دعوى صحة ونفاذ البيع العقارى: صحة التعاقد لنقل الملكية

مختصر دراسة دعوى صحة ونفاذ البيع العقارى المعروفة بصحة التعاقد لنقل نقل الملكية للمشترى في السجلات العقارية ، وهى دعوى لها شكل خاص واجراءات شكلية لقبولها ، وفي هذا الموجز نتعرف على طبيعة وشروط واجراءات الدعوى بصحة ونفاذ العقد ، على ضوء المبادئ القانونية والقضائية وأحكام محكمة النقض المرتبطة.

محتويات المقال

دعوى صحة ونفاذ البيع

دعوي صحة ونفاذ البيع العقاري المعروفة بدعوى صحة التعاقد ونفاذ العقد الغرض الأساسي منها نقل الملكية عن طريق القضاء بسبب امتناع البائع عن الحضور أمام مكتب الشهر لنقل الملكية للمشترى رضائيا ، أو بسبب أن سند ملكية البائع عقد عرفي غير مسجل .
وذلك بتحصل المشتري علي حكم نهائي بصحة العقد ونفاذه ، وتسجيل هذا الحكم خلال خمس سنوات من صدوره لتنتقل اليه الملكية ويلاحظ في هذا الصدد عدة ملاحظات جوهرية:

أن تحصل المشترى علي حكم بصحة ونفاذ العقد غير كاف في ذاته لنقل الملكية، فلا بد من تسجيل الحكم لتنتقل بموجبه فان اقتصر علي الحكم بالصحة والنفاذ فقط فلا يكون هذا نقلا للملكية .
يجب تسجيل الحكم الصادر للمشتري بصحة ونفاذ العقد خلال خمس سنوات من تاريخ نهائية الحكم ، مع ملاحظة أن هذه المدة تحمي المشتري من بيع البائع العقار لمشتري ثان ، فيظل حق المشتري الأول محفوظا خلال تلك الـ 5 سنوات بشرط تسجيل الحكم خلالها والا سقطت الحماية بفوات المدة دون تسجيل الحكم .
اذا مرت الخمس سنوات دون تسجيل الحكم ، يحق للمشتري تسجيله أيضا بشرط ألا يكون قد ترتب للغير حق علي العقار محل البيع .
لدعوى الصحة والنفاذ شرط شكلي جوهى وهو شهر صحيفة الدعوي بصحة التعاقد والا كانت غير مقبولة شكلا وهو قيد متعلق بالنظام العام ، أيضا هناك قيد أخر وهو ضرورة اتباع تسلسل الملكية باختصام البائع للبائع حتى الوصول للمالك المسجل لا سيما في نظام السجل العيني.

دعوى صحة ونفاذ البيع ماهيتها

هو تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً و الحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقل الملكية و لهذا فإن المشترى لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه و تسجيل الحكم الذى يصدر فى الدعوى ممكنين.

و إذا كان الغرض من دعوى صحة التعاقد هو إجبار البائع على تنفيذ التزاماته التى من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً ، فإن للبائع أن يدفع هذه الدعوى باستحالة تنفيذ هذه الالتزامات بسبب انتقال الملكية إلى مشتر ثان منه و يستوى فى ذلك أن يتدخل المشترى أو لا يتدخل .

فإذا كان الحكم قد قضى بصحة و نفاذ عقد البيع دون أن يبحث أمر البيع المشهر الذى تمسك به البائع بصدوره إلى المشترى الثانى أو يرد على دفاعه بشأنه فإنه يكون مشوبا بالقصور بما يبطله .

وتقوم هذه الدعوى اعتمادًا على العبارة الأخيرة من الفقرة الثانية من المادة 15 من قانون الشهر العقاري والتي تنص على

(كما يجب تسجيل دعاوى صحة العاقد على حقوق عينية عقارية)

وقد بقي هذا النص على حاله في المشروع الجديد لقانون الشهر العقاري والتوثيق (العبارة الأخيرة من الفقرة الثانية من المادة 13 من المشروع) ودعوى صحة التعاقد لم تكن مذكورة في قانون التسجيل الصادر في سنة 1923 ولكن العمل ابتدعها بخاصة في عقد البيع تحت اسم دعوى صحة ونفاذ العقد منذ صدور هذا القانون ليواجه بها امتناع البائع عن القيام بالأعمال الواجبة لتسجيل عقد البيع وبخاصة التصديق على إمضائه في الورقة العرفية المثبتة لعقد البيع.

فإذا ما صدر الحكم بثبوت البيع أو بصحته ونفاذه جعل منه المشتري سندًا يغنيه عن عقد البيع الصالح للتسجيل إذا هو ثبت وقوع البيع صحيحًا نافذًا فيجوز للمشتري أن يسجل هذا الحكم باعتباره سندًا قاطعًا على وقوع البيع ولا يحتاج تسجيله إلى تدخل البائع ومتى سجله انتقلت إليه ملكية المبيع .

وقد قضت محكمة النقض بان دعوى صحة ونفاذ التعاقد تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد في نقلها.

وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة البيع ثم يفصل في أمر امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته وهل كان له عذر في هذا الامتناع أو لم يكن ومن ثم فإن تلك الدعاوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب بطلان العقد إذ أن من شأن هذا البطلان لو صح أن يحول دون الحكم بصحة العقد ونفاذه.

ويدخل أيضًا في بحث ما إذا كان العقد صوريًّا صورية مطلقة إذ من شأن هذه الصورية لو صحت أن يعتبر العقد لا وجود له قانونًا فتحول دون الحكم بصحته ونفاذه .

كما نصت المادة 15/2 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أن

يؤثر منطوق الحكم النهائي في الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى أو هامش تسجيلها .

وفي المادة 17/1 منه على أن

يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها أن حق المدعي إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون يكون حجة على من ترتب لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها.

وفي الفقرة الثالثة من المادة 17 من القانون ذاته المضافة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 الذي تقرر العمل بأحكامه اعتبارًا من 1/5/1976 على أن

ولا يسري حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول .

وهذا يدل على

أن المشرع أوجب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عيني عقاري وأوجب التأشير منطوق الحكم النهائي الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها ورتب على ذلك أن يكون حق المشتري رافع الدعوى حجة على من ترتب لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة ودرءًا لاضطراب المعاملات وعدم استقرارها وضع المشرع حدًّا زمنيًّا لا يجوز معه لصاحب الشأن أن يستفيد من هذا الأثر الرجعي،

فاشترط لاحتفاظ المشتري بهذه الميزة أن يتم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيًّا أو من يوم 1/5/1976 أيهما أطول وإلا سقط حقه في الاحتفاظ بها وزالت الأسبقية التي كانت قد تقررت له من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون فلا يحتج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة.

الغرض من دعوى صحة ونفاذ البيع المعروفة بدعوى صحة التعاقد هو

تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية وإذا كان التسجيل لا يترتب عليه أثر إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذي من شأنه إنشاء أو نقل حق الملكية أو أي حق عيني آخر على عقار .

وكان القانون رقم 114 لسنة 146 الخاص بالشهر العقاري إذا أجاز بنص الفقرة الثانية من المادة 15 تسجيل صحف دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية ورتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها طبق القانون انسحاب أثر الحكم إلى تاريخ صحيفة الدعوى (مادة 17) إنما قصد حماية أصحاب هذه الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحائفها.

ولم يقصد أن يترتب على مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد انتقال الملكية قبل التأشير بالحكم الصادر فيها فإن تسجيل المشتري صحيفة دعواه قبل أن يسجل المشتري الآخر من ذات البائع عقده لا تنتقل بها الملكية إلى المشتري الأول الذي سجل صحيفة دعواه ولا يحول دون الحكم فيها بصحة عقد المشتري الآخر إذ يتوقف نقل الملكية على التأشير بالحكم وفق القانون.

الطعن رقم 338 لسنة 35 جلسة 5/6/1969

تسمك المطعون ضدها (البائعة) بأن عقد البيع موضوع الدعوى مزور عليها عدم تقديم الطاعنة المشترية هذا العقد لاتخاذ إجراءات الطعن بالتزوير عليه بمقولة أنه مودع بمكتب الشهر العقاري دون أن تقيم الدليل على استحالة سحبه أو تطلب تمكينها من إثبات ذلك قضاء الحكم المطعون فيه بعدم قبول دعوى الطاعنة بصحة ونفاذ البيع تأسيسًا على عدم تقديمها له دون عذر مقبول كفايته لحمل قضائه.

إثبات الحكم المستأنف اطلاعه على عقد بيع مقدم من الطاعنة ومذيل بتوقيع منسوب صدوره إلى المطعون عليها لا أثر له.

علة ذلك تعييب الحكم المطعون فيه في هذا الشأن جدل مما تستغل محكمة الموضوع بتقديره ، عدم جواز إثارته أمام محكمة النقض.

جلسة 19/4/2000 الطعن رقم 2390 لسنة 63 ق

بل إن العمل صار مرحلة أبعد من ذلك وغل يد البائع عن التصرف في العقار المبيع من وقت رفع الدعوى بصحة التعاقد وذلك بأن يسجل المشتري صحيفة دعوى صحة التعاقد ومن وقت تسجيلها لا يستطيع البائع أن يتصرف في العقار حتى إذا صدر الحكم بصحة التعاقد بعد ذلك أشر المشتري به على هامش تسجيل صحيفة الدعوى فيصبح أي تصرف صادر من البائع من وقت تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد غير نافذ في حق المشتري.

وقد أقرت محكمة النقض العمل فيما جرى عليه من ذلك واعتبرت دعوى صحة التعاقد دعوى استحقاق مالا حتى نجعلها خاضعة للشهر كدعاوى الاستحقاق التي ذكرها القانون صراحة، في قانون التسجيل الصادر في سنة 1923.

مبادئ هامة عن صحة التعاقد ونفاذه

( 1 ) دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مالا يقصد بها تنفيذ التزامات التي من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا والحصول على حكم يقوم مقام تسجيل العقد في نقل الملكية ولا يجاب المشتري إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر في الدعوى ممكنين ويترتب على ذلك أنه إذا كن البائع قد باع العقار مرة ثانية لمشترى ثاني وسجل هذا التعاقد قبل أن يتمكن المشتري الأول من التسجيل أصبح تنفيذ الالتزام البائع بنقل ملكيته إلى المشتري الأول غر ممكن عينًا وتحول حق المشتري إلى تعويض.

نقض 13 /5/ 1965 مجموعة أحكام النقض 16 رقم 94 ص 577

( 2 ) دعوى حصة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مالا يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا والحصول على حكم يقوم بتسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية فيتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه ولا يجاب المشتري إلى طلبه بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه ولا يجاب المشتري إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر له في الدعوى ممكنين .

جلسة 5/6/2001 الطعن رقم 4789 لسنة 62 ق

( 3 ) أضاف القانون رقم 6 لسنة 1991 فقرة ثانية إلى المادة 65 من قانون المرافعات نصها الآتي (ولا تقبل دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق/ العينية العقارية إلا إذا شهرت صحيفتها) ورتب على تسجيلها كما جاء في المادة 17 من قانون الشهر العقاري المعدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أن حق المدعي إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقًا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة هذه الدعوى أو التأشير بها .

ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذي كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليها في الفقرة السابقة ولا يسري حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.

( 4 ) دعوى صحة التعاقد على الوجه المتقدم الذكر أكثر ما ترفع في خصوص مطالبة المشتري بالحكم بصحة ونفاذ عقد البيع وهو عقد ناقل للملكية ولكن لا يوجد ما يمنع من رفعها في خصوص المطالبة بالحكم بصحة ونفاذ أي عقد آخر غير البيع سواء كان هذا العقد :

ناقلاً أو منشئًا لحق عيني عقاري آخر غير حق الملكية:

كحق الانتفاع
أو حق الارتفاق

أو كان كاشفًا عن حق عيني فيجوز رفع الدعوى بصحة ونفاذ:

عقد المقايضة
أو عقد الهبة
أو عقد الشركة
أو عقد الوفاء بمقابل يكون عقارًا
أو عقد ينقل حق الانتفاع من المنتفع إلى غيره (بيع حق الانتفاع)
أو عقد ينشئ حق ارتفاق

أو عقد يكشف عن حق الملكية العقارية:

كعقد القسمة
أو عقد الصلح

ويخلص إذن مما تقدم أن جميع دعاوى صحة التعاقد على النحو الذي أسلفناه يجب تسجيل صحائفها إذا وقعت على حقوق عقارية كما هو صريح نص المادة 15/2 من قانون الشهر العقاري فيما قدمناه.

( 5 ) أضاف القانون رقم 6 لسنة 1991 فقرة ثانية إلى المادة 65 من قانون المرافعات نصها الآتي (ولا تقبل دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقاري إلا إذا شهرت صحيفتها) ورتب على تسجيلها كما جاء في المادة 17 من قانون الشهر العقاري المعدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أن حق المدعي.

إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقًا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة هذه الدعوى أو التأشير بها ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذي يكسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليها في الفقرة السابقة ولا يسري حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.

( 6 ) دعوى صحة التعاقد أكثر ما ترفع في خصوص مطالبة المشتري بالحكم بصحة ونفاذ عقد البيع وهو عقد ناقل للملكية ولكن لا يوجد ما يمنع من رفعها في خصوص المطالبة بالحكم بصحة ونفاذ أي عقد آخر غير البيع سواء كان هذا العقد ناقلاً أو منشئًا لحق عيني عقاري آخر غير حق الملكية لحق الانتفاع أو حق الارتفاق أو كان كاشفًا عن حق عيني .

فيجوز رفع الدعوى بصحة ونفاذ عقد المقايضة أو عقد الهبة أو عقد الشركة أو عقد الوفاء بمقابل يكون عقارًا أو عقد ينقل حق الانتفاع من المنتفع من إلى غيره (بيع حق الانتفاع) أو عقد ينشأ حق ارتفاق أو عقد يكشف عن حق الملكية العقارية كعقد القسمة أو عقد الصلح.

( 7 ) جميع دعاوى صحة التعاقد على النحو السابق يجب تسجيل صحائفها إذا وقعت على حقوق عينية عقارية كما هو صريح نص المادة 15/2 من قانون الشهر العقاري فيما قدمناه.

( 8 ) دعوى صحة التعاقد بالبيع ودعوى صحة البيع ونفاذه مسميان لدعوى موضوعية واحدة تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومراده ونفاذه.

جلسة 20/11/1985 الطعن رقم 636 لسنة 52 ق ، وجلسة 22/4/1985 الطعن رقم 1611 لسنة 53 ق س 36 ص 631

( 9 ) تختص بنظرها المحكمة الابتدائية أو المحكمة الجزئية وفقًا لقواعد تقدير قيمة الدعوى الواردة في قانون المرافعات المدنية والتجارية بحسب قيمة العقار وهي دعوى شخصية عقارية تختص محليًّا بنظرها محكمة المدعى عليه أو محكمة العقار.

( 10 ) يقصد المشتري بدعوى صحة التعاقد إجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا ومن ثم فالبائع هو الخصم الأصيل فيها حتى لو كان قد باع ذات المبيع إلى مشترى آخر.

جلسة 13/5/1982 الطعن رقم 61 لسنة 49 ق س 33 ص 508

( 11 ) دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومراده ونفاذه وتستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام بتسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة التعاقد وبالتالي فإن هذه الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد وانعدامه وبصحته أو بطلانه وفيها أنه غير جدي أو حصل التنازل عنه إذ م من شأن هذه الأسباب لو صحت أن يعتبر العقد غير موجود قانونًا فيحول ذلك دون الحكم بصحته ونفاذه .

جلسة 3/3/1984 الطعن 900 لسنة 50 ق ، جلسة 10/12/1981 الطعن رقم 899 لسنة 43 ق س 32 ص 2256

( 12 ) دعوى صحة ونفاذ عقد البيع اتساعها لبحث النزاع حول ملكية البائع للمبيع بملكية البائع لجزء من المبيع مؤداه امتناع البائع عن طلب إلحاق محضر الصلح المبرم بينهما عن كامل القدر المبيع أو القضاء للمشتري بصحة عقده إلا بالنسبة للقدر المملوك للبائع له لقاء ما يعادله من الثمن.

نقض جلسة 31/1/1980 مجموعة المكتب الفني – لسنة 31 – مدني 368

( 13 ) الثمن ركن أساسي في عقد البيع (مادة 418 مدني) تحديده في العقد بالعملة المصرية ثم الوفاء به بالنقد الأجنبي أثره لا بطلان وعلة ذلك اعتبار هذا الوفاء عملاً قانونيًّا تاليًا لانعقاد العقد.

نقض جلسة 29/3/1989 الطعن 1434 لسنة 54 ق

( 14 ) دعوى صحة التعاقد ماهيتها وجوب تملك البائع للمبيع مؤداه وجوب بحث ما يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع عدم كفاية ما يورده البائع في العقد من بيان لسند ملكيته.

نقض جلسة 17/12/1987 المرجع السابق لسنة 54 الطعن رقم 1002

( 15 ) مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ليس من شأنه نقل الملكية العقارية من البائع إلى المشتري عدم انتقالها إلا بشهر الحكم النهائي الصادر بصحة البيع أو التأشير بمنطوقه في هامش تسجيل الصحيفة بثبوت الملكية للمشتري من وقت إشهار ذلك الحكم وليس من تاريخ تسجيل الصحيفة.

نقض جلسة 27/11/1986 – الطن 648 لسنة 53 ق

( 16 ) دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مالا للقدر المبيع ويقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية فإنه يتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه ولا يجاب المشتري إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر له في الدعوى ممكنين.

نقض جلسة 6/1/1987 الطعن 531 لسنة 52 ق

صيغة صحة ونفاذ عقد بيع ابتدائي كامل الثمن

الموضوع

بموجب عقد بيع مؤرخ …/…/…. باع المعلن إليه إلى الطالب ما هو كامل أرض وبناء العقار رقم …… شارع ………….. قسم ……. محافظة ………. والمكون من ………….. والبالغ مساحته مترا مربعا والمحدود بالحدود الآتية :

الحد البحري / ………….
الحد القبلي / ……………
الحد الشرقي / …………..
الحد الغربي / …………..

وذلك نظير ثمن إجمالي مقبوض بمجلس العقد قدره ……….. جنية .

وإذ تضمن عقد البيع سالف الذكر في البند ( ) التزام المعلن إليه بإعداد مستندات الملكية اللازمة لإتمام العقد النهائي . إلا إنه تقاعس عن تنفيذ التزامه رغم طلب ذلك منه بالطريق الودي .

لما كان ما تقدم وكان تنفيذ التزام المعلن إليه تنفيذا عينيا ممكنا وفقا لنص المادة 210 من القانون المدني إذ يقوم حكم القاضي مقام تصديق المعلن إليه على توقيعه بالشهر العقاري ومن ثم يمكن تسجيل هذا الحكم بما تضمنه من صحة ونفاذ هذا العقد بما يؤدي إلى نقل ملكية المبيع للطالب .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه أعلاه إلى حيث محل إقامة المعلن إليه وأعلنته بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام الدائرة ( ) بمحكمة …. الكائن مقرها ….. وذلك بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم ….. الموافق …/…/…. ليسمع الحكم:

بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ …/…/…. والمتضمن بيع المعلن إليه للطالب ما هو كامل أرض وبناء العقار المبين الحدود والمعالم بعقد البيع وبصدر هذه العريضة نظير ثمن مقبوض جميعه بمجلس العقد قدره ….. جنية مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة . مع حفظ كافة الحقوق

ولأجل العلم /

ملاحظة :

دعوى صحة التعاقد هي دعوى شخصية عقارية تختص بنظرها محليا محكمة العقار وكذا محكمة موطن المدعي عليه
دعوى صحة التعاقد هي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه مما يقتضي أن تفصل المحكمة في حقيقة المبيع .

( طعن رقم 1520 س 49 ق جلسة 18/4/1984 )

3 -دعوى صحة ونفاذ عقد البيع لا يشترط فيها القانون اختصام أشخاص معينين وإنما يكفي فيها أن يكون تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية ممكنا ، فإذا صدر حكم بصحة ونفاذ عقد البائع للبائع سواء قبل رفع دعوى المشتري الأخير أو أثناء نظرها فإن التزام البائع الأخير بنقل الملكية جبرا عنه يصبح ممكنا بإمكان تسجيل الحكمين .

( طعن رقم 769 س 49 ق جلسة 20/1/1984 )

قضاء النقض فى دعوى صحة التعاقد

متى كان الحكم قد حصل تحصيلاً سائغاً أن البيع محل الدعوى لم ينعقد لعدم الاتفاق على العين المبيعة وأن كل ما حصل إن هو إلا مجرد أعمال تحضيرية لن تنته باتفاق ملزم للطرفين ، و بناء على ذلك رفض دعوى صحة التعاقد على هذا البيع فلا يقبل النعى عليه أنه أخطأ فى تطبيق القانون على واقعة الدعوى .

( طعن رقم 88 لسنة 18 ق جلسة 19/1/1950 )

طلب ورثة المشترى لعقار صحة و نفاذ البيع الذى عقده مورثهم لا يجعل موضوع الدعوى فى جميع الأحوال غير قابلة للتجزئة ، إذ مثل هذه الدعوى – التى يقصد منها أن تكون دعوى استحقاق مآلا – يعتبر فى الأصل قابلاً للتجزئة لكل وارث أن يطالب بحصة فى المبيع مساوية لحصته الميراثية ، و ذلك ما لم يكن محل العقد غير قابل للتجزئة بطبيعته أو لمفهوم قصد عاقديه .

و إذن فمتى كان الواقع أن ورثة المشترى أقاموا دعواهم على ورثة البائع يطلبون الحكم بصحة و نفاذ البيع الصادر من مورث هؤلاء الأخيرين عن قطعة أرض فضاء ، و لما قضى برفض الدعـوى أستأنف بعض الورثة دون البعض الآخر الحكم و كان الحكم الإستئنافى إذ قضى بقبـول الاستئناف شكلاً و إلغاء الحكم الإبتدائى و صحة و نفاذ البيع إستناداً إلى أن موضوع الدعوى غير قابل للتجزئة ، لم يبين كيف توافر لديه الدليل على هذا .

فإنه يكون قد شابه قصور مبطل له فى قضائه بجميع الصفقة لمن أستأنف الحكم من ورثة المشترى ، لأنه متى كان المبيع قطعة أرض فضاء ، فإنه لا يصح إطلاقاً القول بأن الموضوع غير قابل للتجزئة دون بيان لسند هذا القول .

( طعن رقم 200 لسنة 18 ق جلسة 1/3/1951 )

متى كان الواقع هو ان المطعون عليهما الأول والثانية و أخرى باعوا الى المطعون عليه الثالث و هو أخو الطاعن أطيانا وقد أدعى هذا الأخير انه أسهم فى شراء تلك الأطيان بنصيب فأقام دعواه بطلب صحة ونفاذ البيع بالنسبة الى نصيبه واستند الى طلب كان قد أعد لتقديمه الى المساحة موقع عليه منه ومن المطعون عليه الثالث بوصفهما مشتريين و من البائعين.

و قضت محكمة أول درجة بإحالة الدعوى على التحقيق ليثبت الطاعن حصول التعاقد و قرر المطعون عليه الأول بالتحقيق ان البيع حصل على دفعتين و ان الطاعن دفع ثمن الجزء المبيع أولا وان عقد البيع حرر باسم المطعون عليه الثالث أولا ثم تم التوقيع بعد ذلك على الطلب الذى أعد لتقديمه إلى المساحة باسم المطعون عليه سالف الذكر والطاعن و إن البائعين اسندوا بالثمن كاملا

كذلك قررت المطعون عليها الثانية أنها وقعت على الطلب المشار إليه ، وقضت المحكمة بعد ذلك برفض دعوى الطاعن استنادا إلى انه لم يقم بإثبات ما كلفه به الحكم التمهيدي إذ أن من أشهدهما اعترفا بأنهما لم يحضرا واقعة تحرير العقد و إنهما فقط سمعا بحصول التعاقد و لا يعرفان شيئا عن الثمن و طريقة دفعه وان المطعون عليه الثالث قال ان طلب المساحة كان مشروعا لعقد لم يتم وان الطاعن عجز عن إثبات دفع الثمن الذى قال به.

فاستأنف الطاعن هذا الحكم و تمسك بصحيفة استئنافه بالطلب الذى أعد لتقديمه للمساحة و بما قرره المطعون عليهما الأول و الثانية فى التحقيق ، فان الحكم المطعون فيه اذ قضى بتأييد الحكم الابتدائى لصحة أسبابه مطرحا بدون مبرر وجهة نظر الطاعن التى أبداها فى صحيفة استئنافه يكون قد شابه قصور يستوجب نقضه.

لأن أسباب الحكم الأبتدائى هى أسباب قاصرة عن حمل ما قضى به الحكم المطعون فيه اذ الظاهر من أقوال المطعون عليهما الأول والثانية فى محضر التحقيق الذى أجرته محكمة أول درجة و تقريرها أنهما اسندا بثمن المبيع كاملا ومن صيغة الطلب المعد لتقديمه الى المساحة و الوقع عليه منهما و من الطاعن و المطعون عليه الثالث بوصفهما مشتريين أن البيع قد انعقد فعلا لمصلحة الطاعن بنسبة معينة ولم يبين الحكم المطعون فيه لماذا لم يقم وزنا لهذه الأدلة .

(الطعن رقم 53 لسنة 19 ق ، جلسة 3/5/1951 )

إذا باع زيد قدراً من الأطيان إلى عمرو ثم باع عمرو هذا القدر إلى بكر ثم رفع بكـر دعوى على عمرو وزيد يطلب صحة ونفاذ عقد البيع الصادر إليه من عمرو فدفع زيد الدعوى بأن عقد البيع الصادر منه إلى عمرو قد فسخ لعدم قيامه بالالتزامات المفروضة عليه فيه.

فإنه بهذا الدفع يكون أمر عقد البيع الصادر من زيد إلى عمرو مطروحاً على المحكمة من نفس زيد بطريق دفع الدعوى المقامة عليه ويكون لزاماً على المحكمة أن تتعرض إليه لا للفصل فى الدفع فحسب بل أيضا للفصل فيما إذا كان عقد البيع الصادر لبكر و المطلوب الحكم بصحته و نفاذه صدر ممن يملكه أم لا إذ لو صح الدفع المذكور لكان عقد البيع المطلوب الحكم بصحته و نفاذه منعدم الأثر لزوال العقد الذى بنى عليه .

(الطعن رقم 75 لسنة 20 ق ، جلسة 27/12/1951 )

متى كان الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض دعوى الطاعنين إثبات صحة التعاقد أقام قضاءه على واقعة تبين للمحكمة صحتها و هى أن مورثة المطعون عليهما الأولى و الثالث لم توقع على عقد البيع المنسوب صدوره منها إلى الطاعنين ، و أن المطعون عليها الأولى إذ استأنفت وحدها الحكم الإبتدائى الذى قضى بإثبات التعاقد كانت تعمل لمصلحة التركة و تقوم فى هذا الشأن مقام الوارث الآخر الذى لم يستأنف و هو المطعون عليه الثالث.

لأن الورثة باعتبارهم شركاء فى التركة كل بحسب نصيبه إذا أبدى واحد منهم دفاعا مؤثرا فى الحق المدعى به على التركة كان فى إبدائه نائبا عن الباقين ، و أن دفع الطلب الموجه إلى التركة فى شخص الوارث غير قابل للتجزئة ، فإذا أبداه واحد منهم استفاد منه الآخرون ، فإن هذا الذى قرر الحكم لا مخالفة فيه للقانون و يكون فى غير محله ما يعيبه الطاعنون على هذا الحكم من أنه لم يقتصر فى قضائه برفض الدعوى على حصة الوارثة التى استأنفت .

( الطعن رقم 123 سنة 20 ق ، جلسة 29/5/1952 )

إذا دفع خصم دعوى صحة و نفاذ التعاقد بأنه هو المالك للعقار المبيع و أن البائع لا يملك التصرف فيما باعه تعين على المحكمة المنظورة أمامها الدعوى الفصل فى ذلك إذ هو بحث يدخل فى صميم الدعوى ذلك لأن الحكم بما هو مطلوب فيها من صحه ونفاذ البيع يتوقف على التحقيق من عدم سلامة هذا الدفاع . و إذن فلا يسوغ وقف الدعوى حتى يفصل فى الملكية حتى و لو كان من دفع بذلك ليس طرفا فى العقد بل هو من الغير الذى يضار بالحكم الذى يصدر .

( الطعن رقم 170 سنة 20 ق ، جلسة 8/5/1952 )

متى كان يبين من الأوراق المقدمة إلى هذه المحكمة أن الطاعنة تمسكت فى جميع مراحل دعوى إثبات التعاقد المرفوعة منها أنها كسبت ملكية العقار موضوع النزاع بوضع يدها عليه المدة الطويلة المكسبة للملكية ، وبأن تحرير عقد بيع من نفس البائعة إلى المطعون عليهما عن هذا العقار وقيامهما بتسجيل عقدهما لا يؤثر على التملك بوضع اليد ، وكان يبين من الحكم المطعون فيه أنه خلو من التحدث عن هذا الدفاع ، وهو دفاع جوهرى له أثره لو صح فى تغيير وجه الرأى فى الدعوى ، فان هذا الحكم يكون قد عاره قصور يبطله مما يستوجب نقضه فى هذا الخصوص .

( الطعن رقم 287 سنة 20 ق ، جلسة 16/10/1952 )

متى كان الحكم المطعون فيه إذ قبل تدخل المطعون عليه الأخير فى دعوى صحة التعاقد المقامة من الطاعن على البائعين له ، وأجرى المفاضلة بين عقد الخصم المتدخل وعقد الطاعن على أساس أسبقية التسجيل قد قرر أن البحث فى دعوى صحة التعاقد و سلامة العقد و توافر أركانه القانونية يقتضى البحث فيما إذا كان البائع مالكا للمبيع المرفوعة بشأنه الدعوى .

فإذا تبين للمحكمة أن البائع تصرف بالبيع للغير الذى سجل عقده قبل تسجيل المشترى الثانى تعين عليها أن تقضى برفض دعوى هذا المشترى الثانى على أساس أسبقية التسجيل ، وإلا كان حكمها بصحة التعاقد لمن تراخى فى تسجيل عقده لغوا لا قيمة له ، إذ قرر الحكم ذلك ، فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

( الطعن رقم 293 لسنة 20 ق ، جلسة 17/12/1953 )

لا يستطيع شخص أن ينقل إلى غيره حقا لم يؤل إليه . و إذن فمتى كان قد قضى نهائيا برفض دعوى صحة و نفاذ عقد بيع أطيان لبطلانه ، و كان المشترى بالعقد المذكور قد تصرف بالبيع إلى مشتر ثان فإن الحكم إذ قضى برفض دعوى صحة و نفاذ العقد الثانى لا يكون قد خالف القانون .

( الطعن رقم 96 لسنة 21 ق ، جلسة 11/11/1954 )

متى كان المشترى قد رفع الدعوى بطلب صحة التعاقد عن عقد البيع و أسس دعواه على أنه و فى بالتزامه بالثمن و طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات هذا الوفاء كما دفع البائع الدعوى بعدم وفاء المشترى بكامل الثمن فقضت المحكمة بصحة التعاقد وكان مفهوم ما ذكرته عن ذلك الوفاء أن نظر المحكمة إنما يتعلق بصحة التعاقد فحسب وليس لها أن تتعرض إلى أمر الوفاء أو عدم الوفاء بالالتزامات المترتبة على التعاقد.

فإنها تكون قد أخطأت فى فهم القانون خطأ جرها إلى التخلى عن النظر فيما دفع به البائع من عدم وفاء المشترى بكامل الثمن و فيما رد به المشترى من جانبه و أسس عليه دعواه من أنه و فى بالتزامه بالثمن و يكون الحكم قد شابه قصور مبناه الخطأ فى فهم القانون ـ ذلك أن عقد البيع من العقود التبادلية و البائع لا يجبر على تنفيذ التزامه إذا ما دفع الدعوى بعدم قيام المشترى بتنفيذ التزامه بأنه لم يوف إليه بثمن المبيع المستحق و هو دفع يترتب على ثبوته حبس التزام البائع بنقل الملكية حتى يقوم المشترى بتنفيذ ما حل من التزامه .

( الطعن رقم 196 لسنة 23 ق ، جلسة 14/11/1957 )

دعوى إثبات التعاقد ودعوى صحة و نفاذ العقد هما مسميان لدعوى واحدة موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه و نفاذه .

( الطعن رقم 86 لسنة 26 ق ، جلسة 27/12/1962 )

دعوى صحة التعاقد تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها وهذا يقتضى أن يفصل القاضى فى أمر صحة البيع ثم يفصل فى أمر امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته وهل كان له عذر فى هذا الامتناع ومن ثم فإن تلك الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب بطلان العقد إذ من شأن هذا البطلان لو صح أن يحول دون الحكم بصحة العقد ونفاذه .

( الطعن رقم 361 لسنة 29 ق ، جلسة 13/5/1965 )

جرى قضاء محكمة النقض على أن دعوى صحة ونفاذ العقد دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه ، وهى تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها ، وهذا يقتضى أن يفصل القاضى فى أمر صحة العقد ، ومن ثم فإن تلك الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد أو انعدامه أو بصحته أو بطلانه ومنها أنه صورى صورية مطلقة إذ من شأن هذه الصورية لو صحت أن يعتبر العقد ولا وجود له قانوناً فتحول دون الحكم بصحته ونفاذه .

( الطعن رقم 347 لسنة 31 ق ، جلسة 1/3/1966 )

القضاء السابق بصحة العقد يتضمن حتماً أنه عقد غير صورى وصحيح ومن شأنه نقل الملكية ومتى حاز الحكم قوة الأمر المقضى فإنه يمنع الخصوم فى الدعوى التى صدر فيها من العودة إلى المناقشة فى المسألة التى فصل فيها بأية دعوى تالية يثار فيها هذا النزاع ولو بأدلة قانونية أو واقعية لم يسبق إثارتها فى الدعوى الأولى أو أثيرت ولم يبحثها الحكم الصادر فيها .

( الطعن رقم 347 لسنة 31 ق ، جلسة 1/3/1966 )

الدعوى بصحة ونفاذ العقد تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام مقام العقد المسجل فى نقل الملكية وهذا يقتضى أن يفصل القاضى فى أمر صحة البيع ويتحقق من استيفائه للشروط اللازمة لانعقاده وصحته ثم يفصل فى أمر امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته.

ومن ثم فان تلك الدعوى تتسع لأن يثار فيها كل أسباب بطلان العقد إذ من شأن هذا البطلان لو صح أن يحول دون الحكم بصحة العقد وعلى ذلك فانه إذا فات الخصم إبداء سبب من هذه الأسباب كان فى استطاعته إبداؤه فى تلك الدعوى ثم حكم بصحة العقد ونفاذه فان هذا الحكم يكون مانعاً لهذا الخصم من رفع دعوى جديدة ببطلان العقد إستناداً إلى هذا السبب .

ولا يصح قياس هذه الحالة على صورة رفع دعوى بطلب بطلان عقد لسبب من أسباب البطلان إذ فى هذه الصورى تنحصر وظيفة المحكمة فى بحث هذا السبب وحده فتفرضه أو تقبله وهى حين تنتهى إلى رفضه يقتصر قضاؤها على هذا الرفض ولا يتعدى ذلك إلى القضاء بصحة العقد .

ومن ثم فان حكمها برفض هذا السبب لا يمنع الخصوم من رفع دعوى جديدة بطلب بطلان ذات العقد لسبب آخر من أسباب البطلان أما فى دعوى صحة ونفاذ العقد فالأمر مختلف إذ المحكمة لا تقف عند رفض أسباب البطلان التى توجه إلى العقد بل إنها تجاوز ذلك إلى البحث فى صحة العقد ولا تقضى بصحته ونفاذه إلا إذا تحقق لها من الأوراق المقدمة إليها أن التصرف الذى يتناوله العقد صحيح ونافذ .

( الطعن رقم 281 لسنة 32 ق ، جلسة 21/4/1966 )

دعوى صحة التعاقد لا تعتبر من الدعاوى التى تقبل التجزئة إلا إذا كان محل العقد غير قابل لها بطبيعته أو بحسب قصد عاقديه .

( طعن رقم 5 لسنة 33 ق ، جلسة 5/1/1967 )

إذ كان المقصود بدعوى صحة ونفاذ البيع – المعروفة بدعوى صحة التعاقد- هو تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً والحصول على حكم مقام تسجيل العقد فى نقل الملكية فإن المشترى لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إلية وتسجيل الحكم الذى يصدر له فى الدعوى ممكنين.

ومن ثم فإذا ظهر للمحكمة من أوراق الدعوى أن الملكية لم تنتقل إلى البائع حتى تاريخ الفصل فى الدعوى لأن عقد شرائه لم يسجل وأن المشترى لم يختصم فى دعواه البائع للبائع له ليطلب الحكم بصحة العقد الصادر منه إلى البائع للمشترى توطئة للحكم بصحة عقده هو حتى إذا ما سجل الحكم الصادر بصحة العقدين انتقلت الملكية إليه .

لا يكون للمحكمة أن تجيب المشترى الأخير إلى طلبه وتكون دعواه بطلب صحة تعاقده قبل أن يسجل البائع له عقد شرائه غير مقبولة ذلك أنه ما دامت الملكية لم تنتقل إلى البائع له فإن هذا البائع لا يستطيع نقلها إليه وان الحكم للمشترى فى هذه الحالة بصحة عقده لا يمكن أن يحقق الغاية منه بسبب استحالة تسجيله قبل أن يسجل البائع له عقد شرائه.

وقد يمتنع من باع لهذا البائع عن القيام بالإجراءات اللازمة لهذا التسجيل ولا يكون فى الإمكان إجباره على إنفاذ التزامه بذلك عن طريق رفع دعوى عليه بصحة التعاقد إذا تبين أن البيع الصادر منه غير صحيح أو غير واجب النفاذ بسبب قانونى.

( طعن رقم 290 لسنة 32 ق ، جلسة 19/5/1966 )

متى كان المشترى قد أورد بصحيفة دعواه التى أقامها ضد البائع ” أنه عرض على البائع القسط المستحق من الثمن عرضا حقيقيا بأعذار أعلن له فرفض استلام المبلغ وقام المحضر بإيداعه خزانة المحكمة لذمة المعلن إليه على أن يصرف له بلا قيد و لا شرط إجراءات و أعلن بمحضر الإيداع فى ذات اليوم وأنه يحق للطالب و الحال هذه رفع الدعوى بطلب الحكم بصحة و نفاذ عقد البيع ” . فإن هذا الذى أسس عليه المشترى دعواه يتضمن حتماً طلبه القضاء بصحة العرض والإيداع .

فإذا ذهبت المحكمة إلى أن العرض و الإيداع الحاصل من المشترى لا يعتبر مبرئا لذمته من القسط الذى حل ميعاده لأن البائع رفض العرض ، وتطلبت المحكمة أن يحصل المشترى على حكم سابق بصحة العرض والإيداع ، ولم تتم اعتبارا للطلب الموجه بالدعوى المرفوعة أمامها من المشترى بحسبانه طلباً سابقاً على طلب الحكم بصحة و نفاذ العقد ، فإنها تكون قد أخطأت فى تطبيق القانون ، وحجبت نفسها بذلك عن بحث طلب صحة العرض والإيداع الذى تضمنته صحيفة دعوى المشترى .

( الطعن رقم 160 لسنة 33 ق ، جلسة 24/1/1967 )

دعوى صحة و نفاذ عقد البيع هى دعوى استحقاق مآلا للقدر المبيع ، يقصد بها – على ما جرى به قضاء محكمة النقض – تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل ملكية البائع إلى المشترى تنفيذاً عينياً و الحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقل الملكيه و يتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه .

( الطعن رقم 161 لسنة 33 ق ، جلسة 31/1/1967 )

مفاد المادتين 15 و 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 – فى شأن الشهر العقارى – أن تسجيل صحيفة الدعوى التى يرفعها المشترى على البائع له بإثبات صحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار والتأشير فى هامش هذا التسجيل بمنطوق الحكم الذى يصدر فى الدعوى مقررا حق المدعى فيها ذلك من شأنه أن يجعل هذا الحق حجة على من ترتبت لهم من نفس المتصرف حقوق عينية على العقار بعد تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .

فإذا كان تسجيل التصرف الحاصل من نفس البائع للمطعون ضدها قد تم بعد تاريخ شهر صحيفة الدعوى المرفوعة من الطاعنين فإنهما لا يحاجان بتسجيل هذا التصرف وبالتالى فهو لا يحول دون أن يقضى – للطاعنين – بصحة عقدهما حتى إذا ما أشر بهذا الحكم وفق القانون يكون حجة على المطعون ضدهما فإذا أعتبر الحكم المطعون فيه تسجيل عقد المطعون ضدهما حجة على الطاعنين ومانعاً من القضاء لهما بصحة ونفاذ عقدهما يكون قد خالف القانون .

( الطعن رقم 337 لسنة 33 ق ، جلسة 13/4/1967 )

مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد لا يترتب عليه نقل ملكية المبيع إلى المشترى بل إن هذه الملكية لا تنتقل فى هذه الحالة إلا بالتأشير بالحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة . ولا يحتج على ذلك بأن قانون التسجيل وقانون الشهر العقارى يرتبان على التأشير بمنطوق الحكم الذى يصدر فى هذه الدعاوى على هامش تسجيل صحائفها انسحاب أثر هذا التأشير إلى تاريخ تسجيل الصحيفة .

ذلك أن تقرير هذا الأثر إنما قصد به حماية أصحاب تلك الدعاوى ممن ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحيفة الدعوى ولا يترتب عليه نقل الملكية إلى المشترى بمجرد تسجيل صحيفة الدعوى إذ أنها لا تنتقل إليه من البائع إلا بتسجيل عقد البيع أو بتسجيل الحكم النهائى بصحة التعاقد أو بالتأشير بذلك الحكم على هامش تسجيل صحيفة الدعوى إذا كانت قد سجلت .

( الطعن رقم 173 لسنة 34 ق ، جلسة 29/6/1967 )

مفاد نص المادتين 15 و 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقارى أن تسجيل صحيفة الدعوى التى يرفعها المشترى على البائع بإثبات صحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار ثم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة من شأنه أن يجعل حق المشترى حجة على كل من ترتبت له حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .

فإذا كان المطعون ضدهما قد سجلا صحيفة دعواهما [ بصحة التعاقد ] قبل تسجيل الطاعن [ مشتر ثان ] عقده الصادر إليه من ذات البائع فإنهما لا يحاجان بهذا التسجيل الأخير ولا تنتقل به الملكية إلى الطاعن بالنسبة إليهما وعلى ذلك فلا يحول هذا التسجيل دون أن يحكم لهما بصحة ونفاذ عقدهما العرفي حتى إذا أشر بهذا الحكم وفق القانون يكون حجة على الطاعن .

( الطعن رقم 206 لسنة 34 ق ، جلسة 19/10/1967 )

متى كان الطاعنات قد أقمن الدعوى بطلب الحكم بصحة و نفاذ العقد الصادر لهن من مورثهن و مورث المطعون ضدهم ، و إذ دفع المطعون ضدهم الثلاثة الأولون الدعوى بأن ذلك العقد لا يتضمن بيعا منجزا بل ينطوى فى حقيقته على تصرف مضاف إلى ما بعد الموت .

وكان النزاع فى هذه الصورة يدور حول المركز القانونى للمطعون ضدهم و المستمد بالنسبة لهم جميعا من طعنهم عل التصرف الصادر من مورثهم إضرارا بحقهم فى الإرث باعتبارهم من الغير بالنسبة لهذا التصرف و إذ يعد المطعون ضدهم جميعا سواء فى هذا المركز ما داموا يستمدونه من مصدر واحد هو من حقهم فى الميراث و لا يحتمل الفصل فى طعنهم على التصرف غير حل واحد .

و كان لا يصح فى هذه الصورة أن يكون التصرف بيعا بالنسبة لبعضهم و يكون فى نفس الوقت وصية بالنسبة للآخرين منهم و كان مؤدى ذلك هو عدم قابلية موضوع النزاع للتجزئة فإن بطلان الطعن بالنسبة للمطعون ضدها الثالثة يستتبع بطلانه بالنسبة للمطعون ضدهم الآخرين لأن حق المطعون ضدها الثالثة و قد أستقر بحكم حائز لقوة الأمر المقضى يعلو على الأمل المرتقب للطاعنات فى كسب الطعن .

( الطعن رقم 113 لسنة 33 ق ، جلسة 30/4/1968 )

إذا كان الفصل فى النزاع لا يحتمل غير حل واحد بالنسبة للفريق الثانى من المطعون عليهم ذلك أن الطاعن إنما ينسب الخطأ فى عدم المراقبة المترتب عليه المسئولية إلى مورثهم باعتباره عضوا فى مجلس مراقبة الشركة بما يجعل النزاع بالنسبة إلى ورثته جميعا فى حالة عدم تجزئة مطلقة . و إذ ثبت أن الأوراق قد خلت من إعلان … أحد هؤلاء الورثة ، فإنه يتعين إعمال الجزاء المنصوص عليه فى المادة 431 من قانون المرافعات و القضاء ببطلان الطعن بالنسبة للفريق الثانى من المطعون عليهم .

( الطعن رقم 308 لسنة 33 ق ، جلسة 12/11/1968 )

مفاد نص المادة 27 من القانون 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقارى أن صدور الحكم بصحة التعاقد لا يعفى المشترى من تقديم كافة المستندات الدالة على ملكية البائع و ما تطلبه مأمورية الشهر العقارى من بيانات .

( الطعن رقم 292 لسنة 34 ق ، جلسة 19/11/1968 )

موضوع دعوى صحة و نفاذ عقد بيع أطيان زراعية رفعها المشترى ضد ورثة البائع هو مما يقبل التجزئة بطبيعته ذلك أنه قد يصح البيع بالنسبة لمن أقر به من الورثة و لا يصح بالنسبة لمن طعن منهم فيه .

( الطعن رقم 305 لسنة 34 ق ، جلسة 11/6/1968 )

الغرض من دعوى صحة التعاقد هو إجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل ملكية المبيع تنفيذا عينيا فإذا كان هذا التنفيذ قد أصبح غير ممكن لوروده على شئ غير قابل للتعامل فيه فإن طلب صحة و نفاذ عقد البيع يكون متعين الرفض .

( الطعن رقم 455 لسنة 34 ق ، جلسة 21/11/1968 )

مقتضى تمسك المشترى فى دعواه – صحة و نفاذ عقد بيع – بقيام العقد صحيحا منتجا لجميع آثاره طوال نظر الدعوى أمام درجتي التقاضى ، أنه قد تمسك بجميع الآثار القانونية الناشئة عن هذا العقد و من بينها التزام البائع بضمان عدم التعرض و هو التزام لا يسقط عنه و عن ورثته أبدا .

( الطعن رقم 575 لسنة 34 ق ، جلسة 16/1/1989 )

المقصود بدعوة صحة و نفاذ البيع هو تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً و الحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقل الملكية و لهذا فإن المشترى لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه و تسجيل الحكم الذى يصدر فى الدعوى ممكنين .

و للمشترى أن يطعن فى مواجهة البائع فى عقد هذا المشترى الثانى بما شاء من الطعون التى يقصد بها إزالة أثر تسجيل هذا العقد ليصل بذلك إلى إثبات أن التزامه بنقل الملكية إليه ممكن و أن كان الحكم الذى يصدر لصالحه بذلك لا يكون حجة على المشترى الثانى ، فإذا كان الحكم قد قضى بصحة و نفاذ عقد البيع دون أن يبحث أمر البيع المشهر الذى تمسك به البائع بصدوره إلى المشترى الثانى أو يرد على دفاعه بشأنه فإنه يكون مشوبا بالقصور بما يبطله .

( الطعن رقم 338 لسنة 35 جلسة 5/6/1969 )

متى كان الثابت أن الطاعنين قد اختصما فى الدعوى بطلب صحة و نفاذ عقد البيع الصادر للمدعين – المطعون عليهم الخمسة الأول – من الباقين تأسيسا على أن عقد البيع الصادر منه للطاعن الثانى بصفته وليا على قاصرين – عن ذات العقار المبيع – لا يؤثران على حقوق المدعين لسبق تسجيلهم صحيفة دعواهم ، وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بصحة و نفاذ العقد الصادر إلى المطعون عليهم الخمسة الأول عن هذا العقار فإن بطلان الحكم المطعون فيه بالنسبة للقاصرين لعدم أخبار النيابة العامة بالدعوى و وجود القاصرين فيها يستتبع بطلانه بالنسبة للطاعن الأول بما يستوجب نقضه .

( الطعن رقم 51 لسنة 35 ق ، جلسة 4/2/1969 )

دعوى صحة و نفاذ العقد هى دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد و مداه و نفاذه و تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها ، وهذا يقضى أن يفصل القاضى فى أمر صحة العقد .

و بالتالى فإن تلك الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد و انعدامه و بصحته أو بطلانه و منها أنه غير جدى أو حصل التنازل عنه ، إذ من شأن هذه الأسباب لو صحت أن يعتبر العقد غير موجود قانونا فيحول ذلك دون الحكم بصحته و نفاذه و من ثم فلا صحة للقول بأن ولاية القاضى فى هذه الدعوى قاصرة على فحص ما إذا كان التصرف فى المال موضوع النزاع قد صدر أم لم يصدر.

إذ هى تختلف عن دعوى صحة التوقيع التى لا تعدو أن تكون دعوى تحفظية الغرض منها تطمين من بيده سند عرفى إلى أن صاحب التوقيع عليه لا يستطيع بعد الحكم فيها بصحة توقيعه أن ينازع فى التوقيع و يمتنع فيها على القاضى أن يتعرض للتصرف المدون فى السند من جهة صحته و عدم صحته و وجوده أو انعدامه و زواله بل يقتصر بحثه على صحة التوقيع فقط .

( الطعن رقم 576 لسنة 35 جلسة 26/2/1970 )

لئن كان قد قضى بصحة و نفاذ عقد البيع الصادر إلى الطاعنين – المشترين ، إلا أنه و قد ضمن الحكم أسبابه رفض طلب المتدخلين – الشفعاء – بوقف دعوى صحة التعاقد حتى يفصل نهائياً فى دعوى الشفعة ، و رفض طلبهم بإحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات صورية ذلك العقد لأنه قصد به التحايل لحرمانهم من حقهم فى أخذ العقار بالبيع بالشفعة .

وأستند الحكم فى ذلك إلى أن الدفع بالصورية الذى يثيرونه هو مما يدخل فى دعوى الشفعة و مطروح فيها ، فإن القضاء بصحة عقد البيع المشار إليه لم يفصل بذلك فى طلب الصورية على وجه يحاج به المطعون عليهم – الشفعاء – طالما أنه قد صرح بعدم الإدلاء برأيه فى هذا الطلب .

مقرراً أنه خارج عن نطاق الدعوى المعروضة عليه ، و لا يعتبر الحكم المطعون فيه – الصادر فى دعوى الشفعة – إذ عرض لبحث صوريه العقد المشار إليه مخالفاً للحكم السابق الصادر بصحته و نفاذه .

( الطعن رقم 60 لسنة 36 جلسة 14/4/1970 )

الأفضلية لا تثبت لرافع دعوى صحة التعاقد وفقاً للمادة 17 من قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 ، إلا إذا كان مستحقاً لما يدعيه ، و هو لا يكون كذلك إلا إذا كان المبيع المحدد فى صحيفة الدعوى ، هو بذاته المبيع الذى كان محلاً للبيع ، لأن أساس الشهر هو إتحاد العقار فى كل من التصرف ، و إشهار التصرف .

( الطعن رقم 274 لسنة 35 ق ، جلسة 29/4/1971 )

دعوى صحة التعاقد – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هى دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد و مداه و نفاذه ، و هى تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها .

و هذا يقتضى أن يفصل القاضى فى أمر صحة البيع واستيفائه للشروط اللازمة لانعقاده و صحته ، و من ثم فإن تلك الدعوى تتسع لبحث ذاتية الشىء المبيع الذى هو ركن من أركان البيع و يجب على المحكمة أن تتحقق من موقعه و مساحته و تعيين حدوده و أوصافه تعيينا مانعا للجهالة قبل الحكم بانعقاد البيع .

( الطعن رقم 286 لسنة 37 ق ، جلسة 29/4/1972 )

متى كان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى أن الطاعنة قد أشترت من الطاعن الأول مباني الكابينة المكلفة باسمه ثم باعتها إلى المطعون عليها الأولى بالعقد موضوع الدعوى وكان الطاعن الأول و إن أنكر بصحيفة استئنافه صدور العقد المنسوب إليه منه إلى الطاعنة الثانية .

و وعد بالطعن عليه بالتزوير إلا أنه لم يسلك هذا السبيل فإنه بهذا الدفاع يكون قد طرح أمر عقد البيع الصادر منه للطاعنة الثانية على المحكمة بطريق دفع الدعوى المقامة عليه ـــ بطلب الحكم فى مواجهته ـــ و إذ كان الحكم بصحة و نفاذ عقد البيع الصادر له من المالك الأصلى ـــ فى دعوى أخرى ـــ ببيع مباني الكابينة يجعل انتقال ملكية المبانى وتسجيل الحكم فى الدعوى الماثلة ممكناً .

كما و أن الحكم بصحة و نفاذ عقد البيع الصادر منه إلى آخر فى ذات الدعوى الأخرى – عن نفس المبانى لا يمنع من القضاء بصحة و نفاذ عقد البيع موضوع الدعوى ـــ المطروحة ـــ ما دام لم يثبت أن هذا الآخر قد سجل التصرف الصادر له فإن النعى على الحكم بمخالفة القانون – إذ قضى بصحة و نفاذ عقد البيع المذكور – يكون على غير أساس .

( الطعن رقم 360 لسنة 37 ق ، جلسة 16/11/1972 )

الدعوى بصحة و نفاذ العقد – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هى دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد و مداه و نفاذه و هى تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية ، و هو ما يقتضى أن يفصل القاضى فى أمر صحة البيع .

و يتحقق من استيفائه الشروط اللازمة لانعقاده و صحته ، و من ثم فإن تلك الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد أو انعدامه و بصحته أو بطلانه ، و منها أنه صورى صورية مطلقة ، إذ من شان هذه الصورية لو صحت أن يعتبر العقد و لا وجود له قانوناً ، فتحول دون الحكم بصحته ونفاذه .

( الطعن رقم 114 لسنة 38 ق ، جلسة 12/4/1973 )

العبرة فى تحديد الأطيان – أى فى تعيين المبيع – المحكوم بإثبات صحة التعاقد عنها هى بما ورد من ذلك فى العقد الذى بيعت بموجبه ، لا بما يكون قد ورد فى صحيفة دعوى صحة التعاقد . و إذا كان يبين من الرجوع إلى الحكم المطعون فيه أنه أحال فى تعيين المبيع إلى عقد البيع و ملحقه و إلى صحيفة الدعوى كذلك .

و كان الطاعن – طالب التدخل فى الدعوى – لا ينازع فى صحة البيانات الواردة فى هذه الصحيفة من أن الأطيان المبيعة إلى المطعون عليه الأول – المدعى فى دعوى صحة التعاقد – تقع مشاعه فى …. و إن الباقى من هذا القدر يتسع لأن يشمل الأطيان التى ورد عليها عقد البيع الصادر إليه فإن النعى على الحكم المطعون فيه بالقصور فى تحديد القدر المبيع والإخلال بحق دفاع الطاعن يكون على غير أساس .

( الطعن رقم 370 لسنة 38 ق ، جلسة 20/12/1973 )

متى كان الطاعن – طالب التدخل فى دعوى صحة التعاقد – لا يجادل فى أن الأطيان التى أشتراها لا تدخل فى الأطيان موضوع عقد البيع الصادر إلى المطعون عليه الأول – المدعى فى دعوى صحة التعاقد – و أن ملكية البائع لهما كما حددتها البيانات المساحية الواردة بصحيفة الدعوى تتسع للمساحة الواردة فى كل من العقدين ، و كان الحكم المطعون فيه قد قضى بصحة و نفاذ عقد المطعون عليه الأول على مقتضى هذه البيانات ، فإن ذلك حسبه لإقامة قضائه بعدم قبول الطاعن خصماً ثالثاً فى الدعوى .

( الطعن رقم 370 لسنة 38 ق ، جلسة 20/12/1973 )

دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هى – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – دعوى استحقاق ما لا يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشترى تنفيذاً عينياً و الحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقل الملكية ، و يتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه .

( الطعن رقم 157 لسنة 39 ق ، جلسة 15/10/1974 )

خاتمة: دعوى صحة ونفاذ البيع من الدعاوى المشهورة في القضاء ، ويلجأ لها المشتري بغرض نقل الملكية في السجلات العقارية، وهى دعوى ذات طابع خاص من ناحية الشكل ، والموضوع بضرورة التحقق من صحة البيع وملكية البائع للعقار المبيع ، ومن ثم فقد استعرضنا في المقال كل ما يخص هذه الدعوى من اجراءات شكلية موضوعية لافادة القارئ.

انتهي البحث القانوني ( دعوى صحة ونفاذ البيع العقارى: صحة التعاقد لنقل الملكية) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .