هل أنت مالك عقار تواجه مشكلة مع مستأجر؟ تعرف على الفرق بين دعوى الإيجارات الموضوعية والقضاء المستعجل في حل نزاعات الإيجار! سوف يوضح لك هذا المقال الفرق الجوهري بين نوعي الدعاوى، المراحل القانونية لكل نوع، ومُتى يُفضل اللجوء إلى كل منهما للحصول على الحل المناسب لِمشكلة الإيجار ، كما نستعرض صيغ استئناف أحكام الايجارات القضائية.

محتويات المقال

دعوى الايجارات الموضوعية والمستعجلة

أيهما أفضل لدعوى الإيجار؟ الموضوعية أم المستعجل؟

عند مواجهة مشكلة تتعلق بعقد الإيجار، يجد الكثير من الأشخاص أنفسهم أمام خيارين:

رفع دعوى إيجارات موضوعية
اللجوء إلى القضاء المستعجل.

فكلاهما يُمكن أن يُقدم حلًا للمشكلة، ولكن يختلف الاختيار الأفضل اعتمادًا على طبيعة المشكلة وظروفها.

تُعد دعوى الإيجارات الموضوعية الطريق القانوني لِحل النِزاعات التي تتعلق بعقود الإيجار، وتُناقش في المحاكم المختصة بالقضايا المدنية تُقدم هذه الدعوي حلولًا أكثر دقة ووضوحًا، ولكن تستغرق وقتًا أطول للِوصول إلى حكم قضائي نهائي.
ومن الجانب الأخر، يُقدم القضاء المستعجل حلاً أسرع للِمشاكل المُستعجلة، حيث تُناقش الطلبات في وقت قصير ، و يتم إصدار قرار سريع حول الطلب المُقدم ، لكن يُركز القضاء المستعجل على حماية حق طرف واحد ، وليس ضروريًا أن تُناقش كل جوانب القضية ، مما يُمكن أن يُؤدي إلى عدم العدل في بعض الأحيان وكثيرا ما يقضي فيها بعدم الاختصاص نوعيا .
وتُعد دعوى الإيجارات الموضوعية مُناسبة لِحل النِزاعات التي تتعلق بِحقوق الملكية أو حقوق المستأجر ، مثل إثبات ملكية العقار ، أو حق المستأجر في الإبقاء على العين المؤجرة ، بينما يُستخدم القضاء المستعجل لِحماية حق طرف معين من التعرض للضرر ، مثل منع المالك من طرد المستأجر دون وجه حق.
ويُمكن للمالك اللجوء إلى القضاء المستعجل في حالة وجود خطر على العين المؤجرة ، مثل تهديد المستأجر بِإلحاق الأضرار بالعقار ، و في حالة رغبة المالك في إعادة تأجير العقار ، يُمكن له التقدم بِدعوى إيجارات موضوعية لِإنهاء العقد مع المستأجر القديم ، وذلك بِإتباع الخطوات القانونية الصحيحة.
ويُمكن للمستأجر التقدم بِدعوى إيجارات موضوعية في حالة وجود مشاكل تتعلق بِالعقد ، مثل وجود شروط غير عادلة في العقد ، أو رغبة المالك في زيادة سعر الإيجار دون وجه حق ، بينما يُمكن للمستأجر التقدم بِطلب إلى القضاء المستعجل لِمنع المالك من طرده من العقار دون وجود مُبرر قانوني.
ومن ثم اختيار نوع الدعوى المناسب مُهم لِضمان نجاح القضية و حصول الطرف على الحق في الحماية القضائية ، وننصح الاستعانة بِمحام متخصص في قضايا الإيجار لِتقديم الِمشورة القانونية المناسبة في اختيار نوع الدعوى المناسب ، وذلك بِناءً على طبيعة المشكلة وظروفها حيث يُمكن للمحام شرح العواقب القانونية لكل نوع من الدعاوى ، و مساعدة الطرف في اتخاذ الخطوات القانونية الصحيحة .

رأينا من الواقع العملي في قضايا الايجارات

علي مدار أكثر من 25 عاما عمل في مهنة المحاماة قلما تم قبول دعوي ايجارات مستعجلة ودائما ما يكون قضاء القاضي المستعجل عدم اختصاص نوعي – دون الاحالة بالطبع – لأن قاضي الأمور المستعجلة ووفقا للقانون عندما يقضي بعدم الاختصاص النوعي لا يجيل الدعوي لمحكمة الموضوع ودائما يكون سبب هذا القضاء هو وجود نزاع موضوعي لا يجوز التعرض له في الدعاوي المستعجلة

لذا: أنصح برفع الدعوي الايجارية موضوعيا أمام محكمة الموضوع وتجنب مضعية الوقت والجهد بلا طائل سيما وأن أحكام القضاء المستعجل حجيتها مؤقتة وليس لها حجية علي محكمة الموضوع ويحق للمستأجر كما يحق للمؤجر رفع الدعوي امام القضاء الموضوعي أيا كان الحكم الصادر في الدعوي المستعجلة بالقبول أو الرفض أو عدم الاختصاص نوعيا .

( عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض )

دعوى الايجارات أمام القضاء الموضوعى

الدعوى امام القضاء الموضوعى و دفاع ودفوع المستاجر امام محكمه الموضوع

*واجبات الدفاع قبل ابداء الدفوع :

يجب على الدفاع قبل ابداء الدفوع تطبيق نصوص المواد 9؛10؛11؛12؛13؛108 من قانون المرافعات ، كما يجب على وكيل المستاجر “المدعى عليه” ان يطلع على :

(1) هل صحيفه الدعوى موقعه من محام مقبول للمرافعه امام هذه المحكمه.
(2) الاطلاع على تاريخ قيد الدعوى امام قلم الكتاب ؛فاذا تبين تكليف المدعى بعد ثلاثه اشهر ؛فيجب الدفع باعتبار الدعوى كأن لم تكن حيث ان المدعى عليه لم يتم تكليفه بالحضور خلال ثلاثه اشهر من تاريخ تقديم الصحيفه لقلم الكتاب وكان ذاك راجعا لفعل المدعى عملا بنص الماده (70) من قانون المرافعات
(3) الاطلاع على ان قيد الدعوى فى قلم الكتاب تم قبل القضاء خمسه عشر يوما من تاريخ تكليف المؤجر للمستاجر بالوفاء بالاجره المتاخره فاذا تبين ذلك ؛ فيكون الدفع هو عدم قبول الدعوى لرفعها قبل الاوان.
(4) الاطلاع على عريضه الدعوى والتاكد من قيام المحضر بمراعاه ما نصت عليه المواد 7؛8؛9؛11 من قانون المرافعات.

فاذا تبين لوكيل المستاجر نقص فى اى بيان او خطا فى اجراء من اجراءات نصوص المواد السابقه؛ يدفع الحاضر عن المدعى عليه ببطلان صحيفه الدعوى ( يذكر السبب) .

(5) الاطلاع على مستندات المدعى بدقه واول مستند من مستندات دعوى المدعى هو “عقد الايجار” وبيان هل هو مزيل بتوقيع المدعى عليه او خلا منه او مزور عليه فاذا اكتشفت عدم توقيع المستاجر فيدفع بعدم قبول الدعوى لعدم وجود عقد ايجار موقع عليه اعمالا لنص الماده 14 من قانون الاثبات رقم 25 لسنه 1968.

لان العقد سند الدعوى ليس حجه على المدعى عليه اذ انه يشترط لاعمال الماده سالفه الذكر لصحه المحرر العرفى ان يكون موقعا عليه من طرفيه وتعتبر الدعوى والحال كذلك مفتقده الى اول شروط قبولها وهو وجود عقد ايجار صحيح ومكتوب فاذا اكتشف وكيل المدعى عليه بان العقد مزور على المستاجر “المدعى عليه” فيطعن بالتزوير على العقد صلبا وتوقيعا وفى هذه الحاله يجب اتخاذ اجراءت الطعن بالتزوير واعلان شواهده.

(6) الاطلاع على وجود انذار بحواله الحق للمؤجر “المدعى” فى حاله بيع العقار اليه فاذا خلا عقد ايجار من وجود حواله الحق فيدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفه.
(7) الاطلاع بدقه على التكليف بالوفاء بالاجره وتطبيق ما نصت عليه احكام محكمه النقض الاتيه:

تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره – شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها – خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا او صدوره ممن لاحق له فى توجيه – اثره – عدم قبول الدعوى – وجوب صدوره من المؤجر الاصلى ولو لم يكن مالكا للعين المؤجره – مؤداه جواز صدوره من مشترى العين المؤجره بعقد غير مسجل – شرطه – حواله عقد الايجار اليه ونفاذه فى حق المستاجر .

( الطعن رقم 2444 لسنه 63 ق جلسه 26/12/1996)

تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها – ماده 18/ب قانون 136 لسنه 1981 – خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا لتجاوزه الاجره المستحقه فعلا فى ذمه المستاجر – اثره – عدم قبول الدعوى.

( الطعن رقم 7220 لسنه 66 ق – جلسه 22/12/1997 )

تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره – شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها – مادة 18/ ب قانون 136 لسنه 1981 – خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا لتضمنه اجره تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمه المستاجر – اثره – عدم قبول الدعوى.

( الطعن رقم 2010 لسنه 67 ق – جلسه 12/7/1998 )

تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا لخلوه من بيان الاجره المستحقه او تضمنه المطالبه باجره تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمه المستاجر اثره عدم قبول الدعوى التكاليف بالوفاء صحته او بطلان مساله مطروحه دائما على محكمه الموضوع – لها ان تقضى به من تلقاء نفسها .

( الطعنان رقما 5996 ؛ 7874 لسنه 66 ق – جلسه 29/4/1998)

(8) اذا كان لدى المستأجر ايصالات سداد الاجره عن المده المطالب بها فى التكاليف بالوفاء بالاجره او اخر ايصال يفيد سداد الاجره ( عملا بنص الماده 587 من القانون المدنى والتى تنص على ان الوفاء بقسط من الاجره قرينه على الوفاء بباقى الاقساط السابقه على هذا القسط حتى يقدم الدليل على العكس ذلك) فعليه تقديمه فى حافظه مستندات ويطلب من المحكمه الحكم له برفض الدعوى .
(9) يجوز للمستاجر توجيه اليمين الحاسمه للمؤجر عملا بنص الماده (114) من قانون الاثبات فاذا قام المؤجر بحلفها على انه لم يتقاض الاجره عن هذه المده فيمكنه سداد الاجره وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه امام المحكمه الاستئناف – او محكمه اول درجه.

وقد قضت محكمه النقض فى حكمها الاتى :

وايضا حجيه اليمين الحاسمه – وعلى مايجرى به قضاء محكمه النقض – تقتصر على الواقعه التى كانت محلا للحلف ومؤدى ذلك ان يكون المناط فى عدم جواز الطعن فى الاحكام الصادره بناء على اليمين ان ينصب الطعن على ماحسمته هذه اليمين من نزاع لايجوز العوده اليه بعد حلفها .

كما انه من المقرر ان النص فى الماده 18 من القانون رقم 136 لسنه 1981 – فى شأن ايجار الأماكن – يدل على ان المشروع وان رتب للمؤجر الحق فى اخلاء المستاجر بمجرد انقضاء خمسه عشر يوما من تكليفه بالوفاء بالاجره المستحقه .

الا انه رغبه فى التيسير على المستاجرين افسح لهم مجال الوفاء بالاجره المستحقه وملحقاتها قبل اقفال باب المرافعه بحيث اصبح قيام المستاجر بسداد الاجره المستحقه وملحقاتها قبل اقفال باب المرافعه مسقطا لحق المؤجر فى الاخلاء ويمنع المحكمه من الحكم به.

واذا جاءت صياغه الماده المشار اليها عامه ومطلقه فانه لايجوز قصر نطاقها على اقفال باب المرافعه امام المحكمه اول درجه دون محكمه الاستئناف لان ذلك يعتبر تقييدا لمطلق النص وتخصيصا لعمومه بغير مخصص وهو ما لا يجوز .

لما كان ذلك وكان استئناف المطعون ضده الحكم الصادر من محكمه اول درجه لم ينصب عل ماحسمته اليمين التى حلفها الطاعن امام تلك المحكمه او معارضته لحجيتها بل انه اعمل اثر هذه اليمين وقام بعرض مقدار الاجره التى كانت محلا لها .

ومن ثم فان الحكم المطعون فيه اذ قضى برفض الدفع بعدم جواز الاستئناف واستند فى قضائه برفض الدعوى على سند من توقى المطعون ضده الاخلاء بعرض الاجره المستحقه وملحقاتها حتى يونيو سنه 1982 قبل اقفال باب المرافعه فى الاستئناف فانه لايكون قد اخطا فى تطبيق القانون.

( الطعن رقم 1489 لسنه 53 ق جلسه 19/5/1993 )

(10)ي جوز للمستاجر الدفع بالتقادم الخمسى عملا بنص الماده 375 مرافعات اذا ماتبين ان المده المطالب بها فى التكليف بالوفاء بالاجره تجاوزت الخمس سنوات فيحقق حينئذ الدفع بالتقادم مع سداد اجره الخمس سنوات اما اذا اثار المستاجر هذا الدفع دون السداد فالمحكمه تقضى عليه بالاخلاء .

يشترط للحكم بالاخلاء بسبب التاخير فى سداد الاجره ثبوت تخلف المستاجر عن الوفاء بها فان كان متنازعا عليها من جانب المستاجر جديه سواء فى مقدارها او فى استحقاقها فانه يتعين على المحكمه قبل ان تفصل فى طلب الاخلاء ان تعرض لهذا الخلاف لتقول كلمتها فيه باعتباره مساله اوليه لازمه للفصل فى طلب الاخلاء المعروض عليها .

واذا كان الحكم المطعون فيه قد اطرح الدفع بالتقادم الخمسى بالنسبه لاجره بمقوله ان ابداء هذا الدفع يكون فى مقام المطالبه بالاجره دون طلب الاخلاء للتاخير فى الوفاء بها برغم انه كان يتعين عليه ان يفصل فى الدفع المذكور باعتباره مساله اوليه لازمه للفصل فى طلب الاخلاء المعروض حتى يتبين مقدار الاجره المتبقيه فى ذمه الطاعن وتخلفه عن الوفاء بها من عدمه فانه يكون قد اخطا فى تطبيق القانون.

( الطعن رقم 553 ق لسنه 52 ق جلسه 23/1/1984 )

تمسك الطاعنه بسقوط جزء من الاجره الوارده بالتكاليف بالوفاء بالتقادم الخمسى لا يترتب عليه بطلان التكليف بالوفاء لعدم تعلق التقادم المسقط بالنظام العام ولجواز النزول عنه بعد ثبوت الحق فيه.

( الطعن رقم 29 لسن 56 ق جلسه 5/3/1987 )

(11) على المستاجر الوفاء بالاجره وملحقاتها مع المصاريف والاتعاب والنفقات الفعليه قبل قفل باب المرافعه اما بانذار عرض على يد محضر او عرضها على المؤجر بالجلسه واثبات ذلك فى محضر الجلسه فاذا رفض المؤجر استلام الاجره فيجب على المستاجر اتخاذ اجراءات الايداع بخزينه المحكمه فاذا تم العرض دون اتخاذ اجراءات الايداع بخزينه المحكمه تقضى المحكمه بالاخلاء .

العرض لايقوم مقام الوفاء المبرئ للذمه من المبلغ المعروض – على ماتقضى به الماده 339 من القانون المدنى والماده 489 من قانون المرافعات – الا اذا تلاه ايداع المبلغ خزانه المحكمه – ولما كانت الطاعنه قد اكتفت بعرض الشيك على المطعون ضدها بالجلسات ثم احتفظت به بعد ان رفضت الاخيره قبول هذا العرض فانها لاتكون قد اوفت بقيمته للطاعن .

( الطعن رقم 744 لسنه 49 ق جلسه 16/4/1984 )

*قيام المستاجر بسداد الاجره المستحقه وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه حتى اقفال باب المرافعه امام المحكمه الاستئناف – اثره – سقوط حتى المؤجر فى طلب الاخلاء – تخلفه عن الوفاء باى قدر من الاجره المستحقه او ملحقاتها او المصاريف والنفقات الفعليه حتى هذا التاريخ – كافى للحكم باخلاءه.

( الطعن رقم 1660 لسنه 58 ق جلسه 24/12/1992 )

ملحوظه: يجب سداد الاجره القانونيه وملحقاتها والمصاريف والاتعاب الفعليه دون المصاريف والاتعاب الرسميه ويقع على عاتق المؤجر عبء اثبات هذه المصاريف والاتعاب الفعليه وتشمل مصاريف الانذار + رسم الدعوى بما فيها ضريبه المهن الحره +الاتعاب الحقيقيه للمحاماه دون الاتعاب الرسميه + مصاريف الانتقالات التى تكبدها المؤجر للوصول الى المحكمه او الى محاميه.

اذا لم يحدد المطعون ضدهم الخمسه الاول مبلغا معينا كنفقات فعليه ولم ينازعوا فيما قدره الطاعن لها وعرضه عليهم حتى حجزت المحكمه الاستئنافيه للحكم فان ذلك يعتبر قبولا ضمنيا منهم لهذا التقدير ويكون ما عرضه الطاعن من مبالغ كافيه لتوقى القضاء بالاخلاء.

( الطعن رقم 3292 لسنه 64 ق جلسه 30/3/1995 )

المقارنة بين الموضوعي والمستعجل

المقارنة بين دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة أمام القضاء الموضوعي والطرد أمام القضاء المستعجل

أولا: الدعوى أمام القضاء الموضوعي

(1) يجب توقيع صحيفة الدعوى من محامي مقبول للمرافعة أمام المحكمة عملا بنص المادة (58) من قانون المحاماة رقم (17) لسنة 1983.
(2) يجب على رافع هذه الدعوى أن يكون لديه عقد إيجار أو يقيم الدليل على وجوده + التكليف بالوفاء بالاجرة +…………. ما يخص المستأجر من ملحقات الاجرة مدعمة بالمستندات.
(3) يجب إعادة الإعلان إذا لم يتم اعلان المدعي عليه لشخصه .. مثال ذلك إذا وردت في الصحيفة إجابة من المحضر (لغيابه وغلق السكن ……….) عملا بنص المادة 84 مرافعات.
(4) يجوز للمستأجر توجيه اليمين الحاسمة للمؤجر بأنه استلم منه الأجرة اعتباراً مـن / / إلى / / عملا بنص المادة 114 اثبات كما يجوز لكل من طرفي الخصومة (المؤجر والمستأجر) الطعن بالتزوير على أي مستند مقدم من كل منهما (مادة 49: 59 من قانون الاثبات)
(5) يجوز ابداء الطلبات العارضة والتدخل (مادة 123 – 127 مرافعات).
(6) يجوز للمحكمة التي تنظر الموضوع احالة الدعوى لخبير (المادة 135 – 162 من قانون الاثبات) أو إحالة الدعوى للتحقيق وسماع الشهود.
(7) يجوز للمحكمة استجواب الخصوم أو بناء على طلب أحد الخصوم (المادة 105 – 113 من قانون الاثبات)
(8) الأحكام الصادرة من محكمة الموضوع غير مشمولة بالنفاذ المعجل ولا ينفذ هذا الحكم إلا بعد استفاذ طريق الطعن عليه بالاستئناف أو عدم استئنافه – ميعاد الاستئناف 40 يوما (المادة 227 مرافعات).

ثانيا: الدعوى أمام القضاء المستعجل

(1) يجب أن يتوافر في الدعوى ركنا الخطر والاستعجال وعدم المساس بأصل الحق.

(2) يجب توقيع صحيفة الدعوى من محام مقبول للمرافعة أمام هذه المحكمة عملا بنص المادة (58) من القانون رقم 17 لسنة 1983 … ويستثني من ذلك الدعوى المرفوعة ضد أحد المحامين لأن طبيعة الخصومة فيها لا تقتضي التأخير وانتظار الحصول على أذن من مجلس النقابة.
(3) لا تتطلب هذه الدعوى إعادة اعلان صحيفتها عملا بنص المادة (84) مرافعات.. (فإذا لم يكن قد اعلن لشخصه كان على المحكمة في غير الدعاوي المستعجلة تأجيل نظر القضية إلى جلسة تالية).
(4) ميعاد الحضور في الدعوى المستعجلة 24 ساعة …. عملا بنص المادة (66) من قانون المرفعات.
(5) يجب على رافع الدعوى أن يتحقق من الصفة والمصلحة عملا بنص المادة (3) من قانون المرافعات المدنية.
(6) لا يجوز لقاضي الأمور المستعجلة أن يأمر بإحالة الدعوى للتحقيق ولا يجوز له ندب خبير للانتقال للمعاينة لبحث واقعة مادية متنازع عليها تمهيدا للفصل فيها لأن في ذلك مساسا بأصل الحق .. ولا يجوز استجواب الخصوم
(7) الأحكام الصادرة من هذه المحكمة مشمولة بالنفاذ المعجل أي تنفذ فور صدورها – ميعاد استئناف هذه الأحكام 15 يوماً .. ولا يلزم تدخل النيابة في الدعوى المستعجلة عملاً بنص المادة 88، 89 مرافعات حتى لا يعوق تداخلها فيها الفصل في الدعوى فضلا على أن ما يصدره القضاء المستعجل من أحكام يمس أصل الحقوق.
(8) لا يجوز لقاضي الأمور المستعجلة نظر الطعن بالجهالة والأنكار والطعن بالتزوير إلا أنه يقدر جدية الدفع المبدي من الخصم من ظاهر الأوراق وظروف الدعوى وملابساتها فإن وجده يقوم على سند من الجد قضى بعدم اختصاصه وأن وجد أن الدفع لا يسانده ظاهرة الأوراق وما قصد به إلا غل يد القاضي المستعجل عن اتخاذ الاجراء الوقتي قضى في موضوع الطلب المستعجل.

(قضاء المستعجل وقضاء التنفيذ المستشار عز الدين الدناصوري – حامد عكا – المحامي)

(9) الطلبات العارضة والتدخل تسري قواعدها على القضاء الموضوعي والمستعجل

يجوز ابداء الطلبات العارضة ولكن إذا عرض على القاضي المستعجل طلب عارض موضوعي من أحد الخصوم فإنه لا يختص به نوعيا وإذا حكم فيقضي بعدم اختصاص الطلب الموضوعي مع احالته إلى المحكمة المختصة عملا بنص المادة 110 مرافعات

(المرجع السابق)

كما يجوز أمام القضاء المستعجل اختصام الغير والتدخل عملا بنص المادة 117 وقواعد الطلبات العارضة والتدخل تسري على القضاء الموضوعي والمستعجل ولا تقبل الطلبات الجديدة في الاستئناف وتحكم المحكمة من تلقاء نفسها بعدم قبولها (المادة 265 مرافعات) ولا يجوز في الاستئناف أيضا إدخال من لم يكن خصما في الدعوى الصادر فيها الحكم المستأنف ما لم ينص القانون على غير ذلك ولا يجوز التدخل فيه إلا ممن يطلب الانضمام إلى أحد الخصوم (المادة 236 مرافعات) ولايجوز أيضا التدخل الهجومي والاختصامي في الاستئناف.

نماذج استئناف أحكام الايجارات الموضوعية والمستعجلة

نموذج لاستئناف حكم لدعوى ايجارات موضوعية

انه فى يوم …………. الموافق / /

بناء على طالب السيد /…………….. المقيم …………………. ومحله المختار مكتب الأستاذ …………….. المحامى.

أنا محضر ………………… محكمة ………..الجزئية انتقلت بالتاريخ المذكورأعلاه وأعلنت :

السيد / ……………………… المقيم………………………. مخاطبا مع ………….

الموضوع

بتاريخ / / اصدرت الدائرة ………… ايجارات بمحكمة ………….. الابتدائية حكما فى الدعوى رقم …….. لسنة…….. والمرفوعة من المعلن اليه ……….. ضد المستأنف وفيه قضت

المحكمة ………..يكتب منطوق الحكم.

وحيث ان هذا الحكم قد جانبه الصواب لمخالفته للقانون والواقع وانه جاء مجحفا بحقوق المستانف .

لذلك فالمستأنف يستأنفه للأسباب الآتية :

أولا : بطلان صحيفة افتتاح الدعوى حيث ان عنوان المستأنف………….( مثلا )
ثانيا : بطلان التكليف بالوفاء بالاجرة ………………………. (دفع من النظام العام يجوز الدفع به فى أية مرحلة من مراحل سيرالدعوى ).
ثالثا :

(1) الخطأ فى تطبيق القانون وتأويله

(2) فساد فى الاستدلال والقصور فى التسبيب……..

فلهذه الاسباب والاسباب الاخرى التى سيبديها المستأنف بالجلسات والمذكرات التحريرية .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد اعلنت المعلن اليه وسلمته صورة من هذا وكلفته بالحضور امام محكمة ……………….. استئناف …………………. الكائن مقرها …………….. بجلستها التى ستنعقد علنا فى يوم …………….. الموافق / / الدائرة …………… ايجارات من الساعة الثامنة صباحا لسماعه الحكم :

أولا : من حيث الشكل بقبوله شكلا لرفعه فى الميعاد .
ثانيا : وفى الموضوع بالغاء الحكم المستأنف فيما قضى به ( أو الحكم ……………… تذكر الطلبات اذا كان المستأنف هو الذى خسر دعواه امام محكمة أو درجة ) مع الزامه بالمصاريف والاتعاب عن الدرجتين .

اقرأ أيضا التجديد الضمنى لعقد الايجار

ولأجل .

نموذج لاستئناف حكم مستعجل

انه فى يوم …………. الموافق / / …

بناء على طالب السيد /…………….. المقيم ………………… ومحله المختار مكتب الأستاذ …………….. المحامى.

أنا محضر ………………. محكمة …………… قد انتقلت بالتاريخ المذكور أعلاه وأعلنت كل من :

السيد / ……………………… المقيم……………………. مخاطبا مع …………

الموضوع

بتاريخ / / اصدرت الدائرة …………. مستعجل …………… بمحكمة ……….. الابتدائية حكما فى القضية رقم …………….. لسنة ……………. مدنى مستعجل …………… والمرفوعة من ……………… ضد……………..

وفيه قضت

المحكمة فى مادة مستعجلة ( يكتب منطوق الحكم …………..)

وحيث ان هذا الحكم قد جانبه الصواب لمخالفته للقانون والواقع لذلك فالطلب يستأنفه للاسباب الآتية

1-……………………..

2-………………………

3-……………………..

فلهذه الاسباب الاخرى التى سيبديها المستأنف بالجلسات والمذكرات التحريرية

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد أعلنت المعلن اليه وكلفته بالحضور اما الدائرة …….مدنى مستأنف مستعجل بمحكمة ………….. الابتدائية الكائن مقرها ……….. بجلستها التى ستنعقد علنا فى يوم …………… الموافق / / من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماعه الحكم:

بقبول هذا الاستئناف شكلا وفى الموضوع بالغاء الحكم المستأنف فيه وعدم اختصاص القضاء المستعجل بنظر الدعوى مع الزام المستانف ضده بالمصاريف والاتعاب عن الدرجتين .

ولأجل .

إستئناف حكم مستعجل وطلب منع التنفيذ

انه فى يوم …………. الموافق / /

بناء على طالب السيد /…………….. المقيم …………………… ومحله المختار مكتب الأستاذ ……………….. المحامى .أنا محضر ………………… محكمة …………الجزئية انتقلت الى حيث محل اقامة :

السيد / ……………………… المقيم………………………. مخاطبا مع ……………

الموضوع

بموجب عقد ايجار مؤرخ / / يستأجر الطالب من المعلن اليه الشقة رقم ……… بالعقار رقم ………… شارع …………..

…. قسم …….. محافظة ………….. بأجرة شهرية قدرها …….. …… جنيها تدفع مقدما ونص العقد بالبند ………….. على الشرط الفاسخ الصريح فى حالة تاخر الطالب عن الوفاء بالأجرة ، واذ تأخر الطالب عن الوفاء بالأجرة خلال المدة من / / حتى / / وقدرها ………….. جنيها بسبب ظروف اضطرارية فقد أقام المعلن اليه ضد الطالب للدعوى رقم ……. سنة ……… مدنى مستعجل ……………. بطلب طرد الطالب من العين المؤجرة لتحقيق الشرط الفاسخ الصريح .

وبجلسة / / أصدرت محكمة الأمور المستعجلة الحكم التالى :

( ينقل منطوق الحكم كاملا )

ولما كان هذا الحكم مجحفا بحقوق الطالب فانه يستأنفه للأسباب الآتيه

السبب الأول : الاحتماء بنص المادة 18/ ب من القانون 136لسنة 1981

استند الحكم المستانف الى تحقق الشرط الفاسخ الصريح بعدم الوفاء بالأجرة المتأخرة عن المدة من / / الى / / واذ تنص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر على انه:

( لا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستاجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة أعمالا للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والاتعاب عند تنفيذ الحكم )

ومفاد ذلك أن الشرط الفاسخ الصريح يقع باطلا ولا يعتد به اذا ما قام المستأجر بسداد الأجرة والمصاريف القضائية شاملة مقابل أتعاب المحاماة عند التنفيذ عليه وله القيام بهذا السداد قبل البدء فى التنفيذ وذلك عن طريق عرض المبلغ المطلوب من الأجرة عرضا حقيقيا بالجلسة وايداعه خزينة المحكمة على ذمته ان رفض هذا العرض أو عن طريق الذى رسمه قانون ايجار الأماكن بتكليفه بتسلم المبلغ بخطاب موصى عليه ثم يداعه خزانة الحى .

وقد آثر الطالب أن يتم العرض بالمحكمة بجلسة المرافعة شاملا دين الأجرة وقدرة …………………… جنيها والمصاريف القضائية شاملة مقابل أتعاب المحاماة والمتعلقة بالدعوى امستعجلة المستانف حكمها ومقدارها ………………. جنيها فيكون المبلغ الذى يعرضه الطالب ……………… جنيها وذلك ما لم يبادر المعلن اليه الى تنفيذ الحكم مما يضطر الطالب الى الاستشكال فى التنفيذ وعرض المبلغ بجلسة الاشكال .

السبب الثانى : عن منع التنفيذ :

وفقا للنص سالف الذكر لا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر اذا ما قام بالسداد مما مفاده انه فى حالة العرض والايداع يكون السداد قد تم ويحق للطالب حجز الاستئناف للحكم للفصل فيه برمته أو بوقف تنفيذ الحكم المستأنف .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن إليه وأعلنته بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة ………….. الابتدائية منعقدة بهيئة استئنافية الدائرة ……………. بمقرها الكائن بشارع ……………… وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم …………. الموافق / / الساعة التاسعة صباحا لسماع الحكم:

بالغاء الحكم المستانف ورفض الدعوى مع إلزام الطالب المصاريف .

ولأجل

( مرجع القاضى والمتقاضى فى اقضاء المستعجل – سيف النصر سليمان )

خاتمة دعوي الايجار العاجلة والموضوعية

في الختام، يُعد اختيار نوع الدعوى المناسب في قضايا الإيجار بين الدعوي الموضوعية والدعوي المستعجلة مُهمًا لِضمان نجاح القضية و حصول الطرف على الحق في الحماية ولضمان عدم مضيعة الوقت والجهد لا سيما وأنه قلما ما تقبل الدعوي المستعجلة فضلا عن الحكم الصادر فيها مؤقت وليس له حجية علي الدعوي الموضوعية ولا يمنع أى من الطرفين من رفع الدعوي الموضوعية.

ويُفضل التواصل معنا لِتقديم الِمشورة القانونية المناسبة و اختيار الطريق القانوني المناسب لِحل النِزاع و شرح العواقب القانونية لكل نوع من الدعاوى ، و المساعدة في اتخاذ الخطوات القانونية الصحيحة.

انتهي البحث القانوني (الفرق بين دعوى الايجارات الموضوعية والقضاء المستعجل) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .

الفرق بين دعوى الايجارات الموضوعية والقضاء المستعجل