هل يجوز إلغاء تخصيص الأرض لعدم جدية تنفيذ المشروع

 إلغاء تخصيص لعدم الجدية

يناقش هذا البحث حق هيئة المجتمعات العمرانية في إلغاء تخصيص الأرض لعدم جدية المخصص له في تنفيذ المشروع ويشرح شروط التخصيص ثم ينتقل إلى شرح حالات إلغاء التخصيص ثم قضاء المحكمة الادارية العليا عن مدي جواز الغاء التخصيص للتراخي في تنفيذ المشروع ويختتم بمواد اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات كاملة.

استقر قضاء مجلس الدولة علي أنه:

• لا يحوز الغاء التخصيص عند وجود عوائق تحول دون استكمال كامل إنشاءات المشروع من الحالات التي تتخذ فيها إجراءات إلغاء التخصيص هى  عدم الجدية في تنفيذ المشروع ويتعين لإعمال هذه الحالة عدم وجود عوائق تحول دون استكمال كامل إنشاءات المشروع.
• إذا وجدت عوائق لا يد فيها للمخصص له وتخرج عن إرادته فيمتنع على جهة الإدارة استعمال رخصتها في إلغاء التخصيص بحجة التأخير في التنفيذ وعدم الجدية.
• ذلك حتى زوال هذه العوائق كي يستبين لها بعد ذلك مدى توخي المخصص له الجدية في إنهاء تنفيذ المشروع من عدمه- ينبغي على الجهة الإدارية في إطار استعمالها لسلطتها التقديرية أن تضع هذه العوائق في الحسبان، وألا تكلف المخصص له بما يخرج عن طاقته وسلطاته.

فى هذا المعنى الطعن رقم 33980 لسنة 56 القضائية (عليا) جلسة 26 من يونيه سنة 2016

الغاء تخصيص في مبادئ مجلس الدولة

طبيقا لذلك قضت محكمة القضاء الإداري بانه:

ومن حيث إن قضاء  المحكمة الإدارية العليا  قد استقر على انه يجب تنفيذ العقد وفقا لما اشتملت عليه شروطه وبما يتفق ومبدأ حسن السنة حيث إن حقوق متعاقد مع الإدارة والتزاماته وإنما يتحدد طبقا لشروط العقد بالتالي فان الحكم الذي يتحدد وباتفاق المتعاقدين في العقد الإداري يقيد طرفيه كأصل عام .

بشرط أن يكون ما تتفق عليه طرفا التعاقد هو شريعتهما التي تلاقت عندها إرادتهما وقبلا تبعا لذلك ترتيب حقوق والتزامان كل منهما على أساسه وذلك استنادا إلى أن العقد شريعة المتعاقدين.

حكم المحكمة الإدارية العليا في الطعن رقم 819 لسنة 32ق تاريخ الجلسة 21/4/1992 مكتب فني 37 رقم الجزء 2 ص 1297

ومن حيث إن قضاء المحكمة الإدارية العليا قد جرى على انه من التي تتخذ فيها إجراءات  إلغاء التخصيص  عدم الجدية في تنفيذ المشروع ويتعين لإعمال هذه الحالة عدم وجود عوائق تحول دون استكمال إنشاءات المشروع فإذ وجدت عوائق لا يد فيها للمخصص له وتخرج عن إرادته .

فيمتنع على جهة الإدارة استعمال رخصتها في إلغاء التخصيص بحجة التأخير في التنفيذ وعد الجدية وذلك حتى زوال هذه العوائق كي يستبين لها بعد ذلك مدى توخي المخصص له الجدية في إنهاء تنفيذ المشروع من عدمه وينبغي على الجهة الإدارية في إطار استعمالها لسلطتها التقديرية أن تضع هذه العوائق في الحسبان وإلا تكلف المخصص له بما يخرج عن طاقته وسلطاته.

ومن حيث إنه وترتيبا على ما تقدم :

ولما كان الثابت من الأوراق أنه بتاريخ 4/11/1995 خصصت الهيئة المدعى عليها الأولى للشركة المدعية قطعة الأرض رقم 14 بالحي السكنى بالامتداد السياحة شرق مدينة 6 أكتوبر بمساحة 16ر43 فدانا وذلك لإقامة مشروع سكنى كامل المباني السكنية والمرافق والمباني الخدمية وبتاريخ 27/5/1996 أبرمت الهيئة عقد بيع ابتدائي مع الشركة المدعية بخصوص هذه المساحة .

وبتاريخ 24/2/1998 استملت الشركة المدعية هذه الأرض وبتاريخ 10/3/1998 صدر القرار الوزاري رقم 68 لسنة 1998 باعتماد تخطيط وتقسيم قطعة الأرض المذكورة ونصت الشروط المرفقة بهذا القرار على أن إجمالي مساحة قطع الأرضي المخصصة لإقامة فيلات سكنية 76ر18 فدانا وتمثل نسبة 7ر39 % من المساحة الكلية لأرض المشروع وعدد قطع الأراضي 108 قطعة.

وان المساحة المخصصة للخدمات 79ر3 فدانا وتمثل نسبة 1ر8% من مساحة ارض المشروع وقامت الشركة المدعية بسداد كامل ثمن هذه الأرض وبتاريخ 3/3/2011 قامت اللجنة المختصة بجهاز المدنية المدعى عليها الثانية بمعاينة الأرض سالفة الذكر وتبين لها أن نسبة الانجاز 16ر73% وجميع الخدمات في مرحلة الحفر بالإضافة إلى ثلاث قطع سكنية أيضا تحت الحفر

تراجع حافظة مستندات الهيئة المدعى عليها المرفقة بطلبها لإعادة الدعوى للمرافعة المقدم بتاريخ 2/4/2013 وبتاريخ 2/2/2011 بالجلسة رقم (10) أوصت اللجنة العقارية الفرعية بالجهاز المدعى عليه الثاني باستقطاع مساحة 167ر4 فدانا من إجمالي المساحة سالفة الذكر وذلك إعمالا للبند رقم (22) من العقد المبرم بين الهيئة المدعى عليها والشركة المدعية وبتاريخ 7/3/2012 بالجلسة رقم (26) اعتمدت اللجنة العقارية الرئيسية بالهيئة المدعى عليها هذه التوصية .

وقررت استقطاع جميع الأراضي الشاغرة ( خدمية – سكنية ) وتحت بند الحفر والبالغ مساحتها 167ر4 فدان من إجمالي مساحة قطعة الأرض سالفة الذكر مع منح الشركة المدعية ثلاثة أشهر لاستكمال التنفيذ على كأول المشروع بعد الاستقطاع على المساحة المتبقية .

وتم اعتماد هذا القرار من النائب الأول لرئيس مجلس إدارة الهيئة بمقتضى التفويض الصادر له من رئيس مجلس إدارة الهيئة بالقرار رقم 220 لسنة 2011 وتم إخطار الشركة المدعية به بخطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول على عنوانها الثابت بملف التخصيص وبتاريخ 7/5/2012 اصدر رئيس الجهاز المدعى عليه الثاني قراره رقم 417 لسنة 2012 باستقطاع المساحة المذكورة وردها شاغرة للجهاز .

ومن حيث إن البند التاسع عشر من العقد المبرم بين الهيئة المدعى عليها والشركة المدعية بخصوص الأرض محل التداعي المؤرخ 27/5/1996 ينص على أن :

يقع على عاتق الطرف الأول توصيل المرافق الرئيسية من مياه وصرف صحي وطرق إلى حدود الأرض المبيعة أما بالنسبة للكهرباء فيلتزم الطرف الأول بتوصيلها لأقرب موزع للمنطقة التي تقع بها الأرض المبيعة.

وينص البند العشرون من ذات العقد على أن :

مدة تنفيذ المشروع بالحملة ثلاثة سنة تبدى من تاريخ توقيع العقد ويجوز بموافقة الطرف الأول وللأسباب التي قدرها مد هذه المدة على إلا تتجاوز المدة الكلية ( الأصلية والإضافية ) للتنفيذ خمس سنة “.

وينص البند الثاني والعشرون على انه :

إذا تبين للطرف الأول أثناء مراحل تنفيذ المشروع وطبقا للبرنامج الزمني عدم التناسب بين إمكانيات الطرف الثاني وبين مساحة الأرض المسلمة له فيكون للطرف الأول الحق في تعديل هذه المساحة بإنقاصها إلى القدر الذي يتناسب مع إمكانيات الطرف الثاني أو إلغائها بالكامل والطرف الأول هو الهيئة المدعى عليها والطرف الثاني هو الشركة المدعية.

ومن حيث إنه ترتيبا على ما تقدم ولما كان الثابت من الأوراق أن الهيئة المدعى عليها قد قامت بتوصيل المياه إلى قطعة الأرض محل التداعي في عام 2005 والصرف الصحي في شهر مايو عم 2007 ( تراجع حافظة مستندات الهيئة المدعى عليها المرفقة بطلبها إعادة الدعوى للمرافعة المقدم بتاريخ 2/4/2013 إلا أن الكهرباء لم يتم توصلها إعمالا لمقتضى البند رقم (19) من العقد المشار إليه

إلا انه بتاريخ 23/10/2010 إذ أن الثابت من الأوراق ( تراجع حافظة مستندات الشركة المدعية المقدمة أمام المحكمة بجلسة 14/10/2012) أن الشركة المدعية قد تقدمت بعدة طلبات إلى الجهاز المدعى عليه الثاني لتوصيل المرافق وبتاريخ 29/5/2007 أرسل رئيس الجهاز للشركة المدعية خطابا تضمن في البند الثالث منه أن أعمال  الكهرباء  جارى تنفيذ توزيع التغذية ومتوقع انتهائه خلال 6 شهور .

وبتاريخ 28/2/2008 أرسلت الشركة المدعية إلى الجهاز المدعى عليه خطابا تضمنت أنها انتهت من أعمال شبكة الجهد المتوسط للغرف 3، 4 بالمشروع كمرحلة الأولى وطلبت الشركة عمل ما يلزم لتحديد مسارات الكابلات من الموزع إلى المشروع وإطلاق التيار الكهربائي بها وتحديد الجهة التي تقوم بتنفيذ هذه الأعمال.

وبتاريخ 27/9/2009 أرسلت الشركة المدعية إلى الجهاز المدعى عليه خطابا بالاستعجال إطلاق التيار الكهربائي مؤكدة أنها قامت بتنفيذ شبكة الكهرباء العمومية للمرحلة الأولى وانه لم يتم تسليم إلا من خلال إطلاق التيار الكهربائي .

وفى 17/10/2009 و 18/11/2009 أرسلت الشركة المدعية للجهاز المدعى عليه خطابا بين للإسراع في إطلاق التيار الكهربائي وبتاريخ 23/1/ 2010 ورد إلى الشركة المدعية خطاب رئيس الجهاز المدعى عليه المؤرخ 13/1/2010 المتضمن أن القدرة الكهربائية المخصصة للأرض محل التداعي هي 2240 كيلو فولت أمبير وان التغذية من أقرب موزع وهو موزع الحي الثامن

ومن ثم فإنه في تاريخ 23/1/2010 تكون الهيئة المدعى عليها قد قامت بتوصيل الكهربائي إلى الأرض محل التداعي إعمالا لمقتضى حكم البند رقم (19) من العقد المؤرخ 27/5/1996 المشار إليه ويتم احتساب المدة المحددة لتنفيذ المشروع على هذه الأر ض اعتبارا من هذا التاريخ وذلك إعمالا لمقتضى بنود العقد المذكور ولمبدأ حسن النية في تنفيذ العقود وبالتالي تبدى مدة التنفيذ البالغ قدرها ثلاث سنوات من 23/10/2010 وتنتهي في 22/10/2013

ولما كان الثابت من الأوراق أن توصية اللجنة العقارية الفرعية بالاستقطاع صدرت بتاريخ 2/2/2011 وقرار اللجنة العقارية الرئيسية باعتمادها صدر بتاريخ 7/3/2012  .

فمن ثم يكون القرار المطعون فيه بالاستقطاع قد صدر قبل انتهاء المدة المحددة التنفيذ المشروع على الأر ض محل التداعي فضلا عن أن الثابت من الأوراق نسبة الانجاز عند صدور القرار المطعون فيه كانت 16ر73% وهى نسبة تؤكد بلا ادني شك على جدية الشركة المدعية في تنفيذ المشروع على الأرض محل التداعي ومن ثم يكون القرار المطعون فيه قد صدر مخالفا لصحيح حكم القانون وبالتالي يتعين الحكم بإلغائه مع ما يترتب على ذلك من آثار.

محكمة القضاء الإداري – الحكم رقم 56809 لسنة 66 قضائية بتاريخ 2019-08-29

عدم الجدية في تنفيذ المشروع في مبادئ الادارية العليا:

ننشر الطعن رقم ۳۳۹۸۰ للسنة ٥٦ القضائية (عليا) – جلسة ٢٦ من يونيه سنة ٢٠١٦ كاملا حيث تضمن العديد من المبادئ حول مدي أجفيه هيئة المجتمعات العمرانية في الغاء الأرض المخصصة للمستثمر لعدم جديته في تنفيذ المشروع وبينت أيضا معني الجدية في التنفيذ

المحكمة الادارية العليا

الدائرة الحادية عشرة

القاعدة المستخلصة:

من الحالات التي تتخذ فيها إجراءات إلغاء التخصيص :

عدم الجدية في تنفيذ المشروع يتعين لإعمال هذه الحالة عدم وجود عوائق تحول دون استكمال كامل إنشاءات المشروع ، فإذا وجدت عوائق لا يد فيها للمخصص له، وتخرج عن إرادته، فيمتنع على جهة الإدارة استعمال رخصتها في إلغاء التخصيص بحجة التأخير في التنفيذ وعدم الجدية وذلك حتى زوال هذه العوائق؛ كي يستبين لها بعد ذلك مدى توخي المخصص له الجدية في إنهاء تنفيذ المشروع من عدمه ينبغي على الجهة الإدارية في إطار استعمالها لسلطتها التقديرية أن تضع هذه العوائق في الحسبان، وألا تكلف المخصص له بما يخرج عن طاقته وسلطاته.

الإجراءات

في يوم الثلاثاء ۲۰۱۰/۷/۱۳ أقامت الهيئة الطاعنة (هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة) طعنها الجاري بموجب صحيفة طعن موقعة من محام مقبول أودعت قلم كتاب هذه المحكمة وقيدت في جدولها العام بالرقم عالية في الحكم الصادر عن محكمة القضاء الإداري بالقاهرة (الدائرة الثانية بجلسة ٢٠١٠/٥/٢٣ في الدعوى رقم ٨٢٤٣ لسنة ٦١ القضائية القاضي :

بقبول الدعوى شكلا، وإلغاء القرار المطعون مع ما يترتب على ذلك من آثار على النحو المبين بالأسباب، وإلزام الهيئة المدعى عليها المصروفات.

وطلبت الهيئة الطاعنة للأسباب الواردة بتقرير الطعن الحكم بقبول الطعن شكلا، وبإلغاء الحكم المطعون فيه، والقضاء مجددا بعدم قبول الدعوى لرفعها بعد الميعاد، وبصفة احتياطية برفضها، وإلزام المطعون ضده بصفته المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي.

وقد أعلن تقرير الطعن إلى الشركة المطعون ضدها إعلانا قانونيا.

وجرى تحضير الطعن أمام هيئة مفوضي الدولة لدى المحكمة الإدارية العليا، وأودعت الهيئة تقريرا بالرأي القانوني ارتأت فيه لما حواه من أسباب الحكم بقبول الطعن شكلا، ورفضه موضوعا، وبإلزام الطاعن بصفته المصروفات.

ونظر الطعن أمام الدائرة السادسة فحص الطعون بالمحكمة الإدارية العليا التي قررت إحالة الطعن إلى الدائرة السادسة (موضوع) حيث تدوول أمامها على وفق الثابت بمحاضر جلسات المرافعة، وقضت بجلسة ۲۰۱٤/٦/٢٥ تمهيديا، وقبل الفصل

في موضوع الطعن بندب مكتب خبراء وزارة العدل بمحافظة الجيزة أحد الخبراء المتخصصين، تكون مهمته مباشرة المأمورية المحددة بأسباب الحكم. وقد أحيل الطعن إلى هذه الدائرة الحادية عشرة موضوع) وتم إيداع تقرير الخبير ،

وبجلسة ۲۰۱٦/۱/۳ قدم الحاضر عن الشركة المطعون ضدها مذكرة وحافظة مستندات، وبجلسة ۲۰۱٦/٣/١٣ قدم الحاضر عن الهيئة الطاعنة مذكرة وحافظة مستندات، وبجلسة ٢٠١٦/٥/١٥ تقرر إصدار الحكم بجلسة اليوم، وفيها صدر الحكم وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه لدى النطق به علانية.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع الإيضاحات، وإتمام المداولة وحيث إن الهيئة الطاعنة تهدف من طعنها إلى الحكم لها بطلباتها المبينة سلفا وحيث إنه عن شكل الطعن فقد سبق أن قضت هذه المحكمة في حكمها التمهيدي بجلسة ٢٠١٤/٦/٢٥ بقبول الطعن شكلا.

وحيث إنه عن موضوع الطعن:

 فإن عناصر المنازعة تخلص –حسبما يبين من الأوراق في أن المطعون ضده المدير المسئول والشريك المتضامن عن شركة….) أقام بتاريخ ۲۰۰٦/۱۲/۲۳ الدعوى رقم ٨٢٤٣ لسنة ٦١ القضائية أمام محكمة القضاء الإداري بالقاهرة (الدائرة) (الثانية) بطلب الحكم بوقف تنفيذ وإلغاء قرار الهيئة الطاعنة المتضمن تقسيم قطعة الأرض رقم (٤١) بالمنطقة الصناعية الرابعة بمدينة السادس من أكتوبر، البالغة مساحتها ۱۰۰۰۰م إلى قسمين، كل منهما ٥٠٠٠م

 وإلغاء تخصيص مساحة ٥٠٠٠م من المساحة المخصصة له مع ما يترتب على ذلك من آثار وإلزام الهيئة المدعى عليها المصروفات. وذكر المدعي (بصفته) شرحا للدعوى أنه بتاريخ ٢٠٠٦/٧/٢٩ تسلم (بصفته) خطابا صادرا عن إدارة الشئون العقارية بجهاز تنمية مدينة ٦ أكتوبر باسم شركة .. متضمنا إلغاء تخصيص نصف المساحة المخصصة له استنادا إلى عدم إثبات الجدية في تنفيذ المشروع خلال المدة المحددة قانونا، وأنه قام بالتظلم من هذا القرار بتاريخ ١/٢٢/ ٢٠٠٦ ، إلا أنه لم يتم الرد عليه، وأنه قام بدفع كامل ثمن الأرض المذكورة،

وانتهى من تنفيذ المرحلة الأولى من بناء العنابر وتركيب خطي إنتاج لعجائن الورق، ونعى على القرار الطعين مخالفته للقانون ولصدوره عن غير مختص.

وتدوول نظر الدعوى أمام محكمة القضاء الإداري بالقاهرة (الدائرة الثانية) على النحو الثابت بمحاضر جلسات المرافعة وبجلسة ٥/۲۳/ ۲۰۱۰ أصدرت المحكمة حكمها الطعين المبين سلفا.

وشيدت المحكمة قضاءها بعد استعراض نصي المادتين (١/١٤٧) و (١٤٨) من القانون المدني، ونصي المادتين (١٦) و (۱۷) من اللائحة العقارية الخاصة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة على أساس:

 أن الثابت من الأوراق أن نسبة الإنجاز في المرحلة الأولى من المشروع ۹۱ ، ومن ثم لا يوجد عدم جدية من الشركة المدعية، كما أن المشرع أجاز للجهة الإدارية إلغاء التخصيص على وفق الإجراءات المنصوص عليها، ومنها ضرورة إخطار المدعي قبل إصدار قرار إلغاء التخصيص، ومنحه مهلة ثلاثين يوما لتصحيح وضعه.

وأن نصوص اللائحة العقارية جاءت خلوا مما يعطي الجهة الإدارية حق تقسيم الأرض، وأنه من حقها إلغاء التخصيص بالكامل إذا ثبت عدم جدية المدعي في تنفيذ مشروعه، مع رد المبالغ المسددة بعد استقطاع مستحقات الجهاز.

وإذ لم يصادف هذا القضاء قبولا لدى الطاعن (بصفته) فقد أقام الطعن الجاري على سند من القول بمخالفة الحكم المطعون فيه للقانون والخطأ في تأويله والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، إذ إن الدعوى أقيمت بعد الميعاد لأن المطعون

ضده تظلم من قرار إلغاء التخصيص بتاريخ ٢٠٠٦/٨/٢٢، ان تعين على يتعين عليه إقامة دعواه في غضون ستين يوما من تاريخ انقضاء الستين يوما المقررة قانونا لبحث التظلم وفي موعد غايته ۲۰۰٦/۱۲/۲۰ ، لكنه أقام دعواه بتاريخ ٢٠٠٦/١٢/٢٣، كما أن المطعون ضده تسلم الأرض بتاريخ ۱۹۹۲/۱/۸ .

وكان لزاما عليه إثبات الجدية باستخراج رخصة التشغيل خلال عام من تسلم الأرض طبقا لمحضر التسلم، أو ثلاثة أعوام طبقا للائحة العقارية، إلا أن ذلك لم يحدث رغم مرور أكثر من أربعة عشر عاما على تسلمها.

وحيث إنه عن وجه الطعن الأول المتعلق بشكل الدعوى فإن الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة قد رفضه ضمنا؛ وذلك لأن المنازعة متعلقة بما استجد من علائق بعد تخصيص الأرض محل النزاع، ومن ثم فإنها تعد من المنازعات العقدية التي لا تتقيد بإجراءات ومواعيد دعاوى الإلغاء.

وحيث إنه عن وجه الطعن الثاني المتعلق بعدم إثبات الشركة المطعون ضدها الجدية في تنفيذ المشروع رغم مرور أكثر من أربعة عشر عاما على تسلم الأرض، مما حدا الهيئة الطاعنة (اللجنة العقارية) على سحب تخصيص نصف الأرض من الشركة المطعون ضدها.

فإن المادة (۱) من القانون رقم (٥٩) لسنة ١٩٧٩ في شأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة تنص على أنه :

في تطبيق أحكام هذا القانون يقصد بالمجتمعات العمرانية الجديدة، كل تجمع بشري متكامل يستهدف خلق مراكز حضارية جديدة تحقق الاستقرار الاجتماعي والرخاء الاقتصادي (الصناعي والزراعي والتجاري وغير ذلك من الأغراض بقصد إعادة توزيع السكان عن طريق إعداد مناطق جذب مستحدثة خارج نطاق المدن والقرى القائمة”.

وتنص المادة (۲) من هذا القانون على أنه:

يكون إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة وفقا لأحكام هذا القانون والقرارات المنفذة له وتنشأ هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة طبقا لأحكام الباب الثاني من هذا القانون تكون المسئولة عن إنشاء هذه المجتمعات العمرانية، ويعبر عنها في هذا القانون بالهيئة.

وتنص المادة (١٤) من هذا القانون على أنه :

يكون الانتفاع بالأراضي والمنشآت في المجتمعات العمرانية الجديدة طبقا للأغراض والأوضاع ووفقا للقواعد التي يضعها مجلس إدارة الهيئة وتتضمنها العقود المبرمة مع ذوي الشأن، وفي حالة المخالفة يكون لمجلس إدارة الهيئة إلغاء تراخيص الانتفاع أو حقوق الامتياز إذا لم يقم المخالف بإزالة المخالفة خلال المدة التى تحددها الهيئة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، وينفذ قرار الإلغاء بالطريق الإداري”.

وتنص المادة (١٦) من اللائحة العقارية الخاصة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم (۳) لسنة ۲۰۰۱ على أنه:

تتخذ إجراءات إلغاء تخصيص الأراضي والعقارات في الحالات الآتية:

(۱) …

(٢) …

(۳) عدم سداد قسطين متتاليين فى مواعيد الاستحقاق المحددة

(٤) عدم الانتهاء من تنفيذ المشروع بالنسبة لأراضي المشروعات الصناعية والتجارية والخدمية خلال ثلاث سنوات من تاريخ استلام الأرض وخمس سنوات لأراضي الإسكان، بشرط أن تكون المرافق الضرورية قد تم توصيلها للموقع، وبما يسمح بالاستفادة منها .

 (٥) …

ومفاد النصوص المتقدمة أن:

المشرع في القانون رقم (٥٩) لسنة ١٩٧٩ المشار إليه عهد إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة وأناط بمجلس إدارة الهيئة سلطة تحديد الأغراض والأوضاع والقواعد التي يتم على أساسها الترخيص في حقوق الانتفاع بالأراضي والمنشآت الداخلة في المجتمعات العمرانية الجديدة، وذلك بما يحقق الأهداف من إنشاء هذه المجتمعات.

 وأن المشرع لم يشأ أن يرتب على مجرد وقوع المخالفة لتلك القواعد من قبل المرخص له إلغاء الترخيص الصادر له، إذ استلزم لإصدار قرار الإلغاء أن يسبقه إخطار بالمخالفة لذوي الشأن بموجب كتاب موصى عليه بعلم الوصول وأن يضمن هذا الكتاب تحديد أجل معين يتم خلاله تصحيح المخالفة، ومن ثم لا يجوز اللجوء إلى إصدار قرار الإلغاء إلا بعد هذا الإخطار، وعدم تصحيح المخالفة لأجل المحدد لهم.

وأن المادة (١٦) من اللائحة العقارية بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة المشار إليها، حددت المخالفات التي على أساسها يتم إلغاء تخصيص الأراضي والعقارات بالمجتمعات العمرانية الجديدة، والتي منها عدم سداد قسطين متتاليين في المواعيد المحددة بالنسبة لما تم تخصيصه وعدم إثبات الجدية.

 وذلك بعدم الانتهاء من تنفيذ المشروع بالنسبة لأراضي المشروعات الصناعية والتجارية والخدمية خلال مدة أقصاها ثلاث سنوات من تاريخ تسلم الأرض، وخمس سنوات لأراضي السكن، بشرط أن تكون المرافق الضرورية قد تم توصيلها للموقع بما يسمح بالاستفادة منها.

وذلك لأن عدم توصيل المرافق يعد من العوائق التي تمنع الاستفادة من الأرض، وتنفيذ المشروعات التي من أجلها تم تخصيصها سواء لأغراض سكنية أم صناعية ومن ثم فإن ثبت أن هناك عوائق تمنع الاستفادة من الأرض وتنفيذ المشروعات عليها، فإن ذلك من شأنه أن يمنع جهة الإدارة من استعمال رخصتها في إلغاء التخصيص بحجة التنفيذ وعدم الجدية، وذلك حتى زوال هذه العوائق كي يستبين لها بعد ذلك التأخير في مدى توخي المرخص له الجدية في إنهاء تنفيذ المشروع من عدمه.

 وهديا بما تقدم

 ولما كان الثابت بالأوراق أن سند الهيئة الطاعنة في القرار المطعون فيه هو عدم جدية الشركة الطاعنة في تنفيذ المشروع واستخراج رخصة التشغيل للمشروع الذي من أجله خُصصت له الأرض محل النزاع، الكائنة بالبلوك رقم (٤١) بمساحة عشرة آلاف متر مربع بالمدينة الصناعية بمدينة السادس من أكتوبر.

لذا صدر القرار المطعون فيه بإلغاء تخصيص نصف مساحة هذه الأرض. وحيث إنه في مجال وزن الأسباب التي قام عليها القرار المطعون فيه، فإن الثابت من الأوراق التي قدمتها الهيئة الطاعنة أن الشركة المطعون ضدها قامت بسداد كامل قطعة الأرض المخصصة لها، وأنها نفذت ۹۱% من أعمال المرحلة الأولى

وأن الثابت من تقرير الخبير أن الهيئة الطاعنة لم تلزم الشركة بتنفيذ المشروع على وفق برنامج زمني وأن هناك عائقا منع الشركة من تنفيذ كامل المشروع، وهو وجود كابل كهربائي ضغط عال يمر بالربع الأخير بالأرض من الجهة الشرقية بالكامل

 وأن الشركة المطعون ضدها قد خاطبت بعدة خطابات وشكاوى جهاز مدينة السادس من أكتوبر الذي شكل لجنة بمعرفة إدارة المشروعات لعمل المعاينة على الطبيعة، وأن اللجنة التي شكلت لهذا الغرض ثبت لها وجود هذا الكابل، وأوصت بضرورة نقله أو تغيير مساره، وعلى إثر ذلك قام الجهاز بإخطار شركة توزيع الكهرباء لنقل أو تغيير مسار هذا الكابل دون جدوى.

 كما أن هذا الكابل الكهربائي كان مانعا من استخراج رخصة التشغيل للمشروع، ذلك لأن اللجنة المشكلة من إدارة التراخيص والتشغيل بعد معاينتها للمشروع على الطبيعة استلزمت من ضمن متطلباتها لإصدار الرخصة حصول الشركة على موافقة الدفاع المدني والحريق الذي امتنع عن إصدار هذه الموافقة بسبب عدم قيام الشركة المطعون ضدها ببناء الضلع الرابع.

 وأن هذه الشركة كانت قد قامت ببناء جميع أضلاع سور المشروع فيما عدا هذا الضلع بسبب مرور كابل الكهرباء المشار إليه من أسفل المكان المخصص لبناء هذا الضلع من سور المشروع، مما حرمها من استصدار ترخيص التشغيل.

وبناء على ما تقدم:

 يتضح أن هناك عوائق قد حالت دون استكمال كامل إنشاءات المشروع واستخراج رخصة التشغيل، لا يد فيها للشركة المطعون ضدها وتخرج عن إرادتها، وأنه كان ينبغي على الجهة الإدارية في إطار استعمالها لسلطتها التقديرية أن ذلك تضع في الحسبان، وألا تكلف الشركة الطاعنة بما يخرج عن طاقتها وسلطاتها، ومن ثم يكون القرار المطعون فيه قد صدر على أسباب لا تتفق مع الواقع والقانون غیر سديد حريا بالإلغاء.

وحيث إن الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى هذه النتيجة، فإن الطعن الماثل يكون غیر قائم على سند سديد يعضده من الواقع والقانون، وهو ما يتعين معه والحال كذلك القضاء برفضه.

وحيث إن المصروفات يلزم بها من خسر الدعوى عملا بحكم المادة (١٨٤) من قانون المرافعات المدنية والتجارية.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة برفض الطعن، وألزمت الهيئة الطاعنة المصروفات.

الطعن رقم ۳۳۹۸۰ للسنة ٥٦ القضائية (عليا) – جلسة ٢٦ من يونيه سنة ٢٠١٦

اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية

نقدم اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية كاملة لتتمة الاستفادة من موضوع المقال ولتمام المعلومات القانونية.

الباب الأول

المادة 2: الأحكام العامة

1 – تلتزم الهيئة بتوصيل جميع المرافق للأراضي الصغيرة قبل تخصيصها وبالنسبة لباقي مساحات الأراضي تلتزم بتوفير طريق ممهد ومصدر مياه لحدود الأرض لأغراض الانشاء، عند التخصيص كما تلتزم بتوصيل المرافق الدائمة كاملة لحدود الأرض بما يتفق مع البرنامج الزمنى المعتمد.

2 – يحظر تخصيص أية أراضي أو عقارات بالإيجار أو بمقابل انتفاع بدون تحديد مدة ومقابل الإيجار أو مدة ومقابل حق الانتفاع.

3- يلتزم المخصص له بتقديم برنامج زمنى لتنفيذ المشروع يحدد فيه مراحل ونسب التنفيذ على أن ينتهى البرنامج مع انتهاء المدة المحددة لتنفيذ المشروع وفى حالة تعديل البرنامج الزمنى فلا يترتب على ذلك تعديل مدة التنفيذ ويكون اعتماد تعديل البرنامج الزمنى فى حالة طلبه خلال شهر من تاريخ تقديمه.

4 – إذا تم النص فى الشروط أو قرار التخصيص أو الاخطار على سداد دفعة مقدمة فيجب أن تحسب من القيمة الإجمالية للأرض أو العقار أو الوحدة شاملة نسبة التميز وعلى المخصص له سدادها كاملة فى الموعد المحدد لها ويعتبر قرار التخصيص أو أمر الاسناد لاغيين فى حالة عدم سدادها ولا يجوز السداد الجزئي أو جدولة الدفعة المقدمة.

5 – يتم سداد باقى القيمة الاجمالية للأرض أو الوحدة خلال ثلاثة أشهر من التاريخ المحدد لسداد الدفعة المقدمة وفى الحالات التى يجوز فيها تأجيل سداد باقى هذه القيمة فيكون ذلك على أقساط نصف سنوية محملة بالأعباء ولا يجوز أن تتجاوز مدة السداد ثلاث سنوات من التاريخ المحدد لسداد الدفعة المقدمة وذلك مع عدم الاخلال بأي شروط سداد أخرى ترد فى الشروط أو تقررها السلطة المختصة وفقا لما يتماشى مع مدة تنفيذ المشروع.

6 – يجوز للسلطة المختصة الموافقة على تعديل نظام السداد بما يتفق وحجم المشروع والمساحة المخصصة والنشاط.

7- يتم تحرير عقود ابتدائية لكافة أنواع التصرفات للأراضي أو العقارات أو الوحدات.

8-  يتم تحرير عقد بيع نهائي بالنسبة للأراضي أو العقارات المخصصة للبيع وفقاً للضوابط الآتية:

• الوحدات باختلاف أنواعها: لا يحرر عقد البيع النهائي إلا بعد سداد كامل الثمن.
• الأراضي المخصصة لأغراض سكنية والمشروعات العمرانية: لا يحرر عقد البيع النهائي إلا بعد سداد كامل الثمن وصدور شهادة صلاحية المبنى / المباني للإشغال وفى التجمعات العمرانية بعد سداد كامل الثمن وصدور شهادات المطابقة.

ومع ذلك يجوز للجنة العقارية الرئيسية – فى حالة انتهاء المستفيد من تنفيذ مرحلة من مراحل المشروع العمراني المتكامل وبيع وحدات بهذه المرحلة الموافقة على تحرير عقد بيع نهائي لهذه المرحلة فقط بعد سداد قيمتها كاملة وكذلك كافة المستحقات المالية التى يحل موعد سدادها بالنسبة لباقي المراحل.

• الأراضي المخصصة لأغراض صناعية: لا يحرر عقد البيع النهائي إلا بعد استخراج رخصة التشغيل وسداد كامل الثمن.
• الأراضي المخصصة فى الحزام الأخضر: لا يحرر عقد البيع النهائي – فى حالة التمليك – إلا بعد الانتهاء من استزراع الأراضي كاملة وسداد ثمنها.
• الأراضي التى تخصص بنظام نقل الأصول يحرر لها عقد بيع ابتدائي عند الانتهاء من إجراءات نقل الأصول بالكامل ويحرر عقد البيع النهائي بعد الانتهاء من تنفيذ المشروع المقام عليها.

9 – لا يجوز للشخص الطبيعي أن يخصص له هو وزوجته وأولاده القصر أكثر من وحدة سكنية مدعمة بالمجتمعات العمرانية الجديدة أو أكثر من قطعة أرض، ولا يخل ذلك بأحقيته فى طلب الانتفاع بقطعة أرض بالمجتمعات العمرانية الجديدة أو وحدة شاطئية بالقرى السياحية.

10 – فيما عدا الوحدات السكنية والأراضي المعدة للمناطق السكنية لا يجوز تخصيص أيا من الأراض المخصصة للمشروعات العمرانية أو الخدمية أو المهنية أو التجارية أو الصناعية أو وحدات تجارية أو مهنية أو أراضي بالحزام الأخضر للعاملين بالحكومة أو هيئاتها أو قطاع الأعمال العام أو القطاع العام أو لأعضاء المجالس النيابية أو المحلية.

11- يكون عنوان المراسلات هو العنوان المثبت فى استمارة التقدم أو العقد المحرر وتقع المسئولية على المخصص له فى حالة تغيير العنوان أو خلو أو غلق محل العنوان دون إخطار الجهاز العمراني بذلك وتحديد عنوان آخر يمكن التراسل عليه.

12- تراجع بنود هذه اللائحة بصورة دورية للتأكد من مواكبتها وتلبيتها لاحتياجات ومستجدات السوق العقاري.

13 – معايير اثبات الجدية:

• بالنسبة لقطع الأراضي الصغيرة السكنية المخصصة للأفراد فإن معيار اثبات الجدية هو بناء وتشطيب وحدة سكنية صالحة للسكن بحد أدنى الدور الأرضي بالإضافة إلى تشطيب الواجهات والسور الخارجي.
• قطع أراضي الخدمات التعليمية والصحية فانه يلزم التشطيب الخارجي والداخلي كاملاً، أما باقى الخدمات تشطيب خارجي والسلالم وعناصر الربط والمداخل كاملاً.
• قطع الأراضي عمراني متكامل معيار إثبات الجدية هو نهو الانشاءات بالكامل للمباني مع تشطيب الواجهات والافنية والسلالم والمداخل والمصاعد دون الحاجة للتشطيب الداخلي مع الالتزام بكامل شبكات المرافق.

الباب الثانى: استراتيجية التخطيط والتنمية

مادة 3: أسس إعداد مخططات التنمية

• 1 – قطاع التخطيط والمشروعات بالهيئة هو المسؤول عن إعداد واعتماد المخطط الاستراتيجي العام للمجتمعات العمرانية الجديدة كافة بالتنسيق مع الأجهزة والجهات المعنية والمستثمرين طبقاً للتوجهات الاستراتيجية للدولة من حيث التنمية والعدالة الاجتماعية.
• 2- يجب على قطاع التخطيط والمشروعات أن يأخذ بعين الاعتبار تلبية الاحتياجات السكنية ومتطلبات العدالة الاجتماعية والتنموية لسكان جمهورية مصر العربية، ويتضمن ذلك تحديداً تخطيط وتخصيص مناطق عمرانية تلبى احتياجات الطبقات المتوسطة ومحدودة الدخل والفقيرة، وعلى لجنة التسعير مراعاة ذلك عند تسعير الأراضي طبقاً لما ورد فى هذه اللائحة.
• 3 – يجب على قطاع التخطيط والمشروعات دراسة التركيبة السكانية المستهدفة لكل مجتمع عمراني جديد بحيث تحقق التكامل والتجانس معاً، وليس التجانس فقط، وذلك لمنع ظهور العشوائيات غير المخططة نتيجة عدم أخذ احتياج كل مجتمع عمراني جديد للطوائف المختلفة من عمال وحرفيين وخلافه.
• 4 – يجب أن تشمل مخططات قطاع التخطيط والمشروعات معالجة محترفة للاحتياجات التنموية غير السكنية والتجارية والخدمية، مثل المدن التكنولوجية والاقتصادية والمناطق المعلوماتية وخلافه.
• 5- يقوم الجهاز المختص بكل مجتمع عمراني جديد بالتنسيق مع قطاع التخطيط والمشروعات بالهيئة لإعداد مخططات تفصيلية مرحلية مطابقة للمخطط الاستراتيجي العام المعتمد وذلك لبيان حدود ومساحات الأراضي واستعمالاتها وموقفها من المرافق الرئيسية.
• 6- ترسل نسخة من المخططات التفصيلية المنصوص عليها فى البند السابق إلى قطاع التخطيط والمشروعات وقطاع الشئون التجارية والعقارية بالهيئة مؤشراً عليها بما يتم التصرف فيها فى خطه ربع سنوية ويتم الإفصاح عنها على نطاق واسع.
• 7- تلتزم الهيئة بالشفافية فى إتاحة كافة المعلومات المتعلقة بالتخطيط والتنمية والمعدة بقطاع التخطيط، وكذلك أسعار الأراضي بالمناطق المختلفة والمسعرة من لجنة التسعير، ويشمل ذلك على سبيل المثال لا الحصر: خطط التنمية المستقبلية، معلومات وإحصاءات وخرائط التنمية، أسعار ومخططات طرح الأراضي، مخططات توصيل المرافق للمناطق المختلفة إلخ، وذلك عبر قنوات الاتصال المناسبة، ومنها على سبيل المثال لا الحصر: الموقع الإلكتروني لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
• 8- تقوم هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بمراجعة مخططات التنمية والتوسع العمراني المشار إليها كل خمس سنوات.

مادة 4: التنمية المستدامة

1. تلتزم الهيئة بتحفيز المطورين والمستثمرين على انتهاج مبادئ التنمية المستدامة والعمارة الخضراء، بغرض توفير الطاقة والمياه والموارد، وذلك طبقاً للمعايير والأسس التى يحددها مجلس إدارة الهيئة.
2. تقر الهيئة بأي من أنظمة التنمية المستدامة والعمارة الخضراء التالية كمؤهل للحصول على حوافز التنمية المستدامة:

• أ- نظام (Green Pyramids Rating System – GPRS) المصري.
• ب – نظام (Leadership in Energy & Environmental Design – LEED) الأمريكي.

 النظام الإداري

مادة 5: اللجنة الرئيسية

تشكل لجنة عقارية رئيسية أو أكثر بالهيئة بقرار من رئيس مجلس الإدارة من عدد فردى من شاغلي الوظائف القيادية بالهيئة، بالإضافة إلى عدد من الخبراء فى مجال عملها على أن تضم عناصر فنية وعقارية ومالية وقانونية وتختص بما يلى:

• 1 – مراجعة واعتماد ما يحال إليها من قطاع الشئون التجارية والعقارية ومن توصيات اللجان العقارية الفرعية فيما يخرج عن نطاق اختصاصاتها النهائي.
• 2 – الموافقة على التخصيص لجميع قطع الأراضي بكافة أنشطتها.
• 3- الموافقة على كافة التصرفات ( تنازل – تأجير – اندماج – تعديل حصص شركاء. الخ ) الخاصة بالعقارات وجميع قطع الأراضي بكافة أنشطتها عدا الأراضي ذات المساحات الصغيرة.
• 4 – إعطاء مهل إضافية للانتهاء من التنفيذ بعد انتهاء المدة المحددة للتنفيذ بالعقد بالشروط والضوابط المنصوص عليها بالمادة ( 33 ) من هذه اللائحة.
• 5 – دراسة واعتماد طلبات إعادة جدول الأقساط بحد أقصى ثلاث سنوات وبما لا يتجاوز المدة المقررة لتنفيذ المشروع شاملة ما يكون قد سبق اعتماده من جدولة بمعرفة اللجان العقارية الفرعية وبشرط مضى 50% من مدة تنفيذ المشروع وتحقيق معدل الإنجاز المستهدف طبقاً للبرنامج الزمنى ولا يشمل ذلك الدفعة المقدمة بأي حال من الأحوال.
• 6 – الموافقة على منح وتجديد حق الانتفاع فيما يزيد على الصلاحيات المفوضة للجان الفرعية.
• 7 – الموافقة على استبدال قطع الأراضي ذات المساحات الصغيرة طبقا لظروف كل حالة ووفقاً لعرض قطاع التخطيط والمشروعات.
• 8 – دراسة واعتماد كراسات الشروط الخاصة بطرح قطع الأراضي والعقارات للبيع.
• 9- تطبيق التيسيرات التى يقررها مجلس إدارة الهيئة.
• 10 – الموافقة على طلبات الرهن وفقاً للقواعد المنظمة للرهن العقاري وعلى طلبات التمويل العقاري.
• 11 – اتخاذ قرار إعادة التعامل على الأراضي أو العقارات أو الوحدات بجميع أنواعها وفقاً لأحكام اللائحة وبالضوابط التى يضعها مجلس الإدارة.
• 12 – إلغاء التخصيص أو فسخ التعاقد لجميع قطع الأراضي بكافة أنشطتها عدا الأراضي ذات المساحات الصغيرة وذلك بعد إخطار صاحب الشأن على عنوانه الثابت بالملف العقاري بخطاب موصى عليه بعلم الوصول وتحديد موعد له للحضور لتقديم مستنداته والتوقيع على محضر يثبت به وجهة نظره ومستنداته فإن ارتد الإخطار أو لم يحضر فى الموعد المحدد له أو رفض التوقيع على محضر فإن هذا يعتبر تنازلاً منه عن هذا الإجراء ويكون للجنة اتخاذ قرارها وإخطاره به.
• 13 – دراسة وإبداء الرأى فى التصرف فى الأراضي والعقارات بالأمر المباشر.
• 14 – دراسة وإبداء الرأى فيما يحال إليها من رئيس مجلس الإدارة أو من يفوضه من موضوعات وإصدار القرارات المناسبة.
• 15 – للجنة العقارية الرئيسية تفويض اللجان العقارية الفرعية فى مباشرة بعض الاختصاصات التى لها قواعد سارية ومعتمدة بما يؤدى إلى سرعة إنجاز الأعمال.
• 16 – يخطر ذوى الشأن بقرارات اللجنة العقارية الرئيسية على عنوان مراسلتهم الثابت بالملف العقاري بخطاب موصى عليه بعلم الوصول ولهم التظلم من قرارات اللجنة أمام لجنة التظلمات الرئيسية وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ إخطارهم بقرار اللجنة ويكون قرار لجنة التظلمات فى هذا الشأن نهائياً.

المادة 6: اللجان الفرعية بالأجهزة

أ- تشكل لجنة عقارية فرعية بكل جهاز مجتمع عمراني جديد بقرار من رئيس مجلس الإدارة من عدد فردى برئاسة رئيس الجهاز على أن تضم عناصر فنية وعقارية ومالية وقانونية وتختص بما يلى:

• 1 – اعتماد كافة التصرفات (تنازل – تأجير – الاندماج – تعديل حصص الشركاء.. إلخ) لقطع الأراضي ذات المساحات الصغيرة بكافة أنشطتها، وكذلك الوحدات بمختلف أنواعها وأنشطتها.
• 2 – دراسة طلبات الرهن وفقاً للقواعد المنظمة للرهن العقاري.
• 3 – إلغاء التخصيص أو فسخ التعاقد للأراضي ذات المساحات الصغيرة بكافة أنشطتها وجميع الوحدات بمختلف أنواعها وأنشطتها وذلك بعد إخطار صاحب الشأن على عنوانه الثابت بالملف العقاري بخطاب موصى عليه بعلم الوصول وتحديد موعد له للحضور لتقديم مستنداته والتوقيع على محضر يثبت به وجهة نظره ومستنداته فإن ارتد الاخطار أو لم يحضر فى الموعد المحدد له أو رفض التوقيع على المحضر فإن هذا يعتبر تنازلنا منه عن هذا الإجراء ويكون للجنة اتخاذ قرارها واخطاره به.
• 4 – تحديد احتياجات المجتمع العمراني الجديد من الاستخدامات المختلفة للأراضي من إسكان وخدمات وصناعة بأنواعها ومرافق أخرى وبالتنسيق مع قطاع التخطيط والمشروعات بما يتفق مع المخطط العام والمخططات التفصيلية المعتمدة للمجتمع.
• 5 – فحص ودراسة طلبات التخصيص التى ترد لجهاز المدينة ومراجعة البيانات والمستندات المرفقة بطلبات التخصيص ومتابعة قيد الطلبات بالسجلات والتوصية بالأسلوب المناسب لتخصيص الأراضي بحسب نوع الاستخدام والمناطق المحددة فى ضوء التخطيط الاستراتيجي للمجتمع العمراني ومراحل التنمية وإرسالها إلى رئاسة الهيئة لتحديد طريقة التخصيص.
• 6 – مراجعة العقود الابتدائية والنهائية للمساحات الصغيرة والوحدات بكافة أنواعها لاعتمادها من رئيس الجهاز.
• 7 – الموافقة على تجديد حق الانتفاع بحد أقصى اثنى عشر شهراً.
• 8 – اعتماد وإصدار القرارات لما يعرض عليها من لجنة متابعة تنفيذ المشروعات بالجهاز وفقاً لاختصاصها.
• 9- دراسة واعتماد طلبات جدولة الأقساط المستحقة بحد أقصى سنة ولمرة واحدة محملة بالأعباء، ولا يشمل ذلك الدفعة المقدمة بأي حال من الأحوال.
• 10 – إصدار التوصيات اللازمة للحالات المعروضة عليها والمطلوب اعتمادها من اللجنة العقارية الرئيسية بالهيئة.
• 11-  دراسة ما يحال إليها من موضوعات مع الالتزام بضوابط اللائحة واختصاصات اللجان الأخرى.

ب – ترفع اللجان العقارية الفرعية بالأجهزة توصياتها فيما يخرج عن اختصاصها النهائي إلى رئيس الجهاز ثم إلى رئيس قطاع الشئون التجارية والعقارية للعرض على اللجنة العقارية الرئيسية للاعتماد.

ج – يخطر ذوى الشأن بقرارات اللجنة العقارية الفرعية النهائية خلال مدة أسبوعين من صدور القرارات وذلك على عنوان مراسلاتهم المثبت بالملف العقاري بخطاب موصى عليه بعلم الوصول ولذوي الشأن التظلم من قرارات اللجنة أمام لجنة التظلمات الفرعية بالجهاز وذلك فى مدة ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانهم بهذه القرارات فإذا ما رفض التظلم المقدم كان لهم التظلم أمام لجنة التظلمات الرئيسية فى مدة ثلاثين يوما من تاريخ إعلانهم برفض التظلم ويكون قرار لجنة التظلمات الرئيسية فى هذا الشأن نهائياً.

مادة 7: لجنة تحديد الأسعار

1-  تشكل بقرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة لجنة لتحديد أسعار الأراضي والعقارات من شاغلي الوظائف القيادية بالهيئة ولها أن تستعين ببعض الخبراء فى مجال عملها وتختص اللجنة بدراسة أسعار البيع والقيمة الايجارية ومقابل الانتقال لجميع أنواع الأراضي والعقارات والوحدات السكنية والخدمية والتجارية.. إلخ.

أو تحديد العلاوات عند تعديل الاشتراطات البنائية أو تغيير الأنشطة للأراضي والعقارات بمختلف أنواعها طبقاً للأسس والقواعد الموضحة لذلك بهذه اللائحة ولها أن تسترشد فى إنجاز أعمالها بخبراء التقييم العقاري المسجلين بهيئة الرقابة المالية والبنك المركزي.

2 – وتقوم اللجنة بأعمال شئونها فى تحديد الأسعار فيما يحال إليها من نواب رئيس مجلس إدارة الهيئة وتعتبر قراراتها نافذة من تاريخ صدورها.

3 – يحظر ذوى الشأن بقرارات لجنة تحديد الأسعار على عنوان مراسلاتهم المثبت بالملف العقاري بخطاب موصى عليه بعلم الوصول ولهم التظلم من قرارات اللجنة أمام لجنة التظلمات الرئيسية، وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ

إخطارهم بقرار اللجنة ويكون قرار لجنة التظلمات فى هذا الشأن نهائياً أما بالنسبة للعقارات والأراضي المخصصة لأنشطة استثمارية والتي تخصص بالأمر المباشر أو المشاركة، فيتم إحاطة الهيئة العامة للاستثمار بالأسعار وحصص المشاركة.

مادة 8: لجان متابعة المشروعات

تشكل بكل جهاز مجتمع عمراني جديد بقرار من رئيس الجهاز لجنة لمتابعة تنفيذ المشروعات الجاري تنفيذها ويكون اختصاصها الآتي:

• 1 متابعة تنفيذ كافة المشروعات السكنية والخدمية والصناعية إلخ والتأكد من الالتزام بالشروط التخطيطية والبنائية.
• 2 متابعة تنفيذ البرامج الزمنية لتنفيذ المشروعات وإعداد تقارير دورية لنسبة الإنجاز مقارنة بالبرنامج الزمنى المعتمد لتحديد مدى الالتزام بهذا البرنامج لكل مشروع بتنسيب ما تم تنفيذه من أعمال إلى ما كان مقرر تنفيذه طبقاً للبرنامج الزمنى وذلك طبقا للنسب الواردة بالملحق رقم 1.
• 3 اقتراح التوصيات المناسبة لكل حالة طبقاً للائحة العقارية وبما يضمن تحقيق التنمية العمرانية.
• 4 دراسة ما يحال إليها من موضوعات أخري.
• 5 ترفع اللجنة أعمالها للعرض على رئيس الجهاز لإحالتها للجنة العقارية المختصة فى الحالات التى تتطلب ذلك.

مادة (9): لجنة التظلمات الرئيسية

-1 تشكل لجنة تظلمات رئيسية بالهيئة بقرار من رئيس مجلس الإدارة من شاغلي الوظائف القيادية بها بالإضافة إلى الخبراء فى مجال عملها على أن يكون أعضاء هذه اللجنة من غير أعضاء اللجان الرئيسية المنصوص عليهم فى المواد السابقة وتختص اللجنة بما يلى:

المواد السابقة وتختص اللجنة بما يلى:

• البت فى التظلمات من قرارات لجان التظلمات الفرعية فيما يدخل فى اختصاصها النهائي.
• البت فى التظلمات من قرارات اللجنة العقارية الرئيسية.
• البت فى التظلمات من قرارات لجنة تحديد الأسعار.
• دراسة ما يحال إليها من موضوعات من رئيس مجلس الإدارة أو من يفوضه وإصدار القرارات المناسبة.

-2 ويكون للجنة فيما يعرض عليها من تظلمات أن تتخذ قرارها بإلغاء أو تأييد أو تعديل القرار المتظلم منه فى مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ تقديم التظلم وفى حالة الإلغاء يكون عليها اتخاذ قرار نهائي فى شأن الحالة المعروضة وتتخذ قراراتها بأغلبية أعضائها على أن يثبت ذلك فى محاضر الجلسات وتعتبر قرارات هذه اللجنة نافذة من تاريخ صدورها بمراعاة الضوابط المنصوص عليها فى عجز الفترة 3 من المادة 7.

مادة 10: لجان التظلمات الفرعية

-1 تشكل بكل جهاز مجتمع عمرانى جديد لجنة تظلمات فرعية برئاسة رئيس الجهاز وعضوية نائب لرئيس الجهاز على أن يراعى أن تضم عناصر فنية وعقارية ومالية وقانونية من غير أعضاء اللجنة العقارية الفرعية للجهاز.

-2 تختص لجان التظلمات الفرعية بالبت فى التظلمات من القرارات النهائية للجان العقارية الفرعية على أن يتم دراسة التظلمات وإصدار القرارات اللازمة فى مدة لا تتجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم التظلم وإخطار صاحب الشأن بقرار اللجنة على عنوان مراسلاته المدون بالملف العقارى بخطاب موصى عليه بعلم الوصول.

-3 فى حالة رفض التظلم يكون لصاحب الشأن التظلم مرة أخرى أمام لجنة التظلمات الرئيسية بالهيئة خلال مدة ثلاثين يوما من إخطاره برفض لجنة التظلمات الفرعية بالجهاز تظلمه.

مادة 11: اللجنة العليا لحل مشكلات المستثمرين

تشكل لجنة عليا برئاسة رئيس مجلس ادارة الهيئة وعضوية المستشار القانونى للهيئة ونواب رئيس الهيئة وعضوين من مجلس ادارة الهيئة يختارهم المجلس وممثل عن المستثمرين وعدد من الأعضاء من ذوى الخبرة يختارهم رئيس الهيئة تتولى اتخاذ القرارات النهائية فى شأن المنازعات التى تثور بين المخصص لهم أراضى والهيئة .

عدا المساحات الصغيرة – والتى صدر فى شأنها قرار من لجنة التظلمات الرئيسية بالهيئة، وذلك بعد الاستماع لوجهة نظر المخصص له وتقديم ما لديه من مستندات.

ويصدر بتشكيل اللجنة وأمانتها الفنية والاجراءات المنظمة لعملها قرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة وتعرض قراراتها على مجلس إدارة الهيئة لاعتمادها.

التصرف فى الأراضى والعقارات

مادة 12: تحديد الأراضى

يقوم كل من: جهاز المجتمع العمرانى وقطاع التخطيط والمشروعات وقطاع التنمية وتطوير المدن وقطاع الشئون التجارية والعقارية بتحديد الأراضى المرفقة على النحو المحدد بالمادة ( 2/1) والعقارات القابلة للتصرف ووفقا للمخططات الاستراتيجية التنموية والتفصيلية لكل مدينة على أن يتم تحديثها كل سنة.

مادة 13: جهات التصرف

مجلس إدارة الهيئة واللجان العقارية الرئيسية هى الجهات المنوط بها التصرف فى الأراضى والعقارات أياً كانت مساحتها وأنشطتها على أن يتم التنسيق بإحاطة مسبقة مع الهيئة العامة للاستثمار بشأن الأراضى المتاحة للاستثمار فى كافة المجالات وإرسالها على خرائط كاملة الاشتراطات للهيئة العامة للاستثمار.

مادة 14: أوجه التصرف

يكون التصرف فى الأراضى والعقارات لكافة الأنشطة بأحد الطرق التالية:

1-البيع بالمزاد العلنى:

يتم الإعلان عن بيع قطع الأراضى أو العقارات بالمزاد العلنى وفقاً للشروط والإجراءات التى يعلن عنها فى حينه والقواعد والأسس التى يضعها مجلس الإدارة.

2 -البيع بالمزايدة بالمظاريف المغلقة:

يتم الإعلان عن بيع قطع الأراضى خاصة أراضى التجمعات العمرانية المتكاملة والعقارات بالمزايدة بالمظاريف المغلقة وفقاً للشروط والإجراءات التى يعلن عنها فى حينه والقواعد والأسس التى يضعها مجلس الإدارة.

3 -البيع بالأمر المباشر:

يتم بيع قطع الأراضى والعقارات بنظام البيع المباشر بقرار من السلطة المختصة أو من يفوضه طبقا للقواعد التى يقررها مجلس الإدارة ووفقاً للشروط والإجراءات التى يعلن عنها فى حينه.

وحال تزاحم المشترين وقت التخصيص يتم الإعلان عن بيع قطع الأراضى أو العقارات أو الوحدات بنظام القرعة أو بأولوية الحجز فى حالة الحجز من خلال الموقع الإلكترونى الخاص بالهيئة ولا يجوز إجراء أى تعديل على المساحات المعروضة أو أسعارها بعد الإعلان عنها أو إضافة رسوم تحسين إلى هذه الأسعار بعد التصرف فيها إلا إذا تضمن العقد نصاً صريحاً يجيز ذلك.

4- التخصيص بمقابل انتفاع أو بالإيجار:

• أ- يتم تخصيص قطع الأراضى أو العقارات بمقابل انتفاع أو بالإيجار طبقا للقواعد التى يقررها مجلس الإدارة ووفقاً للشروط والإجراءات التى يعلن عنها فى حينه.
• ب- بالأمر المباشر بقرار من السلطة المختصة أو من يفوضه طبقا للقواعد التى يقررها مجلس الإدارة ووفقاً للشروط والإجراءات التى تحدد فى حينه.
• ج- ويكون التخصيص بمقابل انتفاع أو بالإيجار طويل الأجل للجهات ذات النفع العام والتى لاتهدف للربح ووفقاً للقواعد المنظمة لذلك ويصدر بقواعد التخصيص قرار من مجلس إدارة الهيئة.

5- البيع بالممارسة:

يتم بيع قطع الأراضى والعقارات بالممارسة وفقاً للشروط والإجراءات التى يعلن عنها فى حينه والقواعد والأسس التى يضعها مجلس الإدارة.

6 -نقل الأصول:

يتم التخصيص بنظام نقل الأصول للجهات الحكومية بقرار من مجلس الإدارة، على أن تقوم الجهة المستفيدة باستكمال الإجراءات مع جهات الاختصاص.

7 -البدل:

يجوز التخصيص بالبدل مع الجهات المختلفة الثابت ملكيتها للأراضى إذا اقتضت المصلحة العامة ذلك، وذلك بعد موافقة مجلس إدارة الهيئة.

8- المشاركة وإجراءاتها:

• يحدد تصنيف المطور الذى تقوم الهيئة بمشاركته بقرار من مجلس الإدارة.
• يجوز للهيئة طرح المشروعات للمشاركة عن طريق المزايدة العلنية أو بالأظرف المغلقة، وتكون المزايدة فى هذه الحالة على قيمة نسبة الهيئة من متحصلات المشروع وعلى مقدم ثمن الأرض إن وجد.
• يجب أن يتضمن العقد كافة الضمانات القانونية التى تضمن حق الهيئة والتزام المطور بالأداء المتفق عليه.

وتكون المشاركة بإحدى الطريقتين أو بكليهما معاً:

أولاً: المشاركة نظير نسبة من إيرادات المشروع:

يجوز للهيئة مشاركة المطور العقارى بالأرض فى مقابل:

• أ- الحصول على ثمن الأرض مضافاً إليه نسبة من أرباح المشروع المطلوب إقامته على قطعة الأرض محل المشاركة.
• ب- حساب نسبة مئوية من متحصلات وعائدات المشروع التى تعادل قيمة الأرض ونصيب الهيئة من أرباح المشروع طبقاً لدراسة جدوى مبدئية تعتمد من الهي