نزاع الأجرة بين المؤجر والمستأجر: صراع بين الحقوق والالتزامات

مذكرات نزاع الأجرة بين المؤجر والمستأجر ويعد نزاع الأجرة بين المؤجر والمستأجر ظاهرة شائعة في مختلف أنحاء العالم حيث ينشأ هذا النزاع غالباً بسبب اختلاف وجهة نظر الطرفين حول قيمة الأجرة أو شروط دفعها.

نزاع الأجرة في مصر

أسباب نزاع الأجرة في مصر من وجهة نظر الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض:

  • يعود الى القوانين الايجارية المنظمة للعلاقة بين المؤجر والمستأجر ومنها قوانين الايجار الاستثنائية المعروفة بعقد الايجار القديم فهي قوانين عفي عليها الزمن وتطبق منذ أكثر من نصف قرن ومنها القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 وكليهما يتعلق بالنظام العام أى أن نصوصه أمرة لا يجوز مخالفتها وتستثني من أحكام عقد الايجار في القانون المدني.
  • ورغم محاولات المشرع العديدة في تعديل هذه القوانين الايجارية الاستثنائية بشأن الأجرة وحق  امتداد عقد الايجار  الا أنه لم ينجح فاتسمت قيمة الأجرة بالضعف والبخس الشديد فأضحت مجحفة للمؤجر المالك ومميزة للمستأجر وورثته.
  • وعندما حاول المشرع تعديل وتنظيم الوضع والعلاقة وسن القانون رقم 6 لسنة 1996 بخضوع عقود الايجار اللاحقة علي تاريخ العمل بهذا القانون في 31/1/1996 اتسعت الفجوة وانعكس الوضع فأضحي المؤجر مستفيدا ومميزا بتحدي قيمة ايجارية عالية ومدة ايجارية قصيرة وأضحي المستأجر مظلوما بدفع ايجار مغالي فيه ولمدة قصيرة فانعدم الاستقرار الأسري.
  • فأضحت هناك فئة عريضة توارثت عقد الايجار القديم متمتعة بمزاياه العديدة للمستأجر وفئة أكبر تتعرض للابتزاز الايجاري بأجرة باهظة ومدد ايجارية قصيرة ينعدم معها الاستقرار.
  • ورغم صدور أحكام بعدم دستورية بعض مواد وفقرات نصوص القوانين الاستثنائية بشأن امتداد عقد الايجار القديم للأشخاص الاعتبارية وعدم توارث ايجار المحلات الا لجيل واحد فقط من ورثة المستأجر الأصلي الا أن الأمر ما زال شائكا لوجود قطاع عريض من المستأجرين بغرض السكن يشغلون الوحدات بعقود الايجار القديمة دون الاقامة بها واستعمالها.
  • ومن ثم فمشكلة نزاعات الايجار والمدة والامتداد والقيمة الايجارية ما زالت مستمرة يئن منها المؤجر والمستأجر وللمزيد عن هذا الصدد يمكنك قراءة مقال خصائص عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر تحقيق التوازن 

أسباب النزاع بصفة عامة

نزاع الأجرة بين المؤجر والمستأجر

تتعدد الأسباب التي تؤدي إلى نشوء نزاع الأجرة بين المؤجر والمستأجر، ونذكر منها:

ارتفاع قيمة الأجرة:

قد يرى المستأجر أنّ قيمة الأجرة مرتفعةٌ بشكلٍ غير عادل، خاصةً في ظلّ الأوضاع الاقتصادية الصعبة.

عدم وضوح شروط الدفع:

قد لا يكون هناك اتفاقٌ واضحٌ بين الطرفين حول شروط دفع الأجرة، مثل موعد الدفع وطريقة الدفع.

عدم التزام المستأجر بدفع الأجرة:

قد يتأخر المستأجر في دفع الأجرة أو يمتنع عن دفعها بشكلٍ كامل.

عدم قيام المؤجر بإجراءات الصيانة:

قد لا يقوم المؤجر بإجراءات الصيانة اللازمة للملكية المؤجرة، مما قد يدفع المستأجر إلى طلب تخفيض قيمة الأجرة.

حلول النزاع

يمكن حلّ نزاع الأجرة بين المؤجر والمستأجر من خلال الطرق التالية:

التفاوض:

يُعدّ التفاوض الحلّ الأمثل لحلّ أيّ نزاع، حيث يمكن للطرفين مناقشة وجهة نظرهما والوصول إلى حلّ يرضي الجميع.

الوساطة:

يمكن للطرفين اللجوء إلى وسيطٍ محايدٍ لمساعدتهما في الوصول إلى حلٍّ وسط.

التحكيم:

يمكن للطرفين الاتفاق على اللجوء إلى التحكيم لحلّ النزاع.

القضاء:

في حال فشل جميع الطرق السلمية، يمكن للطرفين اللجوء إلى القضاء لحلّ النزاع.

نصائح لتجنب نزاع الأجرة:

  • كتابة عقد إيجار واضح: يجب كتابة عقد إيجارٍ واضحٍ يتضمن جميع شروط الاتفاق بين المؤجر والمستأجر، مثل قيمة الأجرة وموعد الدفع وطريقة الدفع.
  • التواصل الفعال: يجب على الطرفين التواصل بشكلٍ فعّالٍ مع بعضهما البعض لتجنب أيّ سوء فهم.
  • الاحترام المتبادل: يجب على الطرفين احترام حقوق وواجبات بعضهما البعض.

الأسئلة الشائعة:

  1. ما هي حقوق المستأجر في حال عدم قيام المؤجر بإجراءات الصيانة؟

يحقّ للمستأجر طلب تخفيض قيمة الأجرة أو إصلاح الأعطال على نفقة المؤجر.

  1. ما هي واجبات المؤجر تجاه المستأجر؟

يجب على المؤجر تسليم الملكية المؤجرة في حالةٍ جيدةٍ وإجراء جميع أعمال الصيانة اللازمة.

  1. ما هي مدة عقد الإيجار؟

تختلف مدة عقد الإيجار حسب الاتفاق بين المؤجر والمستأجر.

  1. ما هي شروط فسخ عقد الإيجار؟

تختلف شروط فسخ عقد الإيجار حسب الاتفاق بين المؤجر والمستأجر والقانون المعمول به

مذكرات قضائية في نزاع القيمة الايجارية

 

في هذا المبحث نقدم نماذج مذكرات بشأن نزاع الأجرة بين المؤجر والمستأجر أمام محاكم الايجارات الخاصة بعقود الايجار القديم الخاضعة لقوانين الايجار الاستثنائية

الدفع بوجود نزاع جدي في تحديد الأجرة

مذكرة فى الدفع بوجود نزاع جدي في تحديد الأجرة مع طلب ندب خبير في الدعوى

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى:

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، وقد فوجئ المدعي علية بإنذاره بالوفاء بمبلغ ……. علي سند انه القيمة الايجارية المستحقة للمدعي ، ورغم إنذار المدعي ببطلان إنذار بالوفاء لتضمنه علي أجرة غير قانونية إلا انه أقام دعواه الماثلة بطلب الإخلاء.

ثانياً : دفوع المدعي عليه:

إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب الإخلاء إلي الدفع ببطلان التكليف بالوفاء لاشتمال التكليف بالوفاء علي أجرة غير قانونية .

الأفكار القانونية التي تحملها دائما مذكرة المستأجر في الدفع بعدم قبول الدعوى لوجود نزاع جدي في الأجرة :

الفكرة الأولي : الخلاف الجدي بين المؤجر والمستأجر علي مقدار الأجرة القانونية المستحقة مسألة أولية يجب الفصل فيها أولا:

في هذا قضت محكمة النقض :

من المقرر أيضا أنه إذا ثارت منازعه جديه بين المالك والمستأجر في دعوى الإخلاء بسبب التأخر في الوفاء بالأجرة بشأن المبالغ الزائدة عن الأجرة التي تقضاها الأول ويلزم يردها إلي المستأجر تطبيقا لحكم هاتين المادتين فيجب علي محكمة الموضوع أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أوليه لازمه للفصل في دعوى الإخلاء المعروضة عليها ثم تقضي فيه بعد ذلك علي ضوء ما يكشف عنه بحثها .

إذ يشترط للحكم بإخلاء لهذا السبب ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين إيجار الأماكن وألا تكون الأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين إيجار الأماكن وألا تكون الأجرة متنازعا عليها من جانب المستأجر منازعه جديه سواء في مقدراها أو استحقاقها “.

( الطعن رقم 1745 لسنة 70 ق جلسة 14/6/2001 )
متي يكون النزاع في الأجرة جديا ؟
في هذا قضت محكمة النقض أن :

لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدة جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاة نستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها طالما أقامت قضاءها علي أسباب سائغة تكفي لحمله ، وأنها غير ملزمة بلفت نظر الخصم إلي مقتضيات دفاعه أو تقديم المستند الدال علي نعيه ، وحسبها إن تقيم قضاءها وفقا للمستندات والأدلة المطروحة عليها” .

( الطعن رقم 2300 لسنة 58 ق جلسة 30/5/1992 )

الفكرة الثانية : تحقيق الدعوى  بطلب ندب خبير :

في هذا قضت محكمة النقض :

لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد نازع في دفاعه أمام محكمة الموضوع في مقدار الأجرة المطالب بها وطلب ندب خبير في الدعوى لتحديد تاريخ إنشاء المبني الكائن به العينين محل النزاع وصولا إلى الأجرة المستحقة عليه قانونا ، إذ لم يعن الحكم المطعون فيه يبحث دفاع الطاعن المشار إليه وصولا إلى حقيقة مقدار الأجرة التي يلتزم بها المذكور قانونا بسدادها عن الفترة محل النزاع ومدي صحة التكلف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى .

وكان لا يقدح في ذلك ما أورده بأسبابه مجملا بأن العقار قد ثم إنشاؤه في ظل أحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 دون أن يستظهر تاريخ البناء علي وجه التحديد ، فإنه يكون فضلا عن خطئه في تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .

( الطعن رقم 1420 لسنة 70 ق جلسة 30/5/2001 )

الفكرة الثالثة : تحديد تاريخ إنشاء المبني و أثرة علي تحديد القيمة الايجارية ومن ثم الدفع ببطلان التكليف بالوفاء

فى هذا قضت محكمة النقض أن :

تمسك الطاعن بأن عين النزاع تم إنشاؤها عام 1980 وقدرت أجرتها بمعرفة اللجنة المختصة وصار التقدير نهائيا . تدليله علي ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيسا علي أن عين النزاع تخضع في تحديد أجرتها لأحكام القانون 136 لسنة 1981 واعتداده بالأجرة الاتفاقية دون أن يعرض لهذا الدفاع .  إخلال بحق الدفاع وقصور .

( الطعن رقم 2449 لسنة 68 ق جلسة 31/5/2000 )

الفكرة الرابعة: الدفع ببطلان التكليف بالوفاء كوسيلة قانونية للتمسك بوجود منازعة جدية في الأجرة :

في هذا قضت محكمة النقض إن :

دعوى الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة . منازعه المستأجر جديا في مقدار الأجرة القانونية . وجوب الفصل في هذه المنازعة باعتبارها مسألة أوليه لازمة للفصل في طلب الإخلاء . لا يغير من ذلك قيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد

( الطعن رقم 7187 لسنة 64 ق جلسة 28/5/2000 )

الفكرة الخامسة: الخلاف بين المؤجر والمستأجر علي مقدار الأجرة القانونية المستحقة :

في هذا قضت محكمة النقض إن :

متي ثار الخلاف بين المؤجر والمستأجر علي مقدار الأجرة القانونية  ، وكان هذا النزاع يتسم بالجد ، فإنه يتعين علي المحكمة أن تقول كلمتها فيها باعتبارها مسألة أوليه لازمة الفصل في طلب الإخلاء ، وعليها أن تتثبت قبل القضاء فيه من مقدار الأجرة المستحقة قانونا لتحديد مدي بالإخلاء جزاء علي هذا التأخير .

( الطعن رقم 716 لسنة 70 ق جلسة 14/3/2001 )
والخلاف الجدي بين المؤجر والمستأجر علي مقدار الأجرة القانونية المستحقة مسألة أولية يجب الفصل فيها أولا:
في ذلك قضت محكمة النقض :

من المقرر أيضا أنه إذا ثارت منازعه جديه بين المالك والمستأجر في دعوى الإخلاء بسبب التأخر في الوفاء بالأجرة بشأن المبالغ الزائدة عن الأجرة التي تقضاها الأول ويلزم يردها إلي المستأجر تطبيقا لحكم هاتين المادتين فيجب علي محكمة الموضوع إن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أوليه لازمه للفصل في دعوى الإخلاء المعروضة عليها ثم تقضي فيه بعد ذلك علي ضوء ما يكشف عنه بحثها .

إذ يشترط للحكم بإخلاء لهذا السبب ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين إيجار الأماكن وألا تكون الأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين إيجار الأماكن وألا تكون الأجرة متنازعا عليها من جانب المستأجر منازعه جديه سواء في مقدراها أو استحقاقها .

( الطعن رقم 1745 لسنة 70 ق جلسة 14/6/2001 )
في التأكيد علي متي يكون النزاع في الأجرة جديا ؟
قضت محكمة النقض أن:

لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدة جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاة نستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها طالما أقامت قضاءها علي أسباب سائغة تكفي لحمله ، وأنها غير ملزمة بلفت نظر الخصم إلي مقتضيات دفاعه أو تقديم المستند الدال علي نعيه ، وحسبها أن تقيم قضاءها وفقا للمستندات والأدلة المطروحة عليها .

( الطعن رقم 2300 لسنة 64 ق جلسة 30/5/2001 )

شروط النزاع الجدي في الأجرة :

  1.  أن يشمل النزاع استحقاق المؤجر للأجرة أو مقدار ما يستحق منها .
  2.  بيان أسباب عدم قانونية الأجرة المطالب بها وبيان الأساس القانوني كذلك .
وفي بيان شروط الدفع بعدم وجود أجرة مستحقة قضت محكمة النقض أنه :

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدفع ببطلان التكليف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى علي سند مما أورده بمدوناته من أنه ” ……. ادعاء المستأنف – الطاعن – بوجود منازعه جديه في الأجرة وان التكليف قد تضمن تكليفه بأكثر من المستحق دون أن يبين ماهية تلك المنازعة في الأجرة الزائدة التي تضمنها التكليف بالوفاء .

ولا يكفي أن يقرر بذلك أو يقرر انه توجد منازعه في مقدار الأجرة ، فضلاً عن خلو الأوراق من ثمة دليل مقبول علي زعم هذا ، بل أن الثابت من الأوراق أن التكليف بالوفاء قد تضمن الأجرة اقل مما أورد بعقد الإيجار وغير متنازع فيها جديا ومن ثم يكون الادعاء ببطلان التكليف لا أساس له من القانون ويكون التكليف صحيحا والأجرة غير متنازع فيها جديا ويكون طلب الإخلاء متفق وصحيح القانون.

( الطعن رقم 2300 لسنة 64 ق جلسة 30/5/2001 )
تحقيق الدعوى – طلب ندب خبير في دعوي الإخلاء- ا لطرد لتحديد مدي قانونية الأجرة المطالب بها:

لما كان ذلك وكان الطاعن قد نازع في دفاعه أمام محكمة الموضوع في مقدار الأجرة المطالب بها وطلب ندب خبير في الدعوى لتحديد تاريخ إنشاء المبني الكائن به العينين محل النزاع وصولاً إلي الأجرة المستحقة عليه قانونا ، إذ لم يعن الحكم المطعون فيه يبحث دفاع الطاعن المشار إليه وصولاً إلي حقيقة مقدار الأجرة التي يلتزم بها المذكور قانونا بسدادها عن الفترة محل النزاع ومدي صحة التكلف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى – وكان لا يقدح في ذلك ما أورده بأسبابه مجملا بأن العقار قد ثم إنشاؤه في ظل أحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 دون ان يستظهر تاريخ البناء علي وجه التحديد ، فإنه يكون فضلا عن خطئه في تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .

( الطعن رقم 1420 لسنة 70 ق جلسة 30/5/2001 )

ثالثاً : طلبات المدعي علية:

وفق ما سبق فإن المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :
  • أولاً : الحكم بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لاشتمال التكليف بالوفاء علي أجرة غير قانونية.
  • ثانياً : احتياطياً ندب خبير في الدعوى تكون مهمته تحديد القيمة الايجارية.
  • ثالثاً : إلزامه المدعي المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

الدفع بسبق التنازل عن القيمة الايجارية

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى:

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، وقد فوجئ المدعي علية بإنذاره بالوفاء بمبلغ ……. علي سند انه القيمة الايجارية المستحقة للمدعي ، ثم الحق المدعي إنذاره بدعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة.

ثانياً : دفوع المدعي عليه ( المستأجر ) :

سبق التنازل عن القيمة الايجارية واثر المطالبة بها مرة أخرى علي بطلان التكليف بالوفاء:
في هذا قضت محكمة النقض:

أن ثبوت تنازل الطاعن عن الحكم المستأنف بإخلاء المطعون ضده من عين النزاع لعدم سداد أجرتها . لازمة . النزول عن الحق الثابت به . مؤداه . عدم جواز المطالبة بهذا الحق أو تجديد النزاع بشأنه . تكليف الطاعن المطعون ضده بسداد الأجرة عن ذات الفترة ورفع دعوى بالإخلاء استنادا أليه . أثره . عدم قبول الدعوى . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى عدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها . خطأ . لمحكمة النقض تصحيحه دون ان تنقضه . عله ذلك .

( الطعن رقم 7562 لسنة 64 ق جلسة 14/6/2000 )
وفي طلب الخصم تمكينه إثبات أو نفي دفاع جوهري له بوسيلة من وسائل الإثبات الجائزة قانونا قضت محكمة النقض أن :

طلب الخصم تمكينه إثبات أو نفي دفاع جوهري له بوسيلة من وسائل الإثبات الجائزة قانونا هو حق له يتعين علي محكمة الموضوع أن تجيبه عليه متي كانت هذه الوسيلة منتجه في النزاع ولم يكن في أوراق الدعوى والأدلة الأخرى المطروحة عليها ما يكفي لتكوين عقيدتها فيه

وإذا كان يجوز لمدعي التزوير إثباته بشهادة الشهود وكان الطاعن قد طلب إحالة الدعوى إلي التحقيق لإثبات التزوير البصمة الذي أدعي بشهادة الشهود فإن الحكم إذا رفض الادعاء بالتزوير علي سند من مجرد قوله أن مدعيه قرر أنه ليس لديها أوراق بها بصمة الإبهام الأيمن للمتوفاة فيكون قد عجز عن إثبات طعنه دون أن يجيب الطاعن إلي طلبه إحالة الدعوى إلي التحقيق لإثبات تزوير بصمه الإصبع بشهادة الشهود منتهيا بذلك وحده إلي صحة المحرر رغم أنه لم يفصل في أمر صحة بصمة الختم الموقع عليه ، فإنه يكون مشوبا بالقصور .

( الطعن رقم 581 س 51ق – جلسة 24/3/1985 )
وقضت أيضاً أن :

البينة على من يدعى خلاف الأصل بمعنى أن من يتمسك بالثابت أصلاً لا يكلف بإثباته وإنما يقع على عاتق من يدعى خلاف الأصل عبء إثبات ما يدعيه باعتبار أنه يستحدث جديدا لا تدعمه قرينة بقاء الأصل على أصله ولما كان الأصل هو خلوص مكان المؤجر لمستأجره من يتبعه وخلوه من غير هؤلاء

فإنه يكفى المؤجر

إثباتا للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان لتنازل مستأجره عنه أو تركه للغير على غير مقتضى العقد وأحكام قانون إيجار الأماكن إن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه فى المكان المؤجر طبقا لأحكام عقد الإيجار أو القانون لينتقل بذلك عبء إثبات العكس عل عاتق المستأجر أو الغير بوصفه مدعيا خلاف الأصل ليثبت أن وجوده يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك ، فإن أثبت ذلك درء عن نفسه جزاء الإخلال .

( الطعن رقم 1901 سنة 55 ق – جلسة 31/12/1986)
وفي الإذن لأحد الخصوم بإثبات الواقعة بشهادة الشهود يقتضي دائماً أن يكون للخصم الأخر الحق في نفيها بهذا الطريق قضت محكمة النقض :

إن النص في المادة 69 من قانون الإثبات علي الأذن لأحد الخصوم بإثبات الواقعة ” بشهادة الشهود يقتضي دائماً أن يكون للخصم الأخر الحق في نفيها بهذا الطريق ” يعني أن المشرع إنما أعطى الأخير رخصة إتباع ذات الطريق في دحض تقريرات شهود الإثبات لتوازن المحكمة بين أقوال الفريقين وترجع بينهما .

لما كان ذلك

وكان البين من الأوراق أن الطاعن طلب في دعواه الحكم بثبوت العلاقة الايجارية بينه وبين المطعون ضده الثاني عن الشقة محل النزاع خالية – وليست مفروشة كما ذهب المطعون ضدهما – وقد أتاحت له محكمة الاستئناف إثبات هذه العلاقة بشهادة الشهود وفقا لنص المادة 24/2 من القانون رقم 49 الواقعة بذات الطريق مخالفة للقانون ، الأمر الذي يضحي معه النعي علي الحكم بهذين السببين علي غير أساس .

( طعن رقم 32 لسنة 54ق -جلسة 25/12/1991)
حق الخصم في إثبات أو نفي بوسيلة من وسائل الإثبات الجائز قانونا هو حق له يتعين علي محكمة الموضوع إجابته إليه متي كانت هذه الوسيلة منتجة في النزاع ولم يكن في أوراق الدعوى والأدلة الأخرى المطروحة عليها ما يكفي لتكوين عقيدتها .
وفى ذلك قضت قضاء النقض أن :

طلب الخصـم تمكينـه من إثبات أو نفي دفاع جوهري بوسيلة من وسائل الإثبات الجائز قانونا هو حق له يتعين علي محكمة الموضوع إجابته إليه متي كانت هذه الوسيلة منتجة في النزاع ولم يكن في أوراق الدعوى والأدلة الأخرى المطروحة عليها ما يكفي لتكوين عقيدتها .

وإذ كان يجوز للطاعن أن يثبت بالبينة أن إقرار التنازل الصادر منه للمطعون ضده الأول قد صدر منه عن تدليس وكان الثابت من الحكم المطعون فيه أن الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بهذا الدفاع ، وطلب إثبات ذلك بالبينة فإن الحكم إذا لم يعرض لهذا الدفاع وعرض لدفاعه المبني علي الغلط والغبن دون التدليس فإنه يكون معيبا بالقصور الذي يوجب نقضه .

(نقض رقم 639 لسنة 50 ق – جلسة 14/6/1984 )
وفي الإذن لأحد الخصوم بإثبات الواقعة بشهادة الشهود يقتضي دائماً أن يكون للخصم الأخر الحق في نفيها بهذا الطريق :
قضت محكمة النقض فى ذلك بأن :

طلب الخصم تمكينه إثبات أو نفي دفاع جوهري له بوسيلة من وسائل الإثبات الجائزة قانونا هو حق له يتعين علي محكمة الموضوع أن تجيبه عليه متي كانت هذه الوسيلة منتجه في النزاع ولم يكن في أوراق الدعوى والأدلة الأخرى المطروحة عليها ما يكفي لتكوين عقيدتها فيه .

وإذا كان يجوز لمدعي التزوير إثباته بشهادة الشهود وكان الطاعن قد طلب إحالة الدعوى إلي التحقيق لإثبات التزوير البصمة الذي أدعي بشهادة الشهود فإن الحكم إذا رفض الادعاء بالتزوير علي سند من مجرد قوله أن مدعيه قرر أنه ليس لديها أوراق بها بصمة الإبهام الأيمن للمتوفاة فيكون قد عجز عن إثبات طعنه دون أن يجيب الطاعن إلي طلبه إحالة الدعوى إلي التحقيق لإثبات تزوير بصمه الإصبع بشهادة الشهود منتهيا بذلك وحده إلي صحة المحرر رغم أنه لم يفصل في أمر صحة بصمة الختم الموقع عليه ، فإنه يكون مشوبا بالقصور .

( الطعن رقم 581 س 51 ق -جلسة 24/3/1985 )

ثالثاً : طلبات المدعي عليه:

الهيئة الموقرة : وفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :
  • أولاً : الحكم بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لسبق تنازل المؤجر عن القيمة الايجارية – المطالب بها – بعد ثبوت تنازله عنها بتنازله عن الحكم المستأنف بإخلاء المطعون ضده من عين النزاع لعدم سداد أجرتها رقم ..… لسنة …… م
  • ثانياً : إلزام المدعى المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

الدفع ببطلان التكليف بالوفاء

مذكرة فى الدفع ببطلان التكليف بالوفاء الوفاء السابق بالأجرة لمصلحة الضرائب العقارية

نزاع الأجرة بين المؤجر والمستأجر

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى:

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، وقد فوجئ المدعي علية بإنذاره بالوفاء بمبلغ ……. علي سند انه القيمة الايجارية المستحقة للمدعي ، ثم الحق المدعي إنذاره بدعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة.

ثانياً : دفوع المدعي عليه :

الوفاء السابق بالأجرة لمصلحة الضرائب العقارية – أثرة بطلان التكليف بالوفاء

وفي هذا قضت محكمة النقض :

تمسك الطاعنة أمام محكمة الموضوع ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه مبلغ سبق لها الوفاء به لمصلحة الضرائب العقارية . تدليلها علي ذلك بالحجز الإداري الموقع من مصلحة الضرائب  تحت يدها علي الأجرة المستحقة للمطعون ضدها وإيصالات بسداد مبلغ عن فترة المطالبة وهو ما أتثبته تقرير الخبير . تضمين التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة دون استنزال ما سددته الطاعنة . أثره . وقوعه باطلاً .عله ذلك . قضاء الحكم برفض الدفع ببطلانه وبالإخلاء خطأ في تطبيق القانون” .

( الطعن رقم 1201 لسنة 68 ق جلسة 23/2/2000 )
وقضت أيضاً أنه :

من يتمسك بالثابت أصلاً لا يكلف بإثباته وإنما يقع على عاتق من يدعى خلاف الأصل عبء إثبات ما يدعيه باعتبار أنه يستحدث جديدا لا تدعمه قرينة بقاء الأصل على أصله .

ولما كان الأصل هو خلوص مكان المؤجر لمستأجره من يتبعه وخلوه من غير هؤلاء ، فإنه يكفى المؤجر إثباتا للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان لتنازل مستأجره عنه أو تركه للغير على غير مقتضى العقد وأحكام قانون إيجار الأماكن إن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه فى المكان المؤجر طبقا لأحكام عقد الإيجار أو القانون لينتقل بذلك عبء إثبات العكس عل عاتق المستأجر أو الغير بوصفه مدعيا خلاف الأصل ليثبت أن وجوده يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك ، فإن أثبت ذلك درء عن نفسه جزاء الإخلال .

( الطعن رقم 1901 سنة 55 ق – جلسة 31/12/1986)

طلب الخصم تمكينه إثبات أو نفي دفاع جوهري له بوسيلة من وسائل الإثبات الجائزة قانوناً .

وفي هذا قضت محكمة النقض إن :

طلب الخصم تمكينه إثبات أو نفي دفاع جوهري له بوسيلة من وسائل الإثبات الجائزة قانونا هو حق له يتعين علي محكمة الموضوع أن تجيبه إليه متي كانت هذه الوسيلة منتجه في النزاع ولم يكن في أوراق الدعوى والأدلة الأخرى المطروحة عليها ما يكفي لتكوين عقيدتها فيه.

( الطعن رقم 581 س 51ق- جلسة 24/3/1985 )

ثالثاً : طلبات المدعي عليه:

الهيئة الموقرة : وفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :

  • أولاً : الحكم بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لسبق دفع المستأجر المدعي عليه مبلغ وقدره …… لصالح مصلحة الضرائب العقارية.
  • ثانياً : إلزامه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

الدفع بتقادم دين الأجرة

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى:

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، وقد فوجئ المدعي علية بإنذاره بالوفاء بمبلغ ……. علي سند انه القيمة الايجارية المستحقة للمدعي ، ثم الحق المدعي إنذاره بدعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة.

ثانياً : دفوع المدعي عليه :

إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب الإخلاء إلي الدفع ببطلان التكليف بالوفاء لسقوط المبلغ المطالب بها كأجرة بالتقادم  .

الأساس القانوني لتقادم دين الأجرة :

نصت المادة 375 من القانون المدني

1- يتقادم بخمس سنوات كل حق دوري متجدد وأقر به المدين كأجرة المباني و الأراضي الزراعية ومقابل الحكر ، وكالفوائد والإيرادات المترتبة والمهايا والأجور والمعاشات.

2- ولا يسقط الريع المستحق في ذمة الحائز سيئ النية ، ولا الريع الواجب على ناظر الوقف أداؤه للمستحقين ، إلا بانقضاء خمس عشرة سنة.

حق المؤجر في رفع دعوي الإخلاء أو الطرد مقيد قانوناً بقواعد التقادم في مجال الدعاوى والحقوق .
وفي ذلك قضت محكمة النقض :

تمسك الطاعنين بسقوط حق المطعون ضدهم في رفع دعوى فسخ عقد إيجار عن النزاع للتنازل دون أذن من المالك لمضى خمس عشرة من تاريخ ذلك التنازل إلي وقت رفع الدعوى وتدليلهم على ذلك بالمستندات إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤها بالفسخ والإخلاء استناد إلى أن الحق المدعى به لا يكسب ولا يسقط بمضي المدة خطا في تطبيق القانون .

( الطعن رقم597  لسنة 69ق جلسة 7/2/2000  )
وقضت أيضاً أنه :

من المقرر في قواعد الإثبات أن البينة على من يدعى خلاف الأصل بمعنى أن من يتمسك بالثابت أصلا لا يكلف بإثباته وإنما يقع على عاتق من يدعى خلاف الأصل عبء إثبات ما يدعيه باعتبار أنه يستحدث جديدا لا تدعمه قرينة بقاء الأصل على أصله .

ولما كان الأصل هو خلوص مكان المؤجر لمستأجره من يتبعه وخلوه من غير هؤلاء ، فإنه يكفى المؤجر إثباتا للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان لتنازل مستأجره عنه أو تركه للغير على غير مقتضى العقد وأحكام قانون إيجار الأماكن إن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه فى المكان المؤجر طبقا لأحكام عقد الإيجار أو القانون لينتقل بذلك عبء إثبات العكس عل عاتق المستأجر أو الغير بوصفه مدعيا خلاف الأصل ليثبت أن وجوده يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك ، فإن أثبت ذلك درء عن نفسه جزاء الإخلال .

( الطعن رقم 1901 سنة 55 ق -جلسة 31/12/1986)

ثالثاً : طلبات المدعي عليه:

الهيئة الموقرة : وفق ما سبق فإن المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :

أولاً : الحكم بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لسقوط المبالغ المطالب بها بالتقادم.

ثانياً : إلزامه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

 الدفع بقيام قرينة سداد الأجرة

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى:

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر .

وقد فوجئ المدعي علية بإنذاره بالوفاء بمبلغ ……. علي سند انه القيمة الايجارية المستحقة للمدعي طرف المدعي عليه عن إيجار شهور … ، … ، … ، … ، … ،… ، ثم الحق المدعي إنذاره بدعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة

ثانياً : دفوع المدعي عليه:

إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب الإخلاء إلى الدفع ببطلان التكليف بالوفاء للمطالبة بمبالغ غير قانونية لسبق قيام المستأجر بسداد مبالغ … ، … ، … هي جزء مما يطالب به المدعي كأجرة متأخرة ، وقد أتحصل المدعي علية ” المستأجر ” من المدعي علي إيصال سداد أجرة عن الشهر الأخير محل المطالبة .

الأساس القانوني لاعتبار الوفاء بسقط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط :
نصت المادة 587 مدني :

الوفاء بسقط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط حتى يقوم الدليل على عكس ذلك.

الوفاء بقسط من الأجرة كقرينة علي الوفاء بما سبق
وفي هذا قضت محكمة النقض أن :

الوفاء بقسط من الأجرة قرينه علي الوفاء بالأقساط السابقة عليه ما لم يقم الدليل علي العكس ذلك . م 587 مدني . تمسك الخصم بها . مؤداه . وجوب بيان محكمة الموضوع اطلاعها عليها وبحثها . إغفال ذلك . قصور

( الطعن رقم 1729 لسنة 69 ق جلسة 21/5/2000 )
وقضت أيضاً أنه :

من المقرر في قواعد الإثبات أن البينة على من يدعى خلاف الأصل بمعنى أن من يتمسك بالثابت أصلا لا يكلف بإثباته وإنما يقع على عاتق من يدعى خلاف الأصل عبء إثبات ما يدعيه باعتبار أنه يستحدث جديدا لا تدعمه قرينة بقاء الأصل على أصله .

ولما كان الأصل هو خلوص مكان المؤجر لمستأجره من يتبعه وخلوه من غير هؤلاء فإنه يكفى المؤجر إثباتا للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان لتنازل مستأجره عنه أو تركه للغير على غير مقتضى العقد وأحكام قانون إيجار الأماكن إن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه فى المكان المؤجر طبقا لأحكام عقد الإيجار أو القانون لينتقل بذلك عبء إثبات العكس عل عاتق المستأجر أو الغير بوصفه مدعيا خلاف الأصل ليثبت أن وجوده يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك ، فإن أثبت ذلك درء عن نفسه جزاء الإخلال .

( طعن رقم 32 لسنة 54 ق – جلسة 25/12/1991)

ثالثاً : طلبات المدعي عليه:

وفق ما سبق فإن المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :

أولاً : الحكم بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بسبق وفاء المدعي عليه للأجرة وحصوله علي إيصال عن الشهر الأخير تفيد هذا السداد .

ثانياً : إلزام المدعى المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

 الدفع ببراءة ذمة المستأجر من الأجرة

بسداد المستأجر لمبالغ مستحقة للحكومة
( إنفاق المستأجر لإعداد العين لما أعدت له )
مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى:

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، وقد فوجئ المدعي علية بإنذاره بالوفاء بمبلغ ……. علي سند انه القيمة الايجارية المستحقة للمدعي طرف المدعي عليه عن إيجار شهور …، … ، … ، … ، … ،… ، ثم الحق المدعي إنذاره بدعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة

ثانياً : دفوع المدعي عليه:

إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب الإخلاء إلى الدفع ببطلان التكليف بالوفاء للمطالبة بمبالغ غير قانونية لسبق قيام المستأجر بسداد مبالغ … ، … ، … جهة ” جهة حكومية ” وهي مبالغ مستحقة علي المدعي ” المؤجر ” ، كما أن المستأجر أنفق مبلغ ……… في إعداد العين فيما أجرت من أجله ، والمبالغ في مجموعها تجب المبلغ المطالب بها كأجرة متأخرة وبذا تكون ذمة المستأجر بريئة من الدين المدعي به.

الأساس القانوني لالتزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأداء الغرض من الإيجار:
نصت المادة 564 من القانون المدني على أنه :

يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة ، وفقا لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين.

وفي هذا قضت محكمة النقض أن :

تمسك الطاعن ببراءة ذمته من الأجرة المطالب بها لسداده مبالغ مستحقه علي المطعون ضده لجهات حكومية وفي إعداد العين للغرض الذي أجريت من اجله . تدليه علي ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون أن يعرض لدلالة هذه المستندات وأثرها علي التكليف بالوفاء . قصور “.

( الطعن رقم 6693 لسنة 64 ق جلسة 19/3/2000 )
البينة على من يدعى خلاف الأصل بمعنى أن من يتمسك بالثابت أصلاً لا يكلف بإثباته وإنما يقع على عاتق من يدعى خلاف الأصل :
وفي هذا قضت محكمة النقض أن :

البينة على من يدعى خلاف الأصل بمعنى أن من يتمسك بالثابت أصلا لا يكلف بإثباته وإنما يقع على عاتق من يدعى خلاف الأصل عبء إثبات ما يدعيه باعتبار أنه يستحدث جديدا لا تدعمه قرينة بقاء الأصل على أصله ، ولما كان الأصل هو خلوص مكان المؤجر لمستأجره من يتبعه وخلوه من غير هؤلاء .

فإنه يكفى المؤجر إثباتا للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان لتنازل مستأجره عنه أو تركه للغير على غير مقتضى العقد وأحكام قانون إيجار الأماكن  إن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه فى المكان المؤجر طبقا لأحكام عقد الإيجار أو القانون لينتقل بذلك عبء إثبات العكس عل عاتق المستأجر أو الغير بوصفه مدعيا خلاف الأصل ليثبت أن وجوده يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك ، فإن أثبت ذلك درء عن نفسه جزاء الإخلال .

( الطعن رقم 1901 سنة 55 ق – جلسة 31/12/1986)
وقضت أيضاً أن :

النص في المادة 69 من قانون الإثبات علي الأذن لأحد الخصوم بإثبات الواقعة ” بشهادة الشهود يقتضي دائماً أن يكون للخصم الأخر الحق في نفيها بهذا الطريق ” يعني أن المشرع إنما أعطى الأخير رخصة إتباع ذات الطريق في دحض تقريرات شهود الإثبات لتوازن المحكمة بين أقوال الفريقين وترجع بينهما

لما كان ذلك

وكان البين من الأوراق أن الطاعن طلب في دعواه الحكم بثبوت العلاقة الايجارية بينه وبين المطعون ضده الثاني عن الشقة محل النزاع خالية – وليست مفروشة كما ذهب المطعون ضدهما – وقد أتاحت له محكمة الاستئناف إثبات هذه العلاقة بشهادة الشهود وفقا لنص المادة 24/2 من القانون رقم 49 الواقعة بذات الطريق مخالفة للقانون ، الأمر الذي يضحي معه النعي علي الحكم بهذين السببين علي غير أساس  .

( طعن رقم 32 لسنة 54ق -جلسة 25/12/1991)

ثالثاً : طلبات المدعي عليه:

أولاً : الحكم بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بسبق وفاء المدعي عليه بالأجرة المطالب بها إلي جهة …… ، أو ، قيام المستأجر في إعداد العين فيما أجرت من أجله بالمبالغ المطالب بها كأجرة .

ثانياً : إلزام المدعى المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

خاتمة نزاع الأجرة بين المؤجر والمستأجر

نزاع الأجرة بين المؤجر والمستأجر

يُمكن حلّ نزاع الأجرة بين المؤجر والمستأجر من خلال الطرق السلمية مثل التفاوض والوساطة والتحكيم والا للجوء الى القضاء والمحاكم الايجارية للفصل في النزاع الايجاري بقضاء وحكم فاصل .


  • انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
  • زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
  • كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
  • كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع
مع خالص تحياتي
logo2
Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }