قيد عقاري: اجراءات القيد في السجل العقاري العينى

قيد عقاري السجل العيني

مقال قيد عقاري عن اجراءات القيد في السجل العقاري العينى بشان العقارات الكائنة بالقرى والأماكن النائية بعيدا عن الحضر والمدن، سواء كانت أراضي زراعية بقرية، أو أرض صحراوية مستصلحة، أو منزل، فهذه العقارات لا تخضع لنظام الشهر العقارى، وانما تخضع لنظام القيد فى السجل العينى، ذلك أن عقارات المدن تخضع للشهر دون القيد.

أهمية تحديد مكان العقار محل التسجيل العقاري

تكمن الأهمية فى أنه من خلال تحديد مكان العقار محل التسجيل، بمدينة أو بقرية، أو بمنطقة نائية، نحدد نظام التسجيل العقارى الخاضع له، شهر عقارى أم سجل عيني، فالأول اجراءاته أقل صرامة لاعتماده على الاسم ومن ثم يعرف بالشهر الشخصي، أما السجل العينى، فاجراءاته أشد صرامة، لقيامه على رقم القطعة وسند التمليك بصحيفة القيد العقارية.

مفهوم القيد العقاري فى السجل العينى

للقيد في السجل العيني مفهوم واسع يقصد به اتخاذ إجراءات تدوين كافة  التصرفات القانونية  وسندات اكتساب وانتقال وتعديل وزوال كافة الحقوق العينية العقارية والحقوق التي نص المشرع على وجوب التعليق بها وكافة البيانات المحددة للوحدة العقارية في الصحيفة المخصصة لذلك بالسجل العين .

إبراهيم أبو النجا ص 203 وما بعدها

وفي المقابل فإن القيد في السجل العيني له مفهوم أكثر تخصيصا يطلق عليه اصطلاحا (القيد الفني) ويقصد بهذا النوع من القيود قيد الحقوق العينية العقارية الأصلية والتبعية في الصحيفة المخصصة للوحدة العقارية من السجل الرئيسي .

ويعد هذا القيد بالمعنى الفني القيد الرئيسي في السجل العيني ، إذ بدونه لا يمكن التعرف على ملكية العقار والتغيرات الطارئة عليه .

ويرتبط بهذا القيد الفني نوع آخر من القيود يعرف اصطلاحا باسم (القيد الوصفي) ويقصد بهذا القيد ما يتم تدوينه من بيانات تتعلق بتحديد ذاتية الوحدة العقارية من حيث إدراج وصفها ومساحتها ومشتملاتها في الجزء المخصص لذلك من صحيفة الوحدة العقارية في السجل الرئيسي .

الدكتور حسن عبد الباسط جميعي

وبالإضافة الى النوعين السابقين من القيود يوجد نوع ثالث يصطلح على تسميته (التعليق)

والتعليق هو تدوين كتابي يتم في (خانة) مخصصة له في صحيفة الوحدة العقارية بالسجل الرئيسي ، والغرض من هذا النوع من أنواع الشهر هو منح الحقوق الشخصية آثارا تشابه الآثار المترتبة على الحقوق العينية العقارية .

وبذلك ينقل التعليق الدور التقليدي للسجل العيني في حماية الغير في مجال الحقوق العينية العقارية الى حماية المدعين بالحقوق الخصية خارج الدائرة التعاقدية .

هذا ويجب أن يحاط إجراء التعليق بكافة الضمانات الضرورية الناجمة عن مبدأ المشروعية ، حتى لا تنقلب هذه الوسيلة التحفظية الى وسيلة تسمح بالتدخل في مراكز الأشخاص الذين يرغبون في التصرف في أموالهم .

ولقد تناول المشرع المصري في قانون السجل العيني هذا النوع من القيود:

• في شأن قيد المحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث (مادة 31) ،
• وفي شأن قيد التصرفات الواردة على منفعة العقار (مادة 28)
• وفي شأن قيد الدعاوى العقارية وإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة (مواد 32 ، 33 ، 35، 3)
• كذلك فإن المادة 116 من اللائحة التنفيذية للقانون قد وردت بوجوب شهر القيود الواردة على حق الملكية كشرط منع التصرف على سبيل المثال .

وبالرغم من أن مصطلح التعليق هو المصطلح الأكثر دقة في شأن هذا النوع من القيود

فإن قانون السجل العيني المصري لم يعط لهذا النوع من القيود هذا المصطلح الدقيق وتناول التعامل به من خلال مصطلح القيد بمعناه الواسع أو من خلال استخدام مصطلح (التأشير ) .

أما التأشير فهو نوع إخباري من أنواع القيد تعرفه تشريعات السجل العيني بأنه

الكتابة التي يكون الهدف منها إخبار المتعاملين بأنة بيانات تتعلق بالوحدة العقارية ولا تندرج تحت أى نوع من أنواعد القيود السابقة” ، والجدير بالملاحظة أن أثر التأشيرات ينحصر في إعلام الغير ( أثر إخباري ) بمضمون التأشيرات دون أن يكون منشئا أو كاشفا لأى حق من الحقوق العينية أو الشخصية، بل أنه وعلى عكس ما يتصوره بعض الفقه، فإنه وفي غير ما يرد به نص صريح بالاستثناء، فإن هذه التأشيرات لا تسمح بافتراض وجود أو صحة أى من الحقوق المؤشر بها سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين، أو كان في مواجهة الغير .

إبراهيم أبو النجا

وبالرغم من أن هذا النوع من القيود متعارف عليه في معظم تشريعات التسجيل العيني، إلا أن قانون السجل العيني المصري قد خلال منه، كما لم تتضمن صحيفة الوحدة العقارية أى خانة  مخصصة له، ولعل هذا هو السبب في استعمال المشرع لمصطلح التأشير بالتداخل مع مصطلح التعليق ، حيث لا يثير هذا التداخل أى مشكلات قانونية في غياب هذا النوع الأخير من القيود في قانون السجل العيني المصري .

ومع ذلك فإننا نعتقد بان التطبيق العملي على الوحدات السكنية على وجه الخصوص سوف تظهر معه الحاجة الى تطبيق  ظام التأشيرات  والتي تتعلق – على سبيل المثال – في القانون السويسري بالإخبار عن تنظيم استخدام وإدارة المال العقاري المملوك على الشيوع (مادة 712 – ج/3 مدني سويسري) .

والإخبار عن ملحقات الوحدة العقارية، كما تفيد أيضا الإخبار ببدء بعض أعمال المقاولون والمهنيون على العقارات بالنظر لما يقرره لهم القانون من حقوق مرتبطة بعقد المقاولة .

الدكتور حسن عبد الباسط جميعي – ص 75 وما بعدها

اجراءات القيد فى السجل العينى

تقوم الجهات المتخصصة على مراجعة السندات المقدمة للقيد والتي بموجبها تنشأ الحقوق العينية العقارية حنى يمكن التحقق من صحة التصرفات القانونية وسند اكتساب الحق الذي يتم تقديم الطلب لإتمام قيده .

على أنه وكما لاحظنا فيما تقدم فإن قانون السجل العيني المصري لم يجعل اختصاص مراجعة هذه الطلبات منوطا بالقضاء إلا بشكل احتياطي وعند وجود منازعة في القيد التمهيدي عند إنشاء السجل ، أو في الإجراءات المتخذة بشأن القيود التالية، وبالرغم مما سبق فإن الإجراءات التي نص عليها القانون في شأن مراجعة القيد بواسطة موظفو السجل بدت له كافية في تحقيق أهداف القانون الجديد .

أنواع قيد العقارات

القيد الأول بالسجل

يقصد بالقيد الأول: القيد الذي  تجريه مصلحة الشهر العقاري لأول مرة  في صحيفة السجل العيني ومن تلقاء نفسها تنفيذا للقانون ، حيث يستلزم تطبيق قانون السجل العيني، اتخاذ إجراءات مساحية  بقصد تحديد العقارات والتثبت من صحة وسلامة سندات الملكية، ونظرا لأن هذا العمل يسهل في الأقسام المساحية الواسعة،  ويصعب تنفيذه في الأقسام المساحية المفتتة والصغيرة كما هو الحال في مصر  .

رؤ ى  تطبيق  قانون السجل العيني على سبيل التدرج، وفي الأقسام المساحية التي يصدر بتحديدها قرار من وزير العدل، بعد أخذ رأى مل من الهيئة العامة للمساحة ومصلحة الشهر العقاري، مع مراعاة الاقتراحات التي يقدمها صندوق السجل العيني ، ويجب إعلان ذوي الشأن في هذه الحالة ، بميعاد سريان قانون السجل العيني.

يراجع المذكرة الإيضاحية للقانون

صدور قرار وزير العدل إذا:

هو الذي يفتتح به هذه الإجراءات التحضيرية اللازمة لإجراء القيد الأول، ولذلك يسمى بقرار الافتتاح ولا يكون نافذا إلا بعد مضى ستة أشهر على الأقل، ولذلك نصت المادة الثانية الفقرة الأولى من قانون الإصدار على أنه يصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية التي يسري عليها نظام الشهر على أساس إثبات المحررات في السجل العيني ويحدد القرار التاريخ الذي يبدأ فيه هذا السريان على أن يكون لاحقا لصدور القرار بمدة ستة أشهر على الأقل .

(المادة الثانية من القانون)

وقد أخذ على النص

استخدامه لعبارات تصلح لنظام الشهر الشخصي لا لنظام الشهر العيني الذي نحن بصدده، ومن ذلك (إثبات المحررات) فكان الأحرى والأفضل استخدام كلمة (القيد) بدلا من (إثبات) ، وكلمة (الحقوق) بدلا من (المحررات) فتكون العبارة السليمة (قيد الحقوق) لأن الذي يتم قيده في السجل هو الحقوق وليست المحررات .

إبراهيم أبو النجا

وتطبيقا لهذه القرارات، تقسيم القرى أو المدن الى أقسام مساحية، يضم القسم المساحي وحدة عقارية أو عدة وحدات عقارية .

وإذا صدر قرار الوزير بتعيين القسم المساحي، انتهت المدة المحددة قامت مصلحة الشهر العقاري ومأمورياتها ومكاتبها، بمهمة إعدام السجل العيني، فتفرد في السجل صحيفة خاصة بكل وحدة عقارية ترقم وفقا للقواعد الخاصة بكيفية إمساك السجل طبقا للائحة التنفيذية  والوثائق المتعلقة به .

( مادة 2 / 1 – 3  من قانون الإصدار  4 / 2 من القانون)

يقصد بالسجل العيني إذا :

مجموعة الصحائف التي تبين أوصاف كل عقار وتبين حالته القانونية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به .

(مادة 1)

المقصود بالوحدة العقارية والقسم المساحي

الوحدة العقارية تطبيقا لأحكام القانون هى :

• أولا : كل قطعة من الأرض تقع في قسم مساحي واحد وتكون مملوكة لشخص واحد أو أشخاص على الشيوع ودون أن يفصل جزء منها عن سائر الأجزاء فاصل من ملك عام أو خاص أو دون أن تكون لجزء منها أو عليه من الحقوق ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليها .
• ثانيا : المناجم والمحاجر .
• ثالثا : المنافع العامة .

ويقصد بالوحدة هنا الوحدة المادية والوحدة القانونية، فعن الوحدة المادية، يجب ألا تكون أجزاء الوحدة منفصلة بفاصل من المالك عام أو خاص، وأن تقع الوحدة في قسم مساحي واحد .

يراجع منصور وجيه، السجل العيني ص 339 ، إبراهيم أبو النجا

أما عن الوحدة القانونية فلأنه يجب أن تكون الوحدة مملوكة لمالك واحد أو لعدة شركاء على الشيوع وألا يكون لجزء منها أو عليها ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليها ومع ذلك يرى بعض الفقه أن:

تلك الوحدة المادية أو القانونية أمر يصعب ، وخاصة إذا حدثت قسمة للعقار المملوك على الشيوع أو تم التصرف في جزء منه، لأنه ينتج عن ذلك  وجود أكثر من وحدة عقارية، فيلزم لذلك وجود صحائف عقارية جديدة لهذه الوحدات .

تحديد مناط اتخاذ الوحدة العقارية

جاء في المذكرة الإيضاحية للقانون

وإذا وصف النص الوحدة العقارية بأنها كل قطعة من الأرض تقع في قسم مساحي واحد وتكون مملوكة لشخص أو أشخاص على  الشيوع   فقد وضع  بذلك ضابطا منظما أساسه الوحدة القانونية التي تستند الى حق المالك نفسه وسنده الذي نشأ عنه هذا الحق فليس المناط الوحدة الضريبية أو الوحدة الاقتصادية التي أساسها وحدة الاستغلال ، وقد رؤى الأخذ بهذا المعيار نظرا لما يكفله نظام الوحدة القانونية من ثبات للوحدة العقارية يحقق التطابق بين الصحيفة العقارية وبين الخريطة المساحية وصون الائتمان .

المستشار الدكتور معوض عبد التواب ، السجل العيني علما وعملا ص 37

أما القسم المساحي تطبيقا لأحكام القانون

فهو المنطقة العقارية التي يصدر بتعيينها قرار من وزير العدل ، ويكون الأحواض أو أقسامها هو أصغر الوحدات المالية الثابتة التي يبنى عليها نظام السجلات العينية في الأراضي الزراعية ويقابلها الكتل (البلوكات)  أو أقسامها في المدن وسكن القرى .

إبراهيم أبو النجا ص 121

وتطبيقا للمادة 13 من اللائحة التنفيذية، فإنه قبل البدء في الأعمال المساحية بمدة لا تقل عن شهر، وحتى انتهاء هذه الأعمال في كل قسم مساحي، ينشر إعلان يتضمن :

1. الأقسام المساحية التي حددت ليسري عليها قانون السجل العيني .
2. تنبيه أصحاب الشأن من ملاك وأصحاب حقوق  عينية الى ميعاد سريان القانون في الأقسام المساحية المذكورة .
3. وضع ترتيب زمني للعمل في المناطق التي تشملها الأقسام المساحية وتحديد القوت الذي تبدأ فيه أعمال المساحة وفحص المستندات في كل منطقة .
4. دعوة أصحاب الشأن الى الحضور في المواعيد الرسمية والأماكن المحددة للإرشاد عن أملاكهم والحقوق الأخرى وتقديم ما لديهم من مستندات تؤيد حقوقهم ، وتنبههم الى حقهم في الاعتراض على نتيجة التسوية التي ستتم بمعرفة الجهة المختصة عن طريق شكوى تقدم الى لجنة فحص الاعتراضات على تسوية دفاتر مساحة الملكية .
5. تنبيه واضعي اليد على الوحدات العقارية أيا كان سبب وضع يدهم الى ما أوجبه القانون عليهم من تمكين الموظفين المنوط بهم عملية  المساحة من القيام بعملية التحديد وإلى أن علامات التحديد مملوكة للدولة .

وبعد أن تتم دعوى ذوي الشأن الى تقديم المستندات المؤيدة لحقوقهم لقيدها جاء في اللائحة التنفيذية للقانون أنه عند حلول ميعاد سريان قانون السجل العيني في الأقسام المساحية بنشر عن البيانات الخاصة بالوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحي لاطلاع أصحاب الشأن عليها .

وتعد لهذا الغرض خرائط تفصيلية عن المساحة ورسوماتها وموقعها وأرقامها، كما تعد كشوف من صحائف السجل يوضح بها البيانات المتعلقة بملكية الوحدات العقارية، وما لها وما عليها من حقوق عينية تبعية أو تكاليف .

وتوزع صور الخرائط والكشوف في مكاتب ومأموريات السجل العيني الواقع في دائرتها القسم المساحي ويرفق بها بيان يتضمن :

1. تاريخ سريان القانون على الأقسام المساحية .
2. دعوة أصحاب الشأن الى الاطلاع على البيانات المتعلقة بالوحدات العقارية في الأماكن الموجودة بها .
3. تنبيه أصحاب الشأن الى حقهم في الطعن  في الإجراءات والقرارات التي اتخذت وذلك أمام اللجنة القضائية المختصة دون غيرها بالنظر في جميع الدعاوى والطلبات خلال السنة الأولى بعد العمل بالقانون في القسم المساحي لأجزاء تغيير في بيانات السجل العيني ،  وإلى أن جدول الدعاوى والطلبات سيقفل بعد انتهاء السنة ، وأنه يجوز لوزير العدل مد المدة لسنة أخرى .
4. تنبيه أصحاب الشأن الى أن السجل العيني له قوة إثبات بالنسبة للبيانات الواردة به ، وإلى أنه لا يجوز التملك بالتقادم على خلاف ما هو ثابت له ، وأنه لا يقبل في إثبات أصل الملكية أو الحق العيني سوى صحيفة الوحدة العقارية أو الشهادات المستخرجة من السجل العيني (مادة 14 من اللائحة التنفيذية)

وعند سريان القانون في الأقسام المساحية، يرسل إخطار بكتاب مسجل بعلم وصول الى أصحاب الشأن الوارد أسماؤهم في كل صحيفة من صحائف الوحدات العقارية ببيان ما أثبت بأسمائهم في هذه الصحائف من حقوق وما يقع على هذه الوحدات العقارية من حقوق عينية وتكاليف، ومع تبينههم الى حقهم في الطعن على هذه البيانات أما اللجنة القضائية المختصة.

(مادة 15 من اللائحة التنفيذية)

وبعد أن يفرغ من تلك الإجراءات اللازمة كضامنة لصيانة حقوق الغير ومنع احتمال الخطأ والغش ، وبعد قيد العقارات في دفتر مساحة الملكية، وبعد فوات ميعاد الاعتراض على القيد بدفتر مساحة الملكية تتولى مصلحة الشهر العقاري القيام بالقيد في السجل العيني والقيد الأول الذي يتم هو الذي  تسند إليه جميع القيود التالية ولذلك أجاز المشرع الاعتراض عليه أمام لجنة قضائية التي نصت عليها المادة 21 من قانون السجل العيني .

ومع ذلك فقد أعطى المشرع الحق للاعتراض على نتيجة  التسوية   بدفتر مساحة الملكية .

وبعد أن يتم قيد العقارات بما لها وما عليها بدفتر مساحة الملكية على غرار ما تم في السجل الرئيسي  Le grande livre  تقوم الهيئة العامة للمساحة طبقا للمادة 63 من اللائحة التنفيذية بإخطار الملاك وأصحاب الحقوق على نموذج خاص ببيان ما قيد بأسمائهم بدفتر مساحة الملكية مع التنبيه الى حقهم في الاعتراض على ذلك في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ وصول الإخطار أو تسليمه.

ويكن ذلك بشكوى تقدم الى مكتب الشهر العقاري ، ويقوم مكتب الشهر العقاري بإحالة الشكوى الى لجنة نصت المادة على 64 من اللائحة التنفيذية على إنشائها بقرار من وكيل وزارة العدل لشئون الشهر العقاري وتشكل هذه اللجنة من عضوين قانونيين من مصلحة الشهر العقاري وعضو هندسي ترشحه الهيئة العامة للمساحة وتسمى (لجنة فحص الاعتراضات على تسوية دفتر مساحة الملكية) .

وطبقا للفقرة الثانية من هذه المادة تحقق اللجة الشكاوى وتجري المعاينات المطلوبة ، وتحرر محضرا بنتيجة التحقيق  ثم تصدر قراراها إما بإبقاء الحالة على ما هى عليه وإما بالتصحيح الواجب إجراؤه مع إخطار أصحاب الشأن  بذلك .

وعلى اللجنة أن تتم عملها قبل الميعاد المحدد لبدء سريان نظام السجل العيني في القسم المساحي بوقت كاف .

وقد تلزم الدولة الأفراد بإجراء القيد الأول ويسمى بالقيد الإلزامي وقد تترك الحرية للأفراد ويسمى بالقيد الاختياري وقد أخذ المشرع المصري بالطريقة الأولى فجعل القيد الأول إلزاميا وشاملا ويستفاد ذلك من نص المادة 10 من قانون التسجيل تحصر الوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحي وتفرد بكل منها صحيفة وتثبت بها الحقوق، وتتكون كل صحيفة من عدة أقسام ، ويختص كل منها ببيانات  معينة حددتها المواد 114 وما بعدها من اللائحة التنفيذية .

الاعتراض على القيد الأول

إذا كان المشرع قد جعل القيد في السجل من اختصاص مأموريات الشهر العقاري وهى سلطة إدارية ، إلا أنه جعلها تخضع لإشراف قضائي ، ومن مظاهر ذلك أن المادة  21 من قانون السجل العيني قد نصت على أنه:

تشكل في كل قسم مساحي لجنة قضائية برئاسة رئيس محكمة ابتدائية وعضوية اثنين من موظفي المصلحة أحدهما قانوني والثاني هندسي .

وتختص هذه اللجنة دون غيرها في النظر في جميع الدعاوى والطلبات التي ترفع خلال السنة الأولى بعد العمل بهذا القانون لإجراء تغيير في بيانات السجل العيني ، ويصدر بتعيين أعضائها ولائحة إجراءاتها قرار من وزير العدل .

ولما كان القيد الأول مرحلة تمهيدية  للقيد النهائي، ونظرا لما يتمتع به القيد في السجل العني من حجة مطلقة، فقد أتاج المشرع لكل ذي مصلح ة الاعتراض على البيانات التي أدرجت في الصحيفة الخاصة بالوحدة العقارية على أن يقدم اعتراضه الى اللجنة القضائية المختصة، وتكون مهمتها في هذه الحالة الفصل في الاعتراض المقدم حول ما دون أو أغفل تدوينه في السجل .

وقد حدد المشرع لممارسة هذا الحق مدة معينة هى سنة فكل صاحب مصلحة الحق في الاعتراض حلال هذه المدة بدعوى أمام هذه اللجنة ، طالبا التغيير في بيانات السجل العيني والتي تم قيدها لأول مرة على أن يبدأ سريان هذه المدة من تاريخ تطبيق قانون السجل في القسم المساحي وفقا لقرار وزير العدل ، ومع ذلك أجازت المادة 22 من القانون لوزير العدل مد المدة المشار إليها سابقا ، سنة أخرى .

وقد صدر بهذا الشأن  قرار وزير العدل رقم 553 لسنة 1976 ليبين الإجراءات التي تتبع أمام اللجنة القضائية، وتطبيقا لقرار وزير العدل، ويجب أن ترفع الدعوى بعريضة تقدم الى رئيس اللجنة القضائية المختصة موضحا بها البيانات الآتية :

1. اسم المدعى ولقبه ومهنته أو وظيفته وموطنه واسم من يمثله إن وجد ولقبه ومهنته أو وظيفته وصنعته وموطنه .
2. اسم المدعى عليه ولقبه ومهنته أو وظيفته وموطنه .
3. موضوع الدعوى وأسانيدها والطلبات فيها .
4. توقيع المدعى أو من يمثله . (المادة 2)

وعلى المدعى عند تقديم عريضة الدعوى تقديم صورا منها بقدر عدد الخصوم وصورة إضافية، وأن رفق بها حافظة بالمستندات المؤيدة لدعواه وصورة منها . (مادة 3)

وفي هذه الحالة تقوم أمانة اللجنة بقيد عريضة الدعوى وقت تقديمها برقم تتابع في سجل قيد الدعاوى والطلبات بعد أن تثبت في حضور المدعى أو من يمثله ، تاريخ الجلسة المحددة لنظرها على أصل الصحيفة وصورها وعلى اللجنة أن تسلم الى المدعى أو من يمثله ، صورة الحافظة موقعا عليها باستلام المستندات الموضحة بها . (المادة 4)

أثر القيد بالسجل العينى بعد فوات مواعيد الطعن

النص في المواد 32 ، 34 ، 37 من القرار بالقانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني يدل – وعلى ما أفصحت به المذكرة الإيضاحية للقانون أنه بمجرد إثبات البيان بالسجل (العيني) يصبح هذا البيان مثلا للحقيقة ونقيا من أى عيب عالق بسند الملكية بعد فوات مواعيد الطعن المنصوص عليها بالمشروع أو الفصل نهائيا فيما قد يرفع من طعون ولازم ذلك أنه يفترض استكماله للشروط والأوضاع التي ينص عليها القانون لإجراء القيد ابتداءً أو إجراء التغيير فيه .

وقد قضت محكمة النقض بأن

مجرد إثبات البيان بالسجل العيني وفوات مواعيد الطعن المنصوص عليها بالمشروع أو الفصل نهائيا فيما قد يرفع من طعون . أثره . صيرورته  ممثلا للحقيقة ونفيا من أى عيب عالق بسند الملكية . لازمه . افتراض استكمال البيان للشروط والأوضاع المنصوص عليها في القانون لإجراء القيد ابتداءً أو إجراء التغيير فيه . المواد 32 ، 34 ، 37 من القرار بق 142 لسنة 1964 .

(الطعن رقم 4418 لسنة 70 ق جلسة 3/2/2005)

وبأنه إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بشطب  العقد المسجل سند الدعوى على خلو أوراقها مما يدل على إعلان الحكم بصحة ونفاذ ذلك العقد وإجراء التغيير في السجل العيني طبقا لمقتضاه دون بحث مدى استكمال الطلب المقدم لجهة التسجيل لشروط التأشير بهذا الحكم وعدم تقديمه ما يدل على نهائيته أو صيرورته كذلك . قصور .

(الطعن رقم 4418 لسنة 70 ق جلسة 3/2/2005)

إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه  بشطب العقد المسجل  سند الدعوى على خلو أوراقها مما يدل على إعلان الحكم رقم …… لسنة …….. مدني جزئي  سنورس والقاضي بصحة ونفاذ العقد وإجراء التغيير في السجل العيني طبقا لمقتضاه مما جعله غير صالح للتسجيل ودون أن يبحث مدى استكمال الطلب المقدم لجهة التسجيل من ذوي الشأن لشروط التأشير بهذا الحكم وأنه لم يقدم إليها ما يدل على أنه صار نهائيا أو أنه صار كذلك بالفعل فإنه يكون قاصرا مما يعجز محكمة النقض عن بسط رقابتها على صحة تطبيق القانون.

(الطعن رقم 4418 لسنة 70 ق جلسة 3/2/2005)

(1) إخطار الخصوم

تقوم أمانة اللجنة بإخطار الخصوم بصورة من عريضة الدعوى ، موضحا بها رقم القيد وتاريخ الجلسة المحددة لنظرها وذلك قبل موعد انعقادها بأسبوع على الأقل . (مادة 5 / 1) وعليها في اليوم ذاته، تسليم صورة من عريضة الدعوى الى أمين  بمكتب السجل العيني، وتكون الإخطارات بكتاب موصى عليه بعلم  وصوله . (مادة  5 / 2 ، 23) وتكون جلسات اللجنة علنية (مادة 7) وتنعقد جلساتها بمقر مكتب السجل العيني ويحدد رئيسها أيام انعقادها .

ويجوز لأطراف الدعوى الحضور أمام اللجنة بأنفسهم أو بوكلاء عنهم وللجنة أن تسمع أطراف الدعوى، وتطلب إيضاحات من أمين مكتب السجل العيني، وأن تستدعي أمامها من ترى سماع أقواله ولها إجراء ما تراه من تحقيقات أو معاينات أو أن تندب أحد أعضائها لذلك وأن تستعين بالخبراء. ( مادة 8)

وتفصل اللجنة في الدعوى على وجه السرعة ولو في غياب أطرافها بعد التحقق من تمام الإخطار ، ويصدر الحكم بأغلبية الآراء ويجب أن يكون مسببا وموقعا عليه من رئيس اللجنة وأمين السر . (مواد 11 ، 12)

(2) الطعن في قرارات اللجنة

إذا أصدرت اللجنة حكمها، كان حكمها قابلا للاستئناف، أمام محكمة الاستئناف الواقع في دائرتها  القسم المساحي (مادة 24 من اللائحة)، ومع ذلك  تكون أحكام اللجنة نهائية في الأحوال الآتية :

• إذا كان التغيير لا يمس بحق شخص من الأشخاص الواردة أسماؤهم في صحائف الوحدات المطلوب إجراء التغيير فيها .
• إذا كان التغيير المطلوب إجراؤه في بيان السجل متفقا عليه بين جميع ذوي الشأن الوارد ة أسماؤهم في صحائف الوحدات .
• إذا كان الحق المتنازع فيه لا يتجاوز أصلا النصاب النهائي للمحكمة الابتدائية (م46) . (م23ن) تراجع .

القيد اللاحق بقيد الحقوق بالسجل العينى

تبدأ إجراءات القيد في السجل العيني طبقا للقانون، بتقديم طلب الى المأمورية المختصة (مادة 46) وهى المأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها .

ويجب أن يتضمن الطلب المقدم البيانات الآتية :

1. اسم  كل طرف ولقبه وسنه وجنس يته ومحل إقامته وديانته واسم أبيه وجده لأبيه .
2. صفات من يقومون مقام غيرهم ومدى سلطانهم .
3. رقم الوحدة العقارية ومساحة وحدود القدر وموضوع الطلب مع بيان اسم الحوض ورقمه واسم القرية واسم المركز ، فإن كانت الوحدة من الوحدات البنائية وجب ذكر الكتلة والمجموعة والمدينة الكائنة بها ، والقسم والشارع والحارة والرقم إن وجد .
4. موضوع المحرر المراد قيده وبيان المقابل أو مقدار الدين إن وجد .
5. أصل حق الملكية أو الحق العيني محل التصرف وذلك في العقود والإشهادات وكذلك أحكام صحة التعاقد والقسمة وتثبت الملكية إذا بنيت على الإقرار بأصل الحق أو التسليم للمدعى بطلباته وأحكام توثيق الصلح وإثبات ما اتفق عليه الخصوم في محضر الجلسة وأوار الاختصاص .
6. بيان الحقوق العينية العقارية الأصلية والتبعية المقررة على الوحدات العقارية .

ويجب أن يرفق بالطلب مشروع المحرر وصحيفة الوحدة العقارية والمستندات المؤيدة ، وتتولى مأموريات السجل فحص الطلب المقدم ومراجعة مشروع المحرر وذلك من الناحيتين القانونية والمساحية ثم تؤشر على المشروع بالصلاحية للقيد متى كان مستوفيا وتعيده الى مقدمه في حالة وجود نقص فيها استيفائها مع بيان أوده الاستيفاء . (مادة 3 من اللائحة)

وتلتزم المأمورية المختصة بتدوين طلبات القيد حسب تاريخ وساعة تقديمها بدفتر  يعد لهذا الغرض وبأرقام مسلسلة (مادة 47 / 2 من اللائحة)

ويجب أن يقيد المحرر في السجل خلال سنة من تاريخ قيد الطلب وإلا اعتبر الطلب كأن لم يكن، ولطالب القيد الحق في أن بمد هذه المدة – سنة – سنة أخرى، بشرط أن يقدم طلب بذلك قبل انتهاء السنة الأولى بأسبوعين. (مادة 49 من القانون)

ومن المتصور تقديم طلبات كثيرة في شأن عقار واحد ولما كان القانون يتطلب أن تدون طلبات القيد حسب تاريخ وساعة تقديمها وبأرقام مسلسلة ، فإنه يمكن بهذا الإجراء الترجيح بين الطلبات المقدمة ويتم الترجيح بينها حسب أسبقية تدوينها بدفتر أسبقية الطلب ف تكون الأسبقية للطلب الذي قدم أولا ويطرح ما عدا ذلك من طلبات على أن يؤشر عليها بما يفيد ذلك .

وإذا قدم طلب قيد مستوفى البيانات التي تطلبها اللائحة وكان مؤيد  بالمستندات  اللازمة وتم تدوينه بتاريخ وساعة تقديمه ثم قدم طلب آخر مستوفيا للبيانات ومؤيدا بالمستندات اللازمة وتم تدوينه بتاريخ وساعة تقديمه وكان تدوينه لاحقا على الطلب الأول فإنه يؤشر على موضوع الطلب الأول بالصلاحية للقيد في السجل ويرسل الى طالب القيد ويؤشر على مشروع الطلب اللاحق بالصلاحية للقيد ويرسل الى طالب القيد .

على أن تمضي بين تاريخ إرسال الطلبين السابق واللاحق ومشروعيتهما فترة تعادل الفترة التي تقع بين هذين الطلبين بدفتر أسبقية الطلبات على أنها تزيد هذه الفترة عن سبعة أيام ، تحسب من تاريخ الإرسال . ( مادة 50)

وإذا قدم طلب ولم يتيسر  بإتمام الإجراءات الخاصة به لأنه لم يكن مستوفيا للبيانات المطلوبة أو كان هناك نقص في هذه الأوراق، فإنه يجب إخطار طالب القيد بخطاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول،

فيستطيع بذلك تكملة البيانات المطلوبة وذلك خلال مدى م عينة لا تتجاوز خمسة عشر يوما من تاريخ الإرسال وإلا رفع الأمر الى أمين السجل العيني، وإذا رفع الأمر الى أمين السجل كان له أن يأمر حسب الأحوال بقرار سبب إما بسقوط أسبقية هذا الطلب أو بوقف الإجراءات الخاصة بالطلبات اللاحقة . (مادة 51 / 1 ، مادة 52 / 2)

ومع ذلك فقد أعطى المشرع لمن أشر على طلبه باستيفاء بيانات لا ير ى وجها لها، ولمن تقرر سقوط أسبقيته بسبب ذلك أن يطلب مع بيان الأسباب التي يستند إليها الى أمين السجل العيني ، خلال عشرة أيام من تاريخ إبلاغه بقرار الاستيفاء أو السقوط قيد المحرر في دفتر العرائض وذلك بعد توثيقه . ( مادة 52 / 1)

وبعد ذلك يجب على أمين السجل أن يقيد الطلب في دفتر العرائض يم يرفع الأمر الى اللجنة القضائية (مادة 52 / 2) التي نص عليها القانون في المادة 21 منه وتشكل من عضوين من موظفي المصلحة أحدهما قانوني والآخر هندسي وبرئاسة رئيس المحكمة الابتدائية .

وفي الحالة السابقة يوقف فحص الطلبات اللاحقة الى أن يصدر قرار اللجنة فإذا صدر القرار يجب أن يكون مسببا إما بتأييد رفض قيد المحرر في السجل أو بجوازه وفي الحالتين يعتبر القرار الصادر من اللجنة نهائيا ولا يجوز الطعن فيه. (مادة 53)

وإذا صدر قرار اللجنة بقيد المحرر في  السجل العيني  ، وجب إجراء ذلك حسب ترتيب قيد الطلب المتعلق به في دفتر العرائض ، أما إذا حدث العكس وصدر القرار برفض القيد وجب التأشير بما يفيد ذلك في دفتر العرائض أمام الطلب المتعلق به ويرد المحرر لصاحب الشأن بعد التأشير عليه بمضمون القرار وتاريخه. (مادة  54)

وإذا لم يستوف الطلب الشروط اللازمة ، جاز لأمين السجل العيني رفض إجراء القيد على أن يكون قراره مسببا ، فعليه أن يذكر أسباب هذا الرفض على الطلب وفي دفتر العرائض وإبلاغها كتابة للطالب مع تحديد ميعاد أسبوعين له من تاريخ الإرسال لتقديم اعتراضه على هذا الرفض ، فإذا مضى الميعاد المحدد دون تقديم اعتراض من صاحب الشأن ، أصبح قرار أمين السجل نهائيا .

أما إذا قدم  الاعتراض في المدة المحددة ورفض ، فإن لم رفض اعتراضه ، أن يطلب الى أمين السجل خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إرسال قرار الرفض إليه رفع الأمر الى اللجنة القضائية المشار إليها في المادة 21 من القانون . (مادة 55 ، 56)

وإذا رفع الأمر الى اللجنة القضائية، وجب أن تصدر قرارا مسببا إما بتأييد رفض القيد أو تنفيذ الطلب، وفي الحالة التي يصدر فيها قرارا بتنفيذ الطلب، يتم القيد في السجل العيني بالمطابقة للمستندات المقدمة وبترتيب الطلبات في دفتر العرائض ويؤرخ بنفس تاريخ هذا القيد ويتم بكل عناية وبخط واضح  (مادة 57).

ختاما: تعرفنا على مفهوم واجراءات القيد العقارى فى السجل العينى، وكيفية الاعتراض على القيد الأول ان كان مخالفا للواقع، وننوه أن مرور فترة من الزمن على القيد الأول، لا يمنع صاحب الحق من الطعن عليه بدعوى مستقلة محوه وشطبه لبطلانه، لا سيما ان كانت استمارة تسوية قامت بها اللجنة المشكلة فى أوائل التسعينات.