شهادة قيود ومطابقة: صيغة طلب الشهادة بالقيود والمطابقة

شهادة قيود ومطابقة عقارية

المقال يشرح ماهية شهادة قيود ومطابقة الملكية، وصيغة طلب الشهادة بالقيود والمطابقة التى تتضمن بيانات الملكية والمالك وسند التمليك بالصحيفة العقارية للعقار بالسجل العينى، هذه الشهادة واجبة عند التقدم بطلب صحة ونفاذ عقد بيع أو تثبيت ملكية أو تسجيل عقد قسمة، لعقار خاضع لنظام السجل العيني فقط دون العقار الخاضع لنظام الشهر العقاري الشخصي.

علاقة شهادة القيود والمطابقة بنظام السجل العيني

• السجل العيني يعتمد في الأساس علي رقم القطعة والعقار محل الطلب فلا يقوم نظامه علي أسماء الاشخاص كما في نظام الشهر الشخصي العقاري.
• لذلك رقم القطعة هام عند التقدم بطلب للسجل العيني لاستصدار  شهادة قيود ومطابقة  عنها تشتمل علي بيان المالك وسند التمليك ورقمه وما عليها من قيود لصالح الغير .
• ومن ثم أنصح عند كتابة عقد بيع عقارى لعقار يخضع لنظام السجل العيني بضرورة بيان رقم القطعة والحوض والزمام والمحافظة حتى لا يكون المبيع مبهما.

صيغة شهادة قيود ومطايقة السجل العينى 

في البداية وقبل عرض صيغة طلب شهادة قيود ومطابقة نتبين المقصود بكل منها.

المقصود بشهادة القيود والبيانات للعقار

هو بيانات القطعة والمالك وسبب الملكية ورقم سند الملكية وما عليها من قيود لصالح الغير .

المقصود بشهادة المطابقة

هو مطابقة ما جاء بشهادة البيانات والقيود لما هو مدون بالسجلات العقارية

صيغة شهادة القيود (البيانات)

السيد الأستاذ / مدير السجل العيني

تحية طيبة

أرجو اعطائي شهادة قيود عن

القطعة رقم:                      حوض:

زمام :                               ناحية:                                      محافظة:

ومستعد لسداد الرسم المقرر قانونا

وتقبلوا وافر التقدير والاحترام

سلفي /

رقم قومي /

صيغة شهادة المطابقة

السيد الأستاذ / مدير السجل العيني

تحية طيبة

أرجو اعطائي شهادة مطابقة عن:

القطعة رقم :                       حوض:

زمام :                                 ناحية :                                     محافظة:

ومستعد لسداد الرسم المقرر قانونا

وتقبلوا وافر التقدير والاحترام

سلفي /

رقم قومي /

شهادة القيود والمطابقة في المنشور الفني رقم 3 بتاريخ 30/ 9 / 2009 شهر عقاري

إلى مكاتب الشهر العقاري ومأمورياتها . ومكاتب التوثيق وفروعها والإدارات العامة بالمصلحة

• إلحاقا بال منشور رقم (3) بتاريخ 6/5/ 2009 بشأن الطلبات التي تقدم لمأمورية السجل العيني والتي يترتب عليها تجزئة الوحدة العقارية بالسجل العيني.
• ولما كانت المادة (83) من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964 تنص على أنه:-

(تقدم طلبات القيد من ثلاث نسخ متطابقة إلى مأمورية  السجل العيني  التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها . ويجب أن يكون موقعا عليها من المتصرف أو المتصرف إليه فى العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام . )

• فقد صدر قرار السيد المستشار وزير العدل رقم 8171 لسنة 2009 بتاريخ 10/8/ 2009 بشأن تعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينى رقم 142 لسنة 1964 وتم نشره بجريدة الوقائع المصرية العدد 195 بتاريخ 22/8/ 2009 ويعمل به من تاريخ نشره .

قرر

المادة الأولى

تعدل المادة (83) من اللائحة التنفيذية للقانون 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني على الوجه الآتى :-

مادة 83 

تقدم طلبات القيد من ثلاث نسخ متطابقة إلى مأمورية السجل العينى التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها ويجب أن يكون موقعاً عليها من المتصرف أو المتصرف إليه فى العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام .

وفى غير الأحكام النهائية الواجبة القيد إذا كان من شأن الطلب تجزئة الوحدة العقارية يجب أن يوقع عليه جميع ملاك تلك الوحدة ولا يقبل طلب قيد التصرف في جزء مفرز من وحدة عقارية إلا بعد إفراد صحيفة عقارية لهذا الجزء .

المادة الثانية

ينشر هذا القرار فى الوقائع المصرية ويعمل به من تاريخ نشره .

بناء على ما تقدم

أولا:تضاف للمادة (137) من تعليمات السجل العينى ط 2004 فقرتان جديدتان نصهما كالتالى:

( وفى غير الأحكام النهائية الواجبة القيد إذا كان من شأن الطلب تجزئة الوحدة العقارية يجب أن يوقع عليه جميع ملاك تلك الوحدة ولا يقبل طلب قيد التصرف في جزء مفرز من وحدة عقارية إلا بعد إفراد صحيفة عقارية لهذا الجزء )

ثانيا: يتعين لدى تقديم الطلبات المشار إليها بالبند أولا سالف الذكر تقديم شهادة قيود ومطابقة عن الوحدة العقارية بالسجل العينى فضلاً عن وجوب اشتمال الطلب على البيانات المنصوص عليها بالمادة (85) من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينى  والمنصوص عليها بالمادة (139) من تعليمات السجل العينى .

ثالثا: تسرى الأحكام المتقدمة بالبندين أولا وثانيا سالفي الذكر على طلبات القيد فى السجل العينى التى ما زالت قائمة ولم تنقضى بمضى المدة القانونية والتى من شأنها تجزئة الوحدة العقارية ويعاد بحثها وإخطار أصحاب الشأن فيها بما يجب استيفاؤه طبقا لأحكام هذه التعليمات .

ولا تسرى الأحكام المتقدمة على الطلبات التى موضوعها دعاوى قسمة أو  فرز وتجنيب  إذ ليس من شأنها تجزئة الوحدة العقارية قبل صدور حكم نهائى فيها فى مواجهة جميع الملاك على الشيوع .

شهادة القيود والمطابقة في أحكام النقض المدني

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في

أن الطاعن في الطعن الأول رقم …. لسنة 74ق أقام الدعوى رقم …. لسنة 97 مدني محكمة الجيزة الابتدائية على المطعون ضده – وآخر غير مختصم في الطعن – بطلب الحكم بتمام البيع الحاصل في 2/4/1997 على المنزل الموضح الحدود والمعالم في صحيفة الدعوى وعقد البيع لقاء الثمن المبين به واعتبار الحكم مقام العقد الابتدائي والتسليم.

وقال شرحاً لذلك إنه بموجب العقد سالف البيان تم الاتفاق بينه والمطعون ضده على بيع الأخير له كامل أرض وبناء المنزل مثار النزاع وسدد له مبلغ 45000 جنيه وإذ امتنع عن تسليم باقي الثمن ولم يحرر العقد الابتدائي وامتنع عن تسليم المنزل فقد أقام الدعوى.

وجه المطعون ضده  دعوى فرعية  بصحيفة معلنة إلى الطاعن بطلب الحكم بفسخ الاتفاق موضوع الدعوى، وأضاف الطاعن إلى طلباته طلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 2/4/1997 سالف الذكر مع إجراء التغيير في بيانات السجل العيني والتسليم خالياً.

قضت محكمة أول درجة برفض الطلب العارض وبصحة ونفاذ عقد البيع موضوع الدعوى مع إجراء التغيير في بيانات السجل العيني وألزمت المطعون ضده بالتسليم.

استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف …… لسنة 119ق القاهرة، وبتاريخ 24/6/2004 حكمت في موضوع الدعوى الأصلية بإلغاء الحكم وبعدم قبول الدعوى وبتأييد الحكم الصادر في الدعوى الفرعية.

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض رقم …… لسنة 74 ق كما طعن المطعون ضده بالطعن بالنقض رقم …. لسنة 74 ق. وقدمت النيابة مذكرة في كل طعن منهما أبدت الرأي في أولاهما بنقض الحكم المطعون فيه وفي الثانية برفض الطعن وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظرهما وفيها قررت ضم الطعن الثاني إلى الطعن الأول للارتباط وليصدر فيهما حكم واحد والتزمت النيابة رأيها

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة، وبعد المداولة ووحيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.

أولا: عن الطعن رقم 5820 لسنة 74 ق:

وحيث إن الطعن أقيم على سببين أولهما من خمسة أوجه وثانيهما من ثلاث ينعي الطاعن بالوجه الأول من السبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول:

إن الحكم المطعون فيه حين قضى في الدعوى الأصلية بعدم قبولها يكون قد تعرض لشكلها ولم يبحث في موضوعها بينما تعرض لموضوع الدعوى الفرعية رغم أن الأخيرة تدور وجودا وعدما مع الأولى بما كان لازمه عدم التعرض لموضوع الدعوى الفرعية وإذ خالف الحكم هذا النظر فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي غير سديد

لما هو مقرر – في قضاء هذه المحكمة – من أن رفع الطلب العارض بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى يجعل له كيان مستقل عن الخصومة الأصلية فلا يتأثر بما يطرأ عليها من أمور، وما قد يلحق بها من بطلان متى استوفى شروط قبوله وكانت المحكمة مختصة به من كل الوجوه.

لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الطلب العارض قد رفع بصحيفة معلنة للخصم فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى في خصومة الطلب الأصلي بعدم قبولها فإن ذلك لا يؤثر على بقاء الطلب العارض باعتبار أن له كيان مستقل وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ويضحى النعي بهذا الوجه على غير أساس.

وحيث إن الطاعن ينعي بالوجهين الرابع من السبب الأول والثالث من السبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول

أن الحكم المطعون فيه قد أغفل بحث دعوى التزوير على صحيفة إدخال من قام المطعون ضده الأول اختصامهم في الدعوى إيرادا وردا رغم اتخاذه جميع الإجراءات المنصوص عليها في المادة 49 من قانون الإثبات بما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي غير مقبول

ذلك أنه لا يقبل من الخصم النعي على الحكم المطعون فيه لعدم إجابته إلى دفع أو دفاع لا صفة له أصلا في إبدائه لأنه من لا يجوز له إبداء دفع أو دفاع متعلق بغيره لا يجوز له بالتالي الطعن على الحكم الذي يقضي برفض هذا الدفع أو الدفاع.

لما كان ذلك وكان الطاعن هو الذي تمسك ببطلان صحيفة إدخال الخصوم المدخلين في الدعوى – المطعون ضدهم من البند ثانيا حتى رابعا – لتزوير بيانات الإعلان بها وكان هذا الدفع يتعلق بالخصوم المدخلين وتنتفي صفة الطاعن في إبدائه ومن ثم يضحى التمسك به غير مقبول.

وحيث إن الطاعن ينعي بباقي أوجه سببي الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول

إنه كان يتعين على الحكم المطعون فيه تكييف العقد سند الدعوى تكييفا قانونيا صحيحا ويضفي عليه ما أوجبه المشرع في المواد 89 من القانون المدني وما بعدها إلا أنه التفت عن ذلك، كما أخطأ في تفسير نص المادة 32 من القانون رقم 142 لسنة 64 الخاص بنظام السجل العيني بشأن هذه الورقة التي لا يتوافر لها أركان وشرائط العقد.

كما التفت الحكم عن بحث دلالة المستندات المقدمة منه أمام محكمة الموضوع بدرجتيها رغم أنه لو فطنت إليها لتغير وجه الرأي في الدعوي الأمر الذي سبب له أضراراً بالغة تمثلت فيما قضى به الحكم المطعون فيه، كما أخطأ في تكييف الدعوى الفرعية بما أورده بأسبابه ومن أن المطعون ضده الأول قام بتعديل طلباته مغفلا صحيح القانون من أن أي تعديل بالاتفاق يعتبر إيجابا جديدا يلزمه قبول وقد تمسك على مدار مراحل الدعوى بعدم القبول الأمر الذي يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي غير مقبول

لما هو مقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن العبرة في بيان  أسباب الطعن بالنقض  بما اشتملت عليه صحيفة الطعن وحدها بما لا يغني عنه الإحالة في هذا البيان إلى أوراق أخرى وأنه يجب طبقاً لنص المادة 253 من قانون المرافعات أن تشتمل الصحيفة ذاتها على بيان هذه الأسباب بياناً دقيقاً كاشفاً عن المقصود منها كشفاً وافياً نافياً عنها الغموض والجهالة بحيث يبين منها العيب الذي يعزوه الطاعن إلى الحكم وموضعه منه وأثره في قضائه.

وأن عدم بيان المستندات ودلالتها والتي ينعي على الحكم إغفالها وأثرها في قضاء الحكم فإن النعي بشأنها يكون مجهلاً وبالتالي غير مقبول. لما كان ذلك وكان الطاعن لم يبين الخطأ الذي يعزوه للحكم المطعون فيه وكذلك المستندات وأوجه الدفاع ولم يبين دلالتها وأثرها في قضائه وكيفيته مخالفة تعديل الطلبات لحكم القانون وأثر ذلك في هذا قضاء الأمر الذي يضحى معه النعي مجهلاً ومن ثم غير مقبول.

ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

ثانيا: عن الطعن رقم 6552 لسنة 74 ق:

وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب ينعي الطاعن بها على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق وفي بيان ذلك يقول

إنه قدم أثناء حجز الدعوى للحكم أمام محكمة أول درجة طلباً لفتح باب المرافعة, أرفق به حافظتي مستندات طويت إحداهما على سبع شهادات قيود ومطابقة تدل على حصول التأشير في السجل العيني بمضمون الطلبات في الدعوى وطلب إجراء التغيير في السجل .

وقد أثبت الحكم في مدوناته قيام الطاعن بتقديم تلك الشهادات وأقام قضاءه على سند من أن عقد البيع موضوع الدعوى توافرت له أركانه وشروط صحته وأن طلب تغيير بيانات السجل قد استوفى إجراءاته الشكلية. وقضى لصالح الطاعن بناء عليها إلا أن الحكم المطعون فيه رغم ذلك قضى بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى تأسيسا على أن الطاعن لم يقدم شهادة تدل على حصول التأشير في السجل العيني بمضمون الطلبات في الدعوى وطلب إجراء التغيير في بيانات السجل العيني إعمالا لنص المادة 32 من قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 64 و.

هو ما يدل على أن محكمة الاستئناف لم تحط بالمستندات المقدمة في الدعوى ولم تفطن لوجودها ولم تقف على دلالتها المؤثرة في الفصل في الدعوى بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن مخالفة الثابت بالأوراق التي تبطل الحكم هي تحريف محكمة الموضوع للثابت مادياً ببعض المستندات أو ابتناء الحكم على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هو ثابت بأوراق الدعوى، وأنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات من شأنها التأثير في الدعوى، وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عنها كلها أو بعضها مع ما قد يكون لها من الدلالة المؤثرة في الفصل في الدعوى فإنه يكون مشوباً بالقصور المبطل.

لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن قدم أمام محكمة أول درجة شهادات القيود والمطابقة الدالة على حصول التأشير في السجل العيني بمضمون الطلبات في الدعوى وكان الحكم الابتدائي أشار في مدوناته إلى تلك المستندات وأقام قضاءه بناء عليها بصحة ونفاذ العقد موضوع الدعوى مع إجراءات التغيير في بيانات السجل العيني .

فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى تأسيساً على أن الطاعن لم يقدم شهادة تدل على حصول التأشير في السجل العيني بمضمون الطلبات وطلب إجراء التغيير في بيانات السجل العيني مخالفاً بذلك ما هو ثابت بالأوراق وبمدونات الحكم الابتدائي من تقديم تلك  المستندات   بما يدل على أن محكمة الاستئناف لم تحط بالمستندات المقدمة في الدعوى ولم تفطن لوجودها وتحجبت عن بحث دلالتها فإن حكمها يكون معيباً بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة

أحكام النقض المدني الطعن رقم 5820 لسنة 74 بتاريخ 26 / 4 / 2006 – مكتب فني 57 – صـ 397

شهادة القيود والمطابقة العقارية في الإدارية العليا

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم الشعب

مجلس الدولة

المحكمة الإدارية العليا

الدائرة الثالثة (موضوع)

بالجلسة المنعقدة علنا بمقر مجلس الدولة يوم الخميس الموافق 2/9/2021

• برئاسة السيد الأستاذ المســــــــتشار / أحمد محمد حامد محمد حامد نائب رئيس مجلس الدولة ورئـيـــس المحكــمة
• وعضوية السيد الأستاذ المستشار / سلامة محمد عبد الفتاح عرب نائب رئيس مجلس الدولة
• وعضوية السيد الأستاذ المستشار / عبد الفتاح أمين عوض الجزار نائب رئيس مجلس الدولة
• وعضوية السيد الأستاذ المستشار / ماجد أحمد عبد القادر المنوفى نائب رئيس مجلس الدولة
• وعضوية السيد الأستاذ المستشار / حمدي جبريل أبو زيد علي نائب رئيس مجلس الدولة
• وحضور السيد الأستاذ المستشار / أحمد أبو بكر الجندي مـفوض الدولـــــة
• وسكرتارية السيد / هشام ممدوح سيد أمـــين الســــــر

أصدرت الحكم الآتي

فى الطعن رقم 96548 لسنة 64 ق . عليا

المقام من/ رئيس مجلس إدارة شركة مياه الشرب والصرف الصحي بالغربية “بصفته”

ضد

1. محافظ الغربية ” بصفته”
2. رئيس الوحدة المحلية لمركز ومدينة بسيون “بصفته”

طعناً فى الحكم الصادر من محكمة القضاء الإداري بطنطا- الدائرة الأولي في الدعوى رقم 4964 لسنة 22ق بجلسة 22/7/2018

الإجـراءات

إنه فى يوم الثلاثاء الموافق 18/9/2018 أودع الأستاذ/ علي عبد الشافي محمد بدير المحامي بالنقض وكيلاً عن الطاعن بصفته قلم كتاب هذه المحكمة تقريراً بالطعن الماثل في الحكم المشار إليه بعاليه والقاضي في منطوقه بقبول الدعوى شكلاً ورفضها موضوعاً, وإلزام المدعي المصروفات .

وطلب الطاعن بصفته في ختام تقرير الطعن للأسباب الواردة به – الحكم بقبول الطعن شكلاً , وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه والقضاء مجدداً بإلغاء قرار محافظ الغربية الصادر بتاريخ 23/11/2014 فيما تضمنه من الاستيلاء على أرض عملية مياه بسيون بحوض الدميرة رقم 23 لصالح الوحدة المحلية بسيون مع ما يترتب على ذلك من آثار ,

وجري إعلان تقرير الطعن على النحو المبين بالأوراق .

وأودعت هيئة مفوضي الدولة تقريراً برأيها القانوني في الطعن ارتأت فيه الحكم بقبول الطعن شكلاً ورفضه موضوعاً وإلزام المدعي بصفته المصروفات.

وتدوول نظر الطعن بجلسات هذه المحكمة على النحو الثابت بمحاضر الجلسات بعد إحالته إليها من دائرة فحص الطعون, وبجلسة 11/5/2021 قررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة 31/8/2021 وفيها قررت مد أجل النطق به لجلسة اليوم , وفيها صدر الحكم وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه لدي النطق به.

(المحكمة)

بعد الإطلاع على الأوراق وسماع الإيضاحات والمداولة قانوناً حيث إن الطعن استوفي سائر أوضاعه الشكلية والإجرائية المقررة قانوناً ومن ثم فإنه يكون مقبولاً شكلاً .

وحيث إن عناصر المنازعة تخلص حسبما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق في

أن المدعي (الطاعن بصفته) أقام الدعوى رقم 4964 لسنة 22ق بإيداع صحيفتها قلم كتاب محكمة القضاء الإداري بطنطا بتاريخ 30/12/2014 طالباً في ختامها الحكم بقبول الدعوى شكلا وبوقف تنفيذ وإلغاء قرار محافظ الغربية المؤرخ 23/11/2014 فيما تضمنه من الاستيلاء على أرض عملية مياه بسيون بحوض الدميرة رقم (23) لصالح الوحدة المحلية ببسيون , وما يترتب على ذلك من آثار

على سند من القول

بأن شركة مياه الشرب والصرف الصحي بالغربية تمتلك الأراضي والمنشآت الخاصة بمحطات المياه والصرف الصحي بالغربية طبقا لقرار إنشاء الهيئة العامة لمياه الشرب والصرف الصحي بالقرار الجمهوري رقم 281 لسنة 1995 ومنها أرض عملية بسيون والتى تبلغ مساحتها (1 س , 4 ط, 2ف ) وعند نقل أرض العملية من الوحدة المحلية لمركز ومدينة بسيون إلى الهيئة قبل تحويلها إلى شركة – تبقي جزء من الأرض تقوم الوحدة المحلية لمركز ومدينة بسيون باستغلاله جراج .

وطلبت الشركة المدعية من جهة الإدارة إخلاء الموقع لاستكمال إنشاءات المحطة وإجراء توسعات بها , إلا أنها فوجئت بصدور قرار المحافظ المطعون فيه متضمناً الموافقة على مذكرة الإدارة العامة للتخطيط العمراني باستمرار وضع جراج الوحدة المحلية مع التخطيط مستقبلاً لإمكانية بناء وحدات إسكان اجتماعي عليها مما يعد قرار ضمني بالاستيلاء على الأرض المملوكة للشركة بالمخالفة لصحيح حكم القانون , وعدم إتباع الإجراءات المقررة قانوناً للاستيلاء على ملك الغير, واختتم المدعي بصفته صحيفة دعواه بطلباته سالفة البيان .

وتدوول نظر الدعوى أمام المحكمة المذكورة على النحو الثابت بمحاضرها وبجلسة 29/9/2015 قضت تلك المحكمة بندب خبير في الدعوى لأداء المأمورية المبينة بأسباب الحكم حيث باشر الخبير المأمورية الموكلة إليه وأودع تقريره, وبجلسة 22/7/2018 أصدرت المحكمة الحكم المطعون فيه والقاضي في منطوقه بقبول الدعوى شكلا ورفضها موضوعاً وإلزام المدعي المصروفات .

وشيدت المحكمة قضائها بعد إعادة تكييفها لطلبات المدعي “بصفته” إلى:

طلب الحكم بقبول الدعوى شكلا وفي الموضوع بالزام الوحدة المحلية لمركز ومدينة بسيون بتسليمه قطعة الأرض المملوكة لشركة مياه الشرب والصرف الصحي بالغربية والكائنة بالقطعة (44) أصلية بحوض الدميرة رقم (23) بزمام مدينة بسيون , والمستغلة كجراج للوحدة المحلية لمركز ومدينة بسيون, مع ما يترتب على ذلك من آثار

وبعد استعراضها لنص المادة (25) من قانون مجلس الدولة رقم 47 لسنة 1972 ونص المادة (1) من قانون الإثبات في المواد المدنية والتجارية الصادر بالقانون رقم 25 لسنة 1968 من أن

عبء الإثبات في المنازعة الإدارية لا يخرج عن الأصل العام الذى قرره قانون الإثبات وهو وقوع هذا العبء على المدعي ولا ينقل هذا العبء على عاتق الجهة الإدارية إلا إذا كانت الأوراق اللازمة للفصل في الدعوى تحت يد جهة الإدارة فقط وليس من شأنها ان تكون تحت يد المدعي أو يمكنه الحصول عليها من أى جهة أخري .

وأن المستندات المتعلقة بالملكية لأى عقار أو منقول الأصل فيها أن تكون بيد المالك ولما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق وتقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن مسطح القطعة رقم (44) أصلية محل التداعي يبلغ (1 س , 4 ط, 2 ف) بما يعادل حوالي (تسعة آلاف ومائة متر مربع) وارد ملكيتها بسجلات السجل العيني باسم عملية مياه ميكانيكية (منافع عمومية ) .

في حين أن الثابت من التقرير النهائي لأعمال اللجنة الفرعية لتقييم الأصول والالتزامات المنقولة إلى مركز ومدينة بسيون أن أرض محطة مياه بسيون الرئيسية محل التداعي يبلغ إجمالي مساحتها حوالي (6812,50) م 2 أى أنه توجد مساحة متبقية من القطعة (44) أصلية تبلغ حوالي (ر 2288) م 2 وهي مشغولة بجراج الوحدة المحلية بالإضافة إلى مبني تابع لإدارة الكهرباء وقطعة أرض فضاء مشون بها مضبوطات تابعة لمركز الشرطة .

ومن ثم عدم صحة ما تدعيه الشركة بملكيتها لكامل قطعة الأرض (44 أصلية) ولم تقدم ثمة دليل أو سند يؤيد صحة ما تدعيه في هذا الشأن وتضحي دعواها الماثلة غير قائمة على سند صحيح من القانون خليقه بالرفض وخلصت المحكمة مما تقدم جميعه إلى قضائها المطعون فيه .

وحيث إن مبني الطعن الماثل ان الحكم المطعون فيه أخطأ في تطبيق القانون وتأويله لأسباب حاصلها

أن المحكمة أسست حكمها على أن الشركة المدعية لم تقدم ثمة دليل على ملكيتها للأرض محل التداعي على خلاف الحقيقة والواقع حيث أودعت الشركة المدعية حافظة مستندات مساحية قاطعة الدلالة على ملكية الأرض محل التداعي لعملية المياة وهذه المستندات عبارة عن شهادة قيود مطابقة من السجل العيني  وخريطة مساحية محفور عليها عملية المياة فضلا عما جاء بتقرير  الخبير   بملكية الشركة المدعية للأرض محل التداعي , وخلصت الشركة الطاعنة في ختام تقرير الطعن بالطلبات سالفة البيان .

وحيث إن قضاء هذه المحكمة قد جري على أن

لمحكمة الطعن إذا رأت في أسباب الطعن على الحكم المطعون فيه أنها لم تستند إلى أوجه دفاع جديدة في جوهرها عما قدمه الطاعن أمام محكمة أول درجة أو لم يأت بأسباب جديدة مؤيدة بأدلتها بما يمكن معه إجابته إلى طلباته وأن الحكم الطعين قد جاء صحيحاً فيما قضى به وبني على أسباب سائغة كافية لحمله وقد التزم صحيح حكم القانون ولم يشبه أى خطا أو عوار يفسده فلها أن تؤيد الحكم الطعين وتعتبر الأسباب التى قام عليها الحكم المطعون فيه أسباباً لحكمها وتعتبره مكملاً لقضائها طالما كانت المطاعن الموجه إليه لا تنال من سلامته.

وحيث إن الحكم المطعون فيه قد استقام على صحيح أسبابه وأصاب حكم القانون ولم يتضمن تقرير الطعن الماثل ما ينال من صحته او صحة الأساس القانوني الذى إستند إليه خاصة أن كل ما أثاره الطاعن بتقرير الطعن كان مطروحاً أمام محكمة أول درجة وتحت نظرها ثم استخلصت النتيجة التى انتهت إليها إستخلاصاً سائغاً تكفي لحمل قضائها محمل الصحة ولم يقدم الطاعن أية أوجه دفاع أو مستندات تؤيد ما ذكره بتقرير طعنه أو تنال من صحة الحكم المطعون فيه.

ومن ثم فإن هذه المحكمة تؤيد الحكم المطعون فيه محمولاً على أسبابه وتضيف إليها هذه المحكمة

أن ما أثاره الطاعن بصفته بتقرير الطعن من أن سند ملكيته لكامل قطعة الأرض محل التداعي يكمن في شهادة القيود الواردة بالسجل العيني الصادرة بتاريخ 26/7/2014 بمساحة (1 س، 4 ط, 2ف) بحوض الدميرة رقم 23 زمام مدينة بسيون محافظة الغربية بأن المالك هو عملية مياه ميكانيكية وأن سبب التملك هو وضع اليد .

فإن ذلك مردودا عليه

بأن الثابت بالكشف الرسمي المستخرج من سجلات مصلحة الضرائب العقارية بتاريخ 19/2/2015 بأن قطعة الأرض رقم (44) محل التداعي هي منافع عمومية ومن ثم تعد من أملاك الدولة العامة التى لا يجوز تملكها بوضع اليد عليها ولا يسقط حق الدولة في إزالة التعدي عليها  بالتقادم الطويل   .

ومن ثم لا يصلح وضع اليد سبباً لتملك الشركة الطاعنة لقطعة الأرض محل التداعي فضلا عن أن الثابت من التقرير النهائي لأعمال اللجنة الفرعية لتقييم الأصول والالتزامات الهيئة الاقتصادية لمياه الشرب بالغربية في 30/6/1996 أنها قامت بحصر جميع الأراضي المقام عليها محطات المياه والتى خصصتها الدولة دون مقابل ومنها أرض محطة مياه بسيون الرئيسية (محل النزاع) إنه مخصص لها مساحة (6812,58) م 2 .

والذى يمثل جزء من القطعة رقم (44) موضوع التداعي وليس كامل القطعة المشار إليها ولا خلاف أو نزاع بين الشركة الطاعنة والجهة الإدارية المطعون ضدها على المساحة المقام عليها محطة المياه وإنما في باقي المساحة التى تخرج عن ولاية الشركة الطاعنة وتشغلها الوحدة المحلية كجراج لسيارات ومعدات مركز الشرطة ببسيون بالإضافة إلى مبني تابع لإدارة الكهرباء الأمر الذى يتعين معه الالتفات عما أثاره الطاعن بصفته في هذا الشأن ومن ثم يضحي الطعن الماثل فاقداً لسنده القانوني الصحيح حرياً بالرفض.

وحيث إن من خسر الطعن يلزم بمصروفاته عملاً بحكم المادة (270) مرافعات .

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة :

بقبول الطعن شكلاً ورفضه موضوعاً , وألزمت الطاعن بصفته المصروفات .

المحكمة الإدارية العليا الطعن رقم 96548 لسنة 64 بتاريخ 2 / 9 / 2021

باسم الشعب

مجلس الدولة

المحكمة الإدارية العُليا

الدائرة الثالثة (موضوع)

بالجلسة المنعقدة علنًا بمقر المحكمة يوم الثلاثاء الموافق 28/ 2/ 2023

أصدرت الحكم الآتي

في الطعن رقم 63946 لسنة 67 ق. عليا

طعناً في الحكم الصادر من محكمة القضاء الإداري بطنطا بجلسة 25/ 4/ 2021 في الدعوي رقم 23070 لسنة 26 ق

الإجراءات

إنه في يوم الأربعاء الموافق 16/ 6/ 2021 أودع وكيل الطاعن قلم كُتاب هذه المحكمة تقريراً بالطعن الماثل طعناً في الحكم المشار إليه بعاليه والقاضي في منطوقه بقبول الدعوى شكلاً و رفضها موضوعاً، وإلزام المدعى المصروفات.

وطلب الطاعن – للأسباب الواردة بتقرير الطعن – الحكم بقبول الطعن شكلاً ، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه والقضاء مجدداً بإلغاء قرار جهة الإدارة السلبي بالامتناع عن إنشاء حيازة زراعية باسمه بسجلات الحيازة بالجمعية الزراعية ببسيون لقطعة الأرض المحددة الحدود والمعالم بالعريضة، مع ما يترتب على ذلك من آثار ، وإلزام الجهة الإدارية المصروفات عن درجتي التقاضي .

وتم إعلان تقرير الطعن على النحو المبين بالأوراق.

وأودعت هيئة مفوضي الدولة تقريراً مسبباً بالرأي القانوني في الطعن ارتأت فيه الحكم بقبول الطعن شكلاً ، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه والقضاء مجدداً بإلغاء قرار جهة الإدارة السلبي بالامتناع عن إنشاء حيازة زراعية باسم الطاعن بسجلات الجمعية الزراعية بناحية بسيون عن المساحة محل النزاع، و ما يترتب على ذلك من آثار أخصها استخراج بطاقة حيازة زراعية له ، وإلزام المطعون ضدهم المصروفات عن درجتي التقاضي .

وتدوول نظر الطعن أمام دائرة فحص الطعون على النحو الثابت بمحاضر جلساتها والتي قررت إحالته إلى هذه المحكمة، والتي نظرته على النحو الثابت بمحاضر جلساتها، وبجلسة 24/ 1/ 2023 قررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم، وفيها صدر وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه عند النطق .

” المحكمة “

بعد الاطلاع على الأوراق ، وسماع الإيضاحات ، وبعد المداولة حيث إن الطعن استوفي سائر أوضاعه الشكلية والإجرائية، فمن ثم يتعين الحكم بقبوله شكلاً .

و حيث إن عناصر المنازعة الماثلة تتحصل – حسبما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – في أن

المدعي الطاعن أقام الدعوى الماثلة بموجب صحيفة موقعة من محام، أودعت – ابتداءً – قلم كتاب المحكمة الكلية ، مأمورية كفر الزيات ، بتاريخ 10/ 7/ 2018 وقيدت بجدولها برقم 633 لسنة 2018 مدني كلي كفر الزيات، طالبًا في ختامها الحكم بإنشاء حيازة زراعية باسمه لقطعة الأرض المحددة الحدود والمعالم المذكورة بالعريضة، وإدراجها بسجلات الحيازة بالجمعية الزراعية ببسيون، واستخراج بطاقة حيازة زراعية باسمه لهذه المساحة.

وذكر المدعي شرحاً لدعواه

أنه يمتلك قطعة الأرض الزراعية المذكورة بالعريضة، بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ 2/ 1/ 2015، وتبلغ مساحتها فدان وخمسة قراريط وعشرون سهمًا، و أن هذه المساحة ساقطة الحيازة بالجمعية الزراعية بناحية بندر بسيون، علي الرغم من أن البائعة كانت تضع يدها عليها من مدة زمنية طويلة، وإذ يرغب في تحييز هذه الأطيان وإدراجها باسمه بسجلات الحيازة بالجمعية الزراعية بالناحية المذكورة، فتوجه للجهة الإدارية المدعى عليها طالباً ذلك، إلا أنه لم يتلق ردًّا على طلبه، الأمر الذي حدا به إلي إقامة دعواه الماثلة للقضاء له بالطلبات الختامية سالفة البيان.

وبجلسة 23/ 2/ 2019قضت المحكمة المذكورة بعدم اختصاصها ولائيًّا بنظر الدعوي وأمرت بإحالتها بحالتها لمحكمة القضاء الإداري بطنطا للاختصاص، وأبقت الفصل في المصروفات ونفاذاً لذلك الحكم، وردت الدعوى إلى المحكمة الأخيرة، وقيدت بجدولها بالرقم المبين بأعلاه. ثم أودعت هيئة مفوضي الدولة تقريرًا بالرأي القانوني في الدعوى.

وبجلسة 26/ 7/ 2020 أصدرت المحكمة حكمًا تمهيدياً بندب مكتب خبراء وزارة العدل بطنطا لمباشرة المأمورية الموضحة تفصيلاً بالحكم، وبعد إيداع التقرير المطلوب، باشرت المحكمة نظر الدعوى، وأصدرت الحكم المطعون فيه والمسطر منطوقه بصدر هذا الحكم .

واستهلت المحكمة قضاءها ببيان

أن المدعي يهدف من دعواه إلى الحكم بقبول الدعوى شكلاً، وفي الموضوع بإلغاء القرار السلبي بالامتناع عن إنشاء  بيانات الحيازة الزراعية  لأرضه الزراعية ملكه والكائنة بحوض الخنازري – زمام ناحية بندر بسيون، مع ما يترتب على ذلك من آثار، أخصها إدراجها في سجلات الجمعية الزراعية باسمه، وإلزام جهة الإدارة بالمصروفات.

ثم استعرضت

المادة (934) من القانون المدني والمادة (9) من القانون رقم (114) لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري – والمُعدلة بالقانون رقم (25) لسنة 1976 ، والمواد ( من 90 إلى 93) من قانون الزراعة الصادر بالقانون رقم 53 لسنة 1966 ، ونظام بطاقة الحيازة الزراعية الصادر بقرار وزير الزراعة رقم 59 لسنة 1985 .

واستخلصت المحكمة من ذلك – وعلى ما جرى به قضاء المحكمة الإدارية العليا – أن

المشرع نظم الأحكام القانونية المتعلقة بالثروة الزراعية بموجب قانون الزراعة، وأورد به بعض الأحكام المتعلقة ببطاقة الحيازة الزراعية بموجب المواد من 90 وحتى 93 منه، حيث اعتبر حائز الأرض الزراعية هو المالك لها أو المستأجر لها إذا كان يزرع أرضًا زراعية أو يستغلها بأي وجه من الوجوه.

كما نظم كيفية إثبات هذه الحيازة الزراعية، حيث أنشأ بكل قرية سجلاً لإثبات الحيازات الزراعية، وأوجب على كل حائزٍ أو من ينيبه أن يُقدِم إلى الجمعية التعاونية الزراعية المختصة خلال المواعيد التي يحددها وزير الزراعة بيانًا بما في حيازته للأرض الزراعية وما يطرأ عليها من تغيرات، وجعل الجمعية التعاونية الزراعية والمشرف الزراعي هما المختصان بإثبات هذه الحيازة الزراعية،

ثم أوجب موافقة الجمعية التعاونية الزراعية على أي تغيير في الحيازات الزراعية بالأراضي الزراعية الواقعة باختصاصها، ولم يستثن من هذا الوجوب سوى تغيير الحيازات الزراعية تنفيذًا لأحكام قضائية احترامًا لحجيتها، وناط بوزير الزراعة تحديد نماذج السجلات وبطاقات الحيازة وطرق القيد فيها والطعن في بياناتها وجهة الفصل فيها .

وأنه من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن

المادة (26) من القانون رقم (142) لسنة 1964 بنظام السجل العيني – المقابلة لنص المادة (9) من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 – قد نصت على وجوب قيد جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية، ورتبت على عدم القيد ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول ولا تتغير لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير،

مما مفاده

أن  الملكية   لا تنتقل من البائع إلى المشتري إلا بالقيد، فإذا لم يقيد المشتري عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر بادر إلى قيد عقده بالسجل العيني خلصت له الملكية بمجرد هذا القيد ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع، طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله .

وأن إفتاء الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع قد أنتهى إلى أن

العقارات لا تنتقل ملكيتها إلا بالتسجيل وفق أحكام قانون الشهر العقاري، ويترتب على تسجيل عقد بيع العقار انتقال ملكيته إلى المشتري وذلك بالنسبة للطرفين وبالنسبة إلى الغير ولمالك العقار بعقد مسجل ممارسة حقوق المالك على العقار من استعمال واستغلال وتصرف.

وقد أسبغ المشرع حمايته على هذه الملكية حاظراً سلبها أو الحد منها إلا في الأحوال التي يقرها القانون وبالطريقة التي يرسمها وبمقابل عادل وهذه الحماية تسري على الملكية الخاصة سواءً كانت للأفراد أو كانت للدولة أو لأحد الأشخاص الاعتبارية العامة.

بل إن الأخيرة اختصها المشرع بحماية خاصة، إذ حظر تملكها أو كسب حق عيني آخر عليها بالتقادم، وحظر التعدي عليها مطلقاً أياً ما كان شكل التعدي أو مظهره .

وكان الثابت في الأوراق وتقرير الخبير المودع في الدعوى – والذي تطمئن إليه المحكمة، وتأخذ بما جاء به محمولاً على أسبابه – أن

الأرض محل التداعي بمسطح (1ف و 5ط و20س) على قطعتين كائنة جميعها بحوض الخنازري نمرة 6 – قسم أول – زمام بسيون – غربية، وهى مسجلة في شهادة القيود والمطابقة باسم أشخاص آخرين لم يختصموا في الدعوى، وقد اشتراها من المدعى عليها الأخيرة بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ 2/ 1/ 2015، وأن هذه المساحة من المعلقات، أي ساقطة حيازة وغير محيزة بسجلات الجمعية الزراعية بناحية بسيون،

ولما كان المشرع قد حدد مفهوم الحائز بأنه

كل مالك أو مستأجر يزرع أرضا زراعية لحسابه أو يستعملها بأي وجه من الوجوه، كما حدد أصحاب الحق في استصدار بطاقة حيازة زراعية بأنهم المالك الذي يزرع أرضه ويستغلها على الذمة، أو المالك الذي يزرع أرضه بالمزارعة، أو المستأجر بالنقد، وأخيرًا المستأجر بالمزارعة في حالة إثبات الحيازة باسمه.

و أن المدعي لم يقدم ما يفيد ملكيته للمساحة محل التداعي غير عقد البيع الابتدائي المشار إليه، لكن لم يثبت تسجيل هذا العقد ولما كانت الملكية – بحسب الأصل – في العقارات لا تنتقل إلا بطريق التسجيل.

فمن ثم فإن غاية ما يتمخض عنه هذا العقد الابتدائي من آثار قانونية إنما ينحصر في

نقل وضعية اليد الفعلية على تلك الأطيان دون انتقال ملكيتها، والتي تبقي على ذمة المالك الوارد اسمه بالسجلات العقارية ومن ثم فقد انتفت شروط إنشاء الحيازة الزراعية للمدعي عن الأرض محل الدعوى وانتفت بشأنها شروط استصدار بطاقة الحيازة الزراعية الأمر الذي يكون معه مسلك الجهة الإدارية فى الامتناع عن إنشاء حيازة زراعية وإصدار بطاقة الحيازة الزراعية عن هذه الأطيان باسم المدعي متفقا وصحيح حكم القانون الأمر الذي قضت معه المحكمة برفض دعواه .

وإذ لم يرتض المدعي هذا الحكم فطعن عليه بالطعن الماثل ناعيا عليه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتأويله

وذلك تأسيساً على أن حيازة الأرض محل التداعي ثابتة له وأنه لا يُشترط أن يكون مالكاً لها بعقد مسجل حتى يتم تسجيلها باسمه بسجلات الجمعية الزراعية ، واختتم الطاعن تقرير الطعن بطلباته السالفة البيان .

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أن المادة (90) من قانون الزراعة الصادر بالقانون رقم 53 لسنة 1966 تنص علي أنه

في تنفيذ أحكام هذا الباب يعتبر حائزًا كل مالك أو مستأجر يزرع أرضًا زراعية لحسابه أو يستعملها بأي وجه من الوجوه، وفي حالة الإيجار بالمزارعة يعتبر مالك الأرض حائزًا ما لم يتفق الطرفان كتابةً في العقد على إثبات الحيازة باسم المستأجر، ويعتبر في حكم الحائز أيضًا مربي الماشية وتسري عليه أحكام هذا الباب.

وتنص المادة (91) من ذات القانون علي أن

ينشأ في كل قرية سجل تدون فيه بيانات الحيازة وجميع البيانات الزراعية الخاصة بكل حائز، ويكون كل من مجلس إدارة الجمعية التعاونية المختصة والمشرف الزراعي المختص مسئولاً عن إثبات تلك البيانات بالسجل. وتعد وزارة الزراعة بطاقة الحيازة الزراعية ويدون بها البيانات الخاصة بكل حائز من واقع السجل.

وتنص المادة (92) منه علي أنه

يجب على كل حائز أو من ينيبه كتابة أن يقدم خلال المواعيد التي يحددها وزير الزراعة إلي الجمعية التعاونية المختصة بياناً بمقدار ما في حيازته من أراض زراعية أو ماشية أو غيرها وما يطرأ على هذه البيانات من تغيير وذلك طبقاً للأنموذج الذي تعده وزارة الزراعة لهذا الغرض …

فإذا لم يقدم الحائز البيانات المشار إليها في الفقرة السابقة في المواعيد المحددة أثبت موظف وزارة الزراعة المختص اسمه في كشوف المتخلفين وكلف اللجنة بتقديم البيانات اللازمة عن حيازته إلى الجمعية التعاونية لرصدها في السجل وعلى الجمعية التعاونية إخطار الحائز.

ولا يجوز تعديل الحيازة الزراعية إلا بعد موافقة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة أو بناءً على اتفاق كتابي مصدق على التوقيع عليه من رئيس مجلس إدارة هذه الجمعية وعضوين من أعضائها على أن يتضمن الاتفاق إقرار الحائز الجديد بتحمل الديون المستحقة عن الأرض محل التنازل … ويستثنى من ذلك حالات تغيير الحيازة نتيجة الأحكام القضائية.

وتنص المادة (93) علي أن يصدر وزير الزراعة قرارات في المسائل الآتية:

(أ) تحديد نماذج السجلات وبطاقات الحيازة وجميع الأوراق التي تتطلبها وطرق القيد فيها وتحديد المسئولين عنها والرسوم الواجب أداؤها في حالة فقد البطاقة أو تلفها … ونظم وقواعد إثبات ما يطرأ على بيانات البطاقة من تغيير… وتنص المادة (٩٤) على أن يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على شهر وبغرامة لا تقل عن خمسة جنيهات ولا تزيد على ثلاثين جنيها:

( أ ) … (ب) …(ج) كل مخالفة للإجراءات المنصوص عليها في الفقرة ٣ من المادة ٩٢ وذلك فضلا عن تحميل الحائز الجديد بكافة الديون المستحقة على الأرض محل التنازل سواء للحكومة أو للمؤسسة المصرية العامة للائتمان الزراعي والتعاوني أو للجمعية التعاونية…

وحيث أنه نفاذاً للمادة (93/ أ) من قانون الزراعة المشار إليها اصدر وزير الزراعة القرار رقم 1254 لسنة 2009 بشأن نظام البطاقة المطورة للحيازة والخدمات الزراعية – المنطبق على واقعات النزاع الماثل – و الذي نص في المادة (1) من مواد الإصدار على أن يتم إصدار بطاقة الكترونية مطورة للحيازة والخدمات الزراعية وفقا للنظام المرفق بهذا القرار تنفيذا لأحكام قانون الزراعة والقوانين المشار إليها على ثلاث مراحل:

المرحلة الأولى: يسري هذا النظام لهذه المرحلة على الأراضي الزراعية والأراضي المنزرعة بالأراضي الجديدة والأراضي المستصلحة التي تم استزراعها داخل وخارج الزمام ومزارع الإنتاج الحيواني والداجنى والطيور والمزارع السمكية والمناحل ويعمل به اعتبارا من أول نوفمبر 2010 …

ونصت المادة (2) من مواد إصدار هذا القرار على أن يجرى حصر حيازي شامل كل ثلاث سنوات ويلتزم كل مالك أو مستأجر للأنشطة المذكورة بالمراحل الثلاث بالتقدم لاستخراج هذه البطاقة في الميعاد المنصوص عليه وفقا للنماذج المعتمدة والمعدة لذلك .

ونصت المادة (4) من مواد الإصدار على أن يلغى كل قرار يتعارض مع أحكام هذا القرار والنظام المرفق به.

ونصت المادة (5) من مواد الإصدار على أن ينشر هذا القرار في الوقائع المصرية، ويعمل به اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره. وقد نشر هذا القرار بالوقائع المصرية العدد 297 في 29 ديسمبر سنة 2009 .

ونصت المادة (3) من نظام البطاقة المطورة للحيازة والخدمات الزراعية الصادر بموجب هذا القرار على أن

تصدر البطاقة المطورة للحيازة والخدمات الزراعية وفقا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في هذا القرار للآتي بيانهم: … (و) … واضع اليد لحيازة هادئة مستقرة بدون منازعات عليها لأكثر من دورة حصر حيازي…

وحيث إنه من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن

مفاد نص المادتين (92 / 3 ) ، و (94 ) من قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966 أنه

لا يجوز تعديل الحيازة إلا بموافقة الجمعية التعاونية الزراعية أو بعد أن يلتزم الحائز الجديد بالديون المستحقة على الأرض محل التنازل قبل الحائزين السابقين أو بناء على اتفاق كتابي مصدق على التوقيع عليه من رئيس مجلس إدارة هذه الجمعية وعضوين من أعضائها مع استثناء تغيير الحيازة نتيجة تنفيذ الاحكام القضائية .

وأن المقصود بالحيازة في هذا الصدد هو معناها المعرّف به في القانون وهي

سيطرة الحائز سيطرة مادية على الأرض الزراعية يباشرها باسمه ولحسابه ، وأن عقد البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد في ذمة البائع التزاماً بتسليم المبيع ويترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع في  حيازة   المشترى وله أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع وأن المشرع وإن جعل للجمعية التعاونية الزراعية الاختصاص بنقل بيانات الحيازة الزراعية إلا أنه استثنى من ذلك أن يكون نقل تلك البيانات قد صدر به حكم قضائي .

( الطعن رقم 8981 لسنة 84 ق – بجلسة 16 / 6 / 2021 )

وحيث إن نظام البطاقة المطورة للحيازة والخدمات الزراعية الصادر بقرار وزير الزراعة رقم 1254 لسنة 2009 – المعمول به من 30/ 12/ 2009 – قد التزم ذات النهج حين قضى في المادة (3) منه بأن

تصدر البطاقة المطورة للحيازة والخدمات الزراعية وفقا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في هذا القرار للفئات المبينة بالنص ، ومنهم (واضعي اليد لحيازة هادئة مستقرة بدون منازعات عليها لأكثر من دورة حصر حيازي ) .

بينما لم تكن هذه الفئة مدرجة ضمن الفئات المنصوص عليها في المادة (3) من قرار وزير الزراعة رقم 59 لسنة 1985 بنظام بطاقة الحيازة الزراعية – والذي تم إلغاؤه بموجب المادة (4) من القرار رقم 1254 لسنة 2009 – وكان من يضع يده بصفة هادئة مستقرة على أرض غير مملوكة للدولة دون وجود  سند ملكية  أو إيجار طبقًا للقانون – و لم يكن قد صدر عنها بطاقة حيازة لشخص معين – يستخرج تصريح خدمات زراعية مؤقت يتم بموجبه صرف مستلزمات الإنتاج بالنقد ، وفقًا للشروط والضوابط وفى المواعيد التي تصدر بها قرارات من الجهات المختصة، وذلك وفقاً لما قضت به المادة (19) من القرار رقم 59 لسنة 1985 (الملغي) .

ومؤدى ذلك إنه اعتباراً من 30/ 12/ 2009 أصبح لواضعي اليد لحيازة هادئة مستقرة بدون منازعات عليها لأكثر من دورة حصر حيازي الحق في استصدار البطاقة المطورة للحيازة والخدمات الزراعية وفقا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في القرار رقم 1254 لسنة 2009 المشار إليه .

ولما كان ذلك 

وكان الطاعن قد استند في طلباته في الدعوى إلى عقد البيع الابتدائي المؤرخ 2/ 1/ 2015، وكان الثابت بتقرير الخبير المودع ملف الدعوى – والذي تطمئن إليه المحكمة لسلامة الأسس التي بنى عليها الخبير النتيجة التي خلص إليها وكفاية الأبحاث التي أجراها في هذا الشأن وأنه استخلصها من أصول ثابتة بالأوراق – أن هذه المساحة من الأرض محل عقد البيع المشار إليه عبارة عن قطعتين كائنة جميعها بحوض الخنازري نمرة 6 – قسم أول – زمام بسيون – غربية، وأنها من المعلقات، أي ساقطة حيازة وغير محيزة بسجلات الجمعية الزراعية بناحية بسيون ، وغير مملوكة للدولة .

ولما كانت حيازة الطاعن لا توجد منازعة بشأنها وقد مضى عليها أكثر من دورة حصر حيازي فمن ثم

تتوفر بشأنها شروط تدوين بياناتها بسجلات الجمعية الزراعية المذكورة باسم الطاعن، واستصدار البطاقة المطورة للحيازة والخدمات الزراعية له عنها، وإذ امتنعت الجهة الإدارية عن ذلك فإن امتناعها بُشكل قراراً سلبياً مخالفاً للقانون خليقاً بالإلغاء .

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدعوى فإنه يكون معيباً بما يوجب إلغاؤه ، والقضاء مجدداً بإلغاء قرار الجهة الإدارية السلبي بالامتناع عن رصد  الحيازة الزراعية  للأرض محل التداعي بسجلات الجمعية الزراعية بناحية بسيون باسم المدعي وما يترتب على ذلك من آثار أخصها اصدار البطاقة المطورة للحيازة والخدمات الزراعية له عنها وفقا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في قرار وزير الزراعة رقم 1254 لسنة 2009 المشار إليه .

وحيث إن من خسر الطعن يُلزم مصروفاته عملاً بحكم المادة (270) من قانون المرافعات .

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة:

بقبول الطعن شكلاً، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه، والقضاء مجددا بإلغاء قرار الجهة الإدارية السلبي بالامتناع عن رصد الحيازة الزراعية للأرض محل التداعي بسجلات الجمعية الزراعية بناحية بسيون باسم الطاعن، وما يترتب على ذلك من آثار أخصها إصدار البطاقة المطورة للحيازة والخدمات الزراعية له عنها وفقا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في قرار وزير الزراعة رقم 1254 لسنة 2009، وألزمت الجهة الإدارية المطعون ضدها المصروفات عن درجتي التقاضي .

المحكمة الإدارية العليا الطعن رقم 63946 لسنة 67 بتاريخ 28 / 2 / 2023

مذكرة محو وشطب العقد لمخالفة شهادة قيود ومطابقة الملكية

مذكرة

بدفاع / ………………. (المدعى عليهم)

ضد

………………….. (المدعى)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الوقائع)

نحيل إلى ما جاء بعريضة الدعوى منعاً من التكرار وحرصاً على وقت الهيئة الموقرة .

(الطلبات)

نلتمس أصلياً :

• أولا : ندفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة .
• ثانيا : ندفع بعدم قبول الدعوى طبقاً لنص المادة 15 من قانون الشهر العقاري .
• ثالثا : ندفع بعدم قبول الدعوى طبقاً لقرار بقانون السجل العيني .
• رابعاً : رفض الدعوى وإلزام رافعها المصاريف والأتـعاب .
• خامسا : بإعادة الدعوى إلى الخبير حيث المدعى عليهم لم يخطروا من جهة الخبير المنتدب في الدعوى .

(الدفاع)

أولا : عن الدفع عن الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة

وذلك تأسيساً على أن المدعي لم يشهر عقد بيعه حتى الآن هذا العقد المؤرخ / / هذا العقد لم يتم شهره حتى الآن بالشهر وهو عقد صوري صورية مطلقة حيث تم اصطناع هذا العقد بين المدعي ووالدته إضراراً بالمدعي عليهم كما أن البائعة للمدعي لا تملك أي مساحات في هذه القطعة .

وذلك واضح من الشهادة المستخرجة من إدارة السجل العيني بـ ……. فإذا كانت السيدة ………. هي البائعة إلى المدعي عليها الأولى بموجب عقد مسجل كيف تقوم بالتواطؤ مع ابنها المدعي وتبيع له ذات المساحة المباعة سابقاً إلى المدعى عليها الأولى والدليل على ذلك أن المدعي لم يتمكن من شهر عقد البيع الإبتدائي حتى الآن لعدم وجود ملكية لوالدته البائعة ، والملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل طبقاً للقانون لمدني وقانون الشهر العقاري .

ثانياً : عن الدفع بعدم قبول الدعوى طبقاً لنص المادة 15 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946

تنص المادة 15 من قانون الشهر العقار على أنه

يجب التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها طعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجوداً أو صحة أو نفاذاً كدعاوى البطلان أو الإلغاء .

فإذا كن المحرر الأصلي لم شهر تسجيل تلك الدعاوى وقد أثبت القانون سالف الذكر على عدم تسجيل صحف تلك الدعاوى جزءاً هو عدم القبول .

وحيث أنه لما كان ما تقدم وكان المدعي قد أقام دعواه الماثلة بطلب الحكم بمحو وشطب العقد المسجل المحرر بين المدعى عليها الأولى والمدعى عليه الثاني بصفته ولم يقم المدعي بشهر صحيفة الدعوى طبقاً لنص المادة 15 من قانون الشهر العقاري سالف الذكر فإنه تكون هذه الدعوى قد أقيمت بغير الطريق الذي رسمه القانون ومن ثم تكون جديرة بعدم القبول .

ثالثا : عدم الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم إتباع قانون السجل العيني قرار بقانون 142 لسنة 1964

وحيث أن أرض النزاع تقع بناحية …… وحيث أنه قد بدأ سريان نظام قانون السجل العيني على الأراضي التي تقع بهذه الناحية بالقرار رقم 1180 لسنة 1992 والذي بدأ السريان به في 5/9/2001 .

وحيث أن الخبير المنتدب في الدعوى تجاهل ذلك ولم يدرك أن الأرض موضوع الدعوى ينطبق عليها قانون السجل العيني وليس قانون الشهر العقاري فإن المادة 48 من القرار بقانون 142 لسنة 1964 الخاص بنظام السجل العيني تنص على أنه 

لا يقبل في إثبات أصل الملكية أو الحق العيني سوى صحيفة الوحدة العقارية أو الشهادات المستخرجة من السجل العيني.

وتنص المادة 32 من ذات القانون على أنه

الدعاوى المتعقلة بحق عيني عقاري أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير في بيانات السجل العيني ولا تقبل الدعوى إلا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير في السجل بمضمون هذه الطلبات” .

وتنص المادة 33 من ذات القانون على أن 

الدعاوى المشار إليها في المادة السابقة التي تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار في النظر فيها إلا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها إجراء التغيير في بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات.

ويمنح المدعون في هذه الدعاوى ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير فإذا لم تقدم في أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى.

وحيث أن أرض التداعي تخضع لنظام قانون السجل العيني وليس قانون الشهر العقاري فإن قانون السجل العيني هو الواجب التطبيق كما أن المدعي لم يقدم حتى الآن شهادة قيود ومطابقة تفيد  ملكية  والجته في هذه الأطيان طبقاً قانون السجل العيني .

وحيث أن العقد المسجل المشار إليه قد تم استنفاذه كاملاً لقيام البائعة …….. والدة المدعى ببيع كل نصيبها في هذا العقد حيث أن القطعة ………. أصلية الواقعة بناحية …………. والتي تقع ضمنها أرض التداعي قد تجزأت إلى قطع صغيرة كل مشتري مستقل بقطعة منفصلة عن الأخرى بذلك تكون القسمة تمت بين جميع ملك القطعة الأصلية .

أما عن عقد البيع الإبتدائي والذي صدر به حكم تسليم بالتواطؤ بين المدعي ووالدته فهذا العقد لا وجود له حيث انه تم التعاقد على أرض الغير كما أنه لا يجوز حجية بالنسبة للمدعي عليهم الأولى والثاني حيث أن هذا حكم لم يصدر في مواجهتهم .

وطبقاً لنص القانون المدني وقانون الشهر لعقاري بأن الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وحيث أن المدعي لم يقم بشهر عقد البيع شهراً نهائياً فإن هذه الدعوى تكون جديرة بالرفض .

رابعا : عن طلب رفض الدعوى وإلزام رافعها المصاريف والأتعاب وذلك للآتي

1-  بطلان تقرير الخبير  المنتدب في الدعوى بطلاناً مطلقاً حيث أن الخبير لم يتدارك أن الأرض تخضع لقانون السجل العيني وليس قانون الشهر العقاري وقد بدأ سريان السجل العيني عن ناحية …………. بالقرار 180 لسنة 1992 في 5/9/2000 واعتمد الخبير على شهادة التصرفات عن العقد المسجل وكان يجب أن يطلب شهادات قيوم ومطابقة تفيد ملكية السيدة …………. في هذه القطعة طبقاً لنظام السجل العيني .

2-  الخبير لم يخطر المدعى عليهم بالموعد لنظر الدعوى وذلك واضح من محاضر الأعمال واعتمد على الإخطار الأول الذي لم يصل إلى المدعي عليهم ولم يصل علمهم بمباشرة الدعوى أمام الخبير حيث ذكر الخبير في تقريره بجلسة   /   /   أنه أخطر المدعى عليهم لجلسة   /   /   ثم جاء بجلسة  /   /   في محاضر الأعمال ذكر أنه قام باستلام اخطارات المدعى عليهم الأولى والثاني مرتد إلى سكرتارية المكتب دون إعلان.

مما يؤكد أن المدعى عليهم لا يعلموا شيئاً عن تاريخ مباشرة المأمورية مما يعيب هذا التقرير بالقصور وكان يجب على الخبير في الدعوى أن يعاود مرة أخرى بإخطار المدعى عليهم بمباشرة المأمورية حتى يتجلى وجه الحق في الدعوى .

3- القطعة …….. أصلية والتي تقع بها أرض التداعي تجزأت إلى القطعة الآتية وذلك حسب سجلات مديرية المساحة والسجل العيني بـ ……. .

• القطعة ………. من ……… من ……….. من ……… أصلية .
• القطعة ………. من ……… من ……….. من ……… أصلية .
• القطعة ………. من ……… من ……….. من ……… أصلية .
• القطعة ………. من ……… من ……….. من ……… أصلية .

فإذا كانت القطعة …. أصلية تجزأت رسمياً إلى أكثر من …….. قطعة طبقاً للسجلات الرسمية كيف يأتي الخبير المنتدب في الدعوى ويذكر أنها تجزأت قطع فقط وهي ……… ، ……. وذلك واضح من التقرير المودع مما يشوب هذا التقرير بالقصور وعدم الدقة في بياناته ويؤكد أن الخبير المنتدب في الدعوى استقى معلوماته من الحاضر عن المدعى وليس من أي جهة رسمية ولم يقم بتنفيذ ما جاء بالحكم التمهيدي الصادر له من عدالة المحكمة .

4- فإذا كان العقد المسجل رقم ……… لسنة …….. سند الملكية المدعى عليه الثاني يتضح فيه تجزئة القطعة ……. أصلية كيف لا يتحقق الخبير من ذلك مما يؤكد أن الخبير المنتدب لا علم له بقانون السجل لعيني حيث أنه معين حديثاً بإدارة الخبراء ولم ينتقل إلى الجمعية الزراعية لمعرفة من الحائز لهذه الأرض .

5-المدعى عليه الثاني بصفته قام بشراء قطعة الأرض موضوع الدعوى بموجب العقد المسجل رقم …….. لسنة ……… ووضع يده عليها وضع يد هادئ ومستقر وحيازة قانونية بالجمعية الزراعية بناحية ……… التي لم ينتقل إليها الخبير المنتدب في الدعوى لبيان الحائز الفعلي لأرض النزاع .

6- حقيقة النزاع أن السيدة ……. والدة المدعى كانت تمتلك قطع أرض زراعية بالميراث بموجب عقد مسجل ……. لسنة …….. وقد قامت ببيع نصيبها في هذا العقد الذي يقع بالقطعة ……. أصلية كاملاً إلى السيدة ………. وآخرين بموجب عقود مسجلة ولم يبق لها أي ملكة في هذا العقد وقد قامت بعمل عقد قسمة بينها وبين باقي الورثة وبعد إجراء القسمة ومعرفة نصيبها أين يقع قام المشترون منها بوضع يدهم على مشتراهم من إدارة السجل العيني تفيد أن السيدة ………. ليس لها أي ملكية بالقطعة ………. .

إلا أن المدعي قام بحيلته الشيطانية:

باصطناع عقد بيع ابتدائي مع والدته والحصول على حكم تسليم إنتهى هذا الحكم صلحاً فإذا كان الحكم انتهى صلحاً فلماذا صدور حكم بالتسليم عن ذات العقد وإقامة عدة دعوى للكيد من المشترين منها مرة تدع أنها تمتلك هذه الأرض ومرة أخرى تدعي أنها قامت ببيعها إلى ابنها المدعى في هذه الدعوى.

وحتى الآن لم يقم تسجيل عقد البيع الإبتدائي الصادر فيها بالبيع كاملاً إلى المدعى عليها الأولى وآخرين وقامت المدعى عليها الأول بيع هذه المساحة مشتراهما إلى المدعى عليه الثاني بصفته ولياً على أولاده القصر بموجب عقد مسجل رقم ….. لسنة …….. شهر عقاري …….

ثم بعد ذلك تم استخراج شهادة قيود ومطابقة من إدارة السجل العيني تفيد تملك المدعى عليه الثاني بصفته لهذه المساحة طبقاً لقانون السجل العيني وقد أقام المدعى دعوى ضد والدته يطالبها فيها بتسليم المبيع وهي الدعوى رقم ………. لسنة ……..

وتم تقديم محضر صلح بها فإذا كان هناك صلح بينه وبين والدته على التسليم فلماذا اللجوء إلى المحكمة يظهر ذلك مدى التواطؤ بينهما ثم تأتي السيدة ……… وتقم دعوى برقم ……..لسنة ……ضد السيد ……………….. وآخرين تدعي فيها أنها المالكة لهذه المساحة كيف باعتها إلى ابنها ثم كيف تدعي أنها المالكة مرة أخرى علماً بأن الدعوى رقم ………. لسنة ……… موضوع التسليم تم وقف التنفيذ فيها بموجب الدعوى رقم …….. لسنة ……… .

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات المبينة بصدر هذه المذكرة

مقدم من محام المدعى عليهم

القيود والمطابقة في المعايير المصرية للتقييم العقاري

قرار الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 39 لسنة 2015

الوقائع المصرية العدد 130 تابع بتاريخ 07/06/2015

بشأن إصدار المعايير المصرية للتقييم العقاري.

مادة رقم 3 ثالثاً

1- مقدمة:

1-1- الغرض من هذا التطبيق هو توفير إطار عام لأعمال تقييم الأصول التي تعرض كضمانة عقارية للحصول على تمويل أو قرض.

1-2- من الضروري أن يقوم الخبراء بتطبيق مبادئ أعمال التقييم المتعارف عليها لتوفير آراء واضحة ومستقلة وموضوعية وذات أهمية لاحتياجات طالب التقييم.

2- نطاق التطبيق:

هذا التطبيق يستخدم في حالات التقييم للأصول التي تستخدم أو يقترح أن تستخدم كضمانة لقرض أو تمويل. يجوز أن يكون التمويل أو القرض على أي نوع سواء كانت الفائدة ثابتة أو متغيرة.

3- تعريفات:

3-1- التمويل العقاري: هو تمويل شراء أو بناء أو  ترميم   أو تحسين العقارات لأغراض السكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري وذلك بأي من الطرق التمويلية التالية:

• الإيجارة المنتهية بالتملك.
• المرابحة، المشاركة.
• حق الانتفاع للعقار.
• الشراء بالأجل وحوالة الحق.

وذلك كله بضمانة عقارية أساساً وضمانات أخرى استثناءً.

3-2- التأجير التمويلي للعقارات: هو توفير التمويل اللازم لمستأجر العقار لاستخدامه في مباشرة نشاطه الإنتاجي أو الخدمي مع التزام المؤجر بنقل ملكية العقار إلى المستأجر عند نهاية عقد الإيجارة لقاء مقابل نقدي رمزي في حالة اختيار المستأجر ممارسة حقه في الشراء.

3-3- العقارات المتخصصة (ذات الطبيعة المتخصصة): هي عقارات نادراً ما تباع في السوق بصفة منفردة إلا كجزء من بيع المنشأة الاقتصادية المرتبطة بها وذلك لارتباطها بحرفة أو مهنة ما – ومثال على ذلك مباني المستشفيات أو المصانع – والتي تنفرد بتميزها عن المنشآت العامة بسبب تصميمها أو أبعادها أو موقعها أو أي أسباب أخرى.

3-4- الأصول التجارية (العقارات المرتبطة بمنشأة تجارية): نوعيات خاصة من العقارات المتخصصة التي تصمم لغرض خاص أو نوع محدد من الأعمال والتي عادة تباع بالسوق جزء من المهنة التي تخدمها.

3-5- قيمة الإقراض (قيمة الرهن العقاري (طبقاً للمعايير الأوروبية): هي قيمة العقار كما تحددها القيمة التسويقية المستقبلية آخذين في الاعتبار:

• 3-5 -1- المستقبل البعيد للعقار.
• 3-5 -2- حالة السوق العقاري المحلي العادية.
• 3-5 -3- الاستخدام الحالي والاستخدامات الأخرى المحتملة المناسبة للعقار.
• 3-5 -4- العناصر التنبؤية لا يجب أن تؤخذ في الاعتبار عند تحديد قيمة العقار.

قيمة الرهن العقاري يجب أن تقدم بطريقة واضحة وشفافة. وفي جمهورية مصر العربية يعتبر حساب هذه القيمة ضمن أعمال تحليل المخاطر والتي عادة يحددها محلل مالي متخصص لدى الممول.

4- العلامة بمعايير المحاسبة المصرية:

4-1- لا تتطرق معايير المحاسبة المصرية للتقييم لأغراض الإقراض والتمويل إلا عند الأخذ في الاعتبار قيمة العقار المقدم كضمان لمديونية وذلك بغرض تحديد القيمة الاستردادية للأصل المتمثلة في صافي قيمته البيعية أو قيمته الاستخدامية وقت التقييم، أو في إطار تحديد القيمة الائتمانية لحجم التمويل وقيمة خسائر الاضمحلال في قيمة الأصل عن قيمته الدفترية،

بالإضافة إلى ذلك فإن هناك بعض المتطلبات التنظيمية والائتمانية التي تفرضها بعض الجهات الرقابية مثل البنك المركزي المصري والهيئة العامة للرقابة المالية بالنسبة لأعمال التمويل العقاري والتأجير التمويلي وشركات التأمين للعقارات المقدمة كضمان للإقراض والتمويل بما في ذلك نسبة التمويلي إلى قيمة العقار.

4-2- على الرغم من تماشي تعريف القيمة السوقية في إطاره العام بين معايير التقييم ومعايير وضوابط منح الائتمان والإقراض إلا أنه يمكن أن يكون هناك اختلاف في الفروض الأساسية للتقييم ومن أهمها:

4-2-1 الفرضية الرئيسية في حالات تقييم الأصول بغرض الإقراض والتمويل هي أن المؤسسة المقترضة سوف تستمر في عملها بمستوى التشغيل الحالي وقت منح التمويل وإلى المستقبل المنظور (مدة منح التمويل) وبصفة دائمة ودون فصل العقار عن المؤسسة المقترضة، وبالتالي فإن القيمة في حالة العقارات المتخصصة (المرتبط قيمتها بالنشاط) قد تتأثر من حيث قابلية التسويق للعقار الضامن بشكل منفصل عن نشاط المؤسسة.

4-2-2- لا تسمح كافة المتطلبات الائتمانية والتنظيمية للجهات المانحة مثل البنوك وشركات  التمويل العقاري  وشركات التأجير التمويلي وشركات التأمين بأسس للتقييم بديلة عن القيمة السوقية عند قبول العقارات كضمان للتمويل سواء كان طويل الأجل أو قصير الأجل وبغض النظر عن قبوله ضمان أساسي أو ضمان إضافي.

4-2-3- لا تسمح كافة المتطلبات الائتمانية والتنظيمية للجهات المانحة للتمويل مثل البنوك وشركات التمويل العقاري وشركات التأجير التمويلي و  شركات التأمين  بأسس للتقييم بديلة عن القيمة السوقية عند تحديد قيمة العقارات وقت التنفيذ عليها استيفاء لحقوق الممول في حالة التعثر أو أي حالات أخرى مسببة للتنفيذ على العقار.

4-2-4- عند حساب نسبة الإقراض أو التمويل يحق للجهة المانحة إجراء تسويات أو تعديلات – إن لزم الأمر – على القيمة الواردة بالتقييم العقاري، مع ضرورة الإفصاح عن تلك التعديلات والإجراءات والشروط لكل من المقيم العقاري والجهات الأخرى التي قد تستخدم هذه القيمة.

4-2-5- تختلف أسس منح التمويل لدى البنوك طبقاً لضوابط منح الائتمان بضمان العقار حيث يتم التفرقة لدى تحديد الجدارة الائتمانية للعملاء وتكوين المخصصات بين ثلاث مجموعات وهي: القروض الممنوحة للمؤسسات والقروض لأغراض استهلاكية والعقارية للإسكان الشخصي والقروض الصغيرة للأنشطة الاقتصادية.

4-2-6- في أغلب الأحوال يتم التركيز لدى الجهات المانحة للتمويل بضمان عقاري على إدارة المخاطر الائتمانية بحيث يتم تقييم الجدارة الائتمانية أخذاً في الاعتبار مخاطر القيمة العادلة للعقارات عند منح الائتمان أو زيادته أو تجديده وعند تكوين المخصصات بما في ذلك مخاطر السوق بالنسبة للعقارات محل الضمان.

4-2-7- يحدد البنك المركزي المصري نسب من القيمة السوقية للضمانات التي يمكن الاعتداد بها لدى تكوين المخصص سواء كانت ضمانات نقدية أو ما في حكمها وأوراق مالية وضمانات عقارية وتجارية مع تحديد الأركان القانونية الواجب توافرها في

تلك الضمانات والقواعد المنظمة لتحديد قيمتها العادلة والتي تعتبر معايير إضافية على متطلبات معايير التقييم العقاري.

4-2-8- تتضمن أسس تحديد الجدارة الائتمانية للعملاء الصادرة عن البنك المركزي المصري شروطاً للعقارات التي يعتد بها لأغراض منح التمويل وتكوين المخصصات وتتمثل في:

(أ) الشروط القانونية:

• أن تكون القيمة العادلة قابلة للتحقق خلال فترة لا تجاوز سنة.
• أن تكون في الحصص المفرزة حيث لا يعتد بالحصص التي تكون على المشاع.

(ب) الأركان القانونية للضمانات العقارية:

1. حصول البنك على شهادة بالتصرفات العقارية أو شهادة  قيود ومطابقة  على حسب الأحوال تفيد ملكية الراهن (مدين، كفيل عيني) للعقار محل الضمان حتى تاريخ قيد الرهن وبيان الديون وشروطها.
2. أن يتم قيد رهن الأصول العقارية بمكتب الشهر العقاري الكائن في دائرته العقار بالسجل الخاص بذلك والحصول على شهادة تفيد أن قيد الرهن من الدرجة الأولى.
3. أن يكون للعميل الحيازة المستقرة على تلك الضمانات.
4. يجب أن يتم تحديد القيمة العادلة للأصول موضوع الرهون العقارية مرة على الأقل كل ثلاث سنوات ما لم تكن هناك من المؤشرات التي تفيد وجود تغير جوهري في هذه القيمة فيتعين إعادة تقييم تلك الأصول.

5- نص التطبيق:

• 5-1- لأداء تقييم متوافق مع هذه المعايير يلزم على الخبير اتباع كل ما جاء بميثاق شرف المهنة فيما يخص قواعد الأخلاق والكفاءة والإفصاح وإعداد التقرير.
• 5-2- أداء التقييم بغرض الاستخدام كضمانة لقرض أو لتمويل يكون بتحديد القيمة السوقية وفقاً للمعيار رقم (1) من المعايير المصرية للتقييم العقاري.
• 5-3- في الحالات التي تقتضي حساب قيمة خلاف القيمة السوقية يلزم تحديد ذلك بوضوح مع تفسير وشرح سبب ذلك، وتعريف للقيمة المقدمة في التقرير وبيان الاختلاف بين القيمتين.
• 5-4- يلزم إعداد تقرير التقييم وفقاً للمعيار رقم (3) من المعايير المصرية للتقييم العقاري.

5-5- يلزم أن يشمل تقرير التقييم إضافة لما سبق الآتي:

• النشاط الحالي والمستقبلي في السوق الموجود به العقار موضوع التقييم.
• الطلب التاريخي والحالي والمستقبلي على نوعية العقار في السوق.
• الطلب المستقبلي على الاستخدامات الأخرى المحتملة للعقار.
• قابلية التسويق الحالية واستمرارية هذه القابلية إن طلبها العميل.
• تأثير أي أحداث مرئية على قيمة العقار (الضمانة).
• أسلوب التقييم المستخدم، ومدى تطبيق البيانات السوقية في دعم أسلوب التقييم.

5-6- التقييم بغرض التمويل قد يكون مطلوباً بناء على افتراض حدوث تغيير في حالة العقار مثل بناء مبنى جديد أو إعادة تأهيل مبنى حالي، ويتم التقييم في هذه الحالات بافتراض أن التغيير قائم في تاريخ التقييم وليس لتحديد القيمة في تاريخ المصرية –

التعديل المستقبلي، ويلزم أن يوضح التقرير أن القيمة تمثل أن التغيير تم في تاريخ التقييم. وفي هذه الحالة تعرف القيمة المحددة على أنها “القيمة السوقية” بافتراض تمام التعديل وليس “القيمة السوقية”.

5-7- قد يتطلب التقييم الوصول لحالة معينة من الأشغال، وفي هذه الحالة يجب أن يعكس هذا الافتراض الظروف الطبيعية لحالة السوق في تاريخ التقييم.

5-8- القروض الشخصية وقروض الشركات عادة يصاحبها ضمانة بأصول عقارية، وقد يحتاج خبير التقييم للإلمام بطبيعة المؤسسات وشروط القرض. وعلى الرغم من أن الممول عادةً ما يشترط إبقاء شروط  القرض   سرية فإن هذا لا يعفي الخبير من الإلمام بمدة القرض والعمر الاقتصادي المتبقي للعقار الضامن.

6- إيضاحات:

6-1- يجب عند بداية العمل تحديد العقار موضع التقييم ويجب مراعاة التفرقة بين أنواع الأملاك (عقارية أو منقولة) في حالة وجود أكثر من نوع كضمانة، ويلزم مراعاة القانون المدني المصري فيما يخص العقار والعقار بالالتصاق والعقار بالتخصيص.

6-2- الطريقة التي يتم بها تداول العقار بالسوق تحدد الأسلوب المناسب لحساب القيمة السوقية بناء على المعلومات المتوفرة عن السوق، وذلك يعني أن الخبير سوف يحتاج لاستخدام أكثر من طريقة لأداء التقييم.

6-3- كل طريقة لأداء التقييم – إذا طبقت بعناية – ستؤدي إلى الوصول إلى قيمة محددة، على أن كل الطرق يجب أن تبنى على معلومات من واقع السوق، فبيانات التكلفة والإهلاك يجب أن تبنى على ممارسات السوق، واستخدام طريقة رسملة الدخل –

خاصة خصم التدفقات النقدية – يجب أن يبنى على توقع إيرادات ومصروفات واقعي لحالة السوق ونوعية  العقار   وعلى معدل خصم مرتبط بحالة السوق وتطلعات المالك وفقاً للغرض من إجراء التقييم ونوع القيمة المحسوبة.

6-4- أحياناً قد يرغب الممول في حساب قيمة خلاف القيمة السوقية، وفي هذه الحالة يطبق المعيار رقم (2) من هذه المعايير. في حالة استخدام قيم خلاف القيمة السوقية يجب تنبيه الممول أن النتائج قد تكون غير حقيقية إذا تعدلت فروض التقييم.

6-5- العقارات الاستثمارية:

6-5-1- العقارات الاستثمارية – المنتجة للدخل – عادة يتم تقييمها بصفة منفردة، على أن مؤسسات التمويل قد تطلب تقييم العقار كجزء من محفظة عقارية. في هذه الحالة يلزم توضيح نوعية التقييم (منفردة أو جزء من محفظة).

6-5-2- على الرغم من أنه قد يكون مطلوب من الخبير التعليق على القيمة وقابلية التسويق طوال عمر القرض فإن قدرة المستأجر على الوفاء بالإيجار تخرج عن حدود العمل فيما عدا رؤية السوق لجودة المستأجر.

6-6- العقارات المشغولة بالمالك:

6-6-1- العقارات المشغولة بالمالك يتم التقييم على افتراض تسليمها خالية من أي إشغال.

6-6-2- هذه الفرضية لا تستثني المالك كجزء من السوق ولكنها لا ترتب أي امتيازات للمالك على العقار عند تقييم العقار.

6-7- عقود الإيجار بين طرفين ذوي علاقة:

6-7-1- يجب مراعاة الحذر عند تقييم عقار مستخدم كضمانة في حالة أن المستأجر له علاقة بالمالك.

6-7-2- إذا اعتقد الخبير أن شروط التعاقد تعطي المالك مميزات تزيد عما تفرضه أحوال السوق العادي وجب تنبيه الممول، وقد يرى الخبير الاستغناء عن العقد الحالي عند تقييم العقار كضمانة (في حالة استخدام طريقة الرسملة).

6-8- محفزات التمويل:

6-8-1- من المعتاد أن يعرض البائع – خاصة المطورين العقاريين – بعض محفزات البيع مثل ضمان الاستئجار أو عمل التشطيبات الداخلية التي تناسب المشتري أو الأثاث … إلخ.

6-8-2- يلزم أن تتجاهل القيمة السوقية تأثير هذه المحفزات التي تؤثر عادة على السعر.

وقد يكون من المناسب تنبيه الممول لتأثير هذه المحفزات على السعر الحقيقي لهذه الأصول.

6-9- العقارات المتخصصة:

6-9-1- العقارات المتخصصة عادة ذات قدرة تسويقية محدودة وقيمتها تتمثل في كونها جزء من منشأة ما. وفي حالة الاستخدام كضمانة لقرض أو تمويل يجب افتراض أن العقار خالي وأن التقييم يبنى على أعلى وأفضل استخدام للأرض والذي قد يخالف الاستخدام الحالي، وفي هذه الحالة يجب أن يراعي الخبير التكلفة والمخاطر التي قد تصاحب تحقيق أعلى وأفضل استخدام.

6-9-2- قد يرفض العديد من الممولين استخدام المباني المتخصصة كضمان عقاري.

6-9-3- في كثير من الأحيان يتم تقييم العقار كجزء من المنشأة، عندئذ يجب تنبيه الممول إن القيمة قد تعتمد على ربحية واستمرارية المنشأة، وإذا كانت قيمة المباني الخالية أقل من كونها جزء من المنشأة وجب تنبيه الممول لذلك.

6-10- المنشآت المرتبطة بمهنة:

6-10-1- هي نوع من المنشآت المتخصصة بما في ذلك الفنادق وغيرها حيث تم البناء والترخيص لاستخدام محدد. عادة يتم تقييم هذه المنشآت على أساس الدخل بعد خصم قيمة  الاسم التجاري ، وفي تلك الحالات وجب تنبيه الممول إلى الفارق الكبير بين تقييم العقار أثناء وجود المنشأة أو حالة توقف العمل وإغلاق المنشأة ورفع المخزون وإلغاء التراخيص أو اتفاقيات الفرانشيز التي قد تؤثر على الربحية المستقبلية.

6-10-2- إذا اعتمدت الإيرادات على مستأجر معين أو مستأجر من قطاع تجاري خاص مما قد يسبب تغير الدخل المستقبلي إذا تغير المستأجر وجب التنبيه إلى ذلك في تقرير التقييم ويجوز أن يتم التقييم على أساس المبنى خالي في هذه الحالات.

6-11- الأملاك تحت التطوير:

6-11-1- المباني التي يتم شرائها لإعادة التأهيل والتطوير أو الأراضي المشتراة للتطوير يجب تقييمها آخذين في الاعتبار إمكانية تطويرها جميع الفروض الخاصة بالتطوير يجب أن تمثل حالة السوق والعقار ويجب ذكرها صراحة بالتقرير.

6-11-2- طريقة تقييم العقارات تحت التطوير تعتمد على حالة العقار في تاريخ التقييم ويجوز أن يراعى حالات البيع أو الإيجار مقدماً.

ويجب مراعاة الاعتبارات التالية:

• (أ) مراعاة الزمن المطلوب للتنمية وتأثير القيمة المضافة على التكلفة والإيرادات مع مراعاة حساب القيمة الحالية للنقود.
• (ب) تقييم حركة السوق العقاري خلال فترة التنمية بأقصى درجة ممكنة.
• (ج) مراعاة المخاطر التي قد يواجهها العقار خلال فترة التنمية.
• (د) توضيح أي علاقة بين المجموعات المسئولة عن التنمية.

6-12- الأصول المتناقصة:

6-12-1- الأصول المتناقصة (مثل المحاجر) تحتاج عناية خاصة حيث يجب تنبيه الممول للمخاطر المرتبطة مع هذا النوع من الأصول، كما يجب مراعاة المخاطر المرتبطة بنوع هذا الأصل وبرنامجه الزمني للإنتاج والاستهلاك من الأصل.

6-12-2- الإيجارات التي تزيد عن إيجار السوق تعتبر أصل متناقص حيث إن قيمة الأصل تتناقص بتمام عقد الإيجار الحالي.

عمل خبير التقييم:

6-13- طبيعة ومجال عمل الخبير يجب أن يكون واضحاً للخبير ولطالب التقييم، ويجب أن يراعي الخبير المخاطر المرتبطة بالتقييم لغرض الإقراض حيث إن سوء الفهم أو سوء التفسير قد يقود إلى منازعات قضائية بين الممول والخبير.

6-14- في حالات التقييم بغرض التمويل أو الإقراض يلزم أن يكون الخبير مستقلاً عن الممول.

6-15- يلزم أن يكون الخبير متمرساً بنوعية العقار والمنطقة أو إذا لم يتوافر عنصر الخبرة وجب الاستعانة بأشخاص متخصصين للمعاونة.

6-16- البيع الاضطراري والتنفيذ على العقار:

6-16-1- قد تطلب مؤسسات التمويل التقييم في حالة البيع الجبري أو البيع خلال فترة قصيرة (محددة)، وحيث إن تحديد فترة البيع قد تؤثر على النتائج يجب إلمام الخبير بسبب تحديد فترة البيع أو ظروف بيع العقار، ويلزم أن يبلغ الخبير الممول أن القيمة في هذه الحالة مرتبطة بشروط وتاريخ البيع.

6-16-2- في حالات  التنفيذ على العقار  يلزم اتباع ما جاء باللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري حول هذه الحالة.

7- قواعد الإفصاح:

• 7-1- لإعداد تقرير عن القيمة السوقية يلزم أن يتبع الخبير المعيار رقم (3) من هذه المعايير.
• 7-2- ويلزم أن يحوي التقرير شروط التكليف للخبير بشكل واضح لأي مستخدم آخر للتقرير.
• 7-3- تقارير التقييم يجب أن تقدم بطريقة واضحة وغير مضللة للقارئ العادي.
• 7-4- يلتزم الخبير بالإفصاح عن أي عدول عن هذه المعايير وسبب ذلك.

ختاما: استعرضنا أهمية وصيغة شهادة قيود مطابقة ملكية العقارات في السجل العيني المصرى، المتضمنة بيانات الملكية وسندها وتاريخها ورقمها من خلال رقم الوحدة العقارية والحوض والزمام والمحافظة .