دعاوى الإخلاء: وفاة المستأجر، اساءة، انتفاء الامتداد

دعاوى الإخلاء المقبولة قانونا

أسباب الإخلاء للمساكن ايجار قديم وردت في القانون رقم 136 لسنة 1981 علي سبيل الحصر وفي هذا البحث نستعرض صيغ دعاوى الإخلاء لوفاة المستأجر و عدم وجود أحد ممن لهم حق الامتداد وكذا لاساءة استعمال العين المؤجرة من المستأجر.

الإخلاء أسبابه القانونية

أسباب اخلاء الشقق المؤجرة بعقد ايجار قديم محددة حصرا

في البداية نقول أن معني محددة حصرا أنه لا يجوز القياس عليها ولقبول دعوي الاخلاء يجب توافر حالة من هذه الحالات المحددة قانونا بالنص ، فان لم تتوافر وتوافرت حالة شبيهة أة قريبة الشبه فلا تكون سببا للاخلاء ، فالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حددت أربعة أسباب علي سبيل الحصر.

لكن! في ذات الوقت هناك أسباب أخري لم تتضمنها هذه المادة ولكنها في ذات الوقت ليست قياسا علي أحداها ولكن توافرت بنص قانوني أخر ، ومنها:

• وفاة المستأجر الأصلي وعدم وجود أحد ممن لهم حق امتداد عقد الايجار لهم المذكورين حصرا بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1997 .
• كذلك حالة امتلاك المستأجر لعقار مكون من من ثلاث وحدات  فأكثر .

وفي هذا البحث الموجز نستعرض هذه الحالات بشئ من الايجاز غير المخل للفهم والالمام بهذه الأحكام .

حالات انهاء الايجار القديم بالمادة 18 قانون 136 لسنة 1981

أربع حالات وردت حصرا وهي :

لايجوز للمؤجر أن يطلب أخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد الالا حد الاسباب الاتية :

• (أ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشات الايلة للسقوط والاخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للاحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية .
• (ب) اذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفة بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو باعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء اذا قام المستأجر قبل اقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية ولاينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأجير في سداد الاجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستأجر الاجرة المصاريف والاتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر . فاذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء أو الطرد بحسب الأحوال .
• (ج) اذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير اذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الاصلى أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون اخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لاحكام المادة 29- من القانون 49 لسنة 1977 .
• (د) اذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في اغراض منافية للآداب العامة . ومع عدم الإخلال بالأسباب إليها لاتمتد بقوة القانون عقود إيجاد الاماكن المفروشة . وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك إعتبارا من تاريخ بهذا القانون .

ولتتمة البحث نوضح أنه من ثلاثة أعوام وردت حالة جديدة بقضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية الفقرة الأولي من نص المادة 18 قانون 136 لسنة 1981 وأصبح بموجب ذلك :

انتهاء عقد الايجار القديم بانتهاء مدته للأعيان المؤجرة للشخص الاعتباري كالبنوك وقد تحصلنا بموجب هذا الحكم الدستوري علي حكمين بانتهاء عقدي ايجار قديم واخلاء العين وتسليمها للمالك المؤجر وهما :

 اخلاء عين مؤجرة لبنك  الاسكندرية ايجار قديم

 اخلاء نقطة شرطة  مؤجرة ايجار قديم .

هذا وبعد تحصل العديد من المؤجرين علي أحكام بالاخلاء وتنفيذها واستلام العين المؤجرة بناء علي حكم المحكمة الدستورية ، قام المشرع بتعديل الفقرة الأولي من هذا النص وسن مشروعا تضمن :

1.  وضع فترة انتقالية مدتها خمس سنوات حتى يتسني المطالبة باخلاء العين المؤجرة للشخص الاعتباري.
2.  زيادة أجرة العين المؤجرة بنسب متفاوتة خلال هذه الفترة الانتقالية المحددة بخمس سنوات

وهو ما يعني أنه من تاريخ بدء سريان هذا التعديل الحاصل في مارس 2022 لا يمكن للمؤجر المطالبة باخلاء العين قبل انتهاء مدة الخمس سنوات المحددة والا كانت الدعوي مرفوعة قبل الأوان .

وأرى أن هذا التعديل قد جاء مخالفا لحكم المحكمة الدستورية تماما وفرق بين حقوق المؤجين حيث بالفعل تحصل بعضهم علي الاخلاء واستلام العين قبل سريان التعديل المعيب وأضحي من لم يحالفه الحظ في انتهاء دعواه قبل سريان التعديل مكتوف الأيدي وعليه انتظار انتهاء الفترة الانتقالية .

أسباب الإخلاء متعلقة بالنظام العام

كما قلنا أن أسباب الاخلاء وردت حصرا بما لا يجوز القياس عليها وهو ما يعني أنها متعلقة بالنظام العام بما لا يجوز مخالفتها البته أو القياس عليها وهو ما أكدنه محكمة النقض في العيد من أحكامها ومنها ما يلي:

إذ كانت عقود إيجار الأماكن الخاضعة للتشريعات الاستثنائية وإن لحقها الامتداد القانونى لمدة غير محددة ، إلا أن المشرع قد كفل للمؤجر الحق فى إخلاء المكان المؤجر فى الحالات التى نص عليها القانون على سبيل الحصر ، ومن المسلم به أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها فى تلك القوانين – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور المتعلقة بالنظام العام ، ومن ثم يتعين على محكمة الموضوع ومن تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاء الذى أقيمت على أساسه الدعوى وتتحقق من توافره وألا تقضى بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه .

(الطعن رقم 823 لسنة 67 ق – جلسة 3/11/2004)

أسباب الإخلاء المنصوص عليها فى قوانين الإيجارات الاستثنائية – تعلقها بالنظام العام – أثره – وجوب تحقق محكمة الموضوع من قيام سبب الإخلاء من تلقاء نفسها .

(الطعن رقم 1630 لسنة 65 ق – جلسة 15/2/2001)

إقامة المؤجر دعواه بالإخلاء على أكثر من سبب – القضاء بالإخلاء على سند من إحداها دون التعرض للأسباب الأخرى – استئناف المستأجر للحكم – أثره – نقل الدعوى إلى محكمة الاستئناف بما اشتملت عليه من أسباب ما لم يتنازل المؤجر عن التمسك بها

(الطعن رقم 25لسنة 62 ق – جلسة 12/4/2001)

استناد مورث الطاعنين فى دعواه بالإخلاء إلى تغيير استعمال العين بالمخالفة لعقد الإيجار والتأجير من الباطن – قضاء محكمة أول درجة بالإخلاء على سند من التأجير من الباطن ورفض الدعوى فى شقها الأول – قضاء الحكم المطعون فيه بالإلغاء لانتفاء واقعة التأجير من الباطن دون أن يعرض للسبب الثانى رغم عدم التنازل عنه – خطأ

(الطعن رقم 25 لسنة 62 ق – جلسة 12/4/2001)

الأحكام الخاصة بتحديد الأجرة والامتداد القانونى وتعيين أسباب الإخلاء – تعلقها بالنظام العام – سريانها بأثر فورى على المراكز والوقائع التى لم تستقر نهائياً وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها .

(الطعن رقم 1533 لسنة 70 ق – جلسة 16/5/2001)

ورود أسباب الإخلاء فى قوانين إيجار الأماكن على سبيل الحصر – مؤداه – عدم جواز إقامة دعوى الإخلاء على غير هذه الأسباب .

(الطعن رقم 699 لسنة 70 ق – جلسة 17/6/2001)

الأسباب التى تجيز طلب إخلاء العين المؤجرة بالمادة 18 من القانون رقم 13لسنة 1981 – اعتبارها تحديداً للوقائع التى يستمد منها المؤجر الحق فى طلب الإخلاء .

(الطعن رقم 8194 لسنة 63 ق – جلسة 25/5/2000)

أسباب الإخلاء المنصوص عليها فى قوانين الإيجارات الاستثنائية – تعلقها بالنظام العام – أثره – وجوب تحقق محكمة الموضوع من قيام سبب الإخلاء من تلقاء نفسها .

(الطعن رقم 1605 لسنة 62 ق – جلسة 1/6/2000)

الأسباب التى تجيز طلب إخلاء العين المؤجرة وفقاً لقوانين إيجار الأماكن – اعتبارها تحديداً للوقائع التى يستمد منها المؤجر الحق فى طلب الإخلاء .

(الطعن رقم 9401 لسنة 64 ق – جلسة 7/6/2000)

استناداً المؤجر فى دعواه بالإخلاء على أكثر من سبب – القضاء بالإخلاء على سند من أحدها دون التعرض للأسباب الأخرى – استئناف المستأجر للحكم – أثره – نقل الدعوى إلى محكمة الاستئناف بكافة أسبابها طالما لم يتناول المؤجر عن التمسك بأى منها .

(الطعن رقم 9401 لسنة 64 ق – جلسة 7/6/2000)

إقامة الطاعن دعواه بإخلاء المطعون ضدهما من العين محل النزاع للتأخير فى سداد الأجرة وللتنازل عن الإيجار – القضاء بالإخلاء للسبب الأخير دون التعرض للسبب الأول . إلغاء الحكم من المحكمة الاستئنافية لانتفاء واقعة التنازل دون أن تعرض للسبب الآخر رغم عدم التنازل عنه – خطأ فى القانون .

(الطعن رقم 9401 لسنة 64 ق – جلسة 7/6/2000)

الأحكام الخاصة بتعيين أسباب الإخلاء – تعلقها بالنظام العام. سريانها بأثر فورى على المراكز والوقائع التى لم تستقر نهائياً وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها .

(الطعن رقم 2418 لسنة 69 ق – جلسة 14/6/2000)

وفاة المستأجر الاصلى والسند القانوني

تنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على الآتي:

عدم الاخلال بحكم الماده 8 من هذا القانون لا ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاه المستاجر او تركه العين اذا بقى فيها زوجته او اولاده او اى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاه او الترك وفيما عدا هؤلاء من اقارب المستاجر نسبا او مصاهره حتى الدرجه الثالثه يشترط لاستمرار عقد الايجار اقامتهم فى السكن مده سنه على الاقل سابقه على وفاه المستاجر او تركه العين او مده شغله المسكن ايهما اقل.

فاذا كانت العين مؤجره لمزاوله نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى فلا ينتهي العقد بوفاه المستاجر او تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه فى استعمال العين بحسب الاحوال.

وفى جميع الاحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق فى الاستمرار فى شغل العين الملتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بما فيه احكام العقد.

صدرت احكام بعدم دستوريه بشأن هذه الماده ماده (29) من القانون رقم 49 لسنه 1977؟

احكام عدم الدستوريه بشان الماده 29 من القانون رقم 49 لسنه 1977:

1- اصدرت المحكمه الدستوريه العليا حكما فى القضيه رقم 4 لسنه 15 ق (دستوريه) بتاريخ 6/4/1996 يقضى بعدم دستوريه الفقره الثانيه من الماده 29 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تاجير ربيع الاماكن وتنظيم العلاقه بين المؤجر والمستاجر فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستاجر الاصلى للعين التى كان يزاول فيها نشاطا تجاريا او صناعيا او مهنيا فى مباشره ذلك النشاط بعد تخلى هذا المستاجر عنها وبسقوط فقرتها الثالثه فى مجال تطبيقها بالنسبه الى الشركاء وقد نشر هذا الحكم فى الجريده الرسميه العدد28 يوليو سنه 1996 ومن ثم واعمالا لنص الماده 49 من قانون المحكمه الدستوريه العليا فان هذا الحكم يطبق من اليوم التالى لنشر الحكم اى من يوم 29 يوليو سنه 1996.

2- بتاريخ 4/1/1997 اصدرت المحكمه الدستوريه العليا حكما اخر فى القضيه رقم3 لسنه 18 قضائيه ( دستوريه) يقضى عدم دستوريه ما نصت عليه الماده 29 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقه بين المؤجر والمستاجر من استمرار عقد ايجار المسكن – عند ترك المستاجر الاصلى له – لصالح اقاربه بالمصاهره فى الدرجه الثالثه الذين اقاموا معه فى العين لمده سنه على الاقل سابقه على ترك العين او مده شغله له ايهما اقل – وقد نشر هذا الحكم فى الجريده الرسميه العدد 13 بتاريخ 16/1/1997 .

3- بتاريخ 2/8/1997 اصدرت المحكمه الدستوريه العليا حكما فى القضيه رقم 116 لسنه 18 قضائيه “دستوريه” يقضى عدم دستوريه ما نصت عليه الماده 29 من القانون رقم 49 لسنه 1997 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقه بين المؤجر والمستاجر من انه وفيما عدا هؤلاء من اقارب المستاجر نسبا فى الدرجه الثالثة يشترط لاستمرار عقد الايجار اقامتهم فى المسكن مده سنه على الاقل سابقه على وفاه المستاجر او تركه العين او مده شغله للمسكن ايهما اقل 0 وقد نشر هذا الحكم فى الجريده الرسميه العدد 38 فى 18/9/1997 .

نص المادة 29 بعد صدورها الاحكام بعدم دستوريه بعض فقراتها

نص الماده (29) من القانون 49 لسنه 1977 فى صورته النهائيه:

مع عدم الاخلال بحكم الماده (8) من هذا القانون لاينتهى عقد الايجار المسكن بوفاه المستأجر او تركه العين اذا بقى فيها زوجه واولاده او اى من والديه اللذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاه او الترك.

فاذا كانت العين المؤجره لمزاوله نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى فلا ينتهى العقد بموت المستاجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستاجر الاصلى طبقا للعقد ازواجا واقارب حتى الدرجه الثانيه ذكورا واناثا من قصر وبلغ يستوى فى ذلك ان يكون الاستعمال بالذات او بواسطه نائب عنهم.

واعتبارا من اليوم التالى لنشر هذا القانون المعدل لايستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء فى العين الا لصالح المستفيدين من ورثه المستاجر الاصلى دون غيره ولمده واحده ( فقره معدله بالقانون رقم 6 لسنه 1997).

وفى جميع الحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق فى الاستمرار فى شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافه احكام العقد ( قضى ايضا بعدم دستوريه هذه الفقره فى القضيه رقم 70 لسنه 18 قضائيه ” دستوريه” بتاريخ 3/11/2002 .

شروط الاخلاء وفقا لنص المادة 29 قانون 49 لسنة 1977

الشروط الواجب توافرها للاستفاده من حكم الماده 29 من القانون 49 لسنه 1977 بعد احكام عدم الدستوريه :

بعد صدور احكام عدم الدستوريه المشار اليها سلفا اصبح الامتداد القانونى لعقد ايجار المسكن مقصورا على الاقارب من الدرجه الاولى وهم الزوجه والاولاد ووالدى المستاجر ويشترط ان يكونوا مقيمون معه حتى الوفاه بالعين او تركه لها اقامه هادئه ومستقره وذلك على التفصيل الاتى:

الشرط الاول:

ان يكون المستفيد من الامتداد من اقارب المستاجر من الدرجه الاولى وقد ذكرهم النص بالتحديد فنص على انهم الزوجه والاولاد ووالدى المستاجر اما عدا ذلك فلا يستفيدون من الامتداد القانون الا فى حاله استثنائيه وهى حاله المشاركه السكنيه.

الشرط الثانى :

الاقامه المستمره فى العين مع المستاجر الاصلى لحين وفاته او تركه العين والمقصود بالاقامه هنا الاقامه المستقره ابا كانت مدتها او بدايتها مع ملاحظه ان الانقطاع العارض عن الاقامه مهما استطالت مدته لايحول دون قيامها طالما لم يتخيل المستفيد عنها صراحه او ضمنيا باتخاذ موقف لاتدع ظروف الحال شكا فى انصراف قصده اليه.

وضع الممتد له قبل حكم الدستورية

من امتد اليه العقد – قبل حكم الدستوريه – يعتبر مستاجرا اصليا

المستقر عليه فقها وقضاء ان النص فى الماده (29) من القانون رقم 49 لسنه 1977 على انه لاينتهى عقد ايجار المسكن بوفاه المستاجر او تركه اذا لقى فيه زوجه واولاده او اى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاه او الترك مفاده ان الاقامه التى يمتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من اقارب المستاجر هى علاقامه المستقره مع المستاجر والممتده لحين وفاته او تركه المسكن دون اشنراط اقامه لاحقه فاذا توافرت الاقامه بشروطها على النحو المتقدم اضحى من امتد اليه العقد مستاجرا اصليا بحكم القانون الذى اوجب على المؤجر فى الفقره الاخيره من الماده المذكوره تحرير عقد ايجار له.

وعلى ذلك يعتبر من امتد اليه عقد الايجار مستاجرا اصليا فى ضوء احكام  محكمه النقض  واراء الفقهاء ويمتد العقد مره اخرى لزوجه واولاده ووالديه اللذين يقيمون معه بالعين وقت الوفاه او الترك ، وقد تغير ذلك الوضع بعد صدور حكم المحكمه الدستوريه فى الدعوى رقم 70 لسنه 18 قضائيه ” دستوريه ” بتاريخ 13/11/2002.

وذلك على النحو التالى :

حكم المحكمه الدستوريه العليا بعدم دستوريه الفقره الثالثه من الماده (29) من القانون رقم 49 لسنه 1977 :

( اعتبارا من امتد اليه عقد الايجار من الدرجه الاولى للمستاجر الاصلى ممتدا اليه العقد وليس مستاجرا اصليا وبالتالى فلا يمتد منه الى خلفه)

حيث أنه بتاريخ 3/11/2002 اصدرت المحكمه الدستوريه العليا حكما فى الدعوى رقم 70 لسنه 18 قضائيه ” دستوريه” قضت فيه “اولا بعدم دستوريه نص الفقره الثالثه من الماده 29 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقه بين المؤجر والمستاجر فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الايجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق فى شغل العين بانتهاء اقامه اخرهم بها سواء بالوفاه او الترك ورفضت ماعدا ذلك من طلبات والزمت الحكومه المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل اتعاب المحاماه.

صيغة دعوى إخلاء لوفاة المستأجر دون توافر الحق للمقيمين معه في امتداد عقد الإيجار إليهم الـمادة (26) من القانون  رقم 49 لسنة 1977

إنه في يوم ………… الموافق    /     /

بناء على طلب / …………………… المقيم ……………… وموطنه المختار مكتب الأستاذ / ………………………. المحامي.

أنا …………………. محضر محكمة ………………… قد انتقلت حيث إقامة :

السيد / ……………………………… المقيم …………………………..    مخاطبا مع ….

الموضوع

بموجب عقد إيجار مؤرخ    /   /    كان يستأجر المرحوم ………… من الطالب ما هو عبارة عن شقة كائنة بـ ……..  نظير أجرة  شهرية قدرها ………. تدفع كل أول شهر .

وحيث أن المرحوم قد توفى دون أن يترك من له  حق امتداد عقد الإيجار وحيث أن المعلن إليه كانت إقامته في العين إقامة عرضية فقد كانت على سبيل الاستضافة أو …………  أو ……… أو رعاية المستأجر في مرضه وقبل وفاته ، مما يحق معه للطالب إقامة هذه الدعوى بطلب إخلاء المعلن إليه من الشقة  وتسليمه للطالب خالية مما يشغلها .

السند القـانوني  المادة (29) قانون 49 لسنة 1977 :

مع عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون لا ينتهي  عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر  أو تركه العين إذا بقى فيها زوجته أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك وفيما عدا هؤلاء  من أقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة  سنة على الأقل  سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل .

 فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر  أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال  وفي جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد .

وقد قضى بعدم دستورية الفقرتين الثانية والثالثة من هذه المادة بتاريخ 6/ 7/ 1996

بنــــاء عليــــه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت حيث إقامة المعلن إليه وأعلنته بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة ……….. الكائن مقرها ………. الدائرة ……… بجلستها التي  ستنعقد علنا في يوم ………. الموافق   /   /    ابتداء من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم عليه:

بإخلائه من الشقة رقم ….. الكائنة بالعقار رقم …….  الكائن بـ ………. لعدم أحقيته في امتداد عقد الإيجار إليه طبقا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

ولأجل العلم .

انتهاء العقد بالمادة 29 قانون 49 لسنة 1977 في أحكام النقض

قضاء المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية م29 من القانون  49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة مؤداه . قصر الامتداد القانوني لعقد الإيجار على الأشخاص الوارد بينهم حصرا في الفقرة الأولى من تلك المادة .

(الطعن 3908 لسنة 63 ق جلسة 30/8/1999)

 قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد  حكم أول درجة بثبوت العلاقة الإيجارية بين المطعون ضدها الثالثة والطاعنين وإلزامهم بتحرير عقد إيجار لها تأسيسا على امتداد العقد إليها إعمالا لنص  المادة 29 من ق49 لسنة 1977 المقضي بعدم دستوريتها . خطأ في تطبيق القانون .

(الطعن 3908 لسنة 63 ق جلسة 30/8/1999)

قضاء المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية مادة 29 قانون 49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة مؤداه . انحسار الامتداد القانوني لعقد الإيجار على الأشخاص الوارد بيانهم حصرا في الفقرة الأولى من تلك المادة . النعى على الحكم المطعون فيه أيا كان وجه الرأى فيه – غير منتج .

( الطعن 3878 لسنة 64 ق جلسة 17/6/1999)

قضاء المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية مادة 29 قانون 49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب نسبا حتى الدرجة الثالثة . مؤداه . انحسار الامتداد القانوني لعقد الإيجار على الأشخاص الوارد بينهم حصرا في الفقرة الأولى من تلك المادة . انتهاء الحكم المطعون فيه بإنهاء العلاقة الإيجارية وتسليم العين محل النزاع . صحيح في القانون . النعى عليه أيا كان وجه الرأى فيه . غير منتج .

(الطعن 1714 لسنة 64 ق جلسة 1/7/1999)

قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد حكم محكمة أول درجة برفض دعوى الطاعنة بطرد المطعون ضدها من عين النزاع تأسيسا على امتداد عقد الإيجار إليها إعمالا لنص المادة 29 قانون 49 لسنة 1977 المقضي بعدم دستوريتها باعتبارها قريبة نسبا لزوجة المستأجر الأصلي من الدرجة الثالثة .  خطأ في تطبيق القانون .

(الطعن 2817 لسنة 62 ق جلسة 17/6/1999)

قضاء المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية مادة 29 قانون 49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب نسبا حتى الدرجة الثالثة . مؤداه . قصر الامتداد القانوني لعقد الإيجار على الأشخاص الوارد بيانهم حصرا في الفقرة الأولى من تلك المادة .

(الطعن 2817 لسنة 62 ق جلسة 17/6/1999)

للمزيد عن انتهاء العقد لعدم توافر حق الامتداد اطلع علي صيغة عملية واقعية لقضية من قضايا مكتب عبدالعزيز حسين عمار بعنوان [ اخلاء لانتفاء حق امتداد الايجار: صيغة، السند (29) ]

الإخلاء لامتلاك المستأجر عقار

إقامة المستأجر مبنى مملوكاً له مكوناً من أكثر من ثلاث وحدات سكنية

النص فى الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الأماكن يدل فى صريح عبارته على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يكون المبنى المملوك للمستأجر هو الذى أقامه ولا ينصرف هذا النص إلى ما تملكه المستأجر بطريق الشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية وهو ما يتفق أيضاً مع الحكمة التى تغياها المشرع من هذا النص بإعادة التوازن بين مصلحة كل من طرفي العلاقة الإيجارية.

حيث يكون فى مكنة المستأجر الاستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة له والاستعاضة عنها بوحدة أخرى بالعقار الذى أقامه أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة به لأحد المستفيدين من حكم النص وهو ما قد لا يتأتى إذا كان البناء قد آلت إليه ملكيته دون أن يكون قد أقامه وقد تكون وحداته مشغولة بالسكنى فيفقد الخيار المقرر له قانوناً فى تنفيذ أى من الالتزامين دون أن يكون له يد فى إسقاط هذا الخيار .

وهى ذات العلة التى اقتضت قصر إعمال النص على حالة المبنى الذى يقام فى تاريخ لاحق للاستئجار وإذ خالف الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر منتهياً إلى:

القضاء بإخلاء العين محل النزاع من الطاعنتين وباقي ورثة المستأجر الأصلى بدعوى انفساخ عقد الإيجار بقوة القانون من وقت وقوع المخالفة بإقامة مورثهم مبنى مكوناً من أكثر من ثلاث وحدات سكنية ولم يعمل خياره بين ترك الوحدة السكنية التى يستأجرها أو توفير وحدة سكنية ملائمة للمالك أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية مما حجبه عن بحث مدى توافر شرائط إعمال المادة 29 / 1 من القانون 49 / 1977 توصلاً للفصل فى الدعوى الفرعية بطلب تحرير عقد إيجار للطاعنة الأولى عن الشقة محل النزاع مما يعيبه  .

(الطعن رقم 977 لسنة 74 ق – جلسة 13/2/2005)

النصاب المتطلب لإعمال حكم المادة 22 / 2 ق 136 لسنة 1981 . مناطه  . إقامة أكثر من ثلاث وحدات سكنية دون اشتراط أن تكون الوحدة الزائدة وحدة كاملة  .

(الطعن رقم 898 لسنة 74 ق – جلسة 8/5/2005)

تمسك الطاعن بأن الوحدات السكنية بالعقار الذى أقامه لا يصلح فيها للسكنى سوى وحدتين فقط وأن الباقى لم يتم تشطيبه  . ورود تقرير الخبير مؤيداً له . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لإقامته مبنى مكوناً من أكثر من ثلاث وحدات سكنية صالحة للانتفاع بها  . خطأ  .

(الطعن رقم 898 لسنة 74 ق – جلسة 8/5/2005)

إعمال نص  المادة 22  / 2 ق 136 لسنة 1981 . مناطه . أن تكون وحدات المبنى الذى أقامه المستأجر أكثر من ثلاث وحدات تامة البناء وصالحة للانتفاع بها وأن يظل المبنى مملوكاً له حتى تاريخ رفع الدعوى . كفاية ثبوت سيطرته على المبنى وتمتعه عليه بسلطات المالك .

(الطعن رقم 1580 لسنة 67 ق – جلسة 1/6/2005)

إذ كان الحكم المطعون فيه قد أورد بمدوناته أن العقار الذى أقامه الطاعن بعد استئجاره لعين النزاع وبعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 – يتكون من خمس وحدات سكنية ، وأن الطاعن قد تصرف بالبيع فى أربع وحدات منها لأفراد أسرته بالعقد الابتدائى المؤرخ  …… ولم يبق على ملكه سوى وحدة واحدة قبل رفع الدعوى .

ثم أقام قضاءه بإخلاء الطاعن من شقة النزاع على ما استخلصه من أن عدم تسجيل عقد بيع الطاعن لتلك الوحدات مؤداه أنها لا تزال فى ملكه وأنه قد أسقط حقه فى الخيار المنصوص عليه فى المادة 22/2 من القانون رقم 136  لسنة 1981 بتصرفه فيها بالبيع

وهذا منه استخلاص غير سائغ ، لأن عدم اتخاذ إجراءات التسجيل لما باعه الطاعن لا ينفى بذاته زوال سيطرته المادية وسلطاته كمالك سابق للمبيع باستلام المشترين له قبل رفع الدعوى – ووفق الثابت بالعقد المشار إليه – مما يحول دون انطباق المادة سالفة الذكر فى حقه .

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء الطاعن من عين النزاع ، فإنه يكون فضلاً عن فساده فى الاستدلال قد شابه الخطأ فى تطبيق القانون وقد حجبه ذلك عن بحث دفاع المطعون ضده بشأن صورية عقد البيع الصادر من الطاعن إلى زوجته وأولاده عن الوحدات الأربع المشار إليها بما يعيب الحكم بالقصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 1580 لسنة 67 ق – جلسة 1/6/2005)

المقرر فى قضاء محكمة النقض وهيئتها العامة – أنه لما كان القانون رقم 136 لسنة 1981 الصادر فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخ 31/7/1981 قد نص فى الفقرة الثانية من المادة (22) على أن :

إذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيارين الاحتفاظ بمسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التى يسـتأجرها “.

يدل على أن المشرع قصد إلى سريان الحكم المقرر فيه على حالات البناء التى تتم وتكون وحداته معدة للسكنى فعلاً بعد نفاذ هذا القانون وهو ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية فى تعقيبه على هذا النص إذ جاء به ألزمت ذات المادة المستأجر الذى يقيم مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية بأن يكون:

بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية التى يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنية ملائمة بما لا يجاوز مثلى أجرة الوحدة التى يستأجرها ويؤكد ذلك خلو القانون 136 لسنة 1981 من نص على سريان حكم المادة (22) منه بأثر رجعى دون مسوغ القول بأن اشتراط النص بأن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر فى تاريخ لاحق لاستئجاره يوحى بقصد المشرع فى أعماله بأثر رجعى بأن تكون إحدى الوحدات على الأقل قد أقيمت وأعدت للسكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981.

إذ أن ذلك يعنى الخروج على الأقل على الأصل المقرر بأن النص التشريعي لا يسرى إلا على ما يلى نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع صراحة على الخروج عليه هذا إلى أن هذا القول فيه مفاجأة للمستأجر بإعمال النص على وحدات أقامها قبل نفاذ القانون لم يكن فى حسبانه خضوعها ليتدبر أمره فإن استلزام تعدد الوحدات بعد نفاذ القانون يبيح للمستأجر أن يختار منها ما يناسبه ويتفق مع ظروفه وأحواله العائلية إذا ما رأى التخلي عن سكنه .

(الطعن رقم 11737 لسنة 66 ق – جلسة 30/4/1998)

مناط سريان حكم المادة (22 / 2) من القانون رقم 13لسنة 1981 هو أن تكون هذه الوحدات قد تم بناؤها وأعدت للسكنى فعلاً بعد العمل بأحكام القانون المشار إليه .

(الطعن رقم 11737 لسنة 66 ق – جلسة 30/4/1998)

إذ كان البين من الأوراق أن الحكم الناقض فى الطعن بالنقض الرقيم 2022 لسنة 55ق قد نقض الحكم الاستئنافى السابق لعدم تحققه من تاريخ إنشاء المبنى الذى أقامه الطاعن للوقوف على ما إذا كانت الوحدات التى أقامها تخضع لحكم المادة (22 / 2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 من عدمه وأن المحكمة المطعون فى حكمها فى سبيل تحقيق هذه المسألة القانونية التى فصل فيها الحكم الناقض .

ندبت خبيراً فى الدعوى انتهى تقريره المودع فيها إلى نتيجة فحواها أن تاريخ إتمام الدور الأرضي والدور الثانى بالأرضي هو قبل 31/12/1978 أى قبل تاريخ 31/7/1981 أما الدور الثالث والدور الرابع فأقيما وشغلا قبل 31/12/1981 دون التمكن من تحديد ما إذا كانت قد تمت إقامتهما قبل 31/7/1981 أم بعد هذا التاريخ أى لم يقطع أن هذه الوحدات قد تم بناؤها واعدت للسكنى فعلاً بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 وهو مناط إعمال نص المادة (22 / 2) من القانون المذكور .

وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه على ما استخلصه من المحضر الإداري الرقيم  …. لسنة  ….  بولاق الدكرور وهو مؤدى فاسد غير صالح للاستدلال به إذ كان تحت بصر الحكم الناقض ولم يجد فيه كفاية للتدليل على تاريخ إنشاء المبنى الذى أقام الطاعن – وذلك بإقراره الصريح فى المحضر الإداري سالف الذكر قد أقام أكثر من ثلاث وحدات سكنية فى مبنى مملوك له فى تاريخ لاحق لاستئجاره الشقة موضوع النزاع واستأنفه.

وأن هذه الوحدات السكنية لم تصبح تامة البناء وصالحة للانتفاع بها إلا بعد نفاذ أحكام القانون رقم 13لسنة 1981 فى 31/7/1981 الأمر الذى تكون معه أحكام الفقرة الثانية من المادة (22) من القانون سالف الذكر واجبة الإعمال وتكون دعوى المستأنفة فى محلها قائمة على سند صحيح من القانون والواقع .

وكان هذا الاستخلاص غير سائغ ولا يفيد عباراته بطريق اللزوم العقلي توافر مناط إعمال نص المادة (22 / 2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 من وجوب إقامة الطاعن لأكثر من ثلاث وحدات سكنية تم بناؤها .

وأعدت للسكنى فعلاً بعد العمل بأحكام القانون المذكور ويتعارض مع النتيجة التى انتهى إليها تقرير الخبير المودع – على ما سلف بيانه – والتى أطرحها الحكم المطعون فيه دون بيان سبب الاطراح مما يصمه بعوار الفساد فى الاستدلال والقصور فى التسبيب والذى جره إلى مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه بعدم الالتزام بالمسألة القانونية التى فصل فيها الحكم الناقض بما يعيبه .

(الطعن رقم 11737 لسنة 66 ق – جلسة 30/4/1998)

النص فى الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن يدل على أن مناط حكم هذا النص أن يقيم المستأجر بعد العمل بأحكام هذا القانون وفى تاريخ لاحق لاستئجاره مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء صالحة للانتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل تحقيقاً للحكمة الايجارية حيث يكون فى مكنه المستأجر الاستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة له والاستعاضة عنها بوحدة أخرى بالعقار الذى إقامة أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة لأحد المستفيدين من حكم النص .

(الطعن رقم 5118 لسنة 63 ق – جلسة 12/6/1997)

الإضافة والتعلية والهدم لإعادة البناء بشكل أوسع

إخلاء المبنى المؤجرة وحداته لغير أغراض السكنى لإعادة بنائه وزيادة عدد وحداته . مادة 49 قانون  49 لسنة 1977 . مناطه . حصول المالك على ترخيص ببناء وحدات جديدة تصلح لذات الغرض الذى تستعمل فيه الوحدات المرخص بهدمها فضلاً عن توافر الشروط الأخرى المقررة بالنص المذكور . خلو القانون 49 لسنة 1977 من بيان ممارسة هذا الحق . أثره .

(الطعن رقم 1399 لسنة 67 ق – جلسة 8/6/2005)

مدة سريان ترخيص الأعمال المتعلقة بالمباني سنة واحدة قابلة للتجديد لمدة سنة أخرى . عدم تنفيذ تلك الأعمال خلال المدة المحددة قانوناً . أثره . سقوط الترخيص

(الطعن رقم 1399 لسنة 67 ق – جلسة 8/6/2005)

نص المادة مكرر من القانون 10 لسنة 197. المعدل بقانون 30 لسنة 1983 . بوجوب تنفيذ أعمال البناء على مرحلتين . سريانه على تراخيص البناء الصادرة بعد نفاذه دون أن يون له أثر رجعى على التراخيص السابقة . علة ذلك .

(الطعن رقم 1399 لسنة 67 ق – جلسة 8/6/2005)

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد استند فى قضائه بإخلاء الطاعن من العين المؤجرة له – بالتطبيق لأحكام المادة 49 من القانون 49 لسنة 1977 – إلى حصول المطعون ضدهم الثلاثة الأول على الترخيص رقم …  لسنة 1987 الصادر من الجهة الإدارية المختصة بالتنظيم الذى تضمن بناء وحدات جديدة بالعقار محل النزاع – بالإضافة إلى توافر الشروط الأخرى الواردة بالحكم – رغم أن الطاعن قدم أمام محكمة أول درجة شهادة من المجلس الأعلى لمدينة الأقصر مؤرخه 19/12/1995 تفيد أن ترخيص هدم العقار محل النزاع لم ينفذ وأن رخصة المبانى رقم  …  لسنة 1987 قد ألغيت بمضي المدة القانونية طبقاً للقانون .

مما مؤداه – وقد خلت الأوراق من تجديد هذا الترخيص أو استصدار ترخيص آخر بالبناء – أن يكون الترخيص المشار إليه قد سقط بمضي مدة سنة دون تنفيذه أو تجديده وفقاً لأحكام القانون 10لسنة 197المعدل بالقانون رقم 30 لسنة 1983 – الواجب التطبيق – وأصبح بذلك حابط الأثر قبل إقامة الدعوى الماثلة بإيداع صحيفتها قلم كتاب محكمة أول درجة بتاريخ 7/5/1994 وإذ خالف الحكم المطعون فيه بقالة صدور ترخيص البناء سالف الذكر قبل الإنذار الموجه من المطعون ضدهم للطاعن فى 28/7/1992 – قبل إقامة الدعوى – للتنبيه بإخلاء المبنى ، وطول أمد نظر الدعوى مع عدم إخلاء العقار محلها فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

(الطعن رقم 1399 لسنة 67 ق – جلسة 8/6/2005)

الإخلاء لإساءة استعمال العين المؤجرة

للتحصل علي حكم بقبول دعوي اخلاء العين المؤجرة ايجار قديم بسبب اساءة المستأجر استعمال العين يجب التحصل أولا علي حكم مدني نهائي ( اما بصدور حكم استئناف أو تفويت ميعاد الاستئناف ) بثبوت الاساءة والضرر ويشترط أن يكون الضرر مؤثرا علي العقار وليس علي العين المؤجرة فقط .

كما يمكن أيضا الاستناد في دعوي الاخلاء هذه الى حكم جنائي علي المستأجر في جنحة الاتلاف بشرط أن يكون الحكم ( باتا) أى بعد النقض أو تفويت المواعيد وتقديم ما يفيد بيتوتة الحكم الجنائي.

لذا! أرى الاسلم والاسهل الحكم المدني بثبوت الضرر والتعويض كون شرطه النهائية دون البيتوته للحكم .

صيغة الدعوي بالاخلاء الـمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981

إنه في يوم ………… الموافق          /     /

بناء على طلب / …………………… المقيم ……………… وموطنه المختار مكتب الأستاذ / ………………………. المحامي.

أنا …………………. محضر محكمة ………………… قد انتقلت حيث إقامة :

السيد / ……………………………… المقيم ………………………….. مخاطبا مع ….

الموضوع

بموجب عقد إيجار مؤرخ   /    /     يستأجر المعلن إليه من الطالب ما هو عبارة عن ………. بقصد استعمالها ………………. كائنة بـ ………. مقابل أجرة شهرية قدرها ……………  .

ولما كان المعلن إليه قد أساء استعمال العين المؤجرة له (بطرية مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أ و بالصحة العامة أو ………. أو ………….) .

ولما كان هذا الضرر قد ثبت ذلك بالحكم القضائي النهائي الصادر في الدعوى رقم ………. لسنة ……… الأمر الذي يحق معه للطالب إقامة هذه الدعوى بطلب إخلاء المعلن إليه من العين موضوع عقد الإيجار المؤرخ    /      /    .

السند القـانوني: المادة (18) من قانون 136 لسنة 1981 :

لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :

أ) ………………

ب) ……………

جـ) ……………

د) إذا ثبت  بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة .

ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة .

وتلغي المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .

بنــــاء عليــــه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة ……….. الكائن مقرها ………. الدائرة ……… بجلستها التي  ستنعقد علنا في يوم ………. الموافق   /   /    ابتداء من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها ليسمع الحكم عليه :

بإخلائه من العين التي يستأجرها موضوع عقد الإيجار المؤرخ    /    /      والكائنة بـ …… لإساءة استعماله العين المؤجرة  بطريقة ……… مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

ولأجل العلم .

الاخلاء لاساءة استعمال العين المؤجرة في أحكام النقض

الحكم القضائي النهائي المثبت لاستعمال العين المؤجرة بصورة أضرت بسلامة المبنى لا يقيد السلطة التقديرية للقاضي في الاستجابة لطلب الإخلاء أو رفضه وفق ظروف كل حالة وملابساتها .

(الطعن رقم 871 لسنة 74ق جلسة 27/2/2005 ، الطعن 8388 لسنة 64 ق جلسة 8/5/2000)

حجية  الحكم بثبوت الضرر  لا يتصور أن يتسع ليشمل بحث ما إذا كان المؤجر متعسفا في طلب الإخلاء من عدمه .

(الطعن 871 لسنة 74 ق جلسة 27/2/2005  ، الطعن رقم 8388 لسنة 64 ق جلسة 8/5/2000)

تمسك الطاعن بأن إقامة (سندرة) بعين النزاع لم يترتب عليها ضررا يؤثر على سلامة العقار وتدليله على ذلك بالمستندات . إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع ودلالة  ما قدم من مستندات وقضاؤه بالإخلاء استنادا الى أنه ليس لمحكمة الموضوع المطروح عليها طلب الإخلاء سلطة تقديرية طالما أن الضرر الناشئ عن إساءة الاستعمال قد ثبت بحكم قضائي  نهائي . خطأ وقصور .

(الطعن 871 لسنة 74 ق جلسة 27/2/2005)

الحكم بالإخلاء لإساءة الاستعمال بإحدى الطرق المنصوص عليها في المادة 18/5 ق136 لسنة 1981 .  شرطه . صدور حكم قضائي نهائي قاطع في ثبوت إساءة الاستعمال الحكم الصادر في دعوى إثبات الحالة لا يعد كذلك .

(الطعن 611 لسنة 47 ق جلسة 25/11/1999)

تمسك الطاعن في دعوى ثبوت الإضرار بسلامة المبنى  أمام محكمة الاستئناف بندب خبير آخر في الدعوى لبيان أسباب عدم تأثير التلفيات المشار إليها بتقرير خبير محكمة أول درجة  على سلامة المبنى عين النزاع . قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى تأسيسا على أن التلفيات بالعين بحالتها لا تؤثر على سلامة المبنى دون أن يورد في أسبابه كيف انتهى الى هذه النتيجة ودون أن يرد على دفاع الطاعن . إخلال بحق الدفاع .

(الطعن رقم 243 لسنة 64 ق جلسة 29/11/1999)

دعوى الإخلاء: حق شخصي

حق المؤجر فى طلب الإخلاء . حق شخصي . جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه . لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تقدير الظروف الملابسة التى تحيط بتراخي المؤجر فى طلب الإخلاء . شرطه . أن يكون تقديرها سائغاً .

(الطعن رقم 2582 لسنة 73 ق – جلسة 28/11/2004)

الأصل بحكم المادتين الرابعة والخامسة من القانون المدنى فى ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية أن المشرع أعطى للقاضى سلطة تقديرية واسعة ليراقب استعمال الخصوم لحقوقهم وفقاً للغاية التى استهدفها المشرع منها حتى لا يتعسفوا فى استعمال الخصوم لحقوقهم وفقاً للغاية التى استهدفها المشرع منها حتى لا يتعسفوا فى استعمالها .

كما حرص المشرع على تأكيد السلطة التقديرية للقاضى فى حالة  فسخ العقود  ونص صراحة فى الفقرة الأولى من المادة 148 من القانون المدنى على أن “يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية” ، وفى الفقرة الثانية من المادة 157 من ذات القانون على أنه “يجوز للقاضى أن يمنح المدين أجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك .

كما يجوز له أن يرفض طلب الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة للالتزام فى جملته” وهو ما لازمه أنه كلما أثير أمام محكمة الموضوع دفاع يتضمن أن المؤجر متعسف فى استعمال حقه بطلب الإخلاء تعين على المحكمة أن تمحصه وتضمن حكمها ما ينبئ عن تمحيصها لهذا الدفاع وأنها بحثت ظروف الدعوى وملابساتها ، وما إذا كانت هذه الظروف والملابسات تبرر طلب الإخلاء فى ضوء ما يجب توافره من حسن نية فى تنفيذ العقود .

(الطعن رقم 871 لسنة 74 ق – جلسة 27/2/2005)

التدخل انضمامياً من بعض ورثة المستأجر الأصلى الذين امتد إليهم العقد ولم يختصموا أمام أول درجة إلى باقى الورثة – المستأنفين – أمام الاستئناف وتمسكهم بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل صفة – لا يصحح إجراءات رفع الدعوى أمام محكمة أول درجة – علة ذلك .

تدخل بعض من لم يختصم من الورثة من مرحلة الاستئناف ليتمسكوا بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل صفة وينضموا إلى المستأنفين فى طلب رفض الدعوى ، ليس من شأنه أن يصحح إجراءات رفع الدعوى أمام محكمة أول درجة وإلا كان ذلك تفويتاً لدرجة من درجات التقاضي وبدءاً لدعوى جديدة أمام محاكم الاستئناف، بما يخالف مبدأ التقاضي على درجتين .

(الطعنان رقما 20، 208 لسنة 71 ق – جلسة 28/10/2002)

دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن دون إذن من المالك – وجوب اختصام جميع ورثة المستأجر الأصلى ممن امتد إليهم العقد فيها – قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد حكم أول درجة بإخلاء الطاعنين من العين محل النزاع دون اختصام باقى الورثة والرد على الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى صفة – خطأ .

إذ كانت الدعوى الماثلة قد رفعت بطلب الإخلاء من مخبز النزاع لتأجيره من الباطن دون إذن من المالك، وكان قد الإيجار الذى يحتج به المطعون ضدهما الأولين مبرم بينهما وبين مورث الطاعنين وقد رفعت الدعوى بعد وفاته دون اختصام جميع ورثته امتد إليهم عقد الإيجار وتضمنهم  إعلام الوراثة  .

فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتأييد الحكم الابتدائى بإخلاء الطاعنين من مخبز النزاع دون اختصام باقى هؤلاء الورثة ولم يعرض لما دفع به الطاعنون من عدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل صفة على الرغم من أنه دفع متعلق بالنظام العام ، فإنه يكون قد خالف القانون .

(الطعنان رقما 20، 208 لسنة 71 ق – جلسة 28/10/2002)

تمسك الطاعن بشغله عين النزاع لمدة ثلاثة وثلاثين عاماً وسداده أجرتها طوال تلك المدة دون اعتراض من المطعون ضدها الأول ومورثته – المؤجرة الأصلية – المقيمين بذات العقار الكائنة به عين النزاع بما يفيد قبولهما له مستأجراً وتنازلهما عن حقهما فى طلب الإخلاء وتدليله على ذلك بالمستندات – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء على سند من انتفاء هذا التنازل لعدم تقديمه عقد إيجار أو إيصال أجرة العين باسمه – فساد فى الاستدلال .

(الطعن رقم 153 لسنة 70 ق – جلسة 8/1/2001)

الموطن – ماهيته – محل التجارة أو الحرفة – اعتباره موطناً للتاجر أو الحرفي بجانب موطنه الأصلى يصح إعلانه فيه بكافة الأمور المتعلقة بها – شرطه – أن يكون مركز إدارة نشاط التاجر أو الحرفي الذى اعتاد على التواجد به ويدير منه أعماله المتعلقة بالتجارة أو الحرفة – المواد 40 ، 41 مدنى و 213 مرافعات – الأماكن الملحقة بالنشاط التجارى أو الحرفي – عدم اعتبارها موطناً لإدارة الأعمال – علة ذلك .

إن النص فى الفقرة الأخيرة من المادة 213 من قانون المرافعات على أن ” يكون إعلان الحكم لشخص المحكوم عليه أو فى موطنه الأصلى ” وفى المادة 40 من القانون المدنى على أن ” الموطن هو المكان الذى يقيم فيه الشخص عادة …..” وفى المادة 41 من ذات القانون على أنه ” يعتبر المكان الذى يباشر فيه الشخص تجارة أو حرفة موتاً بالنسبة إلى إدارة الأعمال المتعلقة بهذه التجارة أو الحرفة ” .

فكل ذلك يدل على أن المشرع قد اعتد بالتصوير الواقعى للموطن فلم يفرق بين الموطن ومحل الإقامة العادى وجعل المعول عليه فى تعيين الموطن الإقامة المستقرة – بمعنى أنه يشترط فى الموطن أن يقيم الشخص فيه على وجه يتحقق فيه شرط الاعتياد ، وإضافي للموطن الأصلى .

اعتبر المشرع المحل أو مركز إدارة نشاط التاجر أو الحرفي الذى يزاول فيه نشاطه موطناً له بالنسبة للخصومات المتعلقة بهذه التجارة أو تلك الحرفة فيصح إعلانه فيه بكافة الأمور المتعلقة بها طالما أن مباشرته لتجارته أو حرفته فيه له مظهره الواقعى الذى يدل عليه ، بأن يكون المكان هو مركز نشاط التاجر أو الحرفي الذى يتواجد به على نحو يتوافر فيه شرط الاعتياد ويدير منه أعماله المتعلقة بالتجارة أو الحرفة.

فلا تعتبر الأماكن الملحقة بالنشاط التجارى أو الحرفي – كالمخازن وأشباهها – التى لا يدار منها النشاط على نحو معتاد موطناً لإدارة الأعمال وإنما يكون الموطن الذى يصح الإعلان فيه هو مكان إدارة النشاط لأنه هو الذى يتواجد به التاجر أو الحرفي على وجه يتحقق به شرط الاعتياد .

(الطعن رقم 300 لسنة 70 ق – جلسة 8/1/2001)

تمسك الطعن ببطلان إعلانه بالحكم الابتدائى لأنه وجه إليه فى عين النزاع التى نص فى عقد الإيجار على أنها مؤجرة مخزناً للكتب ولم يوجه إليه فى مركزه إدارة أعماله المتعلقة بتجارة الكتب والمبين بالعقد – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بسقوط الحق فى الاستئناف معتداً بهذا الإعلان – خطأ .

إذا كان من الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهم قد وجهوا إعلان الحكم المستأنف إلى الطاعن فى العين المؤجرة له مخزناً فسلمت الإدارة لغلقه على الرغم من أن مركز غدارة النشاط التابع له المخزن ثابت بعقد الإيجار ، فإن الحكم المطعون فيه إذ اعتد بهذا الإعلان وقضى بسقوط الطاعن فى الاستئناف مطروحاً دفاعه ، فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون .

(الطعن رقم 300 لسنة 70 ق – جلسة 8/1/2001)

طلب إخلاء العين المؤجرة وتسليمها – موضوع غير قابل للتجزئة – نقض الحكم بالنسبة لأحد الخصوم – أثره – نقضه بالنسبة للباقين .

(الطعنان رقما 890 ، 1145 لسنة 69 ق – جلسة 14/1/2001)

طلب المؤجر الإخلاء وتسليم العين المؤجرة وطلب الخصم إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار – غير قابلين للتجزئة بحسب طبعيه المحل فيهما .

(الطعن رقم 9781 لسنة 64 ق – جلسة 21/1/2001)

حق المؤجر فى طلب الإخلاء – حق شخصي – جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه – استخلاص النزول عن طلب الإخلاء من سلطة محكمة الموضوع – شرطه – أن يكون استخلاصها سائغاً .

(الطعن رقم 2505 لسنة 69 ق – جلسة 5/2/2001)

تمسك الطاعنة بشرائها عين النزاع بالجدك من ورثة المستأجرة الأصلية بعقد ثابت التاريخ وإخطارها الشركة المؤجرة بذلك وقبض وكيل الأخيرة الأجرة منها لمدة تزيد عن خمسة عشر عاماً دون اعتراض منها أو من تابعيها حتى رفع الدعوى وموافقة الشركة على رفع عداد المياه الكائن بعين النزاع الخاص بالمستأجرة الأصلية واستبداله بآخر باسم الطاعنة مع إخطار هيئة المياه بذلك يعد تنازلاً من الشركة عن حقها فى طلب الإخلاء .

إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بإلزام الشركة المؤجرة بتحرير عقد إيجار للطاعنة عن عين النزاع وبفسخ عقد الإيجار والإخلاء على سند من أن الشركة المؤجرة تقاضت الأجرة باسم المستأجرة الأصلية وأن التصريح بإدخال المياه للعين المؤجرة لم يصدر باسم الطاعنة – فساد فى الاستدلال .

(الطعن رقم 2505 لسنة 69 ق – جلسة 5/2/2001)

الدعوى بفسخ  عقد الإيجار والتسليم  – عدم قابليتها للتجزئة بحسب طبيعة المحل فيها – قضاء الحكم المطعون فيه بقبول الاستئناف شكلاً دون تكليف الطاعن باختصام المحكوم عليه الآخر الذى لم يطعن بالاستئناف – أثره – بطلان الحكم – علة ذلك .

(الطعن رقم 2463 لسنة 68 ق – جلسة 18/2/2001)

حق المؤجر فى طلب الإخلاء – حق شخصي – جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً – تقادمه بمضي خمس عشرة سنة – سريان التقادم من وقت نشأة الحق فيه .

(الطعن رقم 156لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001)

تمسك الطاعنة بتنازل المطعون ضده الضمني عن حقه فى طلب الإخلاء وعلمه بشغلها العين محل النزاع منذ عشرين عاماً وعدم اعتراضه على ذلك – تدليلها على ذلك بإقامته بالشقة التى تعلو عين النزاع وما قرره شاهداها أمام محكمة الموضوع – دفاع جوهرى – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيساً على أن وضع يدها على العين محل النزاع لا سند له من القانون دون الرد على دفاع الطاعنة سالف البيان قصور .

(الطعن رقم 156لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001)

الخاتمة: استعرضنا شروط اخلاء العين المؤجرة بعقد ايجار قديم وفقا للحالات المحددة حصرا بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وكذا حالة انتفاء حق الامتداد بعد وفاة المستأجر الأصلي بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 متمنيا أن يكون البحث الموجز في هذا الصدد قد جاء وافيا بالمعلومات.

• انتهي البحث القانوني (صيغ دعاوى الإخلاء) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
• يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .

المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض