استئناف حكم لمخالفة القانون والثابت بالأوراق

استئناف حكم خالف القانون

صحيفة استئناف حكم لمخالفة القانون والثابت بالأوراق حيث قضي برفض تنفيذ التزام عقدي بتسليم أرض التداعي علي سند مخالف للثابت بكراسة الشروط واللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية من عدم سداد المشتري لكامل الثمن .

استئناف الحكم برفض تنفيذ التزامات عقدية

هذه الدعوي احدي قضايا مكتب عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض ومن الواقع العملي وفي صحيفة الطعن بالاستئناف نغوص فيما نص عليه القانون بشان شروط تسليم المبيع للمشتري ومعني وأثر وجود التزام أول علي البائع يترتب عليه التزامات لاحقة علي المشتري

وبمطالعة حيثيات الحكم محل الطعن نجد افتقار الحكم لحيثيات سائغة توافق الواقع والقانون وخالف الثابت بتقرير الخبير حال المعاينة بالطبيعة بتوافر سبب امتناع المشتري عن استلام الأرض المخصصة لافتقارها للمواصفات المشروطة عند التسليم وعدم جواز اجبار المشتري قانونا علي استلام عكس ما تم الاتفاق عليه أحقيته في الزام البائع بالتسليم وفقا للاشتراطات المتفق عليها لا سيما أنها دعوي الزام بتنفيذ العقد .

استئناف الحكم

 الصادر في الدعوي رقم …….. لسنة ۲۰۲۰ مدني جزئي القاهرة الجديدة

القاضي منطوقه بجلسة … / .. /2024 برفض الدعوي

انه في يوم          الموافق     /     / 2024

بناء  على طلب السيد/ ……….. المقيم … ش …… مدينة نصر و محله المختار مكتب الأستاذ /  عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض.

أنا            محضر محكمة                 الجزئية  قد انتقلت وأعلنت كل من :

السيد/ رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بصفته ويعلن بمقر الهيئة بمدينة الشيخ زايد    مخاطبا مع ،،

الموضـــــوع

أقام الطالب دعواه امام محكمة أول درجة بطلب :

بالزام المدعى عليه بصفته بتسليم المدعى ارض التداعي المتعاقد عليها والمبينة بصحيفة الدعوى وكراسة الشروط واللائحة العقارية المشروع هيئة المجتمعات العمرانية ( المصرين العاملين في الخارج ) وفقا لشروط  التسليم  المعلنة والمتفق عليه بكراسة الشروط واللائحة العقارية للهيئة كاملة المرافق ( مياه وكهرباء ) وممهدة بطريق وتمكين المدعى من الانتفاع به ، وبحق المدعى في حبس التزاماته المقابلة المترتبة لاحقا على تنفيذ المدعى عليه التزامه بالتسليم وفقا للشروط المبينة فضلا عن الزام المدعى عليه بصفته بالمصروفات ومقابل الاتعاب.

وذلك على سند من الواقع والقانون أنه :

 بناء على كراسة شروط طرح اراضي المصرين في الخارج المطروحة من المعلن اليه بصفته ( هيئه المجتمعات العمرانية ) الجديدة التابعة لوزارة الاسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ) تم حجز و تخصيص قطعة الأرض رقم …. بالحي …. بمشروع بيت الوطن بالقاهرة الجديدة كود حجز ……. وحال تسليم الطالب للأراضي المتعاقد عليها ووفقا لإعلان الهيئة بالجريدة اليومية فوجئ بان الارض محل التعاقد خلت من المرافق المبينة باللائحة العقارية للهيئة بالمخالفة لما تم الاتفاق عليها وبالمخالفة لكراسة الشروط الخاصة بالمشروع حيث ان:

المادة رقم ٢٥ من اللائحة العقارية المقررة من الهيئة بتاريخ ۲/۵/۲۰۰۱ و المنشورة بالجريدة الرسمية بتاريخ ٦/٦/٢٠٠١ تنص على انه :

لا يتم تسليم الوحدة السكنية أو الأرض المعدة لإقامة وحدات سكنية إلا إذا كانت جاهزة للانتفاع.

و تنص المادة 22/3 أ ، ج من اللائحة العقارية للهيئة المقررة من مجلس الوزراء عام ٢٠١٦ على :

•  أ / أن تكون خالية من كافة الاشغالات والعوائق التي تعوق التنفيذ .
• ب / ان تكون مزودة بالمرافق طبقا للمادة ۲/۱ من ذات اللائحة التي تنص على ان تلتزم الهيئة بتوصيل المرافق للأراضي الصغيرة قبل تخصيصها ……

إلا أن الأرض المخصصة وقت التسليم خلت من المرافق كهرباء ومياه ومن الطريق الممهد بالمخالفة للبنود المنصوص عليها .

وقد امتنع الطالب عن الاستلام على هذا الشكل المخالف لشروط التعاقد بكراسة الشروط واللائحة العقارية للهيئة وقام بإنذار المعلن اليه  في ۱٥ / ۹ / ۲۰۱۹ بمضمون ما تقدم وانه يريد استلام الأرض بها المياه والكهرباء والطريق الممهد.

وقد ندبت محكمة أول درجة خبير بالدعوي من بين ما  انتهي اليه :

1. مقدم بمحاضر اعمالنا من الجهاز اخطار بانه لم يستلم القطعة في الموعد المحدد وعلى ضوء ذلك يكون من حق المدعى استلام الأرض حتى تاريخه لعدم قيام الجهاز بإلغاء تخصيصه لقطعة الأرض محل التداعي
2. بشأن طلب المدعى بأحقيته في حبس  التزاماته المقابلة المترتبة لاحقا على تنفيذ المدعى عليه التزاماته بالتسليم  فطبقا للمعاينة على الطبيعة فإن القطعة محل التدعي …. وكذلك وجدت محولات الكهرباء وغرف الكهرباء وأعمدة الانارة موجودة وقائمة الا أن الكهرباء وجدت لا تعمل حال المعاينة على الطبيعة

وبجلسة .. / ../2024 قضت محكمة أول درجة برفض الدعوي علي سند من:

أن الثابت للمحكمة من العقد المبرم ما بين المدعي والمدعى عليه عدم التزام المدعي بسداد كافه الاقساط قبل تسليم العين وانه لم يقم بتقديم ما يفيد سداده كامل الثمن كما و انه لم يتقدم الى الجهاز رغم اخطاره بخطاب مسجل بعلم الوصول لاستلام العين في الموعد المحدد ولما كانت الدعوى بما سلف الإشارة اليه من قواعد وفي مقام القضاء فيها قد افتقرت لشرائط قبولها لعدم إتمام المدعى ما عليه من التزامات ، مما يكون معه على المحكمة القضاء في الدعوى على نحو ما سيرد بالمنطوق.

وحيث أن هذا القضاء قد جاء مجحفا لحقوق المدعي مخالفا الثابت بالأوراق وكراسة الشروط واللائحة العقارية للهيئة فضلا عن مخالفة صحيح القانون فان الطالب يستأنف الحكم خلال المدة المقررة قانونا .

أسباب الطعن بالاستئناف

مخالفة الحكم للشروط المتفق عليها بشأن التسليم المبينة بكراسة الشروط واللائحة العقارية للهيئة ومخالفة صحيح القانون المدني :

حيث أن الحكم الطعين قد أسند قضاءه برفض الدعوي الى أن : المدعي ( المستأنف ) لم يسدد كامل  الثمن  بالمخالفة للثابت بكراسة الشروط من أنها لم تشترط للتسليم سداد كامل الثمن وانما تضمنت ( بالبند 1 من الاشتراطات العقارية في كراسة الشروط ما مفاده : ( تسليم الهيئة الأرض المخصصة أولا وفق مواصفات محددة ) ثم يلي التسليم سداد باقي الاقساط لا سيما أن المستأنف قد سدد 25% من الثمن بالإضافة الى المصروفات الادارية وخلافه.

فقد نص ( البند 1 بالاشتراطات العقارية ) :

يتم تسليم الأرض لصاحب الشأن أو وكيله في الموعد المحدد بالإعلان عن برنامج تسليم الأراضي بالصحف اليومية أو الموقع الإلكتروني للمشروع والذي علي أساسه سيتم بدء تحصيل أقساط ثمن الأرض) بعد سداد (1 % مصاريف ادارية + 5.  % مجلس امناء المدينة ) من إجمالي ثمن الأرض وذلك بموجب محضر تسليم …

ومن ثم وحيث أن الحكم الطعين نعي برفض طلب التسليم الى أن المدعي ( المستأنف ) لم يسدد كامل الثمن ليتسلم الأرض قد جاء مخالفا للثابت بالأوراق والشروط المتفق عليها بين طرفي التعاقد لعدم اشتراط سداد كامل الثمن كشرط للتسليم وانما فقط سداد 1% و 5. % من اجمالي الثمن والثابت سداد المستأنف لهذا الالتزام وسداد 25% من اجمالي الثمن.

هذا  فضلا عن مخالفة صحيح نص المواد 147 و 148 من القانون المدني :

حيث تنص المادة 147 مدني :

العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين ، أو للأسباب التي يقررها القانون .

والمادة 148 مدني علي :

يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقه تتفق مع ما يوجبه حسن النية.

كذلك خالف الحكم الثابت بتقرير الخبير من أن:

 الكهرباء  لا تعمل

( لطفا / هي احدي مواصفات تسليم الأرض كما مبين باللائحة العقارية للهيئة )

فحجبت محكمة أول درجة نفسها عن بحث دفاع المستأنف الجوهري بحق حبس التزاماته اللاحقة المترتبة علي التسليم لأن الأرض افتقدت أحد شروط التسليم المتفق عليها .

مما يكون معه الحكم الطعين كذلك قد خالف صحيح نص المادة 431 و المادة 433 من القانون المدني:

حيث تنص المادة 431 من القانون المدني :

يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع.

ومن ثم طبقا لصريح نص المادة 431 مدني يلتزم البائع أن  يسلم المبيع  إلى المشتري على الحالة التي اتفق عليها في العقد فإذا نص في العقد على وجوب تسليم المبيع بحالة جيدة التزم البائع بذلك بحيث يقع عليه إجراء الإصلاحات اللازمة لجعل المبيع على الحالة المتفق عليها.

وحيث تنص المادة 433 من القانون المدني :

يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما اعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء وذلك طبقا لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين .

فالمستقر عليه أنه :

لا يقتصر الالتزام بالتسليم على المبيع ذاته بل يشمل أيضا ملحقاته والأصل أن ملحقات المبيع تعين حسب قصد المتعاقدين فإذا تبين أنهما اتفقا صراحة أو ضمنا على إلحاق شيء بالمبيع وجب على البائع تسليم هذا الشيء أيا كانت أهميته .

ومن ثم وحيث ان الهيئة المستأنف ضدها

قد أرادت – بالمخالفة للمواصفات والملحقات المتفق عليها بتعسف ممتنع قانونا- تسليم المستأنف الأرض المخصصة له بلا كهرباء تعمل بالمخالفة للشروط البينة بكراسة الشروط وكذلك اللائحة العقارية للهيئة فانه يحق للمستأنف وفقا للواقع والقانون طلب التسليم بالمواصفات المتفق عليها لا سيما أنه أوفي بالتزاماته الأولية فيحق له حبس التزاماته اللاحقة علي التسليم طالما أن الملزم بالتسليم أخل بمواصفات التسليم المشروطة اتفاقا .

وفقا للمستقر عليه فقها وقضاء من انه

من الأصول التى يقوم عليها نظام العقود الملزمة للجانبين ارتباط تنفيذ الالتزامات المتقابلة فيها على وجه التبادل أو القصاص ، فإذا استحق الوفاء بهذه الالتزامات فلا يجوز تفريعا على ما تقدم ان يجبر احد المتعاقدين على تنفيذ ما التزم به قبل قيام المتعاقد الاخر بتنفيذ الالتزام المقابل .

وعلى هذا الأساس يتعين ان  تنفيذ الالتزامات المتقابلة  فى وقت واحد ، والحق فى الحبس أوسع نطاقا من الدفع بعدم تنفيذ العقد، اذ لحق فى الحبس يفترض شخصين كل منهما دائن للأخر ومدين له  ، والتزام كل منهما مترتب على التزام الاخر ومرتبط به دون ان يتولدا حتما من عقد ملزم للجانبين .

فيكون هذا الارتباط أساسا للحق فى الحبس، والحق فى الحبس بهذا العموم يتسع ليدخل فى نطاقه الدفع بعدم تنفيذ العقد، فالبائع مدين بتسليم المبيع ودائن بالثمن فمن حقه ان يحبس العين حتى يستوفى الثمن، ومن حق المشترى حبس الثمن حتى يتسلم العين دون معارضة.

وهذا تطبيق للحق فى الحبس فى عقد ملزم للجانبين ، وهو فى الوقت ذاته تطبيق للدفع بعدم تنفيذ العقد، ومن ثم يكون الدفع بعدم تنفيذ العقد فرعا عن الحق فى الحبس، ولا يجوز الدفع بعدم تنفيذ التزام غير حال ، ولا يحتاج التمسك بالدفع بعدم تنفيذ العقد الى اعذار المتعاقد الاخر قبل ان يتمسك بالدفع.

الوسيط – جزء 1- السنهوري – ط 1952- ص 727 وما بعدها ، وكتابة  الوجيز ص 282- وما بعدها ،وعقد المدة – رسالة – الدكتور – عبد الحي حجازي – ص 166 وما بعدها)

وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض :

لا يجوز للمتعاقد المكلف بالبدء فى التنفيذ ان يتمسك بعدم تنفيذ المتعاقد الاخر لالتزامه

نقض 31/5/1966 مج محكمة النقض 17-3- 1279– 175

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخري ومستندات بالمرافعات الشفوية والتحريرية يستأنف الطالب الحكم .

بنــاء عليـــه

أنا المحضر سالف الذكر انتقلت واعلنت المعلن إليه بصفته وسلمته صورة من هذ الصحيفة وكلفته الحضور أمام محكمة استئناف عالي ……. الدائرة (    ) مدني الكائن مقرها  ……..  وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها بالجلسة المنعقدة علنا يوم ….   الموافق  … /  …. / 2024 لسماع الحكم :

• قبول  الاستئناف  شكلا .
• في موضوعه بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بالطلبات ، فضلا عن الزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعي أيا كانت

ولأجل العلم ،،

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض