محتويات البحث
عقد بيع ابتدائى
فى الواقع عقد البيع العرفي من العقود الشائعة في المعاملات التجارية والعقارية، وقد نظمه المشرع المدنى وأفرت محكمة النقض انه عقد يرتب كافة الأثار القانونية، عدا نقل الملكية، لا تتم الا بتمام تسجيل العقد .
عقد البيع لا يعطي حق شطب شهر الارث
استناد الطاعن في دعواه إلى شرائه حصة من مبانى عقار التداعى بموجب عقد بيع ابتدائى صادر له من مورثته ومورثة المطعون ضدهما الآولى والثانى عقد غير ناقل للملكية تظل للمورثة وتنتقل لورثتها . طلبه شطب شهر حق الآرث استنادآ لذلك العقد على غير سند انتهاء الحكم المطعون فيه إلى نتيجة صحيحة لاينال من سلامته ما ورد بأسبابه من تقريرات قانونية خاطئة
عقد بيع عرفي غير ناقل للملكية
- شهر حق الإرث. ليس شرطاً لانتقال الحقوق العينية العقارية للورثة . علة ذلك . عدم . جزاؤه . امتناع شهر تصرف الوارث دون التصرف ذاته . م ۱/۱۳، ۲ ق تنظيم الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦.
- الملكية عدم انتقالها إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع. العقد غير المسجل . لا ينشئ سوى التزامات شخصية بين طرفيه . عدم تسجيل المشترى من المورث عقد شرائه . أثره . بقاء العقار على ملك المورث وانتقاله إلى ورثته. تصرف الوارث بالبيع في ذات العقار . تصرف صحيح . عدم نقله للملكية إلا بعد التسجيل . الأفضلية بينهما بالتسجيل
- استناد الطاعن في دعواه إلى شرائه حصة من مباني عقار التداعي بموجب عقد بيع ابتدائي صادر له من مورثته ومورثة المطعون ضدهما الأولى والثاني . عقد غير ناقل للملكية تظل للمورثة وتنتقل لورثتها . طلبه شطب شهر حق الإرث استناداً لذلك العقد . على غير سند . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى نتيجة صحيحة . لا ينال من سلامته ما ورد بأسبابه من تقريرات قانونية خاطئة .
قواعد عقد البيع الابتدائي
إن مفاد نص الفقرتين الأولى والثانية للمادة ١٣ من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض أن المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطاً لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث.
وإنما تؤول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث إلى الوارث أثر يترتب على واقعة الوفاة.
واكتفى المشرع في مقام تحديد الجزاء على عدم شهر حق الإرث بمنع شهر أى تصرف يصدر من الوارث في أي عقار من عقارات التركة دون منع التصرف ذاته .
إن المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ قد جرى نصها بأن ” جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل …..
ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن ” .
مما مؤداه أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ، ويبقى العقار على
ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فإنه صرف الوارث يكون قد تصرف فيما يملك تصرفاً صحيحاً وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد.
فعقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحاً إلا أنه غير ناقل للملكية ولا تكون الأفضلية إلا بالتسجيل ومع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون رقم ١١٤ سنة ١٩٤٦ .
إذ كان البين بالأوراق أن الطاعن يستند في دعواه إلى شرائه حصة من مباني عقار التداعي بموجب عقد بيع ابتدائي صادر له من مورثته ومورثة المطعون ضدهما الأولى والثاني وهو عقد غير ناقل للملكية التى تظل للمورثة وتنتقل لورثتها فيكون طلبه شطب شهر حق الإرث استناداً لذلك العقد على غير سند.
وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة فإن النعي يكون على غير أساس ولا ينال من سلامته ما ورد بأسبابه من تقريرات قانونية خاطئة إذ لمحكمة النقض تصحيح هذه الأخطاء دون أن تنقضه
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية
وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن
الطاعن أقام على المطعون ضدهم الدعوى ….. لسنة ۱۹۸۹ مدنى محكمة الاسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بشطب إشهار حق الإرث المسجل برقم …. لسنة ۱۹۸۸ شهر عقاري اسكندرية فيما يخص ملكيته للحصة البالغ قدرها ۱۸ ط من مباني العقار المبين بصحيفة الدعوى واعتباره كأن لم يكن .
وقال بيانا لذلك
أنه يمتلك هذه الحصة في كامل أرض ومباني العقار الكائن في ….. قسم محرم بك ، وقد آلت إليه هذه الملكية بموجب المسجل …. لسنة ۱۹۸۳ الاسكندرية بالنسبة للأرض وبموجب عقد البيع الابتدائى المؤرخ ۱۹۸۱/۹/۱۵ الصادر له من مورثته ومورثة المطعون ضدهما الأولى والثاني بالنسبة للمباني في جزء منها وبالتشييد فى جزئها الآخر.
وبعد وفاة مورثتهم قامت المطعون ضدها الأولى بشهر حق الإرث عن مباني العقار رغم عدم ملكية المورثة له فأقام الدعوى مختصماً المطعون ضدهم من الثاني حتى الرابع للحكم في مواجهتهم .
ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى وبعد أن أودع تقريره قضت برفضها بحكم استأنفه الطاعن بالاستئناف …. لسنة ٤٩ق اسكندرية وبتاريخ ١٩٩٥/١/١٠ حكمت المحكمة بالتأييد .
طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض ، أودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن ، عرض الطعن على المحكمة فى غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى بهما الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والثابت بالأوراق والقصور في التسبيب وقال بيانا لذلك
إن الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه أقام قضاءه على سند من اطمئنانه لتقرير الخبير ، في حين أن البين بالأوراق أن المطعون ضدها الأولى تمكنت من إشهار حق الإرث محل التداعي استناداً إلى شهادة مشتملات حصلت عليها من مصلحة الضرائب بطريق الغش.
وثبت فيما بعد بطلانها بعد صدور قرار من لجنة الطعن الضريبي باستبعاد مباني العقار من التركة ، ومن ثم فإن الحكم إذ عول على تقرير الخبير الذى خرج عن حدود مأموريته والتفت عن المستندات الدالة على إلغاء شهادة الإفراج يكون معيباً بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى في غير محله
ذلك أن مفاد نص الفقرتين الأولى والثانية للمادة ١٣ من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن :
المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطاً لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث وإنما تؤول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث إلى الوارث أثر يترتب على واقعة الوفاة .
واكتفى المشرع في مقام تحديد الجزاء على عدم شهر حق الإرث بمنع شهر أي تصرف يصدر من الوارث في أي عقار من عقارات التركة دون منع التصرف ذاته
وكانت المادة التاسعة من القانون رقم ١١١٤ قد جرى نصها بأن
جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل .. ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم.
ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن ” مما مؤداه أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذى لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه .
فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ، ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته ، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفاً صحيحاً وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد .
فعقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحاً إلا أنه غير ناقل للملكية ولا تكون الأفضلية إلا بالتسجيل ومع مراعاة أحكام م شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون رقم ١١٤ سنة ١٩٤٦ .
لما كان ما تقدم
وكان البين بالأوراق أن الطاعن يستند في دعواه إلى شرائه حصة من مباني عقار التداعي بموجب عقد ببع ابتدائي صادر له من مورثته ومورثة المطعون ضدهما الأولى والثاني وهو عقد غير ناقل للملكية التي تظل للمورثة وتنتقل لورثتها فيكون طلبه شطب شهر حق الإرث استناداً لذلك العقد على غير سند .
وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة فإن النعي يكون على غير أساس ولا ينال من سلامته ما ورد بأسبابه من تقريرات قانونية خاطئة إذ لمحكمة النقض تصحيح هذه الأخطاء دون أن تنقضه .
الطعن رقم ٢٢٤٥ لسنة ٦٥ القضائية جلسة 16-5-2006
آثار عقد البيع العرفي القانونية
الأن وبعد أن تناولنا قاعدة أن عقد البيع العرفي والدارج اسمه عقد البيع الابتدائي لا ينقل الملكية يثار تساؤل هام في خلدك وهو هل معني ذلك أن عقد البيع العرفي لا يجعلني مالك للشئ ؟
الاجابة: أن عقد البيع العرفي هو عقد يرتب كافة الأثار القانونية بين البائع والمشتري ومن ضمنها استلام المبيع ووضع اليد عليه وحياوته والانتفاع به وبثماره التى هي الريع لكن الأثر الوحيد غير المترتب عليه هو الملكية حيث أنها لا تنتقل وفقا للقانون الا بالتسجيل وهو ما يعني أن الملكية تظل للبائع ويمكن أن يبيع لأخر.
ولكن يجب ملاحظة ما يلي :
- ان المشتري الثاني لا يحق له نزع المبيع من يد المشتري الاول بعقده طالما أنه عقد عرفي أيضا فسنده متعادلا مع سند المشتري الأول فتكون الأفضلية للأول لأنه تسلم المبيع وحازه ولا يكون للمشتري الثاني الا الرجوع علي البائع بالفسخ ورد الثمن والتعويض.
- اذا تمكن المشتري الثاني من تسجيل عقده ونقل الملكية اليه هنا يحق له نزع المبيع من يد المشتري الأول وطرده واستلام العين المبيعة منه ولا يكون للمشتري الاول الا الرجوع علي البائع له بدعوي الاستحقاق أو الفسخ والتعويض ورد الثمن الى جانب دفع قيمة ما تم من تحسينات بالعين رفع من قيمتها .
- اذا قام المشتري الثاني أو الأول برفع دعوي صحة ونفاذ عقده يحق لكليهما التداخل هجوميا وطلب صحة ونفاذ عقده واحتياطيا الاستحقاق أو الفسخ والتعويض ورد الثمن .
وخلاصة ما تقدم أن عقد البيع العرفي هو عقد نافذ بين طرفيه لكن ليس له حجية علي الغير وهو عقد متداول بشكل كبير لصعوبة اجراءات التسجيل في مصر والتكلفة العالية في ظل قوانين جامدة ورتين ممل لذلك أنصح المشتري بضرورة التحري عن ملكية وحيازة البائع للشئ المبيع وانه لا يشاركه فيه الغير وانه لا يوجد أى حق شخصي أو عيني للغير عليه كما يجب التحري عن سمعة وأخلاق البائع .
ومن ثم عقد البيع العرفي هو أحد أشكال التصرفات القانونية الشائعة في مجال المعاملات التجارية والعقارية، حيث يتم إبرامه بين طرفين بشكل غير رسمي ودون توثيق لدى الجهات الرسمية.
وبالرغم من شيوع استخدام هذا النوع من العقود، إلا أنه يحمل في طياته العديد من الآثار القانونية التي ينبغي على المتعاقدين إدراكها وفهمها جيدًا لتجنب الوقوع في مشكلات قانونية مستقبلية.
وتنطوي الآثار القانونية لعقد البيع العرفي على مجموعة من الحقوق والالتزامات التي تقع على عاتق البائع والمشتري على حد سواء. وتختلف هذه الآثار تبعًا لطبيعة المبيع وظروف التعاقد، مما يستدعي دراسة كل حالة على حدة وتحديد الآثار المترتبة عليها بدقة.
دعاوي ترفع بالعقد العرفي
لا يشترط ان يكون العقد مسجلا لإقامة بعض الدعاوى
- للمشترى العقار بعقد عرفي الحق فى طرد الغاصب واستلام العين
- للمشترى العقار بعقد عرفي الحق في طلب التعويض عن الأرض المستولى عليها
- للمشترى العقار بعقد عرفي الحق في مطالبة من استولي عليه بالريع .
قضت محكمة النقض في عدة احكام بمبادئ منها
إذ كان الحكم المطعون فيه قد رفض طلب الطاعن بطرد المطعون ضدهم من منزل التداعي تأسيسًا على أن عقد البيع المؤرخ 8/6/1985 الذي اشترى بموجبه مورث الطاعن منزل التداعي عقدًا عرفيًا لم يسجل، وبالتالي فلم تنتقل إليه الملكية رغم أن عقد البيع ولو كان عرفيًا ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته والدعاوى المرتبطة به ومنها طرد الغاصب فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون
الطعن رقم ۷٥۳۲ لسنة ۷٦ جلسة ۱۲ / ٦ / ۲۰۲۳
وإذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول دعوى الطاعن طرد المطعون ضدهما من عقار التداعى لأن وضع يدهما عليه بغير سند قانونى استناداً إلى أن الحكم الصادر بصحة ونفاذ عقد بيعه لم يسجل .
فى حين أن ذلك العقد ينقل للطاعن جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع من تاريخ إبرامه وطلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ولم يعتد بعقد البيع العرفي سند دعوى الطاعن ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون.
الطعن رقم ۲٤۳۰ لسنة ۸۷ ق – جلسة ۲۷ / ۱۱ / ۲۰۲۳
أن استيلاء الحكومة على العقار جبراَ عن صاحبه دون اتخاذ الإجراءات التى يوجبها قانون نزع الملكية يعتبر بمثابة غصب يستوجب مسئوليتها عن التعويض وإذ كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه وإن كان عقد البيع العرفي لا ينقل الملكية الى المشترى قبل تسجيله ….
إلا أن هذا البيع غير مسجل كالبيع المسجل ينقل الى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام عقد البيع كما تنتقل إليه كافة الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها والتعويض عن غصبها واستيداء ريعها….
لما كان ذلك
وكان البين من الأوراق أن الطاعن اشترى أرض التداعى بموجب عقد بيع ابتدائي وأنه تم الاستيلاء الفعلي على الأرض المملوكة له لاعتماد وتعديل خطوط تنظيم المنطقة الكائن بها أرض النزاع ودون أتخاذ إجراءات نزع الملكية فيستحق الطاعن تعويضاً عن الاستيلاء عليها ومقابل عدم الانتفاع بها ولو لم يكن قد سجل عقد شرائه لها .
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة لكون الطاعن مالك أرض التداعى بموجب عقد عرفي غير مسجل فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه .
الطعن رقم ٦٠٩٧ لسنة ٧٩ قضائية الدوائر المدنية – جلسة 17/2/2017
اذا كان الثابت من الأوراق أن الطاعن بصفته لم يتخذ الإجراءات القانونية التي أوجب القانون اتباعها في نزع ملكية الأرض محل النزاع مما يعد استيلاءه عليها غصباً يرتب مسئوليته المباشرة عن تعويض المطعون ضده المشتري لتلك الأرض بموجب عقد البيع العرفي المؤرخ ….. حتى ولو لم يسجل العقد .
ولما كان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر وقضى بالتعويض عن العقار سالف الذكر بناء على العقد العرفي سند المطعون ضده ، ….. فإنه يكون قد صادف صحيح القانون ، ومن ثم يضحى النعي في هذا الشأن غير أساس
الطعن رقم ١٠٥٥٠ لسنة ٨٢ قضائية الدوائر المدنية – 17/3/2019
الطعن رقم ٢٩٨١ لسنة ٦٦ قضائية الصادر بجلسة 4/4/2011
الطعن رقم ٣٨٧٥ لسنة ٧٦ قضائية الصادر بجلسة 14/4/2008
فى الختام، عقد البيع العرفي ينقل كافة الالتزامات القانونية، الا نقل الملكية من البائع الى المشترى، لا تتم الا بتسجيل ذلك العقد العرفى.
- انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
- زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
- كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
- كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
- يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث .
