محتويات البحث
الإخلاء دعوى ايجارات قديم
تعرف على ماهية وخصائص دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم بصفة عامة، فى قوانين الايجار الاستثنائية، يتضمن مفهوم الإخلاء، وأسباب دعوي الإخلاء، وسبب تعلق دعوى الإخلاء بالنظام العام.
مفهوم دعوى الإخلاء فى القانون المصرى
تمسك الشركة الطاعنة بحيازتها لعين النزاع منذ تاريخ تصفية الشركة المؤممة السابق إدماجها مع الشركة التى أنشأها المطعون ضده الثانى – المستأجر الأصلى – بتلك العين وقبض المطعون ضدها الأولى – المالكة – منها الأجرة ومبالغ نظير إصلاح المصعد ومواسير الصرف وأعمال الدهان .
بما يعد تعبيرا صريحاً بقبول الأخيرة التعامل معها بحسبانها مستأجرة وقيام علاقة إيجارية جديدة بينهما وتنازلها عن حقها فى طلب الإخلاء – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى أن هذا المسلك من المطعون ضدها الأولى موقف سلبى لا يكشف عن إرادتها فى التنازل عن طلب الإخلاء – مخالفة للثابت بالأوراق وفساد فى الاستدلال .
(الطعن رقم 1448 لسنة 68 ق – جلسة 25/10/1999)
تعبير المؤجر عن إرادته فى التنازل عن حقه فى طلب الإخلاء – شرطه – أن يكون صريحاً أو باتخاذ موقف لا تدع الظروف مجالاً للشك فى دلالة إرادته على التنازل – ( مثال لتسبيب معيب ) .
(الطعن رقم 2120 لسنة 68 ق – جلسة 25/10/1999)
تمسك الطاعنة بالتنازل الضمنى لمالكة العقار عن حقها فى طلب الإخلاء وعلمها بشغلها عين النزاع منذ ثلاثين عاماً وعدم اعتراضها على ذلك – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيساً على أن وضع يدها على عين النزاع لا سند له من القانون دون الرد على دفاع الطاعنة – قصور .
(الطعن رقم 1341 لسنة 68 ق – جلسة 1/11/1999)
التنازل عن الحق – جواز أن يكون صريحاً أو ضمنياً – التنازل الضمنى – وجوب أن يكون بعمل أو إجراء يدل دلالة واضحة لا تحتمل الشك على التنازل – تقدير الأدلة على التنازل من سلطة محكمة الموضوع – شرطه .
(الطعن رقم 1 لسنة 69 ق – جلسة 27/12/1999)
تمسك الطاعنين بسقوط حق المطعون ضدهم فى رفع دعوى فسخ عقد إيجار عن النزاع للتنازل دون إذن من المالك السابق لمضى خمس عشرة سنة من تاريخ ذلك التنازل لمضى خمس عشرة سنة من تاريخ ذلك التنازل إلى وقت رفع الدعوى وتدليلهم على ذلك بالمستندات – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالفسخ والإخلاء استناداً إلى أن الحق المدعى به لا يكتسب ولا يسقط بمضى المدة – خطأ فى تطبيق القانون .
(الطعن رقم 597 لسنة 69 ق – جلسة 7/2/2000)
الدعوى بفسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة – عدم قابليتها للتجزئة بحسب طبيعة المحل فيها – قضاء الحكم المطعون فيه بقبول الاستئناف شكلاً دون اختصام بعض المحكوم عليهم الذين لم يطعنوا بالاستئناف – أثره – بطلان الحكم – علة ذلك .
(الطعن رقم 655لسنة 64 ق – جلسة 26/4/2000)
الحكم بالإخلاء – وجوب اشتماله على ما ينبئ عن تمحيص كل دفاع أدلى به أمام المحكمة بتعسف المؤجر فى استعمال حقه بطلب الإخلاء والظروف والملابسات التى تبرر ذلك فى ضوء ما يقتضيه تنفيذ العقود من حسن نية علة ذلك المواد 4 ، 5 ، 148 ، 157 مدنى
(الطعن رقم 8388 لسنة 64 ق – جلسة 8/5/2000)
حق المؤجر فى طلب الإخلاء – حق شخصى – جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه – لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تقدير الظروف الملابسة التى تحيط بتراخى المؤجر فى طلب الإخلاء – شرطه – أن يكون تقديرها سائغاً .
(الطعن رقم 1709 لسنة 69 ق – جلسة 8/5/2000)
طلب الإخلاء والتسليم وطلب الطاعن ثبوت العلاقة الإيجارية – موضوع غير قابل للتجزئة – إغفال الطاعن اختصام أحد المحكوم لهم فى صحيفة الطعن بالنقض – أثره – بطلان الطعن .
(الطعن رقم 5563 لسنة 64 ق – جلسة 7/6/2000)
حق المؤجر فى طلب الإخلاء – حق شخصى – جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه – استخلاص النزول عن طلب الإخلاء من سلطة محكمة الموضوع – شرطه – أن يكون استخلاصها سائغاً .
(الطعن رقم 1448 لسنة 68 ق – جلسة 25/10/2000)
خصائص دعوى الإخلاء
حق المؤجر فى طلب الإخلاء . حق شخصى . جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه . لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تقدير الظروف الملابسة التى تحيط بتراخى المؤجر فى طلب الإخلاء . شرطه . أن يكون تقديرها سائغاً .
(الطعن رقم 2582 لسنة 73 ق – جلسة 28/11/2004)
الأصل بحكم المادتين الرابعة والخامسة من القانون المدنى فى ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية أن المشرع أعطى للقاضى سلطة تقديرية واسعة ليراقب استعمال الخصوم لحقوقهم وفقاً للغاية التى استهدفها المشرع منها حتى لا يتعسفوا فى استعمال الخصوم لحقوقهم وفقاً للغاية التى استهدفها المشرع منها حتى لا يتعسفوا فى استعمالها .
كما حرص المشرع على تأكيد السلطة التقديرية للقاضى فى حالة فسخ العقود ونص صراحة فى الفقرة الأولى من المادة 148 من القانون المدنى على أن “يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية،
وفى الفقرة الثانية من المادة 157 من ذات القانون على أنه “يجوز للقاضى أن يمنح المدين أجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز له أن يرفض طلب الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة للالتزام فى جملته .
وهو ما لازمه أنه كلما أثير أمام محكمة الموضوع دفاع يتضمن أن المؤجر متعسف فى استعمال حقه بطلب الإخلاء تعين على المحكمة أن تمحصه وتضمن حكمها ما ينبئ عن تمحيصها لهذا الدفاع وأنها بحثت ظروف الدعوى وملابساتها ، وما إذا كانت هذه الظروف والملابسات تبرر طلب الإخلاء فى ضوء ما يجب توافره من حسن نية فى تنفيذ العقود .
(الطعن رقم 871 لسنة 74 ق – جلسة 27/2/2005)
التدخل انضمامياً من بعض ورثة المستأجر الأصلى الذين امتد إليهم العقد ولم يختصموا أمام أول درجة إلى باقى الورثة – المستأنفين – أمام الاستئناف وتمسكهم بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل صفة – لا يصحح إجراءات رفع الدعوى أمام محكمة أول درجة – علة ذلك .
تدخل بعض من لم يختصم من الورثة من مرحلة الاستئناف ليتمسكوا بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل صفة وينضموا إلى المستأنفين فى طلب رفض الدعوى ، ليس من شأنه أن يصحح إجراءات رفع الدعوى أمام محكمة أول درجة وإلا كان ذلك تفويتاً لدرجة من درجات التقاضى وبدءاً لدعوى جديدة أمام محاكم الاستئناف، بما يخالف مبدأ التقاضى على درجتين .
(الطعنان رقما 20، 208 لسنة 71 ق – جلسة 28/10/2002)
دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن دون إذن من المالك – وجوب اختصام جميع ورثة المستأجر الأصلى ممن امتد إليهم العقد فيها – قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد حكم أول درجة بإخلاء الطاعنين من العين محل النزاع دون اختصام باقى الورثة والرد على الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى صفة – خطأ .
إذ كانت الدعوى الماثلة قد رفعت بطلب الإخلاء من مخبز النزاع لتأجيره من الباطن دون إذن من المالك، وكان قد الإيجار الذى يحتج به المطعون ضدهما الأولين مبرم بينهما وبين مورث الطاعنين وقد رفعت الدعوى بعد وفاته دون اختصام جميع ورثته امتد إليهم عقد الإيجار وتضمنهم إعلام الوراثة.
فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتأييد الحكم الابتدائى بإخلاء الطاعنين من مخبز النزاع دون اختصام باقى هؤلاء الورثة ولم يعرض لما دفع به الطاعنون من عدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل صفة على الرغم من أنه دفع متعلق بالنظام العام ، فإنه يكون قد خالف القانون .
(الطعنان رقما 20، 208 لسنة 71 ق – جلسة 28/10/2002)
تمسك الطاعن بشغله عين النزاع لمدة ثلاثة وثلاثين عاماً وسداده أجرتها طوال تلك المدة دون اعتراض من المطعون ضدها الأول ومورثته – المؤجرة الأصلية – المقيمين بذات العقار الكائنة به عين النزاع بما يفيد قبولهما له مستأجراً وتنازلهما عن حقهما فى طلب الإخلاء وتدليله على ذلك بالمستندات – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء على سند من انتفاء هذا التنازل لعدم تقديمه عقد إيجار أو إيصال أجرة العين باسمه – فساد فى الاستدلال .
(الطعن رقم 153 لسنة 70 ق – جلسة 8/1/2001)
الموطن – ماهيته – محل التجارة أو الحرفة – اعتباره موطناً للتاجر أو الحرفى بجانب موطنه الأصلى يصح إعلانه فيه بكافة الأمور المتعلقة بها – شرطه – أن يكون مركز إدارة نشاط التاجر أو الحرفى الذى اعتاد على التواجد به ويدير منه أعماله المتعلقة بالتجارة أو الحرفة – المواد 40 ، 41 مدنى و 213 مرافعات – الأماكن الملحقة بالنشاط التجارى أو الحرفى – عدم اعتبارها موطناً لإدارة الأعمال – علة ذلك .
إن النص فى الفقرة الأخيرة من المادة 213 من قانون المرافعات على أن :
يكون إعلان الحكم لشخص المحكوم عليه أو فى موطنه الأصلى .
وفى المادة 40 من القانون المدنى على أن :
الموطن هو المكان الذى يقيم فيه الشخص عادة ……
وفى المادة 41 من ذات القانون على أنه :
يعتبر المكان الذى يباشر فيه الشخص تجارة أو حرفة موتاً بالنسبة إلى إدارة الأعمال المتعلقة بهذه التجارة أو الحرفة .
فكل ذلك يدل
على أن المشرع قد اعتد بالتصوير الواقعى للموطن فلم يفرق بين الموطن ومحل الإقامة العادى وجعل المعول عليه فى تعيين الموطن الإقامة المستقرة – بمعنى أنه يشترط فى الموطن أن يقيم الشخص فيه على وجه يتحقق فيه شرط الاعتياد ، وإضافى للموطن الأصلى.
اعتبر المشرع المحل أو مركز إدارة نشاط التاجر أو الحرفى الذى يزاول فيه نشاطه موطناً له بالنسبة للخصومات المتعلقة بهذه التجارة أو تلك الحرفة فيصح إعلانه فيه بكافة الأمور المتعلقة بها طالما أن مباشرته لتجارته أو حرفته فيه له مظهره الواقعى الذى يدل عليه بأن يكون المكان هو مركز نشاط التاجر أو الحرفى الذى يتواجد به على نحو يتوافر فيه شرط الاعتياد ويدير منه أعماله المتعلقة بالتجارة أو الحرفة .
فلا تعتبر الأماكن الملحقة بالنشاط التجارى أو الحرفى – كالمخازن وأشباهها – التى لا يدار منها النشاط على نحو معتاد موطناً لإدارة الأعمال وإنما يكون الموطن الذى يصح الإعلان فيه هو مكان إدارة النشاط لأنه هو الذى يتواجد به التاجر أو الحرفى على وجه يتحقق به شرط الاعتياد .
(الطعن رقم 300 لسنة 70 ق – جلسة 8/1/2001)
تمسك الطعن ببطلان إعلانه بالحكم الابتدائى لأنه وجه إليه فى عين النزاع التى نص فى عقد الإيجار على أنها مؤجرة مخزناً للكتب ولم يوجه إليه فى مركزه إدارة أعماله المتعلقة بتجارة الكتب والمبين بالعقد – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بسقوط الحق فى الاستئناف معتداً بهذا الإعلان – خطأ .
إذا كان من الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهم قد وجهوا إعلان الحكم المستأنف إلى الطاعن فى العين المؤجرة له مخزناً فسلمت الإدارة لغلقه على الرغم من أن مركز غدارة النشاط التابع له المخزن ثابت بعقد الإيجار ، فإن الحكم المطعون فيه إذ اعتد بهذا الإعلان وقضى بسقوط الطاعن فى الاستئناف مطروحاً دفاعه ، فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون .
(الطعن رقم 300 لسنة 70 ق – جلسة 8/1/2001)
طلب إخلاء العين المؤجرة وتسليمها – موضوع غير قابل للتجزئة – نقض الحكم بالنسبة لأحد الخصوم – أثره – نقضه بالنسبة للباقين .
(الطعنان رقما 890 ، 1145 لسنة 69 ق – جلسة 14/1/2001)
طلب المؤجر الإخلاء وتسليم العين المؤجرة وطلب الخصم إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار – غير قابلين للتجزئة بحسب طبعية المحل فيهما .
(الطعن رقم 9781 لسنة 64 ق – جلسة 21/1/2001)
حق المؤجر فى طلب الإخلاء – حق شخصى – جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه – استخلاص النزول عن طلب الإخلاء من سلطة محكمة الموضوع – شرطه – أن يكون استخلاصها سائغاً .
(الطعن رقم 2505 لسنة 69 ق – جلسة 5/2/2001)
تمسك الطاعنة بشرائها عين النزاع بالجدك من ورثة المستأجرة الأصلية بعقد ثابت التاريخ وإخطارها الشركة المؤجرة بذلك وقبض وكيل الأخيرة الأجرة منها لمدة تزيد عن خمسة عشر عاماً دون اعتراض منها أو من تابعيها حتى رفع الدعوى وموافقة الشركة على رفع عداد المياه الكائن بعين النزاع الخاص بالمستأجرة الأصلية.
واستبداله بآخر باسم الطاعنة مع إخطار هيئة المياه بذلك يعد تنازلاً من الشركة عن حقها فى طلب الإخلاء – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بإلزام الشركة المؤجرة بتحرير عقد إيجار للطاعنة عن عين النزاع وبفسخ عقد الإيجار والإخلاء على سند من أن الشركة المؤجرة تقاضت الأجرة باسم المستأجرة الأصلية وأن التصريح بإدخال المياه للعين المؤجرة لم يصدر باسم الطاعنة – فساد فى الاستدلال .
(الطعن رقم 2505 لسنة 69 ق – جلسة 5/2/2001)
الدعوى بفسخ عقد الإيجار والتسليم – عدم قابليتها للتجزئة بحسب طبيعة المحل فيها – قضاء الحكم المطعون فيه بقبول الاستئناف شكلاً دون تكليف الطاعن باختصام المحكوم عليه الآخر الذى لم يطعن بالاستئناف – أثره – بطلان الحكم – علة ذلك .
(الطعن رقم 2463 لسنة 68 ق – جلسة 18/2/2001)
حق المؤجر فى طلب الإخلاء – حق شخصى – جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً – تقادمه بمضى خمس عشرة سنة – سريان التقادم من وقت نشأة الحق فيه .
(الطعن رقم 156 لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001)
تمسك الطاعنة بتنازل المطعون ضده الضمنى عن حقه فى طلب الإخلاء وعلمه بشغلها العين محل النزاع منذ عشرين عاماً وعدم اعتراضه على ذلك – تدليلها على ذلك بإقامته بالشقة التى تعلو عين النزاع وما قرره شاهداها أمام محكمة الموضوع – دفاع جوهرى – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيساً على أن وضع يدها على العين محل النزاع لا سند له من القانون دون الرد على دفاع الطاعنة سالف البيان قصور .
(الطعن رقم 156لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001)
تعلق دعوى الإخلاء بالنظام العام
إذ كانت عقود إيجار الأماكن الخاضعة للتشريعات الاستثنائية وإن لحقها الامتداد القانونى لمدة غير محددة ، إلا أن المشرع قد كفل للمؤجر الحق فى إخلاء المكان المؤجر فى الحالات التى نص عليها القانون على سبيل الحصر.
ومن المسلم به أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها فى تلك القوانين – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور المتعلقة بالنظام العام ، ومن ثم يتعين على محكمة الموضوع ومن تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاء الذى أقيمت على أساسه الدعوى وتتحقق من توافره وألا تقضى بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه .
(الطعن رقم 823 لسنة 67 ق – جلسة 3/11/2004)
أسباب الإخلاء المنصوص عليها فى قوانين الإيجارات الاستثنائية – تعلقها بالنظام العام – أثره – وجوب تحقق محكمة الموضوع من قيام سبب الإخلاء من تلقاء نفسها .
(الطعن رقم 1630 لسنة 65 ق – جلسة 15/2/2001)
إقامة المؤجر دعواه بالإخلاء على أكثر من سبب – القضاء بالإخلاء على سند من إحداها دون التعرض للأسباب الأخرى – استئناف المستأجر للحكم – أثره – نقل الدعوى إلى محكمة الاستئناف بما اشتملت عليه من أسباب ما لم يتنازل المؤجر عن التمسك بها
(الطعن رقم 25 لسنة 62 ق – جلسة 12/4/2001)
استناد مورث الطاعنين فى دعواه بالإخلاء إلى تغيير استعمال العين بالمخالفة لعقد الإيجار والتأجير من الباطن – قضاء محكمة أول درجة بالإخلاء على سند من التأجير من الباطن ورفض الدعوى فى شقها الأول – قضاء الحكم المطعون فيه بالإلغاء لانتفاء واقعة التأجير من الباطن دون أن يعرض للسبب الثانى رغم عدم التنازل عنه – خطأ
(الطعن رقم 25لسنة 62 ق – جلسة 12/4/2001)
الأحكام الخاصة بتحديد الأجرة والامتداد القانونى وتعيين أسباب الإخلاء – تعلقها بالنظام العام – سريانها بأثر فورى على المراكز والوقائع التى لم تستقر نهائياً وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها .
(الطعن رقم 1533 لسنة 70 ق- جلسة 16/5/2001)
ورود أسباب الإخلاء فى قوانين إيجار الأماكن على سبيل الحصر – مؤداه – عدم جواز إقامة دعوى الإخلاء على غير هذه الأسباب .
(الطعن رقم 699 لسنة 70 ق – جلسة 17/6/2001)
الأسباب التى تجيز طلب إخلاء العين المؤجرة بالمادة 18 من القانون رقم 13لسنة 1981 – اعتبارها تحديداً للوقائع التى يستمد منها المؤجر الحق فى طلب الإخلاء .
(الطعن رقم 8194 لسنة 63 ق – جلسة 25/5/2000)
أسباب الإخلاء المنصوص عليها فى قوانين الإيجارات الاستثنائية – تعلقها بالنظام العام – أثره – وجوب تحقق محكمة الموضوع من قيام سبب الإخلاء من تلقاء نفسها .
(الطعن رقم 1605 لسنة 62 ق – جلسة 1/6/2000)
الأسباب التى تجيز طلب إخلاء العين المؤجرة وفقاً لقوانين إيجار الأماكن – اعتبارها تحديداً للوقائع التى يستمد منها المؤجر الحق فى طلب الإخلاء .
(الطعن رقم 9401 لسنة 64 ق – جلسة 7/6/2000)
استناداً المؤجر فى دعواه بالإخلاء على أكثر من سبب – القضاء بالإخلاء على سند من أحدها دون التعرض للأسباب الأخرى – استئناف المستأجر للحكم – أثره – نقل الدعوى إلى محكمة الاستئناف بكافة أسبابها طالما لم يتناول المؤجر عن التمسك بأى منها .
(الطعن رقم 9401 لسنة 64 ق – جلسة 7/6/2000)
إقامة الطاعن دعواه بإخلاء المطعون ضدهما من العين محل النزاع للتأخير فى سداد الأجرة وللتنازل عن الإيجار – القضاء بالإخلاء للسبب الأخير دون التعرض للسبب الأول . إلغاء الحكم من المحكمة الاستئنافية لانتفاء واقعة التنازل دون أن تعرض للسبب الآخر رغم عدم التنازل عنه – خطأ فى القانون .
(الطعن رقم 9401 لسنة 64 ق – جلسة 7/6/2000)
الأحكام الخاصة بتعيين أسباب الإخلاء – تعلقها بالنظام العام. سريانها بأثر فورى على المراكز والوقائع التى لم تستقر نهائياً وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها .
(الطعن رقم 2418 لسنة 69 ق – جلسة 14/6/2000)
ختاما: تم استعراض ماهية وخصائص دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم بصفة عامة فى قوانين الايجار الاستثنائية، ومفهوم الإخلاء، وأسباب دعوي الإخلاء، وسبب تعلق دعوى الإخلاء بالنظام العام.
