دعوى محو عقد مسجل: أسباب بطلان العقد المسجل

محو وشطب عقد مسجل

في هذا البحث ستتعرف علي كيفية محو عقد مسجل تمكن أحاد الناس من تسجيله باسمه في الشهر العقاري وذلك برفع دعوى المحو والشطب فهي الأساس نحو استعادة حقوقك كمالك فانه وان كان تسجيل العقود في سجلات الشهر العقاري ضمانة أساسية لحفظ الحقوق وتوفير الحماية القانونية للتعاملات العقارية لكن ماذا لو اتضح أن العقد المُسجل باطل؟ في هذه الحالة يصبح من الضروري اللجوء إلى دعوى المحو والشطب لإزالة هذا العقد من السجلات العقارية.

محو العقد المسجل

نبدأ هذا البحث القانوني الخاص بالملكية العقارية ونصوص القانون المدني بمذكرة دفاع من المدعي طالب محو العقد المسجل لبطلانه ثم نقوم بشرح قاعدة أن التسجيل لا يصحح العقد الباطل ثم بيان عناصر وشروط  دعوي المحو والشطب  لعقد مسجل ومشهر وفي الختام عرض لحكم نقض بشأن بطلان عقد مسجل ومحوه وشطبه من السجلات .

مذكرة طلب محو وشطب عقد مسجل

محكمة بندر الزقازيق الجزئية

مــذكـــرة

في الدعوي رقم …  لسنة 2024

 (  مدني بندر حكومة  )

مقدم من / ……………………….                                                   ( المدعي الأول أصليا)

ضد / ……………………………. وأخرين                                           ( مدعي عليهم أصليا )

بجلسة .. / .. / 2024

بطلب القضاء بطلبات المدعي الأول وباقي المدعين المبينة بصحيفة الدعوي الافتتاحية وبرفض الدعوي الفرعية علي سند من الواقع والقانون:

• أن الحق الذى ينتقل من السلف إلى الخلف أو من البائع إلى المشترى تحكمه القاعدة الأصولية التى تقضى بأن الشخص لا يستطيع أن ينقل إلى غيره أكثر مما يملك لأن فاقد الشيء لا يعطيه .
• إذا تقرر إبطال سند ملكية البائع فإن أثر ذلك ينصرف إلى المشترى لأن زوال حق الناقل يترتب عليه زوال حق المتلقي ومقتضاه أن الحكم الصادر ضد البائع متعلقاً بالعقار المبيع يكون حجة على المشترى سواء سجل عقد شرائه قبل أو بعد صدور الحكم .
• أن التسجيل بمجرده لا ينشئ حقوقاً ولا يصحح عقوداً ، وأن الملكية لا تنتقل بالتسجيل وحده بل هى تنتقل بأمرين أحدهما أصلى وأساسي وهو العقد الصحيح وثانيهما تبعي ومكمل وهو التسجيل ، فإذا أنعدم الأصل فلا يغنى عنه مجرد التسجيل
• أن قضاء الحكم ليس هو منطوقه وحده وإنما هو القول الفصل في الدعوى أيًا كان موضعه سواء في الأسباب أو المنطوق

وقائع النزاع والطلبات

 وهي جزء لا يتجزأ من دفاع وأسانيد المدعي الأول :

اقام المدعي وأخرين دعواهم مختصمين المدعي عليهم بطلبات حاصلها :

صحة ونفاذ عقد الهبة المؤرخ …….. ومحضر جرد التركة المؤرخ …….. ، وببطلان عقد اشهار ارث وبيع رقم .. لسنة 2021 شهر عقاري الزقازيق ، وببطلان العقد المشهر رقم .. لسنة 2022 شهر عقاري الزقازيق ومحوهما وشطبهما وبعدم نفاذهما في مواجهة المدعين فيما يخص عقد الهبة الصادر من جد المدعين بالتناول لهم عن نصيبه السدس في العقار الكائن ……. – الزقازيق – محافظة الشرقية علي القطعة رقم … مدن مع ما يترتب علي ذلك من أثار .

علي سند من القول :

أن جد المدعين بعقد التنازل المؤرخ …. قد تنازل لهم عن ميراثه الشرعي ( السدس ) في نجله ( والد المدعين ) ومن ضمنه العقار الكائن علي القطعة … مدن – ….. الزقازيق ، وقد أقر بهذا التنازل في محضر جرد رسمي المؤرخ …..

وأيدوا هذا الواقع :

بسبق اقامة المدعي عليه الثالث ( … ) الدعوي رقم … لسنة 1986 مدني بطلب بطلان عقد تنازل الجد للمدعين وبتثبيت ملكيته والقاضي منطوقه بالرفض علي حيثيات مرتبطة به أن عقد تنازل الجد هو ( هبة ) من الواهب الى أحفاده الموهوب اليهم بغير عوض لحصته المملوكة له بالميراث الشرعي عن ابنه المتوفي وبالتالي فان ملكية تلك الحصة موضوع الهبة وقدرها سدس التركة تنتقل الى الموهوب لهم حال حياة الواهب ولو ترتب علي ذلك حرمان بعض الورثة أو التقليل من أنصبتهم في الميراث .

وقد أضحي هذا الحكم باتا بتأييده استئنافيا برقم … لسنة 31 ق وبعدم قبول طعن النقض عليه رقم … – … لسنة 64 ق ، وأضحي لهذا القضاء حجية مانعة من اعادة طرح مسألة بطلان عقد الهبة وبصحته وبموجبه أصبحت ملكية المدعين ثابتة لسدس العقار محل العقدين المسجلين موضوعا المحو والشطب للبطلان .

ولما كان ما تقدم وبالبناء عليه:

وحيث أن المدعي عليه الثالث ( … ) المدعي في الحكم سالف البيان – قد قام ببيع محل عقد الهبة الى ولده ( … ) – المدعي عليه الأول – بالمسجل رقم .. لسنة 2021 شهر عقاري الزقازيق ، والذي قام بدوره بالبيع تدليسا الى شقيقه ( … ) المدعي عليه الثاني بالمسجل رقم … لسنة 2022 شهر عقاري الزقازيق

وكانت هذه البيوع باطلة مطلقا :

كونها انصبت علي ما لا يملكه المدعي عليه الثالث وفاقد الشيء لا يعطيه لا سيما أن ابرام هذين التصرفين تما بالصورية التدليسية المطلقة للإضرار بحقوق المدعين الثابتة بعقد الهبة ومحضر الجرد الرسمي والحكم الصادر برفض بطلان العقد وجاء التصرفين مخالفين لحجية حكم بات فصل في  مسألة أساسية  في حيثياته المرتبطة بمنطوقه بأن العقد هبة بتنازل الجد الواهب عن حصته الميراثية الى أحفاده وانتقلت منه ملكية هذه الحصة اليهم ( المدعين الراهنين ) حال حياته فقد اقام المدعين دعواهم الراهنة الموافقة لصحيح الواقع والقانون .

وقدموا سندا لدعواهم المستندات الأتية :

1. صورة رسمية من محضر الجرد المؤرخ ……. المتضمن تنازل جد المدعين لهم عن حصته الميراثية في نجله ( والدهم ) المقدرة بالسدس في العقار الكائن ………… الزقازيق محافظة الشرقية.
2. عقد التنازل من الجد اليهم عن نصيبه السدس في تركة نجله والد المدعين المؤرخ ………..
3. الحكم رقم … لسنة 1986 مدني برفض دعوي بطلان عقد التنازل وكونه عقد هبة صحيح وبرفض تثبيت ملكيته – السابق رفعها من المدعي عليه الثالث ( … )
4. الحكم رقم … لسنة 31 ق استئناف عالي المنصورة القاضي بتأييد الحكم … لسنة 1986
5. الحكم رقم …. – …. لسنة 64 ق من محكمة النقض بعدم قبول الطعن علي الحكمين أعلاه.
6. المسجلين رقمي .. لسنة 2021 ، .. لسنة 2022 شهر عقاري الزقازيق محلا المحو والشطب للبطلان الثابت بهما أن محلهما انصبا علي ما يملكه المدعين بموجب عقد الهبة في العقار الكائن علي القطعة ……… – الزقازيق – محافظة الشرقية .

• وقد قام المدعي عليه الثالث ( … ) بتوجيه دعوي فرعية بطلب تثبيت ملكيته علي محل من العقار وبعدم الاعتداد بحكمي النقض رقمي … و … لسنة 80 ق وبعدم نفاذهما وحجيتهما في مواجهته علي سند من انه مالك بعقد مسجل رقم .. لسنة 2021
• ووجه كذلك المدعي عليه الثاني ( … ) دعوي فرعية بطلب رفض الدعوي الأصلية كون الجد لم يتنازل عن نصيبه السدس اما للتزوير واما انه تصرف مضاف لما بعد الموت وبعدم تعرض المدعي عليهم فرعيا له فيما تملكه بالمسجل … لسنة 2002
• وقد احيلت الدعوي من محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية الى الهيئة الموقرة للاختصاص القيمي وتحدد لنظرها جلسة .. / .. /2024 وبهذه الجلسة طلب المدعي عليه الأول توجيه طلب عارض بعدم التعرض وقد قررت المحكمة الموقرة التأجيل لجلسة اليوم للإعلان بالطلب .
• هذا ويتشرف المدعي الأول بالتقدم لعدالة المحكمة بهذه المذكرة متمسكا بكافة أوجه دفاعه وأسانيده القانونية والواقعية والمستندات المؤيدة لطلباته المقدمة سلفا بصحيفة دعواه الافتتاحية والمذكرات وحوافظ المستندات ويزيد متمسكا بطلباته علي ما يلي .

الدفـــــاع

نتشرف بالرد علي الدعاوي الفرعية الموجهة من المدعي عليهم من الأول الى الثالث وتلك الردود في ذاتها هي سند المدعي الأول وباقي المدعين في طلباتهم الأصلية وتفصيل ذلك الآتي :

أولا : يدفع المدعي أصليا الأول الدعوي الفرعية بعدم جواز نظرها لسابقة الفصل في مسألة أساسية استقرت حقيقتها وهي ( صحة عقد التنازل من الجد عن نصيبه ( السدس ) في تركة نجله الى أحفاده ( المدعين ) برفض دعوي بطلان ذلك العقد كونه عقد هبة :

( 1 ) عدم جواز الطعن بالصورية النسبية من المدعين فرعيا وعدم جواز نظر تثبيت الملكية  لحجية الحكم القاضي برفض دعوي البطلان السابقة المقامة من – المدعي عليه الثالث –  علي سند من أن العقد هبة صحيحة لا سيما وأن الجد الواهب قد أقر بالتنازل والهبة في محضر الجرد الرسمي أمام موظف عام :

الهيئة الموقرة :

بالاطلاع علي منطوق الحكم المرتبط بحثياته رقم … لسنة 1986 مدني المؤيد استئنافيا وصار باتا بعدم قبول طعن النقض عليه يتبين أن منطوقه القاضي برفض طلب المدعي عليه الثالث ببطلان عقد التنازل من الجد وبرفض تثبيت ملكيته – قد تضمن:

( أن عقد تنازل الجد هو   هبة  من الواهب الى أحفاده الموهوب اليهم بغير عوض لحصته المملوكة له بالميراث الشرعي عن ابنه المتوفي وبالتالي فان ملكية تلك الحصة موضوع الهبة وقدرها سدس التركة تنتقل الى الموهوب لهم حال حياة الواهب ولو ترتب علي ذلك حرمان بعض الورثة أو التقليل من أنصبتهم في الميراث )

ومن ثم فقد فضل الحكم في مسألة أساسية استقرت حقيقتها وهي:

صحة عقد التنازل كونه عقد هبة بلا عوض من الجد الي أحفاده وبموجبه انتقلت ملكية هذا النصيب اليهم حال حياته ، وهو ما لا يجوز معه اعادة طرح هذه المسألة من جديد سواء بدعوي أو كدفع لحجية الحكم السابق المانعة ، وهي حجية علي المدعي عليه الثالث ( …. ) رافع الدعوي وتنتقل منه الى خلفه الخاص ( المدعي عليهما الأول والثاني ) .

فيكون قد باع له ما لا يملك والمشتري منه باع الى شقيقه المدعي عليه الثاني ( … ) مالا يملك أيضا – وفقا للقاعدة الأصولية فاقد الشيء لا يعطيه وعدم جواز أن يكون للمشتري أكثر مما كان للبائع له من حقوق وبطلان عقد البائع يترتب عليه بطلان ما تلاه من بيوع ذلك أن التسجيل لا يصحح العقد الباطل طالما ان الأصل باطل .

المقرر في قضاء محكمة النقض أن:

قضاء الحكم ليس هو منطوقه وحده وإنما هو القول الفصل في الدعوى أيًا كان موضعه سواء في الأسباب أو المنطوق، فإذا تضمنت الأسباب الفصل في أوجه النزاع التي أقيم عليها المنطوق كلها أو بعضها والمتصلة به اتصالاً حتميًا بحيث لا تقوم له قائمة إلا بها، فإن الأسباب في هذه الحالة هي المرجع في الوقوف على حقيقة ما فصل فيه الحكم، إذ إن الحجية تشمل ما قضى به الحكم بصفة صريحة أو ضمنية في منطوقه أو أسبابه

الطعن رقم ١٨٢٠٥ لسنة ٨٠ ق الدوائر التجارية – جلسة 26/6/2018

والمقرر كذلك :

أن حجية الحكم . تحققها فيما فصل فيه بصفة صريحة أو ضمنية حتمية سواء بمنطوق الحكم أو ما ارتبط به من أسباب ولا يقوم بدونها.

الطعن رقم 9559 لسنة 65 القضائية جلسة 8 من يونيه سنة 2008

ولا ينال من تلك الحجية المانعة كون ذلك الحكم لم يكن ممثلا فيه المدعي عليهما الأول والثاني ( كونهما خلف خاص للممثل في الحكم البائع لهما وكونها مسألة أساسية لا تتغير وهي أنه لا يملك ما باعه لهما لقضاء الحكم برفض بطلان عقد التنازل وصحته كعقد هبة ورفض تثبيت ملكيته ترتيبا علي ذلك )

( 2 ) عدم قبول الطعن بالتزوير علي توقيع الجد كونه غير منتج لسبب ( واضح ) اقرار الجد بالتنازل في محضر الجرد ( الرسمي ) أمام موظف عام وتوقيعه بذلك :

من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن:

تخلف شرط كون الطعن بالتزوير منتجا في الدعوي الأصلية أن تكون الواقعة المطلوب تحقيقها بعيدة التصديق الأمر الذي يجعل الادعاء بالتزوير غير منتج في النزاع

نقض مدني 22/1/1970 مج محكمة النقض 21 – 1 – 149 – 26 ، نقض مدني 18/2/1937 مج القواعد القانونية 1 – 409 – 13

والمقرر كذلك :

تخلف شرط كون الطعن بالتزوير منتجا في الدعوي الأصلية بثبوت الحق المدعي به بمبررات أقوي معترف بصحتها – الأمر الذي يجعل الادعاء بالتزوير غير ذي أثر في موضوع الدعوي وبالتالي غير منتج في النزاع

نقض مدني 18/5/1982 – طعن 108 لسنة 49 ق

ومن ثم وحيث أن عقد الهبة من الجد الى المدعين ثابت بمبررات قوية وهي :

• اقرار الجد في محضر الجرد الرسمي امام موظف عام بالهبة وتوقيعه علي ذلك
• الحكم البات رقم … لسنة 1986 مدني كلي القاضي برفض دعوي بطلان العقد وانه عقد هبة صحيح بتنازل الجد لأحفاده عن حصته الميراثية.

فان طعن المدعين فرعيا على توقيع الجد بالتزوير يكون غير منتج في النزاع ويتعين الالتفات عنه .

ثانيا : صحة ونفاذ عقد الهبة المؤرخ  …… المتضمن تنازل ( الجد ) عن نصيبه ( السدس ) في ميراثه عن ابنه الى أحفاده ( المدعين ) للآتي:

اقرار الجد الواهب بصحة عقد الهبة بالتنازل بلا مقابل في محضر الجرد الرسمي بالاطلاع علي المحضر ص 2 – يتبين التنازل عن نصيبه السدس في العقار  …. الزقازيق – محافظة الشرقية وقضاء الحكم رقم … لسنة 1986 مدني كلي في حثياته بصحة التنازل كونه عقد هبة كما تقدم بيانه.

وفي ذلك قالت محكمة النقض أنه:

إذا كانت المحكمة قد استخلصت مما أوردته في حكمها من القرائن التي استنبطتها من الوقائع الثابتة في الدعوى أن عقد التخارج الصادر من الجدة لأحفادها المذكور فيه أن التخارج كان مقابل عوض قبضته من عمهم لم يكن في حقيقته إلا هبة لم يقتض عنها أي عوض مؤيدة ذلك بخلو العقد المذكور من التزام الأحفاد بوفاء ذلك العوض إلى عمهم الذي لم يكن له شأن في هذا العقد، فذلك مما يدخل في حدود سلطتها ولا معقب لمحكمة النقض عليها فيه مادام تحصيلها إياه من الواقع سائغاً. إذ قاضى الدعوى من حقه أن يؤول المشارطات بما يكون متفقاً مع ما قصده المتعاقدون غير متقيد بألفاظها وعباراتها.

الطعن رقم 28 لسنة 11 ق جلسة 15/1/1942

ثالثا : محو وشطب المشهرين رقمي .. لسنة 2021 و .. لسنة 2022 وفقا للقاعدة الأصولية التى تقضى بأن الشخص لا يستطيع أن ينقل إلى غيره أكثر مما يملك لأن فاقد الشيء لا يعطيه ولا ينال من ذلك تسجيل تلك التصرفات لأن التسجيل  لا ينشئ بمجرده حقوقاً مادام لا يستند إلى عقد صحيح:

قضت محكمة النقض في هذا الصدد بأنه :

لما كان الحق الذى ينتقل من السلف إلى الخلف أو من البائع إلى المشترى تحكمه القاعدة الأصولية التى تقضى بأن الشخص لا يستطيع أن ينقل إلى غيره أكثر مما يملك لأن فاقد الشيء لا يعطيه ، فإذا تقرر إبطال سند ملكية البائع أو فسخه أو إلغاؤه أو زواله لأى سبب .

فإن أثر ذلك ينصرف بالضرورة وبطريق اللزوم العقلي إلى المشترى لأن زوال حق الناقل يترتب عليه زوال حق المتلقي فلا يتصور أن يكون للمشترى من الحقوق أكثر مما هو للبائع له مما لازمه ومقتضاه أن الحكم الصادر ضد البائع متعلقاً بالعقار المبيع يكون حجة على المشترى سواء سجل عقد شرائه قبل أو بعد صدور الحكم ذلك أن التسجيل بمجرده لا ينشئ حقوقاً ولا يصحح عقودا

 فالملكية لا تنتقل بالتسجيل وحده بل هى تنتقل – وعـلـى ما جـرى به قـضـاء هـــذه المحكمة – بأمرين :

1. أحدهما أصلى وأساسي وهو العقد الصحيح
2. وثانيهما تبعي ومكمل وهو التسجيل

فإذا أنعدم الأصل فلا يغنى عنه مجرد التسجيل  ولا يغير من ذلك تسجيل تلك التصرفات لأن التسجيل – على النحو السالف بيانه – لا ينشئ بمجرده حقوقاً مادام لا يستند إلى عقد صحيح فلا أثر له على العيب الذى يلحق التصرف منذ نشوئه وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ورتب على بطلان الحكم السالف البيان بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ ١ / ٣ / ١٩٥٠ عدم نفاذ هذا العقد وكافة التصرفات اللاحقة عليه فى حق المطعون ضدهم الأول يكون قد التزم صحيح القانون فإن النعي عليه بالفساد فى الاستدلال والخطأ فى تطبيق القانون يكون على غير أساس .

الطعن رقم 35 لسنة 57 ق جلسة 21 /12/ 1995

ومما تقدم عرضه وبإنزاله علي واقعات الدعوي يتبين:

ملكية المدعين لمحل العقدين موضوعا المحو والشطب بسند صحيح يوافق صحيح الواقع والقانون ومن ثم يكونا العقدين المسجلين باطلين مطلقا لعدم ملكية المتصرف الى المتصرف اليهما للقدر المبيع لا سيما وأن المتصرف الى المدعي عليهما أخفي علي الشهر العقاري ( تنازل الجد عن نصيبه – السدس – الى أحفاده ودلس عن قصد ليتمكن من تسجيل العقد بالمخالفة للواقع والقانون ).

فضلا عن صورية هذه التصرفات  صورية مطلقة  ( قوامها التدليس والغش ) فيما بين المدعي عليهم للإضرار بحقوق الغير ( المدعين ) والنيل من ملكيتهم ومن عقد الهبة والحكم البات ، وما أدل تلك الصورية المطلقة ( رفض الدعوي ببطلان عقد الهبة بحكم بات أضحي عنوانا للحقيقة ) وأصبح له حجية علي الممثل فيه وخلفه الخاص ومانعا من اعادة طرد ذات المسألة ، ومن ثم يكون عقد الهبة استقرت حقيقته استقرار مانع بين أطراف الخصومة وخلفهم.

فقد عرف الفقه الصورية التدليسية بأنها:

عمل يتفق عليه المتعاقدان متواطئين معا . فلا يغش أحدهما الاخر. وانما يريدان معا غش الغير أو إخفاء أمر معين

الوسيط 2 – د. السنهوري – ص 954 – طبعة 2007

وقد قضت محكمة النقض ان:

قوامها تواطؤ الطاعنة مع المطعون ضده الثانى بقصد الإضرار بالمطعون ضده الأول فإنه يكون قد كشف عن بيان الصورية التى اقتنعت بها المحكمة

الطعن رقم 779 لسنة 43 ق جلسة 17/1/1978 س 29 ص 218

وقد قضت أيضا محكمة النقض ان:

وأيضا الثابت فى قضاء هذه المحكمة انه متى كان العقد موضوع النزاع صوريا صورية مطلقة  قوامها الغش والتدليس  لا يكون له وجود قانونا

الطعن رقم 122 لسنة 71 ق جلسة 5/3/2001

ومن ثم وهديا بما تقدم

يتبين وبحق بطلان العقدين المسجلين محل التداعي بطلان ظاهر جلي وأن محلهما انصبا علي ما يملكه المدعين بعقد الهبة من الجد كما تقدم ، وأن المدعي عليهما قد تمكنا من تسجيلهما خلسة وهذا التسجيل وفقا للمستقر عليه لا يصحح ما اعتور العقدين من بطلان مطلق ، ففاقد الشيء لا يعطيه ولا يمكن للبائع أن يبيع الى الغير ما لا يملكه ولا يكون للمشترين منه أكثر مما له من حقوق .

ومن ثم تكون الدعوي الفرعية من المدعي عليه الثاني ( … ) بعدم تنازل الجد اما للتزوير واما لأنه تصرف مضاف لما بعد الموت وبعدم تعرض المدعين له فيما تملكه بعقده المسجل لا سند له من الواقع والقانون ومخالف لما تضمنه محضر الجرد الرسمي وعقد الهبة والحكم الصادر علي سلف سلفه ( المدعي عليه الثالث …. والده ) ويتعين رفضها.

كذلك الدعوي الفرعية من المدعي عليه الثالث ( …..) – والد المدعي عليهما الأول والثاني ) بطلب تثبيت ملكيته وبعدم التعرض له مخالف للواقع والقانون ولحجية الحكم الصدار برفض دعواه ببطلان عقد التنازل وكونه هبة صحيحة وبرفض تثبيت ملكيته .

وكذلك للحكم الصادر عليه بإخلاء المحل وطرده الصادر للمدعي الثاني لا سيما بطلان مع الصورية المطلقة للعقد الصادر منه الى نجله …. المدعي عليه الأول لأنه باع له ما لا يملك وكذلك بطلان البيع الصادر من نجله المشتري منه الى شقيقه منه ( … المدعي عليه الثاني ) ووضوح البطلان مطلقا بجلاء لهذه التصرفات كما تقدم .

وتكون دعوي المدعي وباقي المدعين في دعواهم الأصلية جديرة بالقبول – لمصادفة صحيح الواقع والقانون والمستندات الرسمية المقدمة .

بناء عليه

يلتمس المدعي الأول القضاء له بذات طلباته وطلبات باقي المدعين المبينة بصحيفة الدعوي الافتتاحية وهي :

• أولا : قبول الدعوي شكلا
• ثانيا : صحة ونفاذ عقد الهبة الثابت بقائمة الأموال المؤرخة ….. ومحضر جرد التركة المؤرخة …… فيما تضمنه من تنازل المرحوم / …… عن نصيبه في تركة نجله المرحوم / …… لأحفاده ( المدعين ) تنازلا نهائيا لا رجوع فيه أخصها سدس العقار الكائن ناحية ….. والمقام علي القطعة … مدن والموضح الحدود والمعالم والمساحة بصدر العريضة اعمالا لحجية الحكم البات رقم … لسنة 1986 مدني كلي الزقازيق .
•  ثالثا : بطلان عقد اشهار ارث وبيع رقم … لسنة 2021 شهر عقاري الزقازيق فيما يخص اشهار ارث المرحوم / ….. للغش ولكون محل العقد منعدم ومخالف للنظام العام ويتعارض مع حجية حكم قضائي نهائي بات.
• رابعا : عدم نفاذ بيع المدعي عليه الاول للمدعي عليه الثاني بالعقد رقم … لسنة 2021 شهر عقاري الزقازيق وعدم سريانه في مواجهة المدعين ، وعدم نفاذ بيع المدعي عليه الثاني للمدعي عليه الثالث بعقد البيع رقم … لسنة 2022 شهر عقاري الزقازيق وعدم سريانه في مواجهة الطالبين لورودهم علي ملك الغير .
• خامسا : محو وشطب عقد اشهار ارث وبيع رقم … لسنة 2021 شهر عقاري الزقازيق ومحو وشطب المشهر رقم … لسنة 2022 شهر عقاري الزقازيق والغاء ما يترتب عليهما من أثار .
• وفي الدعوي الفرعية من المدعي عليهم الأول الثاني والثالث برفضها فضلا عن الزام المدعي عليهم أصليا المدعين فرعيا بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

مقدم من وكيل المدعي الاول

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض 

دفاع المحو والشطب

أهم الدفوع  فى محو وشطب العقود المسجلة

 هذه المذكرة تتضمن عدة دفوع من المدعى عليه فى دعاوى المحو والشطب للعقود المشهرة والمسجلة ومنها

1.  نجحد كافة الصور الضوئية المقدمة من المدعى و عدم سماع الدعوى لخلوها من المستندات
2.  عدم قبول الدعوى شكلا لعدم شهر المدعى لصحيفة الدعوى
3.  عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة
4.  عدم سماع الدعوى لسقوط حق المدعى فى رفعها بالتقادم المسقط
5.  رفض الدعوى للاتي :

• ( أ ) لانتفاء سندها الواقعي والقانوني وصحة العقود المسجلة وسريانها فى حق الخلف العام
•  ( ب ) سريان العقود المسجلة فى حق الخلف العام والغير وحجيتها على الكافة
• ( ج ) انتفاء أي حجية للإقرارات العرفية التي يستند اليها المدعى لانعدام اثرها القانونى والغاءها بقوة القانون بتصرفات جديدة مسجلة
•  ( د ) صحة التصرف بالوكالة الصادرة من مورث المدعى واقراره بالتصرف الحاصل فى 2002 بعدم الطعن عليه بثمة مطعن حتى وفاته فى عام 2009

مذكرة

بدفاع / ……………….                         (المدعى عليهم)

ضد

…………………..                                     (المدعى)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

نحيل إلى ما جاء بعريضة الدعوى منعاً من التكرار وحرصاً على وقت الهيئة الموقرة .

الطلبات

أصليا :

• أولاً : ندفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة .
• ثانياً : ندفع بعدم قبول الدعوى طبقاً لنص المادة 15 من قانون الشهر العقاري .
• ثالثاً : ندفع بعدم قبول الدعوى طبقاً لقرار بقانون السجل العيني .
• رابعاً : رفض الدعوى وإلزام رافعها المصاريف والأتـعاب .
• خامساً : بإعادة الدعوى إلى الخبير حيث المدعى عليهم لم يخطروا من جهة الخبير المنتدب في الدعوى .

تفصيل أوجه الدفاع

أولاً :  عن الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة

وذلك تأسيساً على أن المدعي لم يشهر عقد بيعه حتى الآن هذا العقد المؤرخ   /    / هذا العقد لم يتم شهره حتى الآن بالشهر وهو عقد صوري صورية مطلقة حيث تم اصطناع هذا العقد بين المدعي ووالدته إضراراً بالمدعي عليهم كما أن البائعة للمدعي لا تملك أي مساحات في هذه القطعة وذلك واضح من الشهادة المستخرجة من إدارة السجل العيني بـ …….

فإذا كانت السيدة ………. هي البائعة إلى المدعي عليها الأولى بموجب عقد مسجل كيف تقوم بالتواطؤ مع ابنها المدعي وتبيع له ذات المساحة المباعة سابقاً إلى المدعى عليها الأولى والدليل على ذلك أن المدعي لم يتمكن من شهر عقد البيع الابتدائي حتى الآن لعدم وجود ملكية لوالدته البائعة ،

والملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل طبقاً للقانون لمدني وقانون الشهر العقاري .

ثانياً : عن الدفع بعدم قبول الدعوى طبقاً لنص المادة 15 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 .

تنص المادة 15 من قانون الشهر العقار على أنه

يجب التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها طعن في التصرف

الذي يتضمنه المحرر وجوداً أو صحة أو نفاذاً كدعاوى البطلان أو الإلغاء .

فإذا كان المحرر الأصلي لم شهر تسجيل تلك الدعاوى وقد أثبت القانون سالف الذكر على عدم تسجيل صحف تلك الدعاوى جزءاً هو عدم القبول .

وحيث أنه لما كان ما تقدم وكان المدعي قد أقام دعواه الماثلة بطلب الحكم بمحو وشطب العقد المسجل المحرر بين المدعى عليها الأولى والمدعى عليه الثاني بصفته ولم يقم المدعي بشهر صحيفة الدعوى طبقاً لنص المادة 15 من قانون الشهر العقاري سالف الذكر فإنه تكون هذه الدعوى قد أقيمت بغير الطريق الذي رسمه القانون ومن ثم تكون جديرة بعدم القبول .

ثالثاً : عدم الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم إتباع قانون السجل العيني قرار بقانون 142 لسنة 1964

وحيث أن أرض النزاع تقع بناحية …… وحيث أنه قد بدأ سريان نظام قانون السجل العيني على الأراضي التي تقع بهذه الناحية بالقرار رقم 1180 لسنة 1992 والذي بدأ السريان به في 5/9/2001 . وحيث أن الخبير المنتدب في الدعوى تجاهل ذلك ولم يدرك أن الأرض موضوع الدعوى ينطبق عليها قانون السجل العيني وليس قانون الشهر العقاري.

فإن المادة 48 من القرار بقانون 142 لسنة 1964 الخاص بنظام السجل العيني تنص على أنه:

لا يقبل في إثبات أصل الملكية أو الحق العيني سوى صحيفة الوحدة العقارية أو الشهادات المستخرجة من السجل العيني.

وتنص المادة 32 من ذات القانون على أنه

الدعاوى المتعقلة بحق عيني عقاري أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير في بيانات السجل العيني ولا تقبل الدعوى إلا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير في السجل بمضمون هذه الطلبات” .

وتنص المادة 33 من ذات القانون على أن :

الدعاوى المشار إليها في المادة السابقة التي تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار في النظر فيها إلا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها إجراء التغيير في بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات.

ويمنح المدعون في هذه الدعاوى ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير فإذا لم تقدم في أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى.

وحيث أن أرض التداعي تخضع لنظام قانون السجل العيني وليس قانون الشهر العقاري فإن قانون السجل العيني هو الواجب التطبيق كما أن المدعي لم يقدم حتى الآن شهادة قيود ومطابقة تفيد ملكية والجته في هذه الأطيان طبقاً قانون السجل العيني .

وحيث أن العقد المسجل المشار  إليه قد تم استنفاذه كاملاً لقيام البائعة …….. والدة المدعى ببيع كل نصيبها في هذا العقد حيث أن القطعة ………. أصلية الواقعة بناحية …………. والتي تقع ضمنها أرض التداعي قد تجزأت إلى قطع صغيرة كل مشتري مستقل بقطعة منفصلة عن الأخرى بذلك تكون القسمة تمت بين جميع ملك القطعة الأصلية .

أما عن عقد البيع الابتدائي والذي صدر به حكم تسليم بالتواطؤ بين المدعي ووالدته فهذا العقد لا وجود له حيث انه تم التعاقد على أرض الغير كما أنه لا يجوز حجية بالنسبة للمدعي عليهم الأولى والثاني حيث أن هذا حكم لم يصدر في مواجهتهم .

وطبقاً لنص القانون المدني وقانون الشهر لعقاري بأن الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وحيث أن المدعي لم يقم بشهر عقد البيع شهراً نهائياً فإن هذه الدعوى تكون جديرة بالرفض .

رابعاً : عن طلب رفض الدعوى وإلزام رافعها المصاريف والأتعاب وذلك للآتي :

1-بطلان تقرير الخبير المنتدب في الدعوى بطلاناً مطلقاً حيث أن الخبير لم يتدارك أن الأرض تخضع لقانون السجل العيني وليس قانون الشهر العقاري وقد بدأ سريان السجل العيني عن ناحية …………. بالقرار 180 لسنة 1992 في 5/9/2000 واعتمد الخبير على شهادة التصرفات عن العقد المسجل وكان يجب أن يطلب شهادات قيوم ومطابقة تفيد ملكية السيدة …………. في هذه القطعة طبقاً لنظام السجل العيني .

2-الخبير لم يخطر المدعى عليهم بالموعد لنظر الدعوى وذلك واضح من محاضر الأعمال واعتمد على الإخطار الأول الذي لم يصل إلى المدعي عليهم ولم يصل علمهم بمباشرة الدعوى أمام الخبير حيث ذكر الخبير في تقريره بجلسة   /    /     أنه أخطر المدعى عليهم لجلسة    /   / .

ثم جاء بجلسة   /   /    في محاضر الأعمال ذكر أنه قام باستلام اخطارات المدعى عليهم الأولى والثاني مرتد إلى سكرتارية المكتب دون إعلان مما يؤكد أن المدعى عليهم لا يعلموا شيئاً عن تاريخ مباشرة المأمورية مما يعيب هذا التقرير بالقصور وكان يجب على الخبير في الدعوى أن يعاود مرة أخرى بإخطار المدعى عليهم بمباشرة المأمورية حتى يتجلى وجه الحق في الدعوى

3-القطعة …….. أصلية والتي تقع بها أرض التداعي تجزأت إلى القطعة الآتية وذلك حسب سجلات مديرية المساحة والسجل العيني بـ ……. .

• -القطعة ………. ومن ……… من ……….. ومن ……… أصلية .
• -القطعة ………. من ……… ومن ……….. من ……… أصلية .
• -القطعة ………. ومن ……… من ……….. ومن ……… أصلية .
• -القطعة ………. من ……… ومن ……….. من ……… أصلية .

فإذا كانت القطعة …. أصلية تجزأت رسمياً إلى أكثر من …….. قطعة طبقاً للسجلات الرسمية كيف يأتي الخبير المنتدب في الدعوى ويذكر أنها تجزأت قطع فقط وهي ……… ، ……. وذلك واضح من التقرير المودع مما يشوب هذا التقرير بالقصور وعدم الدقة في بياناته ويؤكد أن الخبير المنتدب في الدعوى استقى معلوماته من الحاضر عن المدعى وليس من أي جهة رسمية ولم يقم بتنفيذ ما جاء بالحكم التمهيدي الصادر له من عدالة المحكمة .

4- فإذا كان العقد المسجل رقم ……… لسنة …….. سند الملكية المدعى عليه الثاني يتضح فيه تجزئة القطعة ……. أصلية كيف لا يتحقق الخبير من ذلك مما يؤكد  أن الخبير المنتدب لا علم له بقانون السجل لعيني حيث أنه معين حديثاً بإدارة الخبراء ولم ينتقل إلى الجمعية الزراعية لمعرفة من الحائز لهذه الأرض .

5- المدعى عليه الثاني بصفته قام بشراء قطعة الأرض موضوع الدعوى بموجب العقد المسجل رقم …….. لسنة ……… ووضع يده عليها وضع يد هادئ ومستقر وحيازة قانونية بالجمعية الزراعية بناحية ……… التي لم ينتقل إليها الخبير المنتدب في الدعوى لبيان الحائز الفعلي لأرض النزاع .

6- حقيقة النزاع أن السيدة ……. والدة المدعى كانت تمتلك قطع أرض زراعية بالميراث بموجب عقد مسجل ……. لسنة …….. وقد قامت ببيع نصيبها في هذا العقد الذي يقع بالقطعة ……. أصلية كاملاً إلى السيدة ………. وآخرين بموجب عقود مسجلة ولم يبق لها أي ملكة في هذا العقد وقد قامت بعمل عقد قسمة بينها وبين باقي الورثة وبعد إجراء القسمة ومعرفة نصيبها أين يقع قام المشترون منها بوضع يدهم على مشتراهم من إدارة السجل العيني تفيد أن السيدة ………. ليس لها أي ملكية بالقطعة ………. .

إلا أن المدعي قام بحيلته الشيطانية باصطناع عقد بيع ابتدائي مع والدته والحصول على حكم تسليم انتهى هذا الحكم صلحاً فإذا كان الحكم انتهى صلحاً فلماذا صدور حكم بالتسليم عن ذات العقد

وإقامة عدة دعوى للكيد من المشترين منها مرة تدع أنها تمتلك هذه الأرض ومرة أخرى تدعي أنها قامت ببيعها إلى ابنها المدعى في هذه الدعوى وحتى الآن لم يقم تسجيل عقد البيع الابتدائي الصادر فيها بالبيع كاملاً إلى المدعى عليها الأولى وآخرين وقامت المدعى عليها الأول بيع هذه المساحة مشتراهما إلى المدعى عليه الثاني بصفته ولياً على أولاده القصر بموجب عقد مسجل رقم ….. لسنة …….. شهر عقاري …….

ثم بعد ذلك تم استخراج شهادة قيود ومطابقة من إدارة السجل العيني تفيد تملك المدعى عليه الثاني بصفته لهذه المساحة طبقاً لقانون السجل العيني وقد أقام المدعى دعوى ضد والدته يطالبها فيها بتسليم المبيع وهي الدعوى رقم ………. لسنة …….. وتم تقديم محضر صلح بها فإذا كان هناك صلح بينه وبين والدته على التسليم فلماذا اللجوء إلى المحكمة يظهر ذلك مدى التواطؤ بينهما ثم تأتي السيدة ……… وتقم دعوى برقم ……..لسنة …… ضد لسيد ……………….. وآخرين تدعي فيها أنها المالكة لهذه المساحة كيف باعتها إلى ابنها .

ثم كيف تدعي أنها المالكة مرة أخرى علماً بأن الدعوى رقم ………. لسنة ……… موضوع التسليم تم وقف التنفيذ فيها بموجب الدعوى رقم …….. لسنة ……… .

بناء عليه

نطلب القضاء بالطلبات

 دعوى بطلان ومحو وشطب عقد بيع مسجل

بناء على طلبكل من السادة :

• السيد / ……………………………..
• السيد / …………………….

المقيمين بناحية — مركز — ومحلهما المختار مكتب /

أنا                    محضر بمحكمة مركز ……………  قد انتقلت وأعلنت

• 1- السيد/ ………………….      المقيم بناحية — مركز — مخاطبا مع
• 2- السيد……………        المقيم بناحية — مركز — مخاطبا مع
• 3- السيدة………….       المقيم بناحية  –مركز — مخاطبا مع
• 4- السيد……………         المقيم بناحية — مركز — مخاطبا مع
• 5-السيدة/ ………………. المقيمة  —  مخاطبا مع
• 6-السيد ……………..   المقيم  —  مخاطبا مع
• 7-السيد المستشار / وزير العدل بصفته الرئيس الأعلى لمصلحة الشهر العقارى والسجل العينى ويعلن سيادته بهيئة قضايا الدولة مخاطبا مع
• 8- السيد  الاٍستاذ  / رئيس مكتب السجل العينى بناحية …. بصفته ويعلن سيادته بهيئة قضايا الدولة مخاطبا مع

الموضوع

أولا : بموجب عقد بيع مؤرخ 27 / 10 / 2005 باع المعلن إليه الأول إلى الطالب الأول ما هو قطعة ارض مساحتها 2ف فقط فدانين كائنة بحوض ……….  زمام ناحية ………….. مركز ……………. المحددة بالحدود الأتية:

البحرى : …………………

القبلى: …………………..

الشرقى:  ………………………

الغربى : ………………………….

وذلك فى مقابل مبلغ قدره 90000 جنيه فقط ( وقدره تسعون ألف جنيه على أساس سعر الفدان 45000 جنيه خمسة وأربعون ألف جنيه

وقد اقر المعلن إليه الأول بان ملكيته للمساحة المبيعة قد آلت إليه عن طريق الشراء من السيدة / …. بموجب الحكم رقم ….، ……لسنة …..مدنى كلى …… .

ثانيا : وبموجب عقد بيع مؤرخ 27 / 10 / 2005 باع المعلن إليه الأول إلى الطالب الثانى ما هو قطعة ارض مساحتها 3ف فقط ثلاثة أفدنة كائنة بحوض– زمام ناحية ……………… مركز ……………….. المحددة بالحدود التالية:

البحرى / ……………………

القبلى/ ………………….

الشرقى/ ……………………

الغربى/ ……………………….

وذلك فى نظير مبلغ قدره 135000 جنيه (فقط وقدره مائة وخمسة وثلاثون ألف جنيه على أساس سعر الفدان 45000جنيه خمسة وأربعون ألف جنيه )

وقد اقر المعلن إليه الأول بان ملكيته للمساحة المبيعة قد آلت إليه عن طريق الشراء من السيدة / ……  بموجب الحكم رقم ………… ، ……………. لسنة ……………. مدنى كلى ………………… .

ثالثا : أقام الطالبين الأول والثانى الدعوى رقم – ، – لسنة – مدنى مركز – والذين نظرتا بجلسة -/-/- أمام محكمة مركز – وذلك بطلب الحكم بصحة توقيعه على عقدى البيع الصادرين منه والمؤرخين 27/10/2005 والمتضمنين بيعه للطالبين مساحة فدانين للطالب الأول ، ثلاثة أفدنة للطالب الثانى.

 ولكن المعلن إليه الأول طعن بالتزوير على العقدين المذكورين وعليه قررت المحكمة إحالة العقدين المذكورين إلى مصلحة الطب الشرعى قسم أبحاث التزييف والتزوير والذى أفاد تقريره إلى أن البصمة الواردة بالعقدين مطموسة ولا يمكن إجراء المضاهاة عليها .

و المحكمة  قضت بعد ورود التقرير بعدم الاختصاص القيمى بنظر الدعوتان وإحالتهما إلى محكمة – الابتدائية للاختصاص وقيدت الدعوتان أمام محكمة …. الابتدائية بأرقام  … ، …. لسنة … مدنى كلى …. ضد المعلن إليه الأول.

رابعا : سارع الطالبان فى ذات الوقت عندما قرر المعلن إليه الأول بالطعن بالتزوير على العقدين المذكورين بتحرير المحضر الإداري رقم ………  لسنة ……….  إدارى مركز – والذى تم سماع أكثر من عدة شهود فيه والذين حضروا واقعة البيع وقبض الثمن ومشاهدة المعلن إليه الأول وهو يوقع على العقدين بالبصمة . وقرر احد الشهود فى المحضر أيضا بأن المعلن إليه الأول ذكر أمامه بأنه أثناء التوقيع على العقد كان يضع مادة الكلة على أصبعه .

خامسا : قامت محكمة – الابتدائية المحال إليها الدعوى للاختصاص القيمى بإدخال بعض الخصوم فى الدعوى وأجرت بعض الاستجوابات لهم وانتهت فى قضائها إلى الحكم فى الدعويين بصحة توقيع المعلن إليه الأول على عقدى البيع سالف الإشارة إليهما .

سادسا / قام المعلن إليه الأول باستئناف هذين الحكمين أمام محكمة الاستئناف العالى ………. وقيدا بأرقام ……….. ……….  لسنة ……….. ق . استئناف عالي وحكمت المحكمة فى الاستئناف:

 بقبوله شكلا

وفى الموضوع برفضه وتأييد الحكم المستأنف وحكمت فى الاستئناف الثانى برفض الطعن بالتزوير وبقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع برفضه وتأييد الحكم المستأنف.

سابعا : من جماع ما سبق يتضح أن المعلن إليه الأول قد ارتقى جميع السبل لإبطال وإلغاء هذين العقدين الصادرين منه إلى الطالبين ولكن جميع هذه المحاولات باءت بالفشل

ثامنا / فما كان من المعلن اليه الاول إلا القيام باستعمال حيلة قانونية وهى بيع هذه المساحات ………….   التى باعها سلفا للطالبين  ………  أن قام ببيعها بموجب عقود صورية إلى المعلن إليهما الثالثة والرابع وسارع بتسجيل هذين العقدين بالسجل العينى وسجلت بأرقام ……. / ……… لسنة …………. توثيق ………….

للمعلن إليها الثالثة  و ……… / ………. لسنة …….  توثيق ………  ظنا منه بان هذا البيع الصورى سوف يبطل هذين العقدين .

وكان البيع الصادر منه للمعلن إليهما الثالثة والرابع كالآتي :

 أ / باع المعلن إليه الأول للمعلن إليها الثالثة بموجب عقد بيع مؤرخ 6/4/2011 موثق برقم ….. / …………. لسنة – توثيق – ما هو مساحة قدرها 12ط  1 ف فدان وأثنى عشر قيراطا مشاعا فى مساحة قدرها 16س 5ط 5ف خمسة أفدنة وخمسة قراريط وستة عشر سهما كائنة بالقطعة رقم …………..أصلية بحوض ……. بناحية – مركز ………………

وذلك فى مقابل مبلغ وقدره / 500000 جنيه خمسمائة ألف جنيه وحدودها واردة بكشف التحديد المساحي عن الطلب رقم – لسنة – والممتد بالطلب رقم …..  لسنة .. سجل عينى ……. ملحق بعقد البيع المذكور وهى:

البحرى / ……

الشرقى / ……………

القبلى/ ………

الغربى / ………………..

ب / باع المعلن إليهما الأول والثانى للمعلن إليه الرابع بموجب عقد بيع مؤرخ …………….. موثق برقم – /- لسنة – توثيق – ما هو مساحة قدرها 5س – ط  4 ف أربعة أفدنة وخمسة أسهم على قطعتان كالآتي .

القطعة الأولى مباعة من المعلن إليه الثانى للمعلن إليه الرابع لمساحة قدرها 8 س  و 18 ط  و 3  ف ( ثلاثة أفدنة وثمانية عشر قيراطا وثمانية أسهم ) مشاعا فى مساحة قدرها 8 س و 1 ط  و4 ف كائنة ضمن القطعة …….  أصلية بحوض……… بزمام ……… مركز ……….. وحدودها واردة بكشف التحديد المساحي عن الطلب رقم – لسنة – والممتد بالطلب رقم …..  لسنة ……..  سجل عينى ………….

ملحق بعقد البيع المذكور وهى:

 البحرى/ ……………..

القبلى/ …………..

الشرقى / …………………

الغربى / ……………………..

والقطعة الثانية مباعة من المعلن إليه الأول للمعلن إليه الرابع لمساحة قدرها 21 س و  5 ط خمسة قراريط وواحد وعشرون سهما  مشاعا فى مساحة قدرها 16 س و 5 و ط 5 ف خمسة أفدنة وخمسة قراريط ( وستة عشر سهما ) كائنة بالقطعة رقم ………. أصلية بحوض …………. بناحية ………. مركز ………….. وحدودها واردة بكشف التحديد المساحي عن الطلب رقم  …..  لسنة …..  والممتد بالطلب رقم …..  لسنة …..  سجل عينى ………. وهى

 البحرى / …………………..

الشرقى / ……………

القبلى/ ………………….

الغربى / ………………..

 وهاتين القطعتان تم بيعهما من المعلن إليهما الأول والثانى إلى المعلن إليه الرابع وذلك فى مقابل مبلغ قدره / 800000 جنيه فقط ثمانمائة ألف جنيه للقطعتين .

وهذه المساحة المذكورة بالقطعة الثانية هى من المساحة التى سبق للمعلن إليه الأول أن باعها للطالبين بموجب عقدى البيع الصادرين منه إليهما والمؤرخين 27/10 /2005 .

وحيث أن هذا البيع الصادر من المعلن إليه الأول للمعلن إليهما الثالثة والرابع والمحرر عنهما العقود المسجلة سالفة الذكر قد تمت بطريقة صورية الهدف منها الاستيلاء على ملك الطالبين وهو ما حدا بالطالبين إلى اقامة هذه الدعوى وذلك بالطعن على هذين العقدين المسجلين بالصورية المطلقة وبطلب محو وشطب التأشيرات الواردة عليهما بالسجل العينى  .

الأسانيد القانونية والواقعية

أن المادة 418 من القانون المدنى تنص على انه :

البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشترى ملكية شيء أو حقا ماليا آخر فى مقابل ثمن نقدى .

من هذا النص يتضح أن :

عقد البيع هو عقد رضائي لم يشترط فيه القانون شكلا خاصا لانعقاده بل هو ينعقد بمجرد اتفاق أطرافه على انعقاده  وإنه عقد معاوضة فالبائع له الثمن مقابل للمبيع وللمشترى أخذ المبيع مقابلا لما دفعه من ثمن وإنه عقد ملزم للجانبين إذ فيه يلتزم البائع بنقل الملكية للمشترى ويلتزم المشترى بدفع الثمن مقابلا لذلك وإنه عقد ناقل للملكية لأنه يرتب التزاما فى ذمة البائع بنقل الملكية إلى المشترى .

وبناء على ذلك فان إرادة الطالبين والمعلن إليه الأول قد انصرفت إلى انعقاد العقدين المؤرخين 27/10/2005 بناء على قواعد قانونية صحيحة اقرها القانون المدنى بالنص السالف الذكر وكان المبيع مما يجوز التعامل فيه وكان البائع المعلن إليه الأول يمتلك القدر المبيع استنادا لسبب من  أسباب كسب الملكية  فى القانون منذ مدة سابقة على تاريخ العقدين المذكورين المؤرخين 27/10/2005 كما هو ثابت من شهادات القيود والمطابقة عن العين محل التداعى .وعليه فإن هذين العقدين قد اكتمل لهما جميع شروط صحتهما وشروط انعقادهما . وبالتالى فهما عقدين ناقلين للملكية  .

وفى ذلك قضت محكمة النقض أن

 عقد البيع ينقل الملكية للمشترى ولو لم يكن مشهرا  له جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به

   نقض مدنى الطعن رقم 686 / 48ق جلسة 13 /12 / 1981

   نقض مدنى الطعن رقم 680 / 64ق جلسة 12 /10 /2003

وحيث أن المعلن إليه الأول قد خالف ذلك وقام ببيع المساحات المذكورة والتى باعها للطالبين بموجب عقدى البيع المؤرخين 27/10/2005 حيث قام ببيعها إلى المعلن إليهما الثالثة و الرابع بموجب العقود المسجلة سالفة الذكر وبتاريخ لاحق وذلك لإهدار حقوق الطالبين  وهو ما يتمسك معه الطالبين بالطعن بصورية هذين العقدين المسجلين صورية مطلقة وبطلب محو وشطب التأشيرات الواردة عليهما بالسجل العينى .

وحيث أن الطالبين من الغير بالنسبة للعقدين المسجلين سالفي الذكر فانه يحق لهما الطعن على العقدين بالصورية المطلقة وإثباتها بكافة طرق الإثبات .

من المقرر فى قضاء محكمة النقض أن

 لدائنى المتعاقدين والخلف الخاص  إثبات الصورية بكافة طرق الإثبات . شرطه . حسن النية . المشترى يعتبر من الغير بالنسبة للتصرف الصادر من نفس البائع لمشترى آخر م 244 /2 مدنى

نقض مدنى الطعن رقم 1684 / 51 ق جلسة 15 / 1 / 1986

وحيث أن المعلن إليه الأول قد باع للطالبين العين محل التداعى بتاريخ 27 / 10 / 2005 ثم قام ببيعها للمعلن إليهما الثالثة والرابع بعقدين الأول بتاريخ 6 /4 / 2011 والثانى بتاريخ 21 /4 / 2011  وهو ما يؤكد حسن النية فى جانب الطالبين .

وقضى بأنه

 لمن كسب من البائع حقا على المبيع . إثبات صورية البيع التالى صورية مطلقة ولو كان العقد المطعون فيه مسجلا . التسجيل لا يصحح عقدا باطلا ولا يكفى وحده لنقل الملكية . وجوب أن يرد على عقد جدى .

نقض مدنى الطعن رقم 1810 / 52ق جلسة 29 / 1 / 1986

من المقرر فى قضاء النقض أنه يجوز لمن كسب من البائع حقا على المبيع أن يثبت بكافة طرق الإثبات صوريه البيع التالى الصادر من سلفه صورية مطلقة ليزيل جميع العوائق القائمة فى سبيل تحقيق اثر عقده ولو كان العقد المطعون فيه مسجلا . فالتسجيل ليس من شأنه أن يصحح عقدا باطلا ويجعل العقد الصورى عقدا جديا . كما أنه لا يكفى وحده لنقل الملكية . بل لابد أن يرد على عقد جدى .

نقض مدنى الطعن 1810 / 52ق جلسة 29 / 1 / 1986

كما قضى بأنه ثبوت صورية عقد البيع صورية مطلقة أثره بطلانه وعدم انتقال ملكية المبيع ولو كان مسجلا . علة ذلك . التسجيل لا يصحح عقد باطلا ولا يحول دون الطعن فيه بالصورية .

 نقض مدنى الطعن رقم 1952 / 51ق جلسة 15 /1 / 1986

كما انه من المقرر أن الطعن بالصورية مفاده عدم قيام المحرر أصلا فى نية أطرافه.

نقض مدنى الطعن رقم 157 / 52ق جلسة 28 /11 / 1985

كما قضى بان الصورية المطلقة مدلولها اعتبار العقد المطعون عليه لا وجود له فى الحقيقة .

نقض مدنى الطعن رقم 865 / 52ق جلسة 30 / 4 / 1986

كما قضى بأن قاعدة الأسبقية فى التسجيل لا مجال لإعمالها اذا كان احد العقدين صورى صورية مطلقة

نقض مدنى الطعن رقم 152 / 26ق جلسة 21 / 5 / 1970

أن المادة 135 من القانون المدنى نصت على أنه

اذا كان محل الالتزام مخالفا للنظام العام والآداب كان العقد باطلا

هذا النص يؤكد على أن المحل فى العقد يجب أن يكون مشروعا فان كان غير مشروع كان مخالفا للنظام العام والآداب العامة وبالتالى يكون العقد باطلا لانعدام المحل فى العقد .

وعليه فإذا كان المدعى عليه الأول قد باع للطالبين المساحة محل التداعى بموجب عقدى البيع المؤرخين 27/10/2005 وهذين العقدين صدر بشأنهما حكم قضائى انتهائي حاز حجية الأمر المقضى فيه وهو رفض الطعن بالتزوير على العقد وبصحة توقيع المعلن إليه الأول على العقدين المذكورين .

الأمر الذى يعنى أن المحل فى هذين العقدين وفقا لما سبق بيانه من أحكام النقض ووفقا للحكمين المذكورين أصبح مملوكا للطالبين . وبالتالى فان العقدين المسجلين قد جاء منعدما المحل ووقعا على محل مملوك لآخرين وهما الطالبين الأمر الذى يصبح معه المحل فى العقدين المسجلين مخالفا للنظام العام والآداب وفقا لنص المادة 135 من القانون المدنى ويكون هذين العقدين باطلين وفقا للقانون  .

وقد قضت المحكمة الدستورية العليا فى هذا المقام فى القضية رقم 22 لسنة 12 قضائية دستورية بشأن الطعن بعدم دستورية الجملة الأخيرة من نص الفقرة الأولى من المادة رقم 23 من القانون 136 لسنة 1981 وهى ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلا .

حيث جاء حكمها برفض الدعوى مبنيا على أمور قررتها :

 وحيث أن الوقائع على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتحصل في أن المدعى عليها الخامسة كانت قد اشترت من مورثة المدعى عليهم فى الدعوى الماثلة العقار المبين الحدود والمعالم بالأوراق بموجب عقد البيع الابتدائى المؤرخ 20 /7/1978

كما قام الورثة أنفسهم بعد وفاة مورثتهم المذكورة وبوصفهم خلفا عاما لها ببيع العقار ذاته مرة ثانية إلى المدعى فى الدعوى الماثلة بموجب عقد البيع المشهر برقم …. لسنة 1988 توثيق شمال القاهرة بتاريخ 28/2/1988 مما حمل المشترى الأول أن يقيم أمام محكمة الزيتون الجزئية الدعوى المقيدة برقم … لسنة 1989 والتى قضى فيها ببطلان عقد البيع المشهر المشار إليه آنفا ومحو التسجيلات الخاصة به .

المحكمة الدستورية العليا ـ القضية رقم  22  لسنة  12 قضائية دستورية جلسة 1 / 1 / 1994

وقررت : وحيث أن المدعى  ينعى على الفقرة المشار إليها أن ما تضمنته من بطلان البيع اللاحق ولو كان مسجلا ينطوى على إهدار لأحكام القانون المدنى وقانون التسجيل خاصة بعد أن صار الشهر العقارى الدعامة الأساسية التى يقوم عليها الائتمان .

وإهدار إجراءاته التى توخى بها المشرع حماية الملكية الخاصة ، يعتبر إخلالا بها بالمخالفة للدستور الذى كفل صونها من العدوان بنص المادة 34 منه ( 24 ) من الدستور الحالى .

المحكمة الدستورية العليا ـ القضية رقم  22  لسنة  12 قضائية دستورية جلسة 1 / 1 / 1994

 و قررت أيضا :  وحيث أن النص المطعون فيه ـ فيما تضمنه من قاعدة آمرة ناهية ـ قد تقرر على ضوء أسس موضوعية بعد أن شاع التعامل فى الوحدة الواحدة أكثر من مرة انحرافا عن الحق وتماديا فى الباطل واستمرارا للزور والبهتان وجلبا للمال الحرام إيثارا واثراءا  وضمانا لموارد متجددة اهتبالا وانتهابا افتئاتا على الحقوق الثابتة إنكارا وسعيا من مالكها لنقض ما تم من جهته عدوانا .

فقد كان أمرا محتوما أن يرده المشرع على  أعقابه بإهدار سوء قصده جزاءا وفاقا . وان يقرر بالتالى   زجرا لتلاعبه ـ بطلان البيوع اللاحقة جميعها ـ وقوامها الانتهاز والتحايل على ما سلف البيان بطلانا مطلقا لضمان انعدامها  باعتبار أن العدم لا يصير موجودا ولو أجيز .

ولان بطلان هذه البيوع مؤداه أن لكل ذى مصلحة أن يتمسك ببطلانها .وللمحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها . ولا يعدو بطلان العقد أن يكون جزاءا على عدم استجماع لأركانه كاملة مستوفية شروطها .

وهو ما نحاه النص المطعون عليه بناء على اعتبارات موضوعية . ولحماية مصلحة هامة لا يجوز أن تختل ضمانا لتعامل يتوخى رعاية الحقوق لا إهدارها أو الانتقاص منها . وبثا للثقة المشروعة التى ينبغي أن يكون محاطا بها ملتزما إطارها وقمعا لكل صور الانحراف التى تفسده وتنال منه .

المحكمة الدستورية العليا ـ القضية رقم  22  لسنة  12 قضائية دستورية جلسة 1 / 1 / 1994

وقررت أيضا بأنه :

متى كان ذلك وكان القانون المدنى قد نص فى المادة 135 منه على انه اذا كان محل الالتزام مخالفا للنظام العام كان العقد باطلا وكان النص المطعون فيه دامغا لعدم مشروعية المحل فى عقود البيع اللاحقة مقررا بطلانها مجردا إياها من الآثار المترتبة عليها كأعمال قانونية .

فان تسجيلها يكون معدوم الأثر لوروده على غير محل ذلك أن العقد الباطل منعدم وجودا من الناحية القانونية وهو انعدام لا تتعدد مراتبه أو تتدرج . بل هو درجة واحدة لا تفاوت فيها . وبه يعود المتعاقدان إلى الحالة التى كانا عليها عند التعاقد ما لم يكن ذلك مستحيلا فيجوز عندئذ الحكم بتعويض عادل .

المحكمة الدستورية العليا ـ القضية رقم  22  لسنة  12 قضائية دستورية جلسة 1 / 1 / 1994

وهذا دليل على أن عقد البيع التالى الصادر على ذات العين من نفس البائع هو عقد بيع صدر على غير محل لان المحل فيه مملوك للمشترى الأول ولذا قررت المحكمة الدستورية العليا فى القضية المذكورة سلفا أن عقد البيع التالى هو عقد منعدم المحل لوقوعه على محل مملوك لآخر ولذا فان المحل فيه غير مشروع وفقا لنص المادة 135 من القانون المدنى .

واذا كان المحل غير مشروع فانه يعد مخالفا للنظام العام  . وعليه فهو عقد باطل غير جدير بالحماية القانونية .

أيضا أوضحت المادة 81 من القانون المدنى والتى نصت على انه

كل شيء خارج عن التعامل بطبيعته أو بحكم القانون . يصح أن يكون محلا للحقوق المالية ،، وهذا النص يؤكد أن المحل فى اى عقد حتى يكون مشروعا ويجوز التعامل فيه لابد وان يتوافر فيه أمران:

الأول: ألا يكون من الأشياء الخارجة عن التعامل بطبيعتها كالماء والشمس والهواء.

الثانى : ألا يكون من الأشياء الخارجة عن التعامل بحكم القانون  مثل بيع  الأموال المملوكة للدولة . أو بيع الأموال المملوكة للغير وذلك مراعاة للغرض الذى خصصت من اجله أو أن التعامل فيها يؤدى إلى الإضرار بالمجتمع .

ولذا لم يحمى المشرع مثل هذه التصرفات واعتبرها غير مشروعة لعدم مشروعية المحل بها ومخالفته للنظام العام . وهذا ما أكدته المادة 466 من القانون المدنى والت نصت على انه:

• (1) اذا باع شخص شيئا معينا بالذات  وهو لا يملكه . جاز للمشترى أن يطلب إبطال العقد ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على عقار سجل العقد أو لم يسجل .
• (2) وفى كل حال لا يسرى هذا البيع فى حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشترى العقد .

وهذا النص يؤكد أن العقد المسجل لا يصحح البطلان وذلك لان المحل فيه منعدم غير مشروع ولذا لم يحميه المشرع واعتبره باطلا سجل أو لم يسجل .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ أعلاه وأعلنت المعلن إليهم كل بصورة من هذا وكلفتهم الحضور أمام محكمة – الابتدائية الدائرة  …. مدنى كلى والكائن مقرها ……. وذلك بجلستها المنعقدة بها علنا في تمام الساعة الثامنة من صباح يوم    ……  الموافق     /     /      وذلك لسماع الحكم:

1-  الحكم برد وبطلان عقد البيع المؤرخ ……… 1/4/2011 موثق برقم – /- لسنة – توثيق –  لانعدام محله بسبب عدم مشروعيته ولصوريته صورية مطلقة  والمتضمن بيع ما هو مساحة قدرها 5س – ط  4 ف أربعة أفدنة وخمسة أسهم على قطعتان.

وذلك قيما تضمنه هذا العقد بالقطعة الثانية المباعة من المعلن إليه الأول للمعلن إليه الرابع لمساحة قدرها 21 س 5 ط خمسة قراريط وواحد وعشرون سهما مشاعا فى مساحة قدرها 16س 5ط 5ف خمسة أفدنة وخمسة قراريط وستة عشر س هما كائنة بالقطعة رقم – أصلية بحوض – بناحية – مركز – . وحدودها واردة بكشف التحديد المساحي عن الطلب رقم ……….. لسنة …….. والممتد بالطلب رقم ………. لسنة ……..  سجل عينى

2- الحكم .برد وبطلان عقد البيع المؤرخ  ………… الموثق برقم – /- لسنة – توثيق – لانعدام محله بسب عدم مشروعيته ولصوريته صورية مطلقة والمتضمن بيع ما هو مساحة قدرها 12ط  1ف فدان وأثنى عشر قيراطا للمعلن إليها الثالثة مشاعا فى مساحة قدرها 16 س 5 ط 5 ف خمسة أفدنة وخمسة قراريط وستة عشر سهما كائنة بالقطعة رقم …. أصلية بحوض …..  بناحية …. مركز ….. المبينة الحدود والمعالم بكشف التحديد المساحي عن الطلب رقم …. لسنة … والممتد بالطلب رقم …. لسنة … سجل عينى.

 ولأجل العلم .

محو العقد المسجل في قضاء النقض

النص في المادة 143 من القانون المدني ينص على أنه إذا كان العقد في شق منه باطلا أو قابلا للإبطال فهذا الشق وحده هو الذي يبطل، إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذي وقع باطلاً أو قابلاً للإبطال فيبطل العقد كله.

وأنه ما لم يقم من يدعى البطلان الدليل على أن الشق الباطل أو القابل للإبطال لا ينفصل عن جملة التعاقد يظل ما بقى من العقد صحيحاً باعتباره عقداً مستقلاً ويقتصر البطلان على الشق الباطل وحده.

الحكم الصادر في الطعن كاملا

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده العاشر كان قد أقام الدعوى رقم 1303 لسنة 2018 مدنى محكمة دمياط الابتدائية على المطعون ضدهم الأربعة الأول ، بطلب الحكم بإلزامهم بأداء ربع الوحدتين المبينتين بالصحيفة عن مدة عشر سنوات سابقة على إقامة الدعوى في ضوء ما يقدره الخبير ، مع ردهما خاليتين ، وقال بياناً لذلك ، إنه وأشقاءه.

وبموجب العقد المشهر برقم 729 لسنة 1976 شهر عقاري دمياط – يمتلكون حصة بمقدار الثلثين في كامل أرض وبناء العقارين رقمي 184 شارع 23 يوليو و 71/أ شارع سعد زغلول بندر دمياط الكائن بهما الوحدتان ، ويمتلك المطعون ضدهم الأربعة الأول باقيه ، وإذ يضع الأخرون يدهم على تلك الوحدتين  وبما يزيد بذلك عن حصتهم ويستأثرون بريعهما ، فقد أقام الدعوى . تدخل الطاعنون والمطعون ضدهم من السادس إلى التاسعة والحادية عشرة والثانية عشرة انضمامياً للمطعون ضده العاشر في طلباته

أدخل المطعون ضدهم الأربعة الأول المطعون ضدهما الثالث عشر والرابع عشر بصفتيهما ثم ادعوا فرعياً قبل الطاعنين والمطعون ضدهم جميعاً بطلب الحكم ببطلان ومحو المشهر رقم 142 لسنة 2018 شهر عقاري دمياط في حدود حصة قدرها 12 قيراطاً من 24 قيراطاً مشاعاً في أرض وبناء العقار المبين بالصحيفة – رقم /2 تنظيم حارة البدرى 13/2 قسم ثان بندر دمياط ، وندب خبير في الدعوى لتقدير مقابل الانتفاع عن تلك الحصة لمدة عشر سنوات سابقة مع إلزام الطاعنين والمطعون ضدهم من السادس وحتى الثانية عشرة بأداء ما يقدره الخبير .

كما ضمت المحكمة الدعوى رقم 91 لسنة 2019 مدنى كلى دمياط المقامة من مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول بطلب الحكم بعدم الاعتداد بالحكم الصادر في الدعوى رقم 7 لسنة 2010 مدنى كلى دمياط ومحو المسجل رقم 142 لسنة 2018 شهر عقاري دمياط ،

على سند من أن الطاعنين والمطعون ضدهم من السادس وحتى الثانية عشرة كان قد قضى لهم بالحكم الصادر في تلك الدعوى بتثبيت ملكيتهم لكامل  أرض وبناء العقار  موضوع الادعاء الفرعي من المطعون ضدهم الأربعة الأول – رقم / 2 تنظيم حارة البدرى 13/2 قسم ثاني بندر دمياط – تأسيسا على صيرورة اتفاق قسمة المهايأة المكانية المؤرخ 30/8/1988 بين مورث الأخيرين ومورث الطاعنين والمطعون ضدهم من السادس وحتى الثانية عشرة بشأن ذلك العقار قسمة نهائية بمرور خمسة عشرة عاما ً

إلا أنه وقد قضى للمطعون ضدهم الأربعة الأول في الطعن بالنقص رقم 11020 لسنة 87 ق المقام عن الحكم الصادر في الاستئناف رقم 1424 لسنة 45 في دمياط عن الدعوى رقم 651 لسنة 2006 مدني كلي دمياط وفى مواجهة الطاعنين والمطعون ضدهم من السادس وحتى الثانية عشرة  بعدم نفاذ عقد  القسمة المذكور فانهار بذلك الأساس الذي بنى عليه الحكم الصادر في الدعوى رقم 7 لسنة 2010 سالفة البيان والمشهر الذي تم استناداً إليه.

ولذلك كانت دعوى المطعون ضدهم الأربعة الأول الفرعية ودعوى مورثهم المنضمة ، ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره قضت :

• أولاً: في الدعوى المنضمة رقم 91 لسنة 2019 مدني كلي دمياط وفي البند الأول من الدعوى الفرعية بعدم الاعتداد بحجية الحكم الصادر في الدعوى رقم 7 لسنة 2010 مدني كلي دمياط لتناقضه مع الحكم الصادر في الدعوى رقم 651 لسنة 2006 مدنى كلى دمياط والطعن بالنقض رقم 11020 لسنة 87 ق ومحو وشطب المشهر رقم 142 لسنة 2018 شهر عقاري دمياط
• ثانياً : في موضوع الدعوى الأصلية والبند الثاني من الدعوى الفرعية بوقفهما تعليقاً لحين صيرورة الشق الأول من قضائها نهائياً . استأنف الطاعنون والمطعون ضدهم من العاشر حتى الثانية عشرة ذلك الحكم بالاستئناف رقم 1387 لسنة 53 ق المنصورة ” مأمورية دمياط ” والتي قضت بتاريخ 28/6/2022 بتأييد الحكم المستأنف في شقه الأول وبإلغائه في شقه الثانى وإعادته لمحكمة أول درجة للفصل في موضوعه .

طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة دفعت فيها بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضده الرابع عشر بصفته ، وأبدت الرأي في موضوع الطعن بنقضه ،

عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – فحددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مبنى الدفع المبدى من النيابة بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضده الرابع عشر هو أنه لا يمثل مصلحة الشهر العقاري وحيث إن هذا الدفع في محله:

ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تمثيل الدولة في التقاضي هو نوع من النيابة القانونية عنها وهى نيابة المرد في تعيين مداها وبيان حدودها يكون بالرجوع إلى مصدرها وهو القانون والأصل أن الوزير هو الذي يمثل وزارته فيما ترفعه الوزارة والمصالح والإدارات التابعة لها أو ما يرفع عليها من دعاوى وطعون.

إلا إذا منح القانون  الشخصية الاعتبارية  لجهة إدارية معينة منها وأسند صفة النيابة عنها إلى غير الوزير فتكون له عندئذ هذه الصفة فى الحدود التي يعينها القانون وكان طلب شطب ما تم من تسجيلات بشأن أرض التداعي إنما هو موجه أصلاً إلى مصلحة الشهر العقاري التي يمثلها وزير العدل بصفته الرئيس الأعلى لها وهى المنوط بها تنفيذ الحكم بشطبها .

لما كان ذلك

وكان المطعون ضده الثالث عشر – وزير العدل بصفته – هو الرئيس الأعلى لمصلحة الشهر العقاري ولم يمنح المشرع لها الشخصية الاعتبارية ، وكان المطعون ضده الرابع عشر – أمين عام الشهر العقاري- تابعاً لوزير العدل فلا يجوز له تمثيل المصلحة أمام القضاء ، ومن ثم يكون اختصامه في الطعن غير مقبول.

وحيث إن الطعن – فيما عدا ما تقدم – استوفى أوضاعه الشكلية .وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال وفى بيان ذلك يقولون إن مورثي طرفي النزاع – السيد السعيد الإمام وعبد الفتاح السعيد الإمام – كانا هما المالكين لعقار التداعي موضوع الدعوى رقم 7 لسنة 2010 مدني كلي دمياط والمشهر رقم 142 لسنة 2018 شهر عقاري دمياط مشاعا.

وهما من حررا بشأنه عقد  قسمة المهايأة المكانية  المؤرخ 30/8/1988 والتي قضى في الدعوى سالفة البيان باعتبارها قسمة نهائية بمضي المدة وبتثبيت ملكية الطاعنين والمطعون ضدهم من السادس إلى الثانية عشرة لكامل ذلك العقار الذى اختص به مورثهم بموجبها.

وكان هذا القضاء في مواجهة مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول فيعتبر ذلك الحكم ومن قبله عقد القسمة المذكور حجة على ورثته ( وهم المطعون ضدهم الخمسة الأول) باعتبارهم خلفاً عاما له وأن الحكم الصادر من محكمة النقض في الطعن رقم 11020 لسنة 87 ق بعدم نفاذ عقد القسمة المشار إليه في حق المطعون ضدهم الأربعة الأول قد استند إلى :

كون الأخيرين لم يكونوا طرفاً في ذلك العقد لعدم توقيعهم عليه فيقتصر أثره على أشخاصهم دون تلك الحقوق والالتزامات التي يرتبها عقد القسمة والحكم المتعلق بها لمورثهم وتنتقل إليهم بعد وفاته كخلف عام له فلا يتناقض مع الحكم في الدعوى رقم 7 لسنة 2010 مدني كلي دمياط .

وإذ اعتبر الحكم المطعون فيه أن الحكم الصادر من محكمة النقض المشار إليه يرتب إلغاء الحكم في الدعوى رقم 7 لسنة 2010 مدني كلي دمياط وما ترتب علي هذا الأخير من آثار وقضى بعدم الاعتداد به وبشطب المشهر سالف البيان مما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى سديد:

ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مناط حجية الحكم الذي يتمسك به الخصم أن يكون صادراً بين ذات الخصوم أنفسهم مع اتحاد الموضوع والسبب في الدعويين وأن الأحكام الصادرة على السلف حجة على الخلف بشأن الحق الذي تلقاه وأن الحكم الذي يصدر ضد المورث متعلقاً بالعقار يعتبر حجة على الورثة بعد صدوره على أساس أن الوارث يعتبر ممثلاً في شخص المورث في تلك الدعوى المقامة ضده ، إذ إنه خلف عام له.

 وكان من المقرر – أيضا – أن تناقض الأحكام يتحقق بالتخالف والتعارض بين الحكمين السابق واللاحق بحيث يكون من شأن ثانيهما إزالة المراكز القانونية أو الحقوق التي أنشأها الحكم الأول بإقرار وجود حق بعد تقرير عدم وجوده ، أو بنفى وجود حق سبق تقرير وجوده .

لما كان ذلك

وكان الواقع في الدعوى – وعلى ما يبين من مدونات الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – أن مورثي طرفي النزاع ( عبد الفتاح السعيد الإمام ، والسيد السعيد الإمام ) كانا هما فقط من يمتلكان عقار النزاع – 2 حارة البدرى 13 / 2 قسم ثاني بندر دمياط موضوع الدعوى رقم 7 لسنة 2010 مدني كلي دمياط – بموجب عقد بيع مسجل برقم 249 بتاريخ 29/7/1951 دمياط فضلاً عن امتلاك أولادهما مشاعاً للعقار 184 بشارع 23 يوليو بندر دمياط 71 شارع سعد زغلول بموجب العقد المسجل رقم 729 بتاريخ 8/8/1979 شهر عقاري دمياط

وأنهما ( مورثا طرفي النزاع ) قد حررا بشأن العقار الأول والعقار الثاني  عقد القسمة  المؤرخ 30/8/1988 فاختص مورث الطاعنين / عبد الفتاح السعيد الإمام وباعتباره وليا طبيعيا على أولاده بالعقار الأول – موضوع النزاع – في مقابل ما اختص به مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول / السيد السعيد الإمام / من حصة في العقار 184 بشارع 23 يوليو بندر دمياط 71 شارع سعد زغلول ( كانت ملكاً شائعاً لأولاد الأول بموجب المسجل رقم 729 بتاريخ 8/8/1979 شهر عقاري دمياط وصارت ملكا مفرزا له) .

فأضحت بذلك حصة مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول الشائعة في العقار الأول قد تهيأت مكانيا بموجب تلك القسمة للطرف الأول في مقابل ما تنازل عنه الأخير في العقار الثانى – من حصة مفرزة آلت للسيد السعيد الإمام أو لمن جعلها من أولاده وبما تكون معه القسمة وفى شقها هذا وفي حدود تلك الحصص – وأيا كان وجه الرأى في تساويها – قد وقعت ممن يملكها وليس فيها ما يمس ما كان ما يمتلكه المطعون ضدهم الخمسة الأول في العقار الثاني.

لما كان ذلك

وكان من المقرر أن النص في المادة 143 من القانون المدني أنه:

إذا كان العقد في شق منه باطلاً أو قابلاً للإبطال فهذا الشق وحده هو الذي يبطل إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذي وقع باطلاً أو قابلاً للإبطال فيبطل العقد كله.

ومفاد ذلك

أنه ما لم يقم من يدعى البطلان الدليل على أن الشق الباطل أو القابل للإبطال لا ينفصل عن جملة التعاقد يظل ما بقى من العقد صحيحاً باعتباره عقداً مستقلاً ويقتصر البطلان على الشق الباطل وحده .

ومن ثم فإن عقد القسمة يبقى في شقه المشار إليه هذا صحيحاً باعتباره عقداً مستقلاً وبصرف النظر عما عسى أن يكون قد لحقه من بطلان في شق آخر تعلق بملكية المطعون ضدهم الخمسة الأول في العقار الثاني إذ يقتصر البطلان ” إن وجد ” على الشق الباطل وحده .

وهو ليس محلا للنزاع بموجب الطعن الماثل والدعوى موضوعه والذي انصب واقتصر على ما قضى به في الدعوى رقم 7 لسنة 2010 مدني كلى دمياط واستئنافها رقم 867 لسنة 42 ق المنصورة ” مأمورية دمياط ” ( والممثل فيها المطعون ضدهم الخمسة الأول في شخص مورثهم – السيد السعيد الإمام – والطاعنون والمطعون ضدهم من السادس وحتى الثانية عشرة – باعتبارهم خلفاً عاماً لمورثهم في عقد القسمة) :

بثبوت ملكية الطاعنين والمطعون ضدهم من السادس وحتى الثانية عشرة للعقار المذكور – رقم / 2 حارة البدرى 13/2 بندر دمياط – والذي كان قد اختص به مورثهم بموجب تلك القسمة ، وتعلق بما كان يمتلكه مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول ، لا بما يمتلكه الأخرون.

ومن ثم فإن عقد القسمة في شقه ذلك والحكم الصادر في تلك الدعوى:

يحاج به مورثا طرفي النزاع وتمتد هذه الحجية إلى ورثتهما من بعد ، باعتبارهم خلفاً عاماً فيما يتعلق بالعقار المشار إليه والذي انصب عليه ولا ينال من ذلك ما قضى به حكم النقض في الطعن رقم 11020 لسنة 87 ق بعدم نفاذ عقد القسمة سالف الإشارة إليه في حق المطعون ضدهم من الأول وحتى الرابع .

ذلك أن قضاء محكمة النقض المذكور

كان قد استند إلى أنهم ليسوا طرفاً في عقد القسمة لكونهم لم يوقعوا عليه فلا ينفذ في حقهم ، فينصرف إلى ما كانوا يمتلكونه ، ويقتصر عدم نفاذه في حقهم على هذا الشق دون باقي أجزاء العقد ، وهو ما كان يمتلكه مورثهم وتقاسمه مع مورث الطاعنين وأولاده بما كان يمتلكه الأخرون فلا يكون لذلك الحكم من أثر على الحقوق والالتزامات التي رتبها عقد القسمة لمورثهم ( السيد السعيد الإمام ) على ما كان يمتلكه في العقار محل التداعي.

فتنتقل هذه الحقوق وتلك الالتزامات المتعلقة بذلك العقار بموجب ذلك العقد والحكم الصادر بتثبيت ملكيته إلى الورثة بعد وفاته باعتبارهم خلفاً عاماً له ، بما لا تناقض معه بين الحكمين .

وإن خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن القضاء بعدم نفاذ عقد القسمة في مواجهة المطعون ضدهم الأربعة الأول يرتب انهيار القسمة برمتها لجميع أطرافها وإلغاء الحكم في الدعوى رقم 7 لسنة 2010 مدني كلي دمياط الصادر في مواجهة مورثهم.

ورتب على ذلك قضاءه بعدم الاعتداد بالحكم الأخير وبشطب المشهر رقم 142 لسنة 2018 شهر عقاري دمياط الذي حرر بناء عليه التزاماً منه بحكم محكمة النقض منعا لتعارض الأحكام فإنه يكون معيباً بالخطأ في فهم واقع الدعوى و الفساد في الاستدلال  الذي جره إلى الخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه في هذا الخصوص ودون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن ، وحيث إن الموضوع وفي حدود ما نقض من الحكم صالح للفصل فيه ولما تقدم.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضدهم الخمسة الأول المصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 1387 لسنة 53 ق المنصورة ” مأمورية دمياط ” :

بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم الاعتداد بحجية الحكم الصادر في الدعوى رقم 7 لسنة 2010 مدنى كلى دمياط ومحو وشطب المشهر رقم 142 لسنة 2018 شهر عقاري دمياط والقضاء مجددا في الطلب الأول في الدعوى الفرعية وفي موضوع الدعوى المنضمة رقم 91 لسنة 2019 مدني كلي دمياط برفضهما وألزمت المستأنف ضدهم الأربعة الأول المصاريف فيهما عن الدرجتين ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة .

• انتهي البحث القانوني (دعوى محو عقد مسجل) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.

Copyright © المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

تحميل وطباعة البحث