دعوى تسليم العقار: حقوق المشتري في إلزام البائع بالتسليم

بحث حول دعوى تسليم العقار وحقوق المشتري في إلزام البائع بالتسليم، مع التركيز على الدعوى الأصلية بالتسليم، دون الطلبات التبعية بتسليم العقار في دعاوى فسخ العقد أو الطرد.

يستعرض هذا البحث دعوى تسليم العقار وحقوق المشتري في إلزام البائع بتسليم العقار المبيع وفقًا للقانون.

ويتناول البحث أهمية دعوى التسليم الأصلية وكيفية تقديم طلب إلزام البائع بتسليم العقار للمشتري.

وبالتالي، البحث يعتبر بمثابة مرجع قانوني لكل من المشتري والمحامي والمتقاضي حيث يركز البحث على دعوى تسليم العقار الأصلية فقط، مع توضيح الفرق بينها وبين الطلبات التبعية، مثل طلب التسليم في دعوى فسخ العقد أو الطرد..

الدعوى الأصلية لتسليم العقار وحقوق المشتري القانونية

يهدف البحث إلى تقديم دراسة قانونية مفصلة حول الإجراءات والحقوق المتعلقة بدعوى تسليم العقار للمشتري:

• هذه الدعوي الطلب الأصلي فيها هو طلب تسليم المبيع الى المشتري ( المدعى ) بسبب اخلال البائع بتنفيذ التزامه بتسليم المشتري ما اشتراه منه ووضعه تحت يده وتمكينه من الانتفاع به وحيازته .
• سبب هذه الدعوي عقد البيع المبرم بين البائع والمشتري ، المتضمن بند بالتزام البائع بتسليم المبيع للمشتري خلال أمد محدد ، فان فات موعد التسليم المتفق عليه كان للمشترى رفع دعوي التسليم الأصلية ، والصورة العملية للإعذار – انذار – علي يد محضر .
• هذه الدعوي يجب أن يسبقها اعذار موجه من المشتري الى البائع يطالبه فيه بتنفيذ التزامه بتسليم العقار المبيع عينا ، وبدون هذا الاعذار لا تقبل الدعوي من المشتري .
• الفائدة القانونية من هذا الاعذار أمرين : الاول وضع البائع في وضع المتأخر عن تنفيذ الالتزام ، والثاني يفيد المشتري عند طلب التعويض عن التأخير في التنفيذ.
• يحق للبائع المدعي عليه في دعوى التسليم بصفة أصلية دفع الدعوي بعدم التنفيذ لوجود حق له لدي المشتري ، مثال ذلك عدم تنفيذ المشتري التزامه بسداد باقي الثمن قبل موعد التسليم المتفق عليه ، كما يحق للمشتري توجيه دعوى فرعية بفسخ العقد لإخلال المشتري بالتزامه .

رفع دعوى إلزام البائع بتسليم العقار وخطورتها

دعوى تسليم العقار من الدعاوى المهمة التي شرعها القانون المدني لحماية حق المشتري في تسلم الشيء المبيع ووضعه تحت تصرفه، حتى يتمكن من الانتفاع به.

ورغم ذلك، تظل هذه الدعوى من الدعاوى الخطيرة، إذ غالبًا ما يُحكم فيها بصفة مستعجلة إذا لم يتنازل المدعى عن صفة الاستعجال.

مما يعني أن القاضي لا يتعرض للموضوع بل يفصل في الدعوى بناءً على ظاهر الأوراق دون بحث الحق أو الموضوع الأصلي.

هذا، وتتجلى الخطورة في إمكانية استغلال هذه الدعوى لأغراض غير قانونية، حيث قد يقوم بعض الأشخاص برسم نزاع وهمي بين بائع غير مالك للعقار، وبين مشترٍ صوري،

ثم تقام الدعوى بناء على أن البائع أخلّ بالتزامه بتسليم العقار في الموعد المحدد. في هذه الحالة، وتصدر المحكمة حكما لصالح المدعى بتسلم العقار بالقوة الجبرية، مما يُسهل له تنفيذ الحكم على ملك الغير.

تأثير ثغرات القانون في العقارات

يستغل البعض ثغرات القانون للتنفيذ على ملكية الغير، خصوصًا عندما يمر الوقت وتنتقل الملكية من مشترٍ وهمي إلى مشترٍ حقيقي حسن النية، حيث يتم بيع العقار بناءً على عقد بيع غير مسجل، ويظل الحق ضائعًا بين العديد من القضايا.

عقد البيع والعقارات غير المسجلة

وفقًا للمادة (418) من القانون المدني، يعتبر عقد البيع ناقلًا للملكية، لكن هناك استثناء في حالة العقارات، حيث يتطلب التسجيل لنقل الملكية، وذلك وفقًا للمادة (9) من قانون الشهر العقاري رقم 144 لسنة 1946.

مما يقتضي التمييز بين نوعين من العقود، ( العقد المسجل و العقد العرفي) .

والعقد المسجل لا يمكن أن يبرم إلا من المالك الحقيقي، ويمكن إجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل الملكية عبر دعوى صحة ونفاذ العقد مع التسليم كأثر من آثار البيع، في حال تقاعس البائع عن اتخاذ إجراءات التسجيل.

ومن ثم، العقد العرفي أو الابتدائي لا يترتب عليه انتقال الملكية حتى يتم تسجيله.

قضايا دعوى التسليم الأصلية في القضاء

تتضمن دعوى التسليم طلبًا بتسليم العقار بناءً على حكم مسبق بتثبيت ملكية المدعى للعقار. إذا تبين للمحكمة أن الحكم السابق لا يحمل حجية الشىء المحكوم فيه،

ويجب عليها أن تفصل في ملكية المدعى وصحة عقوده، بدلاً من رفض دعوى التسليم وترك المدعى ليبدأ من جديد.

فضلا عن أن قضاء النقض في دعوى التسليم الأصلية أكد أن التزام البائع بتسليم المبيع للمشتري هو التزام أصلي لا يتوقف على شروط أخرى.

وبالتالي، يحق للمشتري المطالبة بالتسليم حتى وإن كان الثمن مؤجلاً، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

مسائل تتعلق بتسليم العقار

• في حالة العقارات المقامة على أراضٍ من أملاك الدولة، يُشترط أولاً شراء الأرض من الدولة لتتمكن من تسجيل العقد.
• محكمة الموضوع تختص بالطلب التبعي المرفوع إليها مع الطلب الأصلي، مثلما حدث في قضايا طلب التسليم المستعجل.

دور المادة 431 من القانون المدني

• تنص المادة 431 من القانون المدني على أن التزام البائع بتسليم العقار للمشتري واجب النفاذ بمجرد تمام البيع، حتى ولو كان الثمن مؤجلاً.
• هذا الالتزام يظل قائماً حتى في حالة وجود خطأ مادي في التسليم، حيث يحق للمشتري طلب تصحيحه وفقًا للمادة 123 من القانون المدني.

تسليم العقار وحيازته

تنص المادة 435 من القانون المدني على أن التسليم يتم بمجرد وضع المبيع تحت تصرف المشتري، ولا يشترط التسليم الفعلي أو المادي للمبيع. ويعتبر التسليم كاملًا حتى في حالة وجود تسليم حكمي أو معنوي.

الشروط القانونية لدعوى تسليم العقار للمشتري

دعوى التسليم من الدعاوى التي شرعت بالقانون المدني في الأصل لحماية حق المشترى في أن يتسلم الشيء المبيع ويضعه تحت تصرفه حتى يتمكن من الانتفاع به.

وبالرغم، من ذلك فهي من الدعاوى الخطيرة حيث أن الحكم فيها غالبا ما يكون بصفه مستعجلة إذا لم يتنازل المدعى عن صفة الاستعجال في الدعوى اى أن القاضي الذي ينظر الدعوى لا يتعرض للموضوع بل يفصل في الدعوى من ظاهر الأوراق دون بحث الموضوع واصل الحق .

الأمر الذي يكون في غاية الخطورة إذا ما قام احدهم باستغلال هذه الدعوى لغير الغرض الذي شرعت من اجله فيقوم هؤلاء الذين غابت ضمائرهم برسم نزاع وهمي بين بائع وهمي هو في الأصل غير مالك للشيء المبيع إلى مشترى صوري ثم تقام الدعوى على سند من القول:

أن البائع اخل بالتزامه بموعد التسليم ويطالب المحكمة بالحكم له بتنفيذ هذا الالتزام جبرا فما يكون من المحكمة إلا أن تجيبه إلى طلبه ويصدر لصالحه حكما باستلامه للشيء المبيع بالقوة الجبرية .

ثم يقوم باتخاذ بعض الإجراءات الأخرى والتي سوف نتناولها بشيء من التفصيل في موضعها منعا للتكرار والإطالة وكل ذلك حتى يتمكن من إتمام التنفيذ على ملك الغير مستغلا ثغرات القانون وحتى يقف صاحب الحق مكتوف الأيدي عاجزا عن إثبات حقه.

حيث أن، الدعاوى الموضوعية تستغرق وقتا طويلا يكون الحق قد انتقل من مشترى وهمي إلى مشترى حقيقي حسن النية اشترى من المالك الظاهر بسند صحيح وهذه هي الطمه الكبرى.

حيث يضيع الحق في ثنايا العديد من القضايا الأمر الذي استوجب التعرض لعقد البيع بالتفصيل في الباب الأول والذي نستخلص منه انه طبقا لنص المادة (418) في تعريفها لعقد البيع أن عقد البيع ناقل للملكية أو بالأدق يرتب التزام بنقل الملكية في ذمة البائع.

العقود محل دعوى التسليم الأصلية

إلا انه هناك استثناء على هذه القاعدة ألا وهو الأراضي والعقارات وذلك طبقا لنص المادة (9) من قانون الشهر العقاري رقم 144 لسنة 1946 والتي استوجبت التسجيل كشرط لنقل الملكية وبدونه لا تنتقل الملكية.

مما مفاده انه يجب التمييز بين نوعين من العقود

1. العقد المسجل .
2. العقد الابتدائي ( العرفي ) .

العقد المسجل في دعوى تسليم العقار المبيع

العقد المسجل لا يقع إلا من المالك الحقيقي والثابت ملكيته بالتسجيل وفى هذه الحالة فان التزام البائع بنقل الملكية يمكن أن ينفذ جبرا عنه وذلك عن طريق إقامة دعوى صحة ونفاذ العقد مع التسليم كأثر من آثار البيع.

وذلك إذا ما تقاعس البائع عن تنفيذ التزامه باتخاذ إجراءات التسجيل ولا نرى في ذلك أدنى مشكلة حيث أن شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ العقد يحجب عنه من يأتي بعده حتى الفصل في الدعوى فان صح عقده فهو أولى بالتسجيل وفى نقل الملكية .

العقد الغير مسجل في دعوى التسليم العقارى

المشكلة تظهر في العقد الابتدائي أو العرفي إذا ما نشأ به حق للمشترى في أن يتسلم المبيع الثابت ملكيته للبائع بعقد بيع عرفي غير مسجل.

حيث أن هذا العقد هو في الحقيقة مجرد إثبات للتعاقد وليس سندا للملكية بل تظل الملكية باسم البائع الأول إلى إن يتم تسجيل العقدين إما رضائيا أو بدعوى صحة ونفاذ العقدين .

وتتجلى هذه المشكلة في العقارات المقامة على ارض من أملاك الدولة حيث أن المشترى يقوم بشراء الأنقاض المقامة على الأرض وتظل الأرض من أملاك الدولة إلى إن يتم التعامل مع الدولة عليها بالشراء .

وذلك حتى يتسنى له تسجيل عقده من الدولة أولا .

صيغ ونماذج دعوى التسليم الأصلية والإشكالات المتعلقة بها

كما قلنا، دعوى التسليم الأصلية من الدعاوى الهامة في القضايا العقارية، لأنها تهدف إلى إلزام البائع أو المتعاقد بتسليم المبيع للمشتري وفقًا للعقد والقانون. وتستند هذه الدعوى إلى الزام البائع بوضع العقار تحت تصرف المشتري للانتفاع به.

ومع ذلك، قد يواجه المشتري بعض الإشكالات القانونية أثناء تنفيذ الحكم، مثل إشكالات الغير التي قد تعيق عملية التسليم.

ومن ثم، في هذ المبحث، نعرض صيغ ونماذج دعوى التسليم الأصلية.

بالإضافة إلى كيفية التعامل مع الإشكالات القانونية المتعلقة بتنفيذ حكم التسليم.

مع التركيز على كيفية صياغة هذه الدعاوى والإجراءات اللازمة للتعامل مع القضايا المترتبة عليها.

صيغة دعوى تسليم أصلية وفقًا للقانون

إنه في يوم ……. الموافق …./…/……

بناء على طلب السيد/ ……………. المقيم :…………….. بناحية : …………..

انتقلت أنا………. محضر محكمة………. الأمور المستعجلة:

إلى حيث يقيم السيد/…………………المقيم :…………… بناحية : …………. مخاطبًا مع :

بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ في …../…./……. باع وتنازل المعلن إليه عما هو عبارة عن …….. كائن بناحية …….. حوض …… ومحدود بحدود أربع :

• الحد البحري : ……………..
• الحد الشرقي : ……………..
• الحد الغربي : ……………..
• الحد القبلي : ……………..

وذلك مقابل مبلغ وقدره ………. تسلمه بالكامل عدًّا ونقدًا في مجلس العقد ولما كان الطرفين المدعي والمدعي عليه قد اتفقا على أن يقوم البائع بتسليم العقار المبيع موضوع الدعوى في موعد أقصاه…../…./…… بدون تنبيه أو إنذار.

حيث إن هذا الموعد قد مضى ولم يقم البائع بتنفيذ التزامه رغم إنذاره بالتسليم مما تكون معه يده يدًا غاصبة على العقار المبيع مما تتوافر معه صفة الاستعجال في الدعوى لوجود خطر جسيم حال ومحدق يهدد مصلحة الطالب مما تكون معه الدعوى مقبولة شكلاً .

وفي الموضوع لما كان العقد شريعة المتعاقدين وكان البائع ملتزمًا بتنفيذ التزامه بالتسليم تجاه المشتري طبقًا لنص المادة 428 من القانون المدني والتي تنص على:

يلتزم البائع بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري وأن يقف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيرًا .

كما نص القانون المدني بالمادة 199 مدني على:

أن ينفذ الالتزام جبرًا على المدين.

كما نص المادة 206 على:

أن الالتزام بنص حق عيني يتضمن الالتزام تسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم ” .

كما نصت المادة 203 :

يجبر المدين بعد …….. طبقًا للمادتين 2019، 220 على تنفيذ التزامه تنفيذًا عينيًّا متى كان ذلك ممكنًا

ومن كل ما سبق، يتضح لعدالة المحكمة أن دعوى الطالب قد وافقت صحيح الواقع والقانون مما يجدر معه الحكم للمدعي باستلام العقار المبيع خاليًا من الشواغل والغير كأثر من آثار البيع.

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت بالتاريخ أعلاه وأعلنت المعلن إليه بصورة من هذه الدعوى وكلفته بالحضور أمام محكمة للأمور المستعجلة والكائن مقرها بناحية ………… أمام الدائرة ……… وذلك يوم ../../…. في تمام الساعة الثامنة صباحًا وما بعدها ليسمع الحكم عليه بصفة مستعجلة:

بتسليم العقار الموضح الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى والعقد المؤرخ ../../…. للمدعي خالي من الشواغل والأشخاص وإلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

ولأجل العلم ،،،

إشكال الغير في تنفيذ حكم التسليم وأثره القانوني

إنه في يوم ……. الموافق …./…/……

بناء على طلب السيد/………. المقيم بناحية : ………….

أنا ……….. محضر محكمة ……….. للأمور المستعجلة انتقلت إلى حيث يقيم السيد/ محضر أول محكمة ………. القائم بإجراءات التنفيذ ، ويعلم سيادته بمقر عمله بمحكمة ……… الكائن مقرها ……………………..مخاطبًا مع:

2- السيد/ ……………. المقيم بناحية: ………………

3- السيد/ ……………. المقيم بناحية:………………. مخاطبًا مع :

بتاريخ ………. صدر الحكم رقم …… لصالح المعلن إليه الثاني ضد المعلن إليه الثالث ، حيث إن الحكم قد صدر على مال مملوك للمستشكل فإنه لم يلاق قبولاً لدى الطالب وذلك للآتي :

• 1- الخطأ في تطبيق القانون.
• 2- الفساد في الاستدلال.
• 3- القصور في التسبيب.

فلهذه الأسباب وللأسباب الأخرى التي سنبديها في الجلسات فإن الطالب يعلن المعلن إليه الأول ليصدر حكم المحكمة في مواجهته للعلم بوقف تنفيذ الحكم المستشكل فيه.

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليه انتقلت وأعلنت كلا من المعلن إليهم بصورة مما ورد في هذا الإشكال وكلفتهم بالحضور أمام محكمة ………. الدائرة ……… في تمام الساعة الثامنة صباحًا وما بعدها ليسمع المعلن إليه الثاني والثالث الحكم في مواجهة المعلن إليه الأول:

بوقف تنفيذ الحكم رقم ……. لسنة …….. مع إلزام المعلن إليه الثاني والثالث بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وحفظ كافة حقوق الطالب الأخرى.

ولأجل العلم ،،،،،

ملاحظة هام: الاشكال من الغير يجوز تأسيسه علي أسباب موضوعية ولا يعد ذلك تجريحا للحكم ومناقض قاعدة عدم جواز تأسيس الاشكال علي أسباب موضوعية .

حيث أن هذا القيد خاص بمن صدر ضده الحكم وليس الغير ، كذلك الامر ان كان كان المستشكل هو المحكوم عليه ولكن لم يحضر بالدعوي واستأنف الحكم.

مذكرة دفاع قانونية في دعوى تسليم العقار من المدعي عليه

محكمة …………..

دائـرة …………..

مـذكـرة

بدفاع/ …………………………                       (مدعى عليه)

ضـد

السيد/ ………………………….                     (مدعي)

في الدعوى رقم 22407 لسنة 2007 مدني كلي جنوب القاهرة، والمحجوزة للحكم لجلسة يوم الثلاثاء الموافق 27/5/2008 مع التصريح بمذكرات بالإيداع.

أولاً- الوقائع

تخلص وقائع الدعوى الماثلة في أن المدعي عقد الخصومة فيها بموجب صحيفة، موقعة من محام، أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 1/8/2007، وأعلنت قانوناً للمدعى عليه، طلب في ختامها الحكم له:

بفسخ عقد التنازل المؤرخ في 20/8/2002 وإلزام المدعى عليه بأداء الشرط الجزائي وقيمته 200000.00جم (مائتا ألف جنيه)،

مع إلزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة”.

وقال المدعي شرحاً لدعواه أنه بموجب عقد تنازل مؤرخ في 20/8/2002 تنازل المدعي إلى المدعى عليه عن إيجار قطعة أرض زراعية مساحتها 20 س 11ط – ف (أحد عشر قيراط وعشرون سهم)،

على أن يلتزم المتنازل إليه (المدعى عليه) عن سداد إيجار تلك الأرض على المالك المؤجر (وهو هيئة الإصلاح الزراعي) .

وذلك اعتباراً من تاريخ هذا التنازل. وإذ زعم المدعي عدم وفاء المدعى عليه (المتنازل إليه) بالقيمة الايجارية للإصلاح الزراعي مما حدا بهذا الأخير إلى توقيع الحجز الإداري على أموال المدعي (المتنازل) .

ومن ثم إقامة الجنحة رقم 40400 لسنة 2006 جنح حلوان ضد المدعي، مما حدا به إلى إقامة الدعوى الماثلة بغية القضاء له بطلباته سالفة الذكر.

وتداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، ومثل المدعى عليه بوكيل عنه وجحد الصور الضوئية المقدمة من المدعي في الدعوى الماثلة وأنكر وجود علاقة تعاقدية تربطه بالمدعي.

وطلب إلزام المدعي بتقديم أصل عقد التنازل سند الدعوى الماثلة للطعن عليه بالتزوير.

وبجلسة 15/4/2008 أضاف المدعي – بمحضر تلك الجلسة – طلباً مضافاً بتسليمه أرض التداعي زاعماً أن المدعى عليه هو الذي يضع اليد عليها.

ولم يقم المدعي بإعلان الطلب المضاف إعلاناً قانونياً كما لم يقم بسداد رسمه.

ومن ثم قررت عدالة المحكمة الموقرة حجز الدعوى للحكم لجلسة 27/5/2008 مع التصريح بمذكرات في أسبوعين بالإيداع تبدأ بالمدعي.

وأثناء فترة حجز الدعوى للحكم قدم المدعي مذكرة ختامية أثبت فيها طلباته الختامية على النحو التالي:

1.  إحالة الدعوى للتحقيق لسماع الشهود الموقعين على العقد.
2. إثبات أن المدعي عليه ليست تربطه أي علاقة قانونية مع المدعي وعدم وجود معاملات بينهما.
3.  إلزام المدعى عليه بتسليم أرض التداعي للمدعي خالية من الأشخاص والشواغل.

ثانياً- الدفاع

في مستهل دفاعنا نتمسك بجميع أوجه الدفوع والدفاع والطلبات المبداة منا في الدعوى الماثلة، سواء الثابت منها في محاضر الجلسات أو مذكرات دفاعنا أو حوافظ مستنداتنا، ونعتبرها جميعاً جزءً لا يتجزأ من دفاعنا الراهن، ونضيف إلى ما سبق ما يلي:

1- أصلياً – الدفاع في الطلبات الختامية:

العبرة بالطلبات الختامية:

تنص المادة 123 مُرافعات على أن:

تقدم الطلبات العارضة من المُدعي أو من المُدعى عليه إلى المحكمة بالإجراءات المُعتادة لرفع الدعوى قبل يوم الجلسة أو بطلب يُقدم شفاهاً في الجلسة في حضور الخصم ويثبت في محضرها ولا تقبل الطلبات العارضة بعد إقفال باب المُرافعة”.

كما تنص المادة 124 مرافعات على أنه:

للمُدعي أن يُقدم من الطلبات العارضة:

• ما يتضمن تصحيح الطلب الأصلي أو تعديل موضوعه لمواجهة ظروف طرأت أو تبينت بعد رفع الدعوى.
• ما يكون مُكملاً للطلب الأصلي أو مُترتباً عليه أو مُتصلاً به اتصالاً لا يقبل التجزئة.
• ما يتضمن إضافة أو تغييراً في سبب الدعوى مع بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله …”.

هذا ومن المُقرر في قضاء النقض أن:

العبرة في طلبات الخصوم في الدعوى هي بما يطلبوه على وجه صريح وجازم، وتتقيد المحكمة بطلباتهم الختامية.

بحيث إذا أغفل المدعى في  مذكراته الختامية  – التي حدد فيها طلباته تحديداً جامعاً – بعض الطلبات التي كان قد أوردها في صحيفة افتتاح الدعوى. فإن فصل المحكمة في هذه الطلبات الأخيرة يكون قضاء بما لم يطلبه الخصوم.

وهى إذ تقضى بشيء لم يطلبوه أو بأكثر مما طلبوه، فإن كانت مدركة حقيقة ما قدم لها من طلبات وعالمة بأنها إنما تقضى بما لم يطلبه الخصوم، أو بأكثر مما طلبوه، مسببة إياه في هذا الخصوص فيكون سبيل الطعن عليه هو النقض.

أما إذا لم تتعمد المحكمة ذلك وقضيت بما صدر به حكمها عن سهو وعدم إدراك، دون أي تسبيب لوجهة نظرها، كان هذا من وجوه التماس إعادة النظر طبقاً للفقرة الخامسة من المادة 241 من قانون المرافعات.

(الطعن رقم 128 لسنة 48 قضائية – جلسة 26/1/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 331).

كما تواتر قضاء النقض على أن: “العبرة بالطلبات الختامية في الدعوى لا بالطلبات السابقة عليها.

(الطعن رقم 2469 لسنة 57 قضائية – جلسة 16/5/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 1129. والطعن رقم 459 لسنة 64 قضائية – جلسة 24/5/1999).

ومن ثم، فإذا كانت طلبات المدعي في صحيفة افتتاح الدعوى الماثلة هي:

فسخ عقد التنازل مع المطالبة بقيمة الشرط الجزائي المنصوص عليه في عقد التنازل سند الدعوى الماثلة، ثم أضاف طلباً جديداً بمحضر جلسة 15/4/2008 طلب فيه إلزام المدعى عليه بتسليمه أرض التداعي.

زاعماً أنه هو الذي يضع يده عليها، ثم في أثناء فترة حجز الدعوى للحكم قدم مذكرة ختامية حدد فيها طلباته الختامية تحديداً جامعاً وقصرها على طلبات:

سماع شهود العقد، وإثبات عدم وجود أية علاقة قانونية تربطه بالمدعى عليه وعدم وجود أية معاملات بينهما، وإلزام المدعى عليه بتسليم المدعي أرض التداعي خالية من الأشياء والأشخاص.

ومن ثم، تكون تلك الطلبات الأخيرة وحدها هي الطلبات المعتبرة في الدعوى الماثلة دون غيرها من الطلبات السابقة عليها.

إذ أن الطلبات السابقة لم تعد ذات موضوع في دعوانا الماثلة، وحتى لو قُضِىَ فيها بثمة حكم أيا ما كان.

فإن يكون قضاء بما لم يطلبه الخصوم، بما يبطل مثل هذا الحكم المفترض.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن:

العبرة في تحديد طلبات الخصم هي بما يطلب الحكم له به. وإذا كانت الشركة المطعون عليها الأولى لم تطلب الحكم على الطاعن والمطعون ضده الثاني بالتضامن.

وإنما أشارت في صحيفة افتتاح الدعوى إلى أن  مسئوليتهما تضامنية .

فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى رغم ذلك بالتضامن تأسيساً على أن المطعون عليها الأولى طلبت الحكم به في صلب الصحيفة.

يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه”.

(الطعن رقم 218 لسنة 38 قضائية – جلسة 21/2/1974 مجموعة المكتب الفني – السنة 25 – صـ 389)

الطلبات الختامية لم يسدد عنها الرسم:

تنص المادة 65 مرافعات على أن:

يقيد قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى إذا كانت مصحوبة بما يلي:

1- ما يدل على سداد الرسوم المقررة قانوناً أو إعفاء المدعي منها”.

كما تنص المادة 13 من قانون الرسوم (رقم 90 لسنة 1944) على أنه:

على قلم الكتاب أن يرفض قبول صحيفة الدعوى أو الطعن أو الطلب أو الأمر إذا لم تكن مصحوبة بما يدل على أداء الرسم المستحق كاملاً. وتستبعد المحكمة القضية من جدول الجلسة إذا تبين لها عدم أداء الرسم”.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه:

على المحكمة طبقاً للمادة الثالثة عشر من القانون رقم 90 لسنة 1944 الخاص بالرسوم القضائية ورسوم التوثيق في المواد المدنية أن تستبعد القضية من جدول الجلسة إذا لم تسدد الرسوم المستحقة عليها عند قيدها.

(نقض جلسة 28/5/1970 العدد الثاني صـ 933)

وهدياً بما تقدم، ولما كان الثابت بالأوراق أن:

المدعي لم يقم بإعلان لا الطلب المضاف ولا الطلبات الختامية إعلاناً قانونياً صحيحاً، كما لم يقم بسداد الرسوم القضائية عنها، مما يتعين معه – والحال كذلك – استبعاد الدعوى الماثلة من الرول (جدول الجلسات) لعدم سداد الرسم المقرر قانوناً عنها.

عدم اختصاص عدالة المحكمة الموقرة نوعيا بنظر الطلبات الختامية:

تنص الفقرة السادسة من المادة 43 مرافعات (وتعديلاتها) على أن:

تختص محكمة المواد الجزئية بالحكم ابتدائياً (مهما تكن قيمة الدعوى)، وانتهائياً (إذا لم تجاوز قيمتها خمسة آلاف جنيه) فيما يلي: 6- دعاوى تسليم العقارات،

إذا رفعت بصفة أصلية، ويتعين على المدعي إخطار ذوي الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بالدعوى …

ولا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بعد تمام الإخطار وتقديم المدعي المستندات التي تسانده في دعواه ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعي”.

كما تنص الفقرة الثالثة من المادة 50 مرافعات (المعدلة) على أنه:

واستثناء من حكم المادة 108 من هذا القانون، تختص المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار دون غيرها بدعاوى تسليم العقارات”.

وتنص المادة 109 مرافعات على أن:

الدفع بعدم اختصاص المحكمة لانتفاء ولايتها أو بسبب نوع الدعوى أو قيمتها تحكم به المحكمة من تلقاء نفسها، ويجوز الدفع به في أية حالة كانت عليها الدعوى”.

كما تنص المادة 110 مرافعات على أن:

على المحكمة إذا قضت بعدم اختصاصها أن تأمر بإحالة الدعوى بحالتها إلى المحكمة المختصة. ولو كان عدم الاختصاص متعلقاً بالولاية … وتلتزم المحكمة المحال إليها الدعوى بنظرها”.

لما كان ما تقدم

وكان الطلب الأصلي في الطلبات الختامية في الدعوى الماثلة، والمحددة بمذكرة المدعي الختامية المقدمة لعدالة المحكمة الموقرة أثناء فترة حجز الدعوى الماثلة للحكم هو:

طلب تسليم أرض التداعي له خالية من الأشياء والأشخاص، حيث أن طلب سماع الشهود ما هو إلا إجراء من إجراءات الإثبات وليس طلباً موضوعياً تقضي به المحكمة في منطوقها بحكم موضوعي قطعي نهائي.

وأما طلب إثبات عدم وجود علاقة قانونية بين المدعي والمدعى عليها فليس طلباً وإنما هو :

وفق التكييف القانوني الصحيح له – سنداً وسبباً للطلب الأصلي بإلزام المدعى عليه بتسليم أرض التداعي للمدعي. ومن ثم يكون الطلب الأصلي الوحيد في طلبات المدعي الختامية هو طلب التسليم.

وهو بهذه المثابة تختص به المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار المطلوب تسليمه.

وليس المحكمة الابتدائية الواقع في دائرتها موطن المدعى عليه. ولما كان الاختصاص النوعي من النظام العام، وتقضي به المحكمة من تلقاء نفسها ولو لم يدفع به أمامها.

ومن ثم يحق للمدعى عليه  الدفع بعدم اختصاص  عدالة المحكمة الموقرة بنظر والفصل في طلب تسليم أرض التداعي وإحالة الدعوى بحالتها لمحكمة حلوان الجزئية للاختصاص.

رفض طلب التسليم:

تنص الفقرة السادسة من المادة 43 مرافعات (وتعديلاتها) على أن:

تختص محكمة المواد الجزئية بالحكم ابتدائياً (مهما تكن قيمة الدعوى)، وانتهائياً (إذا لم تجاوز قيمتها خمسة آلاف جنيه) فيما يلي:

6- دعاوى تسليم العقارات، إذا رفعت بصفة أصلية.

ويتعين على المدعي إخطار ذوي الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بالدعوى …

ولا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بعد تمام الإخطار وتقديم المدعي المستندات التي تسانده في دعواه ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعي”.

ومفاد هذا النص أنه يشترط في طلب التسليم أن:

يتم إخطار ذوي الشأن من الملاك وتقديم المستندات التي تؤيد المدعي في طلب تسليمه أرض التداعي – حتى ولو سلم المدعى عليه للمدعي بطلباته .

ولا تقضي المحكمة في طلب التسليم إلا بعد تمام إخطار المالك وتقديم المستندات المؤيدة لدعوى المدعي.

ولما كان الطلب الأصلي والوحيد في الطلبات الختامية – على النحو السالف ذكره – هو :

طلب المدعي إلزام المدعى عليه بتسليمه أرض التداعي خالية من الأشياء والأشخاص، إلا أن المدعي لم يقم بإدخال الهيئة العامة للإصلاح الزراعي المالكة والمؤجرة لأطيان التداعي.

ولم يقم بإخطارها بالدعوى الماثلة، فضلاً عن أنه لم يقدم أية مستندات تؤيد طلبه تسليم أرض التداعي له،

ومن ثم يتعين القضاء في الدعوى الماثلة برفضها، أو بالأقل برفضها بحالتها، لعجز المدعي عن إثبات دعواه وعدم تقديم المستندات المؤيدة لدعواه،

أو على أضعف الإيمان القضاء بعدم قبول الدعوى لعدم إخطار ذوي الشأن من الملاك.

هذا من ناحية، ومن ناحية ثانية فإن المدعي لم يثبت أصلاً وجود عقد التنازل بينه وبين المدعي عليه، والذي يزعم أنه على أساسه قام المدعي بتسليم أرض التداعي للمدعى عليه.

حتى يحق له بعد استناده إلى عدم وجود تلك العلاقة، أن يطلب إلزام المدعى عليه برد تلك الأرض للمدعي وتسليمها له؟!!

ومن ثم تكون الدعوى الماثلة قد جاءت على غير سند من صحيح القانون خليقة بالرفض، وهو ما يطالب به المدعى عليه على سبيل الجزم واليقين.

2- احتياطياً- الدفاع في الطلبات الأصلية:

نصمم على جحد الصور الضوئية المقدمة من المدعي في الدعوى الماثلة:

قدم المدعي صوراً ضوئية لمستنداته بحوافظ مستنداته المقدمة في الدعوى الماثلة، والمدعى عليه يتمسك بجحد كافة تلك الصور الضوئية المُقدمة من المدعي.

ولما كان من المقرر في  قضاء النقض  أنه:

لا حجية لصور الأوراق في الإثبات إلا بمقدار ما تهدى إلى الأصل إذا كان موجوداً فيرجع إليه كدليل في الإثبات. أما إذا كان الأصل غير موجود فلا سبيل للاحتجاج بالصورة إذا أنكرها الخصم .

ومن ثم لا تثريب على محكمة الموضوع بدرجتيها إن هي التفتت بالتالي عن صورة الورقة المقدمة من الطاعن ولا عليها إن هي لم تُجر تحقيقاً في هذا الشأن ولم ترد على ما أبداه من دفاع”.

(نقض مدني في الطعن رقم 407 لسنة 49 قضائية – جلسة 19/12/1982. والطعنان رقما 598 و 55 لسنة 50 قضائية – جلسة 28/2/1984. والطعن رقم 687 لسنة 43 قضائية – جلسة 24/1/1978 السنة 29 صـ 279).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض كذلك أن:

القانون لم يشترط طريقاً مُعيناً يتعين على من يُنكر التوقيع على  المحرر العرفي  إتباعه إذ يكفي إبداء الدفع بالإنكار صراحةً حتى تسقط عن المُحرر حجيته في الإثبات إعمالاً لنص المادة 14 / 1 من قانون الإثبات”.

(نقض مدني في الطعن رقم 1314 لسنة 49 قضائية – جلسة 19/5/1980)

وأخيراً، فقد تواترت أحكام محكمة النقض على أن: “استناد الخصم إلى الصورة الشمسية للمستند. التفات الحكم عن الورقة. لا قصور”.

وهدياً بما تقدم

ولما كان المدعي في الدعوى قد جاءت مُستندات دعواه الماثلة خالية من أصولها وكان المدعى عليه قد جحد تلك الصور الضوئية المُقدمة منها، الأمر الذي يُفقدها حُجيتها في الإثبات بما يكون معه المدعي قد أخفق في إثبات دعواه في هذه الحالة.

كما يتعين الالتفات عن تلك  المستندات المجحود صورها الضوئية  والقضاء في الدعوى الماثلة بحالتها، برفضها لعدم قيام المدعي بإثبات دعواه،

أو بالأقل رفض الدعوى بحالتها. علماً بأن عدالة المحكمة الموقرة غير مُكلفة بتكليف المدعي بإثبات دعواه أو لفت نظره لمُقتضيات دفاعه فيها.

هذا فضلاً عن أن المادة 51 من قانون الإثبات تنص على أنه:

إذا كان المحرر تحت يد الخصم، جاز لرئيس الجلسة – بعد اطلاعه على التقرير – أن يكلف فوراً أحد المحضرين بتسليم ذلك المحرر أو بضبطه وإيداعه قلم الكتاب

فإذا امتنع الخصم عن تسليم المحرر وتعذر ضبطه اعتبر غير موجود ولا يمنع هذا من ضبطه فيما بعد إن أمكن”.

عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة:

تنص المادة 3 مُرافعات على أنه:

لا تقبل أي دعوى كما لا يقبل أي طلب أو دفع استناداً لأحكام هذا القانون أو أي قانون آخر لا يكون لصاحبه فيها مصلحة شخصية ومُباشرة وقائمة يُقرها القانون”.

ومن المُقرر في قضاء النقض أن:

المصلحة في الدعوى تعني أن يكون رافع الدعوى هو صاحب الحق أو المركز القانوني محل النزاع أو نائبه، وكذلك المدعى عليه بأن يكون هو صاحب المركز القانوني المعتدي على الحق المدعي به.

فيجب أن ترفع الدعوى من ذي صفة على ذي صفة، ويحدد الصفة في الدعوى القانون الموضوعي الذي يحكم الحق أو المركز القانوني موضوع الدعوى.

إذ يجب التطابق بين صاحب الحق ورافع الدعوى كما يجب التطابق بين المعتدي على الحق وبين المدعى عليه. ولا تتوافر الصفة في حالة  التعدد الإجباري  إلا باختصام جميع أفراد الطرف المتعدد.

سواء في جانب الطرف المدعي فيكون التعدد إيجابياً أو في جانب الطرف المدعى عليه فيكون التعدد سلبيا.

وفي هذه الحالة تكون الصفة في الدعوى سواء إيجابية أو سلبية لعدة أشخاص معاً وليست لشخص واحد، فإذا رفعت الدعوى دون اختصام من يجب اختصامه كانت غير مقبولة لرفعها من أو على غير ذي كامل صفة”.

(الطعن رقم 176 لسنة 38 قضائية – جلسة 29/11/1973)

وتنص المادة 115/1 مُرافعات على أن:

“الدفع بعدم قبول الدعوى يجوز إبداؤه في أية حالة تكون عليها الدعوى”.

كما إنه لابد من إثبات الصفة في الحكم وإلا كان مشوباً بعيب جوهري موجب لبطلانه (المادتان 3 ، 178 مرافعات).

لما كان ما تقدم:

وكان الثابت بالصورة الضوئية المجحوده المقدمة من المدعي لعقد التنازل المزعوم صدوره لصالح المدعى عليه، وهي صورة لا يؤخذ بها ولا يعول عليها، وحتى على سبيل الفرض الجدلي الظني (والظن غير الحقيقة، ولا يغني عن الحق شيئا)، فمدون بها أن المتنازلان اثنان لا واحد فقط.

ومن ثم يكون رفع الدعوى الماثلة (بالطلبات الأصلية) بفسخ العقد والمطالبة بكامل قيمة الشرط الجزائي، من شخص واحد فقط وعدم اختصام جميع أطراف العقد المتنازلين المزعومين الوارد أسمائهم في تلك الصورة الضوئية المجحوده والتي ليس لها أية قيمة قانونية،

تكون الدعوى الماثلة حتى في هذا الفرض الجدلي الظني مقامة من غير ذي كامل صفة.

رفض الطلبات الأصلية:

تنص الفقرة الثالثة من المادة 65 مرافعات على أن:

يُقيد قلم كُتاب المحكمة صحيفة الدعوى إذا كانت مصحوبة بما يلي 3- أصول المستندات المُؤيدة للدعوى، أو صور منها تحت مسئولية المُدعي، وما يركن إليه من أدلة لإثبات دعواه”.

ولما كانت المادة الأولى من قانون الإثبات تنص على أن:

“على الدائن إثبات الالتزام”.

ولما كان من المقرر في قضاء النقض أن:

“المدعى هو المكلف قانوناً بإثبات دعواه وتقديم الأدلة إلى تؤيد ما يدعيه فيها”،

كما تواتر قضاء النقض على أن:

“المُقرر في قضاء هذه المحكمة التزام المُدعي بإقامة الدليل على ما يدعيه سواء أكان هو المُدعي أصلاً في الدعوى أو المُدعى عليه فيها”.

وكذلك تواتر قضاء النقض على أن:

“محكمة الموضوع غير ملزمة بتكليف الخصم الذي لم يقدم دليلاً على دفاعه بتقديم هذا الدليل أو لفت نظره إلي مقتضيات هذا الدفاع، وحسبها أن تقيم قضاءها وفقاً للمستندات والأدلة المطروحة عليها بما يكفي لحمله”.

(الطعن رقم 5469 لسنة 52 قضائية – جلسة 17/6/1986).

وعليه، يحق للمدعى عليه المطالبة برفض الدعوى الماثلة لعجز المدعى عن إثبات دعواه، ولعدم تقديمه للمستندات المؤيدة لدعواه، ولعدم إقامته الدليل على دعواه.

كما يحق للمحكمة أن تقضي برفض الدعوى لذات الأسباب، أو بالأقل رفض الدعوى بحالتها.

ثالثاً- الطلبات

لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد، يلتمس المدعى عليه من عدالة المحكمة الموقرة القضاء له في الدعوى الماثلة بما يلي:

• أولاً- صفة أصلية: باستبعاد الدعوى من جدول الجلسات لعدم سداد رسمها.
• ثانياً- وبصفة احتياطية: بعدم اختصاص المحكمة بنظر الدعوى وإحالتها بحالتها لمحكمة حلوان الجزئية للاختصاص.
• ثالثاً- وعلى سبيل الاحتياط الكلي: (وعلى الترتيب التالي)

1.  برفض دعوى التسليم.
2.  برفض دعوى التسليم بحالتها.
3.  بعدم قبول دعوى التسليم.
4.  بعدم قبول الطلبات الأصلية (الواردة بصحيفة افتتاح الدعوى) لرفعها من غير ذي كامل صفة.
5.  برفض الطلبات الأصلية (الواردة بصحيفة افتتاح الدعوى).

مع حفظ كافة حقوق المدعى عليه الأخرى أياً ما كانت،،،

أحكام محكمة النقض في دعوى التسليم العقاري

فيما يلي، في هذا المبحث، نستعرض بعض أحكام محكمة النقض الصادرة بشأن دعوى التسليم بصفة اصلية، متضمنة أهم المبادئ القضائية والقانونية التى أرستها واستقرت عليها بشانها.

العقد المسجل يفضل عن العقد غير المسجل ، ولو ثبت التواطؤ بين طرفين على حرمان مشترى آخر ، اختلاف التواطؤ عن الصورية ماهية كل منهما ثبوت الصورية المطلقة للعقد يرتب بطلانه أثر ذلك ، عودة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد .

جلسة 28/11/1985- الطعن 549 لسنة 52 ق

تجريم بيع مالك المكان المبني أو جزء منه لمشترى ثان بعقد لاحق بعد سبق بيعه لمشترى آخر، مقتضاه بطلان كل تصرف لاحق لتاريخ هذا البيع، ولو كان مسجلاً علة ذلك.

جلسة 15/10/1986 – الطعن 790 لسنة 51 ق

حظر التصرف في الأراضي المقسمة قبل صدور قرار بالموافقة على التقسيم، جزاء مخالفته  البطلان  المطلق.

جلسة 19/3/1987 – الطعن 2053 لسنة 53 ق ، وجلسة 14/11/1984م – الطعن 539 السنة 50 ق

مشتري العقار بعقد لم يسجل دائن شخصي للبائع له استعمال حقوق مدينة بطريق الدعوى غير المباشرة ( م 235 مدني ) ، نطاقه ، التزام البائع بالضمان ( م 439 مدني ) التزام يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر.

أثر ذلك ليس للبائع ولا المشتري منه بعقد غير مسجل دفع دعوى صحة تعاقد مشتر آخر بالتقادم المسقط، علة ذلك

جلسة 22/12/1985 – الطعن 2395 لسنة 51 ق ، وجلسة 12/12/1985، الطعن 547 لسنة 52 ق

 المبيع غير المسجل ، أثره التزام البائع بتسليم المبيع للمشتري عدم التعرض له في الانتفاع به كله أو بعضه

نقض – جلسة 16/6/1987 – الطعن 1949 لسنة 54 ق

عدم انتقال الملكية في بيع العقار من البائع إلى المشتري إلا بالتسجيل لثبت الملكية للمشتري الثاني من ذات البائع بالتسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ.

شرطه امتناع الحكم بصحة التعاقد متى تبين استحالة تنفيذ التزام البائع بنفس الملكية إلى المشتري (م 9 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946)

نقض – جلسة 4/3/1987 – الطعن 1397 لسنة 53 ق

المفاضلة بين المشترين في حالة تزاحمهم، مناطه الأسبقية في التسجيل، لا يغير من ذلك أن يكون المشتري الأسبق في التسجيل متواطئًا مع البائع.

نقض – جلسة 17/12/1985 – الطعن 599 لسنة 55 ق

أساس  المفاضلة في عقود البيع العرفية   الصادرة من بائع واحد، الأسبقية في التسجيل، شرطه أن تكون صحيحة، صورية أحدها، أثره، لا محل للمفاضلة.

نقض – جلسة 12/1/1986 – الطعن 1684 لسنة 51 ق

 عدم انتقال ملكية العقار المبيع فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، توصيل المشتري من بائع لم يسجل عقد شرائه إلى تسجيل عقدة أو الحكم بصحته ونفاذه ليس من شأنه اعتبار المشتري مالكًا، علة ذلك، التسجيل لا يصحح العقد الباطل.

نقض – جلسة 15/6/1986 – الطعن 1503 لسنة 52 ق

ثبوت عقد البيع وسوء نية المشترين، أثره، زوال جميع العوائق المقامة في سبيل تحقيق أثره، علة ذلك، التسجيل لا يجعل العقد الصوري صحيحًا ولا يكفي وحده لنقل الملكية.

نقض – جلسة 17/12/1986 – الطعن 1755 لسنة 51 ق

الطلب أو وجه الدفاع الجازم الذي تلتزم محكمة الموضوع بالإجابة في حكمها، شرطه: تمسك المشتري بعدم انتقال الملكية بالتسجيل إلى المشتري الآخر من ذات البائع ينزع المبيع من يده، دفاع جوهري، إغفال الرد عليه قصور.

نقض – جلسة 28/1/1987 – الطعن 1057 لسنة 53ق

الملكية في المواد العقارية، عدم انتقالها سواء بين المتعاقدين أو الغير إلا بالتسجيل (م 9 من القانون 114 لسنة 1946).

نقض – جلسة 19/2/1987 – الطعن 456 لسنة 53ق ، ونقض جلسة 24/5/19821 مجموعة المكتب الفني – السنة 33 – مدني – ص 590

المشتري بعقد لم يسجل، حقه في طلب تسليم العين المبيعة إليه وطرد الغاصب منها ومطالبته بالريع.

نقض جلسة 9/2/1986 – الطعن 1768 لسنة 52 ق

انتقال منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد ولو لم يسجل، ما لم يوجد اتفاق أو عرض مخالف.

نقض جلسة 12/11/1986 – الطعن 1750 لسنة 55 ق

المشتري بعقد غير مسجل، جواز استدلاله بهذا العقد على مجرد انتقال الحيازة إليه ، توافر الشرائط القانونية المكسبة للملكية في مدة حيازته، كاف بذاته لكسب الملكية مستقلاًّ عن العقد.

عدم انقطاع هذا التقادم بالمطالبة القضائية الموجهة ضد البائع ولم يختصم فيها المشتري بشخصه، الحكم الصادر في تلك المطالبة عدم اعتباره حجة على المشتري طالما كان يستند في ملكيته للتقادم وليس للعقد.

نقض – جلسة 2/12/1986 – الطعن 2513 لسنة 52 ق

 عقد البيع – أثره – انتقال منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد سجل أو لم يسجل ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف (م 458/2 مدني) .

مؤدى ذلك للمشتري بعقد غير مسجل حق مطالبة واضع اليد على العقار المبيع بريعه عن مدة وضع اليد على العقار المبيع بريعه عن مدة وضع اليد اللاحقة لإبرام العقد.

نقض – جلسة 23/6/1987 الطعن 519 لسنة 53

تسجيل البيع الصادر من جميع الشركاء المشاعين لجزء مفروز المشتري مفروزا دون توقف على إبرام عقد آخر بقسمة العقار أو بإفراز القدر المبيع.

نقض – جلسة 30/6/0987 الطعن 1044 لسنة 53

عقد البيع ولو لم يكن مشهرًا، أثره، انتقال كافة الحقوق المتعلقة المبيع والدعاوى المرتبطة به إلى المشتري، حقه في طلب تسليم العقار من البائع له أو من الغاصب.

نقض جلسة 10/12/1987 الطعن 1044 لسنة 54 ق ، ونقض – جلسة 22/8/1980 – مجموعة المكتب الفني السنة 31 – مدني – ص 1178.

المشتري بعقد غير مسجل، له التمسك بصورية عقد المشتري الآخر من ذات البائع صورية مطلقة اعتباره دائنًا للبائع في الالتزامات المترتبة على عقد البيع الصادر له.

نقض – جلسة 9/1/1986 – الطعن 138 لسنة 51 ق

للمالك اختيار إحدى طرق مقابل التحسين المبينة بالقانون رقم 222 لسنة 1975 خلال ستين يومًا من تاريخ إعلانه بالتقدير النهائي بقيمة العقار، لا يشترط موافقة جهة الإدارة.

نقض – جلسة 17/11/1985 – الطعن 7536 لسنة 52 ق

التصرفات المقررة للحقوق العينية على العقار، جواز الاحتجاج بها بين المتعاقدين ولو لم تسجل، الصلح المتضمن إقرار بحق عيني عقاري متنازع فيه، عدم وجوب تسجيله لجواز الاحتجاج به بين المتعاقدين

نقض جلسة 24/10/1985 الطعن 2260 لسنة 51 ق ، ونقض – جلسة 11/1/1979م مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – مدني – ص 183

العقد المسجل يفضل على العقد غير المسجل، لو ثبت التواطؤ بين طرفيه على حرمان مشترى آخر، اختلاف التواطؤ الصورية،

ماهية كل منهما ثبوت الصورية المطلقة للعقد يرتب بطلانه، أثر ذلك (عودة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد)

نقض – جلسة 28/11/1985 الطعن 549 لسنة 52 ق

الحائز في التنفيذ العقاري هو من اكتسب – بعد قيد الرهن – ملكية العقار المرهون أو حقا عينيًّا عليه بموجب سند مسجل سابق في تسجيله على تسجيل تنبيه نزع الملكية ولم يكن مسئولا شخصيًّا عن الدين المضمون بالرهن (م 411 مرافعات و 1060 مدني)

نقض جلسة 27/3/1986- الطعن 2136 لسنة 52 ق ، ونقض – جلسة 23/4/1970 مجموعة المكتب الفني – السنة 21 – ص 677

ملكية العقار، عدم انتقالها فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، مداه استمرار الشريك في العقار مالكًا لحصته المباعة منه إلى أن تنتقل إلى المشتري بتسجيل عقد البيع، أو باكتسابه إياها بطريق آخر .

نقض – جلسة 30/1/1986 – الطعن 1967 لسنة 52 ق

المفاضلة في مقام نقل الملكية، أساسها الأسبقية في الشهر، الاستثناء، أفضلية المتعامل مع المورث على المتعامل مع الوارث عند تزاحمها، شرطه، التأشير بحقه في هامش شهر حق الإرث خلال سنة من حصوله،

تخلف ذلك، أثره، عدم الاحتجاج بالتصرف الصادر من المورث في مواجهة المشتري من الوارث، عدم شهر  الإرث   يمنع من شهر تصرفات الوارث.

مؤدى ذلك، عدم الاحتجاج بها في مواجهة دائني التركة ومنهم المشتري من المورث (م 9 و 13 و 14 ق تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946)

نقض – جلسة 12/3/1986 – الطعن 1965 لسنة 52 ق

عقد البيع غير المسجل، لا يترتب عليه تملك المشتري لما يقيمه على الأرض المبيعة من مباني، علة ذلك، حق القرار حق عيني، عدم نشوئه أو انتقاله إلا بالتسجيل (م 92 ق 114 لسنة 1946)

 المشتري الثاني بعقد غير مسجل، ملكية المنشآت للبائع بحكم الالتصاق نظير تعويض المشتري (م 925 مدني).

نقض – جلسة 16/4/1986 – الطعن 879 لسنة 51ق

الملكية، انتقالها بالتسجيل لا يمنع ذلك تدليس المشتري الذي بادر بالتسجيل أو تواطؤه مع البائع طالما كان تعاقده مع مالك حقيقي .

نقض – جلسة 6/5/1986 – الطعن 2418 لسنة 52 ق

انتقال منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد ولو لم يسجل ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف

نقض – جلسة 13/11/1986 – الطعن 1750 لسنة 55 ق

ثبوت  صورية عقد البيع  سوء نية المشتري، أثره، زوال جميع العوائق القائمة في سبيل تحقيق أثر العقد، علة ذلك التسجيل لا يجعل العقد الصوري جديًّا ولا يكفي وحده لنقل الملكية

نقض جلسة 17/12/1986

عدم انتقال الملكية في بيع العقار من البائع إلى المشتري إلا بالتسجيل، ثبوت الملكية للمشتري الثاني من ذات البائع بالتسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ.

شرطه، امتناع الحكم بصحة التعاقد متى تبين استحالة تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري (م 9 ق 114 لسنة 1946) .

فإذا كان عقد البيع العرفي لا ينقل الملكية ولا تقبل دعوى صحة ونفاذ العقد إلا بشهر الصحيفة طبقا لنص المادة (9) من القانون رقم 14 1 لسنة 1946 من قانون الشهر العقاري فكيف يقوم هؤلاء الذين تحدثنا عنهم باستلام العقارات والأراضي ؟

تبدأ الإجراءات بإعداد العقد الذي يثبت البيع بين طرفيه والمنصوص به على شرط التسليم في موعد محدد ثم تقام الدعوى عند حلول هذا الموعد بالإجراءات المعتادة في الدعاوى المستعجلة وذلك بعريضة تقدم لقلم الكتاب لقيدها بعد دفع الرسم المقرر

وتقدم للمحضرين لإعلان البائع المدعى عليه الغير مالك للعقار المبيع أصلا بل غالبا ما يكون سند ملكيته عقد بيع عرفي أيضا حصل على حكم بصحة التوقيع عليه ليثبت به حسن نية المشترى الأخير المدعى في دعوى التسليم .

وفيما يلي بيان لعريضة الدعوى وكذلك بيان للحكم الصادر فيها ثم نكمل ما يتخذه هؤلاء من إجراءات تمكنهم من إتمام التنفيذ على الشئ موضوع العقد

قضت محكمة النقض بأن :

التزام البائع بتسليم المبيع من مقتضيات عقد البيع ، بل هو أهم التزامات البائع التى تترتب بمجرد العقد و لو لم ينص عليه فيه.

( الطعن رقم 73 لسنة 7 جلسة 03/2/1938 )

قضت محكمة النقض بأن :

إن المادة 277 من القانون المدنى تنص على أن يكون تسليم المبيع فى الوقت الذى عين لذلك فى العقد وإلا ففى وقت البيع مع مراعاة المواعيد التى جرى العرف عليها .

( الطعن رقم 73 لسنة 7 جلسة 03/2/1938 )

قضت محكمة النقض بأن :

نص المادة الثامنة من لائحة بيع أراضى بلدية الإسكندرية و إن لم يكن فى عبارته إلزام البلدية بتسليم المبيع أو التزامها به إلا أنه لا يدع شكاً فى أن التسليم من التزامات البائع .

إذ أن عبارة هذا النص شبيهة بعبارة نص المادة الخامسة من اللائحة المذكورة ، و المفهوم من مجموع النصين أن الميعاد الذى أعطى للمشترى لدفع ثلث الثمن هو بعينه الميعاد الذى أعطى للبائع لتسليم المبيع .

فهما متماسكان تمام التماسك . فإذا كانت أرض البلدية التى رسا مزادها على المشترى و دفع ثلث الثمن فى الخمسة الأيام التالية لرسو المزاد قد تأخر تسليمها إليه لخلاف بينه و بين المجلس فى شأن هذا التسليم .

ثم سوى هذا الخلاف ببيع بعض أجزاء أخرى للمشترى مجاورة للأرض المبيعة له أولاً .

و تم تسليم كل ما بيع من الأرض فى تاريخ معين ، فإن ميعاد استحقاق القسط الأول من باقى الثمن يبدأ من هذا التاريخ الذى حصل فيه تسليم الأرض بمساحتها الأخيرة لا من اليوم الخامس من رسو المزاد كما هو نص المادة الخامسة السالفة الذكر .

( الطعن رقم 73 لسنة 7 جلسة 3/2/1938 )

وقضت محكمة النقض بأن

حيازة مفتاح الخزانة هى حيازة رمزية لمنقول غير حاصل فعلاً فى اليد ، و ليست بذاتها دليلاً قاطعاً على حيازة ما هو فى الخزانة . و كون الشئ حاصلاً فعلاً فى حوزة من يدعى حيازته أو غير حاصل فيها هو من الواقع الذى يحصله قاضى الموضوع فى كل دعوى

مما يتوافر فيها من دلائل و إذا كان القانون قد نص فى باب البيع على أن تسليم المنقولات المبيعة يصح أن يتم بتسليم مفاتيح المخازن الموضوعة فيها ،

فإن هذا النص لا يعنى أن كل من يحمل مفتاحاً لخزانة يكون و لابد حائزاً فعلاً لمحتوياتها ، لأن حمل المفتاح لا يلزم عنه حتماً أن حامله مسلط على الخزانة مستأثر بالتصرف فى فراغها  .

و من ثم كانت العبرة فى كل دعوى بظروفها الواقعية ، فحيث تدل هذه الظروف على أن حامل مفتاح الخزانة كان متسلطاً فعلاً على ما فيها جاز إعتباره حائزاً و إلا فلا .

و ما يراه قاضى الموضوع فى هذا الشأن هو رأى فى مسألة واقعية يستقل هو بتقديرها و لا يخضع قضاؤه فيها لرقابة محكمة النقض .

( الطعن رقم 107 لسنة15 جلسة 30/1/1947 )

إذا رفعت دعوى بطلب تسليم عقار استنادا إلى حكم سبق صدوره بتثبيت ملكية المدعى لهذا العقار وصحة العقود الصادرة له به وإلى أن المدعى مالك للعقار بمقتضى هذه العقود .

ثم رأت المحكمة لسبب ما أن الحكم السابق ليست له حجية الشىء المحكوم فيه ، فإنه يكون عليها للقضاء فى طلب التسليم أن تفصل فى ملكية المدعى وفى صحة عقودة على أساس أنهما مطروحان عليها.

ولا يصح لها أن تقضى برفض دعوى التسليم و تترك المدعى و شأنه فى رفع دعوى جديدة بملكيته و صحة عقوده.

( الطعن رقم 191 لسنة 17 ق ، جلسة 22/6/1950 )

ليس للبائع لعدم تسجيل العقد و تراخى نقل الملكية بسببه أن يدعى لنفسه ملك المبيع على المشترى لأن من يضمن نقل الملكية لغيره ، لا يجوز أن يدعيها لنفسه

( الطعن رقم 472 لسنة 35 ق ، جلسة 9/5/1973 )

المقرر وفقاً لنص المادة 431 من القانون المدنى وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن الالتزام بالتسليم من الالتزامات الأصلية التى تقع على عاتق البائع و لو لم ينص عليه فى العقد وهو واجب النفاذ بمجرد تمام البيع و لو كان الثمن مؤجلاً ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك .

( الطعن رقم 1083 لسنة 50 ق ، جلسة 21/2/1984 )

المقرر أنه لا يؤثر فى صحة الإيداع أن يكون معلقاً على شرط يكون للمدين الحق فى فرضه ولا يتنافى مع طبيعة الوفاء بالالتزام .

( الطعن رقم 1083 لسنة 50 ق ، جلسة 21/2/1984 )

المقرر وفقاً لنص المادة 431 من القانون المدنى وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن الالتزام بالتسليم من الالتزامات الأصلية التى تقع على عاتق البائع و لو لم ينص عليه فى العقد و هو واجب النفاذ بمجرد تمام البيع ولو كان الثمن مؤجلاً ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك .

( الطعن رقم 1083 لسنة 50 ق ، جلسة 21/2/1984 )

النص فى المادة 338 من القانون المدنى على أنه ” لا يجوز للمدين الوفاء بدينه عن طريق إيداعه مباشرة دون عرضه على الدائن إذا كانت هناك أسباب جدية تبرر ذلك ” .

وعلى ما صرحت به المذكرة الإيضاحية على أنه من بين هذه الأسباب حالة إذا كان المدين يطالب بالتزام مقابل لم يتيسر له استيفاؤه قبل تنفيذ التزامه .

( الطعن رقم 1083 لسنة 50 ق ، جلسة 21/2/1984 )

المقرر أن محكمة الموضوع تختص بالطلب التبعى المرفوع إليها مع الطلب الأصلى الداخل فى اختصاصها ، وإذ كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضده طلب الحكم بصفة مستعجلة بطرد الطاعن من العين المبيعة و تسليمها إليه.

و فى الموضوع بصحة نفاذ عقد البيع موضوع التداعى فإن الطلب المستعجل بشقيه يكون داخلاً فى اختصاصها باعتباره تابعاً للطلب الأصلى الذى تختص به .

وإذ قضت المحكمة الابتدائية بإجابة المطعون ضده إلى طلباته فى الشق المستعجل ، وكان الحكم المطعون فيه قد أيدها فى هذا الشق فإنه لا يكون قد خالف قواعد الاختصاص .

( الطعن رقم 1083 لسنة 50 ق ، جلسة 21/2/1984 )

المادة 107 مكرر من القانون رقم 3ه لسنة 1966 – المعدل – تنص على أنه ” يحظر إقامة أية مبان أو منشآت فى الأرض الزراعية إلا بإذن من وزارة الزراعة .

مما مفاده أن الحظر مفروض على إقامة المبانى والمنشآت فى الأراضى الزراعية ، أما بيع تلك الأراضى و لو كان بقصد إقامة مباني فلا يشمله الحظر وفقاً لصريح عبارة النص .

( الطعن رقم 1083 لسنة 50 ق ، جلسة 21/2/1984 )

النص فى المادة 431 من القانون المدنى على أن ” يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشترى بالحالة التى كان عليها وقت البيع . يدل على أن محل إلتزام البائع بتسليم العين المبيعة إلى المشترى يتحدد بالمبيع المتفق عليه فى عقد البيع.

و هو فى الشئ المعين بالذات يكون بحسب أوصافه الأساسية المتفق عليها و التى تميزه عن غيره ، كما أن وقوع خطأ مادى فى التسليم فيما يتعلق بماهية المبيع لا يمنع البائع من طلب تصحيحه وفقاً لما تقضى به المادة 123 من القانون المدنى .

لما كان ذلك

وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن الشقة التى تسلمها المطعون ضده الأول بموجب المحضر المؤرخ 8 من يوليو سنة 1981 و المطلوب القضاء بصحته و نفاذه .

هى المقصودة برقم 8 التى تعاقد الأول على شرائها و ليست رقم 7 التى تعاقد المطعون ضده عليها طبقاً للرسم الهندسي الذى أجريت وفقاً له عملية القرعة والتعاقد .

مستدلاً على ذلك بإقرار الهيئة البائعة له وبما أسفرت عنه المعاينة التى أجراها الخبير المنتدب من أن جميع الشقق فى جميع الأدوار التى تعلو شقة النزاع أو تقع تحتها تحمل رقم 8 و سلمت إلى من تعاقدوا على الشقة رقم 8.

أو إلى ما جاء بكتاب الشركة العامة للإنشاءات القائمة على التنفيذ و التسليم من أن الشقة التى تسلمها المطعون ضده الأول رقم 8.

و إذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى القضاء بتأييد الحكم الإبتدائى القاضى بصحة و نفاذ محضر التسليم سالف الذكر على سند من أن تغييراً قد جرى فى أرقام الوحدات السكنية بعد استلام المطعون ضده الأول لشقة التداعى بإرادة هيئة الأوقاف المنفردة و لا يحاج به .

ودون أن يعن الحكم ببحث ماهية العين التى تم تعاقد المطعون ضده الأول على شرائها من المطعون ضده الثانى وما إذا كان التسليم الذى تم يتفق مع التحديد المتفق عليه فى العقد أم لا .

ودفاع الطاعن من أن خطأ مادياً وقع فى تسليم المبيع بموجب المحضر المقضى بصحته و نفاذه و طلبت الهيئة البائعة تصحيحه.

مع أن من شأن بحثه أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإن الحكم المطعون فيه يكون قد جاء قاصر التسبيب معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب .

( الطعن رقم 1737 لسنة 57 ق ، جلسة 12/4/1990 )

مفاد نص المادة 435 من القانون المدنى أن تسليم المبيع يتم وضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل مع إعلام المشترى أن المبيع قد وضع تحت تصرفه.

و لم يشترط المشرع التسليم الفعلي بل أفترض تمام التسليم متى توافر عنصراه و لو لم يستول المشترى على المبيع استيلاء مادياً .

فيكفى لتمام التسليم مجرد تغيير النية سواء باتفاق أو بتصرف قانونى مجرد كأن يظل البائع حائزاً المبيع باعتباره مستأجراً و يعتبر التسليم فى هذه حكمياً أو معنوياً “.

لما كان ذلك و كان الحكم الإبتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أستخلص سائغاً الأدلة المطروحة عليه أن مورث المطعون عليهم ومن بعده ورثته يضعون اليد بصفتهم مستأجرين للأطيان التى أشتراها الطاعن.

وهو ما كان مطروحاً على المحكمة مما يوجب أن تقول كلمتها فيه و إذ قضى بإجابة الطاعن إلى تسليمه الأطيان المباعة على أن يكون التسليم حكمياً فإنه يكون وافق صحيح القانون .

( الطعن رقم 1747 لسنة 58 ق ، جلسة 20/1/1991 )

أسئلة شائعة عن دعوى تسليم العقار وحقوق المشتري في إلزام البائع بالتسليم

في الختام، تظل دعوى تسليم العقار من الأدوات القانونية الهامة لحماية حقوق المشتري وضمان تنفيذ التزام البائع بالتسليم، خصوصًا في الحالات التي تتطلب التسجيل لضمان انتقال الملكية وفقًا للقانون المدني.

دعوى تسليم العقار: حقوق المشتري في إلزام البائع بالتسليم

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.

تحميل وطباعة البحث