محتويات البحث
تنازل المستأجر وموافقة المؤجر
بحث تنازل المستأجر عن عقد الإيجار و اثبات موافقة المؤجر، فقد نص القانون المدنى على حظر تنازل المستأجر عن عقد الايجار دون موافقة المؤجر، أيضا قوانين ايجار الأماكن الحظر وارد بنص القانون، لكن يحق تنازل المؤجر عن الحظر، هذا التنازل قد يكون ضمنيا من المؤجر، أى ليس صريحا بموافقة كتابية، ويجوز اثباته بالبينة .
البحث يتناول التنازل الصريح والضمني من المستأجر عن عقد الايجار، ومن المؤجر بالموافقة الصريحة والضمنية على التنازل والترك والتأجير من الباطن، ونختم البحث بأهم الاسئلة القانونية عن تنازل الايجار وأحكام النقض المرتبطة، وفى الأخير الاشارة لأهم المراجع والطعون والنصوص المستخدمة فى البحث للرجوع اليها والاستزادة.
صور تنازل المستأجر عن العين المؤجرة
الصورة الأولي: تأجير المستأجر العين المجرة له الى الغير
التأجير من الباطن هو صورة من صور تخلي المستأجر عن العين المؤجرة تتحقق بقيامه – المستأجر الأصلي – بإيجار العين المؤجرة له كلها أو جزء منها إلي الغير أو من يعرف بالمستأجر من الباطن مقابل أجرة يتفق عليها بينهما.
ومعني ذلك وجود عقدين إيجار ، عقد إيجار بين المؤجر والمستأجر الأصلي ، وعقد إيجار ثان بين المستأجر الأصلي وبين المستأجر من الباطن ، والأصل في ظل قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية المنظمة للعلاقات بين المؤجرين والمستأجرين هو عدم جواز التأجير من الباطن إلا بإذن كتابي صريح من المالك
قال جانب من الفقه يدعمه في ذلك قضاء محكمة النقض أن :
تخويل المستأجر هذا الحق – ونعني حق الإيجار من الباطن – يعني توسيع نطاق انتفاع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة ، فلا يتوقف الأمر عند الانتفاع الشخصي بالعين المؤجرة وهو أساس عقد الإيجار ، بل يتعداه إلي انتفاع غير المستأجر بالعين المؤجرة بما قد يعود علي المستأجر الأصلي بفائدة لا يتحقق عائدها للمالك أو للمؤجر ، فإذا ارتضي المؤجر بذلك اعتد برضائه ، إلي حد عدم جواز رجوعه فيه
إذن الإيجار من الباطن محظور وممنوع كأساس علي المستأجر طبقاً لقانون إيجار الأماكن، لكن هذا الحظر وهذا المنع يمكن رفعه إذا ارتضي المؤجر بهذا الإيجار ، سواء كان رضاء سابق علي الإيجار من الباطن أو لاحق له، وأساس حظر التأجير من الباطن إلا بإذن كتابي صريح من المؤجر تنص المادة 18 فقرة ج من القانون 136 لسنة1981
الصورة الثانية : التنازل عن الإيجار
يعرف التنازل عن الإيجار كصورة من صور تخلي المستأجر التي تبرر للمؤجر قانوناً طلب الإخلاء بأنه نقل المستأجر لجميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار إلى شخص آخر يحل محله فيها ، ويكون بهذه المثابة بيعاً أو هبة لحق المستأجر تبعا لما إذا كان هذا التنازل بمقابل أو بدون مقابل.
و الأساس القانوني لحظر التنازل عن الإيجار إلا بإذن كتابي صريح من المؤجر فتنص المادة 18 فقرة ج من القانون 136 لسنة1981 علي أنه :
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
فقرة ج: إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائياً.
يراعي فى التنازل من المستأجر النقاط القانونية الأتية:
- اختلاف التكييف القانوني لعقد التنازل يتوقف علي تقاضي المستأجر الأصلي من المتنازل له مقابل ، فإذا استحصل المستأجر الأصلي علي مقابل عد بيعاً للمنفعة ، وإذا انتفي هذا المقابل عد هبة للمنفعة .
- يتساوى لدي المشرع حصول المستأجر الأصلي علي مقابل أو عدم حصوله ففي الحالتين ثمة إخلال بالالتزام بعدم التخلي عن منفعة العين المؤجرة لغير المستأجر الأصلي، وفي الحالتين يتحقق موجب الإخلاء . فلا يجوز للمستأجر التذرع بعدم حصوله علي مقابل لأن التنازل يصح بمقابل وبدون مقابل .
- في إثبات المؤجر تنازل المستأجر عن الإيجار – دون تصريح كتابي – كسبب يبرر طلب الإخلاء لا يجوز إلزام المؤجر بإثبات أن التنازل تم بمقابل ، فسواء تم التنازل بمقابل أو بدون مقابل فالمخالفة قد تحققت .
الصورة الثالثة: ترك المستأجر العين المؤجرة لغير المستفيدين من عقد الإيجار
يعرف الترك كصورة من صور تخلي المستأجر التي تبرر للمؤجر قانوناً طلب الإخلاء بأنه هجر المستأجر إرادياً الإقامة في العين المؤجرة علي وجه نهائي مع تخليه عن العلاقة الإيجارية لمن ليس لهم الحق قانوناً في البقاء في العين ، فيجب وكما تقرر محكمة النقض أن يتوافر في الترك عنصران ، أولهما مادي يتمثل في هجر الإقامة في العين المؤجرة علي وجه نهائي ، والثاني معنوي بأن يصاحب هجر الإقامة فيها عنصر التخلي عن العلاقة الإيجارية للغير.
ومن ثم مفترضات الترك هي :
- وجود علاقة إيجارية خاضعة لأحكام قانون إيجار الأماكن ، أي أن يكون عقد الإيجار محرر قبل 31-1-1996 تاريخ تطبيق وإعمال أحكام القانون المدني علي عقود الإيجار .
- هجر المستأجر الأصلي – بشكل إرادي تماماً – الإقامة في العين المؤجرة علي وجه نهائي .
- تخلي هذا المستأجر عن العين المؤجرة لمن ليس لهم الحق قانوناً في البقاء في العين المؤجرة .
اثبات واقعة التنازل وتخلف شرط التصريح السابق أو الإذن اللاحق
لا تقبل دعوى الإخلاء للتخلي بالتنازل عن الإيجار إلا إذا خلا عقد الإيجار سند هذه الدعوى من تصريح كتابي للمستأجر بجواز التنازل عن الإيجار، وفي هذا المقام لا يكفي النص في عقد الإيجار علي حق المستأجر في التأجير من الباطن .
التأجير من الباطن شيء، والتنازل عن الإيجار شيء آخر:
فللتنازل عن الإيجار مفهوم محدد يتضمن نقل المستأجر لجميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار إلى شخص آخر يحل محلة فيها، ويكون بهذه المثابة بيعاً أو هبة لحق المستأجر تبعا لما إذا كان هذا التنازل بمقابل أو بدون مقابل ، وهو بطبيعة الحال مفهوم يختلف عن الإيجار من الباطن .
فإذا ثبت وجود هذا التصريح بعقد الإيجار بأي صيغة يستفاد منها تخويل المستأجر حق التنازل عن عقد الإيجار فلا تقبل الدعوى ، فالتصريح الصادر من المؤجر للمستأجر بإجازة التنازل عن الإيجار يعني، وكما هو الحال في الإيجار من الباطن أن المستأجر نزل بإرادته عن الحماية التي قررها المشرع له
وهذا التنازل إن صدر لا يجوز الرجوع فيه، ويتساوى مع التصريح السابق للمستأجر بالتنازل عن عقد الإيجار في الأثر الرضا اللاحق علي حصول واقعة التنازل عن عقد الإيجار ، لأنـه في الحالتين ثمة رضا من المؤجر، هذا الرضا يعني أن المؤجر قدر صالحه وقرر أنه في غني عن الحماية القانونية التي يقررها نص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 .
تنازل المستأجر عن الاجارة بموافقة ضمنية من المؤجر
فى هذا الطعن من محكمة النقض نتعرف على معنى التنازل الضمني عن الشرط المانع من التأجير و إثباته قانونا بالبينة.
الوقائع
- في يوم 26/3/2008 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف المنصورة الصادر بتاريخ 6/2/2008 في الاستئناف رقم 4339 لسنة 59 ق وذلك بصحيفة طلبت فيها الطاعنة الحكم بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه.
- وفي نفس اليوم أودعت الطاعنة مذكرة شارحة وحافظة مستندات.
- وفي 12/4/2008 أعلن المطعون ضدهم بصحيفة الطعن.
- ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها نقض الحكم.
- وبجلسة 14/10/2009 عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة.
- وبجلسة 11/11/2009 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم كل من محامي الطاعنة والنيابة كل على ما جاء بمذكرته والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة اليوم
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ جمال عبد المولى “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن:
المطعون ضدهم أقاموا على المؤسسة الطاعنة الدعوى رقم 6874 لسنة 2002 أمام محكمة المنصورة الابتدائية بطلب الحكم بطردها من العين المبينة بالصحيفة وتسليمها خالية لهم تأسيساً على شغلها للعين محل النزاع دون سند قانوني.
وجهت الأخيرة دعوى فرعية بطلب الحكم بثبوت العلاقة الإيجارية وإلزام المطعون ضدهم بتحرير عقد إيجار لها عن الشقة محل النزاع على سند من أنها تشغل العين بموجب عقد الإيجار المؤرخ 12/9/1965 الصادر لها من مستأجرها الأصلي “…………” وبموافقة ملاكها السابقين وأنها أصبحت مستأجرة أصلية لها.
ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى وبعد أن أودع تقريره حكمت بطرد المؤسسة الطاعنة من العين محل النزاع وبرفض دعواها الفرعية.
استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 4339 لسنة 59 ق المنصورة،
وبتاريخ 6/2/2008 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف.
طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه المؤسسة الطاعنة على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك تقول
أنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بأنها تضع اليد على العين محل النزاع بموجب عقد إيجار مؤرخ 12/9/1965 صادر لها من “………..” المستأجر الأصلي للعين بعلم وموافقة ورثة المالك السابق للعقار على التأجير من الباطن ومن بعده مورث المطعون ضدهم مشتري العقار منذ عام 1980 .
وقدمت تأييداً لدفاعها صورة من صحيفة الدعوى رقم 2860 لسنة 1973 مدني المنصورة المقامة عليها وعلى المستأجر الأصلي المذكور ……… من ورثة المالك السابق بطلب زيادة الأجرة بواقع 70% للتأجير من الباطن.
وانضمام مورث المطعون ضدهم له في طلباته في تلك الدعوى وصورة من صحيفة الدعوى رقم 8786 لسنة 1989 مساكن المنصورة المقامة من مورث المطعون ضدهم طعناً على القرار الهندسي الصادر للعقار الكائن به العين محل النزاع واختصامها في الدعوى وصورة من الإنذار المرسل من المطعون ضدهم بتكليفها بإجراء ترميمات بالعين نفاذاً للحكم الصادر في الدعوى سالفة البيان .
فضلاً عن سكوت المالك السابق ومورث المطعون ضدهم من بعده منذ عام 1965 حتى الآن مما مفاده موافقتهم على التأجير من الباطن بما ينتفي معه توافر الغصب المقال به، وإذ لم يعرض الحكم المطعون فيه لهذا الدفاع ودلالة المستندات المقدمة فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله
ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن:
تنازل المؤجر عن استعمال الحق في طلب الإخلاء للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار قد يكون صريحاً كما يكون ضمنياً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على حقيقة المقصود منه،
وأنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير الظروف الملابسة التي تحيط بالسكوت وتجعله دالاً على القبول دون معقب إلا أن ذلك مشروط بأن يكون تقديرها سائغاً وألا تدع دفاعاً للخصوم يتغير به وجه الرأي في هذا التقدير دون أن تجيب عليه بأسباب كافية،
كما أن من المقرر أنه:
متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات من شأنها التأثير في الدعوى وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عن التحدث عنها كلها أو بعضها مع ما يكون لها من دلالة فإنه يكون معيباً بالقصور.
لما كان ذلك
وكان البين من الأوراق أن المؤسسة الطاعنة تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بأنها ليست غاصبة للعين محل النزاع وأنها تشغلها بموجب عقد إيجار مؤرخ 12/9/1965 صادر لها من المستأجر الأصلي ……….. بموافقة وعلم المالك السابق للعقار ……… وورثته من بعده.
وقدمت تدليلاً على صحة دفاعها صورة من صحيفة الدعوى رقم 2860 لسنة 1973 مدني المنصورة المرفوعة من ورثة المالك السابق للعقار سالف الذكر الكائن به العين محل النزاع مختصمين فيها المؤسسة الطاعنة والمستأجر الأصلي للعين بطلب زيادة الأجرة بواقع 70% مقابل التأجير من الباطن والتي تدخل فيها انضمامياً مورث المطعون ضدهم.
فضلاً عن سكوته وعدم اعتراضه وورثته من بعده على واقعة التأجير من الباطن الحاصلة في عام 1965 ومنذ شرائه العقار سنة 1980 حتى رفع الدعوى.
كما أنه تم اختصامها في الدعوى رقم 8786 لسنة 1989 مساكن المنصورة المقامة من مورث المطعون ضدهم طعناً على القرار الهندسي الصادر للعقار الكائن به العين حسبما هو ثابت من صحيفة هذه الدعوى وتكليفهم المؤسسة الطاعنة بإجراء ترميمات بالعين نفاذاً للحكم الصادر في الدعوى سالفة الذكر مستدلين من ذلك على أنه يعتبر تنازلاً ضمنياً عن الحق في استعمال طلب الإخلاء للتأجير من الباطن وأنها مستأجرة للعين بسند من القانون وليست غاصبة.
وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن دفاعها المشار إليه والمستندات التي قدمتها وقضى بطردها من العين محل النزاع مجتزئاً القول بأنه لا توجد موافقة كتابية على الإيجار من الباطن وفقاً للبند الخامس من عقد الإيجار الأصلي .
وأن المؤجر لها ليس مالكاً للعين في حين أن مؤدى نص المادة 18/ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 (المقابلة للمادة 23 / ب من القانون 52 لسنة 1969 والمادة 31 / ب من القانون 49 لسنة 1977) أن المشرع لم يكتف بمجرد الحصول على ترخيص من المالك بالتأجير من الباطن ليحول دونه ودون طلب الإخلاء بل اشترط كذلك أن يكون الترخيص كتابة.
مما مؤداه
أنه في الأصل لا يجوز عند المنازعة في حصوله إتيانه بغير هذه الوسيلة التي حددها المشرع فإثبات الإذن بالتنازل الصريح يجب أن يكون كتابة أو ما يقوم مقامها من يمين أو إقرار.
غير أن الكتابة في الإذن الخاص ليست وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة :
ركناً شكلياً بل هي مطلوبة لإثبات التنازل عن الشرط المانع لا لصحته فيمكن الاستعاضة عنها بالبينة أو بالقرائن في الحالات التي تجيزها القواعد العامة استثناءاً فيجوز إثبات التنازل الضمني بالبينة اعتباراً بأن الإرادة الضمنية تستمد من وقائع مادية وهي تثبت بجميع الوسائل.
ومن ثم فإن
ما أورده الحكم لا يصلح رداً سائغاً على ما أثارته الطاعنة ولا يواجه دفاعها المشار إليه وما قدمته من مستندات تأييداً له رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى فإنه فضلاً عن مخالفته للقانون يكون معيباً بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف المنصورة وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
أحكام النقض المدني الطعن رقم 4561 لسنة 78 بتاريخ 27 / 1 / 2010
أهم الأسئلة القانونية عن التنازل بين المؤجر والمستأجر
هذا المبحث يتناول بالاجابات القانونية والفقهية والقضائية أهم الأسئلة الشائعة التى تثار بشأن التنازل والترك والتأجير من الباطن فى عقود الإيجار بين المؤجر والمستأجر .
ما هي حقوق المؤجر إذا خالف المستأجر القيد التشريعي بحظر التأجير من الباطن دون تصريح كتابي منه ؟
للمؤجر في هذه الحالة حقين :
- الأول: حقه في طلب الإخلاء طبقاً للمادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ،
- الثاني: فهو حقه في إقرار هذا الإيجار من الباطن والاعتراف به ، ويكون ذلك بقبوله له ، إما صراحة بإعلان موافقته عليه ، أو ضمناً ، وهو الأكثر شيوعاً والذي يستفاد من موقف محدد من المستأجر من الباطن كأن يقبل المؤجر الأصلي ” غالباً المالك ” الأجرة منه مباشرة دون أن يبدي أي تحفظ علي ذلك
هل يعد منع المؤجر للمستأجر الأصلي التأجير من الباطن تعسفاً من المؤجر ؟
إذا كان شرط الحصول علي رضاء المؤجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار يلحق بالشرط المانع المطلق فلا يستطيع المستأجر إلا أن يصدع له دون أن يملك مناقشة الأسباب التي جعلت المؤجر يعرضه عليه طالما أجاز المشرع الشرط المانع مطلقاً أو مقيداً ، وبالتالي فلا محل للقول بأن المؤجر يتعسف في استعمال حقه إذ تمسك بشرط يجيزه القانون وارتضاه المستأجر متي أقام سبب تمسكه بالشرط المانع
ومن ثم فلا محل للقول بأن المؤجر يتعسف في استعمال حقه إذ تمسك بشرط يجيزه القانون وارتضاه المستأجر متي أقام سبب تمسكه بالشرط المانع .
هل تأجير المستأجر الأصلي العين المؤجرة من الباطن دون تصريح ينشئ علاقة مباشرة بين المؤجر الأصلي والمستأجر من الباطن ؟
الفرض القائم في هذا التساؤل هو قيام المستأجر الأصلي بالتأجير من الباطن دون سبق الحصول من المؤجر علي تصريح كتابي بالتأجير من الباطن ، ومن ثم:
في الإيجار من الباطن تبقي العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي ، وتسري علي العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن ، فلا ينشئ العقد الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي – مالك العقار
لكن محكمة النقض قررت في أحكام تالية أن الإيجار من الباطن قد ينشأ علاقة مباشرة بين المؤجر الأصلي والمستأجر من الباطن في حالة إقرار المؤجر الأصلي بعقد الإيجار من الباطن وأقامت علي ذلك قرينة قبول الأجرة دون تحفظ فقد قضت محكمة النقض بشأن علاقة المؤجر الأصلي بالمستأجر من الباطن أنه عقد الإيجار من الباطن لا ينشأ علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي ، إلا إذا قبل المؤجر الأصلي الإيجار من الباطن بغير تحفظ بعد حصوله ، أو إذا استوفي الأجرة من المستأجر من الباطن.
لكن ما سبق لا يعني مطلقاً أن المستأجر من الباطن أصبح هو المستأجر الأصلي، أو يحل محل المستأجر الأصلي
علي من ترفع دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن دون تصريح كتابي ؟
صاحبا الصفة كمدعى و مدعى عليه في دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن دون تصريح كتابي هم المؤجر الأصلي والمستأجر الأصلي ، بمعني أنه لا صفة للمستأجر من الباطن في هذه الدعوى .
يصح القول بأن له مصلحة في هذه الدعوى ، لكن ليس له صفه ، وفي نفي تلك الصفة ووجوب توجيه الإجراءات ضد المستأجر الأصلي فقط قضت محكمة النقض أنه إذا كانت دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن بدون إذن كتابي من المالك محلها فسخ الإجارة الصادرة منه إلي المستأجر الأصلي ، وليس الإيجار من الباطن إذ ينقضي حتماً بانقضاء الإيجار الأصلي.
ومن ثم فهي ترفع من المالك، لا علي المستأجر من الباطن وإنما علي المستأجر الأصلي ليقول كلمته فيما أسند إليه من إخلال بالعقد بحيث إذ لم يختصم في الدعوى واختصم المستأجر من الباطن وحده كانت غير مقبولة لرفعها علي غير ذي صفة.
هل يجوز قياساً أن يتنازل هذا المستأجر الأصلي عن عقد الإيجار علي اعتبار أن الإيجار من الباطن والتنازل عن عقد الإيجار جميعهم تخلي عن العين المؤجرة ؟
أثير هذا التساؤل في دعوى إخلاء للتخلي عن العين المؤجرة بالإيجار من الباطن تمسك المستأجر الأصلي فيها بأن المؤجر صرح له كتابة بالإيجار من الباطن ، وطبقاً للمادة 594 من القانون المدني، وهي كما تمسك المستأجر الأصلي تمثل القواعد العامة لعقد الإيجار، تجيز للمستأجر المأذون له بالإيجار من الباطن التنازل عن عقد الإيجار.
وقد رفضت محكمة النقض هذا القياس والإعمال غير الصحيح لنصوص المواد 593 ، 594 فقرة أ من القانون المدني ، فقررت أنه :
الأصل في قانون إيجار الأماكن هو منع المستأجر الأصلي من التأجير من الباطن أو التنازل عن المكان المؤجر أو تركه للغير إلا بإذن كتابي من المالك فإذا ما قصر المالك الإذن علي التأجير من الباطن تعين الالتزام بحدود هذا الإذن دون توسع فيه أو قياس علي الحالة المأذون بها فيظل المنع الوارد بنص القانون سارياً بالنسبة لغير ما أذن به.
ولا يجوز للمستأجر الأصلي عندئذ أن يتنازل عن الإيجار للغير ، ولا يغير من ذلك ما تقضي به المادة 594 مدني من أن منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس ذلك أنه فضلاً عن أن هذا النص قد عرض لحالة المنع من الإيجار من الباطن أو من التنازل عن الإيجار دون حالة الإذن بأيهما .
فإنه قد ورد ضمن القواعد العامة للإيجار في القانون المدني ، حيث الأصل ووفقاً لنص المادة 593 منه وعلي خلاف قانون إيجار الأماكن أن للمستأجر حق النزول عن الإيجار أو الإيجار من الباطن ، وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك ، فلا محل للتحدي به في هذه الحالة بالنسبة للعين التي تخضع لقانون إيجار الأماكن
كيف يثبت المؤجر قيام المستأجر الأصلي للعين بتأجيرها كلها أو جزء منها من الباطن علي خلاف الحظر والمنع التشريعي الوارد بالمادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 خاصة أن الإيجار من الباطن بطبيعته عمل غير معلن أو مستتر ؟
الأصل أنه يقع عبء إثبات حصول التأجير من الباطن ، كصورة للتخلي عن العين المؤجرة علي عاتق المؤجر ، فهو المدعي ، وفي ذلك تقرر محكمة النقض أنه : عبء إثبات تخلي المستأجر عن العين المؤجرة ، سواء بالتنازل عنها لآخر أو بتأجيرها له من الباطن إنما يقع علي عاتق مدعيه ، وذلك أخذاً بالأصل المقرر بالمادة الأولي من قانون الإثبات من أنه علي الدائن إثبات الالتزام ، واستهداء بالمبدأ العام في الشريعة الإسلامية والذي يقضي بأن البينة علي من ادعي .
ولان صح التسليم بأن المؤجر الأصلي ملزم بالإثبات، لأنه المدعي فيها، فإن التساؤل عن ماهية الأدلة التي يصح أن يستعين بها هذا المؤجر الأصلي لإثبات التأجير من الباطن ، خاصة أن التأجير من الباطن يتم بعقد – هو عقد الإيجار من الباطن – وهذا العقد نادراً ما يظهره أي من طرفيه ، صحيح أن المؤجر الأصلي ليس طرفاً في هذا العقد ، فأطرافه هم المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن، لكنه في جميع الأحوال عقد .
والغالب أن يتم في شكل محرر مكتوب ، فإذا ما كان مكتوباً فالتساؤل ، هل يشترط لقبول هذه دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن دون تصريح كتابي من المؤجر أن يقدم المؤجر الأصلي دليل كتابي علي حصول التعاقد من الباطن بالمخالفة للحظر ، أم يقبل الإثبات بغير الدليل الكتابي . خاصة وأن هذا العقد ، ونعني عقد الإيجار من الباطن ، لن يكون من المتيسر الحصول علي صورة منه علي الأقل .
وقد أنهت محكمة النقض هذا الخلاف – إن صح التعبير – وقررت أن إثبات ونفي تخلي المستأجر عن العين المؤجرة ، بتنازله عنها أو تأجيرها من الباطن هو من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع ما دام قد أقام قضائه علي أسباب سائغة تكفي لحمله، ومن ثم يجوز إثبات المؤجر الأصلي للتأجير من الباطن بكافة طرق الإثبات .
في هذا الصدد بشأن قبول جميع الأدلة في الإثبات والنفي قضت محكمة النقض :
إذا كانت المحكمة المطعون في حكمها بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والقرائن فيها وتقدير أقوال الشهود واستخلاص الواقع منها بما يطمئن إليه وجدانها والأخذ بأقوال شاهد دون آخر حسبما ترتاح إليه.
وكذا بما لها من سلطة تقدير أدلة إثبات أو نفي وجود العلاقة الإيجارية وترك المستأجر الأصلي للعين المؤجرة وتنازله عنها لآخر دون إذن المالك المؤجر واستخلاص التنازل الضمني عن الشرط المانع من التنازل عن الإجارة المقررة لمصلحة المؤجر – بحسبان أن ذلك كله من مسائل الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع دون معقب عليها في ذلك.
قد أديت الحكم الابتدائي، وانتهت مما قدم في الدعوى من بيانات وقرائن إلي أن الطاعن لا يستأجر في عين النزاع سوى حجرة واحدة وأن الحجرتين الآخرتين قد أجرتا إلي المطعون ضدهم السادس والسابع وأن الأخريين قد تخليا عنها للطاعن دون موافقة صريحة أو ضمنية من مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول وكذا إلي انتفاء وجود علاقة إيجازيه مباشرة بين الطاعن والمورث المذكور عنها.
وكانت أسبابها و أسباب الحكم الابتدائي الذي أيدته سائغة ولها أصل ثابت في الأوراق وتكفي لحمل قضائها وتؤدي إلي النتيجة التي انتهت إليها وفيها الرد الضمني المسقط لكل دليل أو قرينة قدمها الطاعن في هذا الخصوص ، ورتبت علي ذلك قضائها بإخلاء حجرتي النزاع ، ومن ثم فإن النعي علي قضائها بهذين السببين لا يعدوا أن يكون جدلاً موضوعياً في تقدير محكمة الموضوع للدليل مما لا يجوز التحدي به أمام محكمة النقض.
هل ترفض دعوى الإخلاء للإيجار من الباطن دون تصريح إذا بادر المستأجر الأصلي وأنهي عقد الإيجار من الباطن ؟
أنهت محكمة النقض هذه الإشكالية بالحكم بأنه المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مخالفة شروط المنع من التأخير من الباطن أو التنازل عن الإيجار بدون إذن كتابي صريح من المالك تنتج أثرها بمجرد وقوعها ، وأن حق المؤجر في الإخلاء في هذه الحالة ينشأ بمجرد وقوع المخالفة ولا ينقضي بإزالتها ويبقي هذا الحق ولو استرد المستأجر الأصلي العين المؤجرة بعد ذلك
وفي قضاء أكثر صرامة قضت محكمة النقض أنه :
متي ثبت قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة له من الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير – دون إذن كتابي صريح من المالك – تعين علي المحكمة أن تقضي بفسخ الإيجار والإخلاء دون أن يكون لها سلطة تقديرية في ذلك ، فالحكم هذا مطلق تقع نتيجته بمجرد قيام سببه ، وذلك سواء نص عليه في عقد الإيجار أو لم ينص ، وسواء طلب المؤجر إعمالاً لنص القانون أو العقد ، إذ يستند الإخلاء في هذه الحالة إلي إرادة المشرع وليس إلي اتفاق الطرفين وذلك لتعلق التشريع بالنظام العام.
هل تعد دعوى الإخلاء للإيجار من الباطن دون تصريح كتابي من المؤجر دعوى فسخ لعقد الإيجار ؟
لا خلاف أن حرص مشرع قانون الإيجار الأماكن علي إظهار تميز – بمعني اختلاف – التنظيم التشريعي لعقد الإيجار في القانون المدني عنه في قوانين إيجار الأماكن حدا بالأخير إلي استخدام مفردات تعبر عن هذا التميز، من ذلك البعد عن استخدام عبارة الفسخ واستبدالها بالإخلاء .
لكن هذا التغيير اللفظي لا يعني في مقام هذه الدعوى تحديداً أن الإخلاء للتأجير من الباطن دوت تصريح كتابي من المؤجر ليس فسخاً لعقد الإيجار
يؤكد ذلك تعريف الفسخ كأثر لمخالفة أحد المتعاقدين لالتزام تعاقدي أو قانوني، وطلب الإخلاء لا يتعدى هذه الحدود ، ويؤكد ذلك أيضاً تكرار استعمال محكمة النقض لكلمة الفسخ قرين استخدامها كلمة الإخلاء .
وتبقي ملحوظة عملية هامة أنه يفضل حال رفع دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن دون الحصول علي إذن كتابي صريح من المالك أو المؤجر الأصلي اختصام المستأجر من الباطن ليصدر الحكم بالفسخ والإخلاء في مواجهته دون أن يكون خصماً حقيقياً في الدعوى، فمن شأن ذلك دفع هذا المستأجر من الباطن إلي الدفاع عن مصلحته، إما بالسعي لترضية المؤجر الأصلي خشية الإخلاء وهذه غاية مشروعة ، أو بتقديم ما تحت يده من مستندات قد تفيد في إثبات الإيجار من الباطن .
هل يعد التنازل السابق عقدا بين المستأجر الأصلي وبين المتنازل له، وما هي التكييف القانوني لهذا العقد ؟
الإجابة نعم يعد تنازل المستأجر الأصلي للمتنازل له عقداً ، أطرافه هم المستأجر الأصلي والشخص الذي تم التنازل له ، وفي قبول هذا التوصيف قضت محكمة النقض بأنه : التنازل عن عقد الإيجار هو عقد يحيل المستأجر الأصلي بموجبه حقوقه والتزاماته المتعلقة بالعين المؤجرة والمستمدة من عقد الإيجار إلي آخر يحل محلـه فيها ، مما مؤداه أن محل هذا العقد هو منفعة العين المؤجرة وأنه يترتب عليه خروج هذه المنفعة التي يرتبها عقد الإيجار الأصلي من حوزة هذا الأخير ودخولها في حـوزة المتنازل إليه.
لماذا تقرر الإخلاء كأثر للتنازل عن عقد الإيجار دون تصريح ؟
يقرر جانب من الفقه يدعمه في ذلك قضاء محكمة النقض أن تخويل المستأجر هذا الحق – ونعني حق التنازل عن عقد الإيجار – يعني توسيع نطاق انتفاع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة ، فلا يتوقف الأمر عند الانتفاع الشخصي بالعين المؤجرة وهو أساس عقد الإيجار ، بل يتعداه إلي انتفاع غير المستأجر بالعين المؤجرة بما قد يعود علي المستأجر الأصلي بفائدة لا يتحقق عائدها للمالك أو للمؤجر، فإذا ارتضي المؤجر بذلك اعتد برضائه ، إلي حد عدم جواز رجوعه فيه .
متي يعد التنازل عن عقد الإيجار سبباً للإخلاء طبقاً للمادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ؟
يعد التنازل عن عقد الإيجار سبباً لطلب الإخلاء إذا تم بغير رضاء المؤجر الأصلي ، ولهذا الرضا صورتين ، الصورة الأولي تتحقق بالإذن الكتابي للمستأجر بالتنازل عن عقد الإيجار ، سواء ورد هذا الإذن بالنص عليه في عقد الإيجار أو في أي محرر آخر يلحق حكماً بعقد الإيجار . أما الصورة الثانية فتتحقق برضا المؤجر بتنازل المستأجر الأصلي عن عقد الإيجار .
ويستدل علي هذا الرضا بأي تصرف يدل دلالة قاطعة علي هذا الرضا الضمني ، وقد استقر قضاء محكمة النقض عند القول بصحة التنازل الضمني عن عقد الإيجار ، وجواز إثبات هذا التنازل – الرضا – بكافة طرق الإثبات فقد قضت محكمة النقض بأن:
تمسك الطاعنات بموافقة المالك السابق للعقار ضمنا على تنازل المطعون ضده الثاني – المستأجر الاصلى – عن عين النزاع لمورثهن منذ أكثر من أربعة عشر عاما وعدم اعتراض المطعون لمورثهن منذ شرائه العقار وتدليلهن على ذلك بالمستندات دفاع جوهري . إلتفات الحكم المطعون فيه عن بحث ودلالة هذه المستندات وقضاؤها بالإخلاء لعدم وجود إذن كتابي بالتنازل عن الإيجار . خطا وقصور.
ما هي حقوق هذا المؤجر عند تنازل المستأجر عن عقد الإيجار دون تصريح كتابي ؟
للمؤجر في هذه الحالة – حالة التنازل عن الإيجار دون تصريح كتابي من المؤجر حقين هما ، الحق الأول حقه في طلب الفسخ والإخلاء طبقاً للمادة 18 فقرة ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، أما الحق الثاني للمؤجر فهو حقه في إقرار هذا التنازل ، ويكون ذلك بقبوله له ، إما قبول صريح بإعلان موافقته عليه ، أو قبول ضمني بقبول التعامل مع المتنازل له دون تحفظ مما يحول دون قبول الدعوى.
هل يعد منع المؤجر للمستأجر الأصلي التأجير من التنازل عن عقد الإيجار تعسفاً ؟
قررت محكمة النقض في قضاء متواتر أنه : إذا كان شرط الحصول علي رضاء المؤجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار يلحق بالشرط المانع المطلق فلا يستطيع المستأجر إلا أن يصدع له دون أن يملك مناقشة الأسباب التي جعلت المؤجر يعرضه عليه طالما أجاز المشرع الشرط المانع مطلقاً أو مقيداً ، وبالتالي فلا محل للقول بأن المؤجر يتعسف في استعمال حقه إذ تمسك بشرط يجيزه القانون وارتضاه المستأجر متي أقام سبب تمسكه بالشرط المانع
هل ينشئ التنازل عن عقد الإيجار علاقة مباشرة بين المستأجر والمتنازل إليه ؟
نعم ولكن بشرط واحد هو أن يأذن بالتنازل عن عقد الإيجار ، بدون هذا الإذن لا تقوم علاقة مباشرة أبداً بين المؤجر وبين المتنازل له ، وفي إقرار وجود علاقة مباشرة بين المؤجر والمتنازل له تقرر محكمة النقض أنه :
المقرر قانوناً أن الإيجار من الباطن يختلف عن التنازل عن الإيجار ، في الإيجار من الباطن تبقي العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي ، وتسري علي العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن ، فلا ينشئ العقد الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي – مالك العقار – في حين أن التنازل عن الإيجار ينشئ مثل هذه العلاقة بينهما ، مع ما يترتب علي ذلك من آثار قانونية.
لذا وفي مجال رفع دعوى الإخلاء للتنازل عن عقد الإيجار وضرورة رفعها علي المستأجر الأصلي قررت محكمة النقض أنه : دعوى الإخلاء للتنازل عن الإيجار دون إذن كتابي من المالك محلها فسخ عقد الإيجار الصادر منه إلي المستأجر الأصلي فيجب رفعها علي هذا الأخير أو ورثته إذ لا تستقيم الدعوى باختصام المتنازل له عن الإيجار وحده لانعدام العلاقة العقدية بينه وبين المالك وباعتبار أن العقد لا ينفسخ علي غير عاقديه.
فالقاعدة أن عقد الإيجار لا ينفسخ إلا علي عاقديه ، إعمالاً لمبدأ نسبية أثر العقود ، بمعني أن المؤجر طالما لم يأذن للمستأجر بالتنازل عن عقد الإيجار ، سواء بشكل صريح أو بشكل ضمني، فإن المتنازل له لا يعد مستأجراً، ويبقي من تنازل هو المستأجر الأصلي، فترفع بالتالي دعوى الإخلاء للتنازل علي المستأجر الأصلي وحده أو علي ورثته.
ولا يجول ذلك دون اختصام المتنازل له فقط ليصدر الحكم في مواجهته دون أن يكون خصماً حقيقياً في الدعوى ، في ذات الوقت يجوز للمتنازل له أن يتدخل في دعوى الإخلاء إن كانت له مصلحة كما لو تمسك بسبق رضاء المؤجر بالتنازل عن عقد الإيجار .
وفي قضاء مقارب قضت محكمة النقض أنه : دعوى الإخلاء لتنازل ورثة المستأجر عن الإيجار موضوع غير قابل للتجزئة . القضاء باعتبار الدعوى كـأن لم تكن بالنسبة لأحد الوراثة . سريانه على الباقين.
هل يعد المتنازل له في هذه الحالة خلفاً خاصا للمستأجر ؟
في البدء نعرف من هو الخلف الخاص، والخلف الخاص هو كل من يخلف الشخص في عين معينة أو في حق عيني عليها ، ومثاله المشتري والموصي له بعين محددة في التركة ، ومن تقرر له حق انتفاع ، والثابت أن حق المستأجر هو حق انتفاع حله العين المؤجرة ، وفي ذلك تنص المادة 146 من القانون المدني علي أنه :
إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص ، فان هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء ، إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه.
إذن ؛ فالمتنازل له يعد خلفاً خاصاً للمستأجر الأصلي ، وفي ذلك تقرر محكمة النقض : المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الحق في الإجارة ليس من الحقوق المتعلقة بشخص المستأجر خاصة ، وإنما هو حق مالي يجوز التصرف فيه والحجز عليه ، فالتنازل عنه يعني حوالة في الخصومة وفي الالتزامات فتؤول إلي المتنازل إليه حقوق المستأجر الأصلي والتزاماتـه ، كما أنه يعتبر خلفاً خاصاً للمستأجر الأصلي – المتنازل.
ما هي أدلة تنازل المستأجر لآخر كتأسيس واقعي للدعوى ؟
وجود غير المستأجر بالعين المؤجرة دون سبب يبرر ذلك ، مدعوماً بممارسـة هذا الغير لكافة مكنات المستأجر من انتفاع بالعين المؤجرة ، وبالعموم الظهور بمظهر المستأجر هو ما يبرر وجود دلائل علي حصول تنازل ، في هذا الصدد قضت محكمة النقض بأنه : التنازل عن الإيجار . ماهيته . إقامة المؤجر الدليل على وجود غير المستأجر أو من يتبعه بالمكان المؤجر . أثره. انتقال عب إثبات أن وجود الغير له سبب قانوني يبرره على عائق المستأجر.
هل يعد تسليم العين المؤجرة لأحد ورثة المؤجر تنازلاً عن الإيجار يبرر رفع دعوى الإخلاء علي هذا المستأجر ؟
في البدء نقرر أن التنازل الذي يبرر دعوى الإخلاء يعني نقل المستأجر لجميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار إلى شخص آخر يحل محله فيها ، ويكون بهذه المثابة بيعاً أو هبة لحق المستأجر تبعا لما إذا كان هذا التنازل بمقابل أو بدون مقابل ، ويقع عبء إثباته علي عاتق المؤجــر طالب الإخلاء.
لذا لا يعد تنازلاً إنهاء المستأجر العلاقة الايجارية وتسليم العين المؤجرة لأحد الورثة أو لأحد الملاك علي الشيوع إذ قضت محكمة النقض :
لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن المستأجرين لعين النزاع – المطعون ضده الثاني – قد أبدى رغبته في إنهاء العلاقة الايجارية فترك العين وسلمها للطاعن احد الملاك على الشيوع في العقار الكائنة به فان هذا التصرف من جانب المستأجر يترتب عليه انقضاء العلاقة الايجارية دون انتقالها للطاعن ، ولا يعد ذلك تنازلاً من المستأجرة عن عقد الإيجار .
وإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى اعتبار تصرف المستأجر – المطعون ضده الثاني – تنازلاً عن جميع حق انتفاعه بالعين المؤجرة ورتب على ذلك قضاءه ببطلان هذا التنازل والإخلاء عين النزاع وتسليمها إلى المطعون ضده الأول بالمخالفة للتنازل عن حق الانتفاع بالعين المؤجرة الواردة بالقانون رقم 136 لسنة 1981 فانه يكون معيبا بما يستوجب نقضه
هل يعد تكوين شركة بين المستأجر الأصلي وشخص آخر، أو أشخاص آخرون تنازلاً من المستأجر عن الإيجار يبرر دعوى الإخلاء للتنازل ؟
للتنازل معني قانوني محدد لا يجوز الحيدة عنه ، وهو نقل المستأجر الأصلي لجميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار إلى شخص آخر يحل محله فيها ، ويكون بهذه المثابة بيعاً أو هبة لحق المستأجر تبعا لما إذا كان هذا التنازل بمقابل أو بدون مقابل
فإذا ما أردنا الإجابة علي هذا التساؤل وجب البدء بقراءة الواقع ، والتساؤل هل تنازل المستأجر الأصلي عن عقد الإيجار إلي آخر دون موافقة المؤجر سواء تم ذلك بمقابل أو بدون مقابل .
والبدء دائماً يكون بزعم من المؤجر بأن المستأجر تنازل عن عقد الإيجار ، ويكفيه في تأسيس دعواه أن يقدم دليل على وجود غير المستأجر أو من يتبعه بالمكان المؤجر وإثبات وجود غير المستأجر الأصلي أو من يتبعه واقعة مادية يجوز إثباتها بجميع طرق الإثبات فيكفي محضر شرطة ثبت فيه وجود الغير حينئذ ينتقل عبء الإثبات علي عاتق المستأجر الذي يجب أن ينفي وجود هذا الغير أو يبرر قانوناً وجود هذا الغير ، ولا شك أن تكوين شركة حقيقية بين المستأجر الأصلي وهذا الغير يعد مبرراً قانونياً لوجود هذا الغير بالعين المؤجرة .
ومسألة وجود شركة حقيقية من عدمه هي من إطلاقات محكمة الموضوع تقول كلمتها فيها وفق ما يقدم إليها من أدلة وقرائن ، وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض في حكم لها أنه :
لما كان ذلك وكان الثابت من الحكم المطعون فيه انه أقام قضاءه بالإخلاء على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهم أمام محكمة الدرجة الثانية ومن محضر الحجز الإداري الموقع من هيئة التأمينات الاجتماعية على الطاعن الثاني من أن الطاعن الأول قد تنازل عن عين النزاع وتركها له بالرغم من خلو أقوال هذين الشاهدين مما يدل على حصول واقعة التنازل أو الترك إذ قرر الشاهد الأول أن الطاعن الثاني متواجد بالعين بمفردة منذ عام 1993 ولم يشاهد معه الطاعن الأول ولا يعرف ما إذا كان الأخير قد تركها للثاني من عدمه .
وقرر الشاهد الثاني أن الطاعن كون شركة بالعين وانه لم يشاهد الطاعن الأول اعتبارا من عام 1993 ونما إلى سمعة انه تركها للطاعن الثاني بينما ورد بأقوال شاهدي الطاعنين ما يفيد قيام شركة بينهما واستمرارها وعدم التخلي الطاعن الأول عن العين وبذلك يكون الحكم قد خرج بتلك الأقوال التي ركن إليها عما يودى إليه مدلولها وانحراف عن مفهومها.
فضلا عن أن القرينة المستمدة من توقيع الحجز الإدارى على الطاعن الثاني عن النشاط الذي يمارس بعين النزاع لا تدل بذاتها على ما استخلصه الحكم من الحصول تنازل عن العين أو ترك لها وإذ كان الحكم المطعون فيه – أيضا – لم يعن يبحث مستندات الطاعنين ودلالتها في إثبات دفاعهما بشان قيام شركة بينهما واستمرارها وعدم التخلي الطاعن الأول عن العين المؤجرة فانه يكون معيبا مما يوجب نقضه
هل المقصود بالغير أنهم من ليس لهم الحق في الامتداد القانوني لعقد الإيجار ؟
المقصود بالغير في دعوى التخلي عن الإيجار بالترك هو كل من ليس له – طبقاً لأحكــام قانون إيجار الأماكن – حق البقاء في العين ولا حق الامتداد القانوني لعقد الإيجار .
فالترك هو تخل عن العين المؤجرة ، كما في حالتي الإيجار من الباطن والتنازل عن عقد الإيجار ، إلا أنه ما يميز الترك كصورة من صور التخلي هو تحديد من يتم التخلي بالترك له أو لهم ، فيجب لتحقق الترك بالمعني القانوني أن يتم الترك لشخص غير مستفيد من عقد الإيجار ، وهذا الفرق بين دلالات الصور المختلفة للتخلي عن العين المؤجرة هو مبرر اعتبار الترك صورة مستقلة للتخلي ولطلب الإخلاء من العين المؤجرة .
فلو ترك المستأجر العين المؤجرة ، بمعني هجره إرادياً الإقامة في هذه العين المؤجرة مع تخليه عن العلاقة الإيجارية فلا يمكن اعتبار ذلك سبب لإنهاء العقد والإخلاء إلا إذا كان هذا الغير ليس من طائفة المستفيدين من الامتداد القانوني لعقد الإيجار .
ويترتب علي ترك المستأجر العين المؤجرة – وعلي ما جري به قضاء محكمة النقض في هذا الصدد أنه لم يعد طرفاً في عقد الإيجار ، إذ بتركه هذا تكون حقوقه والتزاماته قد انتقلت إلي المقيمين معه وقت الترك فما يحول دون الحكم بالإخلاء للترك وطبقاً لما قررته محكمة النقض أن يكون المقيم بالعين المؤجرة – بعد ترك المستأجر الأصلي لها – هو أحد المستفيدين قانوناً من الامتداد القانوني لعقد الإيجار ، بل أن هذا الأخير في هذه الحالة يصبح وبقوة القانون – وإن تعددوا – هو أو هم المستفيدين من الامتداد القانوني ويلزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم
هل يترتب علي الترك أن تزول عن المتعاقد مع المؤجر صفته كمستأجر ؟
الإجابة بنعم ، وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض كذلك : ترك المستأجر العين لمن لهم حق الانتفاع بالامتداد القانوني . أثره . زوال صفته كمستأجر وحلول المستفيدين من الامتداد القانوني محله في العلاقة الإيجارية . صدور حكم بإخلاء المستأجر الأصلي بعد تركه العين . لا حجية له قبل من امتد إليهم العقد . علة ذلك نشوء مركز قانوني فور حدوث واقعة الترك يكتمل ويعتبر قانوناً حال تحققها.
إذن فارتباط وثيق بين دعوى الإخلاء للترك والتمسك بالامتداد القانوني لعقد الإيجار :
في هذا الصدد قضت محكمة النقض أنه:
إذا كانت الطاعنة في دفاعها أمام محكمة الموضوع بدرجتيها قد تمسكت بأحقيتها في امتداد عقد إيجار الشقة موضوع النزاع إليها باعتبار أنها كانت تقيم فيها مع زوجها المستأجر الأصلي حتي وفاته وأن انقطاعها وزوجها حال حياته عن الإقامة في هذه الشقة كان لسبب عارض هو انتقالها مع زوجها المستأجر الأصلي للإقامة في قريته التي كان يعمل عمدة بها .
إذ لم يثبت تركها أو زوجها حال حياته الإقامة بها أو تخليهما عنها وأنهما كانا يسددان كافة التزاماتها من أجرة وقيمة استهلاك المياه والتليفونات والكهرباء غير أن الحكم المطعون فيه قد التفت عن هذا الدفاع الجوهري وأقام قضائه بالإخلاء وبانتهاء عقد الإيجار ورفض دعواها الفرعية استناداً إلي ما ذهب إليه من تخلف شرط إقامة الطاعنة المستقرة بالشقة محل النزاع حتي ثبوت تخلي الطاعنة وزوجها المستأجر الأصلي حال حياته عن الإقامة بها حتي تاريخ وفاة زوجها المستأجر الأصلي لمجرد أن لهما إقامة في القرية التي كانا يعمل الزوج عمدة بها وتركهم الإقامة بالعين المؤجرة قبل الوفاة بأربع سنوات رغم عدم وفاته . بما يعيبه .
ما هي دلالات الترك كتأسيس واقعي للدعوى ؟
الترك يعني هجر المستأجر إرادياً الإقامة في العين المؤجرة علي وجه نهائي مع تخليه عن العلاقة الإيجارية لمن ليس لهم الحق قانوناً في البقاء في العين فيجب وكما تقرر محكمة النقض أن يتوافر في الترك عنصران ، أولهما مادي يتمثل في هجر الإقامة في العين المؤجرة علي وجه نهائي ، والثاني معنوي بأن يصاحب هجر الإقامة فيها عنصر التخلي عن العلاقة الإيجارية للغير.
لذا فوجود غير المستأجر بالعين المؤجرة دون سبب يبرر ذلك ، مدعوماً بممارسة هذا الغير – والغير هم غير المستفيدين – لكافة مكنات المستأجر من انتفاع بالعين المؤجرة ، وبالعموم الظهور بمظهر المستأجر هو ما يبرر وجود دلائل علي حصول ترك .
وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض بأنه : ترك العين المؤجرة . ماهيته . المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قيامة على عنصرين . العنصر الأول مادي يتمثل في هجر المستأجر الإقامة على نحو نهائي ، العنصر الثاني عنصر معنوي هو تخليه عن العلاقة الإيجارية . عدم اعتباره تخليا منهيا لعقد الإيجار . لازمة . أن تقيم محكمة الموضوع قضاءها بترك المستأجر العين على أسباب سائغة.
هل التنازل عن عقد الإيجار كسبب للإخلاء يختلف عن الإيجار من الباطن والترك ؟
التنازل عن الإيجار وترك العين المؤجرة . ماهية كل منهما اعتبار كل منهما سبباً مختلفا للإخلاء المادة 18 فقرة ج من القانون 136 لسنة 1981 المقابلة للمادة 31 فقرة ب من القانون 49 لسنة 1977 .
عدم جواز تخلى المستأجر عن المكان المؤجر للغير كلياً أو جزئياً بغير إذن كتابي صريح . من المالك . قصر الإذن على التأجير من الباطن . مؤداه . بقاء المنع قائما لما عداه من أوجه التخلي . عدم التزام المستأجر حدود هذا الإذن . أثره . وجوب الحكم بالإخلاء
ولا اختلاف بين أن يكون التنازل عن عقد الإيجار بمقابل أو بدون مقابل ، فالمشرع لم يشترط حصول المستأجر الأصلي علي مقابل .
التنازل عن الإيجار يتضمن نقل المستأجر لجميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار إلى شخص آخر يحل محلة فيها ، ويكون بهذه المثابة بيعاً أو هبة لحق المستأجر تبعا لما إذا كان هذا التنازل بمقابل أو بدون مقابل، فإن كان التنازل عن الإيجار بمقابل فهو بيع لحق الانتفاع ، وإن كان التنازل دون مقابل فهو هبة لحق الانتفاع .
كيفية إثبات الرضا اللاحق للمؤجر ؟
حق المؤجر في إخلاء المستأجر لتأجير العين المؤجرة من الباطن أو تنازله عن الإيجار جواز التنازل عنه صراحة أو ضمنا للمستأجر إثبات التنازل بكافة طرق الإثبات .
مثال تمسك الطاعن بموافقة المطعون ضدها – المؤجرة – ضمنا على تنازل المستأجر الاصلى عن النزاع إليه منذ أكثر من خمسة وعشرين عاما بعلمها ودون اعتراض منها وتدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون بحث وتمحيص دفاع الطاعن بشان الموافقة الضمنية للمطعون ضدها . خطا.
هل تنازل المؤجر عن طلب الإخلاء لا يجوز الرجوع فيه ؟
لما كان منع المستأجر من تأجير المكان من باطنه أو التنازل عن الإجارة حق مقرر لمصلحة المؤجر فيجوز المؤجر النزول عن شرط الخطر وحقه في طلب الإخلاء صراحة أو ضمنا وليس له من بعد حصوله فسخ الإجارة بسببه إذ انه متى تنازل المؤجر عن الشرط المانع أو عن الحق في طلب الإخلاء بسبب التنازل عن الإيجار من الباطن فانه يقع باتاً لا يجوز العدول عنه أو الرجوع فيه وللمستأجر إثبات هذا التنازل بكافة طرق الإثبات.
أحكام النقض عن التنازل من المؤجر والمستأجر
تعبير المستأجر عن إرادته فى التخلى عن العين المؤجرة . جواز أن يكون صريحاً أو ضمنياً . تنازله عن الإيجار لأحد أقاربه . تعبير صريح عن التخلى ينتج أثره دون توقف على إعلان المؤجر به أو قبوله له .
(الطعن رقم 2067 لسنة 73ق – جلسة 2/12/2004)
التنازل عن عقد الإيجار . ماهيته . حوالة المستأجر الأصلى حقوقه والتزاماته المستمدة من عقد الإيجار إلى آخر يحل محله فيها .
(الطعنان رقما 1345 ، 1658 لسنة 73ق – جلسة 9/1/2005)
التنازل عن الإيجار . أثره . للمتنازل إليه الرجوع بدعوى مباشرة على المؤجر بكل ما كان للمستأجر الأصلى من حقوق فى الإجارة .
(الطعنان رقما 1345 ، 1658 لسنة 73 ق – جلسة 9/1/2005)
إذ كان البين من الأوراق أن المستأجر الأصلى قد تنازل للطاعن عن عقد إيجار الشقة محل النزاع المؤرخ / / بتاريخ / / فإنه باعتباره متنازلاً إليه عن الإجارة يضحى له الحق فى الرجوع على المالك المؤجر وخلفه الخاص – المطعون ضده أولاً – بدعوى مباشرة بكل ما كان للمستأجر الأصلى – مورث المطعون ضدهم ثانياً – من حقوق ومنها حقه فى ثبوت العلاقة الإيجارية المباشرة بينه وبين المطعون ضده أولاً دون أن يكون نائباً عن المستأجر الأصلى أو ورثته فى ذلك باعتباره متنازلاً إليه .
وإذ غاب عن الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى فى موضوع تدخل الطاعن الهجومى بطلب الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده أولاً بتأييد الحكم الابتدائى فيما قضى به من رفض تدخله الهجومى موضوعاً على سند من اعتباره الطاعن خلفاً خاصاً لمورث المطعون ضدهم ثانياً ونائباً عنهم وأنه بصفته هذه لا تؤول له سوى الحقوق المالية فقط من حيث أنه متنازل إليه يحل محل المستأجر الأصلى فى جميع حقوقه ومنها حقه فى دعوى ثبوت العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده أولاً .
فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه بما يوجب نقضه فيما قضى به من تأييد الحكم الابتدائى برفض تدخل الطاعن موضوعاً وهو ما يوجب نقضه فيما قضى به من إخلاء الشقه محل النزاع وتسليمها حكماً للطاعن فى الطعن الثانى رقم ( … ) لسنة ( ….) قضائية – إعمالاً لنص المادة 271/2 من قانون المرافعات .
بحسبان أن هذا الخطأ الذى حجبه عن بحث موضوع التدخل على الوجه الصحيح قد حجبه أيضاً عن بحث دفاع الطاعن المتدخل من أن تنازل المستأجر الأصلى له عن الإجارة كان بناء على التصريح الكتابى الصادر له من المالك السابق وأن هذا التنازل تم بغير مقابل لصلة القربى بينهما ويخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى بما لا محل معه لإعمال أحكام المادة 20 من القانون 13لسنة 1981 – وأثر ذلك على ما قضى به فى طلب الإخلاء لصالح المطعون ضده أولاً – الطاعن فى الطعن الثانى – دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعنين .
(الطعنان رقما 1345 ، 1658 لسنة 73 ق – جلسة 9/1/2005)
المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن ترك المستأجر للعين المؤجرة له لزوجته قبل طلاقها يترتب عليه أن المذكور لم يعد طرفاً فى عقد الإيجار إذ يتركه هذا تكون حقوقه والتزاماته فيه قد انتقلت إلى المقيمين معه وقت الترك .
(الطعن رقم 2067 لسنة 73ق – جلسة 2/12/2004)
إذ كانت الطاعنتان قد تمسكتا بدفاع مؤداه أن المطعون ضده الثانى – المستأجر الأصلى – قد ترك لهما شقة النزاع وتخلى عن الإقامة بها منذ عام 1991 قبل طلاق الطاعنة الأولى الحاصل فى 24 اغسطس سنة 1994 وقدمتا للتدليل على ذلك حافظتى مستندات طويت على إنذارات عرض الطاعنة الأولى لأجرة شقة النزاع على المطعون ضده الأول بإنذارات عرض مؤرخة من 9/11/1991 حتى 8/6/1999 متضمنة تمسكها بإمتداد عقد الإيجار إليها وأولادها من المستأجر الأصلى لتركه شقة النزاع لهم.
كما طويت على صحف دعاوى نفقة وإنذارات مرددة بين الطاعنة والمطعون ضده الثانى معلنة على محل إقامته بقرية كفر أبشيس مركز قويسنا فى 25/11/1991 وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى تأييد الحكم الابتدائى برفض التدخل موضوعاً على ما ضمنه أسبابه من أن الدعوى أقيمت بعد الطلاق وبلوغ الطاعنة الثانية أقصى سن للحضانة وأن المطعون ضده الثانى قد ترك شقة النزاع للطاعنة وأولادها بعد الطلاق وتنازل عنها للمؤجر بموجب إقرار موثق بعد انتهاء علاقة الزوجية .
ورتب على ذلك عدم أحقية الطاعنتين فى امتداد عقد الإيجار إليهما وهو ما لا يواجه دفاع الطاعنتين بإمتداد عقد الإيجار إليهما وانعدام أى أثر – بالتالى – للتنازل الحاصل من المستأجر الأصلى عن العين المؤجرة للمؤجر بحسبان أن الطاعنة الأولى كانت زوجة وقت الترك وانتظمت بعد هذا التاريخ وقبل حصول الطلاق فى سداد الأجرة مستدلة على دفاعها بما قدمته من المستندات السالف الإشارة غليها وأن الطاعنة الثانية ابنته التى كانت تقيم معه قبل تركه العين – رغم أنه دفاع جوهرى – من شأنه إن صح أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 2067 لسنة 73ق – جلسة 2/12/2004)
إقامة المستفيد من امتداد عقد الايجار بالخارج بسبب العمل . لا ينهض بذاته دليلاً على تخليه عن العين المؤجرة طالما لم يكشف عن إرادته فى ترك العين .
(الطعن رقم 2584 لسنة 73ق – جلسة 12/12/2004)
تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأنها ووالدهما المستأجر الأصلى لم يتخلوا عن الإقامة بالشقة محل النزاع حتى وفاته وأن انقطاعه عن الإقامة بها فترة دخوله المستشفى للعلاج وأنه أقام فى شقة أخرى بالزمالك خاصة بزوجته للرعاية ولسوء حالة شقة النزاع وظل قائماً بتنفيذ أخص التزاماته وهو الوفاء بالأجرة حتى وفاته.
وأن إقامة الطاعنين المتقطعة ترجع إلى ظروف عمل الأول بالفنادق السياحية وعمل الثانى خارج البلاد وقدما غيصالات سداد الأجرة عن سنوات ( ….. ) ، ( ….. ) ، ( ….. ) وما يفيد سوء حالة العين محل النزاع على النحو الثابت بالحكم رقم ( ….. ) لسنة ( ….. ) كلى الجيزة وطلبا إعادة الدعوى لمكتب الخبراء أو إحالتها للتحقيق لإثبات دفاعهما إلا أن الحكم المطعون فيه لم يتناول دفاعهما بالبحث والتمحيص مع أنه دفاع جوهرى من شأنه لو صح أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى .
وقضى بتأييد الحكم الابتدائى بإنهاء عقد الإيجار والتسليم على ما استخلصه من أن المستأجر الأصلى ترك شقة النزاع وأقام مع زوجته والطاعنين بمسكن آخر بالزمالك واستمرار الأخيرين فى الإقامة به بعد وفاة والدهما المستأجر الأصلى مستدلاً على ذلك بمجرد إعلانهما بصحيفة الدعويين رقمى ( ….. ) لسنة ( ….. ) كلى جنوب القاهرة ، ( …. ) لسنة ( …. ) كلى الجيزة على الشقة الكائنة بالزمالك.
وهو ما لا يفيد بطريق اللزوم التخلى على الشقة محل النزاع ولا يواجه دفاع الطاعنين خاصة وأن إعلان صحيفة الدعوى رقم ( . . ) لسنة ( . . . . ) الجيزة تم لجهة الإدارة لغلق المسكن مما يعيبه بالفساد فى الاستدلال والقصور فى التسبيب .
(الطعن رقم 2584 لسنة 73ق – جلسة 12/12/2004)
التراخى فى استعمال العين لفترة من الزمن عقب وفاة المستأجر . لا ينهض دليلاً على نية الورثة فى التخلى عنها متى كان له أسباب تبرره . تقدير ذلك من سلطة محكمة الموضوع . شرطه . إقامة قضائها على أسباب سائغة .
(الطعن رقم 364 لسنة 74 ق – جلسة 12/12/2004)
تمسك الطاعن فى دفاعه أمام محكمة الاستئناف أنه لم يفصح صراحة أو ضمناً عن نيته فى ترك المحلين موضوع النزاع وآية ذلك قيامه بالوفاء بأجرتهما بعد وفاة مورثه وما ثبت من تقرير الخبير الذى ندبته محكمة أول درجة من مزاولته بواسطة آخرين لذات النشاط منذ عام ( …. ) لانشغاله وشقيقه المطعون ضده الخامس فى مراحل التعليم فى الفترة السابقة .
وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائى بإنهاء عقدى الإيجار والإخلاء استناداً إلى تقرير الخبير الذى ندبته محكمة أول درجة من أن ورثة المستأجر الأصلى قد تركوا محلى النزاع دون استعمال أو استغلال منذ وفاة مورثهم حتى قاموا باستغلاله عام ( …. ) دون أن يعنى ببحث وتمحيص دفاع الطاعن الجوهرى وتقدير مبررات التأخير فى استغلال المحلين بإنشغالهما بالدراسة والتعليم فإنه يكون مشوباً بالقصور المبطل .
(الطعن رقم 364 لسنة 74ق – جلسة 12/12/2004)
ترك العين المؤجرة . عنصراه . هجر المستأجر الإقامة فيها كلياً على وجه نهائى بنية تخليه عن العلاقة الإيجارية للغير . تخلف ذلك . أثره . عدم تحققه فى معنى المادة 29ق 49 لسنة 1977 .
(الطعن رقم 1315 لسنة 67ق – جلسة 20/4/2005)
حق المؤجر فى إخلاء المستأجر من العين المؤجرة للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار . م18/ج ق13لسنة 1981 جواز تنازله عن صراحة أو ضمناً . للمستأجر إثبات هذا التنازل بكافة طرق الإثبات . علة ذلك .
(الطعن رقم 51لسنة 74ق – جلسة 12/12/2004)
الإيصال الصادر من المؤجر بتقاضى الأجرة مضافاً إليها الزيادة القانونية مقابل التأجير من الباطن . اعتباره تصريحاً للمستأجر بهذا التأجير . شرطه . ألا يكون التأجير من الباطن استعمالاً لإحدى الرخص التى أجازها له المشرع استثناء من الحظر الوارد فى القانون .
(الطعن رقم 51لسنة 74ق – جلسة 12/12/2004)
ترخيص المالك للمستأجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار . وجوب إثباته بالكتابة أو ما يقوم مقامها . التنازل الضمنى عن الشرط المانع من التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار والتنازل عن الحق فى طلب الإخلاء لتحقق هذين السببين . جواز إثباته بكافة طرق الإثبات .
(الطعنين رقمى 561 ، 813 لسنة 74 ق – جلسة 26/12/2004)
المقرر – أن الأصل فى ظل القوانين الاستثنائية المنظمة للعلاقات بين المؤجر والمستأجر هو عدم جواز التأجير من الباطن إلا بإذن كتابى صريح من المالك فإذا ما صرح المالك به كان من شأن هذا التصريح تخويل المستأجر الحق فى توسيع نطاق انتفاعه بالعين المؤجرة ، أما حق المستأجر فى التأجير فى الأحوال التى نص عليها القانون فهو يختلف فى أساسه ونطاقه عن الإذن له من المؤجر بالتأجير من الباطن .
فبينما يستمد المستأجر حقه فى التأجير خالياً أو مفروشاً من القانون وحده فى حدود ما نصت عليه المادتان 39 ، 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك بغير حاجة إلى إذن من المالك ، فإنه لا يملك التأجير من الباطن أصلاً إلا بموافقة كتابية صريحة من المؤجر ، وفى حين تدخل المشرع فى حالة الترخيص للمستأجر بالتأجير خالياً أو مفروشاً .
ووضع لها نظاماً محدداً بين فيه صفة المستأجر الذى يجوز له التأجير وقدر ما يؤجره مع أفراد أسرته والأشخاص والطوائف المرخص بالتأجير لهم ، والمواسم التى يصح التأجير فيها ومواقيتها والمناطق التى يباح فيها ذلك ، فإن القانون لم يضع على حرية المؤجر والمستأجر قيوداً فى حالة التصريح بالتأجير من الباطن .
مما مؤداه أنه يجوز للمؤجر فى جميع الحالات إطلاق حق المستأجر فى ذلك بغير قيود ، ولا تعارض فى قيام هذا الحق المطلق المتولد عن الاتفاق إلى جانب حقه المقيد المستمد من القانون الاستثنائى اعتباراً بأن عقد الإيجار هو عقد رضائى يخضع فى قيامه وشروطه وانقضائه لمبدأ سلطان الإرادة فى حدود ما تفرضه القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن دون تجاوز لنطاقها إلى حين إلغائها .
وأن الصل فى الإرادة هو المشروعية فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الالتزام الناشئ عنها مخالفاً للنظام العام أو الآداب أو جاء على خلاف نص أمر أو ناه فى القانون ، وينبنى على ذلك أنه إذا ما أطلقت يد المستأجر فى التأجير من الباطن بموافقة المالك فإن هذه الموافقة تنتج أثرها ولا يحول دون نفاذها تلك القيود التى فرضها المشرع بالمادتين 3، 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على المستأجر الذى رخص له بالتأجير خالياً أو مفروشاً .
(الطعنين رقمى 561 ، 813 لسنة 74ق – جلسة 26/12/2004)
الإخلاء للتأجير من الباطن أو التنازل أو الترك . م18/ج ق13لسنة 1981 . شرطه . صدور تصرف من المستأجر نافذ ولازم له يكشف عن تخليه عن حقه فى الانتفاع بالعين المؤجرة بتنازله عنه للغير من الباطن أو باتخاذه تصرفاً لا تدع ظروف الحال شكاً فى انصراف قصده إلى الاستغناء عنه نهائياً . مؤداه . الإيواء والاستضافة وإشراك الغير فى النشاط أو توكيله فى إدارة العمل . لا تعد كذلك .
(الطعن رقم 925 لسنة 74ق – جلسة 2/2/2005)
حظر تخلى المستأجر عن الحق فى الانتفاع بالمكان المؤجر بتمكين الغير منه بأى وجه من الوجوه . مخالفة ذلك . أثره . للمؤجر طلب إخلاء المستأجر . نشوء هذا الحق بمجرد وقوع المخالفة . استرداد المستأجر الأصلى للعين المؤجرة بعد ذلك . لا أثر له .
(الطعن رقم 10639 لسنة 6ق – جلسة 24/4/2005)
ثبوت قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة له من الباطن أو تنازله عنها أو تركها للغير . أثره . وجوب القضاء بالفسخ والإخلاء . ليس للمحكمة سلطة تقديرية فى الفسخ . علة ذلك .
(الطعن رقم 10639 لسنة 66ق – جلسة 24/4/2005)
عقد الإيجار من الباطن . لا نشئ علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمالك إلا بالنسبة للأجرة ولو كان مصرحاً بالتأجير من الباطن .
(الطعن رقم 2029 لسنة 72ق – جلسة 25/5/2005)
أهم المراجع وطعون النقض المرتبطة بالتنازل والترك والتأجير من الباطن للرجوع اليها:
- الطعن رقم 5463 لسنة 64ق – جلسة 23/3/2000 .
- د. أحمد ممدوح المشكلات العملية في قانون إيجار الأماكن – طبعة 2011 – دار النهضة العربية .
- الطعن رقم 5102 لسنة 64ق – جلسة 17/2/2000
- الطعن رقم 863 لسنة 46 ق جلسة 25-6-1986 – س 37 ص 746
- الطعن رقم 780 لسنة 48 ق جلسة 14-4-1983
- الطعن رقم 1077 لسنة 49 ق جلسة 1-11-1984 س 35 ص 1778
- الطعن رقم 258 لسنة 51 ق جلسة 22-11-1987 س 38 ص 974
- الطعن رقم 2383 لسنة 52 ق جلسة 26-6-1988 س 39 ص 1063
- المادة رقم 593 من القانون المدني علي أنه : للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك.
- المادة رقم 594 من القانون المدني فقرة أ علي أنه : منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس.
- الطعن رقم 780 لسنة 48 ق جلسة 14-4-1983
- الطعن رقم 1361 لسنة 52 ق جلسة 28-5-1989 – س 40 ع 2 ص 446
- الطعن رقم 359 لسنة 53 ق جلسة 9-7-1989 س 40 ع 2 ص 751 .
- الطعن رقم 3095 لسنة 58 ق جلسة 28-1-1993 س 44 ع 1 ص 341
- الطعن رقم 272 لسنة 48ق جلسة 28-11-1984 س 35 ص 1943
- الطعن رقم 2411 لسنة 57 ق جلسة 17-1-1996 س 47 ج1 ص 119
- الطعن رقم 202 لسنة 57 ق جلسة 7-6-1992 س 43 ج 1 ص 796
- الطعن رقم 1857 لسنة 68ق – جلسة 9/4/2000
- الطعن رقم 2513لسنة 68ق – جلسة 20/2/2000
- الطعن رقم 863 لسنة 46 ق جلسة 25-6-1986 – س 37 ص 746
- الطعن رقم 780 لسنة 48 ق جلسة 14-4-1983
- الطعن رقم 1829 لسنة 56 ق جلسة 9-1-1992 س 34 ج1 ص 142
- الطعن رقم 6524 لسنة 63 ق- جلسة 25/5/2000
- الطعن رقم 898 لسنة 51 ق جلسة 25-12-1985 س 26 ص 1183
- الطعن رقم 680لسنة 67ق – جلسة 23/2/2000
- الطعن رقم 3797 لسنة 65 ق جلسة 5/7/2001
- الطعن رقم 2025 لسنة 70 ق جلسة 31/6/2001
- الطعن رقم 803 لسنة 57 ق جلسة 19-1201993 س 44 ج 3 ص 421
- الطعن رقم 6345 لسنة 75 ق جلسة 4-4-2007 ، الطعن رقم 2268 لسنة 67 ق جلسة 21-2-2007 .
- الطعن رقم 16106 لسنة 75 ق جلسة 28-3-2007 .
- الطعن رقم 8817 لسنه 64 ق جلسة 10/4/2000
- الطعن رقم 159 لسنة 67 ق جلسة 12-11-2006 .
- طعن رقم 15111 لسنة 75 ق جلسة 26-11-2006
- الطعن رقم 803 لسنة 57 ق جلسة 19-1201993 س 44 ج 3 ص 421
- الطعن رقم 1147 لسنة 69 ق – جلسة 30/4/2000
- الطعن رقم 4993لسنة 64ق- جلسة 16/2/2000 .
- الطعن رقم 4993 لسنة 64ق جلسة 16/2/2000
- الطعن رقم 4993لسنة 64ق- جلسة 16/2/2000
- الطعن رقم 3797 لسنة 65 ق جلسة 5/7/2001
- الطعن رقم 680لسنة 67ق – جلسة 23/2/2000
- الطعن رقم 2513لسنة 68ق – جلسة 20/2/2000
- الطعن رقم 7968 لسنة 63ق – جلسة 2/1/2000
- الطعن رقم 2806 لسنة 69ق – جلسة 20/6/2001
ختاما: استعرضنا بالتحليل القانوني والقضائي حالات التنازل الضمنى والصريح عن عقد الإيجار، واثبات موافقة المؤجر، والأثار المترتبة على الموافقة وعدم الموافقة .
