امتداد عقد الإيجار للمستفيد: علي ضوء أحدث أحكام النقض

تعرف علي أسس وشروط امتداد عقد الإيجار للمستفيد من ورثة المستأجر الأصلي والحديث هنا عن عقد الإيجار القديم الخاضع لقواين الإيجار الاستثنائية وليست الخاضعة لأحكام القانون المدني أى المحررة قبل 31/1/1996 وذلك علي ضوء أحدث أحكام النقض في امتداد عقد الإيجار .

أهداف البحث عن امتداد عقد الإيجار

• امتداد عقد الإيجار للابن المتزوج عن والده أو والدته المستاجر الأصلي وكذلك امتداد عقد الإيجار القديم للابنة المتزوجة له شروط أم لا؟
• الاستعانة بأحكام  النقض عند كتابة صيغة دعوى عدم امتداد عقد الإيجار القديم وكذلك الاستعانة بها في عكس ذلك عند تحرير صيغة دعوى امتداد عقد الإيجار القديم للمستفيد بالاستناد اليها سواء كانت دعوي أصلية بالحق او دعوى فرعية عن دعوي أصلية.
• التعرف علي مدي أحقية امتداد عقد الإيجار للحفيد سواء ايجار مسكن أو محلات و شروط امتداد عقد الإيجار للاماكن الغير سكنية

أحدث أحكام محكمة النقض في امتداد عقد الإيجار

تمسك الطاعنين أمام محكمة الاستئناف بامتداد عقد إيجار المستأجر الأصلى إلى ابنته الطاعنة الأولى وإلى حفيدة الطاعن الثانى المقيمين معه حتى وفاته فى عام 1974 وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الطاعنين من عين النزاع ورفض دعواهما بامتداد عقد الإيجار لهما على أنه لم تثبت إقامة الطاعنة الأولى مع والدتها حتى تاريخ وفاتها فى …… وأن الطاعن الثانى لا يستفيد من مزية الامتداد القانونى بعد صدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن  امتداد عقد الإيجار للأحفاد  وأغفل بذلك تحقيق دفاع الطاعنين رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به – إن صح – وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه بالقصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 2634 لسنة 73 ق – جلسة 1/12/2004)

عقد إيجار المسكن . لا ينتهى بوفاة المستأجر أو تركه له . امتداده لصالح زوجة أو أولاده أو والديه المقيمين معه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك . الانقطاع العارض عن الإقامة منها استطالت مدته . لا يحول دون توافرها . لا يغير من ذلك استعمال المستأجر رخصة تأجير العين المؤجرة من الباطن مفروشة فى الحالات التى يجيزها القانون . علة ذلك .

(الطعن رقم 929 لسنة 74 ق – جلسة 13/2/2005)

قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً لما ذهب إليه اخذاً بتقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة بإنتهاء عقد إيجار الشقة محل النزاع لانتفاء إقامة الطاعن الأول بها مع والدته – المستأجرة الأصلية – حتى الوفاة مستدلاً على ذلك بقيام الأخير بتأجيرها من الباطن مفروشاً حال حياتها وحتى وفاتها دون أن يعرض لدفاع الطاعن الأول بأن انقطاعه عن الإقامة بها وتأجيرها من الباطن مفروشاً لم يكن تخلياً منه عنها وإنما كان بسبب مصاحبته لوالدته للعلاج بالخارج رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به – إن صح – وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون قد شابه القصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 929 لسنة 74 ق – جلسة 13/2/2005)

تمسك الطاعن فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بالمذكرتين المقدمتين منه بجلستي  /  /    ،   /   /   بأنه يستمد حقه فى امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع لصالحه لإقامته بها مع والده المستأجر الأصلى لها إقامة مستقرة حتى وفاته واستدل على ذلك بأقوال شهوده وبالمستندات المقدمة منه فى الدعوى وكان هذا الدفاع يعد مطروحاً على محكمة ثاني درجة إعمالاً للأثر الناقل للاستئناف.

وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الابتدائى وإخلاء الشقة محل النزاع وبرفض طلب الطاعن امتداد عقد إيجار عين النزاع له عن وفاتها وهو ما لا يصلح رداً على ما أثاره الطاعن ولا يواجه دفاعه المشار إليه مما حجبه عن بحث وتمحيص هذا الدفاع وما استدل به عليه من مستندات مع أنه دفاع جوهرى يتغير به – إن صح – وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون فضلاً عن مخالفته للقانون معيباً بالقصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 458 لسنة 74 ق – جلسة 13/2/2005 )

تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بأن عقد إيجار شقة التداعى امتد إليه لإقامته بها مع والدته حتى وفاتها والذى أمتد إليها من جدته المستأجرة الأصلية وأن وكيل المطعون ضدها فى إدارة العقار تقاضى منه أجرة الفترة من 1/9/1999 حتى 31/5/2000 بموجب إيصالات أقر له فيها بامتداد العقد إليه عن جدته ……. المستأجرة الأصلية وصورة ضوئية من التوكيل رقم  …… الصادر من  …… عن نفسه وبصفته وكيلاً عن المطعون ضدهما بتوكيلين رسميين إلى الأستاذ / ……… يوكله فيه بإدارة العقار الكائن به شقة التداعى وتحصيل الايجار .

وإذ اكتفى الحكم المطعون فيه رداً على دفاع الطاعن بالقول بأنه لم يقدم الدليل عليه دون أن يعرض لتلك المستندات ويمحصها – والتى لم يجحدها المطعون ضدهما – مع ما قد يكون لها من دلالة مؤثرة قد يتغير بها وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 2477 لسنة 73 – جلسة 2/3/2005)

تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بامتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه لإقامته بها مع المستأجر الأصلى – المرحوم والده – إقامة مستقرة حتى وفاته – ودلل على ذلك بأقوال شاهديه والتى استمعت إليهما محكمة أول درجة والشهادة الموثقة بأقوال الجار المواجه مما مؤداه توافر شروط امتداد عقد الإيجار إليه واعتباره مستأجراً بقوة القانون ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار له عن ذات العين .

إلا أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم الابتدائى وبانتهاء عقد الايجار والإخلاء والتسليم على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهم – رغم أن احدهما بائع ملابس متجول والآخر بائع بمحل بالمنطقة – وطرح أقوال شهود الطاعن والمقيمين بذات العقار الكائن به الشقة محل النزاع دون أن يبين فى أسبابه ما يبرر هذا الاطراح.

كما أنه استدل على عدم إقامة الطاعن بتلك الشقة على ما استنبطه من الشهادة الصادرة من شركة كهرباء الإسكندرية بأنه متعاقد على توريد التيار الكهربي لشقة كائنة بالعجمي – البيطاش – رغم أن هذه الشهادة لا تدل بذاتها على عدم توافر شروط امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه إذ ليس فى القانون ما يمنع المستأجر من امتداد عقد إيجار مسكن إليه مع احتفاظه بمسكن آخر فى ذات المدينة فإن الحكم يكون معيباً بمخالفة القانون والقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال .

(الطعن رقم 901 لسنة 74 ق – جلسة 27/3/2005)

قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 فى القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية “دستورية” بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الايجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق فى شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاة أو الترك .

وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة ، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعى المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين فى خصوص هذا الحكم ، وأعملت الرخصة التى خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 29 من قانونها .

وقضت بسريانه بأثر فورى على الوقائع التالية لتاريخ نشره فى الجريدة الرسمية الحاصل فى 14/11/2002 ، وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فورى أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس فى تاريخ سابق على ذلك  ، بما مؤداه أن جميع العقود التى كانت قائمة فى يوم 14/11/2002 .

ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانونى لعقود الإيجار – وتنزل منزلتها الوقائع التى ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها – تظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية .

وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر – ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد – الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها فى المادة 29 السالف الإشارة إليها ، على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهى تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك .

(الطعن رقم 2001 لسنة 74 ق – جلسة 6/4/2005)

إذ كان الحكم المطعون فيه قد بنى قضاءه على أن عقد إيجار عين النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخرى إلى الطاعن بعد أن امتد من قبل إلى والده الذى توفى بتاريخ 1/7/2000 قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر ، حال أن حظر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلى ذوى قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة – وهو ما يقضى إليه قضاء ذلك الحكم – لا يسرى إلا على الوقائع اللاحقة على نشره .

فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون ، وقد حجبته هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من أنه بقى مقيماً مع والده فى عين النزاع إلى وقت وفاته ، وهو دفاع – لو صح – لترتب عليه امتداد عقد الإيجار إليه عملاً بما تقضى به الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، بغير أن يحول دون ذلك كون العقد قد سبق امتداده من جد الطاعن إلى والده  ، متى كان ذلك فإن الحكم يكون معيباً .

(الطعن رقم 2001 لسنة 74 ق – جلسة 6/4/2005)

تمسك الطاعنة بأن عقد إيجار عين النزاع امتد إليها ولإخوتها من والدهم المستأجر الأصلى لإقامتهم معه حتى وفاته وإن تحرر عقد إيجارها بعد وفاة والدهم باسم والدتهم وحدها ، وإذ أقام الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء عين النزاع والتسليم على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهن السبعة الأول من انتفاء إقامة أى من أولاد المستأجر الأصلى – ومن بينهم الطاعنة – بعين النزاع حتى وفاة والدتهم دون أن يواجه ما تمسكت به الطاعنة من امتداد العقد إليها لإقامتها مع والدها المستأجر الأصلى حتى وفاته رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به – إن صح – وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 2552 لسنة 73 ق – جلسة 20/4/2005)

المقيمون مع المستأجر ممن لهم حق الانتفاع بالامتداد القانونى . عدم جواز ترتيب أية التزامات فى ذمتهم خلال مشاركتهم له المكان المؤجر . وفاة المستأجر أو تركة العين . أثره . امتداد العقد لصالحهم بقوة القانون وانتقال جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الإيجارية .

(الطعن رقم 269 لسنة 74 ق – جلسة 8/6/2005)

تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بدفاع حاصله أن عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 هو عقد صوري صورية مطلقة وأن عقد إيجار عين النزاع المبرم بين مورثة المطعون ضدها ووالدته قد امتد إليه لإقامته مع الأخيرة من بدء العلاقة الإيجارية حتى وفاتها وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات صورية العقد سند الدعوى ودلل على صحة هذا الدفاع بالمستندات المقدمة منه والمتمثلة فى صورة صحيفة الدعوى رقم  ….. لسنة 2003 إيجارات كلى شمال القاهرة المرفوعة منه ضد المطعون ضدها وآخرين بطلب امتداد عقد إيجار عن النزاع إليه من مورثته المستأجرة الأصلية منذ عام 1964 .

ولما كان الحكم الابتدائى قد انتهى إلى رفض الدفع بالصورية على ما ضمنه أسبابه من أن الطاعن قد وقع على عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 وارتضاه وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن ولا يصلح سبباً للرد على الدفع بالصورية إذ لا يجوز للمحكمة أن تعول فى رفض الدفع بالصورية على عبارات العقد المطعون عليه على ما سلف بيانه وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائى لأسبابه وأمسك عن الرد على طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق بحسبانها أحد وسائل الإثبات الجائزة للطاعن قانوناً لإثبات تلك الصورية كما لم يضمن أسبابه ما يسوغ ذلك فإنه يكون معيباً .

(الطعن رقم 1863 لسنة 74 ق – جلسة 16/6/2005)

المستفيدين من مزية الامتداد القانونى لعقد الإيجار – حلولهم محل المستأجر الأصلى فيه إثر وفاته أو تركه المسكن – م 21/1 ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29/1ق 49 لسنة 1977 – الحكم بعدم دستورية نص المادة الأخيرة فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً – لا أثر له – علة ذلك .

النص فى المادة 21/1 من القانون 52 لسنة 1969 يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن القانون قد أحل المستفيدين من مزية الامتداد القانونى واستمرار العقد بالنسبة لهم والمشار إليهم فى النص محل المستأجر الأصلى فى عقد الإيجار إثر وفاته أو تركه المسكن .

أى أنهم قد أضحوا دون طرفاً فى العقد منذ انقضى بالنسبة له ، وكان حكم هذا النص الواجب التطبيق على واقعة النزاع يطابق حكم المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – بغض النظر عن حكم المحكمة الدستورية العليا فى القضية رقم 11لسنة 18ق المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم (33) بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم (38) بتاريخ 18/9/1997 .

بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أن “وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه للعين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل

(الطعن رقم 4068 لسنة 66 ق – جلسة 19/3/2003)

وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجر – امتداد العقد لصالح أقاربه نسباً أو مصاهرة – شرطه – إقامتهم معه مدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل – م21/1 ق 52 لسنة 1969 – لا يحول دون إعمال النص الحكم بعدم دستورية المادة 29 من ق 49 لسنة 1977 المقابلة له – علة ذلك .

نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 – المنطبق على واقعة النزاع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة نسباً أو مصاهرة بشرط أن تثبت إقامتهم مع المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل .

ولا يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المماثل له ، لأن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص لا يؤدى بمجرده إلى عدم دستورية مثيله – الذى لم يعرض على المحكمة الدستورية العليا – فالأحكام بعدم الدستورية هى أحكام عينية لا تنصب إلا على ما عينته المحكمة بذاته فهي – دون غيرها – المنوط بها الرقابة القضائية على دستورية القوانين واللوائح عملاً بنص المادة 175 من الدستور والمادة 25/1 من القانون 48 لسنة 1979 .

(الطعن رقم 1758 لسنة 72 ق – جلسة 26/5/2003)

تسليم المطعون ضدها الثانية بأن المطعون ضدها الأولى وحدها التى أقامت مع المستأجرة الأصلية لعين النزاع حتى وفاتها وهى التى انفردت برفع دعوى فرعية بطلب امتداد الإيجار لها – مؤداه – انتفاء مصلحتها فى الطعن بالاستئناف على الحكم الصادر بانتهاء عقد الإيجار وبرفض الدعوى الفرعية – أثره – عدم قبول الطعن – الطعن بالاستئناف بعد الميعاد من المطعون ضدها الأولى استناداً لنص المادة 218 مرافعات – غير مقبول – مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاءه بقبول استئنافها استناداً إلى أنه موضوع غير قابل للتجزئة فتفيد من طعن الأخرى – خطأ .

إذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضدها الأولى هى وحدها التى تمسكت بإقامتها فى شقة النزاع مع المستأجرة الأصلية حتى وفاتها وانفردت برفع الدعوى الفرعية بطلب امتداد الإيجار لها دون المطعون ضدها الثانية التى أيدتها فى ذلك ولم تدع أنها كانت تقيم فى عين النزاع أو لحقها أى ضرر أو فاتت عليها مصلحة من قضاء الحكم المستأنف بانتهاء عقد إيجار عين النزاع ورفض الدعوى الفرعية .

فإن الاستئناف المرفوع منها على هذا الحكم يكون غير مقبول لانتفاء مصلحتها فى الطعن عليه ، ومن ثم لا تفيد منه المطعون ضدها الأولى التى فوتت ميعاد الاستئناف ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقبل استئناف المطعون ضدها الأولى المرفوع بعد الميعاد مستنداً إلى أن الموضوع غير قابل للتجزئة فتفيد من طعن الأخرى ، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه .

(الطعن رقم 7037 لسنة 66 ق – جلسة 9/6/2003)

عقد الإيجار – الالتزامات الناشئة عنه – وقوعها على عاتق طرفيه – جواز اتفاقهما على ترتيب حقوق للغير – المقيمون مع المستأجر على سبيل التسامح أو وفاء لالتزامات أخرى مصدرها علاقة غير الإيجار أو لحاجة الصغير الذى امتد إليه العقد أو المرأة للحماية والرعاية من أحد ذويها – حقهم فى الانتفاع بالعين من قبيل استعمال المستأجر لها – طلب المؤجر طردهم أو إخلائهم من العين – شرطه – انقضاء العلاقة الإيجارية – لشاغل العين التمسك قبل المؤجر بعدم انتهاء العلاقة الإيجارية – علة ذلك – المادتان 152 مدنى ، 29 ق 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 21 ق 52 لسنة 1969 .

مؤدى نص المادة 152 من القانون المدنى على أن ” لا يترتب العقد التزاماً فى ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقوقاً ” فى ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية ، وما نصت عليه المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 المقابلة لنص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 أن الالتزامات الناشئة عن العقود عامة بما فى ذلك عقد الإيجار لا تقع إلا على عاتق طرفيه ، وإن كان لهما باتفاقهما أن يرتاب حقوقاً للغير.

ومن طبيعة عقد إيجار المساكن أنه عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يتراءى له إسكانهم ، إما على سبيل التسامح المحض أو وفاء لالتزامات مصدرها علاقة أخرى غير الإيجار كالتزام الزوج بسكنى زوجته والأب لصغاره ، والمخدوم بسكنى خدمه، وإما لحاجة الصغير الذى امتد له العقد أو المرأة للحماية والرعاية من أحد ذويها ، فهؤلاء وغيرهم ليسوا مستأجرين أصليين .

ولا يعد المستأجر نائباً عنهم  وإن كان لهم حق الانتفاع بالعين تبعاً لقيام حق المستأجر ، وتعتبر إقامتهم فى العين من قبيل استعمال المستأجر فلا يستطيعون مزاحمته فيها استناداً لعقد الإيجار ، ويستقل المستأجر وحده بوضع ضوابط علاقته بالمؤجر ، ولا يستطيع المؤجر أن يقيم دعوى يطلب فيها إخلاء أحد هؤلاء أو طرده من العين المؤجرة ما لم تكن العلاقة الإيجارية الأصلية قد انقضت ، فإذا أقام المؤجر الدعوى على أحد هؤلاء الشاغلين للعين بطلب إخلائها أو طرده منها تأسيساً على أن العلاقة الإيجارية التى تربطه بالمستأجر الأصلى غير قائمة .

كان للمدعى عليه أن يتمسك بأن عقد الإيجار سنده فى شغل الغين لا زال قائماً باعتبار أن عقد الإيجار وبقاءه وانتهاءه بالنسبة لشاغل العين رغم أنه ليس طرفاً فيه يعتبر واقعة قانونية ، له أن يتمسك بقيامها طالما أن المدعى يحتج عليه بانتهائه .

(الطعن رقم 8797 لسنة 66 ق – جلسة 23/6/2003)

تمسك المطعون ضده الثانى بأنه يستمد حقه فى الانتفاع بعين النزاع من إقامته بها مع ابنة شقيقه المستأجر الأصلى التى امتد إليها العقد بعد وفاة أبيها وأنها هى وحدها التى تقدر حاجتها لإقامته معها لرعايتها سواء كان وصياً عليها أو بلغت سن الرشد – انتهاء الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة وقضاءه برفض دعوى الطاعن بطلب طرده مع التسليم بأن المطعون ضده الثانى لم يكن يقيم بالعين مع شقيقه المستأجر الأصلى أو والديهما حتى وفاتهما ورفضه امتداد عقد الإيجار له لا تناقض النعى عليه فى هذا الخصوص وروده على غير أساس

إذ كان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الثانى قد تمسك بأنه يقيم بشقة النزاع مع ابنة شقيقه المستأجر الأصلى والتى يمتد لها عقد إيجار الشقة بعد وفاة أبيها ، فيكون حق المطعون ضده الثانى فى الانتفاع بالشقة ليس لأنه مستأجر لكنه تبعاً لقيام حق ابنة أخيه كمستأجر لها ، وهى وحدها التى تقدر حاجتها لإقامة عمها معها لحمايتها والعناية بها سواء كان وصياً عليها أو بلغت سن الرشد .

وتكون دعوى الطاعن بطلب طرده غير مقبولة ، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والتناقض والقصور فى التسبيب لأخذه بدفاع الطاعن بأن المطعون ضده الثانى لم يكن يقيم بشقة النزاع مع شقيقه المستأجر الأصلى أو والدتهما حتى وفاتهما ورفض امتداد عقد الإيجار له ، وفى نفس الوقت رفض طرده على أنه وصى على ابنة المستأجر الأصلى رغم بلوغها سن الرشد أثناء نظر الدعوى ووجود مسكن آخر له يمكنه رعايتها فيه ، يكون على غير أساس خليقاً برفضه .

(الطعن رقم 8797 لسنة 66 ق – جلسة 23/6/2003)

إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بنفي إقامة الطاعنة مع والدتها – أرملة المستأجر الأصلى – حتى وفاتها وبإنهاء العلاقة الإيجارية عن عين النزاع بما خلص إليه من أقوال شاهدي المطعون ضده والشاهد الثانى للطاعنة من تركها الإقامة فى عين النزاع قبل وفاة والدتها لزواجها رغم أن الشاهد الأخير قد شهد بأنها عادت إلى الإقامة المستقرة مع والدتها بعين النزاع بعد استحكام الخلاف بينها وبين زوجها والذى انتهى بتطليقها ومع تمسك الطاعنة بأن المالك السابق للعقار قد ارتضاها مستأجرة لعين النزاع لعلمه بإقامتها المستقرة مع والدتها حتى وفاتها وتقاضيه منها الأجرة وإعلانها ببيع العقار للمطعون ضده وتدليلها على ذلك بالمستندات – فساد وقصور .

(الطعن رقم 178 لسنة 70 ق – جلسة 19/3/2001)

الإقامة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977 بعد وفاة المستأجر أو ترجه العين – المقصود بها – الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك – التزام الزوج شرعاً بإعداد مسكن الزوجية مقابل حقه على زوجته فى الاحتباس والقرار فيه – مؤداه – إقامة الزوجة فى منزل الزوجية – حقيقة أو حكماً – هى الإقامة الوحيدة التى لها صفة الاعتياد والاستقرار حال قيام الزوجية .

إقامتها فى غير مسكن الزوجية مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها – لا تسوغ امتداد عقد الإيجار إليها وفقاً لحكم المادة المذكورة – إقامة الزوجة الدليل على استمرار إقامتها منذ زواجها بمسكن والدها حتى وفاته إقامة دائمة ومستقرة باعتباره مسكناً للزوجية – أثره – امتداد عقد الإيجار إليها .

(الطعن رقم 537 لسنة 70 ق – جلسة 25/3/2001)

الإقامة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار – انقطاعها لسبب عارض – لا يحول دون توافرها طالما لم يتخل المستفيد عنها صراحة أو ضمناً .

(الطعن رقم 537 لسنة 70 ق – جلسة 25/3/2001)

الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار – م29 ق 49 لسنة 1977 – المقصود بها – اتجاه نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً له ومحلاً لإقامته المعتادة – لمحكمة الموضوع استخلاص نية الاستقرار من الأمارات الدالة عليها – الانقطاع عن الإقامة لسبب عارض مهما استطالت مدته لا يحول دون قيامها ما لم يتخل المستفيد عنها صراحة أو ضمناً باتخاذه موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً فى انصراف قصده إليه – جواز أن يكون للمستفيد فى وقت واحد أكثر من موطن طالما توافرت لديه نية الإقامة والاستقرار فيها – م 40ق مدنى .

(الطعن رقم 1932 لسنة 70 ق – جلسة 14/5/2001)

ثبوت إقامة الطاعن بعين النزاع مع والدته المستأجرة الأصلية منذ بدء الإجارة حتى حصوله على شهادة إتمام دراسته وأن انتقال والدته وحفيدتها – ابنة أخيه المتوفى والمشمولة بوصايته – للإقامة معه فى بلدتهم الأصلية حيث أرضهم الموروثة وأنهم كانوا يترددون على عين النزاع على فترات لمرض والدته وعمله بالأرض وظلوا متمسكين بالإجارة حريصين على سداد أجرة العين حتى وفاة والدته ببلدتهم – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على أن إقامة المستأجرة الأصلية وحفيدتها مع الطاعن فى بلدتهم الأصلية من شأنه أن ينفى إقامتهم فى عين النزاع – خطأ وفساد .

(الطعن رقم 1932 لسنة 70 ق – جلسة 14/5/2001)

الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار –  مادة 29 قانون 49 لسنة 1977  – المقصود بها – اتجاه نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً له ومحلاً لإقامته المعتادة – الانقطاع عن الإقامة لفترات متقاربة أو متباعدة لسبب عارض لا يحول دون قيامها .

(الطعنان رقما 2794 لسنة 69 ق ، 360 لسنة 70 ق – جلسة 14/5/2001)

تمسك الطاعن بإقامته المستقرة مع والده المستأجر الأصلى لعين النزاع حتى وفاته وأن سفره للعمل بالخارج كان انقطاعاً عارضاً لا ينفى إقامته وتدليله على ذلك بالمستندات – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء دون أن يواجه هذا الدفاع وما قدمه الطاعن من مستندات تدليلاً عليه – قصور .

(الطعنان رقما 2794 لسنة 69 ق ، 360 لسنة 70 ق – جلسة 14/5/2001)

الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار – مادة 29 ق 49 لسنة 1977 – المقصود بها – اتجاه المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً له ومحلاً لإقامته المعتادة – نية الاستقرار أم ببطنه المقيم ويضمره فى نفسه – لمحكمة الموضوع استخلاصه من الأمارات الدالة عليه حسب ظروف كل دعوى وملابساتها .

(الطعن رقم 102 لسنة 70 ق – جلسة 28/5/2001)

الرهينة – نظام معترف به من قبل الدولة – مقتضاه – خروج – الراهب من روابطه الدنيوية وانخراطه فى الرهبنة بالدير – أثره – صيرورة كل ما يمتلكه ملكاً للبيعة – اعتبار الدير مقامه الجديد ومستقرة ما لم يكن مأذوناً له بالإقامة الدائمة خارج الدير لازمه – اختيار أحد المقيمين مع المستأجر الانخراط فى الرهبنة – مؤداه – انصراف نيته عن جعل العين المؤجرة موطنه – تواجده فيها تواجد عارض لا يكسب الحق فى امتداده الإجارة .

الرهبنة عند طائفة النصارى  الأرثوذكس  نظام له أصول وضوابط معترف بها من قبل الدولة ، ومن مقتضاه أن يخرج الراهب من روابطه الدنيوية فيدخل الدير مجرداً حتى من اسمه وهو راض بمقامه الجديد – وكل ما قد يقتنيه بعد انخراطه فى سلك الرهبنة ليس ملكاً له .

وإنما ملك البيعة التى وهبها حياته … فبات الدير مستقرة ومراحه ومغداه لا يغادره إلا للضرورة وبإذن من رئيسه ما لم يكن مأذوناً له بالإقامة الدائمة خارج الدير – وهو ما لازمه أنه متى اختار أحد المقيمين مع المستأجر الانخراط فى الرهبنة بالدير فإنه يكون بالضرورة قد عبر عن انصراف نيته عن جعل العين المؤجرة موطنه وأصبح تواجده فيها بعد ذلك تواجداً عارضاً لا يكسب الحق فى امتداد الإجارة .

(الطعن رقم 102 لسنة 70 ق – جلسة 28/5/2001)

ثبوت إقامة المطعون ضدها – من أقوال شاهديها – بعين النزاع مع والدها المستأجر الأصلى حتى تاريخ انخراطها فى الرهبنة – إقامتها بالدير إقامة دائمة ومستقرة – مؤداه – انتفاء شرط امتداد عقد الإيجار إليها. ترددها العارض على عين النزاع – لا أثر له – مخالفة ذلك – خطأ وقصور .

إذ كان الثابت بالأوراق أن أحد شاهدي المطعون ضدها قرر أنها كانت مقيمة بشقة النزاع حتى تاريخ الرهبنة منذ أكثر من خمس سنوات وتواجدهما فيها بعض الوقت وبعضه الآخر بالدير – كما قرر شاهدها الآخر أنها كان مقيمة مع والدها إقامة دائمة ومستقرة بالشقة حتى تاريخ انخراطها فى الرهبنة فأقامت بالدير بالقاهرة ولا تقيم بها إلا عند حضورها للإسكندرية لقبض معاشها .

وكانت هاتان الشهادتان تدلان على أن إقامة المطعون ضدها أصبحت فى الدير وأن تواجدها فى عين النزاع عارض وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن ترددها على عين النزاع بعد انخراطها فى الرهبنة إقامة مستقرة يمتد بها عقد الإيجار فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه الفساد فى الاستدلال .

(الطعن رقم 102 لسنة 70 ق – جلسة 28/5/2001)

استخلاص الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد – واقع – استقلال قاضى الموضوع بتقديره – شرطه – أن يكون استخلاصه سائغاً ومؤدياً إلى النتيجة التى انتهى إليها وأن يعرض لكل دفاع جوهرى أبداه الخصوم .

(الطعن رقم 2127 لسنة 69 ق – جلسة 24/6/2001)

خاتمة: قانون الايجار الاستثنائي قانون جامد لا يتحرك ولا يتم تطويره وتعدبله من قبل المشرع وقلما يتم التعديل وبسبب أحكام الدستورية بعدم فقرة، وفي ظل التغير الاقتصادي الراهن وجب تعديل هذا القانون بما لا يضر بالمالك والمستاجر والموازنة بين مصالح الدولة والمؤجر والمستأجر.

• انتهي البحث القانوني ( امتداد عقد الإيجار للمستفيد) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
• يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .

المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض