تسجيل الحيازة بالشهر العقاري: وضع اليد مدة طويلة

في هذا البحث العقاري، سنستعرض تسجيل حق الحيازة في الشهر العقاري، وضع اليد على العقار لمدة طويلة وفقًا للمادة 968 من القانون المدني والمادة 23 مكرر من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، مع بيان شروط تسجيل وضع اليد وإجراءات التسجيل والمستندات المطلوبة.

تسجيل وضع اليد بالشهر العقاري

الاستناد الى وضع اليد مدة طويلة لتسجيل الملكية في الشهر العقاري

وضع اليد المدة الطويلة يعد من أسباب كسب الملكية ، فمتى أثبت المدعى أنه حائز للعقار مدة خمس عشرة سنة متواليات دون انقطاع وأن حيازته هذه قد استوفت شرائطها ، عد مالكا للعقار بالتقادم وكان هذا دليلا قاطعا على ملكيته .

وتنص المادة (968) مدني على أنه :

من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له ، أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به ، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني ، إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة .

ويتضح من هذه المادة أن تملك العقار بوضع اليد المدة الطويلة يعد سبب مستقل بذاته من أسباب كسب الملكية بالإضافة إلى ذلك فإنه يجعل الوضع الفعلي مطابقا للوضع القانوني ، ويصبح من يجوز العين مدة معينة هو المالك لها ولو لم يكن مالكا من قبل وتتقلب الحيازة وهى مجرد وضع فعلي واقع إلى  ملكية   وهى وضع قانوني مشروع ، وبذلك تستقر الأوضاع الفعلية بعد أن انقلبت إلى أوضاع قانونية ، ويطمئن الناس إلى التعامل مع الحائز للعين ، إذ يعلمون أن الحيازة إذا دامت مدة معينة انقلبت إلى ملكية .

وقد قضت محكمة النقض بأن

الأساس التشريعي للتملك بالتقادم الطويل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو قيام قرينة قانونية قاطعة على توافر سبب مشروع للتملك لدى واضع اليد . فمتى استوفى وضع اليد للشروط القانونية التي تجعله سببا مشروعا لتملك ، جاز لصاحبه – أيا كان – التملك …. لأن التقادم سبب قانوني للتملك ، لاعتبارات ترجع إلى وجوب استقرار التعامل ، ويستطيع غير المالك ولو كان ملتزما بالضمان – أن يتملك بهذا السبب ، لأنه ليس في القانون ما يحرمه من ذلك .

( نقض مدني 26/10/1961 ، مجموعة محكمة النقض 12-3-614-95)

ومن ثم الحيازة يجب أن تكون صحيحة حتى تكون جديرة بالحماية القانونية وحتى يجوز حمايتها بدعاوى الحيازة وحتى تكون سببا لكسب الملكية سواء بنفسها أو عن طريق التقادم . كما يجب ألا تكون مشوبة بعيب .

الحيازة للملكية بوضع اليد

المقصود بالحيازة :

قطع القانون المصري شوطا أبعد من القانون الفرنسي بصدد تعريف الحيازة بوجه عام ، فكان المشروع التمهيدي للقانون المدني يعرف الحيازة بقوله :

الحيازة وضع مادي ، به يسيطر الشخص سيطرة فعلية على شيء يجوز التعامل فيه ، أو يستعمل بالفعل حقا من الحقوق (مادة 1398)

وقالت المذكرة الإيضاحية للمشروع في التعليق على هذه المادة :

الحيازة هى سيطرة فعلية على شيء أو حق ، فتجوز حيازة الحقوق العينية (كحق الانتفاع و حق الارتفاق وحقوق الرهن المختلفة) كما تجوز حيازة الحقوق الشخصية .

ويخلص من هذا التعريف أن الحيازة وضع مادي ينجم عن أن شخصا يسيطر سيطرة فعلية على حق سواء كان الشخص هو صاحب الحق أو لم يكن ، والسيطرة الفعلية على الحق تكون باستعماله عن طريق أعمال مادية يقتضيها مضمون هذا الحق

والحيازة على هذا التعريف ، ليست بحق عيني أو حق شخصي ، بل هى ليسن حقا أصلا ، فهى كالشفعة ليست بحق ، ولكنها سبب لكسب الحق .

تعريف الحيازة بوجه خاص :

الحيازة بوجه خاص هى كسبب مستقل بذاته لكسب الملكية بوضع اليد المدة الطويلة خمسة عشر سنة طبقا للقانون المدني

وتنص المادة (968) مدني على أنه :

من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له ، أو  حاز   حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به ، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني ، إذا استمرت حيازته – دون انقطاع – خمس عشرة سنة .

ويتضح من هذه المادة أنها

تقنن تملك العقار بوضع اليد المدة الطويلة – 15 سنة طبقا للقانون المدني – كسبب مستقل بذاته لكسب الملكية يسري على الكافة ، فوضع اليد هنا هو أهم دليل من الناحية العملية على الملكية ، وبه يستقر التعامل ويأمن من يتعامل مع حائز عين ، أنه يتعامل مع شخص يستطيع أن يثبت أنه هو المالك ، ولو كان الحائز غير صاحب الحق ، ويكفي في ذلك أن يكون الحائز للعين قد بقى حائزا لها المدة الواجبة للتملك بالتقادم ، وهى خمس عشرة سنة .

وبالإضافة الى أن التقادم المكسب يقوم دليلا عمليا على الملكية ، بذاته يجعل الوضع الفعلي مطابقا للوضع القانوني ، ويصبح من يحوز العين مدة معينة هو المالك لها ولو لم يكن مالكا من قبل ، وتنقلب الحيازة وهى مجرد وضع فعلي واقع ، الى ملكية هى وضع قانوني مشروع .

وبذلك تستقر الأوضاع الفعلية بعد أن انقلبت الى أوضاع قانونية ، ويطمئن الناس الى التعامل مع الحائز للعين ، إذ يعلمون أن الحيازة إذا دامت مدة معينة انقلبت الى ملكية .

(الدكتور / السنهوري في الوسيط “أسباب كسب الملكية” الطبعة الثالثة 2004 بند 367 ص976 ، والدكتور / حسن كيرة في الموجز في أحكام القانون المدني – الحقوق العينية والأصلية – أحكامها ومصادرها – الطبعة الثالثة 1994 بند 25 ص433)

وقد قضت محكمة النقض بأن

الأساس التشريعي للتملك بالتقادم الطويل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو قيام قرينة قانونية قاطعة على توافر سبب مشروع للتملك لدى واضع اليد . فمتى استوفى وضع اليد الشروط القانونية التي تجعله سببا مشروعا للتملك ، جاز لصاحبه – أيا كان – التملك …. لأن التقادم سبب قانوني للتملك ، لاعتبارات ترجع الى وجوب استقرار التعامل ، ويستطيع غير المالك ولو كان ملتزما بالضمان – أن يتملك بهاذ السبب ، لأنه ليس في القانون ما يحرمه من ذلك .

(نقض مدني 28/2/1961 مجموعة محكمة النقض 12-3-839-142 ، نقض مدني 10/1/1952 مجموعة القواعد القانونية 1-455-68)

شروط الحيازة للتملك العقاري بوضع اليد

1.توافر عنصراها: العنصر المادي ويتحقق بالسيطرة المادية على الأشياء المادية ، وقد تتحقق هذه السيطرة المادية ، ابتداء وقد تتحقق انتقالا من الغير . وقد يباشر الشخص السيطرة المادية بنفسه وهو الأصل وقد يباشرها بواسطة الغير كما تجوز مباشرة السيطرة المادية على الشيوع .

والعنصر المعنوي ويقصد به نية تملك الشيء والظهور بوضوح بمظهر صاحب الحق محل الحيازة .

2.خلوها من العيوب: وهى عدم الاستمرار أو التقطع والخفاء أو عدم العلانية والإكراه أو عدم الهدوء والغموض أو الملبس فإذا توافر عنصري الحيازة وخلت من هذه العيوب سالفة الذكر كانت الحيازة صحيحة .

وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد :

يجب أن تتوافر في الحيازة شروط معينة وهى الاستمرار والهدوء والظهور والوضوح ، فالحيازة المتقطعة والحيازة بإكراه والحيازة الخفية والحيازة الغامضة كل هذا لا يعتبر حيازة صحيحة .

(مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 451)

3.إتمام المدة الواجبة وهى خمسة عشرة سنة دون انقطاع .

قضت محكمة النقض بأن

وضع اليد المدة الطوية ، إذا توافرت فيه الشروط القانونية ، يعد بذاته سببا لكسب الملكية ، مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها “.

(نقض مدني 23/12/1981 ، طعن 1043 لسنة 47 ق)

وبأنه لئن كان وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية ، يعد بذاته سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها ، ويعفى واضع اليد – الذي يتمسك به – من تقديم دليل على مصدر الملكية وصحة سندها .

( نقض مدني 29/11/1981 ، طعن 1957 لسنة 47 ق ، نقض مدني 25/1/1984 ، طعن 1498 لسنة 49 ق)

ومن ثم يشترط في الحيازة المؤيدة الى التملك بمضى المدة الطويلة ، أن تكون ذات صفة ، وعنصرين ، وأربعة شروط ، ومدة :

وصفة الحيازة هى أن تكون صحيحة ، فمن الطبيعي لكى يحمي القانون الحيازة ، أن تكون هذه الحيازة صحيحة ، حتى تكون جديرة بالحماية القانونية ، وتكون كذلك إذا توافرت على عنصريها وشروطها.

فالحيازة تتكون من عنصرين وكسب الحيازة يكون بالجمع ما بين هذين العنصرين ، وحتى تكون الحيازة منتجة لآثارها ، وبخاصة حتى تجوز حمايتها بدعاوى الحيازة وحتى تكون سببا لكسب الملكية سواء بنفسها أو عن طريق التقادم .

وعنصرا الحيازة هما :

العنصر المادي ويقصد به السيطرة المادية على الشيء محل الحيازة ، بمعنى أن يكون للحائز سلطة مباشرة الأعمال المادية التي يباشرها المالك عادة في ملكه .

وتتحقق هذه السيطرة المادية في أربع صورة :

• صورة فعلية
• أو صورة بالاستخلاف
• أو صورة بالواسطة
• أو صورة على الشيوع

والعنصر المعنوي ويقصد به نية التملك والظهور بوضوح بمظهر صاحب الحق محل الحيازة .

وقد قضت محكمة النقض بأن ” نية التملك ، استخلاص ثبوتها من عدمه ، من سلطة محكمة الموضوع ، دون رقابة عليها من محكمة النقض ، متى كان استخلاصها سائغا وله أصل ثابت في الأوراق .

(نقض مدني 12/3/1987 طعن 825 لسنة 53 ق)

أما عن شروط الحيازة فهي أربعة شروط وهى :

أن تكون الحيازة مستمرة وأن تكون ظاهرة وان تكون هادئة وأن تكون واضحة .

أما عن مدة الحيازة فهي:

خمس عشرة سنة دون انقطاع .

قضت محكمة النقض بأن

يشترط لكسب الملكية بوع اليد المدة الطويلة ثبوت قيامه مستوفيا لشرائطه مدة خمسة عشر يوما يستوي أن تكون كلها في وضع يد مدعى الملكية أو في وضع يد سلفه أو بالاشتراك بينهما بحيث لا يقل مجموع مدتها عن الخمسة عشر عاما ، ومقتضى ذلك أن المدعى التملك بوضع اليد إذا أراد  ضم مدة سلفه  الى مدته فعليه أن يثبت أمام محكمة الموضوع أن سلفه كان حائزا حيازة توافرت فيها الشروط القانونية من ظهور واستمرار وهدوء مقترنة بنية التملك بلا انقطاع هن حيازته التي كانت مستوفية لتلك الشروط أيضا .

(جلسة 20/12/1990 الطعن رقم 281 لسنة 56 ق)

وبأنه وضع اليد المدة الطويلة ، إذا توافرت فيه الشروط القانونية ، يعد بذاته سببا لكسب الملكية ، مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها .

(نقض مدني 23/12/1981 طعن 1043 لسنة 47 ق)

وبأنه من المقرر طبقا لنص المادة 968 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سببا الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها بما مؤداه أنه إذا رفعت الدعوى بطلب تثبيت الملكية استنادا الى العقد وقضى برفضها فإن ذلك لا يحول دون إعادة رفعها استنادا لسبب آخر من أسباب كسب الملكية ولا يجوز لحكم الصادر في الدعوى الأولى قوة الأمر المقضي بالنسبة للدعوى اللاحقة لتغيير السبب في الدعويين .

(جلسة 14/12/2004 الطعن رقم 4976 لسنة 73 ق)

اجراءت تسجيل الحيازة بوضع اليد

المستقر عليه كمبدا أنه :

و لئن كان وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية ، يعد بذاته سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب كسبها ، ويعفى واضع اليد – الذي يتمسك به – من تقديم دليل على مصدر الملكية وصحة سندها .

يتضح مما تقدم أنه

إذا كان أصل الملكية أو الحق العيني محل طلب الشهر ، لا يستند الى أحد المحررات المنصوص عليها في المادة 23 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 ، وطلب صاحب الشأن إسناده الى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية ، فعلى مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة تحقيق وضع اليد على الطبيعة للتحقق من مدى توافر شروطه وفقا لأحكام القانون المدني – باعتبار المأمورية مطالبة بأعمال صحيح القانون – ثم تحيل الطلب الى مكتب الشهر العقاري الرئيسي المختص مشفوعا برأيها (مادة 23 مكررا شهر عقاري) .

تقديم طلب تسجيل عقار بوضع اليد

تقديم طلب  تسجيل عقار   يستند البائع في إثبات أصل ملكيته الى وضع اليد مدة طويلة

تنص الفقرة الأولى من المادة (21) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ، على النموذج الذي يصرف بغير مقابل ، ويصدر به قرار من وزير العدل ، ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج ، على أن تتضمن البيانات الواردة في القرار المشار إليه  .

وتنص الفقرة الأولى والثانية من المادة (19) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

1.  تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ، من أربه نسخ متطابقة ، وتحرر على النموذج المعد لذلك بقرار من وزير العدل ، والذي يصرف بغير مقابل .
2.  ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج ، على أن يتضمن البيانات الواردة بالمادتين رقمى 20 ، 21 .

فأول خطوة لتسجيل الطلب هى تقديم الطلب الى مأمورية الشهر العقاري المختصة ، ويقدم الطلب على النموذج الذي يصرف من ذات المأمورية ويصدر به قرار من وزارة العدل .

وبالفعل صدر القرار الوزاري رقم 1021 لسنة 1976 الخاص بتحديد نماذج طلبات الشهر العقاري ونصه الآتي :

1.  تكون طلبات الشهر وفقا للنماذج المرفقة بهذا القرار على حسب الأحوال ، ويتكون كل نموذج من ثلاث نسخ متطابقة ، نظير رسم قدره مائتان وخمسون مليما .
2.  ويجوز أن تحرر طلبات الشهر على غير هذه النماذج ، على أن تتضمن البيانات الواردة بها .

ويتضح من القرار الوزاري المذكور أن طلبات التسجيل العقاري تقدم لمأمورية الشهر العقاري المختصة ، على النماذج المرفقة بهذا القرار على حسب الأحوال ، ويتكون كل نموذج من ثلاث نسخ متطابقة ، وذلك كقاعدة عامة .

ولكن أجاز قانون الشهر العقاري ، وكذلك القرار الوزاري المذكور ، تقديم أو تحرير طلبات التسجيل العقاري على يغر هذه النماذج ، بشرط أن تتضمن البيانات الواردة في القرار الوزاري ، ومثال ذلك أن يقدم طلب التسجيل للمأمورية المختصة على طلب أبيض عادي لا يلزم أن يتضمن ذات التخطيط والخانات الواردة بنماذج الوزارة ، ولكن يلوم أن يتضمن ذات البيانات الواردة بنماذج الوزارة .

فالمقرر أن هذا النموذج ليس إجباريا ، وأنه يجوز تقديم طلب تسجيل عقار يستند البائع في إثبات أصل ملكيته ، الى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملك ، على ورق أبيض عادي ، لا يلزم أن يتضمن ذات تخطيط وخانات نموذج الوزارة ، وإنما يكفي أن يتضمن ذات بيانات النموذج .

محضر تحقيق وضع اليد بالطبيعة

قيام المأمورية بعمل محضر تحقيق على الطبيعة لإثبات وضع اليد لطالب التسجيل أو سلفه :

تنص الفقرة الأولى والثالثة من المادة (23) مكرر من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

1- إذا كان أصل الملكية أو الحق العيني محل طلب الشهر ، لا يستند الى أحد المحررات المنصوص عليها في المادة السابقة ، وطلب صاحب الشأن إسناده الى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية ، فعلى المأمورية تحققي وضع اليد ، للتثبت من مدى توافر شروطه وفقا لأحكام القانون المدني ، ثم تحيل الطلب الى مكتب الشهر مشفوعا برأيها .

2- ………………………………………..

3- وتبين اللائحة التنفيذية الإجراءات التي تتبع في تحقيق وضع اليد والمستندات الواجب تقديمها ، وطرق النشر والإعلان وكيفية الاعتراض أمام اللجنة ” .

وتنص المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه :

تمكينا لأصحاب الشأن من التصرف في العقارات المملوكة لهم ، أو إشهار ملكيتهم وسائر حقوقهم العينية عليها ، استحدث المشروع مادة جديدة برقم 23 مكررا ، تعالج الحالات التي لا يكون فيها أصل الملكية أو  الحق العيني  ، مستندا الى أحد المحررات المبينة في المادة 23 ، كما لو تعذر تقديم هذه المحررات ، أو كانت غير موجودة أصلا ، وطلب أصحاب الشأن إسناد حقوقهم الى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية .

فنص الحكم المستحدث على تحرير محضر تحقيق في الطبيعة ، يباشره رئيس المأمورية المختصة لإثبات وضع يد الطالب أو سلفه ، مدة خمس عشرة سنة سابقة على تاريخ تقديم الطلب .

وحماية حقوق الغير ، وحتى يحاط الكافة علما بمحضر التحقيق ، فقد رئى النص على النشر عن التحقيق ونتيجته والإعلان عن ذلك ، وأجيز لكل ذي مصلحة الاعتراض على التحقيق ونتيجته خلال مدة معينة ، وذلك وفقا للإجراءات والمواعيد التي تبينها اللائحة التنفيذية ” .

وينص تقرير اللجنة التشريعية عن مشروع القانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه :

وقد استحدث المشروع مادة جديدة برقم 23 مكررا ، تعالج الحالات التي لا يكون فيها اصل الملكية أو الحق العيني مستندا إلى أحد المحررات المبينة في المادة 23 من القانون ، كما لو تعذر تقديم هذه المحررات ، أو كانت غير موجودة ، وأسند أصحاب الشأن حقوقهم إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية .

فرؤى في هذه المادة تحرير محضر تحقيق في الطبيعة بمعرفة رئيس المأمورية ، لإثبات وضع يد الطالب أو سلفه ، لمدة خمس عشرة سنة سابقة على تقديم الطلب ، على أن تبين اللائحة إجراءات التحقيق ، وطرق النشر والإعلان ، والاعتراض عليه حماية لحقوق الغير .

ويتضح من هذه المواد أن تحقيق إثبات وضع اليد على الطبيعة هو البديل التشريعي ، الذي عالج به المشرع الحالات التي لا يكون فيها أصل الملكية أو الحق العيني مستندا إلى أحد المحررات المبينة في المادة 23 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري وهى :

المحررات التي سبق شهرها – المحررات التي تتضمن تصرفا مضافا إلى ما بعد الموت ثم قبل العمل بأحكام قانون الشهر العقاري – المحررات التي ثبت تاريخا قبل سنة 1924 وليس عليها توقيع أو ختم الإنسان المتوفى – المحررات التي تحمل تاريخا سابقا على سنة 1924 إذا كان قد أخذ بها قبل العمل بأحكام قانون الشهر العقاري في محررات ثم شهرها ، أو نقل التكليف بمقتضاها لمن صدرت لصالحه .

أى أن تحقيق إثبات وضع اليد على الطبيعة هو البديل التشريعي الذي عالج به المشرع الحالات التي يستند فيها إثبات أصل الملكية إلى الحيازة كسبب مستقل بذاته لكسب الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملك 15 سنة طبقا للقانون المدني .

وتنص المادة (14) مكررا من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري الصادرة سنة 1946 ، على إجراءات ومواعيد تحقيق إثبات وضع اليد على الطبيعة بقولها :

” إذا كان أصل الملكية أو الحق العيني يستند إلى وضع اليد المدة المكسبة للملكية ، وفقا للمادة 23 مكررا من قانون تنظيم الشهر العقاري ، فتتبع الإجراءات التالية :

1- ………………………………………………

2- ………………………………………………

3- على المأمورية أن تنشر – على نفقة الطالب – في إحدى الصحف اليومية إعلاما ، يتضمن موضوع طلب الشهر ، وتحديد العقار ، واسم المتصرف وسلفه ، والموعد المحدد لتحقيق الطلب ، ويكون هذا الإعلان بميعاد لا يقل عن خمسة عشر يوما قبل موعد التحقيق .

4- لكل ذي مصلحة حق الاعتراض على إسناد الملكية بطريق وضع اليد ، ويقدم اعتراضه مقرونا بالمستندات المؤيدة له ، إلى المأمورية المختصة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ النشر .

5- يقوم رئيس المأمورية – أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين – بإجراء محضر في الطبيعة ، لتحقيق وضع اليد ومدته وسببه ، ومدى استكمال شروطه ، طبقا لأحكام القانون المدني .

ويجب أن يتضمن محضر التحقيق بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب ، وأوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة ، وما أدرج بسجلات المساحة المعمول بها قرينة بخصوص الملكية ووضع اليد والتكليف ، وكذلك أقوال المتعاقدين وأصحاب التكليف أو ورثتهم ، وجيران العقار والحائزين له ، والمعترضين ، وبصفة عامة كل من يستلزم التحقيق سماع أقوالهم ، ويوقع على المحضر من الحاضرين ، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر ، مع بيان سبب امتناعه .

6- على المأمورية أن تبدي رأيها في الطلب ، ثم تحيله إلى المكتب مرفقا به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به .

فتوضح اللائحة التنفيذية الإجراءات التي تتبع في تحقيق وضع اليد ، والمستندات الواجب تقديمها ، وطرق النشر والإعلان .

ويبدأ تحقيق إثبات وضع اليد على الطبيعة بنشر إعلان عام موجه إلى كل ذي مصلحة ، حيث أوجبت اللائحة التنفيذية على المأمورية أن تنشر – على نفقة طالب التسجيل – في إحدى الصحف اليومية إعلانا ، يتضمن موضوع طلب الشهر وتحديد العقار ، واسم المتصرف وسلفه ، والموعد المحدد لتحقيق الطلب ، ويكون هذا الإعلان بميعاد لا يقل عن 15 يوما قبل بدء التحقيق ، وترفق بمحضر التحقيق نسخة من الصحيفة اليومية التي حصل فيها النشر .

وفي حالة وجود اعتراض من أى ذي مصلحة على إسناد الملكية بطريق وضع اليد ، في موعد لا يقل عن 15 يوما من بدء التحقيق على النحو الموضح بالإعلان الصحفي المنشور للكافة ، فعلى المأمورية بحثه على التفصيل الذي سنراه في البند التالي .

لكن إذا لم يحصل اعتراض من أى ذي مصلحة في إسناد الملكية بطريق وضع اليد في موعد لا يقل عن 15 سوما من بدء التحقيق على النحو الموضح بالإعلان الصحفي المنشور للكافة :

يقوم رئيس المأمورية – أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين – بإجراء محضر تحقيق على الطبيعة ، وذلك للتثبت من وضع يد طالب التسجيل وسيطرته عليه في أى صورة من صور السيطرة ، سواء في صورة سيطرة مادية عليه بالاستعمال (فيسكنه إذا كان مسكنا ، ويزرعه إذا كان  أرضا زراعية  ، ويمر فيه إذا كان حق ارتفاق) ، وسواء في صورة سيطرة بالاستغلال (فيؤجر المسكن أو الأرض أو يشارك في زراعتها ، وسواء في صورة سيطرة بالتصرف (فيبيع أو يرهن المسكن أو الأرض) .

ويجب أن يتضمن محضر التحقيق الذي تجريه مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة – على الطبيعة – بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب ، وأوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة ، وما أدرج بسجلات المساحة المعمول بها قرينة بخصوص الملكية ووضع اليد والتكليف ، وكذلك أقوال المتعاقدين ، وأصحاب التكليف أو ورثتهم ، وجيران العقار والحائزين له ، والمعترضين ، وبصفة عامة كل من يستلزم التحقيق سماع أقوالهم ، ويوقع على المحضر من الحاضرين ، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان سبب امتناعه .

وبعد انتهاء محضر تحقيق إثبات وضع اليد على الطبيعة على التفصيل السالف ، سواء بمعرفة رئيس المأمورية نفسه ، أو بمعرفة من ينيبه عنه من الأعضاء الفنيين ، على المأمورية أن تبدي رأيها في الطلب ، ثم تحيله الى مكتب الشهر العقاري الرئيسي المختص بعاصمة المحافظة ، مرفقا به جميع الأوراق والمستندات الخاصة – إلا أن رأى المأمورية في هذه الحالة مجرد رأى استشاري غير ملزم لأحد .

بعد ذلك يقوم مكتب الشهر بعرض طلب التسجيل بجميع مرفقاه على اللجنة المختصة المشكلة برئاسة أمين المكتب ، وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين ، التي عهد إليها المشرع بنظر الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه ، لتصدر فيه قرارها ، ويشترط أن يكون هذا القرار مسببا أيا كانت نتيجته ، أى سواء كان إيجابيا بقبول الطلب ، وسواء كان سلبيا برفض الطلب.

ويلاحظ أن الرأى الذي تبديه اللجنة هو رأى نهائي بمعنى أنه

لا يجوز الطعن فيه بأى طريق من طرق الطعن ، ولا يكون أمام المتضرر سوى اللجوء الى  القضاء المدني  – صاحب الولاية العامة – بدعوى مبتدأه بطلب الحكم بثبوت الملكية ، استنادا الى وضع اليد المدة الطويلة كسبب مستقل بذاته لكسب الملك ، وفيها تتولى المحكمة بحث صفة الحيازة ، وعنصريها ، وشروطها ، ومدتها ،

فإذا انتهت الى إصدار حكم بطلبات المدعى ، وأصبح نهائيا ، أمكن تقديم طلب جديد للمأمورية استنادا الى هذا الحكم وعندئذ تلتزم المأمورية بحجية الحكم ، ولكن تحتسب الأسبقية من تاريخ تقديم الطلب الجديد ، دون اعتداد بأسبقية تقديم الطلب القديم الذي انتهت فيه اللجنة المختصة الى الرفض .

(المستشار / أنور طلبة ، المرجع السابق ص 222)

ومن ثم تكون  الإجراءات التي تتبع في تحقيق وضع اليد بالشهر العقاري:

تبين اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري 114 لسنة 1946 ، الصادرة بتاريخ 24/8/1946 ، الإجراءات التي تتبع في تحقيق وضع اليد ، والمستندات الواجب تقديمها وطرق النشر والإعلان وكيفية الاعتراض أمام اللجنة .

وتنص المادة (14) مكررا من اللائحة التنفيذية على الآتي :

إذا كان أصل الملكية أو الحق العيني يستند إلى وضع اليد المدة المكسبة للملكية وفقا للمادة 23 مكررا من قانون تنظيم الشهر العقاري فتتبع الإجراءات التالية :

1- يحصل من الطالب رسم نسبي قدره 1% (واحد في المائة) من قيمة العقار أو الحي العيني موضوع الطلب ، ويتبع في تقدير الرسم القواعد المقررة في قانون رسم التوثيق والشهر (المادة الأولى من القانون 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر وتعديلاته) .

2- ملغاة .

3- على المأمورية أن تنشر – على نفقة الطالب – في إحدى الصحف اليومية إعلاما ، يتضمن موضوع طلب الشهر ، وتحديد العقار ، واسم المتصرف وسلفه ، والموعد المحدد لتحقيق الطلب ، ويكون هذا الإعلان بميعاد لا يقل عن خمسة عشر يوما قبل موعد التحقيق وترفق بالأوراق نسخة من الصحيفة التي حصل فيها النشر .

4- لكل ذوي مصلحة حق الاعتراض على إسناد الملكية بطريق وضع اليد ، ويقدم اعتراضه مقرونا بالمستندات المؤيدة له إلى المأمورية المختصة ، خلال خمسة عشر يوما من تاريخ النشر .

5- يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين ، بإجراء محضر في الطبيعة لتحقيق وضع اليد ومدته وسببه ومدى استكمال شروطه طبقا لأحكام القانون المدني ويجب أن يتضمن محضر التحقيق بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة وما أدرج بسجلات المساحة المعمول بها قرينه بخصوص الملكية ووضع اليد والتكليف.

وكذلك أقوال المتعاقدين وأصحاب التكليف أو ورثتهم وجيران العقار والحائزين له والمعترضين ، وبصفة عامة كل من استلزم التحقيق سماع أقوالهم ، ويوقع على المحضر من الحاضرين ، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان سبب امتناعه .

6- وعلى المأمورية أن تبدي رأيها في الطلب ، ثم تحيله إلى المكتب مرفقا به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به .

7- على المكتب عرض الطلب ومرفقاته على اللجنة المنصوص عليها في المادة 23 مكررا من قانون تنظيم الشهر العقاري ، لتصدر فيه قرارا مسببا بقبوله أو رفضه.

ونلاحظ أن التنظيم القانوني الوارد بالمادة 23 مكرراً من قانون الشهر العقاري ولائحته التنفيذية ، لا يسري على المحررات التي تقبل في إثبات أصل الملكية أو الحق العيني ، أو الاستناد الى وضع اليد المدة الطويلة طبقا لأحكام القانون المدني ، على العقارات المنصوص عليها في المادة 970 من القانون المدني ، ولا الأراضي الفضاء ، كما لا تخل أحكام هذه المادة بحق أصحاب الشأن في الالتجاء الى القضاء العادي للمنازعة في موضوع الطلب .

وقد ورد على المادة 970 مدني الخاصة بعدم جواز تملك العقارات المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة أو كسب أى حق عيني عليها بالتقادم والواردة بالقانون 131 لسنة 1948 بإصدار التقنين المدني ثلاثة تعديلات تشريعية بالقوانين 147/1957 ، 39/1959 ، 55/1970 ويجرى النص طبقا لآخر التعديلات بالآتي :

• (1) في جميع الأحوال لا تكسب حقوق الإرث بالتقادم ، إلا إذا دامت الحيازة مدة ثلاث وثلاثين سنة .
• (2) ولا يجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة ، وكذلك أموال الوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات العامة ، أو الهيئات العامة ، وشركات القطاع العام غير التابعة لأيهما ، والأوقاف الخيرية ، أو كسب أى حق عيني على هذه الأموال بالتقادم .
• (3) ولا يجوز التعدي على الأموال المشار إليها بالفقرة السابقة ، وفي حالة حصول التعدي يكون للوزير المختص حق إزالته إداريا .

نشر اعلان بالجريدة

“قيام المأمورية بنشر إعلان يتضمن موضوع طلب الشهر وذلك في إحدى الصحف اليومية :

تنص المادة (14 / 3) مكررا من اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقاري الصادرة سنة 1946 على أنه :

1- ……………………………………

2- ……………………………………..

3- على المأمورية أن تنشر – على نفقة الطالب – في إحدى الصحف اليومية إعلانا ، يتضمن موضوع طلب الشهر ، وتحديد العقار ، واسم المتصرف وسلفه ، والموعد المحدد لتحقيق الطلب ، ويكون هذا الإعلان بميعاد لا يقل عن خمسة عشر يوما قبل موعد التحقيق .

وترفق بالأوراق نسخة من الصحيفة التي حصل فيها النشر .

وتنص المادة (23 / 3) مكررا من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

1- ……………………………………

2-………………………………………

3- وتبين اللائحة التنفيذية الإجراءات التي تتبع في تحقيق وضع اليد ، والمستندات الواجب تقديمها ، وطرق النشر والإعلان ، وكيفية الاعتراض أمام اللجنة .

فأول عمل لمأمورية الشهر العقاري هو قيامها بنشر إعلان على نفقة طالب التسجيل في إحدى الصحف اليومية يتضمن موضوع طلب الشهر ، ولا شك أن المقصود بإحدى الصحف اليومية ، هى إحدى الصحف اليومية الواسعة الانتشار في كافة محافظات الجمهورية ، حتى يتحقق الغرض المقصود من النشر ، وهو إعلان الكافة بما يتضمنه موضوع طلب الشهر ، سواء أكانت من الصحف القومية أو الحزبية .

ويجب أن يتضمن الإعلان المنشور موضوع طلب الشهر ، أى تسجيل عقار يستند البائع في إثبات ملكيته الى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملك 15 سنة طبقا للقانون المدني ، وتحديد العقار ، واسم البائع أو المتصرف وسلفه ، الموعد المحدد لتحقيق الطلب ، ويكون هذا الإعلان بميعاد لا يقل عن 15 يوما قبل بدء التحقيق ، وترفق نسخة من الصحيفة اليومية التي حصل فيها النشر بمحضر التحقيق الذي تجريه المأمورية على الطبيعة .

أما نشر الإعلان في إحدى الصحف اليومية ، قد يكون له أثرا سلبيا ، أو أثرا إيجابيا ، والأثر السلبي يتمثل في عدم حصول اعتراض من أى ذي مصلحة على إسناد الملكية بطريق وضع اليد الى طالب التسجيل وعندئذ تسير باقي الإجراءات في طريقها المعتاد كما رأينا .

أما الأثر الإيجابي فيتمثل في حصول اعتراض من أى ذي مصلحة على إسناد الملكية بطريق وضع اليد الى طالب التسجيل ، كما سنرى .

حق الاعتراض من الغير علي طلب تسجيل وضع اليد

لكل ذي مصلحة حق الاعتراض على إسناد الملكية بطريق وضع اليد الى طالب التسجيل :

تنص الفقرة الرابعة من المادة (14) من اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1964 على الآتي :

لكل ذي مصلحة حق  الاعتراض على إسناد الملكية   بطريق وضع اليد ، ويقدم اعتراضه مقرونا بالمستندات المؤيدة له إلى المأمورية المختصة ، خلال خمسة عشر يوما من تاريخ النشر ” .

وتنص الفقرة الثالثة من المادة (23) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

وتبين اللائحة التنفيذية الإجراءات التي تتبع في تحقيق وضع اليد ، والمستندات الواجب تقديمها ، وطرق النشر والإعلان ، وكيفية الاعتراض أمام اللجنة .

وتقول المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون رقم 25 لسنة 1976 المدني :

….. وحماية لحقوق الغير ، وحتى يحاط الكافة علما بمحضر التحقيق ، فقد رئى النص على النشر عن التحقيق ونتيجته ، والإعلان عن ذلك ، وأجيز لكل ذي مصلحة الاعتراض على التحقيق ونتيجته ، خلال مدة معينة ، وذلك وفقا للإجراءات والمواعيد التي تبينها اللائحة التنفيذية .

فيتضح من المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 25 لسنة 1976 واللائحة التنفيذية للقانون أن

اعتراض كل ذي مصلحة على إسناد الملكية بطريق وضع اليد الى  طالب التسجيل  ، إنما يحصل بعد تحرير محضر التحقيق على الطبيعة الذي تجريه مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة ، وذلك على النحو المستفاد من قول المذكرة الإيضاحية ” وأجيز لكل ذي مصلحة الاعتراض على التحقيق ونتيجته ” .

لكن ما يفرضه المنطق هو أن الاعتراض المذكور إنما يحصل قبل تحرير محضر التحقيق على الطبيعة ، وذلك حتى يتناوله ذلك المحضر بالاطلاع والبحث والرد عليه ، وبيان نتيجته في الرأى الاستشاري الذي تبديه المأمورية قبل إحالته الى مكتب الشهر مرفقا به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به .

وذلك على النحو المستفاد من قول اللائحة التنفيذية ” ويقدم اعتراضه مقرونا بالمستندات المؤيدة له الى المأمورية المختصة ، خلال خمسة عشر يوما من تاريخ النشر ، والمعروف أن محضر التحقيق إنما يبدأ بعد انتهاء المهلة المحددة بالإعلان المنشور .

وتنص المادة الثانية على أن

لكل ذي مصلحة حق الاعتراض على إسناد الملكية بطريق وضع اليد ، ويقدم اعتراضه مقرونا بالمستندات المؤيدة له الى المأمورية المختصة ، خلال خمسة عشر يوما من تاريخ النشر – يقوم رئيس المأمورية (أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين) بإجراء محضر في الطبيعة لتحقيق وضع اليد ، ومدته ، وسببه ، ومدى استكمال شروطه ، طبقا لأحكام القانون المدني – وعلى المأمورية أن تبدي رأيها في الطلب ، ثم تحيله الى المكتب مرفقا به جميع الأوراق والمستندات .

فهذه المادة توضح أن الاعتراض يجب أن يكون مصحوب لكافة المستندات المؤيدة له وأن يكون ذلك خلال 30 يوما من تاريخ النشر ، وعلى رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين إجراء محضر في الطبيعة لتحقيق وضع اليد ومدته وسببه ومدى استكمال شروطه .

ويجب أن يتضمن محضر التحقيق بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب ، وأوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة ، وما ورد بسجلات المساحة المعمول بها قرينة بخصوص الملكية ووضع اليد والتكليف ، وكذلك أقوال المتعاقدين وأصحاب التكليف أو ورثتهم ، وجيران العقار ، والحائزين له ، والمعترضين ، وبصفة عامة كل من يستلزم التحقيق سماع أقوالهم ، ويوقع على المحضر من الحاضرين ، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر ، مع بيان سبب امتناعه .

وبعد ذلك يتعين على المأمورية أن تبدي رأيها في الطلب ، ثم تحيله الى المكتب ، مرفقا به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به .

أى أن مأمورية الشهر العقاري الجزئية – الواقع في دائرتها العقار المطلوب تسجيله هى المختصة بتحرير محضر تحقيق وضد اليد على الطبيعة لبحث طلب التسجيل ، والاعتراض المقدم ضده ، وإبداء رأيها الاستشاري في الطلب والاعتراض ، ثم تحيله الى مكتب الشهر العقاري الرئيسي بالمحافظة التابعة له المأمورية ، لعرضه على اللجنة المختصة بالبت فيه ، على النحو الذي تنظمه اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري .

عرض طلب الشهر ومرفقاته وتحقيق وضع اليد والاعتراض

اختصاص مكتب الشهر العقاري بعرض الطلب ومرفقاته ومحضر التحقيق والاعتراض عليه :

تنص الفقرة الثانية من المادة (23) مكررا من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

وتتولى لجنة تشكل بمكتب الشهر برئاسة أمين المكتب ، وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين ، النظر في الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه ، وتصدر قرارها مسببا بقبول الطلب أو رفضه ” .

وقد رؤى لسلامة البحث في هذه الحالات ، أن يسند أمره الى لجنة تعقد بمكتب الشهر المختص برئاسة أمين المكتب ، وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين بالمكتب ، وتصدر اللجنة قرارها بعد اطلاعها على محضر التحقيق وسائر الأوراق بقبول الطلب أو رفضه ، مع وجوب أن يكون هذا القرار مسببا في جميع الأحوال . (المذكرة الإيضاحية)

وتنص المادة (14/6 ، 7) مكررا من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري الصادرة بقرار وزارة العدل بتاريخ 24/8/1946 والمضافة بقرار وزارة العدل 948 لسنة 1976 على أن :

6- على المأمورية أن تبدي رأيها في الطلب ، ثم تحيله الى المكتب ، مرفقا به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به ” .

7- على المكتب عرض الطلب ومرفقاته على اللجة المنصوص عليها في المادة 23 مكررا من قانون تنظيم الشهر العقاري ، لتصدر فيه قرار مسببا بقبوله أو رفضه.

فمما تقدم يتضح أن :

مكتب الشهر العقاري الرئيسي بالمحافظة التابعة له مأمورية الشهر العقاري الجزئية الواقع في دائرتها العقار المطلوب تسجيله تختص بعرض الطلب ومرفقاته ، والاعتراض عليه ، وتحقيقهما ، على اللجنة الفنية المختصة بالبت النهائي في طلب التسجيل ، والتي يتم تشكليها القانوني برئاسة أمين المكتب ، وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين بالمكتب ، بعد الاطلاع على محضر التحقيق وسائر الأوراق ، ثم تصدر قراراها بقبول الطلب أو رفضه .

على أن يكون القرار الصادر من اللجنة الفنية المختصة مسببا في جميع الأحوال ، أى سواء كان القرار صادرا بقبول طلب إسناد البائع في إثبات ملكيته الى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملك ، وسواء كان القرار صادرا برفض الطلب المذكور .

ويقصد بالتسبيب بيان الأدلة الواقعية والحجج القانونية التي بنت عليها اللجنة قرارها بقبول أو رفض طلب استناد البائع في إثبات ملكيته الى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملك ، فالشارع بإيجابه تسبيب القرار في جميع الأحول ، أراد أن يضمن عدم ميل كفة العدالة .

(الدكتور / محمد المنجى ، مرجع سابق)

وبوجه عام ، فإن التسبيب يعد ضمانة هامة للخصوم ، الى درجة أن وصفه أحد كبار فقهاء القانون الجنائي بأنه يمثل أهم ضمانة لحسن سير العدالة ، وأن القرار دون إبداء السبب ، هو والهوى شيء واحد .

(الدكتور / رمسيس بهنام في الإجراءات الجنائية تأصيلا وتحليلا ، الطبعة الأولى 1984 ، ص711)

ويقصد بضمانة التسبيب الآتي :

1. 1- التحقق من أن اللجنة قد أطلعت على وقائع الاعتراض وجميع المستندات والأوراق المقدمة فيه ، واتصل علمها بجميع ما أبداه الخصوم من طلبات ودفوع .
2. 2- التحقق من أن اللجنة قد استخلصت الوقائع الصحيحة في الاعتراض من واقع إثبات يجيزه المشرع ، تم صحيحا في مواجهة أصحاب الشأن ، أو من واقع الأوراق المقدمة فيه ، والأدلة بحسب قوتها التي يمنحها إياها القانون الموضوعي .
3. 3- التحقق من أن اللجنة قد فهمت ما أحاط بالتظلم من مسائل قانونية ، وأنها قد كيفتها التكييف الصحيح ، بعد التحقق من توافر شروطه ، وأنها قد أرست عليها الآثار القانونية الصحيحة .
4. 4- التحقق من أن اللجنة لم تخل بدفاع جوهري من شأنه لو صح لتغير وجه الرأى في الاعتراض .

(الدكتور / أحمد مليجي ، في التعليق على قانون المرافعات بآراء الفقه وأحكام النقض ، طبعة القضاة د3 ض125)

اللجوء للقضاء المدني بدعوي وضع اليد

لجوء طالب التسجيل الى القضاء المدني بدعوى مبتدأه  لإثبات الملكية  في حالة رفض طلبه :

تنص الفقرة الخامسة من المادة (23) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

 …… كما لا تحل أحكام هذه المادة بحق ذوي الشأن في الالتجاء الى القضاء العادي ، للمنازعة في موضوع الطلب  .

ويبين من هذه الفقرة أنه في حالة رفض طلب تسجيل عقار يستند البائع في إثبات ملكيته الى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملك لا يكون أمام ذوي الشأن سوى الالتجاء الى القضاء العادي – صاحب الولاية العامة – للمنازعة في موضوع طلب التسجيل .

ذلك أن النصوص القانونية المذكورة (23 / 2 مكررا من القانون رقم 114 لسنة 1946 ، 14 / 6و 7 مكررا من اللائحة التنفيذية) لم تتضمن النص على الجزاء القانوني الذي يترتب على إغفال تسبيب اللجنة للقرار الصادر برفض طلب التسجيل لذلك يجب الرجوع الى القواعد العامة في قانون المرافعات التي توجب التسبيب ، وإلا كان القرار مشوبا بعيب جوهري يبطله (مادة 176 مرافعات) فيكون السبيل الى تصحيح هذا البطلان ، هو الطعن على القرار الصادر برفض الطلب .

إلا أن المشرع أغلق هذا السبيل

ونص على حق ذوي الشأن في الالتجاء الى القضاء العادي للمنازعة في موضوع الطلب – دون الخوض في الجزاء القانوني المترتب على عدم التسبيب – وذلك بدعوى مبتدأه لإثبات الملكية بوضع اليد المدة الطويلة كسبب مستقل لكسب الملكية .

في حالة قبول الطلب يتم استكمال باقي إجراءات التسجيل :

فإذا لم يحصل اعتراض من أي ذي مصلحة على إسناد الملكية بطريق وضع اليد ، في موعد لا يقل عن 15 يوما من بدء التحقيق السالف ، على النحو الموضح بالإعلان الصحفي المنشور للكافة ، أو كان قد حصل اعتراض ورفض ، يقوم رئيس المأمورية – أو من ينبه من الأعضاء الفنيين – بإجراء محضر تحقيق على الطبيعة ، أى في ذات العقار محل طلب التسجيل ، وذلك لإثبات وضع يد الطالب أو سلفه ، مدة خمس عشرة سنة سابقة على تاريخ تقديم الطلب .

وبمعنى آخر للتثبيت من وضع يد طالب التسجيل أو سلفه ، وسيطرته على العقار في أى صورة من صور السيطرة ، سواء في صورة سيطرة بالانتفاع (فيسكنه إذا كان مسكنا ، ويزرعه إذا كان أرضا زراعية ، ويمر فيه إذا كان حق ارتفاق) ، وسواء في صورة سيطرة بالاستغلال (فيؤجر المسكن أو الأرض أو يشارك في زراعتها) ، وسواء في صورة سيطرة بالتصرف (فيبيع أو يرهن المسكن أو الأرض) .

أى أنه في حالة قبول الطلب يستكمل الطالب باقي إجراءات التسجيل ، أى الإجراءات العملية التي يمر بها الطلب بعد تقديمه لمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة ، وبعد استيفاء كافة البيانات التي يتطلبها القانون .

فيقوم رئيس المأمورية بالتأشير على الطلب بقيده بدفتر أسبقية الطلبات ، ويسلم صاحب الطلب إيصالا بقيد الطلب ومرفقاته ويراجع الطلب ويحال الى المكتب الهندسي لإجراء الشئون المساحية ثم يعاد للمأمورية ليتم فحصه مرة أخرى وتحصر أوجه النقض به ثم يؤشر عليه بقابل للشهر .

ثم يسلم صاحب الشأن إخطار القبول وصورة من الطلب وصورة من كشف التحديد وجميع المستندات المقدمة على أن يتم ذلك حلال ثلاثة أيام من تاريخ التأشير وإذا لم يتم التسليم يرسل الطلب ومرفقاته الى صاحب الشأن بالبريد المسجل بعلم الوصول .

تحرير مشروع (تسجيل الحيازة) :

تنص المادة (28 / 1) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

يقدم صاحب الشأن – بعد التأشير على الطلب بقبول إجراء الشهر – مشروع المحرر المراد شهره المأمورية المختصة ، ومعه الصورة المؤشر عليها من هذا الطلب .

وتنص المادة (485) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري ، على أنه :

يقدم صاحب الشأن – بعد التأشير على الطلب بقبول إجراء الشهر – مشروع المحرر المراد شهره للمأمورية المختصة ، ومعه الصورة المؤشر عليها من هذا الطلب .

ويتضح من هاتين المادتين أنه :

يتعين على طالب تسجيل عقار يستند البائع في إثبات أصل ملكيته الى  وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية  ، بعد التأشير على الطلب بقبول إجراء التسجيل باصطلاح (مقبولا للشهر) – تقدم مشروع الطلب المراد تسجيله لمأمورية الشهر العقاري المختصة ، ويكون مكتوبا على الورق الأزرق المدموغ ويستعمل للمحررات المشهرة ، ويستخدم هذا الورق على الوجهين ، ويستعمل في الكتابة بالحبر الأسود ، ولكن يجوز أن يكون مشروع الطلب مكتوبا على ورق أبيض عادي ذي هامش عريض .

(الدكتور / محمد المنجى ، مرجع سابق)

وعلى طالب التسجيل الالتزام بالبيانات الواردة بإخطار القبول ، وكذلك الالتزام ببيانات كشف التحديد الوارد من المكتب الهندسي المختص (هيئة المساحة) دون أى إضافات تغير من مضمونها ، وذلك كله عند القيان بتحرير مشروع الطلب المراد تسجيله ، على الورق الأزرق المدموغ ، دون خروج في بنود المحرر على مقتضيات النظام العام أو الآداب العامة وأحكام القانون .

ويرفق طالب التسجيل – مع مشروع المحرر المكتوب على الورق الأزرق المدموغ – جميع المستندات التي تسلمها مع إخطار القبول ، والتي اعتمدت عليها مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة ، عند مراجعة الطلب والتأشير عليه بالقبول للشهر .

مراجعة مشروع تسجيل الحيازة والتأشير عليه باصطلاح (صالحا للشهر) :

إذا تم قيد مشروع تسجيل عقار يستند فيه البائع لإثبات اصل الملكية بوضع اليد المدة الطويلة بدفتر أسبقية الطلبات ولم يتعرض هذا الطلب لإنذارات وقف التأشير على مشروع المحرر يتم مراجعة مشروع المحرر المطلوب تسجيله ، (أى مشروع تسجيل عقار يستند البائع في إثبات أصل ملكيته ، الى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملك) قبل التأشير عليه بالصلاحية للشهر بمعرفة مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة ، بعد أن تتثبت المأمورية من تضمين المشروع جميع البيانات الواردة في إخطار القبول المعتمد من المأمورية ، وبيانات كشف التحديد المستخرج من مكتب المساحة المختصة .

ثم تؤشر عليه المأمورية بالصلاحية للشهر ، مع مراعاة عدم الكشط أو التحشير أو الإضافات غير المنوه عنها في ذيل المشروع ، وكذلك سد فراغات السطور للحيلولة دون أية إضافة بعد التأشير على المشروع بالصلاحية للشهر .

تسجيل الحيازة بدفتر الشهر :

بعد أن تقوم المأمورية بالتأشير على طلب التسجيل بصالح للشهر يتم إحالة الطلب لمكتب الشهر العقاري ليقوم بدوره بتسجيل الطلب بدفتر الشهر ويكون برقم وتاريخ معين وهذا الدفتر يعد أهم دفتر في مصلحة الشهر العقاري لذا يتم القيد في هذا الدفتر بكل عناية ودقة ولا يجوز إجراء أى كشط أو محو أو شطب أو تحشير بهذا الدفتر .

الخاتمة: في الختام، أرى أن قوانين تسجيل العقارات في مصر (الشهر العقاري، السجل العيني)، مع التعديلات المستحدثة، لم تساهم في تيسير عملية تسجيل العقارات، خاصةً مع الرسوم الباهظة والإجراءات المعقدة والروتينية التي يواجهها المواطنون في الشهر العقاري.

أهم الكتب والمراجع المستخدمة في البحث بشان تسجيل العقارات:

في الأخير للمزيد ننوه عن المراجع المستخدمة في البحث وهي :

• الوسيط للدكتور السنهوري .
• المطول في شرح القانون المدني للمستشار أنور طلبة .
• التعليق علي القانون المدني عزمي البكري .
• أنور سلطان في شرح القانون المدني.
• الملكية العقارية للأستاذ عبدالوهاب عرفه

• انتهي البحث القانوني ( تسجيل الحيازة بالشهر العقاري: وضع اليد مدة طويلة) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
• يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .

المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض