلا يكون هناك عيب.

الأهلية فى عقد الإيجار :

 لابد من توافر الأهلية فى كل من المؤجر والمستأجر والعبرة فى توافر الأهلية بوقت العقد فلو توافر المتعاقدان على الأهلية فى ذلك الوقت ، ولكن أحدهما أو كليهما فقد الأهلية أثناء مدة الإيجار بأن حجر عليه مثلا ، استمر العقد صحيحا رغم زوال الأهلية. وهذا هو الحكم فيما إذا كانت مدة الإيجار لم تبتدئ ، أو امتدت. أو كانت مقسمة إلى آجال معينة ولكن العقد نفسه يمتد إليها جميعا دون أن يتجدد. أما إذا تجدد العقد ، فإنه يجب توافر الأهلية لا عند إبرام العقد فحسب ، بل أيضا عندما يتجدد

(سليمان مرقص فقرة 91 – محمد كامل مرسى فقرة34- منصور مصطفى منصور فقرة 158- عبد المنعم الصدة فقرة 32 – محمد على إمام فقرة 32

عيوب الإرادة :

وعيوب الإرادة هى الغلط والتدليس والإكراه والاستغلال. ومن ثم يكون الرضاء فى عقد الإيجار معيبا إذا شابه غلط أو تدليس أو إكراه أو استغلال. وليس فى ذلك إلا تطبيق للقواعد العامة ، وعقد الإيجار شأنه سائر العقود فى عيوب الرضاء. على أن الغلط فى عقد الإيجار له تطبيقات عملية لا تخلو من الأهمية ، لا سيما الغلط فى شخص المستأجر والغلط فى العين المؤجرة. وكذلك الاستغلال فى تطبيقه على عقد الإيجار فى حاجة إلى شيء من البيان.

الغلط فى شخص المستأجر :

 إذا كان الغلط واقعا على شخص المستأجر ، فليس له بوجه عام تأثير فى صحة العقد ، لأن الإيجار من عقود المعاوضة ، ويستوى لدى المؤجر أن يكون قد أجر لشخص أو لآخر مادام يريد بهذا الإيجار أن يدير العين المؤجرة دون مراعاة لشخصية المستأجر. ولكن مع ذلك يكون الغلط سببا فى إبطال عقد الإيجار إذا كان شخص المستأجر محل اعتبار لدى المؤجر ، كما فى المزرعة .

والأصل أن شخص المستأجر ليس محل اعتبار فى العقد إلا إذا ثبت العكس. أما إذا كان الغلط واقعا فى مهنة المستأجر كما إذا أجر شخص منزلة لطبيب أو محام وهو يعتقد أن المستأجر موظف يريد السكنى ، أو فى صفة من صفات المستأجر كما إذا أجر شخص لأعزب وهو يعتقد أنه متزوج ، أو فى يسار المستأجر كما إذ أجر شخص لمفلس وهو يعتقد أنه موسر ، أو فى عدد أسرة المستأجر كما إذا أجر شخص لكثير العيال وهو يحسب أن أسرته قليلة العدد

فالأصل أن مثل هذا الغلط وحده لا يؤثر فى صحة العقد. وهذا ما لم يقترن بالغلط ظرف آخر. فإن اشترط المؤجر مثلا أن يكون المنزل المؤجر للسكنى ، فإذا استعمله المحامى مكتب أو الطبيب عيادة لا يكون ذلك أيضا سببا لإبطال العقد ، ولكنه يكون سببا لفسخه لمخالفة الشروط ، وإذا اقترن الغلط بطرق احتيالية أريد بها إيقاع المؤجر فى الغلط ، فإن هذا يكون تدليسا يجيز إبطال العقد

السنهوري ص 106 وما بعدها
وقد قضت محكمة النقض بأن:

 الغلط الذى تدعى الشركة الوقوع فيه بشأن شخص المتعاقد لاعتقادها أن المؤجرين يمتلكون العين المؤجرة هو ادعاء لا يؤثر فى صحة عقدى الإيجار إذا خلت الأوراق مما يفيد أن شخصية المتعاقد وكونه مالكا للعين المؤجرة كانت محل اعتبار ، وأنها هى السبب الرئيسي الدفع للتعاقد على استئجارها أو أن المؤجرين كانوا على بينة من أن هذا الغلط المدعى به هو الدافع لإبرام العقد. ولما كان عبء إثبات الوقوع فى غلط جوهرى واتصال المتعاقد الآخر إنما يقع على عاتق من يدعيه ومن ثم فإنه لا يترتب على الحكم المطعون فيه إن هو أغفل الرد على دفاع لم يقدم الخصم دليله ويكون النعي عليه بالقصور فى التسبيب على غير أساس

الطعن رقم 1018 لسنة 53 ق جلسة 19/4/1989 ، الطعن رقم 156 لسنة 59 ق جلسة 5/7/1989، الطعن رقم769 سنة 50 ق جلسة9/12/1987

الغلط فى العين المؤجرة :

وإذا وقع الغلط فى ذاتية العين المؤجرة فإن الإيجار يكون باطلا طبقا للقواعد العامة. أما إذا كان الغلط واقعا فى وصف من أوصاف العين ، فإن كان محل اعتبار كان الإيجار قابلا للإبطال ، كأن يعتقد المستأجر أنه يستأجر أرضا للبناء فإذا هى أرض للزراعة ، أو يعتقد أنه يستأجر أرضا لزراعة الفواكه أو الزهور فإذا هو يستأجر أرضا لزراعة المحصولات العادية. أما إذا كان الغلط واقعا فى جودة الثمار أو فى كميتها ، لم يكن هذا سببا فى إبطال العقد

(بودري وفال 1 فقرة163- جيولر 1 فقرة 34- سليمان مرقص فقرة  89 – محمد على إمام فقرة 31- الإيجار للمؤلف فقرة 41)

 ولا يعتبر غلطا أن يكون المؤجر قد خول للغير حقوقا على العين المؤجرة تحول دون انتفاع المستأجر من غير أن يعلم هذا الأخير بذلك ، كأن تكون العين قد أجرت من قبل وثبت للمستأجر السابق حق الأفضلية ، وفى مثل هذه الفرض إذا كان لا يجوز للمستأجر أن يطلب إبطال الإيجار .

فإن له أن يرجع على المؤجر بضمان التعرض أو بدعوى التسليم على تفصيل سيأتي. كذلك لا يعتبر غلطا أن تكون العين مهيأة للاستعمال المقصود منها ولكن يرى المستأجر أن صلاحيتها لهذا الغرض غير كافية ، كأن يستأجر شخص فندقا فيجده غير صالح وإن كان المكان المؤجر هيئ ليكون فندقا .

وفى هذه الحالة يجوز للمستأجر أن يرجع على المؤجر بضمان العيب. ومثل ذلك أن يستأجر شخص أرضا للزراعة فيجد أن ترتبها غير صالحة ، ففي هذه الحالة لا يبطل العقد للغلط بل يفسخ لوجود عيب خفى. وهذا بخلاف ما تقدم من أن المستأجر الذى يستأجر أرضا للبناء فيجدها أرضا للزراعة يستطيع أن يطلب إبطال العقد للغلط ، والفرق واضح بين الفرضين

الإيجار للمؤلف فقرة 41 ص 62 هامش 2

الغبن والاستغلال فى عقد الإيجار:

للغبن تأثير على عقد البيع والقسمة أما فى عقد الإيجار فلا تأثير له. فإذا أجر المؤجرة بأجرة مرتفعة بحيث يصيب المستأجر من وراء ذلك غبن فاحش أو أجر بأجرة منخفضة بحيث يصيبه هو غبن فاحش ، فإن الإيجار يكون مع ذلك صحيحا ، ما لم تكن الأجرة تافهة أو صورية فيكون العقد باطلا كإيجار

(السنهوري ص 110)
 أما الاستغلال فيؤثر فى صحة الإيجار شأن الإيجار فى ذلك شأن سائر العقود وقد نصت المادة 129 مدنى على أن:
  •  (1) إذا كانت التزامات أحد المتعاقدين لا تتعادل البتة مع ما حصل عليه هذا المتعاقد من فائدة بموجب العقد أو مع التزامات المتعاقد الآخر ، وتبين أن المتعاقد المغبون لم يبرم العقد إلا لأن المتعاقد الآخر قد استغل فيه طيشا بينا أو هوى جامحا ، جاز للقاضى بناء على طلب المتعاقد المغبون أن يبطل العقد أو أن ينقص التزامات هذا المتعاقد.
  •  (2) ويجب أن ترفع الدعوى بذلك خلال سنة من تاريخ العقد ، وإلا كانت غير مقبولة.
  •  (3) ويجوز فى عقود المعاوضة أن يتوقى الطرف الآخر دعوى الإبطال إذا عرض ما يراه القاضى كافيا لرفع الغبن

أركان الإيجار

 عقد الإيجار كغيره من العقود له أركان ثلاثة هى الرضا والمسجل والسبب ، فإذا أتعدم ركن من هذه الأركان لا ينعقد العقد بل يكون باطلا بطلانا مطلقا.

الرضا فى عقد الإيجار :

يشترط فى عقد الإيجار كما فى سائر العقود توافق الإرادتين الإيجاب والقبول  ويكون إعلان كل من الإرادتين واقترانهما بالإرادة الأخرى خاضعا للقواعد العامة المنصوص عليها فى المادة 90 وما بعدها من التقنين المدني. فالإيجار عقد رضائي لا يلزم فيه أي شكل خاص لانعقاده .

إنما يكفى فيه مجرد توافق الإيجاب والقبول بين طرفيه أيا كان طريق التعبير عن الإرادة ، أي سواء أكان التعبير عن الإرادة باللفظ أن بالكتابة فى ورقة عرفية أو رسمية ، أم بالإشارة.

كما يجوز باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا فى دلالته على حقيقة المقصود ، بل يجوز أن يكون التعبير ضمنيا (مادة 90)

كما فى التجديد الضمني للإيجار ، وكأن يضع شخص عينا تحت تصرف آخر للانتفاع بها ، وكانت الظروف تدل على أن مركز الطرفين هو مركز من يؤجر ومن يستأجر

خميس خضر ص 69
وقد قضت محكمة النقض بأن

 العقد تمامه بتطابق الإيجاب والقبول المعتبر قانونا ،  مادة 89 من القانون المدني ، عقود الإيجار التى تبرمها المجالس المحلية للمدن والمراكز عن الأموال المملوكة للدولة انعقادها بتمام التصديق عليها من المجلس المحلى للمحافظة واعتمادها وفقا للمواد 12 ، 14 ،750 من القانون رقم 52  لسنة 1975

الطعن رقم1891 لسنة 54 ق جلسة 15 /11/1989

وبأنه مفاد نصوص المواد7 ،15 ،17 ،40 ،41 ،42 ،48 ،147 من قانون إيجار أملاك المبرى الحرة العمايرة فى سنة1900 أن الجهة الإدارية تحصل على مقابل انتفاع من واضع اليد على الأرض كسند لقيام عقد إيجار عنها مع هذه المواجهة.. وإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ، وقضى برفض دعوى الطاعنين لانتفاء قيام العلامة الايجارية المدعى بها ، فأنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون

(الطعن رقم 1733 لسنة  53 ق جلسة 15/2/1989)

 وبأنه يجب لقيام رضاء يعتد به فى قيام الإيجار أن يقصد كل من المؤجر والمستأجر إبرام هذا العقد ، أي يجب التراضي على الإيجار حقيقيا لا صوريا لأن عقد الإيجار الصوري لا وجود له قانونا ، ولكل مستأجر ولو كان عقد تاليا له ، الطعن عليه بالصورية ، وأدلة الصورية تخضع لتقدير محكمة الموضوع

الطعن رقم 654 لسنة 46 ق جلسة21/3/1981

المحل فى عقد الإيجار

 أما المحل فى عقد الإيجار فهو مزدوج ، فهو بالنسبة لالتزامات المؤجر يكون فى منفعة الشيء المؤجر ، وبالنسبة لالتزامات المستأجر يكون فى الأجرة والأجرة سوف نتناولها فيما بعد ، أما فى هذا الموضع فنتناول الشيء المؤجر.

الشروط الواجب توافرها فى الشيء المؤجر :

أن يكون الشيء المؤجر موجودا عند الإيجار :

فلا يجوز لشخص أن يؤجر عينا غير موجودة أو عينا كانت قد هلكت هلاكا كليا. ولكن إذا كان الشيء المؤجر غير موجود عند الإيجار ، ولكنه محتمل الوجود فى المستقبل كتأجير بناء لم يتم إقامته أو آلة لم يتم تصنيعها على أن يبدأ الإيجار من تاريخ إقامة البناء ، أو تصنيع الآلة ، فإن الإيجار يكون صحيحا ، لأن القواعد العامة تجيز أن يكون محل الالتزام شيئا مستقبلا عملا بنص المادة131 مدنى التى تجرى على أن “يجوز أن يكون محل الالتزام شيئا مستقبلا”.

وجاء بمذكرة المشروع التمهيدي تعليقا على هذه المادة أنه :

يجب أن يكون محل الالتزام موجودا وقت التعاقد ، فإذا كان قد وجد ولكنه هلك من قبل ، فلا يقوم الالتزام لانعدام المحل. وينطبق نفس الحكم من باب أولى إذا كان المحل لم يوجد أصلا ولا يمكن وجوده فى المستقبل.

ويستثنى من نطاق تطبيق هذا الحكم حالة العقود الاحتمالية … فإذا كان المحل غير موجود أصلا وقت التعاقد ، ولكنه سيوجد فيما بعد فهذا هو الشيء المستقبل وهو يصح أن يكون محلا للالتزام ، بشرط أن يكون معينا أو على الأقل قابلا للتعيين”

مجموعة الأعمال التحضيرية ج  2 ص 208

غير أن  التعامل فى تركة إنسان على قيد الحياة  باطل ولو كان برضاه ، إلا فى الأحوال التى نص عليها فى القانون. ويكون العقد فى هذه الحالة مضافا إلى أجل واقف إذا كان الشيء محقق الوجود ، كإيجار البناء قبل تمام إقامته ، أو معلقا على شرط واقف إذا كان الشيء محتمل الوجود ، كإيجار نتاج ماشية قبل مولدها ويكون الشرط هو النتاج.

وقد قضت محكمة النقض بأن

تجيز المادة131 من القانون المدني أن يكون محل الالتزام شيئا مستقبلا

طعن رقم 2199 لسنة 51 ق جلسة 29/12/1988

وعقد الإيجار. ماهيته وأركانه. مادة 558 مدنى جواز أن يكون محل العقد شيئا يوجد فى المستقبل متى كان تعيينه ممكنا. إغفال تحديد قيمة الأجرة. وأن يكون الشيء معين غير الإيجار

فقد نصت المادة 133 مدنى على أن:

إذا لم يكن محل الالتزام معينا بذاته وجب أن يكون معينا بنوعه ومقداره وإلا كان العقد باطلا. ويكفى أن يكون المحل معينا بنوعه فقط إذا تضمن العقد ما يستطاع به تعيين مقداره. وإذا لم يتفق المتعاقدان على درجة الشيء من حيث جودته ، ولم يمكن استخلاص ذلك من العرف أو من أي ظرف آخر ، التزم المدين بأن يسلم شيئا من صنف متوسط”. فيجب أن يكون الشيء المؤجر معينا تعيينا كافيا مانعا للجهالة.

وقد قضت محكمة النقض بأن

مؤدى نص المادة 133 من القانون المدني أنه يكفى لتعيين محل الالتزام أن يحدد فى عقد الإيجار العين المؤجرة تحديدا نافيا للجهالة ، وإذا كان الثابت أن عقد الإيجار مثار النزاع قد حدد العين المؤجرة بأنها أرض فضاء تقع برقمي …،… شارع … فإن هذا العقد يكون صحيحا ولا يقدح فى ذلك سابقة تأجير هذه الأرض

إذ أن المادة 573 من القانون المدني نظمت كيفية تفضيل مستأجر على مستأجر آخر ، وهو ما يخرج عن نطاق هذه الدعوى وإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى ببطلان العقد موضوع النزاع لوروده على غير محل فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون

 (طعن رقم 790  لسنة 50 ق جلسة 21/2/1981)

وبأنه لئن كان من المقرر قانونا أن المكان المؤجر يجب أن يكون معينا تعيينا كافيا ، وصف فى العقد وصفا مانعا للجهالة فإذا يتعين وقع الإيجار باطلا لعدم تحديد محل التزام المؤجر إلا أن الثابت من استجواب الخصوم أمام محكمة الدرجة الأولى أن المطعون ضده الأول قرر بأن عقد الإيجار ينصب على الشقة البحرية رقم …. الواقعة على الواجهة.

وأن المطعون ضدها الثانية وهى – المالكة – لم تنازعه فى ذلك ، ومن ثم تكون شقة النزاع قد عينت تعيينا كافيا مانعا للجهالة ولما كان النزاع على تعيين المكان المؤجر لا يكون أصلا إلا بين طرفي عقد الإيجار وهما المؤجر والمستأجر فإن منازعة الطاعنة وهى مستأجرة كالمطعون ضده الأول تكون غير مقبولة.

(طعن رقم1057 لسنة 52 ق جلسة 30/12/1982)

وبأنه عدم تعيين المكان المؤجر فى عقد الإيجار. أثره. بطلان العقد عدم جواز التمسك به لغير طرفيه

(طعن رقم 2528 لسنة 56 ق جلسة 5 /3/1992)

 وكما يجب تعيين الشى المؤجر يجب أيضا تعيين ملحقات هذا الشيء

 (انظر شرح المادة 564 مدنى).

أن يكون الشيء المؤجر قابل للتعامل فيه:

يجب أن يكون الشيء المؤجر مما يجوز التعامل فيه ويرجع خروج الأشياء عن التعامل إما إلى طبيعتها كالأشياء الشائعة التى يستمتع بها كل الناس ولا يستطيع أحد أن يستأثر بها فى مجموعها كالشمس والهواء وماء البحر فيرجع عدم القابلية للتعامل إلى استحالته.

وقد يكون الشيء غير قابل للتعامل فيه بالنظر إلى الغرض الذى خصص له ، كأملاك الدولة العامة  إلا أننا سنرى أن تأجير هذه الأموال جائز فى بعض الحالات ، ولكن بموجب ترخيص إداري لا عقد إيجار مدنى. وقد يكون الشيء غير قابل للتعامل فيه لعدم مشروعيته لمخافته للنظام العام أو الآداب العامة .

وعلى هذا نصت المادة 135 مدنى بقولها:

إذا كان محل الالتزام مخالفا للنظام العام والآداب كان العقد باطلا”. ومن أمثلة الإيجار المخالف للنظام العام ، إيجار أرض زراعية تجعل ما يحوزه المستأجر أكثر من خمسين فدانا لأن ذلك يخالف حكم المادة 37 من المرسوم بقانون 178 لسنة 1952 “المعدل” بالإصلاح الزراعي الذى يتعلق بالنظام العام.

وتنص هذه المادة على أن:

لا يجوز لأى شخص هو وأسرته التى تشمل زوجته وأولاده القصر أن يحوزوا بطريق الإيجار أو وضع اليد أو بأية طريقة أخرى مساحة تزيد على خمسين فدانا من الأراضي الزراعية وما فى حكمها من الأراضي البور والصحراوية. ويدخل فى حساب هذه المساحة ما يكون الشخص وأسرته مالكين له أو واضعي اليد عليه بنية التملك من الأراضي المشار إليها…إلخ”.

وكذا تأجير مبنى أو وحدة منه ، فى الأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم49 لسنة1977 بالمخالفة لنص الفقرة الرابعة من المادة24 من القانون المذكور التى تجرى على أن: “يخطر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول” ، ذلك أن حكم هذه الفقرة يتعلق بالنظام العام

 (طعن رقم 1517 لسنة 49 ق جلسة 30/10/1985، طعن رقم 1928 لسنة 51 ق جلسة 26/2/1986 ، طعن رقم 319 لسنة 48 ق جلسة 29/11/1978، طعن رقم 2151 لسنة 51 ق جلسة 25/5/1989

ومن أمثلة الإيجار المخالف للآداب إيجار منزل للعب القمار أو ممارسة الدعارة.

أن يكون الشيء المؤجر غير قابل للاستهلاك :

فالإيجار لا يرد على الأشياء القابلة للاستهلاك كالمأكولات والمشروبات والنقود ، وإنما يرد على الأشياء الغير قابلة للاستهلاك وذلك لأن الإيجار عقد يلزم فيه المستأجر برد الشيء المؤجر بمجرد انتهاء المدة المحددة للانتفاع به.

أنواع الشيء المؤجر

عقد الإيجار

يرد الإيجار على ما يلى:

العقار :

 أكثر ما يكون العقار المؤجر المباني والأراضي الزراعية ، ولكن إيجار العقار ليس مقصورا على إيجار المباني وإيجار الأراضي الزراعية. فهناك أيضا إيجار الأراضي الفضاء غير الزراعية تستأجر فى كثير من الأحيان لتكون مقرا لملعب أو “سرك” أو مستشفى متنقل أو معرض أو مخيم أو كشك أو بناء موقت ، وتهيأ عادة لا بإقامة أبنية دائمة على الأرض بل بتثبيت خيام أو نحوها تفي بالغرض المقصود.

وقد قضت محكمة النقض بأن:

 تمسك الطاعنين بأنهما استأجرا أرض التداعي بعقدين متتالين التاريخ ، وبأن سريان العقد الأول أقاما مباني مصنع نسيج على الأرض جعلتها مكانا أعيد تأجيره لهما بالعقد الأخير ومن ثم يخضع لقوانين إيجار الأماكن ويمتد إلى أجل غير مسمى . دفاع جوهرى. اعتبار الحكم المطعون فيه العين المؤجرة أرضا فضاء تقام عليها مباني مستلزما لامتداد عقد إيجارها توافر شروط م4 ق 49 لسنة 1977 دون أن يعنى ببحث دفاع الطاعنين سالف البيان قصور

الطعن رقم 687 لسنة 66 ق جلسة 17/12/2003

وقد تؤجر المناجم والمحاجر وقد قدمنا عند الكلام فى البيع أن صاحب المنجم أو المحجر قد يؤجر منجمه أو محجر ليستغله المستأجر فى مقابل أجرة دورية ، فيكون العقد إيجارا لا بيعا.

المنقول :

يرد الإيجار على المنقولات كالسيارات  والسفن والطائرات والآلات الزراعية وغيرها من الآلات الميكانيكية والآلات الموسيقية وماكينات الخياطة وأجهزة الراديو والتليفزيون والتبريد والتدفئة. كما يرد الإيجار على الأماكن المفروشة ، فيشمل الإيجار المكان والمفروشات المزودة بها العين المؤجرة معا.

ومن المنقولات التى يشيع إيجارها كل ما يستعان به على نقل الأشخاص أو البضائع فى البر والبحر والجو ، كإيجار الدواب للركوب وللحمل ، وكإيجار المركبات والسيارات والسفن والطيارات وغير ذلك.

ويجوز أن يرد الإيجار على مجموع من الأموال باعتباره مجموعة لها كيان مستقل عن مفرداتها ، كالمجموعة التى تكون منجزا أو مصنعا بما يدخل فيها من مقومات مادية ومعنوية ويغير الإيجار فى هذه الحالة واردا على تلك المجموعة ذاتها. وبالتالي واردا على منقول ولو كانت تدخل فى تلك المجموعات عقارات

سليمان مرقص فى شرح قانون إيجار الأماكن ص 87

الحقوق العينية والحقوق الشخصية :

 ويجوز إيجار الحقوق العينية والحقوق الشخصية ، مادامت هذه الحقوق قابلة للاستمتاع بها ، ومادام الانتفاع بهذه الحقوق قابلا للتنازل عنه. وعلى هذا يجوز لمالك حق الانتفاع أن يؤجر حقه ، ولا يجوز ذلك لمالك حق السكنى أو حق الاستعمال لأنهما حقان لا يجوز التنازل عنهما. ولا يجوز كذلك إيجار حق الارتفاق منفصلا عن العقار المرتفق ، لأن الارتفاق لا ينفصل عن العقار. والحقوق الشخصية كالحقوق العينية يجوز إيجارها. والحق الشخصي الذى يؤجر عادة هو حق المستأجر ، فيؤجر هذا الحق من الباطن.

الحقوق التى يشتمل عليها حق الملكية :

 وحق الملكية يشتمل على مختلفة نسميها بالحقوق تجوزا ، وتدخل جميعا فى حق استعمال الملك فمن ملك أرضا ، ملك حق الصيد والقنص فيها. ويجوز إيجاز حق الصيد سواء أكان ذلك مستقلا عن الأرض أم تبعا لها. فإذا أوجر حق الصيد تبعا للأرض ، فهناك رأى يقول بأنه لابد من النص على ذلك فى عقد إيجار الأرض ، فإذا لم يكن هناك نص بقى لصاحب الأرض حق الصيد فيها وليس للمستأجر أن يصطاد.

 ويقوم مقام النص الظروف والقرائن ، كأن تكون الأرض المؤجرة بعيدة عن محل إقامة المالك ، أو أن يكون هذا ليس من عادته أن يصطاد ، فيفهم من ذلك أن حق الصيد دخل تبعا للأرض فى حق الإيجار.

ويقول فريق ثان بأن الصيد من حق مستأجر الأرض ما لم ينص فى العقد على خلاف ذلك. ويقول فريق ثالث بأن الصيد من حق المؤجر والمستأجر على السواء

إلا إذا نص على خلاف هذا. ومهما يكن من أمر هذا الخلاف ، فلا خلاف فى أن مالك الأرض له أن يؤجر حق الصيد فيها مستقلا عن الأرض ذاتها ، فله أن يستبقى لنفسه الانتفاع بالأرض ويؤجر حق الصيد فيها لآخر.

وفى هذه الحالة لا يجوز له أن يصطاد بنفسه أو أن يسمح لأحد آخر بالصيد ، لأن هذا الحق قد آجره ونزل بذلك عن حق الانتفاع به.

أما إذا سمح مالك الأرض بالصيد فيها لآخر ولو بمقابل. فهذا السماح لا يعتبر إيجارا بل عقد غير مسمى تعهد فيه صاحب الأرض بألا يمنع المتعاقد الآخر من الصيد فى أرضه ، وهذا العقد غير المسمى لا يمنع صاحب الأرض نفسه من الصيد فى أرضه ، ولا يمنعه أيضا من السماح لأشخاص آخرين بالصيد بخلاف عقد الإيجار الذى تقدم ذكره.

 كما أنه له أن يؤجر الأرض لشخص وحق الصيد لشخص ثان ، وله أخير أن يؤجر الأرض ويستبقى حق الصيد لنفسه. وكما يجوز إيجار حق الصيد. يجوز كذلك إيجار حق القنص (صيد السمك) مستقلا أو تبعا لإيجار العقار. فإذا أوجر تبعا للعقار

فقد تفهم هذه التبعية من الظروف دون حاجة للنص عليها صراحة. ويقول فريق بل يجب النص صراحة على شمول إيجار العقار لحق القنص ، وإلا عد المال مستبقا لنفسه هذا الحق إلا فى أحوال استثنائية. ويرى فريق آخر أن حق القنص تابع حتما لإيجار العقار

ما لم ينص على خلاف ذلك. ويجوز إيجار الحائط للصق  الإعلانات التجارية وغيرها ، وإيجار سطح المنزل لإقامة لافتة فيه للإعلان ، وإيجار ستار المسرح للإعلان ، وإيجار مكان فى فندق لوضع “فترينه” تعرض فيها البضائع. ويلاحظ فى كل هذا أن العين قد أوجزت الغرض معين ،

فلا يجوز تعديه. ويجوز أيضا إيجار حق المرور وليس المراد بذلك إنشاء حق ارتفاق ، بل مجرد إعطاء شخص معين الحق فى المرور فى ملك شخص آخر ، وهو حق شخصي لا عيني. ويعد إيجار الترخيص الصادر من شركة سكة حديدية لشركة أخرى فى أن تستعمل خطوطها الحديدية لمرور عربات الشركة المستأجرة

(الإيجار للمؤلف فقرة 130- محمد على إمام فقرة 46 ص 107)

 ويجوز إيجار احتكار البيع فى المحلات العامة كالمقاهي والملاعب. وإيجار البيع فى هذه المحلات دون احتكار ، وإيجار احتكار تاجر نشر إعلانات أو عرض بضائعه فى فندق أو فى محل عام آخر.

 (الإيجار للمؤلف فقرة 130)

 ويجوز حق إقامة مقصف فى محطة أو مقهى أو دار للتمثيل أو السينما ، وكذلك إيجار امتياز إصدار صحيفة أو مجلة

محمد على إمام فقرة 46 ص 108

الحقوق المعنوية:

حقوق هى التى ترد على شيء غير مادى. فيجوز إيجار الاسم إذا كانت له قيمة تجارية ، أما إذا كان الغرض من الإيجار مزاحمة تجارية غير مشروعة فلا يجوز ذلك ، كأن يؤجر شخص اسمه لمتجر ويكون هذا الاسم مشابها لاسم تجارى معروف بحيث يقع اللبس بينهما فيستفيد من ذلك اللبس فى المنافسة. ويجوز إيجار حقوق الملكية الأدبية والصناعية والفنية والتجارية ، فيؤجر مثلا حق المؤلف وحق المخترع

ويرى بعض الفقهاء أن نزول المخترع عن حقه لمدة معينة يعد إيجارا ، أما نزوله عنه مطلقا فيعد بيعا. والصحيح فى رأينا أن حق المؤلف أو حق المخترع أو غيرهما من الحقوق المعنوية قد يؤجر وقد يباع ، والتمييز بين البيع والإيجار لا يرجع إلى التأييد والتوقيت

وإنما يرجع إلى نية المتعاقدين فإن أراد صاحب الحق أن يعطى لآخر لمدة معينة حقا شخصيا على حقه ينتفع بموجبه بهذا الحق فالعقد إيجار ، وإن أراد أن ينقل الحق نفسه لآخر فهذا بيع ولو كان مقصورا على بعض الحق كأن يبيع المؤلف إحدى طبعات مؤلفه دون الطبعات الأخرى

راجع فيما تقدم السنهوري ص 124 وما يعدها

الشرح والتعليق علي عقد الايجار

 يخلص من نص المادة 558 مدني أن لعقد البيع خصائص  أهمها  :

  • (1)  عقد الإيجار عقد رضائي لا يشترط في انعقاده شكل معين ، وهو عقد ملزم للجانبين ومن عقود المعاوضة .
  • (2) العناصر الثلاثة التي يقع عليها التراضي في عقد الإيجار هي :

 منفعة الشيء المؤجر ، والمدة ، والأجرة 

  • (3) ولما كانت المدة في عقد الإيجار هي عنصر جوهري ، فإن عقد الإيجار عقد مؤقت ، وهو عقد زمن .
  • (4) هناك ارتباط وثيق بين الأجرة والمدة ، فالمدة هي مقياس الانتفاع بالشيء المؤجر ، والأجرة تقابل الانتفاع .
  • (5) عقد الإيجار لا ينشئ إلا التزامات شخصية في جانب كل من المؤجر والمستأجر ، فهو عقد ملزم للجانبين ، ولا يرتب الإيجار للمستأجر حقاً عينياً في الشيء المؤجر .
  • (6) ولما كان عقد الإيجار لا ينشئ إلا التزامات شخصية فهو من عقود الإدارة بل أهمها وليس من عقود التصرف .
  • (7) ينشئ عقد الإيجار التزامات إيجابية في جانب المؤجر ، بالتمكين من انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، وتسليم العين في حالة تصلح معها للانتفاع بها ، ويلتزم بإجراء المرمات الضرورية ، وبضمان العيون الخفية ، ولا يقتصر في التقنين المدني الجديد إنشاء التزامات سلبية .
 تلك الخصائص تميز عقد الإيجار عن سائر العقود الآخرين

فهو يرد علي الانتفاع بالشيء ، بينما البيع يرد علي الملكية والإيجار لقاء أجور ، بينما العارية من عقود التبرع ، والمستأجر يرد نفس الشيء المؤجر في نهاية الإيجار ، بينما يرد المقترض مثل الشيء والإيجار يرد علي الشيء بينما عقد المقاولة وعقد العمل وعقد الوكالة ترد علي العمل ، والمستأجر ينتفع بالشيء ، بينما المودع عنده لا ينتفع بل يحافظ عليه .

ويختلف الإيجار عن الشركة في ان المستأجر يدفع أجره معينة للمؤجر وهو حر بعد ذلك في استغلال الشيء المؤجر  ، فالمكسب له والخسارة عليه ، أما في الشركة فالشيء المشترك يستغله الشريكان ويقتسمان الربح والخسارة .

 وبالنسبة لعقد الزراعة فالأجرة هي نسبة معينة من نفس المحصول الذي تنتجه الأرض . أما في الشركة فالشريك يقاسم شريكه في صافي ثمن المحصول لا في المحصول نفسه .

 وبرغم أن كلا من المنتفع والمستأجر ينتفع بشيء لا يملكه ولمدة معينة فإن حق المنتفع وإن كان يشبه حق المستأجر إلا أن الحقين يختلفان من وجوه أهمها :

  • (1)  حق المنتفع حق عيني  بينما حق المستأجر حق شخص ،
  • (2) حق المنتفع ينقضي حتما بموته . أما حق المستأجر فيورث عنه إلا إذا كان الإيجار معتبرا فيه شخصيته .
  • (3) حق المنتفع قد يكون بعوض أو بغير عوض ، أما حق المستأجر فهو دائما بعوض .
  • (4) حق المنتفع يكون مصدره أي سبب من أسباب كسب الحقوق العينية  فيما عدا الميراث ، أما حق المستأجر فمصدره دائما هو العقد .

 ويجب أن يتحقق التضامن بين المؤجر والمستأجر من الوجهة الاجتماعية ، كما يجب ، من الوجهة الاقتصادية أن يعطي لكل من رأس المال ويمثله المؤجر ، والعمل ويمثله المستأجر ، نصيبه العادل .

وفي كل بلد متحضر توجد طبقة المؤجرين وطبقة المستأجرين ، ولا بد من التضامن الاجتماعي بين هاتين الطبقتين ، وإلا كان كل منهما حربا علي الآخر ، يهتبل الفرص لأكل حقه بالباطل . ومما يساعد علي قيام هذا التضامن التشريع المناسب مع حالة البلد الاجتماعية والاقتصادية ، فيعمل المشرع علي جعل مصالح الطبقتين مشتركة لا متنافرة ، حتي يسود السلام الاجتماعي بين طبقات الأمة الواحدة .

 أما عن الأجرة

فيجب أن يقوم تحديدها علي أساس التضامن اللازم بين رأس المال والعمل ، بحيث لا يجحف أحدهما بالآخر ، فكلا العاملين ضروري للإنتاج فإذا أريد الأجر الذي يؤديه المستأجر للمؤجر ، وجب أن يراعى في ذلك تحقيق المساواة بين هذين العاملين .

الوسيط – 6- المجلد للدكتور عبد الرازق السنهوري – ص 3 وما بعدها وكتابة عقد الإيجار طبعة المجتمع الاسلامي ببيروت ص 7 وما بعدها

يلاحظ علي التعريف الذي نصت عليه المادة 558 مدني أنه بين من مبدأ الأمر  أن التزام المؤجر إيجابي لا سلبي ، فهو ملزم بأن يمكن المستأجر من للانتفاع ، لا بأن يقتصر علي تركه ينتفع بالعين المؤجرة .

وقد كان للخطة التي اتبعها المشرع المصري والتي ساير فيها التشريع الفرنسي أثرها في تحديد التزامات المؤجر ، سواء عند ابتداء الإيجار أو في أثنائها ، فالمؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين لا بتركه ينتفع بها وعليه أن يسلم العين في حالة صالحة للانتفاع ،

لا في الحالة التي تكون عليها وقت بدء الانتفاع وهو ملتزم أيضاً ان يتعهد العين بالصيانة ، علي خلاف ما جاء في التقنين المدني القديم من أنه لا يكلف بعمل أي مرمة كانت وهو ضامن لجميع ما يوجد بالعين المؤجرة ، من عيوب تحول دون الانتفاع بها أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصا كبيراً

صفات عقد الايجار

  يتصف عقد الإيجار بالخصائص التالية :

  1. هو عقد رضائي : وتستخلص هذه الرضائية من عدم تطلب القانون شكلاً خاصا لانعقاد الإيجار مما يستوجب الأخذ بالقاعدة العامة في تمام العقود وهي الرضائية وعلي ذلك فإن الإيجار ينعقد بمجرد تراضي الطرفين عليه أيا كانت الطريقة التي اختارها المتعاقدان للتعبير عن إرادتهما فينعقد الإيجار بالكتابة رسمية كانت أو عرفية وينعقد مشافهة وينعقد بالإشارة الدالة عليه واستثناء من قاعدة رضائية عقد الإيجار فإن الكتابة في عقد الإيجار الزراعي وفقاً للمادة 36 من القانون 178 لسنة 1952 ركن فيه لا ينعقد بدونها .
  2. وهو عقد تبادلي أو ملزم للجانبين: يرتب منذ انعقاده التزامات في جانب كل من المتعاقدين ، أهمها بالنسبة للمؤجر الالتزام بتسليم الشيء المؤجر وبالنسبة للمستأجر الوفاء بالأجرة وتظهر أهمية الصفة التبادلية بعقد الإيجار في عدة نواحي وبخاصة فيما يتعلق بتحديد من يتحمل تبعة الهلاك والفسخ والدفع بعدم التنفيذ .
  3. هو عقد معاوضة : ذلك أن كلا من طرفية يأخذ مقابلا لما أعطاه الطرف الآخر ، فالمؤجر يخول المستأجر منفعة شيء من الأشياء، وفي مقابل ذلك يدفع المستأجر له مبلغا من النقود أو يعطيه شيئا آخر ، وتميز هذه الخصيصة عقد الإيجار عن عقد العارية ، إذ يتخلى المعير عن منفعة الشيء المعار دون مقابل .
  4.  هو عقد يرد علي المنفعة: الغرض من عقد الإيجار هو تمكين المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة معينة يعود بعدها إلي المؤجر فهو لا يخول المستأجر أي حق علي الشيء نفسه يمكنه من التصرف فيه وفي ذلك يتميز الإيجار عن البيع الذي يقصد منه نقل ملكية المبيع نهائياً إلي المشتري بحيث يكون له فضلاً عن استعماله واستغلاله أن يتصرف فيه بجميع أنواع التصرفات القانونية والمادية .

وهو من عقود المدة لما كان الانتفاع بالشيء يستلزم بقاءه في يد المستأجر مدة من الزمن طالت هذه المدة  أم قصرت فإن الإيجار يعتبر لذلك من عقود المدة أو العقود المستمرة والإيجار قد يكون عقدا مدينا ( وهو الغالب ) وقد يكون تجاريا .

عقد الإيجار- للدكتور محمد لبيب شنب – طبعة 1959 ص 8 وما بعدها
عرفت المادة 557 من القانون المدني الليبي عقد الإيجار بأن :

عقد الايجار في المادة 557 مدني ليبي

الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ” .

فيتميز عقد الإيجار بصفتين أساسيتين :

الأولي – إلزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع . وهذه الصفة تبدو أساسية في عقد الإيجار ، فإذا كان جوهر عقد البيع نقل الملكية فجوهر الإيجار هو تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مدة يتفق عليها كل من المؤجر والمستأجر أو يتولى القانون تحديدها إذا لم يكن هناك اتفاق علي المدة .

الثانية – يتم الانتفاع مقابل أجر معلوم وقد يتفق طرفا عقد الإيجار علي مقدار المقابل ( الأجرة ) ، وعندئذ يجب علي المستأجر الوفاء بالأجر المتفق عليه إلا إذا كان القانون نظم الطريقة التي يتم بها تحديد الأجرة ووضع حد أقصي لها فعندئذ لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها عن الحد الأقصى المقرر لها قانونا . وإذا لم يتفق المتعاقدان علي مقدار الأجرة تولي القاضي تحديدها .

ومن خصائص عقد الإيجار أنه عقد مسمي ، ذلك لأن القانون تولي تنظيمه وبيان أحكامه ، في الباب الثاني ( الفصل الأول) من القانون المدني الليبي من بين العقود الواردة علي الانتفاع بالشيء .

شرح الأحكام عقد الإيجار في القانون المدني الليبي- للدكتور محمد علي عمران طبعة 1976- ص 7 وما بعدها

مميزات وخائص عقد الايجار

 

يتميز عقد الإيجار بالخصائص التالية :زيارة الموقععقد الإيجار بوابة الأمان

(1) أنه عقد رضائي – لآنه يتم بمجرد التراضي ودون حاجة إلي شكل معين. ومن المعروف أن رضائية العقد ليست من النظام العام فيجوز الخروج عليها باتفاق صريح قاطع في هذا المعني .

(2) أن عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين . فهو يولد علي عاتق المؤجر التزامات معينة تقابلها التزامات آخري تنشأ منه في جانب المستأجر. ولهذا إذا انقضي التزام أحد الطرفين سقط الالتزام المقابل له ، وإذا لم يقم أحدهما بتنفيذ التزامه ، جاز للطرف الآخر أن يمتنع عن تنفيذ التزامه أن يطلب فسخ العقد ليتحلل منه .

(3) أن عقد الإيجار من عقود المعاوضة – فكل من طرفيه يأخذ مقابلا لما يعطي للطرف الآخر ، وهذا ما يميز الإيجار عن العارية التي هي عقد يلتزم به شخص بأن يسلم إلي آخر شيئاً غير قابل للاستهلاك ليستعمله بلا عوض لمدة معينة أو لغرض معين علي أن يرده بعد الاستعمال ويترتب علي اعتبار الإيجار معاوضة أنه يعتبر من الأعمال الدائرة بين النفع والضرر ، فيكون الصبي المميز ناقص الأهلية بالنسبة إلية .إلا أنه لا يجوز أن ننسي أن الإيجار يعتبر في نفس الوقت من أعمال الإدارة ، فيجوز أن يباشره من كان أهلا للإدارة وإن لم يكن أهلا للتصرف .

(4) أن عقد الإيجار من العقود التي ترد علي المنفعة – وهذا ما يميزه عن العقود التي ترد علي الملكية كعقد البيع .

(5) أن عقد الإيجار من أعمال الإدارة- ويترتب علي ذلك أنه يكفي لمباشرته أن يكون المتعاقد قد توافرت فيه أهلية الإدارة متي كان يباشر التصرف لحسابه ، أو تكون له ولاية أو سلطة الإدارة إذا كان يباشره عن الغير .

(6) الإيجار عقد مستمر أو زمني – لأن الالتزامات الرئيسية الناشئة منه ولو أنها تنشأ من العقد إلا أن تنفيذها لا يتم إلا خلال مدة مستطيلة من الزمن حتي ينقضي الإيجار لسبب من الأسباب ، فالزمن عنصر جوهري في تحديد التزامات كل من الطرفين إذ هو المقياس الذي يقدر به محل العقد .

ويترتب علي ذلك أن فسخ الإيجار بسبب عدم تنفيذ أحد الطرفين التزامه لا ينسحب إلى الماضي كما ان فوات الانتفاع بالعين المؤجرة لسبب غير راجع إلى المستأجر يبرئ المستأجر من دفع الأجر فى المستقبل .

العقود المسماة ( البيع والإيجار ) دروس للدكتور عبد المنعم البدراوي ص 453 وما بعدها

3- يظهر من تعريف المادة 558 مدنى العقد الإيجار أن الفكرة الأساسية التى تسوده هى أن القانون يحمل المؤجر بالتزام إيجابي مؤداه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر ولا يقتصر على تحميله بالتزام سلبى هو أن يترك المستأجر ينتفع بهذا الشيء وفى هذا يتفق قانوننا الجديد مع القانون الفرنسي

 وهو يخالف فى هذا الحكم الجوهري قانوننا الملغى الذى لا يحمل المؤجر إلا بالتزام سلبى هو أن يترك المستأجر ينتفع بهذا الشيء . وفى هذا يتفق قانوننا الجديد مع القانون الفرنسي وهو يخالف في هذا الحكم الجوهري قانوننا الملغى الذى لا يحمل المؤجر إلا بالتزام سلبي هو أن يترك المستأجر ينتفع بالشيء وقد تأثر قانونيا السابق فى حكمة ذلك بالشريعة الاسلامية .

عقد الإيجار جزء 1- للدكتور عبد الفتاح عبد الباقي طبعة 1952 ص 14 وما بعدها

يتضح من تعريف المادة 558 مدنى أن ما يميز الإيجار عن غيره من العقود أن الإدارة المشتركة للمتعاقدين تتجه إلى أحدهما (وهو المؤجر ) الثانى (وهو المستأجر) من الانتفاع بشيء معين فى مقابل اجر معلوم .

وإذا استعرضنا التزامات المؤجر لا نجد من بينهما التزاما بتمكين المستأجر من الانتفاع وهو ما يدل على أن هذا التمكين لا يعتبر التزاما إنما نجد المشرع يلزم المؤجر بالتسليم وهو التزام إيجابي سواء فى القانون القديم أو الجديد لا يمكن ان يوصف هذا الالتزام بانه سلبى فى القانون القديم لمجرد ان المشرع يقضى بتسليم العين المؤجرة بالحالة التى تكون عليها وقت بدء الانتفاع

كما يلتزم المؤجر فى القانون الجديد بالصيانة وهو التزام إيجابي اما القانون القديم فلم يكن يلزم المؤجر بهذه فليس هناك التزام يمكن ان بوصف بأنه سلبى .

وأخيراً المؤجر بالضمان وهذا الالتزام يشمل فى الوقع عدة التزامات بعضها إيجابي وبعضها سلبى سواء فى القانون الجديد أو القانون القديم فضمان عدم التعرض  الشخصي إلزام سلبى لأن محله أن يمتنع المؤجر عن التعرض شخصياً للمستأجر أما ضمان التعرض الغير فمحله عمل إيجابي هو دفع التعرض .

ولهذا ننتهي إلي أن الخلاف في التعبير عن ماهية عقد الإيجار في تعريفي القانون الجديد لا أثر له علي ماهية العقد وإذا كان هناك خلاف بين القانونين في تنظيم أثار العقد فليس من وظيفة التعريف أن يبين تلك الأثار والتمكين من الانتفاع يستلزم بالضرورة أن يكون مستمراً ، ولهذا نري أن المدة ليست عنصراً مستقلاً ، إذ لا يتصور وجود التمكين من الانتقاع إلا ممتدا في الزمن .

عقد الإيجار – الدكتور منصور مصطفي منصور – طبعة 1970 ص 7 وما بعدها

يتحمل المؤجر – سواء في القانون القديم أو القانون الجديد – يتحمل بعدة التزامات تهدف أساسا إلي تمكين المستأجر من الانتقاع بالشيء المؤجر ، وإذا كان أحد هذه الالتزامات يتصف بالسلبية ، وهو الالتزام بالامتناع عن كل فعل من شأنه المساس بانتفاع المستأجر

فإن سائر التزامات المؤجر تفرض عليه القيام بأعمال إيجابية ، وكل ما يمكن استخلاصه من اختلاف تعريف التقنين الجديد عن التعريف الذي أورده التقنين القديم ، هو أن المشرع الجديد قد وسع في مدي الالتزامات التي يرتبها الإيجار علي عاتق المؤجر .

  هذه الماد تقابل من مواد نصوص القوانين العربية ، المادة 256 من التقنين المدني السوري ، المادة 557 من التقنين المدني الليبي ، المادة 522 من التقنين المدني العراقي ، المادة 533 من القانون اللبناني .

وقد ورد هذا النص فى المادة 754 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه فى التقنين المدني الجديد . ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 586 فى المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 558

مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 469 – ص 470

ملخص بحث عقد الايجار

شروط عقد الإيجار:

البيانات الشخصية:

يجب أن يتضمن العقد بيانات شخصية واضحة لكل من المؤجر والمستأجر، مثل الاسم الكامل، ورقم الهوية، وعنوان السكن.

وصف العقار:

يجب أن يُحدّد العقد وصفًا دقيقًا للعقار المؤجر، بما في ذلك نوعه (شقة، منزل، محل تجاري، إلخ)، ومساحته، وموقعه، وعدد الغرف، ووصف أي ملحقات أو تجهيزات موجودة.

مدة الإيجار:

يجب أن يُحدّد العقد مدة الإيجار بشكل واضح، سواء كانت شهرية، سنوية، أو أي مدة أخرى.

أجرة الإيجار:

يجب أن يُحدّد العقد قيمة أجرة الإيجار بشكل واضح، مع تحديد موعد دفعها، سواء كانت شهرية، أو ربع سنوية، أو سنوية.

الوديعة:

يُمكن للمؤجر طلب وديعة من المستأجر كضمان لالتزامه بشروط العقد، ويجب تحديد قيمة الوديعة وموعد استردادها في العقد.

حقوق وواجبات كل طرف:

يجب أن يُحدّد العقد حقوق وواجبات كل من المؤجر والمستأجر بشكل واضح، مثل:

حقوق المؤجر:

  • استلام أجرة الإيجار في الوقت المحدد.
  • استرداد العقار في حالة انتهاء مدة الإيجار أو مخالفة المستأجر لشروط العقد.
  • إجراء الإصلاحات الضرورية للعقار.

واجبات المؤجر:

  • تسليم العقار للمستأجر في حالة جيدة.
  • ضمان سلامة وصلاحية العقار للسكن أو الاستخدام.

حقوق المستأجر:

  • الانتفاع بالعقار بشكل سلمي.
  • إجراء إصلاحات طفيفة على العقار على نفقته الخاصة.

واجبات المستأجر:

  • دفع أجرة الإيجار في الوقت المحدد.
  • استخدام العقار بشكل مسؤول والحفاظ عليه.
  • عدم إحداث أي تغيير في العقار دون موافقة المؤجر.

شروط إنهاء العقد:

  1. يجب أن يُحدّد العقد شروط إنهاء العقد بشكل واضح، مثل:
  2. انتهاء مدة الإيجار.
  3. مخالفة أحد الطرفين لشروط العقد.
  4. رغبة أحد الطرفين في إنهاء العقد قبل انتهاء مدته، مع مراعاة شروط الإنهاء المبكر.

التوقيعات:

يجب أن يوقع كل من المؤجر والمستأجر على العقد بعد قراءته وفهمه بشكل كامل.

نصائح عند توقيع عقد الإيجار:

  1. اقرأ العقد بدقة قبل التوقيع عليه.
  2. اسأل عن أي شيء غير واضح.
  3. تأكد من صحة جميع المعلومات الواردة في العقد.
  4. احصل على نسخة من العقد بعد توقيعه.
  5. استشر محاميا: يُنصح باستشارة محامٍ متخصص في عقود الإيجار لضمان كتابة عقد عادل يُلبي احتياجاتك.

الأسئلة الشائعة:

ما هي مدة الإيجار القانونية؟

تختلف مدة الإيجار القانونية من دولة إلى أخرىوحسب قانون العقد .

ما هي قيمة الوديعة القانونية؟

لا توجد قيمة قانونية محددة للوديعة، لكن بشكل عام، لا تتجاوز قيمة الوديعة قيمة أجرة شهرين.

ما هي شروط إنهاء عقد الإيجار المبكر؟

تختلف شروط إنهاء عقد الإيجار المبكر من دولة إلى أخرى، لكن بشكل عام، يتطلب إنهاء عقد الإيجار المبكر دفع غرامة للمؤجر.

خاتمة

عقد الإيجار بوابة السكن

يُعدّ عقد الإيجار السكني وثيقة مهمة تُنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ويضمن سير العملية الايجارية بسلاسة وفعالية. لذلك، من المهم قراءة العقد بعناية وفهم جميع بنوده قبل توقيعه.

عقد الإيجار: بوابة السكن والأمان

  • انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع
مع خالص تحياتي
logo2
Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
Print Friendly, PDF & Email

اكتشاف المزيد من عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض | قضايا مدني ملكية عقارية

اشترك للحصول على أحدث التدوينات في بريدك الإلكتروني.

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }