محتويات البحث
تزاحم المشترين وتعدد بيوع العقار الواحد
تعرف على الحل القانونى المفاضلة عند تزاحم المشترين بعقود بيع والقيد فى السجل العينى، للعقارات الخاضعة لنظام القيد بالصحيفة العقارية، فبدون القيد لا تنتقل الملكية، لذلك كان هذا البحث العقارى الذي يجيب على تساؤل:
هل يكفي قيد العقد الأخير حتى تنتقل الملكية أم يجب قيد العقود السابقة فى حالة تعدد البيوع على العقار الواحد الخاضع لنظام السجل العينى؟
الاجابة القانونية داخل سطور البحث وفقا لنصوص قانون السجل العينى وأحكام محكمة النقض المرتبطة.
أثر عقد البيع بعد القيد في السجل العينى
إذا تنم قيد الحقوق الناتجة عن عقد البيع في السجل العيني ، فإن ملكية العقار تنتقل من البائع الى المشتري، فيصبح المشتري مالكا له، ويكون من حقه أن يمارس على العقار سلطات المالك، من تصرف، واستغلال واستعمال .
وليس للقيد في السجل العيني أثر رجعي، فالملكية تنتقل من البائع الى المشتري من تاريخ القيد ، ويترتب على العقد آثاره القانونية في مواجهة الطرفين وفي مواجهة الغير .
وقد استقر القضاء المصري على ذلك فقد قضى بأن
الملكية لا تنتقل الى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع ، كما أن الأصل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة، أن التسجيل لا يترتب عليه أثره إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذي من شأنه إنشاء حق الملكية أو أى حق آخر ونقله وإن هذا الأثر لا ينسحب الى الماضي.
ولا يحتج على ذلك بأن القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقاري أجاز بالمادتين 15 ، 17 منه بتسجيل صحف دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية.
ورتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها على هامش تسجيل صحائفها انسحاب أثر هذا التأشير الى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى، لأن تقرير هذا الأثر ورد على سبيل الاستثناء حماية لأصحاب تلك الدعاوى قبل من ترتب لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحيفة الدعوى وهذا الاستثناء لا يصح التوسع فيه أو القياس عليه .
طعن رقم 89 س 45 ق في 27/6/1978، س 29 ص 157، قضاء النقض المدني ص 47، 128، السنهوري ص 511 وما بعدها
تزاحم المشترين والتسجيل فى البيوع المتتالية
قد تتعدد البيوع على العقار كأن يبين (أ) عقاره الى (ب) ، ويقوم (ب) بدوره ببيعه الى (ج) وهكذا .
- فهل يكفي لانتقال الملكية الى (ج) تسجيل عقد البيع الصادر من (ب) الى (ج) ؟
- أم يجب تسجيل العقد السابق عليه والصادر من (أ) الى (ب) ؟
القاعدة هى
ضرورة التسجيل لنقل الملكية من البائع الى المشتري وبتطبيق هذه القاعدة، فإن الملكية لا تنتقل من (أ) الى (ب) إلا بالتسجيل ، ولا تنتقل من (ب) الى (ج) إلا بالتسجيل أيضا، فإذا لم يسجل العقد المبرم بين (أ)، (ب) فلا تنتقل الملكية الى (ب) ومن ثم لا يستطيع بدوره، نقل الملكية الى (ج) لأنه غير مالك، حتى ولو قام هذا الأخير بتسجيل عقده .
بناء على ما تقدم
أنه إذا أراد المشتري الأول (ب) ، نقل ملكية عقاره الى المشتري الثاني (ج) ، وجب عليه تسجيل عقد البيع الذي يربطه بـ (أ) ، ثم يسجل العقد الذي بينه وبين المشتري منه ، وبهذا فقط تنتقل الملكية من (أ) الى (ب) ، ومن (ب) الى (ج) ، وهذا الحكم لا يتعارض مع نظام السجل العيني.
(محمد سعد خليفة – قانون السجل العينى)
قضت محكمة النقض بأن
حق ملكية العقار المبيع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا نتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة الى الغير إلا بالتسجيل، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه، ومن ثم لا يكون لهذا المشتري أن ينقل الملكية لمن اشترى منه لأنها لا تؤول إليه هو إلا بتسجيل عقده.
لذلك فقد أورد المشرع بالمادة 23 من قانون الشهر العقاري نصا يقضي بأنه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العيني إلا المحررات التي سبق شهرها، فإذا ت وصل المشتري الى تسجيل عقده أو تسجيل الحكم الصادر بصحته ونفاذه رغما من سند البائع له لم يكن قد تم شهره، فإنه لا يكون من شأن التسجيل على هذه الصورة اعتبار المشتري مالكا إذ من غير الممكن أن يكون له من الحقوق أكثر مما هو للبائع له .
طعن رقم 178 في جلسة 28/10/1975 س 26 ص 1354 قضاء النقض، ص 40، 124
نقض مدني 28/11/1980 مجموعة أحكام النقض س 21 ص 1919
ومع ذلك يستطيع المشتري الأخير أن يختصم البائع الأصلي والمشترين السابقين إذا تعددوا في دعوى صحة ونفاذ عقد البيع، ليتوصل الى الحصول على حكم بصحة ونفاذ عن هؤلاء المشترين على التوالي بما فيها عقده، ثم يقوم بتسجيل الحكم الصادر في الدعوى، فتنتقل إليه ملكية العقار المبيع في مواجهة الجميع .
قضت محكمة النقض بأن
يجوز أن يرفع المشتري دعوى صحة التعاقد على كل من البائع له – والمشتري الأول – والبائع الأصلي ، لكى يفصل في الدعوى في صحة العقدين ، ولن يحكم بصحة العقد الصادر من المشتري الأول إلا مع الحكم بصحة البيع الصادر إليه.
نقض مدني 6/4/1944 مجموعة عمر ج 4 ص317 رقم 119 ، نقض مدني من 27/12/1951 مجموعة أحكام النقض السنة الثالثة ج 1 ، س 301
كذلك قضت
إذا حكمت المحكمة بصحة بيع صادر من شخص لم يسجل عقد تملكه فلا يصح الاعتراض عليها في ذلك مادام القانون قد جعل للمشتري حق استصدار الحكم بصحة عقد البيع العرفي ونفاذه، أما على البائع له وحده بمقتضى التزامه بنقل الملكية أن كانت الملكية له، وأما عليه وعلى من كان قد تصرف له بعقود غير مسجلة …. الخ، حتى المالك الأصلي، وذلك باعتبار المشتري دائنا للبائع وله بمقتضى المادة 141 من القانون المدني أن يقيم الدعاوى باسمه، كما أن القانون رتب على تسجيل هذا الحكم انتقال ملكية المبيع من المالك الأصلي الى المشتري .
طعن رقم 88 سنة 13 ق جلسة 20/4/1944 قضاء النقض ص 12، 114
حالات تزاحم المشترين لعقار واحد
قد يتعدد المشترون لعقار واحد في حالتين :
- أن يبيع مالك العقار عقاره الى آخر ، وقبل قيام المشتري بتسجيل عقده ، يقوم المالك ببيعه مرة ثانية الى شخص آخر .
- أن يبيع مالك العقار عقاره الى مشتر ، ثم يتوفى قبل أن يسجل المشتري عقده فيقوم الوارث ببيع العقار مرة ثانية الى مشتر آخر .
الحالة الأولى: تعدد المشترين للعقار من مالك العقار لنفسه
إذا باع (أ) عقارا مملوكا له الى (ب)، وقبل أن يسجل (ب) عقده، قام (أ) ببيع العقار مرة ثانية الى (ج) الذي سارع بتسجيل عقده فلمن تكون الملكية ؟
في هذه الحالة نحن أمام عقدين:
- عقد غير مسجل صادر من (أ) الى (ب)
- عقد مسجل صادر من (أ) الى (ج)
والقاعدة أن الملكية لا تنتقل من البائع الى المشتري إلا بالتسجيل، ومن ثم يجب تفضيل من قام بتسجيل عقده أولا، ولو كان سيء النية، أى حتى ولو كان يعلم أن البائع له قد سبق أن تصرف في العقار الى مشتر آخر، بل حتى ولو كان متواطئا مع البائع بقصد الإضرار بالمشتري الأول، ويرجع ذلك الى الرغبة في استقرار المعاملات ولتحقيق أقصى قوة ممكنة لنظام التسجيل ليقوم به الناس .
راجع في هذا التقسيم كله الدكتور محمد سعد خليفة، السجل العيني
قضت محكمة النقض فى هذا الصدد بأن
لا خطأ إذا اعتبر الحكم مناط الأفضلية بين عقدين واردين على عقار واحد وصادرين من متصرف واحد وهو أسبقية التسجيل جون ثبوت التاريخ.
(الطعن رقم 147 سنة 18 ق جلسة 17/4/1950 ، قضاء النقض ص 13، 154)
وقضى بأن
جرى قضاء محكمة النقض على أنه وفقا لقانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 إذا لم يتم تسجيل العقود التي من شأنها إنشاء حق الملكية أو حق عيني عقاري آخر فإن الملكية تظل على ذمة المتصرف فإذا هو تصرف فيها لشخص آخر بادر الى تسجيل عقده خلصت له الملكية بمجرد هذا التسجيل، ولا محل للتحدي يسبق علم المتصرف إليه الأخير بحصول تصرف البائع لشخص آخر عن ذات العقار أو سوء نيته أو تواطئه مع البائع على حرمان المتصرف إليه الأول من الصفقة مادام أن المناط في نقل الملكية هو التسجيل .
(الطعن رقم 175 سنة 22ق جلسة 1/12/1955 ، المرجع السابق ص 149 ، الطعن رقم 40/16 ق في 8/12/1970 – مجلة المحكمة العليا ، ليبيا ، السنة السابقة ، العدد الثاني ، يناير 1971 ص 77 ، انظر في أثر سوء النية على عقد البيع المسجل ، السنهوري ص 536 وما بعدها)
شرط تطبيق قاعدة أسبقية التسجيل
القاعدة السابقة (الأسبقية بالتسجيل) تطبق حيث تكون أمام عقدين صحيحين، ولا تثور مشكلة إذا كانت المقارنة بين عقد بيع صحيح وعقد بيع غير صحيح، فإذا كان هناك عقد بيع حقيقي، وعقد بيع صوري على ذات العقار وكلاهما من مالك العقار نفسه، فيفضل من كان تصرفه حقيقيا، على من كان تصرفه صوريا أو باطلا.
لذلك قضى بأن
عدم انتقال ملكية العقار المبيع فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، وتوصل المشتري من بائع لم يسجل عقد شرائه الى تسجيل عقده أو الحكم بصحته ونفاذه ليس من شأنه اعتبار المشتري مالكا، علة ذلك التسجيل لا يصح العقد الباطل .
(طعن رقم 1503 لسنة 52 ق جلسة 15/6/1986 ، قضاء النقض، ص 55، 131)
وقضى بأنه
إذا ثبتت صورية عقد البيع صورية مطلقة فإنه يكون باطل ولا يترتب عليه نقل ملكية القدر المبيع ولو كان مسجلا إذا ليس من شأنه التسجيل أن يصح عقدا باطلا.
(طعن رقم 1755 لسنة 51 ق جلسة 17/12/1986، ص 3، 132 نقض مدني 26 يوليو 1973 مجموعة أحكام النقض 24/1976، 168)
ولا تطبق القاعدة ( الأسبقية بالتسجيل ) إذا كان المبيع وحدة سكنية “شقة مثلا” مما يخضع لقانون إيجار الأماكن، حيث يمتنع على مالك البناء بيع نفس الوحدة لأكثر من مشتري، فإذا فصل ذلك، اعتبر مرتكبا لجريمة ويعاقب بالعقوبة المقررة لجريمة النصب هذا من ناحية، ومن ناحية أخرى تكون الأسبقية في بيع الوحدات السكنية الخاضعة لقانون إيجار الأماكن للمشتري الأول ولو كانت العقود اللاحقة مسجلة، وعقد غير مسجل.
( انظر المادة 23 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981)
الحالة الثانية: تعدد المشترين بسبب صدور بيع من المورث
إذا باع (أ) عقارا يملكه (ب)، ثم توفى قبل أن يسجل (ب) عقده فقام (ج) الوارث – الذي انتقلت إليه التركة بما فيها العقار – ببيع العقار مرة ثانية الى (هـ) فلمن تكون الملكية.
هل تكون لـ (ب) المشتري من المورث (أ) أم الى (هـ) المشتري من (ج) الوارث ؟
كانت القاعدة في ظل القانون المدني المصري القديم، أن الملكية تنتقل فيما بين المتعاقدين دون حاجة الى تسجيل، وإذا طبقنا حكم القاعدة السابقة، نجد أن الذي يفضل هو المشتري من المورث، لأنه بالعقد انتقلت إليه الملكية فيكون مالكا ولو لم يسجل، فإذا مات المورث، فلا يستطيع الوارث بيع العقار مرة ثانية وإلا كان بائعا مالا يملك، ويسري الحكم السابق ولو سجل عقد البيع الصادر من الوارث الى المشتري ، لأن الأفضلية هنا تكون للعقد الأول باعتباره صادرا من مالك ، على العقد الثاني باعتباره صادرا من غير مالك .
فقد قضى بأن
المعول عليه هو الأخذ بنظرية الشريعة الإسلامية من اعتبار شخصية الوارث مغايرة لشخصية المورث ، ولذلك فلا محل للمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث لصدورها من شخصين مختلفين، وتكون العبرة بتصرف المالك الحقيقي، فهو العقد الصحيح.
(طعن رقم 7 لسنة 23 ق جلسة 28/6/1956 س 7 ص 794، قضاء النقض)
ومع ذلك ذهب رأى الى
أن العبرة بأسبقية التسجيل قياسا على ما جاء في المادة 618 / 745 من أن المشتري من الموصى له إذا سجل قبل المشتري من الموصى يفضل عليه .
(السنهوري ص 475 ، الوسيط )
أما في ظل قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923، فقد ذهب الرأى الى
أن العبرة بالتسجيل، فإذا مات المورث قبل أن يقوم المشتري منه بتسجيل عقده، فإن البيع لا ينقل الى المشتري ملكية المبيع، فالملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، وبموت المورث، تنتقل التركة الى الوارث، فإذا باع العقار مرة أخرى فإنه باع ما يملك، فإذا سجل المشتري منه عقده انتقلت إليه ملكية المبيع .
ومعنى هذا: أن العقد الذي يفضل هو العقد الصادر من الوارث، إذا كان مسجلا، على العقد الصادر من المورث إذا كان غير مسجل، ولا يكون للمشتري من المورث سوى المطالبة بالتعويض ممن آلت إليه التركة .
وقد قضت محكمة النقض بأن
البيع الصادر من المورث لا ينقل ملكية المبيع الى المشتري منه إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل عقد شرائه ، بقى العقار على ملك البائع وانتقل الى ورثته من بعده بالإرث، وإذا هم باعوه وسجل المشتري منهم عقد شرائه ، انتقلت إليه ملكيته ، وأما الاحتجاج بقاعدة ألا تركه إلا بعد سداد الديون وأن شخص الوارث يغاير شخص مورثه فلا محل لإجراء حكم التفاضل بين البيعين على اعتبار أنهما صادرات من متصرف واحد في حين أنهما صادران من شخصين مختلفين .
هذا الاحتجاج لا تأثير له على حكم انتقال الملكية بالتسجيل وفقا للمادة الأولى من القانون رقم 18 لسنة 1923الواجبة التطبيق على واقعة الدعوى التي من مقتضاها ألا تنتقل الملكية حتى فيما بين المتعاقدين إلا بالتسجيل ، وأن ليس للمشتري بعقد غير مسجل إلا حقوقا شخصية قبل البائع له .
فكما أن البائع بعقد غير مسجل يستطيع أن يبيع مرة ثانية لمشتر آخر تنتقل إليه الملكية بتسجيل عقده ، فكذلك الوارث الذي حل محل مورثه فيما كان له من حقوق وما عليه من التزامات في حدود التركة يملك أن يتصرف في العين التي تلقاها بالميراث عن مورثه لمشتر آخر إذا لم يسجل المشتري من مورثه عقد شرائه، وتنتقل الملكية الى هذا المشتري الآخر بالتسجيل لبقائهما حكما على ملك المورث .
(نقض مدني 5 فبراير 1953 مجموعة أحكام النقض رقم 67 ص 467 ، 4 يونيو 1953 4-176-1113، 28 يونيو 1977 طعن رقم 850 سنة 43ق ، والسنهوري ص 483 هامش رقم 3 ، الأحكام الأخرى المشار إليها هامش ص 484)
وقد قيد المشرع القاعدة السابقة – الأسبقية بالتسجيل – وذلك بصدور قانون الشهر رقم 146 لسنة 1946:
فقد نصت المادة 13 منه:
أنه يجب شهر حق الإرث بتسجيل شهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من المستندات المثبتة لحق الإرث، مع قوائم جرد التركة إذا اشتملت على حقوق عينية عقارية ، وذلك بدون رسم ، وإلى أن يتم هذا التسجيل ، لا يجوز شهر أى تصرف يصدر من الوارث في حق من هذه الحقوق….” .
أما المادة 14 منه فقد نصت على أنه
يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث في هامش تسجيل الشهادات أو الأحكام أو السندات وقائم الجرد المتعلقة بها ، ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ، ومع ذلك إذا تم التأشير في خلال سنة من تاريخ التسجيل المشار إليه ، فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقا عينيا عقاريا ، وقام بشهره قبل التأشير .
(الدكتور محمد سعد خليفة، المرجع السابق)
نخلص مما سبق
الى أنه وإن كانت قاعدة المفاضلة ، وفقا لقوانين الشهر العقاري في مصر هى أسبقية التسجيل، إلا أنه في حالة تعدد المشترين بسبب صدور تصرف من المورث ، وتصرف من الوارث، فإن المشكلة تحل على النحو الآتي :
- إذا لم يشهر الوارث حق إرثه ، فإنه لا يجوز شهر أى تصرف صادر منه الى الغير ، ومن ثم يفضل المشتري من المورث ولو لم يسجل عقده .
- إذا أشهر الوارث حق إرثه ، فإنه يجوز للمشتري من المورث باعتباره دائنا للتركة ، التأشير بحقه على هامش تسجيل حق الإرث خلال سنة ، فإذا أشر بحقه على التركة على هامش تسجيل حق الإرث ، أمكنه أن يحتج به ومن تاريخ حدوثه ، على كل من يتلقة من الوارث حقا عينيا على البيع ، فيفضل على المشتري من الوارث ولو سجل هذا الأخير عقده .
- إذا سجل الوارث حق إرثه ، ثم باع العقار وقام المشتري منه بتسجيل عقده ، ولم يقم المشتري من المورث بالتأشير بحقه خلال مدة سنة من تاريخ شهر حق الإرث فإن المشتري من الوارث يفضل عن المشتري من المورث.
وفى القانون الليبي
فإن أموال المورث تنتقل الى الوارث بواقعة الوفاة ، ولا يشترط بذلك ، تسجيل الحقوق العقارية ، فالعقار كالمنقول سواء بسواء ، جميعها تؤول الى الوارث ، وهذه القاعدة نصت عليها قوانين التسجيل المختلفة ، فالمادة 53 من قانون 1965 “لا تؤول العقارات المورثة الى الورثة إلا بعد تقديم إعلام شرعي ، من المحكمة المختصة بحصر الورثة وبيان نصيب كل وارث وتسجيل حق الإرث ، وانتقل هذا النص الى القانون رقم 12 لسنة 1988 ، ولا تختلف هذه الأحكام مع ما جاء في المادة 13 من قانون تنظيم الشهر العقاري المصري رقم 114 لسنة 1946 .
ومسلك القضاء الليبي في هذا الشأن، لا يختلف عن مسلك القضاء المصري:
فمن قضاء المحاكم الليبية في هذا الشأن
أن الميراث من الحالات الاستثنائية التي تجيز فيها تشريعات السجل العيني عدم تعليق نقل الحق العيني على إجراء القيد في السجيل العيني ، لأن الميراث سبب من أسباب كسب الملكية ويترتب من وقت وفاة المورث وينتقل الى الورثة ملكية مورثهم جبرا ولا يلزم تسجيل حق الإرث إلا من أجل تمكين الوارث من التصرف للغير .
( الطعن رقم 62/3/18 ق 21/3/1972 ، مجلة المحكمة العليا السنة الثانية العدد الرابع يوليو 1972 ص 85)
ونحن نميل هنا الى ما سبق وأن قلنا عن المادة 13 من قانون تنظيم الشهر العقاري، لكن ما يلفت النتباه أن نص المادة 30 من قانون السجل العيني المصري رقم 142 لسنة 1964 جاء فيه “يجب قيد حق الإرث إذا اشتملت التركو على حقوق عينية عقارية بقيد السندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة التي يجب أن تتضمن نصيب كل وارث ، وإلى أن يتم هذا القيد لا يجوز للوارث أن ينصرف في حق من الحقوق .
(الدكتور محمد سعد خليفة )
وإذا كان المشرع المصري بنص المادة 30 قد تطلب كالمشرع الليبي، قيد حق الإرث وإن كان هذا ليس شرطا لانتقال ملكية الأموال المورثة الى الورثة – إلا أن الخلاف بينهما ، فيما تعلق بالجزاء الذي يرتبه المشرع في حالة عدم قيد حق الإرث .
ففي الوقت الذي جعله القوانين الليبية ، وكذلك قانون تنظيم الشهر العقاري المصري لسنة 1946 لازما من أجل تمكين الوارث من التصرف للغير ، فإن قانون السجل العيني المصري ، رتب على عدم قيد حق الإرث عدم جواز التصرف أى أن الوارث لا يجوز له أن يتصرف في عقارات التركة الموروثة إلا إذا قيد حق الإرث .
مشكلة مثارة بشأن تصرف الوارث
هنا تثور المشكلة الآتية : إذا كان المشرع قد رتب على عدم القيد عدم جواز تصرف الوارث في عقارات التركة، فماذا لو تصرف هل يعتبر التصرف هنا باطلا ؟
سبب المشكلة أن المشرع ، وإن كان قد منع الوارث من التصرف قبل قيد حق الإرث ، إلا أنه لم يبين الجزاء في حالة ما إذا تصرف فعلا للغير في حق من حقوق التركة ، وقبل أن يقيد حق الإرث .
وإذا رجعنا الى موقف الفقه في ظل قانون تنظيم الشهر العقاري المصري من هذه المسألة نجد أن
أحدا لم يقل ببطلان التصرف الصادر من الوارث الذي لم يشهر حق الإرث ، لأن التصرف صحيح ، مادام قد استجمع شروط صحته وانعقاده ، وهذا ما أكده القضاء المصري، فقد قضى بأن :
مفاد نص الفقرتين الأولى والثانية للمادة 13 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، أن المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطا لانتقال الحقوق العينية العقارية الى الورثة حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث وإنما تؤول هذه الحقوق للورثة، من وقت وفاة المورث باعتبار أن ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث أثر يترتب على واقعة الوفاة واكتفى المشرع في مقام تجديد الجزاء على عدم شهر حق الإرث بمنع شهر أى تصرف يصدر من الورثة في أى عقار من عقارات التركة دون منع التصرف ذاته .
(نقض مدني 1/11/1966 مجموعة أحكام محكمة النقض السنة 17 ص 1005)
وذهب البعض الى
أن المشرع وإن كان قد حظر على الورثة التصرف في أى حق من الحقوق العقارية التي تشملها التركة قبل قيد الإرث ، ولم يبين الجزاء أى حكم التصرف الصادر من الوارث قبل القيد ، إلا أن القيد يكون غير صحيح أو باطل لأن القانون لا يجيزه ، ومن ثم لا يجوز قيدها كما لا يجوز قيد الحقوق الناشئة عنها .
(نجيد ، ص 80 وما بعدها)
وهذا الرأى وأن كان يؤيده ظاهر النص حيث جاء في المادة 30 من القانون ” وإلى هذا الوقت لا يجوز للوارث أن يتصرف” ، فقد نهى المشرع نهيا جازفا عن تصرف الوارث وهذا معناه أن تصرفه يعتبر باطلا وكأن لم يكن ومع ذلك فقد يؤخذ على هذا الرأى :
- أن البطلان المعروف وفقا للقواعد العامة في نظرية العقد ، له أسباب محددة والتصرف الصادر من الوارث مادام قد استجمع شروط صحته وانعقاده – وليس من بينها بالطبع قيد حق الإرث – فإنه يكون صحيحا ، ويصعب القول ببطلانه .
- أنه في الحالات الخاصة التي يتقرر فيها البطلان ، كبطلان ملك الغير مثلا ، فإنه لابد من وجود نص خاص يقرره ، وهذا النص غير موجود ، فالمشرع لم يبين حكم تصرف الوارث في هذه الحالة ، واكتفى بالمنع من التصرف ، مما يجعلنا نشك أيضا في القول بالبطلان ، ولو كان المتصرف باطلا ما أمكن قيده بعد ذلك ، وهذا لا يفهم من النص .
ولذلك نرى أن الأقرب الى الصواب هو
أن التصرف معلق على شرط ، فهو صحيح لكن معلق على شرط واقف ، هو شهر حق الإرث فإلى هذا الوقت ، يكون التصرف الصادر من الوارث معلق على هذا الشرط ، فإذا تم القيد تحقق الشرط وأصبح العقد نافذا بين طرفيه ، مرتبا لالتزاماته الشخصية بما فيها الالتزام بنقل الملكية، فيلتزم الوارث بالقيام بما هو ضروري لذلك، فإذا تم التصرف الصادر من الوارث انتقلت الملكية من الوارث الى المتصرف إليه وكذا في مواجهة الغير ، وفي كل الحالات التي لا يتم فيها شهر حق الإرث ، تكون آثار العقد موقوفة ، لكن لا يمنع ذلك من كونه صحيحا .
وفضلا عن قيد حق الإرث فإن المشرع قد تطلب أيضا التأشير بالمحررات المبينة لدين من الديون العادية على المورث في صحف السجل العيني المخصصة لأعيان التركة أو حقوقها، كما يجب على الدائن إعلان كل ذي شأن بقيان الدين قبل التأشير به ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله .
(راجع في تفصيل ما سبق الدكتور محمد سعد خليفة، السجل العينى، والدكتور السنهوري ، الوسيط)
أحكام النقض لبيوع السجل العينى
الأحكام الخاصة بالمفاضلة بين الشراء من المورث والمشترى من الوارث
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن البيع الصادر من الم ورث لا ينقل الى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقى العقار على ملك المورث وانتقل الى ورثته من بعده بسبب الإرث ويكون للوارث ، كما كان لمورثه ، أن يبيع العقار لمشتر آخر ، إلا أنه في هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد استلم العقار المبيع من البائع له.
فإنه لا يجوز بعد ذلك نزعه من تحت يده وتسليمه الى المشتري الآخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك ، وإن مناك الحجية المانعة من إعادة طرح النزاع في ذات المسألة المقضي فيها أن يكون الحكم قد قطع في مسألة أساسية بعد أن تناقض فيها الطرفان واستقرت حقيقتها بينهما استقرارا يمنع من إعادة طرحها ومناقشتها والبت فيها بحكم جديد .
ومن ثم فإن ما لم تنظره المحكمة بالفعل لا يكون موضوعا لحكم حاز قوة الأمر المقضي فيه . لما كان ذلك ، وكان الثابت من الأوراق أنه لا خلاف بين طرفى الخصومة على أن الطاعن الأول هو واضع اليد على المساحة موضوع التداعي والحائز لها ، وكان الطاعن الأول قد تمسك في دفاعه أمام درجتى التقاضي بأنه يضع اليد على عين النزاع نفاذا لعقد شرائه في 6/3/1975 من المرحومة ………. إحدى ورثة المالك الأصلي ………
فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتسليمها الى المطعون عليه على سند من غير مالك أخذا بحجية الحكم الصادر في الدعوى رقم 514 سنة 1975 مدني مركز إمبابة واستئنافها رقم 401 سنة 1975 مدني مستأنف الجيزة ورغم أن هذا الحكم لم يفصل في ملكية البائعة لهذه المساحة ولم يتعرض لبحثها وإنما قضى برفض دعواها بطلب أحقيتها فيها تأسيسا على التزامها بضمان عدم التعرض في البيع الصادر من مورثتهما للمطعون عليه بالعقد المؤرخ 18/2/1966 فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
(الطعن رقم 3420 لسنة 60 ق جلسة 9/6/1991)
من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشتري الأول قد تسلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد ، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها الى المشتري الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك .
(الطعن رقم 2092 لسنة 59 ق جلسة 13/12/1990)
البيع – وعلى ما جرى بع قضاء هذه المحكمة – لا ينقل الى المشتري ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع ويكون له ولورثته من بعده بيع العقار الى مشتر آخر، ولا محل للمفاضلة بين المشترين من ذات البائع أو المشترين منه والمشترين من ورثته بسبب تعادل سندات المشترين ، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد تسلم العقار المبيع من البائع أو من ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العقار من تحت يده وتسليمه الى مشتر آخر لذات العقار من ذات البائع أو من ورثته إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك .
لما كان ذلك
وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الاستئناف أنه يضع يده على مساحة 2ط ، 1ف تدخل ضمن الأطيان موضوع الدعوى بمقتضى عقد بيع عرفي تاريخه 28/12/1972 صادر إليه من مورث المطعون ضدها ، وقضى بصحته ونفاذه في الدعوى رقم 1332 لسنة 1973 مدني محكمة قنا الابتدائية وبإلزام المطعون ضدها بتسليم تلك المساحة إليه .
فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بإلزام الطاعن بأن يسلم الأطيان موضوع النزاع الى المطعون ضدها دون أن يعرض لهذا الدفاع ويتناوله بالرد رغم أنه جوهري يتغير به – إن صح – وجه الرأى في الدعوى يكون مشوبا بالقصور الذي يعجز هذه المحكمة عن مراقبة تطبيقه للقانون على وجه صحيح .
(الطعن رقم 1228 لسنة 56 ق جلسة 15/2/1990 س 41 ع 1 ص 503)
مفاد نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الملكية لا تنتقل الى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشىء إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده لا تنتقل إليه ملكية المبيع ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه الى ورثته .
فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحا ، فإذا سجل المشتري من الوارث عقد شرائه قبل أن يسجل المشتري من المورث عقده ، انتقلت الملكية إليه طالما أن المشتري من المورث لم يؤشر بدينه باعتباره دائنا للتركة على هامش تسجيل إشهاد الوراثة خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث عملا بالمادة 14 من القانون المشار إليه .
(الطعن رقم 1576 لسنة 55 ق جلسة 30/11/1988)
من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن البيع الصادر من المورث لا ينقل الى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقى العقار على ملك المورث وانتقل الى ورثته من بعده بسبب الإرث ويكون للوارث، كما كان لمورثه أن يبيع العقار لمشتر آخر إلا أنه في هذه الحالة لا يكون قمة محل للمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين.
ومن مقتضى ذلك
أنه إذا كان المشتري الأول قد استلك العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد ، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها الى المشتري الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك.
وإذ كان الثابت بمدونات الحكم المطعون فيه أن محكمة أول درجة اطلعت على ملف الدعوى المقامة من الطاعنين بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المتضمن بيع مورث المطعون ضده الثاني لهما مساحة 2 فدان فيهما القدر محل النزاع وكان الطاعنان قد تمسكا في مذكرتيهما المقدمتين لمحكمة الاستئناف والمقدمة صورة من كل منهما ضمن مستنداتهما في هذا الطعن ، بأنهما يضعان اليد على العقارين محل النزاع منذ شرائهما من مورث المطعون ضده الثاني.
فإن الحكم إذ أيد الحكم الابتدائي في خصوص ما قضى به من تسليم المطعون ضده الأول (المشتري من الوارث بعقد ابتدائي) العقارين محل النزاع دون أن يتعرض لهذا الدفاع ويرد عليه رغم أنه جوهري يتغير به – إن صح – وجه الرأى في الدعوى يكون مشوبا بالقصور .
(الطعن رقم 1201 لسنة 49 ق جلسة 17/3/1983 س 34 ص 703)
الملكية لا تنتقل الى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع ، والعقد الذي لم يسجل ينشىء التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية .
ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه الى ورثته ، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحا وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد ، فعقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحا إلا أنه غير ناقل للملكية ولا تكون الأفضلية إلا بالتسجيل ومع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون رقم 114 لسنة 1946 .
(الطعن رقم 1475 لسنة 49 ق جلسة 30/3/1983 س 34 ص 861)
مفاد نص المادة 14 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 سنة 1946 أنه يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث في هامش تسجيل إشهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من السندات المثبتة لحق الإرث وقوائم الجرد المتعلقة بها.
ويحتج بالتأشير من تاريخ حصوله إلا إذا تم التأشير في خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقا عينيا عقاريا وقام بشهره قبل هذا التأشير .
فإذا باع المورث عقارا ولم يسجل المشتري البيع قبل موت المورث ثم باع الوارث العقارا ذاته فإن المشتري من المورث يفضل على المشتري من الوارث إذا سجل عقده في خلال السنة التي تلى شهر حق الإرث أو أشهر دينه خلال هذه المدة حتى لو سجل المشتري من الوارث عقده قبل ذلك .
(الطعن رقم 278 لسنة 46 ق جلسة 6/5/1981 س 32 ص 1396)
مؤدى نص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية لا تنتقل الى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع ، وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشىء إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ، ويبقى العقار على ملك المورث ، وينتقل منه الى ورثته .
فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحا وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد ، وعلى ذلك فإن عقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحا إلا أنه غير ناقل للملكية ولا تكون الأفضلية إلا بعد التسجيل ، ومع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون رقم 114 لسنة 1946 سالف الذكر .
(الطعن رقم 73 لسنة 32 ق جلسة 1/11/1966 س 17 ص 1605)
مفاد نص المادة 14 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري مرتبطا بنص المادة 13 منه وبما أورده المشرع بالمذكرة الإيضاحية لذات القانون ، أنه وإن كان إعمال المفاضلة في مقام نقل الملكية لا يتم إلا على أساس الأسبقية في الشهر طبقا للمادة التاسعة من القانون المشار إليه إلا أن المشرع في سبيل الحد من التزاحم بين المتعاملين مع المورث والمتعاملين مع الوراث منه شهر تصرفات الوارث قبل شهر حقه في الإرث
فإذا كان الإرث لم يشهر فإن المشتري من الوارث لا يستطيع الاحتجاج بعقده في مواجهة دائنى التركة – ومنهم المشتري من المورث بعقد غير مسجل . أما إذا أشهر حق الإرث فقد خول المشرع دائنى التركة – بما فيهم المشتري لعقار من المورث إذا لم يكن قد سجل عقد شرائه – وسيلة يتقدمون بها على المتعاقدين مع الوارث وهى المبادرة الى التأشير بحقوقهم في هامش شهر حق الإرث خلال سنة من حصوله .
فإذا لم يؤشر الدائن بحقه إلا بعد انتهاء هذا الميعاد فإنه يفقد الحق في الاحتجاج بالتصرف الصادر إليه من المورث في مواجهة المشتري من الوارث على أساس من الحماية المقررة له بموجب المادة 14 السالفة الذكر .
(الطعن رقم 57 لسنة 32 ق جلسة 1/11/1966 س 17 ص 1599)
البيع الصادر من المورث لا ينقل الى المشتري ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقى العقار على ملك المورث وانتقل الى ورثته من بعده بسبب الإرث فإذا ما باعوه وسجل المشتري منهم عقد شرائه انتقلت إليه ملكية المبيع لأنه يكون قد تلقاه من مالكيه وسجل عقده وفقا للقانون فتكون له الأفضلية على المشتري من المورث الذي لم يسجل عقده.
أما القول بأن لا تركة إلا بعد سداد الديون وأن الشخص الوارث يغاير شخص مورثه فلا تأثير له على حكم انتقال الملكية وفقا للمادة الأولى من القانون رقم 18 لسنة 1923 التي من مقتضاها أن لا تنتقل الملكية حتى بين المتعاقدين إلا بالتسجيل وأن ليس للمشتري بعقد غير مسجل إلا حقوق شخصية قبل البائع له .
فكما أن البائع بعقد غير مسجل إذا باع مرة ثانية لمشتر آخر وسجل هذا الأخير عقده تنتقل إليه الملكية فكذلك الوارث الي حل محل مورثه فيما كان له من حقوق وما عليه من التزامات في حدود التركة إذا باع العين التي تلقاها بالميراث عن مورثه لمشتر آخر وسجل هذا عقده ولم يكن المشتري من المورث قد سجل عقده فإن الملكية تخلص للمشتري من الوارث دون المشتري من المورث .
أما كون تصرف الوارث نافذا أو غير نافذ في حق دائني التركة فهو بحث خر ويظل قائما حق الدائنين في الطعن في هذا التصرف بما يخولهم القانون من حقوق في هذا الخصوص .
وإذن فمتى كان الحكم المطعون فيه قد قضى بحصة ونفاذ عقد البيع الصادر الى المطعون عليهما الأولى والثانية رغم صدور عقد بيع مسجل الى المطعون عليه الثالث من الطاعنين وهم ورثة أحد وارثى نفس البائعين الى المطعون عليهما الأولى والثانية دون أن يبين سببا صحيحا لإهدار هذا العقد الذي اسنتقلت بتسجيله ملكية العقار المبيع الى المطعون عليه الثالث فإنه يكون قد خالف القانون متعينا نقضه .
(جلسة 4/6/1953 ، طعن رقم 356 سنة 20 ق)
البيع لا ينقل ملكية العقار المبيع الى المشتري إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع وانتقل الى ورثته من بعده بالإرث ، فإذا هم باعوه وسجل المشتري منهم عقد شرائه انتقلت إليه ملكيته، لأنه يكون قد تلقاه من مالكيه وسجل عقده وفقا للقانون ، وبذا تكون له الأفضلية على المشتري من المورث الذي لم يسجل عقد شرائه .
(الطعن رقم 176 لسنة 18 ق جلسة 1/6/1950)
أحكام النقض عن المفاضلة بين المشترين من بائع واحد
وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك يقولان
أنه رغم ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه من ثبوت ملكيتهما المسجلة للأرض موضوع النزاع – وهو ما من شأنه وفقا للمادة 802 من القانون المدني استئثارهما بحق استعمالها واستغلالها والتصرف فيها – إلا أنه رفض في ذات الوقت تسليمها إليهما على سند من أن مورث المطعون ضدهما يضع اليد عليها بموجب عقد بيع ابتدائي .
وأن ذلك ينفي عنه قالة الغصب ويستبعد من ثم أحكام المفاضلة بين عقدهما المسجل وعقده العرفي حالة أن ذلك العقد الأخير عرفي ولا حجية له عليهما ولا يمنعهما من انتزاع الأرض من تحت يده استنادا لعقدهما المسجل مما يعب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث أن هذا النعى سديد
ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه متى صدرت عقود بيع من مالك واحد عن عقار واحد لمشترين متعددين ، ولم يسجل أى منهم عقده فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين هذه البيوع وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحدهم قد تسلم العقار المبيع من البائع له تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها لمشتر آخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك .
كما أنه من المقرر أن مؤدى نصوص المواد 9 ، 15/2 ، 16 ، 17/1 ، 3 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون 25 لسنة 1976 أن :
ملكية العقار المبيع لا تنتقل من البائع الى المشتري إلا بتسجيل الحكم النهائي المثبت للتعاقد أو بالتأشير بذلك الحكم على هامش تسجيل صحيفة الدعوى المرفوعة بصحته ونفاذه إذا كانت قد سجلت، على أن يكون ذلك التأشير خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورة الحكم نهائيا أو من يوم 1/5/1976 أيهما أطول ويكون حق هذا المشتري – الذي يقرره الحكم المؤشر به على هامش تسجيل الصحيفة – حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى
لما كان ذلك
وكان الثابت في الأوراق – وحصله الحكم المطعون فيه – أن ……… باعت الأرض موضوع النزاع الى الطاعنين بالعقد العرفي المؤرخ 1/2/1961 ، وإلى مورث المطعون ضدهما الأول والثانية بالعقد العرفي المؤرخ 13/5/1974 والذي حصل فقط على حكم بصحته ونفاذه في الدعوى رقم 1995 لسنة 1975 مدني قنا الابتدائية دون اتخاذ ثمة إجراء آخر .
في حين أقام الطاعنان الدعوى رقم 345 لسنة 1961 مدني قنا الابتدائية بصحة ونفاذ عقدهما وسجلا صحيفتهما في 17/8/1961 وأشرا بمنطوق الحكم البات الصادر فيها على هامش تسجيل تلك الصحيفة في 22/4/1981 – قبل انتهاء المدة المحددة قانونا بالفقرة الثالثة من المادة 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 سالف البيان والمضافة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 .
مما مؤداه
صيرورة حقهما في الأرض المبيعة حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية عليهما ابتداء من تسجيل الصحيفة ، وانتقال ملكيتها إليهما وحدهما ومن ثم ثبوت حقهما في الاستثناء باسعمالها واستغلالها والتصرف فيها على نحو ما تقضي به المادة 802 من القانون المدني، الأمر الذي يرتب ثبوت حق الطاعنين في نزع تلك الأرض من تحت يد المطعون ضدهما الأول والثانية عن نفسها وبصفتها لتجردها – ويد مورثهما من قبلهما – من أى سند نافذ في حقهما – الطاعنين – وإذ خالف الحكم هذا النظر فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن .
(الطعن رقم 3191 لسنة 64 ق جلسة 27/4/2004)
وحيث أن الطاعن ينعى بباقي أوجه الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه
ذلك أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضى بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر للمطعون ضده الأول من مورثة باقي المطعون ضدهم وبإلزامهما والطاعن بالتسليم باعتباره أثرا من آثار عقد البيع الصحيح رغم أنه يكن كرفا في ذلك العقد ويضع يده على عقار النزاع استنادا الى عقود عرفية قضى بصحتها ونفاذها ولا يجوز نزع العين من يده وتسليمها للمطعون ضده الأول مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث أن هذا النعى في محله
ذلك أنه لما كان النص في المادة 152 من القانون المدني على أنه
لا يرتب العقد التزاما في ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقا ” ،
يدل على
أن الأصل في العقود ألا ينصرف أثرها الى غير المتعاقدين وخلفائهم هلا يجوز أن ترتب التزاما في ذمة الغير الذي لم يكن طرفا فيها وإن جاز أن تكسبه حقا ، وكان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع العرفي لا ينقل الى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل، فإذا تزاحم المشترون لعقار واحد بعقود عرفية صحيحة فلا محل للمفاضلة بينهم لتعادل سنداتهم .
مما مقتضاه
أنه إذا تسلك أحدهم العقار من البائع تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها الى مشتر آخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت الأفضلية له .
لما كان ذلك
وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد قضى بإلزام الطاعن مورثة المطعون ضدهم من الثانية للأخيرة بتسليم العقار موضوع النزع كأثر من آثار عقد البيع الصحيح الصادر من المورثة الى المطعون ضده الأول في حين أن الطاعن لم يكن طرفا في هذا العقد فلا يجوز مطالبته بالتزام متولد عنه.
ورغم أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأنه يضع اليد على عقار النزاع استنادا الى عقود عرفية صادرة له من المطعون ضدهم من الثانية للخامسة بصفتهم مشترين من مورثتهم وقضى بحصتها ونفاذها بالحكم الصادر في الدعوى 142 لسنة 1984 شبين الكوم الابتدائية والمسجلة صحيفتها برقم 2459 بتاريخ 19/5/1984 شهر عقاري شبين الكون .
ومن ثم لا يجوز نزع العقار من تحت يده وتسليمه الى المطعون ضده الأول المشتري الآخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت الأفضلية له وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه نقضا جزئيا فيما قضى به من إلزام الطاعن بتسليم عقار النزاع .
(الطعن رقم 118 لسنة 64 ق جلسة 8/3/2004)
وحيث أن الطاعنين – في كلا الطعنين – ينعون بباقي الأسباب على الحكم المطعون فيه ، الخطأ في تطبيق القانون وتأويله ، والإخلال بحق الدفاع ، والفساد في الاستدلال
ذلك أنهم تمسكوا أمام محكمة الاستئناف باستحالة تنفيذ الالتزام بتسليم العين المبيعة للمطعون ضدهما لخروجهما من ملكيتهم وانتقالها الى الطاعنة الأولى في الطعن المنضم ……. التي بادرت الى تسجيل عقد شرائهما ، عملا بالقواعد العامة في القانون المدني الواجب التطبيق على واقعة التداعى – نزولا على حكم القانون رقم 4 لسنة 1996 – إلا أن الحكم أطرح هذا الدفاع على سند من بطلان عقد البيع اللاحق عملا بالمادة 23 من القانون 136 لسنة 1981 .
واستدل على سوء نية الطاعنة المذكورة بما ورد بعقدها المسجل من سبق تقديم طلب للشهر لصالح المطعون ضده الأول ، على الرغم من أن قواعد الأفضلية بين المشترين لا تعتد بسوء نية من سبق لتسجيل عقده ، متى تعامل مع مالك حقيق ولو علم بسبق بيعه لذات العين لمشتر لم يسجل عقده ، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى صحيح
ذلك أن الأصل أن للقانون الجديد أثرا مباشرا على ما ينشأ في ظله من أوضاع ومراكز قانونية ، وأن الأصل في العقود – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – خضوعها للقانون الذي أبرمت في ظله .
وكان النص في المادة الأولى من القانون 4 لسنة 1996 على أنه :
لا تسري أحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادر قبلهما ، على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ، ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون ، أو تنتهي بعده لأى سبب من الأسباب ، دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون .
وفى مادته الثانية على أن
تطبق أحكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون ، خالية أو مفروشة ، أو في شأن استغلالها والتصرف فيها .
يدل على
أنه اعتبارا من 31/1/1996 – تاريخ العمل بهذا القانون – فقد رفع المشرع حكم القواعد الاستثنائية بشأن بيع الأماكن المشار إليها في المادة الأولى منه ، وأخضعها للأحكام العامة لعقد البيع الواردة بالقانون المدني ، متى أبرمت في ظله .
وكانت الملكية – وعلى ما تقضي به المادة 934 من القانون المدني – لا تنتقل سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقاري وكانت المادة التاسعة من هذا القانون رقم 114 لسنة 1946 قد نصت على وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ، ورتبت على عدم الشهر ، ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول ، لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير .
وإذ جاء هذا النص خلوا مما يجيز إبطال الشهر إذا شابه تدليس أو تواطؤ ، فإن مفاد ذلك – على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو إجراء المفاضلة – عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد – على أساس الأسبقية في الشهر ، ولو نسب الى المشتري الذي بادر بالشهر ،التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقي ، لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله .
ولا يغير من ذلك أن يكون صاحب التسجيل اللاحق قد حصل على أسبقية في تقديم طلبه لجهة الشهر ، إذ أن مجرد الأسبقية في تقديم الطلب ، لا تنال من الآثار القانونية المترتبة لصاحب التسجيل السابق ، ولا يكون للمشتري الذي لم يسجل عقده – وقد استحال تنفيذ التزام البائع بخروج المبيع من ملكه – إلا الرجوع عليه بالرد والتعويض وفقا للقواعد العامة .
وإذ كان ذلك
وكان الثابت من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ، أن الطاعنة ……… قد اشترت شقة النزاع الكائنة بالعقار المرخص بإنشائه في سنة 1997 من باقي الطاعنين وبادرت الى تسجيل عقدها الذي أبرم في 12/1/1997 فاستحال تنفيذ التزام البائعين بتسليم العين الى المطعون ضده الأول الذي لم يسجل عقده ، وذلك عملا بأحكام القانون المدني في شأن المفاضلة بين المشترين الواجبة التطبيق على واقعة النزاع – على ما سلف .
وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وقضى للمطعون ضده الأول باستلام المبيع على سند من بطلان العقد المسجل لكونه لاحقا وفق ما تقضي به المادة 23 من القانون 136 لسنة 1981 ، فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه ، نقضا جزئيا فيما قضى به من التسليم .
(الطعنان رقما 5314 ، 5527 لسنة 70 ق جلسة 27/11/2002)
وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقولان
أنهما قد أسسا طلب تسليم أطيان النزاع على سند من مليكتهما لها بموجب حكم صحة تعاقد صادر لصالحهما ضد المالكة الأصلية تم تسجيله برقم 3718 لسنة 1981 شهر عقاري الأقصر إلا أن الحكم المطعون فيه رفض طلبهما على سند من أن المطعون ضدها تضع اليد عليها بعقد عرفي وهو ما لا يواجه دفاعهما بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعى في محله
ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه عند تزاحم المشترين لذات العقار المبيع ، وكانوا قد اشتروه من مالكه فإن الأفضلية لمن يسبق منهم الى تسجيل عقده إذ بهذا التسجيل تنتقل إليه الملكية ، ومن المقرر أيضا أن كل طلب أو وجع دفاع يدلي به لدى محكمة الموضوع ويطلب إليها بطريق الجزم أن تفصل فيه ويكون الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأى في الدعوى يجب على المحكمة أن تمحصه وتجيل عليه بأسباب خاصة وإلا كان حكمها مشوبا بالقصور .
لما كان ذلك
وكان الحكم المطعون فيه قد رفض طلب تسليم أطيان النزاع للطاعنين على سند من أن المطعون ضدها تضع اليد عليها استنادا الى عقد شرائها لها من ذات البائعة بعقد عرفي ولم يتم تسجيله وهو ما لا يواجه دفاع الطاعنين الوارد بسبب النعى ولا يصح ردا عليه رغم كونه دفاها جوهريا من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأى في الدعوى مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن .
(الطعن رقم 1538 لسنة 63 ق جلسة 20/6/2000)
إذ كان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بدفاع حاصله أن عقد البيع المؤرخ 12/5/1979 سند المطعون ضدها الأولى صوري صورية مطلقة وطلب إحالة الدعوى الى التحقيق لإثبات ذلك إذ من شأن ثبوت هذه الصورية محو هذا العقد من الوجود وإزالة كافة العوائق التي تصادف الطاعن في سبيل تحقيق أثر عقده هو المؤرخ 25/4/1985 .
وكان الحكم المطعون فيه قد أعرض عن تناول هذا الطلب جاعلا عمدته في قضائه برفض استئناف الطاعن أن عقد شرائه لعقار النزاع لم يسجل بما يكون معه للبائع له بيعه لآخر وهو من الحكم قول لا يواجه دفاع الطاعن ولا يحسم القول في شأن ما يدعيه من صورية عقد المطعون ضدها الأولى فإن في قعوده عن تمحيص هذا الدفاع رغم جوهريته ما يصفه بالقصور في التسبيب .
(الطعن رقم 1781 لسنة 62 ق جلسة 9/7/1998)
توقيع المشتري الثاني كشاهد على العقد الذي لم يسجل لا يعتبر إقرارا منه بانتقال ملكية المبيع الى من صدر له ذلك العقد وإن صح هذا التوقيع دليلا على علم صاحبه بسبق التصرف الى الغير فإنه لا يحول دون كسبه ملكية المبيع بعد ذلك بمقتضى عقده الذي بادر الى تسجيله فصح سندا لنقل الملكية إليه ولو كان في ذلك متواطئا مع بائعه .
لما كان ذلك
وكان الواقع حسبما سجله الحكم المطعون فيه أن المطعون ضده الثاني اشترى من المطعون ضده الأول كامل العقار محل النزاع وقام بتسجيل عقد شرائه فتمسك الطاعن الذي اشترى بعقد لم يسجل حصة مقدارها ثمانية قراريط من ذلك العقار بعدم نفاذة العقد المسجل الصادر لصالح المطعون ضده الثاني في حقه على سند من تواطئه مع والده المطعون ضده الأول رغبة من الأخير في الرجوع عن البيع له .
ودلل على ذلك بأن المشتري كان قد وقع كشاهد على عقده هو، وكان الحكم المطعون فيه قد أثبت أن الطاعن كان يستهدف بطعنه بعدم نفاذ التصرف الصادر الى المطعون ضده الثاني، الى إجراء المفاضلة بين عقده غير المسجل وعقد المطعون ضده المذكور المسجل.
فإن ذلك الطعن يكون غير منتج في التحلص من آثار هذا العقد المسجل والمطعون فيه بالدعوى البوليصية حتى ولو كان المطعون ضده الثاني (بوصفه متصرفا له) والمتصرف سيء النية متواطئين كل التواطؤ على حرمان الطاعن من الصفقة .
(الطعن رقم 206 لسنة 57 ق جلسة 4/4/1998)
المقرر- في قضاء هذه المحكمة – أن مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ويترتب على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بي ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير .
مما مفاده
إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر ولو نسب الى المشتري الذي بادر بالشهر التدليس أو التواطؤ ، طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله ، ولا يغير من ذلك أن يكون صاحب التسجيل اللاحق قد حصل على أسبقية في تقديم طلبه لجهة الشهر العقاري ، إذ أن مجرد الأسبقية في تقديم الطلب لا تنال من الآثار القانونية المترتبة لصاحب التسجيل السابق
كما أنه لا يغير من هذا النظر القول بأن التسجيل السابق كان نتيجة غش أو تواطؤ بين من تم التسجيل لصالحه وبين الموظف الذي أجراه بمصلحة الشهر العقاري بعدم مراعاته المواعيد والإجراءات التي تقضي بها المادتان 33 ، 34 من قانون الشهر العقاري إذ لم يرتب الشارع بطلان الشهر على مخالفتها ومن ثم فإن الأفضلية تكون لمن سبق في تسجيل التصرف الصادر له ولو كان هو صاحب الطلب اللاحق .
(الطعن رقم 508 لسنة 57 ق جلسة 21/5/1995 س 46 ص 791)
المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن للمشتري الذي لم يسجل عقده بوصفه دائنا للبائع بالتزام نقل الملكية أن يتمسك بصورية عقد المشتري الآخر صورية مطلقة وفقا لصريح نص المادة 244 من القانون المدني ليتوصل بذلك الى محو هذا العقد وإثبات بقاء العقار لمدينه البائع فيحكم له هو بصحة عقده ويسجل هذا الحكم فتتنقل إليه ملكية العين المبيعة .
وكان الحكم المطعون فيه قد قبل تدخل المطعون ضدها الأولى خصما في الدعوى باعتبارها خلفا عاما لمورثها المشتري بالعقد المؤرخ 15/7/1977 المقضي بصحته ونفاذه في الدعوى المقامة من ذات البائعة للطاعن وأجاز لها إثبات صورية عقد الأخير صورية مطلقة .
وإذ أفلحت في إثبات ذلك بما أتيح لها من وسائل الإثبات المقررة قانونا فلا عليه إذ قضى برفض دعوى الطاعن بصحة ونفاذ عقده المطعون ضدها الأولى سالف البيان لانتفاء شروط المفاضلة بينهما فيكون قد التزم صحيح القانون .
(الطعن رقم 1999 لسنة 55 ق جلسة 5/6/1991)
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع العرفي لا ينقل الى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع ، ويكون له أن يبيعه لمشتر آخر، إلا أنه في هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيع الأول والبيع الثاني ، وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ومن مقتضى ذلك أنه إذا تسلم أحدهما العقار من البائع تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها الى المشتري الآخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك.
(الطعن رقم 2687 لسنة 59 ق جلسة 20/12/1990)
المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشتري الأول قد تسلك العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد ، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها الى المشتري الثاني لا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك .
(الطعن رقم 2092 لسنة 59 ق جلسة 13/12/1990)
إذا ما تعدد المشترون فإن مناط المفاضلة بسبب أسبقية التسجيل هو أن يكون المتصرف واحدا ومحل التصرف بالبيع الى هؤلاء المشترين عقارا واحدا ، ويشترط لكى يحقق تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد الأفضلية منذ تاريخ حصوله أن يكون المبيع المبين في هذه الصحيفة هو بعينه الذي كان محلا للبيع وهو بذاته أيضا الذي تعلق به إتمام إجراءات تسجيل الحكم الذي يصدر في الدعوى أو التأشير به على هامش الصحيفة لأن أساس إجراء المفاضلة هو اتحاد العقار في كل من المتصرف وإشهار التصرف اتحادا مستمدا من الواقع على الطبيعة .
(الطعن رقم 1186 لسنة 57 ق جلسة 23/11/1989)
نص المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 إذ جاء أسوة بنص المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 المقابل له ، خلوا مما يجيز إبطال الشهر إذا شابه تدليس أو تواطؤ ، فإن مفاد ذلك – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر ولو نسب الى المشتري الذي بادر بالشهر التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه تعاقد مع مالك حقيق لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله .
(الطعن رقم 1576 لسنة 55 ق جلسة 30/11/1988)
إن مجال المفاضلة بين العقود أن تكون كلها صحيحة . لما كان ذلك ، وكان عقد البيع الصادر للطاعن قد وقع على نحو ما سلف بيانه باطلا بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام وكان المشرع لم يشترط لإعمال هذا الجزاء أن يكون العقد الأول ثابت التاريخ أو مسجلا ، وكان نعى الطاعن على صحة العقد الأول غير مقبول فإن هذا النعى بدوره يكون في غير محله .
(الطعن رقم 838 لسنة 55 ق جلسة 11/5/1988)
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في الفقرة الثالثة من المادة 969 من القانون المدني على أن السبب الصحيح الذي تكسب به ملكية العقار بحيازته خمس سنوات مع حسن النية هو السند الذي يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء الذي يراد كسبه بالتقادم ، يدل على أنه متى كان البائع للمشترين المتزاحمين بعقودهم واحدا فلا وجه لتمسك أحدهم في مواجهة الآخر بتملك المبيع بالتقادم الخمسي .
(الطعن رقم 277 لسنة 54 ق جلسة 25/2/1988)
إنه لئن كان الأصل عند المفاضلة بين التصرفات الصادرة عن عقار واحد بصدد نقل ملكيته أنها بالأسبقية في الشهر ، إلا أن لازم ذلك – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن يكون المتصرف واحدا ، أما إذا تزاحم المشترون من بائعين مختلفين أحدهما مالك والآخر غير مالك فإن المفاضلة بينهما تكون على أساس تلقي الحق من مالكه فيفضل عقد المشتري من المالك ولو لم يسجل عقده أصلا ويجوز له تسجيله في أى وقت طالما أن البائع لم ينقل ملكية المبيع ذاته الى شخص آخر بعقد مسجل .
(الطعن رقم 670 لسنة 52 ق جلسة 26/11/1987)
أنه وإن كان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن العقد المسجل – ولو ثبت التواطؤ بين طرفيه على حرمان مشتر آخر من ذات الصفقة يفضل العقد غير المسجل، إلا أن الصورية تختلف عن التواطؤ مدلولا وحكما، لأن الصورية إنما تنعني عدم قيامن المحرر أصلا في نية المتعاقدين، أما التواطؤ فإنه غير مانع من جدية التعاقد ومن قيان الرغبة في إحداث آثار قانونية له .
لما كان ذلك
وكان ثبوت صورية عقد البيع صورية مطلقة وعلى ما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة، يرتب بطلانه، فلا تنتقل به ملكية القدر المبيع ولو كان مسجلا إذ ليس من شأن التسجيل أن يصحح عقدا باطلا.
وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه بعد أن خلص الى أن عقد البيع الصادر الى الطاعنة – من زودها بشأن الأرض موضوع الدعوى – صوري صورية مطلقة رتب على ذلم انعدام العقد المذكور على الرغم من تسجيل الحكم الصادر بصحته ونفاذه وأيد حكم محكمة الدرجة الأولى الذي قضى بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي الصادر الى المطعون ضده الأول عن ذات الأرض المشار إليها ومن ثم يكون الحكم المطعون فيه قج طبق القانون على الوجه الصحيح .
(الطعن رقم 549 لسنة 52 ق جلسة 28/11/1985)
النص في الفقرة الثالثة من المادة 969 من القانون المدني على أن السبب الصحيح الذي تكسب به ملكية العقار بحيازته خمس سنوات مع حسن النية هو السند الذي يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء الذي يراد كسبه بالتقادم ، يدل على أنه متى كان البائع للمشترين المتزاحمين بعقودهم واحدا فلا وجه لتمسك أحدهم في وجه الآخرين بتملك المبيع بالتقادم الخمسى .
(الطعن رقم 488 لسنة 48 ق جلسة 3/6/1982 س 33 ص 662)
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن أساس المفاضلة بسبب أسبقية التسجيل هو ورود العقود المسجلة على عقار واحد وأن تكون صادرة من متصرف واحد ، فإذا لم تكن صادرة من متصرف واحد ، فإن أساس المفاضلة بينهما إنما يتوقف على تحديد المالك الحقيق من بين المتصرفين .
(الطعن رقم 1068 لسنة 47 ق جلسة 7/4/1981 س 32 ص 1073)
إذا كان الثابت من تقرير الخبير أن الطاعنين الثاني والثالث يملكان خمسة قراريط شيوعا في سبعة قراريط واثنى عشر سهما مسطح القطعة رقم …… بموجب عقد مسجل صادر لهما من الطاعنة الأولى ، وأن هذه القطعة بأكملها سبق أن بيعت من آخرين للمطعون عليهم بعقد مسجل سابق ، وخلص الى أن المطعون عليهم بعقد مسجل سابق ، وخلص الى أن المطعون عليهم هم الملاك لهذا القدر لمجرد أن عقدهم أسبق تسجيلا وأن الطاعنين الثاني والثالث يضعان اليد على هذا القدر بغير سند .
مما مفاده أن الخبير قد فصل في الملكية بين الطرفين وهو ممتنع عليه ، وكان الحكم المطعون فيه قد اكتفى باعتماد تقرير الخبير في هذا الخصوص دون أن يفصل في ملكية هذا القدر وهى مسألة قانونية تخرج عن مأمورية الخبير الذي تقتصر مهمته على تحقيق الواقع في الدعوى وإبداء رأيه في المسائل الفنية التي يصعب على القاضي استقصاء كنهها بنفسه، وبالتالي يكون الحكم قد أخطأ في تطبيق القانون وعابه القصور في التسبيب .
(الطعن رقم 1068 لسنة 47 ق جلسة 7/4/1981 س 32 ص 1073)
لما كان الحكم المطعون فيه قد أثبت أن الطاعن كان يستهدف بطعنه بعدم نفاذ التصرف الصادر الى المطعون ضده الثاني الى إجراء المفاضلة بين عقده غير المسجل وعقد المطعون ضده المذكور المسجل، فإن ذلك الطعن – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يكون غير منتج في التخلص من آثار هذا العقد المسجل والمطعون فيه بالدعوى البوليصية حتى ولو كان المطعون ضده الثاني بوصفه متصرفا له والمتصرف سيئ النية متواطئين كل التواطؤ على حرمان الطاعن من الصفقة ، ومن ثم يكون ما يعيبه الطاعن على الحكم من إغفال تحقيق طعنه على عقد المطعون ضده الثاني بالدعوى البوليصية لا جدوى منه في خصوص هذه الدعوى .
(الطعن رقم 332 لسنة 35 ق جلسة 26/6/1969 س 20 ص 1084)
للمشتري الذي لم يسدل عقده أن يتمسك بصورية عقد المشتري الآخر الذي سجل عقده ، صورية مطلقة ليتوصل بذلك الى محو هذا العقد من الوجود لكى يحكم له هو بصحة عقده ويسجل هذا الحكم فتنتقل إليه ملكية العين المبيعة إذ أنه لكونه دائنا للبائع في الالتزامات المترتبة على عقد البيع الصادر له يكون له أن يتمسك بتلك الصورية أيا كان الباعث عليها لإزالة جمع العوائق التي تصادفه في سبيل تحقيق أثر عقده .
(الطعن رقم 34 لسنة 33 ق جلسة 26/5/1966 س 17 ص 1271)
تنص المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 على وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ورتب على عدم الشهر إلا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير ، وإذ جاء هذا النص – أسوة بنص المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 المقابل له – خلوا مما يجيز إبطال الشهر إذا شابه تدليس أو تواطؤ .
فإن مفاد ذلك – على ما جرى به قضاء محكمة النقض – هو إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر ولو نسب الى المشتري الذي بادر بالشهر التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيق لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله ، ولا يغير من ذلك أن يكون صاحب التسجيل اللاحق قد حصل على أسبقية في تقديم طلبه لجهة الشهر إذ مجرد الأسبقية في تقديم الطلب لا تنال من الآثار القانونية المترتبة لصاحب التسجيل السابق .
ولا يغير من هذا النظر القول بأن التسجيل السابق كان نتيجة غش أو تواطؤ بين من تم التسجيل لصالحه وبين الموظف الذي أجراه بمصلحة الشهر العقاري بعدم مراعاته للمواعيد والإجراءات التي تقضي بها المادة 23 من قانون الشهر العقاري ذلك أن ما انتظمه هذا النص لا يعدو أن يكون بيانا للقواعد الإدارية المحددة للإجراءات والمواعيد الواجب على مأموريات الشهر العقاري اتباعه عند بحث الطلبات أو مشروعات المحررات المقدمة للشهر بشأن عقار واحد.
وإذ لم يرتب المشرع بطلان الشهر على مخالفته فإن الأفضلية تكون لمن سبق تسجيل التصرف الصادر له ولو كان هو صاحب الطلب اللاحق وليس لصاحب الكلب السابق إن صح ما يدعيه من أن هذه المخالفة كانت نتيجة غش أو تواطؤ سوى طلب التعويض يوجهه الى موظف الشهر العقاري ومن تواطأ معه إذا كان لطلبه محل .
(الطعن رقم 213 لسنة 31 ق جلسة 15/2/1966 س 17 ص 295)
تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد باعتبارها من دعاوى الاستحقاق الوارد ذكرها بالمادة السابعة من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 يحفظ لرافعها حقوقه من تاريخ حصول هذا التسجيل حيث أنه متى تم الحكم له بطلباته فإن الحق الذي يقرره الحكم ينسحب الى يوم تسجيل العريضة إذا كان قد تأشر بهذا الحكم طبقا للقانون.
فإذا كان الحكم قد جانب هذا النظر وأهدر ما تمسك به المشتري الثاني من أسبقيته في تسجيل صحيفة دعواه بصحة التعاقد على تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد التي رفعها المشتري الآخر وأشر بالحكم الصادر فيها فإن الحكم يكون قد خالف القانون .
(الطعن رقم 237 لسنة 24ق جلسة 19/6/1958 س 9 ص 587)
إذا كان البائع قد تصرف في العقار المبيع الى مشتر ثان وأقام كل من المشتريين دعوى بطلب صحة التعاقد على البيع الصادر له وسجلت الصحيفتان في يوم واحد وساعة واحدة ثم سجل كل منهما حكم صحة التعاقد الصادر له فإن السابق واللاحق في التسجيل يتعين حتما بأسبقية الرقم في تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ،
إذ أن الشارع قد عنى بوضع نظام لطلبات تسجيل المحررات ولم يترك الأمر فيه لمحض الصدفة نظرا لما يترتب على أسبقية التسجيل من أثر في المفاضلة بين المتنازعين على ملكية عقار واحد ، ذلك أنه بمقتضى القانونين رقمى 18 ، 19 لسنة 1923 لا تنتقل الملكية من البائع للمشتري إلا بتسجيل التصرف المنشئ للملكية – وهو عقد البيع – فإذا لم يحصل التسجيل فإن الملكية تبقى على ذمة المتصرف حتى ينقلها التسجيل ذاته للمتصرف إليه،
كما أن تسجيل حكم إثبات التعاقج يحدث نفس الأثر الذي يحدثه تسجيل عقد البيع باعتبار أن الحكم بإثبات التعاقد إ نما هو تنفيذ عيني لالتزام البائع بنقل الملكية وتسجيل صحيفة تلك الدعوى – باعتبارها منطوية تحت دعاوى الاستحقاق الوارد ذكرها بالمادة السابعة من قانون التسجيل – يحفظ لرافعها حقوقه من تاريخ حصوله – بحيث أنه متى حكم به بطلباته فإن الحق الذي قرره الحكم ينسحب الى يوم تسجيل العريضة – إذا كان قد تأشر بهذا الحكم طبقا للقانون – دون أن يتأثر بما يصدر بعد ذلك من البائع من تصرفات .
(الطعن رقم 214 لسنة 24 ق جلسة 15/5/1958 س9 ص 494)
متى كان المشتري الثاني قد سجل عقد شرائه وطعن المشتري السابق الذي لم يسجل عقده بصدور العقد الثاني المسجل بطريق التواطؤ رغبة من البائع في الرجوع عن البيع له تأسيسا على أن المشتري الثاني كان قد وقع كشاهد على عقده هو فأغفل الحكم الرد على هذا الدفاع الذي لا يتغير به وجه الرأى في الدعوى فإن ذلك لا يعيب الحكم بالقصور.
ذلك لأن توقيع المشتري الثاني كشاهد على العقد الذي لم يسجل لا يعتبر إقرارا منه بانتقال ملكية المبيع الى من صدر له ذلك العقد ، وإن صح هذا التوقيع دليلا على علم صاحبه بسبق التصرف الى الغير فإنه لا يحول دون كسب ملكية المبيع بعد ذلك بمقتضى عقده الذي بادر الى تسجيله فصح بندا لنقل الملكية إليه ولو كان في ذلك متواطئا مع بائعه .
(الطعن رقم 81 لسنة 24 ق جلسة 3/4/1958 س 9 ص 330)
يقضى القانون بأنه في حالة تزاحم مشتريين لعقار واحد من مالك واحد فإن الأفضلية بينهما تكون لصاحب العقد الأسبق في التسجيل فمتى تبين أن أحد المشترين المتزاحمين قد رفع دعوى بصحة تعاقده وسجل عريضتها قبل تسجيل عقد المشتري الآخر ثم سجل الحكم الصادر له بصحة التعاقد فإن هذا الحكم يعتبر أسبق تسجيلا ويفضل عقد المشتري الآخر .
ولا محل بعد ذلك لإقحام المادة 146 من القانون المدني لإجراء حكمها على المشتري بهذا العقد المسجل باعتبار أنه خلف خاص كان يعلم بحكم صحة التعاقد فيسري عليه ذلك الحكم المذكور مما يحد من أثره لأن تسجيل حكم صحة التعاقد يغني في تحقق أثره على الخلف الخاص عن العلم المشترط في المادة 146 المشار إليها .
(الطعن رقم 76 لسنة 24 ق جلسة 27/3/1958 س 9 ص 243)
متى كان عقدا البيع اللذان صدرا من بائع واحد قد وقعا في ظل قانون التسجيل رقم 18 سنة 1923 وكان الحكم قد عول في إثبات علم المشتري الثاني بالتصرف السابق على علاقة البنوة بينه وبين البائع فإن الحكم يكون قاصر البيان لأن هذه العلاقة لا تقوم وحدها على واقعة العلم، ومع ذلك فإن علم المشتري الثاني بالتصرف السابق وسوء نيته على فرض ثبوتهما لا أثر لهما على التصرف الحاصل إليه إذا ما سجل العقد الصادر إليه قبل تسجيل العقد السابق .
ذلك أن قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 الذي ألغى بعد ذلك بالقانون رقم 114 سنة 1946 لا يرتب أى أثر على علم المتصرف إليه الثاني بالتصرف السابق إذا سجل التصرف الثاني قبل تسجيل التصرف السابق وقد قضى هذا القانون على نظرية العلم وسوء النية في حق المتصرف إليه الثاني – على ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة .
(الطعن رقم 109 لسنة 23 ق جلسة 14/2/1957 س 8 ص 153)
متى كان قد ثبت للمحكمة أن البيع الصادر الى المطعون عليه قد صدر في حقيقة الأمر وواقعه من المالك الحقيقي الموقع على العقد كضامن ، وأن صدور البيع في الظاهر من آخرين إنما كان الباعث عليه أن تكليف الأطيان المبيعة كان لا يزال وقت البيع باسم مورثهم ، وكان قد ثبت للمحكمة كذلك أن عقد المطعون عليه قد سجل بينما أن عقد الطاعن الوارد على جزء من الأطيان المبيعة الى المطعون عليه والصادر الى الطاعن من نفس البائع لم يسجل .
فإن الحكم إذ قضى للمطعون عليه بطلباته على أساس تفصيل عقده المسجل على عقد الطاعن غير المسجل لا يكون قد أخطأ ولا يضير الحكم ما استطرد إليه تزيدا بعد ذلك من أن عقد الطاعن لم ينفذ بسبب إخلاله بما التزم به فيه ، ويكون غير منتج ما يعيبه الطاعن على الحكم من أنه قضى بفسخ هذا العقد دون أن تتحقق المحكمة من صدور تنبيه إليه بالوفاء بالتزاماته قبل طلب الفسخ .
وكذلك يكون من غير المنتج ما يتمسك به الطاعن من سوء نية المطعون عليه بمقولة أنه كان يعلم وقت شرائه أن البائع إليه كان قد تصرف الى الطاعن في كل أو بعض الأطيان المبيعة ، ذلك أنه لا عبرة في ها الخصوص بهذا العلم متى كان عقد المشتري الأول لم يسجل وبالتالي لم تنتقل به الملكية من البائع .
(جلسة 4/3/1954 طعن رقم 25 سنة 21 ق)
إذا حصلت المحكمة من وقائع الدعوى وظروفها أن صاحب العقد المسجل لم يدفع ثمنا للأطيان المدعى شراؤها بمقتضى هذا العقد إذ هو قد أقر صراحة في ورقة أخرى حررت في تاريخ العقد بأن هذا البيع كان مقابل ضمانه البائع في دين عليه وأنه عند فك الضمان ترد الأطيان إليه ثم أنه لم يدفع الدين كما زعم ، وانتهت المحكمة من ذلك الى اعتبار العقد عقد ضمان ، لا عقد بيع .
وقدمت عليه العقد الصادر ببيع الأطيان ذاتها الى شخص آخر في تاريخ لاحق رغم كونه غير مسجل وغير ثابت التاريخ ، فإنها لا تكون قد أخطأت ، إذ أن الوقائع والظروف التي اعتمدت عليها في استظهار حقيقة قصد المتعاقدين من شأنها أن تؤدي الى النتيجة التي انتهت إليها ، مما لا سبيل معه الى الجدل فيها أمام محكمة النقض، ثم أنه مادامت المحكمة قد اعتبرت العقد المسجل غير ناقل للملكية فلا يصح النعى عليها بأنها أخطأت في تطبيق قانون التسجيل إذ فضلت عليه العقد غير المسجل .
(جلسة 30/12/1943 طعن رقم 54 سنة 13 ق)
العقد الصوري يعتبر غير موجود قانونا ولو سجل، فإذا طلب مشتر بعقد غير مسجل الحكم على البائع بصحة التعاقد وإبطال البيع الآخر الذي سجل ، لأنه بوصف كونه دائنا للبائع في الالتزامات الشخصية المترتبة على عقد البيع ، وأهمها الالتزام بنقل الملكية يكون من حقه التمسك بتلك الصورية لإزالة العقبة القائمة في سبيل تحقيق أثر عقده فمن يرفع الدعوى بصحة التعاقد له أن يضمنها طلب بطلان العقد المسجل من قبل لمصلحة غيره لكى يخلص له طريق نقل الملكية بتسجيل الحكم الذي يصدر له بصحة التعاقد .
(جلسة 30/6/1943 طعن رقم 79 لسنة 12 ق)
إنه وإن تكون دعوى صحة التوقيع لا يتعرض فيها القاضي لذات التصرف موضوع الورقة من جهة صحته أو بطلانه أو نفاذه أو توقفه وتقرير الحقوق المترتبة عليه ، ولا ينصب الحكم الصادر فيها إلا على التوقيع فقط ، إلا أن تسجيل الحكم الصادر بصحة توقيع البائع على عقد بيع عرفي ينقل ملكية العقار المبيع الى المشتري المحكوم له بصحة التوقيع ويجعله المالك في حق كل أحد .
فإن كان للبائع الذي صدر الحكم بصحة توقيعه وأثبت عليه أنه لم يدفع دعوى صحة التوقيع بأى دفع ، يطعن على العقد بأن قد حصل العدول عنه بعد صدوره فيجب عليه ، لكى يكون هذا العدول حجة على من ترتب لهم حقوق عينية على المبيع ، أن يرفع – طبقا للمادة 7 من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 – دعوى بالفسخ ويسجلها أو يؤشر بها على هامش تسجيل الحكم بصحة التوقيع.
فإن هو فرط ولم يفعل وكان المحكوم له قد سجل الحكم الصادر بصحة التوقيع ، ثم تصرف هذا المحكوم له في المبيع وسجل المشتري منه عقده فإن التسجيل ينقل الملكية الى هذا المشتري في حق البائع الأول المحكوم عليه بصحة توقيعه هو كذلك ، وهذا حتى على فرض سوء نية المشتري الأخير لأن حالته هى كحالة المشتري الثاني الذي اشترى وسجل عقده وهو يعلم بسبق تصرف البائع في العقار بعقد لم يسجل .
وحالة ذلك الشخص هى كحالة المشتري الأول صاحب العقد غير المسجل ، والحكم في كلتا الحالتين يجب أن يكون واحدا وهو أنه لا يحتج على صاحب العقد المسجل الذي انتقلت إليه الملكية فعلا بالتسجيل بدعوى سوء النية – تلك الدعوى التي جاء قانون التسجيل قاضيا عليها ، وبناء على ذلك يكون الحكم برفض دعوى الملكية التي أقامها المشتري الأخير على البائع الأول مخالفا للقانون متعينا نقضه .
(جلسة 6/4/1944 طعن رقم 81 سنة 13 ق)
إذ كان يبين من الحكم المطعون فيه أن المطعون عليهما الأولين سجلا عريضة دعواهما بصحة عقد البيع الصادر لهما من المطعون عليه الثالث في 28/12/1946 قبل أن يسجل الطاعن في 15/6/1947 الحكم الصادر له بصحة عقد البدل الذي تم بينه وبين المطعون ضده الثالث فإن هذا التصرف الحاصل للطاعن من نفس البائع للمطعون عليهما الأولين لا يحاج به الأخيران عملا بالمادة 12 من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923.
وبالتالي لا يحول تسجيل الطاعن الحكم بصحة عقد بدله بعد تسجيل عريضة دعوى المطعون عليهما الأولين دون أن يقضي لهما بصحة عقدهما حتى إذا أشر بهذا الحكم وفق القانون يكون حجة على الطاعن ويكون الحكم المطعون فيه إذ قضى للمطعون عليهما الأولين بصحة ونفاذ عقدهما قد انتهى الى نتيجة سليمة ولا يبطله ما ينعاه عليه الطاعن من تقريرات خاطئة وردت بأسبابه .
(جلسة 29/1/1953 طعن رقم 35 سنة 20 ق)
أساس المفاضلة بسبب أسبقية التسجيل هو ورود العقود المسجلة على عقار واحد وأن تكون صادرة من متصرف واحد وإذن فمتى كان الحكم قد انتهى للأسباب التي أوردها أن الأطيان موضوع الاستحقاق تنطبق على عقود تمليك المستحقين تماما وأنها بقيت في حيازتهم منذ شرائهم وكانت في حيازة البائعين له من قبل ، وأن العين الواردة في عقد الرهن الصادر الى مورث المدعى عليهم في دعوى الاستحقاق لا تطابق العين موضوع النزاع فإنه لا محل للنعى على الحكم بمقولة أنه أغفل تطبيق القانون إذ فضل عقود البيع على عقد الرهن السابق في التسجيل .
(جلسة 25/11/1954 طعن رقم 85 سنة 21 ق)
لا خطأ إذا اعتبر الحكم مناط الأفضلية بين عقدين واردين على عقار واحد وصادرين من متصرف واحد هو أسبقية التسجيل دون ثبوت التاريخ ، كما لا خطأ في القول بأنه لا يكفي لاعتبار العقد مسجلا تسجيل عريضة دعوى صحة التعاقد ما لم يصد حكم بذلك ويؤشر به طبقا للمواد 7 ، 10 ، 12 من القانون رقم 18 لسنة 1923 إذ في هذه الحالة فقط يحتج بالحكم من تاريخ تسجيل عريضة الدعوى .
(جلسة 27/4/195 طعن رقم 147 سنة 18 ق)
الغير سيئ النية في معنى المادة 17 / 2 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 هو الذي كان يعلم أن البائع له غير مالك او أن سند ملكيته مشوب بعيب يبطله او بما يوجب فسخه .
أما من يتعامل مع بائع لم يثبت أنه سبق أن تصرف في العقار المبيع تصرفا انتقلت به الملكية فلا يعتبر سيئ النية في معنى المادة المذكورة لأنه يكون في هذه الحالة قد تعامل مع مالك حقيق لا تشوب ملكيته شائبة ولو كان يعلم وقت تعاقده معه انه سبق أن باع نفس العقار لمشتر سابق لم يسجل عقده
ذلك أنه وفقا للمادة التاسعة من القانون المشار إليه يجب شهر جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن، فمن يتعامل مع بائع على أساس هذا القانون لا يصح إهدار أثر سبق تسجيل عقده أو عريضة دعواه استنادا الى المادة 17/2 من القانون المذكور .
(جلسة 13/5/1954 طعن رقم 156 سنة 21 ق)
لا تنتقل الملكية من البائع الى المشتري إلا بتسجيل عقد شرائه وفقا لنص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 ولا يحول دون نقل الملكية – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن يكون المشتري عالما بأن البائع له أو مورثه سبق أن تصرف في المبيع ذاته لمشتر آخر لم يسجل عقده ما لم يثبت أن عقد المشتر الثاني المسجل هو عقد صوري ولا ينتج في إثبات هذه الصورية مجرد علم هذا المشتري وقت شرائه بالتصرف السابق غي المسجل الوارد على ذات المبيع .
(جلسة 21/12/1953 الطعن رقم 338 لسنة 20 ق)
الملكية وفقا لأحكام قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 لا تنشأ ولا تزول ولا تنتقل بين الأحياء إلا بالتسجيل، فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه وتصرف البائع الى مشتى ثان سجل عقده انتقلت إليه الملكية بغض النظر عن حسن نية البائع أو سوء نيته، ولا يؤثر في حق البائع في التصرف للمشتري الثاني أن يكون قد استصدر حكما بالثمن على المشتري الأول لأن قبض الثمن أو الحكم به إنما هو أثر من آثار الالتزامات الشخصية الناشئة عن العقد الذي لم يسجل ولا شأن له بالملكية وانتقالها الذي جعل القانون المناط فيه للتسجيل وحده .
(جلسة 3/2/1955 طعن رقم 311 سنة 21 ق)
متى كان الحكم قد قرر أن الطاعنين لم ينازعوا في أسبقية تسجيل عقد المطعون عليها الأولى وأنه بذلك قد انتقلت إليها الملكية قانونا ، فإنه لا يعيب الحكم إغفاله الرد على ما دفع به الطاعنون من أن هذا العقد قد صدر بالتواطؤ بينها وبين المطعون عليهما الثانية والثالث ، لأن هذا التواطؤ بفرض ثبوته لا يحول دون انتقال الملكية بالتسجيل .
(جلسة 29/5/1952 طعن رقم 123 سنة 20 ق)
جرى قضاء محكمة النقض على أنه وفقا لقانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 إذا لم يتم تسجيل العقود التي من شأنها إنشاء حق الملكية أو حق عيني عقاري آخر فإن الملكية تظل على ذمة المتصرف فإذا هو تصرف فيها لشخص آخر بادر الى تسجيل عقده خلصت له الملكية بمجرد هذا التسجيل ، ولا محل للتحدي بسبق علم المتصرف إليه الأخير بحصول تصرف البائع لشخص آخر عن ذات العقار أو سوء نيته أو تواطئه مع البائع على حرمان المتصرف إليه الأول من الصفقة مادام المناط في نقل الملكية هو التسجيل بمجرده .
(جلسة 1/12/1955 طعن رقم 175 سنة 22 ق)
إن المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 تقضي بأن بيع العقود التي من شأنها إنشاء حق ملكية أو حق عيني عقاري آخر أو نقله أو تغييره أو زواله يجب تسجيلها ، وأن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول، لا بين المتعاقدين أنفسهم ولا بالنسبة لغيرهم.
وأنه لا يكون للعقود غير المسجلة من الثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين وأن هذه الأحكام تعتبر مقيدة للنصوص الخاصة بانتقال الملكية والحقوق العينية الأخرى بمجرد الإيجاب والقبول بين المتعاقدين، فما لم يحصل التسجيل فإن الملكية تبقى على ذمة المتصرف حتى ينقلها التسجيل ذاته للمتصرف إليه ن ولا يكون للمتصرف إليه في الفترة التي تمضي من تاريخ التعاقد الى وقت التسجيل سوى مجرد أمل في الملكية دون أى حق فيها .
وفي تلك الفترة إذا تصرف المتصرف لشخص آخر فإنه يتصرف فيما يملكه ملكا تاما، فإذا أدرك هذا الشخص الآخر وسجل عقده قبل تسجيل عقد المتصرف إليه الأول فقد خلصت له – وبمجرد تسجيله – تلك الملكية العينية التي لن يتعلق بها حق ما للأول، حتى ولو كان المتصرف والمتصرف إليه الثاني سيئ النية متواطئين كل التواطؤ على حرمان المتصرف إليه الأول من الصفقة .
وإذن فلا يقبل من أى إنسان لم يكن عقده مسجلا ناقلا للملك فعلا إليه أن ينازع من آل إليه نفس العقار وسجل عقده من قبله مدعيا أن له حقا عينيا على العقار وسجل عقده من قبله مدعيا أن له حقا عينيا على العقار يحتج به عليه، كما أنه لا يقبل مطلقا الاحتجاج على صاحب العقد المسجل الذي انتقلت إليه الملكية فعلا بتسجيله ، لا بسوء النية ولا بالتواطؤ .
(جلسة 12/12/1935 طعن رقم 25 سنة 5 ق)
ختاما: استعرضنا بالحث العقارى عن القيد فى السجل العيني الحل القانوني فى المفاضلة عند تزاحم المشترين، لعقار واحد، وأسس هذا التفضيل على ضوء أحكام قانون السجل العينى وأحكام النقض فى أسبقية التسجيل وأسبقية اثبات التاريخ.
