تزاحم العقود المسجلة: [ قواعد حجية العقد المسجل ] استئناف

استئناف حكم عن تزاحم العقود المسجلة

استئناف حكم دعوى فرعية تتضمن حالة تزاحم العقود المسجلة، وقواعد حجية العقد المسجل، وسبيل القانون فى التفضيل بين عدة عقود مسجلة، على ضوء أحكام النقض وقوانين الملكية العقارية المسجلة.

محتويات المقال

البحث يبحث حالة وجود عدة عقود مسجلة، على عقار وعلى أجزاء منه، فأيهما الأحق، وسبب ذلك، هل الاسبقية فى التسجيل، أم حسن النية له دور عند التفضيل، بمعنى أعم سنتعرف على سبل فك التعارض فى الملكية المسجلة.

أسبقية تسجيل البيع

يقضي القانون في حالة تراكم مشتريين واحد من مالك واحد بأن الأفضلية بينهما تكون لصاحب العقد الأسبق في التسجيل فمتى تبين أن أحد المشترين المتزاحمين قد رفع دعوى بصحة تعاقده وسجل عريضتها قبل تسجيل عقد المشتري الآخر. ثم سجل الحكم الصادر له بصحة التعاقد.
فإن هذا الحكم يعتبر أسبق تسجيلاً ويفضل عقد المشتري الآخر ولا محل بعد ذلك لإقحام المادة 146 من القانون المدني لإجراء حكمها على المشتري بهذا العقد المسجل.
باعتبار أنه خلف خاص كان يعلم بحكم صحة التعاقد فيسري عليه ذلك الحكم، للبحث في أن علمه هذا كان مقترناً بعلمه بحصول تنازل عن الحكم المذكور مما يحد من آثره لأن تسجيل حكم صحة التعاقد يغني في تحقق أثره على الخلف الخاص عن العلم المشترط في المادة 146 المشار إليها.

شرط التفضيل بين عقدين

لا يجوز المفاضلة بين عقدين إحداهما باطلا بطلانا مطلقا، فمناط المفاضلة بين عقدين أن يكوناً صحيحين، فلا محل لهذه المفاضلة متى كان أحدهما باطلاً بطلاناً مطلقاً.

التفضيل بين العقود المسجلة

استئناف الدعوى الفرعية

استئناف الشق ثالثا ورابعا للحكم

الصادر فى الدعوى رقم …. لسنة 2024 مدنى كلي شمال القاهرة

من المدعى فرعيا – الصادر بجلسة …………

انه فى يوم الموافق / / 2024

بناء على طلب السيد / ………………. والمقيم ………………………. ومحله المختار مكتب الاستاذ/

أنا محضر محكمه الجزئية قد انتقلت في تاريخه

السيدة / ……………………… مخاطبا مع
السيد / ……………………….. مخاطبا مع
السيدة / ………………………. مخاطبا مع
السيد / ………………………… مخاطبا مع
السيدة / ……………………… مخاطبا مع
السيد / ……………………….. مخاطبا مع
السيدة / ……………………….. مخاطبا مع

والجميع يعلنوا فى ………………………………………………

ثم أنا محضر محكمه الجزئية قد انتقلت في تاريخه الى حيث

۸ – السيد المستشار/ وزير العدل بصفته الرئيس الأعلى للشهر العقارى

8- السيد امين عام مكتب شهر عقارى القاهرة

ويعلنا بمبنى هيئة قضايا الدولة القاهرة الجديدة قطعة رقم ۳ – بجوار مكتب النائب العام

الموضوع

استئناف الحكم الصادر فى الدعوى رقم ….. لسنة 2024 مدنى كلي شمال القاهرة من المتدخل هجوميا الصادر بجلسة ……. والقاضي منطوقه:

ثالثا: فى الدعوى الفرعية بقبولها شكلا وفي الموضوع برفضها والزمت المدعى فرعيا بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
رابعا: فى الدعوى الأصلية ببطلان العقود المشهرة أرقام ….لسنة 2019 و ….لسنة 2019 و …لسنة 2020 شهر عقاري شمال القاهرة مع محو وشطب تلك العقود وتأشيراتها والزمت المدعى عليهم من الأول حتى الرابعة بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة .

واقعات النزاع

أقامت المستأنف ضدها الأولى ( ……….. ) الدعوى امام محكمة أول درجة مختصمة المستأنف، وباقي المعلن اليهم، بطلب رد وبطلان ومحو العقود المسجلة المبينة بصحيفة دعواها .

وأسندت دعواها الى قول مناف للواقع والقانون حاصله:

أنها تمتلك ( أرض العقار ) بموجب عقد هبة مسجل برقم ( …. لسنة 2014 ) صادر لها من والدها ، وتمتلك كذلك ( مباني ) العقار بعقد بيع عرفى مؤرخ 1/8/2010 صادر لها والدها، وان ما رتبه المدعى عليهم بالدعوى من تصرفات لاحقة مشهرة باطلة لأن ما بني على باطل فهو باطل على حد قولها، واسندت ذلك البطلان الى الحكم الصادر فى الدعوى رقم ….، ….لسنة 2014 مدنى كلي شمال ، المؤيد بالاستئناف رقم ….، …. لسنة 26 ق استئناف القاهرة .

وقد قام المدعى عليه الثالث (المستأنف الراهن)، بتوجيه دعوى فرعية طالبا الحكم :

قبول الدعوى الفرعية شكلا
فى موضوعها بعدم الاعتداد بالحكم الصادر فى الدعوى رقم …… لسنة 2019 مدنى كلى شمال القاهرة، وعدم الاعتداد بالحكم الاستئنافى رقم ….، ….. لسنة 26 ق استئناف القاهرة فى مواجهته ، ورفض الدعوى الأصلية.
عدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها من غير ذي صفة لسبق بيع المدعية أصليا مبانى وأرض العقار موضوع التداعي.

وأسند طلباته سالفة البيان الى :

أنه قد اشترى من المدعى عليه الأول أصليا ( ……………. )، مباني المحل رقم ( …) بالدور الأرضي علوى بدروم العقار رقم … شارع ….. ، مصر الجديدة، القاهرة، بموجب ( العقد المسجل رقم …. لسنة 2019 شهر عقارى شمال القاهرة )، وقد فوجئ بالمدعية أصليا ( المستأنف ضدها الأولى/ ……….، برفع الدعوى مختصما اياه بها، بطلب رد وبطلان ومحو عقد المسجل رقم …. لسنة 2019 ، وعقود أخرى .

كما أسند طلباته بقبول الدعوى الفرعية منه ورفض الدعوى الأصلية الى الأسانيد القانونية الأتية:

( 1 ) حجية الحكم رقم 2779 – 4292 لسنة 2014 مدنى شمال القاهرة المؤيد بالاستئناف رقم 7006 ، 14194 لسنة 26 ق استئناف القاهرة وعدم جواز معاودة طرح ما يخالفه ولو بوقائع وأدلة جديدة :

ادعت المستأنف ضدها الأولى أنها تمتلك ( أرض عقار التداعي الكائن به المحل المباع له والمسجل باسمه ) لصدور حكما لصالحها ببطلان المسجل رقم …. لسنة 2019 شهر شمال القاهرة ( سند المدعى الأول / …. ) البائع له ( المحل) ، بادعاء مخالف لحيثيات ومنطوق الحكم سندها الذي انصب فقط على بطلان بيع ما يخصها وهو أرض العقار دون المبانى. وفقا لسند ملكيتها ( عقد الهبة المشهر برقم …. لسنة 2014 شهر شمال، الصادر لها من والدها المتضمن فقط هبة أرض العقار دون المبانى)

بيد أن هذا الحكم النهائي البات أرسي مسألة أساسية استقرت حقيقتها وهي:

فصل الحكم فى ملكية المدعية أصليا لأرض العقار فقط دون مبانى العقار، بناء على عقد الهبة المسجل سندها المتضمن الأرض فقط، ولم تتقدم الى المحكمة آنذاك بطلب بطلان ومحو بيع المبانى، كما لم تقدم للمحكمة آنذاك سند مشهر بملكيتها المبانى، وهو ما تترتب عليه وفقا لحجية الأحكام
ملكية المدعى عليه الأول – لمباني العقار – البائع للمستأنف الراهن ( محل ) ، وصحة سنده بتسجيل ملكية مبانى العقار المسجل رقم …. لسنة 2019 شهر شمال ( الذي انصب فقط على تسجيل مبانى العقار دون الأرض )

ويترتب على ما تقدم من هذه الحقيقة الواقعية والقانونية الثابتة، أثار قانونية هامة وهي:

حجية الحكم النهائي البات الصادر للمستأنف ضدها الأولى ( رقم …. – …. لسنة 2014 مدنى شمال القاهرة المؤيد بالاستئناف رقم …. ، …. لسنة 26 ق استئناف القاهرة ) فيما فصل فيه منطوقا وأسبابا مرتبطة به، بملكيتها لأرض العقار فقط ، وملكية المدعى عليه الأول ( …. ) لمباني العقار الذي من ضمن أجزائه ( المحل المباع للمستأنف ) .
صحة بيع المدعى عليه الأول / ….. الى المدعي عليه الثالث ( المستأنف ) للمحل لأنه جزء من المبانى المملوكة للبائع له بعقد مسجل.
عدم حجية الحكم سالف البيان الصادر للمستأنف ضدها الأولى على المستأنف بشأن المحل مشتراه أحد أجزاء مبانى العقار ملكية البائع له لسببين قانونيين هما :

تسجيل البائع للمستأنف ملكية المبانى فى عام 2019 ، وعدم تسجيل المستأنف ضدها الأولى ( المدعية أصليا ) لمباني العقار فى تاريخ سابق عليه، ولا حتى لاحق، ومن ثم افتقاد قاعدة حجية الحكم الصادر على سلف الخلف الخاص عليه، لأهم شرط وهو ( حصول النزاع والحكم فيه على السلف قبل تسجيل الخلف الخاص عقده، بما يترتب عليه عدم مثول الخلف الخاص فى ذلك الحكم فى شخص سلفه البائع له )
فضلا عن أن الحكم محل الاحتجاج انصب كما تقدم على ملكية أرض العقار فقط بعقد هبة مسجل، دون المبانى، بما يترتب عليه حجيته فقط على ملكية الأرض دون المبانى.

( 2 ) أسند كذلك طلباته الى حجية الحكم النهائي البات رقم 3178 لسنة 2015 مدنى كلي، المؤيد استئنافيا بالحكم رقم 8006 لسنة 24 ق استئناف القاهرة القاضي منطوقه:

( بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ …… ( سند البائعة للبائع له – المحل – فى ملكية أرض ومباني العقار ) المتضمن بيع والد المدعية أصليا ( …. ) الى السيدة / …… أرض ومباني عقار التداعي ، وصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ …… الصادر منها الى السيد / …… ، الذي قام بتسجيله برقم …. لسنة 2019 ، وانصب التسجيل على المبانى فقط دون أرض العقار لتسجيل المدعية أصليا عقد هبة أرض العقار برقم ….. لسنة 2014 الصادر لها من والدها ( ذات البائع )

فأصبحنا أمام حقيقة واقعية يساندها القانون وهي:

( ملكية المدعى عليه الأول / …… للمبانى فقط بعقد مسجل برقم ……… ، وملكية المدعية أصليا للأرض فقط بعقد هبة مسجل برقم …… )

ومن ثم يكون المستأنف ضده الثانى / …… المالك للمبانى بسند صحيح، قد باع ما يملك للمستأنف وهو (المحل) المبين وصفا ومعالما بصحيفة الدعوي الفرعية، وبعقده المسجل برقم ….. لسنة 2019.

( 3 ) كما دفع المستأنف دعوى المستأنف ضدها الأولى الأصلية بعدم قبولها لرفعها من غير ذي صفة حيث أنها قد قامت ببيع أرض ومباني العقار الى المدعو / ……… ( الأرض بعقد مسجل برقم ….. لسنة 2022 ) ، والمبانى بعقد بيع عرفى مؤرخ …………….. .

ومن ثم تنتفي صفتها فى رفع دعواها لأنها لاحقة على تصرفها بالبيع ، الا أن الحكم الابتدائي التفت عن هذا الدفع المتعلق بالنظام العام ولم يتناوله بأى رد .

وقد قضت محكمة أول درجة: برفض الدعوى الفرعية وقبول الأصلية .

وحيث أن هذا القضاء لم يلقى قبولا لدى الطالب وجاء مجحفا بحقوقه معيبا بالخطأ فى تطبيق صحيح القانون، قاصرا في التسبيب، فاسدا في الاستدلال، ومخلا بحق الدفاع، فانه يستأنفه خلال الميعاد المقرر قانونا، لما لمحكمة الاستئناف من حق مراقبة الحكم من حيث صحته واصابته صحيح القانون من عدمه، ولما لها من نظر الدعوى برمتها من جديد، سواء ما قدم من أوجه دفاع وأسانيد أمام محكمة أول درجة ، أو ما قدم أمامها من أوجه دفاع جديدة.

أسباب الاستئناف

أولا: الخطأ فى تطبيق صحيح القانون وتأويله ومخالفة الثابت بالأوراق :

الحكم محل الاستئناف خالف القانون والثابت بالمستندات حيث أسند قضاءه الى :

أن ( المدعية ) قد تملكت ( العقار محل التداعي ) بموجب عقد الهبة المشهر برقم ….. لسنة 2014
أن المدعية أصليا تحصلت قبل المدعى عليه الاول على الحكم رقم …. – ….. لسنة 26 ق استئناف القاهرة، ببطلان المشهر ….. لسنة 2019 ومحوه وشطبه
أن الثابت أن المشهرات ومنها مسجل المستأنف رقم ….. لسنة 2019 قد انصب على ( بيع المدعى عليه الأول لصالح الثالث ( المستأنف ) المحل .. بعقار التداعي .
أن الثابت صدور الحكم فى الاستئناف رقم …. – ….. لسنة 26 ق ببطلان المشهر …. لسنة 2019 سند ملكية المدعى عليه الأول وهو ما يكون معه التصرفات محل المشهرات سند التداعي غير نافذة فى مواجهة المدعية أصليا وهو الأمر الذي تكون معه الدعوى الأصلية قائمة على أساس صحيح
أن الدعوى الفرعية بطلب عدم الاعتداد بالحكم رقم …. – …. لسنة 2014، واستئنافه رقم …. ، ….. لسنة 26 ق استئناف القاهرة ، فالثابت للمحكمة أن المحل المبيع أل للمدعى فرعيا ( المستأنف ) بالشراء من المدعى عليه الاول ( المستأنف ضده الثانى ) ومن ثم يكون خلفا خاصا له ويكون ممثلا فى شخص البائع له، فى الحكم سالف البيان ، ويكون حجة عليه ، وتكون دعواه الفرعية جديرة بالرفض.

بيد أن هذه الحيثيات من محكمة أول درجة قد أهدر بموجبها صحيح القانون، وخالفه، وأهدر كافة القواعد القانونية والقضائية المستقر عليها، فضلا عن مخالفة الثابت بمنطوق وأسباب الحكم الصادر للمدعية أصليا الذي عول عليه قضائه، وتفصيل ذلك :

أولا : نعي الحكم الطعين أن المدعية ( المستأنف ضدها الأولى ) مالكة للعقار بعقد الهبة المسجل رقم …. لسنة 2014 ، مخالف للثابت بعقد الهبة من أنه قد انصب فقط على هبة أرض العقار دون المبانى ومن ثم استخلاص الحكم من عقد الهبة أنها مالكة لأرض ومباني العقار مخالف للثابت به بما يعيبه بالفساد فى الاستدلال ( فلو تمحصت محكمة اول درجة عقد الهبة ومحله لما انتهت الى تلك النتيجة المخالفة، وهو عيب جوهري مس الحكم بما يبطله.
ثانيا: خالف القانون فى حجية الحكم رقم …. – ….. لسنة 2014، واستئنافه رقم ….. ، ….. لسنة 26 ق وما تضمنه من منطوق وأسباب جلية مرتبطة به، حيث أن الحكم قضي منطوقا وأسبابا ( ببطلان المشهر رقم المشهر …. لسنة 2019 فيما تضمنه من أرض العقار فقط دون المبانى )

ومن ثم اسناد الحكم الطعين قضاءه الى:

أن سند ملكية المستأنف ضده الثانى باطل ومن ثم بطلان البيع المسجل رقم …. لسنة 2019 الصادر منه الى المستأنف ببيع محل بالعقار ( هو خطا فى تطبيق صحيح القانون ومخالفة الثابت بمنطوق وأسباب الحكم، القاضي فقط ببطلان بيع أرض العقار دون المبانى، وفقا لسند المستأنف ضدها الأولى وهو عقد الهبة المسجل برقم ….. لسنة 2014 المنصب فقط على هبة الأرض دون المبانى )

بما يعيب الحكم بمخالفة القانون وحجية الأحكام القضائية فيما فصلت فيه، فضلا عن الفساد فى الاستدلال باستخلاص واقعة غير موجودة بالحكم الذى أسند اليه قضاءه )

ثانيا: الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفته حينما رفض طلب المستأنف فى دعواه الفرعية بعدم الاعتداد بالحكم …. – …. لسنة 2014، واستئنافه رقم …. ، …. لسنة 26 ق ، على قول مخالف للقانون أن المستأنف ممثلا فى الحكم سالف البيان فى شخص المستأنف ضده الثانى البائع له ( المحل ) كونه خلفا خاصا وان ذلك الحكم له حجية عليه:

بيد أن حجية الحكم الصادر على سلف الخلف الخاص افتقد شرطه وهو ألا يكون الخلف الخاص قد سجل عقده قبل النزاع والحكم الصادر فيه .

فقد قضت محكمة النقض فى هذا الصدد بأن:

الأحكام الصادرة في مواجهة السلف حجة على الخلف بشأن الحق الذى تلقاه منه إذا صدرت قبل انتقال الحق إلى الخلف واكتساب الحق عليه ، أما إذا صدر الحكم بعد ذلك فإنه لا يتعدى أثره طرفيه ولا تمتد حجيته إلى الخلف الخاص إذ يعتبر من الغير بالنسبة له .

نقض 21 يناير 1965 مجموعة المكتب الفني. السنة 16 ص 73 – الطعن رقم ١٣٢٩٤ لسنة ٨٠ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٩/٠١/٢٠

والمقرر أيضا في قضاء محكمة النقض

وحيث إن هذا النعي سديد ذلك بأنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الحكم الذى يصدر ضد البائع فيما يقوم بشأن العقار المبيع من نزاع يعتبر حجة على المشترى الذى لم يكن قد سجل عقد شرائه عند صدوره على أساس أن المشترى يعتبر ممثلاً في شخص البائع له في تلك الدعوى المقامة ضده وأنه خلف خاص له ، فالأحكام الصادرة في مواجهة السلف حجة على الخلف بشأن الحق الذى تلقاه منه إذا صدرت قبل انتقال الحق إلى الخلف واكتساب الحق عليه

الطعن رقم ١٣٢٩٤ لسنة ٨٠ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٩/٠١/٢٠ ، والطعن رقم 1974 لسنة 59 ق جلسة 11 من نوفمبر سنة 1993- الجزء الثالث – السنة 44 – صـ 174- المكتب الفني – مدني ، والطعن رقم 2049 لسنة 53 ق – جلسة 12 من فبراير سنة 1987 – المكتب الفني – مدني – الجزء الأول – السنة 38 – صـ 228

ومن ثم وبالترتيب على ما تقدم من أحكام مستقرة يتبين أن:

شرط حجية الحكم الصادر على سلف المشترى أن يكون الحكم قد صدر قبل تسجيل المشترى عقده، فان سجل عقده قبل صدور الحكم على سلفه البائع له، فلا حجية لذلك الحكم على الخلف الخاص، ومن ثم فلا حجية للحكم الصادر على المستأنف ضده الثانى على المستأنف المشترى منه ( المحل ) لتسجيل ذلك العقد قبل صدور الحكم رقم …. لسنة 2019

ومن ثم فإنه لا حجية للأحكام التي تصدر في مواجهة الخلف الخاص قبل مانح الحق متى كان هذا الأخير لم يختصم في الدعوى وبالتالي يجوز له رفع دعوى عدم الا الاعتداد بالحكم طالما كان خارجاً عن الخصومة أو لم يكن ممثلاً تمثيلاً صحيحاً فيها وفقا للقواعد القانونية المقررة في هذا الشأن حتى لا يحتج عليه بهذا الحكم مستقبلاً .

الطعن رقم ١٩٠٢ لسنة ٥٣ ق – جلسة ٢٢ / ٣ / ١٩٨٩ مكتب فني ٤٠ ص ٨٢٠

و تكون دعواه الفرعية بطلب عدم الاعتداد بالحكم الصادر فى الدعوى رقم …. لسنة 2019 مدنى كلى شمال القاهرة، وعدم الاعتداد بالحكم الاستئنافى رقم 7006 ، 14194 لسنة 26 ق استئناف القاهرة فى مواجهته ، ورفض الدعوى الأصلية جديرة بالقبول لموافقتها صحيح الواقع والقانون، ويكون الحكم الابتدائي محل الاستئناف قد جاء معيبا بالخطأ فى تطبيق صحيح القانون ومخالفته.

فضلا عن انه وكما تقدم ذكره حجية الحكم تنصب فقط على ملكية الأرض دون المبانى ومن ثم يكون مسجل المستأنف ضده الثانى رقم 1230 لسنة 2019 المتضمن تسجيل المبانى دون الأرض صحيح لا يشوبه البطلان ومن ثم فبالبيع الصادر منه الى المستأنف ببيع محل وهو أحد أجزاء المبانى المملوكة له هو بيع صحيح .

فالمقرر بنص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن :

جميع التصرفـات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن

والمادة 934 / 1 مدني تنص علي :

في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر

والثابت من أوراق الدعوى ان المستأنف ضدها الأولى لم تسجل ملكية المبانى، وسجلت فقط هبة أرض العقار، وحيث ان المحل المبيع للمستأنف هو جزء من المبانى التى تملكها، وتسجيل المستأنف عقد شراء المحل فان عقده يكون صحيحا .

بما يتعين معه الغاء الحكم المستأنف فيما قضي به ببطلان ومحو وشطب مسجل المسـتأنف رقم …. لسنة 2019 ورفض الدعوى الأصلية في ذلك الطلب، وقبول الدعوى الفرعية بعدم الاعتداد بالحكم …. – …. لسنة 2014، واستئنافه رقم ….. ، ….. لسنة 26 ق فى مواجهة المستأنف لأنه لم يكن ممثلا فيها.

ثالثا: الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفته والاخلال بحق الدفاع بعدم تناول الدفع الجوهرى المتعلق بالنظام العام بعدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها من غير ذي صفة:

مستندا فى ذلك الى سبق بيع المدعية أصليا – المستأنف ضدها الأول – قبل رفع دعواها الراهنة ، أرض ومباني عقار التداعي الى المدعو / ……….. ( الأرض بعقد مسجل برقم …. لسنة 2022 ) ، والمبانى بعقد بيع عرفى مؤرخ …… ، ومن ثم ووفقا لنص المادة الثالثة من قانون المرافعات تنتفي صفتها الموضوعية ومصلحتها القانونية الحالة والقائمة فى رفع الدعوى لخروج عقار التداعي برمته من ملكيتها، وأيد الدفع بالمستندات الدالة على البيع قبل رفع الدعوى.

فالمستقر عليه فقها:

رافع الدعوى هو من يزعم انه صاحب الحق المدعى به فيها فان مصلحته الشخصية المباشرة فى الدعوى تكون هى بذاتها صفته فى رفعها لان هذه الصفة لا تعدوا ان تكون هى ادعاؤه بانه صاحب الحق ومن ثم حق القول بان المصلحة الشخصية المباشرة تمتزج بالصفة

عبد الباسط جميعي – ص 350- ص 352

وقضت محكمة النقض أن:

الصفة فى الدعوى هى صلاحية كل من طرفيها فى توجيه الطلب منه او اليه فهى تقتضى وجود علاقة قانونية بينها وبين الطلبات المطروحة فى الدعوى وتتعلق بمضمون الحق فيها . باعتبار ان صاحب الصفة هو نفسه صاحب الحق او المركز القانونى المدعى به او المعتدى عليه

الطعن 324 لسنة 71 ق جلسة 26/6/2002

والمقرر فى قضاء هذه المحكمة أن

شرط قبول الخصومة أمام القضاء قيام نزاع بين أطرافها على الحق المدعى به مما وصفته المادة الثالثة من قانون المرافعات بأنه المصلحة القائمة التى يقرها القانون، ومفاد ذلك أن مجرد توافر مصلحة المدعى فى الحصول على منفعة مادية أو أدبيه لا يكفى لقبول دعواه ما دامت هذه المصلحة لا تستند إلى حق له يحميه القانون .

النقض المدني – الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 2441 لسنــة 60 ق – تاريخ الجلسة 26 / 03 / 1995 مكتب فني 46 رقم الصفحة 529

الا أن محكمة أول درجة التفتت عن ذلك الدفاع الجوهرى ولم تتناوله بأى رد سائغ بما يعيب الحكم بمخالفة القانون والاخلال بحق الدفاع ، فضلا عن القصور المبطل .

رابعا: القصور فى التسبيب المبطل والاخلال بحق الدفاع، بعدم تناول دفاع المستأنف الجوهرى بتملكه المحل المباع اليه بالتقادم القصير لوجود سند صحيح مسجل

وتوافر حسن النية، ومرور مدة الخمس سنوات، وما يؤيد ذلك أنه لم يكن ممثلا فى أى دعاوى سابقة بين المستأنف ضدهم، وأنه قد سجل عقد بيع المحل له فى حين خلو أوراق الدعوى مما يفيد تسجيل المستأنف ضدها الاولى لمباني العقار ومن ثم فالدفع بالتملك القصير صحيح وله سند من الواقع والقانون، الا أن محكمة أول درجة لم تتناوله بأى رد بما يعيب الحكم .

فالمقرر في قضاء النقض أن:

كل طلب أو وجه دفاع يدلى به لدى محكمة الموضوع ويطلب اليها بطريق الجزم ان تفصل فيه ويكون الفصل فيه مما يجوز ان يترتب عليه تغيير وجه الرأي في الحكم – يجب على محكمة الموضوع ان تجيب عليه بأسباب خاصة والا اعتبر حكمها خاليا من الأسباب متعينا نقضه .

( الطعن رقم 1405 لسنة 73 ق جلسة 22/3/2004 )

مما تقدم من أسباب يتبين لعدالة المحكمة عوار الحكم الابتدائي فى أسبابه المرتبطة بمنطوقه والمؤدية لما انتهي اليه، بما يتعين معه الغاءه ورفض الدعوى الأصلية وقبول الدعوى الفرعية من المستأنف .

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخرى ومستندات سواء بالمرافعات الشفوية أو التحريرية يستأنف الطالب الحكم خلال الميعاد المقرر قانونا

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من صحيفة الاستئناف هذه، وكلفتهم الحضور أمام محكمة …… بالجلسة المنعقدة علنا فى يوم ….. الموافق / / من الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

قبول الاستئناف شكلا وفى موضوعه بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به والقضاء مجددا بقبول طلبات الدعوى الفرعية الموضوعية، ورفض الدعوى الأصلية لا سيما فيما قضي به ببطلان ومحو وشطب مشهر المستأنف المسجل رقم ….. لسنة 2019 شهر عقارى شمال القاهرة ، فضلا عن الزام المستأنف ضدهم المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

ولأجل العلم ،،

المشروعات المتعارضة بالشهر العقارى

يقصد بالمشروعات المتعارضة قدوم أكثر من مشروع بشأن عقار واحد لمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة .

تنص المادة (33) من القانون رقم 114 لسنة 1946 تنظيم الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

1- إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد، ويجب أن تبحث هذه الطلبات وفقاً لأسبقية تدوينها في الدفتر المعد لذلك وأن تنقضي بين إعادة الطلب السابق مؤشراً عليه بالقبول وإعادة الطلب اللاحق مؤشراً عليه بذلك، فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما ، وعلى ألا تجاوز هذه الفترة سبعة أيام وإذا قدم للمأمورية أكثر من مشروع محرر في شأن عقار واحد وجب أن ينقضي بين إعادة مشروع المحرر السابق مؤشراً عليه بصلاحية للشهر وإعادة مشروع المحرر اللاحق مؤشراً عليه بذلك فترة معادلة للفترة التي يقع بين ميعاد تدوين كل منهما ، على ألا تجاوز هذه الفترة خمسة أيام .

2- وتحتسب الفترات المتقدم ذكرها عند إرسال نسخة الطلب أو مشروع المحرر مؤشراً عليه لصاحب الشأن بالبريد من تاريخ الإرسال .

كما تنص المادة (492) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

إذا قدم للمأمورية أكثر من مشروع محرر في شأن عقار واحد ، وجب أن تنقضي بين إعادة مشروع المحرر السابق مؤشرا عليه بصلاحيته للشهر ، وإعادة مشروع المحرر اللاحق مؤشرا عليه بذلك ، فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما في دفتر أسبقية مشروعات المحررات المراد شهرها ، على ألا تجاوز هذه الفترة خمسة أيام ، وتحسب هذه الفترة من تاريخ الإرسال .

وتنص المادة (493) من التعليمات على أنه :

1- يراعى في حالات التزاحم ، وجوب إتباع طريقة واحدة في إعادة مشروعات المحررات ، سواء أكان ذلك باليد أو بطريق البريد .

2- على أنه إذا سلم مشروع المحرر السابق بالبيد للطالب ، ولم يتقدم صاحب الشأن في المشروع اللاحق في الميعاد القانوني لاستلامه ، وجب على المأمورية إرسال إليه في محل إقامته المبين بالمشروع بكتاب موصى عليه مصحوبا بإخطار وصول .

وتنص المادة (494) من التعليمات على أنه :

مع عدم الإخلال بما نصت عليه المادة 492 ، يراعى بالنسبة لمشروعات المحررات الموقوت شهرها بمواعيد قانونية يخشى عليها من السقوط ، أن تقوم المأمورية بسرعة مراجعتها والتأشير عليها بالصلاحية للشهر ، حتى يمكن شهرها قبل فوات المواعيد المحدد لها .

يلاحظ من المواد السابقة ضرورة مراعاة الأسبقية في التأشير على مشروعات المحررات بصلاحيتها للشهر عند قدوم أكثر من مشروع محرر في شأن عقار واحد .

وفي حالة المشروعات المحررات الموقوف شهرها بمواعيد قانونية ويخشى عليها من السقوط يتعين على مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة سرعة مراجعتها والتأشير عليها بالصلاحية للشهر حتى يمكن شهرها قبل فوات المواعيد المحددة لها .

طلبات التسجيل المتعددة

في حالة قدوم أكثر من طلب في شأن عقار واحد يجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها في الدفتر المعد لذلك .

تنص المادة (35) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

1- إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد يجب أن تبحث هذه الطلبات وفقاً لأسبقية تدوينها في الدفتر المعد لذلك ، وأن تنقضي بين إعادة الطلب السابق مؤشرا عليه بالقبول ، وإعادة الطلب اللاحق مؤشرا عليه بذلك فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما على ألا تتجاوز هذه الفترة سبعة أيام .

2- وتحتسب هذه الفترة من تاريخ الإرسال.

يتبين من هذه المادة والمادة 33 أن عند قدوم أكثر من طلب في شأن عقار واحد يراعى بحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها في الدفتر المعد لذلك .

كما يراعى أن تكون الفترة التي بين إعادة الطلب السابق مؤشرا عليه بالقبول وإعادة الطلب اللاحق مؤشرا عليه بذلك فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منها ، على ألا تجاوز هذه الفترة سبعة أيام .

والمراد من إعادة الطلب الأسبق الى صاحبه قبل غيره من باقي الطلبات اللاحقة عليه بسبعة أيام هو لتحقيق العدل بين المتزاحمين وفقا لأسبقيتهم دون نظر الى أى اعتبار آخر وسيكون من أثر مراعاة الأسبقية حث الأفراد على المبادرة ، الى تقديم الطلبات أو مشروعات المحررات وقطع السبيل على كل محاولة ترمى الى استغلال الظروف والمصادفات .

ويقصد بالطلبات المتعارضة التي تقدم في شأن عقار واحد وأن تكون هذه الطلبات متعلقة بذات العقار أو بجزء منه . أما إذا كانت عن أجزاء مختلفة يتسع لها ملكية المتصرف فيه فليس ثمة تعارض يقوم بينها وفي هذه الحالة يجوز إتمام الطلبات اللاحقة . (م 36 من التعليمات)

وتنص المادة (38) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

يجب على المأمورية أن تتحقق من إثبات جميع الطلبات السابقة واللاحقة بكشف التحديد المساحي بالطلب الحالي وما تم بشأنها ، وذلك ضبطاً لحالات التعارض ولا مكان تحديد المركز القانوني للمتصرف .
ويراعى التأشير بدفتر أسبقية الطلبات قرين الطلبات المتعارضة بما يفيد هذا التعارض .
وذلك مع مراعاة أحكام المواد 496 وما بعدها في شأن إجراءات التعارض بالمأموريات “

وتنص المادة (496) من التعليمات على إجراءات التعارض بالمأموريات :

مع عدم الإخلال بالأحكام المتعلقة بالتعارض بين الطلبات والمشروعات ، يفرد بكل مأمورية دفتر خاص يسمى (دفتر الطلبات والمشروعات المتعارضة) ويقسم هذا الدفتر بحسب المراكز والأقسام والنواحي التابعة للمأمورية ، تدون بأرقام مسلسلة جميع الطلبات المتعارضة ، والتي لم يمض ثلاثون يوما على تاريخ انقضاء المدة المقررة لاعتبار الطلب كأن لم يمن ، دون أن تخطر المأمورية من المكتب لشهرها .

وتنص المادة (497) من ذات التعليمات على أنه :

تؤشر المأمورية على مشروعات المحررات الخاصة بالطلبات المتعارضة اللاحقة بالمداد الأحمر ، وبخط واضح ، وفي مكان ظاهر من المشروع ، وبوجود هذا التعارض ، مع ذكر رقم الطلب أو الطلبات المتعارضة السابقة ، وتاريخ التأشير على مشروعاتها بالصلاحية للشهر ، وتاريخ تسليم هذه المشروعات لأصحابها ، أو تاريخ إرسالها إليهم بالبريد .

وتنص المادة (498) من التعليمات على أنه :

إذا كان مشروع الطلب السابق المتعارض لم يقدم للمأمورية ، فيكتفي بذكر رقم هذا الطلب على مشروع الطلب اللاحق، مع الإشارة الى عدم تقديم مشروعه للمأمورية “.

وتنص المادة (499) من التعليمات على أنه :

1- تخطر المأمورية المكتب بكتاب مسجل ، عن كل طلب جديد يتعارض مع طلب سابق خرج مشروعه من المأمورية ، ولم يؤشر عليه بطبيعة الحال بوجود تعارض ، طالما لم يمض شهر على سقوط الطلب السابق ، ولم تواف المأمورية بما يفيد شهره، وذلك في نفس اليوم الذي تظهر فيه حالة التعارض .

2- ويراعى أن يذكر في هذا الإخطار رقم الطلب السابق، ورقم مشروعه ، وتاريخ تسليمه أو إرساله بالبريد الى أصحاب الشأن، على أن تعيد المأمورية إخطار المكتب بمجرد تسليم أو إرسال مشروع الطلب الجديد صالحا للشهر الى أصحاب الشأن .

ويتعين على قسم المراجعة الفنية بمكتب الشهر الرجوع الى دفتر المحررات المتعارضة عند شهر أى محرر للتأكد من عدم وجود تعارض سواء بإخطار من المأمورية أو بمجرد متعارض سبق إيقافه بقسم المراجعة الفنية بمكتب الشهر .

ويراعى عند وجود حالة تعارض الرجوع الى كل من دفتر التعارض ودفتر الحركة والأسبقية . فإذا تبين من النظر في الدفترين عدم وجود محرر متعارض يشهر المحرر إذا كان مستوفيا لكافة البيانات وإن أوقف شهره يذكر ذلك بدفتر المحررات المتعارضة ويشار الى ذلك بدفتر الأسبقية .

أما إذا كان قد سبق تقديم محررات متعارضة لقسم المراجعة الفنية فإذا كان قد أوقف شهر أولهما فيلزم عدم شهر المحرر الآخر إلا بعد أعمال قواعد المفاضلة بين المحررات ، أما إذا كان قد تم شهر أحدهما فلا يجوز شهر الآخر إلا بعد صدور حكم من المحكمة بإلغاء شهر المحرر السابق .

أسباب تزاحم تعارض طلبات التسجيل العقارى

يمكن إجمال أسباب تزاحم الطلبات أو التعارض في سببين رئيسيين وهما :

السبب الأول : في حالة قدوم أكثر من طلب في شأن عقار واحد أو جزء منه لمأمورية الشهر العقاري المختصة .
السبب الثاني : في حالة وجود طلبين أو أكثر تحت المراجعة بالمأمورية في وقت واحد .

قضت محكمة النقض فى هذا الشأن بأن

إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر، ولو نسب الى المشتري – الذي بادر بالشهر – التدليس أو التواطؤ مع البائع، طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي، ولا يشوب سند ملكيته عيب يبطله – أسبقية تقديم الطلب لجهة الشهر لا أثر لها

ادعاء حصول التسجيل السابق نتيجة غش أو تواطؤ بين من تم لصالحه وبين موظف الشهر العقاري المختص . عدم مراعاة المواعيد والإجراءات المنصوص عليها في المادتين 33 ، 34 من القانون 114 لسنة 1946 لا يترتب عليه بطلان الشهر .

المقرر في قضاء هذه المحكمة أن:

مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري. وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية، ويترتب على عدم الشهر ألا ينشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير.

مما مفاده

إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر، ولو نسب الى المشتري – الذي بادر بالشهر- التدليس أو التواطؤ، طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيق لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله، ولا يغير من ذلك ، أن يكون صاحب التسجيل اللاحق قد حصل على أسبقية في تقديم طلبه لجهة الشهر العقاري. إذ أن مجرد الأسبقية في تقديم الطلب لا تنال من الآثار القانونية المترتبة لصاحب التسجيل السابق.

كما لا يغير من هذا النظر، القول بأن التسجيل السابق كان نتيجة غش أو تواطؤ بين من تم التسجيل لصالحه، وبين الموظف الذي أجراه بمصلحة الشهر العقاري، بعدم مراعاة المواعيد والإجراءات التي تقضي بها المادتان 33 ، 34 من قانون الشهر العقاري، إذ لم يرتب الشارع بطلان الشهر على مخالفتها، ومن ثم فإن الأفضلية تكون لمن سبق في تسجيل التصرف الصادر له، ولو كان هو صاحب الطلب اللاحق.

نقض مدني 21/5/1995 مجموعة محكمة النقض 46-11-791-156

ختاما: قدمنا صحيفة استئناف من الواقع العملى عن تزاحم العقود المسجلة وقواعد حجية العقد المسجل، مع بيان أثر حسن النية من الغير، كذلك دور الشهر العقارى على ضوء القانون فى حالة تعارض الطلبات المتعددة للشهر والتسجيل وأسبابه.