ملكية الجراج لمن
تثير ملكية الجراجات في المباني السكنية العديد من التساؤلات القانونية والعملية، خاصة فيما يتعلق بتصنيفها كجزء من الأجزاء المشتركة للعقار. يختلف الوضع القانوني للجراجات حسب طبيعة البناء ونظام الملكية المطبق، مما يؤدي إلى تباين في الحقوق والالتزامات المترتبة على الملاك.
ملكية وتأجير الجراج
البحث كذلك نتعرض لمسألة انتهاء عقد ايجار الجراج وهل يخضع لقوانين الايجار الاستثنائية ان حرر في ظله أم لا ومن ثم يتضمن البحث ثلاث محاور رئيسية:
هل الجراج من الأجزاء المشتركة ؟
هل ينتهي عقد ايجار الجراج بانتهاء مدته أم أنه مستمر؟
ماذا قالت محكمة النقض عن الجراج بصفة عامة؟
الجراج في محكمة النقض
نبدا البحث بمبادئ النقض بشان الجراجات
- الجراجات لا تدخل ضمن الأجزاء المشتركة للعقار
- عقد ايجار الجراج الخاص ينتهى بانتهاء مدته حتى ولو كان تم تحريره فى ظل قوانين الايجار الاستثنائية
- عقد ايجار الجراج الخاص لا يدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعي أو المهني أو الحرفي
- الجراجات تعد طابق من العقار أو بديلاً للمحلات أو البدروم لا تدخل ضمن الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك كالمداخل والأفنية والمصاعد
- ألأصل أن تحدد سندات الملكية الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة فى البناء ويجوز أن يذكر فى سندات الملك أجزاء أخرى غير التى ذكرها القانون
- ورود عقد الايجار على جراج خاص . مؤداه . خضوعه للقانون المدني . انتهائه بانتهاء مدته
- ورود عقد الإجارة على مكان بغرض استعماله جراجاً. لا ينتهى بوفاة المستأجر عدم انتهاء وينتقل الحق فى الإجارة لورثته من بعده . م 601 مدنى
قضت محكمة النقض بان
الأصل أن تحدد سندات الملكية الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة فى البناء ويجوز أن يذكر الملاك فى سندات الملك أجزاء أخرى غير التى ذكرها القانون على أنها أجزاء شائعة كما يجوز أن يستبعدوا من الشيوع ما ذكر القانون أنه شائع فالعبرة أولاً بسندات الملك ويجئ بعد ذلك ما نص عليه القانون ،
إذ كان الطاعن قد أقام الدعوى بطلب طرد المطعون ضدهم من جراج النزاع على سند من أنه المالك للعقارات التى بها عين النزاع بموجب العقد المشهر رقم … سنة 2001 وأنه تصرف فى وحدات منها للمطعون ضدهم وأن عقود شرائهم لم تشمل حصة فى جراج النزاع ولم تتضمن نصاً باعتباره من الأجزاء المشتركة وقدم هذه العقود تدليلاً على ذلك.
وكانت الجراجات التى ينشئها ملاك العقارات متعددة الطوابق حسب طبيعتها باعتبارها طابق من العقار أو بديلاً للمحلات أو البدروم لا تدخل ضمن الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك التى عناها المشرع بالمادة المشار إليها بعالية كالمداخل والأفنية والمصاعد ولا تعد كذلك إلا إذا نُصَّ على ذلك بسندات الملك
وأن الأصل أن تحدد سندات الملكية الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة فى البناء ويجوز أن يذكر الملاك فى سندات الملك أجزاء أخرى غير التى ذكرها القانون على أنها أجزاء شائعة كما يجوز أن يستبعدوا من الشيوع ما ذكر القانون أنه شائع فالعبرة أولاً بسندات الملك ويجئ بعد ذلك ما نص عليه القانون
الطعن رقم ۹٥٤۲ لسنة ۸۲ ق – جلسة ۱۳ / ۱۲ / ۲۰۲۰
إذ كان البين من الأوراق أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1/4/1971 لمدة عام ينتهى فى شهر مارس 1972 قد ورد على مكان بغرض استعماله جراجاً خاصاً لجد المطعون ضده ، ولا يدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعي أو المهني أو الحرفي له ، وجرى الوضع – فعلاً – على هذا النحو حتى وفاة المستأجر الأصلى سنة 1984 ، ثم انتقل الحق فى الإجارة إلى نجله – مورث المطعون ضده – حتى وفاته فى 30/12/2001 .
ومن بعده المطعون ضده ، وكان عقد الإيجار محل النزاع من العقود التى تُبرم لغير غرض السكنى وفى نفس الوقت لا تدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعي أو المهني أو الحرفي ، فتخضع بحسب الأصل لأحكام القانون المدني .
وإذ كان الثابت أن عقد الإيجار محل النزاع قد انعقد لمدة تبدأ من شهر أبريل 1971 وينتهى فى شهر مارس 1972 ، وأن الأجرة مبلغ 2,250 جنيه تُدفع مقدماً شهرياً ، وأنه إذا رغب أحد الطرفين إنهاء العقد إعلان الطرف الآخر قبل ذلك الميعاد بشهر واحد ، وإلا تجدد الإجارة لمدة ستة شهور فقط لحين الحصول على التنبيه .
وكانت مدة العقد قد انتهت ويعتبر العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة ، وهى شهر ، ويكون لأى من العاقدين إنهاء العقد ، وأن ما ورد فى صحيفة الدعوى على هذا النحو المعلنة للمطعون ضده بتاريخ 29/5/2007 يصلح تعبيراً عن إرادة الطاعن فى إنهاء العقد بانتهاء مدته وأنه بمثابة تنبيه على الطاعن بإخلاء العين المؤجرة له بمقتضى العقد المشار إليه .
ومن ثم فإن العلاقة الايجارية تكون قد انفصمت ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم الابتدائى ورفض دعوى الإخلاء ، فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه
. الطعن رقم ۷۹۸ لسنة ۷۹ ق – جلسة ۱۹ / ۱۰ / ۲۰۱۹
ورود الإجارة على مكان بغرض استعماله جراجاً لمورث الطاعنين ولا يدخل فى عداد نشاطه التجارى أو الصناعي أو المهني أو الحرفي وعدم ادعاء إبرام الإيجار لاعتبارات متعلقة بشخص المستأجر . مؤداه . عدم انتهاء العقد بوفاته وانتقال الحق فى الإجارة لورثته من بعده . م 601 مدنى . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بانتهاء عقد الإيجار لوفاة المستأجر . مخالفة للقانون وخطأ
الطعن رقم 7237 لسنة 83 ق – جلسة 12/8/2020
إذ كان البين من الأوراق أن الإجارة وردت على مكان بغرض استعماله جراجاً خاصاً لمورث الطاعن ولا تدخل في عداد النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني أو الحرفي للمورث وجرى الوضع فعلاً على هذا النحو حتى وفاة المستأجر الأصلي وكان المطعون ضدهم – ورثة المؤجر – لم يدعوا أن الإيجار أبرم لاعتبارات متعلقة بشخص المستأجر .
فإن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاته ولو بعد انتهاء مدة العقد الاتفاقية وامتداده بقوة القانون بل ينتقل الحق في الإجارة إلى ورثته من بعده ومنهم الطاعن عملاً بالمادة رقم 601 من القانون المدني، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بانتهاء عقد الإيجار لوفاة المستأجر الأصلي فإنه يكون معيباً
الطعن رقم ۲٤۹۳ لسنة ۷۱ ق – جلسة ۱۹ / ۱۲ / ۲۰۰۲ – مكتب فنى سنة ٥۳ – قاعدة ۲۳۸ – صفحة ۱۲۳۱
الجراجات: هل هي جزء من الأجزاء المشتركة للعقار؟
في هذا المبحث من البحث، سنستكشف الجوانب القانونية المختلفة المتعلقة بملكية الجراجات في المباني السكنية، ونتناول الحالات التي تعتبر فيها الجراجات جزءًا من الأجزاء المشتركة، والحالات التي تُعامل فيها كملكية خاصة. سنناقش أيضًا حقوق والتزامات الملاك في كلتا الحالتين، والتحديات العملية التي قد يواجهونها فيما يتعلق باستخدام الجراجات وصيانتها.
نظام الملكية المشتركة وأثره على ملكية الجراجات
يُعد نظام الملكية المشتركة هو الإطار القانوني الذي يحكم ملكية الوحدات السكنية في المباني المشتركة. وينص هذا النظام على أن كل مالك يمتلك وحدته السكنية بشكل مستقل، بالإضافة إلى حصة شائعة في الأجزاء المشتركة للعقار. وتشمل الأجزاء المشتركة عادةً الأرض المقام عليها البناء، والأساسات، والجدران الخارجية، والأسطح، والممرات، والسلالم، والمصاعد، والحدائق، وغيرها من المرافق التي تخدم جميع الوحدات السكنية .
وتعتبر الجراجات في بعض الحالات جزءًا من الأجزاء المشتركة للعقار، خاصةً إذا كانت تقع في الطابق الأرضي أو في الطوابق السفلية للمبنى وتخدم جميع الوحدات السكنية. وفي هذه الحالة، يكون لكل مالك الحق في استخدام الجراج بنسبة حصته في الأجزاء المشتركة، وتكون مسؤولية صيانة وإصلاح الجراج مشتركة بين جميع الملاك.
الجراجات كملكية خاصة
على الرغم من أن الجراجات غالبًا ما تُعتبر جزءًا من الأجزاء المشتركة، إلا أن هناك حالات تُعامل فيها كملكية خاصة. وتحدث هذه الحالة عادةً عندما يتم تخصيص جراج معين لوحدة سكنية محددة في عقد البيع أو في لائحة النظام الداخلي للمبنى. وفي هذه الحالة، يكون مالك الوحدة السكنية هو المالك الوحيد للجراج، ويتمتع بالحق الحصري في استخدامه والتصرف فيه.
وتترتب على ملكية الجراج كملكية خاصة مجموعة من الحقوق والالتزامات. فمن ناحية، يتمتع المالك بحرية التصرف في الجراج كما يشاء، بما في ذلك تأجيره أو بيعه بشكل مستقل عن الوحدة السكنية. ومن ناحية أخرى، يتحمل المالك مسؤولية صيانة وإصلاح الجراج بشكل كامل، ولا يتحمل الملاك الآخرون أي تكاليف تتعلق بالجراج.
- انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
- زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
- كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
- كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
- يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .
