نزاع الملكية عن العقار: بين الحائز والمالك بالسجل العيني

نزاع الملكية بين الحائز والمالك المسجل بالسجل العيني من أهم قضايا الملكية العقارية التي تتكرر في القانون المدني. وتكمن أهمية هذا الموضوع في معالجة التعارض بين حق الحائز الفعلي للعقار المثبت بسند ملكية وبين حق المالك المسجل في السجل العيني.

أهمية التدقيق في عقد البيع:

يُعد التدقيق في عقد البيع المسجل خطوة أساسية في هذه الحالة، حيث يجب التأكد من صحة جميع بنوده وتحديدًا وجود أو عدم وجود أسباب للبطلان، مع التأكيد على ملكية البائع للعقار الذي تم بيعه. يُعدّ هذا التدقيق أساسيًا لحماية حقوق الطرفين، سواءً الحائز أو المالك المسجل، ومن ثم كان أهمية توكيل محامون لاسترداد الحقوق العقارية

عقد البيع المسجل:

عقد البيع المسجل مستند قانوني يثبت انتقال الملكية من البائع إلى المشتري بشكل رسمي ، وذلك بتسجيل العقد في السجلات العقارية الخاصة .

ومن ثم يُعتبر  عقد البيع المسجل  مستند هامّ لضمان حقوق المشتري ، ويمنحه الحماية القانونية من أي مُطالبات أو نزاعات تُثار حول ملكية العقار بعد ذلك.

ويُنصح بشدة بالتّحقّق من صحة عقد البيع المُسجّل قبل شراء العقار ، والتّأكد من أن جميع البيانات و الشروط مُدرجة في العقد بصورة واضحة ، وأن العقد مُصدق من جهة مختصة لضمان صحة الوثيقة.

كيفية تسجيل عقد البيع العرفي

الملكية في العقار لا تنتقل إلا بالتسجيل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير ، فبدون التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف . (مادة 9 قانون الشهر العقاري رقم 114 / 1946) الخاص بتنظيم الشهر العقاري.

والمادة 204 مدني على أن الالتزام بنقل الملكية أو أى حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق ، إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات يملكه الملتزم وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل ويتضح من ذلك أن التسجيل شرط لانتقال الملكية ، وأن المشتري لا يصبح مالكا للعين المبيعة طالما عقد البيع لم يسجل وبالتالي لا يحق له رفع دعوى استحقاق على البائع يطالب فيها بتثبيت ملكيته على تلك العين المبيعة .

للتعرف علي كيفية تسجيل عقد البيع اطلع علي بحث (  تسجيل عقد الملكية في الشهر العقاري )

التركيز على التعارض:

يُشكل التعارض بين حائز العقار المُثبت بسند ملكية وبين المالك المسجل في السجل العيني جوهر هذا النزاع.

وللتعرف علي كيفية محو العقد المسجل لبطلانه ننصح بالاطلاع علي بحث ( دعوى محو عقد مسجل: خطواتك نحو استعادة حقوقك!  )

فهم الحقيقة القانونية:

تهدف هذه الدراسة إلى فهم الحقوق القانونية لكل طرف من خلال تحليل قواعد الملكية وأحكام محكمة النقض ذات الصلة، وذلك لتحديد صاحب الحق في ملكية العقار.

نزاع الملكية مبادئ وقواعد

تستند صحيفة الاستئناف هذه إلى مبادئ وقواعد قانونية أساسية، تشمل

• التسيجل لا يصحح العقد الباطل
• فاقد الشئ لا يعطيه ومن تصرف بالبيع فيما لا يملكه بيع باطل
• التسجيل اجراء تال ولاحق علي الأصل والأصل هو ملكية البائع
• بيع الشريك مشاعا ما يزيد عن حصته غير نافذ في حق الشريك الأخر .
• اذا وجد السند المشروع انتفي الغصب
• وضع اليد المدة الطويلة المكسبة يسري في حق المالك المسجل ويتملك واضع اليد بالتقادم المكسب
• فصل المحكمة بحكم سابق نهائي  في مسألة أساسية مشتركة مانعة من اعادة الطرح لها حجية.

نزاع الملكية العقارية في القانون والواقع

يشكل نزاع نزاع الملكية عن العقار تحديًا كبيرًا في القانون والواقع، حيث تتعقد الأمور بسبب التسجيل الغير دقيق أو وجود خلافات عائلية أو حتى التغيرات العمرانية التي تؤدي إلى غموض في تحديد الملكيات، ومن ثم كانت نزاعات الملكية في المحكمة كثيرة.

لذا: تُعدّ مستندات الملكية القانونية أهم أدلة في حالات النزاع، والتسجيل الدقيق لأوراق الملكية من أهم خطوات لتجنّب النزاعات، وذلك بتوثيق جميع البيانات والمعلومات بشكل واضح وغير مُبهم.

ويبقى حل نزاع الملكية العقارية رحلة شاقة تستلزم التواصل مع الجهّات القانونية المختصة مثل المحاكم ومكاتب السادة المحامين المختصين بنزاعات الملكية العقارية للوصول الى حق كل طرف ، حق المالك الحائز وواضع اليد و تحديد حقوق المالك المسجل للوصول إلى حل عادل .

تحديد حقوق المالك المسجل

يُعرف المالك المسجل بأنه الشخص الذي يُثبت ملكيته للعقار وفقًا للسجلات العقارية المُعتمدة في الدولة، وهي وثيقة مسجلة تُؤكد حقوقه على العقار وواجباته فيما يتعلق به.

وتُعطي سندات الملكية المُسجّلة للمالك حقوقًا متعددة ، مثل حق التصرف بالعقار بالبيع أو الإيجار أو التّبرع ، و حق الاستفادة من العقار بشكل كامل و حق منع غيره من التصرف فيه دون موافقته.

ويعتبر المستند القانوني الأساس لتحديد حقوق المالك المُسجل، وتُعدّ الوثائق المُزورة أو المُتلاعب بها أحد أسباب النزاعات في مجال الملكية العقارية ، لذلك يُنصح بالتّحقّق من صحة وثائق الملكية قبل شراء العقار.

استئناف حكم بشأن نزاع الملكية

استئناف الحكم رقم …. لسنة 2021 مدني كلي شبين الكوم

            القاضي منطوقه بجلسة …………….

بقبول الدعوي الأصلية ورفض الطلب العارض من المدعي عليه

هذا الاستئناف هو استئناف لحكم امتلأ بالعوار القانوني بشأن بحث دعوى نزاع الملكية بين حائز الحق المالك بعقد وبالميراث وبوضع اليد المدة الطويلة وبين المالك المسجل المقيد اسمه بالصحيفة العقارية كمالك في السجل العيني.

صحيفة الاستئناف 

انه في يوم       الموافق      /     /2024

بناء علي طلب السيد / …………………… المقيم …. – مركز ….ومحله المختار مكتب الأستاذ /

انا          محضر محكمة ….. الجزئية قد انتقلت واعلنت :

السيد/ ……………………….. المقيم …..– مركز …..

مخاطبا مع ،،،

الموضـــــوع

استئناف الحكم الصادر في الدعوي رقم …. لسنة 2021 مدني كلي شبين الكوم القاضي منطوقه بجلسة .. /.. /2024 :

• أولا : في موضوع الدعوي الأصلية بطرد المدعي عليه من الأرض محل التداعي المبينة بصحيفة الدعوي وتقرير الخبير والزمت المدعي عليه بالمصاريف وخمسة وسبعين جنيها أتعاب محاماة.
• ثانيا : في موضوع الطلب العارض المبدى من المدعي عليه برفضه والزمت رافعه بمصاريفه وخمسة وسبعين جنيها أتعاب محاماة.

واقعات النزاع وسير التقاضي

أقام المدعي ( المعلن اليه) الدعوي رقم …. لسنة 2021 مدني كلي شبين الكوم طالبا القضاء له بطرد المدعي عليه من العين المبينة بصحيفة الدعوي وذلك علي سند من القول:

أنه بموجب عقد بيع مؤرخ ../../1984 اشتري من المرحومة / ………. أرض زراعية تبلغ مساحتها ( 23 سهم , 9 قيراط , 1 فدان ) التى ألت اليها بالميراث عن والدها ( علي حد قوله ) الكائنة زمام …..، وقد تحصل علي الحكم رقم … لسنة 2002 مدني كلي شبين الكوم بصحة ونفاذ العقد .

وقد ادعي المدعي عليه فرعيا خلاف للحقيقة بصحيفة دعواه انه تسلم المساحة المبيعة ويضع اليد عليها من تاريخ الشراء في ../../1984 ، في حين الثابت من الحكم رقم … – … لسنة 50 ق استئناف عالي مأمورية شبين ، القاضي منطوقه بإلغاء الحكم الابتدائي رقم 217 لسنة 2016 مدني كلي شبين الكوم والقضاء مجددا برفض طلب التسليم وأسند هذا القضاء أسباب

رفض تسليم المساحة محل العقد سند المدعي أصليا الى أن الثابت للمحكمة أن البائعة له ( …… لا تمتلك كامل المساحة المبيعة بالعقد وانما تمتلك فقط حصة شائعة قدرها فقط واحد قيراط وواحد عشرون سهما من اجمالي المساحة مع باقي الورثة وأنه لا يجوز التسليم مشاعا .

وهو ما يتبين معه أن المدعي أصليا – المدعي عليه فرعيا لم يتسلم المساحة محل العقد سنده بتاتا من تاريخ التعاقد في 15/7/1984 ولم يضع اليد عليها وهو يناف ما قرره بصحيفة دعواه الأصلية من أنه يضع اليد علي المساحة محل العقد من تاريخ الشراء .

وقد ندبت المحكمة خبيرا بالدعوي انتهي الى ( ان المدعي عليه هو واضع اليد ومحيز باسمه واحد فدان بالجمعية الزراعية ودفع بالتملك بوضع اليد الا أنه لم يقدم أى سند رسمي لوضع يده وان الأرض مقيدة بالسجل العيني باسم المدعي )

وقد قضت المحكمة بعدم الاختصاص بدعوي التسليم الأصلية واحالتها الى المحكمة الجزئية المختصة ، واستأنف المدعي هذا القضاء وقضت المحكمة الاستئنافية بإلغاء الحكم وباختصاص المحكمة قيميا بنظر الدعوي واعادة الدعوي الى محكمة أول درجة لنظر موضوعها والفصل فيه.

وقد حضر المدعي عليه ( المستأنف ) أمام عدالة المحكمة بالجلسة المحددة لنظر الدعوي الأصلية …. ووجه دعوي فرعية بعدم نفاذ عقد البيع سند المدعي المؤرخ …/../1984 فيما زاد عن ملكية البائعة للمدعي التى تمتلك حصة مشاع قدرها واحد قيراط و 21 سهما فقط من اجمالي المساحة الواردة بالعقد علي سند من الواقع والقانون أن:

المساحة الزائدة بالعقد وقدرها واحد فدان و 8 قيراط مملوكا له عن والده المرحوم / ….. بالشراء منه والتى الت لوالده بالميراث شرعا ( لطفا / البائعة للمدعي أصليا المرحومة / ….. و المرحوم / …… والد المدعي عليه أصليا –  شقيقان وتملكا المساحة محل العقد بالميراث عن والدهما مشاعا )

وقد استند المدعي عليه المستأنف ودفع دعوي المدعي بالطرد للغصب بدفاع جوهري حاصلة :

• عدم نفاذ عقد البيع  المؤرخ ../../1984 سند المدعي عليه فرعيا فيما زاد عن ملكية البائعة اليه البالغ قدرها واحد قيراط وواحد وعشرون سهما مشاعا وذلك في حق المدعي فرعيا المالك للمساحة الزائدة البالغ قدرها واحد فدان و ثمانية قيراط بالشراء من والده المالك لها مشاعا بالميراث عن والده ، حيث أن البائعة للمستأنف ضده قد باعت الي المستأنف ضده أكثر ممن تملكه بحصتها الميراثية المشاع حيث تملك فقط واحد قيراط وواحد عشرون سهما من اجمالي واحد فدان و 23 سهم وباقي المساحة حصص باقي الورثة عن والدهم ومنهم والد المستأنف
• كما دفع  المدعي عليه ( المستأنف ) وتمسك بتملكه للمساحة محل التداعي بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية ( أكثر من أربعون عاما ) خلف عن سلف و انتفاء أى وضع يد وحيازة للمدعي أصليا ( المدعي عليه فرعيا ) علي المساحة محل العقد من تاريخ عقده المؤرخ ../.. /1984 ، وكما ثابت بتقرير الخبير أن المساحة محل التداعي وضع يد المدعي عليه ومحيز باسمه بالجمعية الزراعية واحد فدان.
• كما دفع بحجية الحكم رقم الحكم رقم … – …. لسنة 50 ق استئناف عالي مأمورية شبين ، القاضي منطوقه بإلغاء الحكم الابتدائي رقم … لسنة 2016 مدني كلي شبين الكوم والقضاء مجددا برفض طلب التسليم المقام من المدعي عليه وذلك لفصل هذا الحكم النهائي في أسبابه المرتبطة بالمنطوق في مسألة أساسية استقرت حقيقتها وهي ( عدم ملكية البائعة للمدعي – المستأنف ضده – كامل المساحة المبيعة بالعقد سنده ، حيث أنها تمتلك فقط حصة مشاع قدرها واحد قيراط وواحد عشرون سهما ).
• وطلب في جزم برفض دعوي المدعي ( المستأنف ضده ) بطرده للغصب لوجود سند مشروع له في وضع اليد ومن ثم انتفاء أساس وسبب وسند الدعوي .

الا أن محكمة أول درجة قضت بطرد المدعي عليه ( المستأنف ) ورفض طلبه العارض بعدم النفاذ علي سند من:

أن تقرير الخبير تضمن أن المدعي عليه واضع اليد ومحيز باسمه بالجمعية الزراعية واحد فدان الا أنه لم يقدم أى مستند رسمي لوضع يده وانه يدعي ملكيته بوضع اليد وعدم توافر شروط ذلك الادعاء وأن الأرض محل التداعي مقيدة في السجل العيني باسم المدعي.

وحيث ان هذا القضاء لم يلقي قبولا لدي المدعي عليه وجاء مجحفا بحقوقه معيبا بالقصور في التسبيب ومخالفة صحيح القانون مخالفا الثابت بالأوراق فانه يستأنف هذا الحكم خلال الميعاد المقرر قانونا بما لمحكمة الاستئناف من اعادة نظر موضوع الدعوي برمتها من جديد .

أسباب الاستئناف

القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والاخلال بحق الدفاع

حيث أن الحكم قد أسند قضاءه بطرد المستأنف الى ما تضمنه تقرير الخبير من أن المدعي عليه ( المستأنف ) واضع اليد علي أرض التداعي ومحيز باسمه واحد فدان بالجمعية الزراعية الا أنه لم يقدم أى مستند رسمي لوضع يده وأنه ادعي ملكيته بوضع اليد المدة الطويلة وعدم توافر شروط ذلك الادعاء  ، وان المدعي ( المستأنف ) الأرض مقيدة باسمه بالسجل العيني .

بيد أن هذا النعي لا يواجه دفاع المستأنف الجوهري :

بعدم نفاذ عقد الطاعن فيما زاد عما تملكه شقيقة والده البائعة له التى لا تمتكك الا واحد قيراط و 20 سهم حصتها المشاع مع باقي الورثة ومنهم والد المستأنف ، لا سيما أنه قضي برفض دعوي سابقة أقامها المستأنف ضده بطلب تسليمه الأرض موضوع عقده مختصما ورثة البائعة له وأسند هذا الحكم النهائي قضاءه برفض التسليم الى أن البائعة للمستأنف ضده الراهن لا تمتلك الا حصة مشاع قدرها فقط واحد قيراط وعشرون سهما من اجمالي المساحة مما يكون معه الحكم المطعون عليه الراهن قد خالف حجية حكم سابق فصل في مسألة أساسية .

( مقدم امام محكمة أول درجة صورة من الحكم .. – … لسنة .. ق استئناف عالي مأمورية شبين)

فضلا عن أن الحكم المستأنف لم يتناول دفاع الطاعن بعدم النفاذ والرد عليه بأسباب خاصة نظرا لجوهريته ، كذلك الدفع بالتملك للأرض المدة الطويلة المكسبة للملكية أكثر من 40 عاما وهو دفاع جوهري يترتب علي تحقيقه تغير الرأى في الدعوي وتوافر السند المشروع .

ومن ثم اسناد الحكم القضاء بطرد المستأنف الى قول الخبير أنه لم يقدم سند لوضع اليد وانه ادعي انه تملك بوضع اليد المدة الطويلة رغم عدم توافر الشروط هو خطأ في تطبيق القانون وفساد في الاستدلال ، حيث أن الخبير لم يبحث وضع اليد بشروطه والمدة لأنها لم تكن مطلوبة بالحكم التمهيدي .

أضف الى ذلك أن  الخبير  أبدي رأيه في مسألة قانونية بالقول بعدم توافر شروط وضع اليد وهو أمر قانوني من اختصاص المحكمة لا سيما أن الخبير لم يبحث الواقع المادي بشأن توافر وضع اليد والحيازة والمدة وناقض قوله بأن المدعي عليه ( المستأنف ) واضع اليد ومحيز باسمه واحد فدان بالجمعية الزراعية وعدم وجود وضع يد للمستأنف ضده ( فهذا التقرير المعيب بالقصور لا يصلح دليلا لإسناد الحكم اليه قضاءه لا سيما أن المدعي عليه طلب اعادة الدعوي للخبراء لتحقيق دفاعه الجوهري بعدم نفاذ عقد المدعي فيما زاد عن نصيب وحصة البائعة له وانه تملك بوضع اليد أكثر من 40 سنة ، حيث ان التقرير المقدم بالدعوي لم يحقق ذلك ).

الا أن محكمة أول درجة التفتت عن ذلك الطلب الجوهري سبيل المستأنف لتحقيق دفاعه الجوهري الذي له سند بالأوراق لا سيما الحكم الاستئنافي سالف البيان برفض دعوي المستأنف ضده بالتسليم لأن البائعة له لا تملك من المساحة المبيعة بالعقد الا واحد قيراط وعشرون سهما فقط ).

الخطأ في تطبيق القانون بإسناد الحكم قضاءه بالطرد الى أن الأرض مقيدة باسم المدعي ( المستأنف ضده ) بالسجل العيني في حين أن المستقر عليه :

• أن العقد الباطل لا يصححه التسجيل
• ان الملكية المسجلة لا تمنع الغير من اكتساب الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة ان توافرت شروطها حتى وان كانت مقيدة بالسجل العيني وفقا لحكم المحكمة الدستورية الصادر بدعم دستورية ( الحجة المطلقة للقيد بالسجل العيني )

فقد قضت محكمة النقض أن : 

الملكية لا تنتقل بالتسجيل وحده بل هى تنتقل – وعلى ما جـرى به قضـاء هذه المحكمة بأمرين :

• أحدهما أصلى وأساسي وهو العقد الصحيح
•  وثانيهما تبعي ومكمل وهو التسجيل

فإذا أنعدم الأصل فلا يغنى عنه مجرد التسجيل ولا يغير من ذلك تسجيل تلك التصرفات لأن التسجيل – على النحو السالف بيانه – لا ينشئ بمجرده حقوقاً مادام لا يستند إلى عقد صحيح فلا أثر له على العيب الذى يلحق التصرف منذ نشوئه وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ورتب على بطلان الحكم السالف البيان بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ ١ / ٣ / ١٩٥٠ عدم نفاذ هذا العقد وكافة التصرفات اللاحقة عليه فى حق المطعون ضدهم الأول يكون قد التزم صحيح القانون فإن النعي عليه بالفساد فى الاستدلال والخطأ فى تطبيق القانون يكون على غير أساس .

الطعن رقم 35 لسنة 57 ق جلسة 21 /12/ 1995

ومن ثم يكون الحكم فضلا عن الخطأ في تطبيق القانون يكون مخلا بحق الدفاع قاصرا في التسبيب بعدم تناول دفاعه الجوهري بشان التملك بوضع اليد المدة الطويلة أكثر من 40 سنة وعدم نفاذ عقد المستأنف ضده في حقه فيما زاد عن حصة البائعة له المشاع التى لا تملك من المساحة المذكورة بالعقد الا فقط واحد قيراط وعشرون سهما

فوفقا للمستقر عليه انه ان عرض علي المحكمة دفاع جوهري وجب عليها تناوله والرد عليه بأسباب سائغة فان لم تفعل كان الحكم معيبا بالقصور والاخلال بحق الدفاع .

الخطأ في تطبيق القانون ومخالفته بمخالفة حجية حكم سابق نهائي فصل في مسألة أساسية مرددة بين ذات الخصوم

وهي عدم ملكية البائعة للمستأنف ضده الا حصة مشاع مورثة قدرها ( 1 ط و 20 س ) من اجمالي المساحة المذكرة بعقد بيع المستأنف ضده ولا ينفذ فيما زاد عن تلك الحصة في حق باقي الشركاء مشاعا ، وقضي الحكم بإلغاء حكم أول درجة والقضاء مجددا برفض دعوي التسليم المقامة من المستأنف ضده

هذا الحكم رقم … لسنة .. ق استئناف عالي مأمورية شبين قد فصل في مسائل أساسية لا يجوز اعادة طرحها من جديد واستقرت حقيقتها بين الخصوم وهي :

1. ان والد المستأنف البائع له يمتلك بالميراث مشاعا مع البائعة للمستأنف ضده ( أى له سند قانوني وشرعي في وضع اليد).
2. ان البائعة للمستأنف ضده قد باعت له أكثر مما تملك بحصتها الميراثية وعدم نفاذ ما زاد في حق باقي الورثة الشركاء مشاع.
3. رفض دعوي التسليم من المستأنف ضده بسبب شراءه مساحة تزيد عما تملكه البائعة له.

ومن ثم يكون حكم أول درجة قد أخطأ في تطبيق القانون وخالف حجية سابق فصل في مسألة أساسية مشتركة استقرت حقيقتها بين الخصوم وهو أمر متعلق بالنظام العام مما يكون معه القضاء بالطرد والتسليم بالمخالفة لما تقدم قد جاء معيبا بالبطلان .

القصور في التسبيب بالالتفات عن مستندات المستأنف الجوهرية التي يتبين منها سند وضع اليد علي أرض التداعي التى تواجه ما اسند اليه الحكم قضاءه من أن المستأنف لم يقدم سند وضع يده أخذا بتقرير الخبير المعيب

المستأنف اشتري واحد فدان و ثمانية قيراط  بموجب عقد بيع مؤرخ ../ ../ 2003 من والده الذي تملك هذه المساحة في مساحة أكبر بالميراث الشرعي عن والده ومعه شقيقته البائعة للمستأنف ضده أكثر مما تملك بحصتها الميراثية المشاع البالغة واحد قيراط وعشرون سهما فقط ،  ومن ثم فالسند موجود بالأوراق وسببه الميراث الشرعي للمستأنف عن والده الذي ورث عن والده أيضا وعقد البيع الصادر للمستأنف من والده .

ويؤيد ذلك سبق الفصل في هذه المسألة الأساسية بالحكم الاستئنافي السابق رقم (…. – …. لسنة .. ق استئناف عالي مأمورية شبين ) برفض دعوي التسليم أصليا من المستأنف ضده لأنه اشتري مساحة لا تملكها البائعة له وعدم نفاذ ما زاد عن حصتها الميراثية المشاع ( 1 ط و 20 س ) في حق باقي الورثة الشركاء مشاعا معها ، وما يؤكد ذلك عدم وضع المستأنف يده علي ما اشتراه من تاريخ عقده ../../1984 وحتى الأن !!

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن:

قضاء الحكم ليس هو منطوقه وحده وإنما هو القول الفصل في الدعوى أيًا كان موضعه سواء في الأسباب أو المنطوق، فإذا تضمنت الأسباب الفصل في أوجه النزاع التي أقيم عليها المنطوق كلها أو بعضها والمتصلة به اتصالاً حتميًا بحيث لا تقوم له قائمة إلا بها، فإن الأسباب في هذه الحالة هي المرجع في الوقوف على حقيقة ما فصل فيه الحكم، إذ إن الحجية تشمل ما قضى به الحكم بصفة صريحة أو ضمنية في منطوقه أو أسبابه.

الطعن رقم ١٨٢٠٥ لسنة ٨٠ ق الدوائر التجارية – جلسة 26/6/2018

ومن ثم يدفع المستأنف ويتمسك أمام عدالة المحكمة وبجزم ووفقا للمستقر عليه قانونا وقضاء أن الدفع لا يتقادم :

( 1 ) عدم نفاذ عقد المستأنف ضده فيما زاد عن حصة البائعة له التى لا تملك الا فقط مساحة 1 قيراط و 20 سهم من اجمالي المساحة المثبتة بعقد المستأنف ضده:

 لأن فاقد الشئ لا يعطيه وحق الملكية لا يتقادم ولا ينال منه تسجيل العقد الباطل في غيبة من ورثة البائعة لأن التسجيل لا يصحح العقد الباطل لضرورة أن يكون البائع في الأصل مالكا لما باعه

فقد قضي عن عدم نفاذ تصرف الشريك مشاعا في حق باقي الشركاء بأن:

تصرف الشريك فى مقدار شائع يزيد على حصته، لا ينفذ في حق الشركاء الآخرين فيما يتعلق بالقدر الزائد على حصة الشريك المتصرف ويحق لهم أن يرفعوا دعوى تثبيت ملكيتهم، وعدم نفاذ البيع فيما زاد على حصة الشريك البائع دون انتظار نتيجة القسمة .

نقض 11/11/1975 س ٢٦ ص ١٣٨٨ ، نقض ۱۹۷۹/۳/۲/۱۹۲ طعن ٤٠١ س ٤٣ ق

( 2 ) يدفع المستأنف الدعوي بتملك الأرض محل التداعي خلف عن سلف بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية أكثر من 40  سنة

لا سيما أن تقرير الخبير أثبت عدم وجود أى وضع يد للمستأنف ضده منذ تاريخ الشراء في 1984 وان الواضع اليد بالطبيعة هو المستأنف ومحيز باسمه واحد فدان بالجمعية الزراعية .

( 3 ) كما يدفع برفض دعوي الطرد لوجود سند مشروع بيده

هو عقد البيع المؤرخ ../../ 2003 الصادر له من والده المالك بالميراث مشاعا عن والده مع شقيقته البائعة للمستأنف ضده أكثر مما تملك بحصتها الميراثية مساع البلغة فقط 1 ط و 20 س ، ومن ثم يتبين توافر السند المشروع في  وضع اليد  وفقا للواقع والقانون والشروع وتكون دعوي المستأنف ضده قد جاءت علي غير سند صحيح ولا ينال من ذلك تمكنه من تسجيل عقد الباطل المتضمن مساحة مملوكة للمستأنف ووالده من قبله لأنه لم تصدر من أيهما ثمة تصرف للمستأنف بالبيع له وقد اشتري مساحة تزيد عن نصيب البائعة له لا تملكها

فقد قضت محكمة النقض أن

الغصب مقصودة تجرد وضع اليد من الاستناد إلى سند قانوني يبرر يد الحائز على العقار، وأن عمل الخبير لا يعدو أن يكون عنصرا من عناصر الإثبات الواقعية في الدعوى يخضع لتقديرها ولها سلطة الأخذ بما انتهى إليه محمولا على أسبابه متى اقتنعت بكفاية أبحاثه وسلامة الأسس التي بني عليها،

الطعن رقم 3700 لسنة 59 ق

( 4 ) كما يدفع بسقوط الحق في رفع الدعوي بالطرد للغصب من المستأنف ضده بمرور أكثر من 15 سنة من تاريخ عقده المؤرخ 15/7/1984

فقد قضت عن سقوط الحق في رفع الدعوي بمرور 15 سنة

أن مؤدي نص المادة ٣٧٤ من القانون المدني أن مدة التقادم خمس عشرة سنة ميلادية وهذه المدة تسري بالنسبة لكل التزام لم ينص القانون في خصوصه على مدة أخرى، وأن عدم استعمال صاحب الحق له يسقط هذا الحق شخصياً أو عينياً بانقضاء تلك المدة التي تبدأ من تاريخ نشوئه طالما لم يقم مانع يحول دون استعماله.

الطعن رقم 8618 لسنة 83 جلسة 5 /3/2023

ويطلب المستأنف من عدالة المحكمة ندب خبير واحد أو لجنة ثلاثية علي ألا يكون الخبير السابق منهم لتحقيق :

الواقع المادي لدفاعه الجوهري بوضع اليد أكثر من 40 سنة خلف عن سلف وبيان أن البائعة للمستأنف ضده قد باعت له أكثر مما تملك مشاعا لا سيما أن التقرير المودع ملف أول درجة جاء معيبا بالقصور وبعبارات مجملة ولم يبحث مسالة وضع يد المستأنف أكثر من 40 سنة .

ولم يبحث مسألة المساحة محل البيع بعقد المستأنف ضده عما ان كانت البائعة له شقيقة والد المستأنف تمتلك كامل المساحة من عدمه لا سيما أن محكمة أول درجة أخذت بهذا التقرير المعيب دليلا في قضائها بالرغم من عواره ولم تبحث المسائل القانونية بسبب ذلك التقرير الذي تضمن ان المستأنف يدفع بوضع اليد الغير متوافرة شروطه رغم عدم بحثه الواقع المادي لذلك الدفع الجوهري ولم تبحثه المحكمة.

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن

تحقيق عناصر الدعوى وبيان وجه الحق فيها وتحميص ما يقدم من أدلة والموازنة بينها هو من صميم ولاية القاضى فلا يجوز له أن يتخلى عنها لسواه أو يفوض فيها غيره وإن كان له أن يستعين بمشورة خبير في الدعاوى التى يثار فيها نزاع يتعلق بأمور فنية بحتة تقصر معارف القاضى العامة عن الإلمام بها إلا أن مهمة الخبير تقف عند هذا الحد ، فإن تجاوزها وتطرق  لمسألة قانونية حتى ولو كان القاضى قد صرح له ببحثها فلا يجوز للقاضي الاستناد إلى هذا التقرير فيما تطرق إليه وتعين عليه القيام بواجبه ببحث هذه المسألة وتمحيص أدلة الخصوم والموازنة بينها وإعمال حكم القانون عليها

الطعن رقم ٥٦١٨ لسنة ٧٣ ق – دوائر الايجارات – جلسة 28/3/2005

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخري سواء بالمرافعات الشفوية أو التحريرية يستأنف الطالب الحكم

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهما وسلمت كلا منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة   …….  الدائرة ( … ) مدني الكائن مقرها ………………….. وذلك بالجلسة المنعقدة علنا يوم  … الموافق .. / .. / 2024 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

• أولا : قبول الاستئناف شكلا
• ثانيا: في موضوع الاستئناف: بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا:

( 1 ) برفض الدعوي الاصلية لوجود سند مشروع للمستأنف في وضع اليد بموجب عقد البيع المؤرخ  ../ ../ 2003 الصادر له من والده الملك لهذه المساحة بالميراث الشرعي والده ، لعدم نفاذ عقد البيع المؤرخ ../../1984 فيما زاد عن حصة البائعة البالغ قدرها ( واحد قيراط و واحد عشرون سهما مشاع ) وذلك في حصة والد المدعي فرعيا البالغ قدرها ( واحد فدان وثانية قراريط مشاع ) وبتملك المستأنف كامل المساحة بوضع اليد أكثر من أربعون عاما خلف عن سلف .

( 2 ) عدم جواز نظر الدعوي الأصلية بالطرد والتسليم لسابقة الفصل برفض التسليم في الحكم النهائي رقم … – …. لسنة .. ق استئناف عالي مأمورية شبين علي سند ان البائعة للمستأنف ضده لا تمتلك من المساحة المبيعة بعقده الا فقط واحد قيراط وعشرون سهما وعدم نفاذ ما زاد في حق باقي الورثة الشركاء مشاعا.

احتياطيا : ندب خبير في الدعوي أو لجنة ثلاثية بأمانة يدفعها المستأنف علي ألا يكون الخبير السابق منهم لبيان وتحقيق الواقع المادي لدفاع المستأنف الجوهري بوضع اليد أكثر من 40 سنة خلف عن سلف وبيان أن البائعة للمستأنف ضده قد باعت له أكثر مما تملك مشاعا لا سيما أن التقرير المودع ملف أول درجة جاء معيبا بالقصور وبعبارات مجملة ولم يبحث مسالة وضع يد المستأنف أكثر من 40 سنة ولم يبحث مسألة المساحة محل البيع بعقد المستأنف ضده ان البائعة له شقيقة والد المستأنف لا تمتلك كامل المساحة .

علي سبيل الاحتياط الكلي : احالة الدعوي للتحقيق لثبت المستأنف بشهادة الشهود والقرائن تملكه بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية أكثر من 40 سنة خلف عن سلف وانتفاء أى وضع يد للمستأنف ضده من تاريخ عقده المؤرخ ../../1984 ولإثبات أن البائعة له ( …. – شقيقة والد المستأنف ) قد باعت له ما يزيد عن حصتها الميراثية المشاع الباغة واحد قيراط وعشرن سهم فقط من اجمالي المساحة المبينة بالعقد.

مع الزام المستأمف ضده بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة علي درجتي التقاضي

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعي أيا كانت

ولأجل العلم ،،

تقادم الدعوي وتقادم الدفع وتقادم الدعوى الفرعية

هذا الجزء من البحث مسألة هامة جدا طرحها الأستاذ الجليل / يسري حسان السنوفي المحامي بالنقض بشأن الفرق بين تقادم الدعوي المبتدأة والدعوي الفرعية والدفع فقال سيادته بارك المولي عز زجل في عمره وصحته :

اذا كانت الدعوي، هي الطلب الذي يرفعه طالب الحق القانوني أمام القضاء مطالبا بإصدار الحكم بإلزام خصمه بأداء ذلك الحق إليه ، فالدفع، هو وسيلة الخصم أمام القضاء في مواجهة طلب خصمه للامتناع عن الحكم لهذا الخصم بما إدعاه.

هل يتقادم أو يسقط الحق فى التمسك بالدفع بالتقادم الطويل ؟

بعبارة أخري

ما لفارق بين تقادم الدعوى وتقادم الدفع؟

فمثلا، ووفقا لأحكام التقادم المسقط إذا أقام المدعى دعوى أصلية ببطلان عقد ما بعد مضى اكثر من 15 عام فإن الدعوى تكون قد سقطت بالتقادم.

أما إذا استعمل ذات العقد الباطل بأن قدمه فى دعوى قائمة، فدفع الخصم الدعوي متمسكا ببطلانه فإن هذا الدفع بالبطلان لا يسقط بالتقادم.

إذ أن القاعدة أن الدفوع لا تتقادم ولا يسقط الحق في التمسك بها بمضي المدة

✔ ولو كان التمسك بها عن طريق الدعوى الفرعية✔

♻ الاسناد القاعدي ♻

أولا : ففي صدد سقوط الحق فى رفع دعوى مبتدأه بالبطلان

قضت محكمة النقض بأن :

دعوى البطلان المطلق تسقط بمضى خمس عشرة سنه، إلا أن الدفع بهذا البطلان لا يسقط بالتقادم أبداً، ذلك أن العقد الباطل يظل معدوما فلا ينقلب مع الزمن صحيحاً وإنما تتقادم الدعوى به فلا تسمع بعد مضى المدة الطويلة، أما إثارة البطلان كدفع ضد دعوى مرفوعة بالعقد الباطل فلا تجوز مواجهته بالتقادم لأنه دفع والدفوع لا تتقادم.

الطعن رقم 11824 لسنة 65 جلسة 2011/1/5

ثانيا : اعتبار الدعوي الفرعية بمثابة دفع في الدعوي الأصلية

قضي بأن المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه وإن كانت دعوى البطلان المطلق تسقط بمضى خمس عشرة سنة، إلا أن الدفع بهذا البطلان لا يسقط بالتقادم أبداً، ذلك أن العقد الباطل يظل معدوماً، فلا ينقلب مع الزمن صحيحاً، وإنما تتقادم الدعوى به فلا تسمع بعد مضى المدة الطويلة, أما إثارة البطلان كدفع ضد دعوى مرفوعة بالعقد الباطل فلا تجوز مواجهته بالتقادم لأنه دفع والدفوع لا تتقادم .

الطعن رقم 11741 لسنة 77 جلسة 2009/01/28 س 60 ص 249 ق 40

وقضي كذلك :

اذا كانت دعوي البطلان المطلق تسقط بمضى خمس عشرة سنة إلا أن الدفع بهذا البطلان لا يسقط بالتقادم أبداً وذلك أن العقد الباطل يظل معدوماً فلا ينقلب مع الزمن صحيحاً وإنما تتقادم الدعوى به فلا تسمع بعد مضى المدة الطويلة أما إثارة البطلان كدفع ضد دعوى مرفوعة بالعقد الباطل فلا يجوز مواجهته بالتقادم لأنه دفع والدفوع لا تتقادم.

نقض 11-4-1975 س 8 ص 404

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه إذا رفعت دعوى بطلب تنفيذ عقد باطل فأقام الخصم دعوى فرعية ببطلانه تعين على المحكمة أن تفصل في طلب البطلان باعتباره دفعاً لا يسقط بالتقادم حتى ولو سقط الحق في رفع الدعوى به.

الطعن رقم 11824 لسنة 65

الأستاذ / يسري حسان الشنوفي المحامي بالنقض

تعقيدات نزاع الملكية العقارية في القانون والواقع

في هذا المبحث من الدراسة سوف نتعرّف على تعقيدات نزاع الملكية العقارية في القانون والواقع، ودراسة أهم القوانين واللوائح المنظمة، وأبرز التحديات التي تواجه أصحاب الملكية في ظلّ النزاعات، ونقدم لك نصائح فعّالة لتجنّب الوقوع في مثل هذه النزاعات.

مقدمة المبحث

في عالمنا سريع التغيّر، يُعدّ العقار أحد أهم أركان الاستقرار المادي والاجتماعي. يُشكّل الحصول على ملكية عقار حلمًا مشتركًا لكثيرين، لكنّ هذا الحلم قد يتحول إلى كابوس حقيقي عند ظهور نزاعات الملكية العقارية. تنشأ هذه النزاعات بين أفراد أو بين أفراد وجهات حكومية، وتستلزم حلولًا قانونية معقّدة،

• فما هي أسباب هذه النزاعات؟
• وكيف يُمكن حلّها بشكل عادل؟

أسباب نزاع الملكية العقارية

تتعدد أسباب نزاع الملكية العقارية، ويمكن تلخيصها في النقاط التالية:

1. سوء التسجيل: 📌 يُعدّ غياب التوثيق الدقيق والكامل لأوراق الملكية أحد أهم أسباب النزاعات. قد يكون التوثيق غير دقيق أو غير مكتمل، أو قد يكون مستنداً إلى شهادات شفهية أو وثائق قديمة غير موثوقة.
2. التزوير: 📌 تُعدّ جرائم التزوير من أخطر الأسباب التي تؤدي إلى نزاعات الملكية، حيث يُمكن للبعض استخدام الوثائق المزوّرة للحصول على ملكية عقار بشكل غير قانوني.
3. الخلافات العائلية:📌 تُعدّ الخلافات العائلية من أبرز أسباب نزاع الملكية، خاصةً في حالات  توزيع الميراث  أو عند وجود خلافات حول حصص كل فرد في الملكية.
4. المستوطنات غير القانونية: 📌 تُعدّ البناء في مناطق غير مخصصة لبناء المساكن أو المستوطنات دون تصاريح أو وثائق قانونية سببًا رئيسيًا لنزاعات الملكية.
5. التغييرات العمرانية: 📌 قد تتسبب التغييرات العمرانية في تغيير حدود أو ملكيات العقارات، مما يؤدي إلى نشوء نزاعات بين أصحابها.
6. الغموض في قوانين الملكية: 📌 قد يؤدي الغموض في بعض قوانين الملكية إلى ظهور تفسيرين مختلفين للحقوق والواجبات، مما يؤدي إلى نزاع لا سيما أن اجراءات تسجيل العقارات في مصر مطولة ومعقدة سواء كان شهر شخصي أو قيد سجل عيني.

إجراءات حل نزاع الملكية العقارية:

تتّخذ إجراءات حلّ نزاع الملكية العقارية أشكالاً متعددة، وفقًا لنوع النزاع والجهة التي ترفع الدعوى. تُعدّ الإجراءات القضائية من أهم الوسائل لحلّ هذه النزاعات:

• التسجيل والقيد القانوني:✔ يُعدّ تسجيل وقيد جميع أوراق الملكية بشكل دقيق وكامل من أهم خطوات حلّ نزاع الملكية العقارية. يُمكن لجهة مختصة مثل المحاكم أو الكتابة العقارية التحقّق من سندات الملكية والتوثيق القانوني للعقار.
• التحكيم: ✔ قد يلجأ الطرفان المتنازعان إلى  التحكيم  لحلّ نزاعهم بدلاً من اللجوء إلى القضاء، وذلك بموافقة كلٍّ منهما.
• المصالحة: ✔ يُمكن للطرفين اللجوء إلى المصالحة والتوصّل إلى حلّ ودّيّ للنزاع، وذلك بمساعدة طرف ثالث مثل المحكمة أو وسطاء متخصّصين.
• الدعاوى القضائية: ✔ يُمكن للطرف المُتضرّر من نزاع الملكية رفع دعوى قضائية ضد الطرف المُخالف لمطالبته بحقوقه القانونية.

العقبات التي تواجه أصحاب الملكية في ظلّ النزاعات

تواجه أصحاب الملكية عدة عقبات في ظلّ نزاعات الملكية العقارية:

• التكلفة المالية: تُعدّ تكلفة حلّ نزاعات الملكية من أهم التحديات التي تواجه أصحاب الملكية، فالتكلفة قد تكون مرتفع جداً خاصة في حالات اللجوء إلى الإجراءات القضائية.
• التأخير في حلّ النزاع: قد يستغرق حلّ نزاع الملكية وقتًا طويلًا جداً، مما يُعرّض أصحاب الملكية للقلق والضغط النفسي والأضرار المادية والاجتماعية.
• غياب الوعي القانوني: يُعدّ غياب الوعي القانوني أحد أبرز أسباب تعقيد حلّ نزاعات الملكية، فقد لا يكون أصحاب الملكية على دراية بحقوقهم القانونية وواجباتهم.

نصائح لتجنّب الوقوع في نزاعات الملكية العقارية

• التسجيل الدقيق: يُعدّ التوثيق الدقيق لأوراق الملكية أهم خطوة لتجنّب النزاعات، يجب التحقّق من صحة وثائق الملكية والتأكد من سلامتها وإجراء التغييرات المطلوبة بالتعاون مع جهة مختصة.
• اتباع الإجراءات القانونية: يُعدّ اتباع الإجراءات القانونية أثناء شراء العقار أو التصرف به من أهم الخطوات لضمان سلامة الملكية وتجنّب النزاعات مستقبلاً.
• الوعي القانوني: من المهم أن يكون أصحاب الملكية على دراية بحقوقهم القانونية وواجباتهم في مجال الملكية العقارية ، لذلك يُنصح باستشارة مُحامي متخصص في هذا المجال.
• العقود الواضحة: يُعدّ وضوح العقود في مجال الملكية العقارية أمرًا ضروريًا لضمان حقوق كلٍّ من الطرفين، يجب أن تُكتب العقود بلغة واضحة ومباشرة وتحتوي على جميع الشروط المهمة، ووجوب صدورها من مالك للمبيع.

الأسئلة الشائعة حول نزاعات الملكية العقارية

ما هو دور الكتابة العقارية في حلّ نزاع الملكية؟

تُعدّ الكتابة العقارية جهة مختصة بالتوثيق القانوني للعقارات وإصدار سندات الملكية، وهي تُلعب دورًا هامًا في حلّ نزاعات الملكية من خلال التحقّق من صحة وثائق الملكية والتوثيق القانوني للعقار.

ما هي أنواع الدعاوى القضائية التي تُرفع في حالات نزاع الملكية؟

تختلف أنواع الدعاوى القضائية التي تُرفع في حالات نزاع الملكية وفقًا لنوع النزاع، من أبرز أنواع هذه الدعاوى: دعوى إثبات الملكية، دعوى الإخلاء، دعوى التعويض،  دعوى الفسخ  وغيرها.

ما هي أهم نصائح المحامين للتعامل مع نزاعات الملكية العقارية؟

يُنصح بالتواصل مع مُحامي متخصص في هذا المجال للحصول على نصائح قانونية صحيحة والتوجيه من خلال الإجراءات القانونية وتقديم الوثائق المطلوبة بشكل دقيق وواضح.

ما هي أهم التطورات القانونية في مجال الملكية العقارية؟

تتغير اللوائح والقوانين المُنظمة للملكية العقارية بشكل مستمر، لذلك من المهم أن تكون على اطلاع بالأحدث في هذا المجال من خلال متابعة المواقع القانونية والمواقع الإلكترونية المختصة بهذا الموضوع.

خاتمة: نزاع الملكية العقارية مسألة معقدة تتطلب حلولًا قانونية ودّية وإجراءات واضحة ومحددة. يُنصح بتجنّب الوقوع في مثل هذه النزاعات من خلال اتباع الإجراءات القانونية والتوثيق الدقيق لأوراق الملكية، والتواصل مع جهة مختصة في حالة حدوث أي نزاع لضمان الحصول على حلّ عادل وسريع.

وفي الاخير عزيزى زائر موقع عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض ان كنت في حاجة الى الى استشارة بشأن الملكية فندعوك لاستشارتنا من خلال ارسال رسالة الينا عبر (  استشارات نزاع الملكية  )

• انتهي البحث القانوني ( نزاع الملكية عن العقار بين الحائز والمالك بالسجل العيني) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
• يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .

المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض