محتويات البحث
نطاق سريان قوانين ايجار الأماكن فى مصر
بحث نطاق سريان قانون الايجار القديم، ببيان العقارات التى يسرى عليها قانون ايجار الأماكن، وما لا يسرى عليها، كايجار الأرض الفضاء، وايجار أماكن بسبب العمل، والأماكن المستولى عليها.
ما هو قانون الايجار القديم؟
الايجار القديم يطلق على عقود الايجار المبرمة قبل 31/1/1996، وتخضع لقوانين ايجار الأماكن الصادرة حتى القانون رقم 136 لسنة 1981 ، وهو قانون استثنائي لا تنطبق عليه أحكام عقد الايجار فى القانون المدنى المبرم بعد 31/1/1996، من حيث المدة ، والأجرة، ومن ثم فهو ممتد بقوة القانون، ولا ينتهي الا بأحد الأسباب الحصرية المبينة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
وننوه للاهمية أنه قد صدر مؤخرا حكما من المحكمة الدستورية العليا فى 9/11/2024 بعدم دستورية تثبيت الأجرة للأماكن الخاضعة لقانون ايجار الأماكن القديم .
نطاق قانون الايجارات القديم
قانون إيجار الأماكن . سريانه على الأماكن المعدة لاستغلالها فى عمل تجارى أو صناعى أو مزاولة مهنة حرزة . شرطه . أن يكون الإيجار وارداً عليها بصفة أصلية .
(الطعن رقم 5507 لسنة 73 ق – جلسة 6/1/2005)
عقود الإيجار . الأصل . خضوعها للأحكام العامة فى القانون المدنى . صدور تشريعات خاصة . وجوب تطبيقها دون التوسع فى تفسيرها .
(الطعن رقم 1517 لسنة 73 ق – جلسة 26/1/2005)
القواعد العامة فى القانون المدنى . وجوب تطبيقها على ما يُبرم فى ظلها من عقود . الاستثناء . وجود نص فى التشريعات الاستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن .
(الطعن رقم 1577 لسنة 67 ق – جلسة 20/4/2005)
عقد الإيجار إبرامه صحيحاً – أثره – التزام عاقديه بما يرد الاتفاق عليه – شرطه – ألا يخالف قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام – الاتفاق على مخالفتها وقوعه باطلاً – جواز إثبات التحايل بكافة طرق الإثبات القانونية .
(الطعن رقم 1272 لسنة 64 ق – جلسة 29/12/1999)
عقود الإيجار – خضوعها للأحكام العامة فى القانون المدنى – ورود نصوص خاصة فى التشريعات الاستثنائية تتعارض معها – وجوب تطبيقها دون التوسع فى تفسيرها .
(الطعن رقم 943لسنة 64 ق – جلسة 22/11/2000)
قواعد تحديد الأجرة – سريانها على الأماكن التى تستحدث أو تؤجر لأول مرة فى القرى بعد نشر قرار وزير الإسكان بمد سريان قانون إيجار الأماكن إليها – م1 ق 49 لسنة 1977 – مؤداه – الأماكن المؤجرة وقت نشر القرار المذكور – عدم اختصاص لجنة تقدير الإيجارات بتحديد أجرتها – مخالفة ذلك – خطأ .
(الطعن رقم 234 لسنة 65 ق – جلسة 31/1/2001)
عقد الإيجار – خضوعه للقواعد العامة التى تخضع لها سائر العقود فى القانون المدنى فيما لم يرد به نص خاص – مؤداه – عدم وفاء أحد المتعاقدين بالتزامه يجيز للآخر طلب الفسخ .
(الطعن رقم 4279 لسنة 63 ق – جلسة 8/4/2001)
عقود الإيجار خضوعها بحسب الأصل للأحكام العامة فى القانون المدنى – صدور تشريعات خاصة – وجوب تطبيقها دون التوسع فى تفسيرها .
(الطعن رقم 2467 لسنة 69 ق – جلسة 29/4/2001)
صور قرار من وزير الإسكان بسريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على بعض القرى – أثره – انطباق هذا القانون عليها اعتباراً من تاريخ العمل بالقرار المشار إليه – علة ذلك .
(الطعن رقم 1940 لسنة 70 ق – جلسة 10/6/2001)
تشريعات إيجار الأماكن – سريانها على كافة الأماكن المؤجرة سواء رخص ببنائها أو كانت منشأة دون ترخيص – علة ذلك .
(الطعن رقم 6469 لسنة 63 ق – جلسة 27/12/1999)
قوانين إيجار الأماكن – سريانها على الأماكن وأجزاء الأماكن التى هدف المشرع حماية المستأجرين لها – المقصود بالمكان – كل حيز مغلق بحيث يكون حرزاً – عدم توافر هذا الوصف فى الواجهة الخارجية لحائط فى عقار مؤجر بذاته لاستعماله فى وضع فاترينة عليه – أثره – عدم خضوعه لأحكام التشريع الاستثنائى – علة ذلك .
(الطعن رقم 5805 لسنة 64 ق – جلسة 1/3/2000)
تأجير جزء من مسطح الواجهة الخارجية للحائط الجانبى من العقار لاستغلاله فى وضع فاترينة – خروجه عن نطاق تطبيق القواعد الاستثنائية لقانون إيجار الأماكن – القضاء بامتداد عقد إيجاره – خطأ .
(الطعن رقم 5805 لسنة 64 ق – جلسة 1/3/2000)
تشريعات إيجار الأماكن – سريانها على الأماكن وأجزاء الأماكن التى هدف المشرع حماية المستأجرين لها – تعلق ذلك بالنظام العام .
(الطعن رقم 425 لسنة 64 ق – جلسة 8/3/2000)
عقود الإيجار – الأصل خضوعها للأحكام العامة فى القانون المدنى – صدور تشريعات خاصة – وجوب تطبيقها دون التوسع فى تفسيرها .
(الطعن رقم 725 لسنة 64 ق – جلسة 10/4/2000)
ما يخرج عن نطاق قانون الايجار القديم
أولاً : الأماكن التى تشغل بسبب العمل
المساكن التى تشغل بسبب العمل . عدم سريان الامتداد القانونى على عقود استئجارها ولو لم تكن ملحقة بالمرافق أو المنشآت .
(الطعن رقم 2964 لسنة 62 ق – جلسة 12/12/2004)
إذ كان الواقع فى الدعوى أن المجلس المحلى أقام مساكن لإسكان بعض المواطنين من محافظة السويس بقصد تخفيف أزمة الإسكان ، خصص منها عدداً من الوحدات للعاملين المنقولين حديثاً إلى الجهات الحكومية والشركات بمدينة السويس بقصد التيسير عليهم وتوفير قدر من الطمأنينة والراحة لهم حتى يتمكنوا من أداء عملهم على الوجه المطلوب ولم يكن القصد من إنشائها الاستغلال المجرد بتأجيرها لأى شخص دون أى قيد أو اعتبار للأجرة المحددة قانوناً.
وقد وضع شروطاً وقواعد لتوزيع تلك المساكن وإجراءات منها أن يتقدم من يرغب فى الانتفاع بمسكن بطلب يتم فحصه للتأكد من انطباق الشروط والقواعد عليه وعندما زاد عدد المتقدمين عن عدد الوحدات المخصصة لكل فئة أجريت قرعة بينهم واشترط المجلس أن يتم التعاقد باسم الجهة التى يعمل فيها من خصص له المسكن.
وأن تفوضه الجهة فى سداد مقابل الانتفاع ومن ثم فإن ما اتخذه المجلس من إجراءات انتهت بتخصيص مسكن للمطعون ضده الأول لانطباق الشروط التى وضعها عليه لا ينعقد بها عقد ينشئ التزاماً على الطاعن ولا تنتج أثراً ولا ترتب عليه التزاماً إذ لم يصدر منه إيجاب بالتأجير له ولا تعدو أن تكون دراسات تسبق الإيجاب ولا تؤدى إلى انعقاد العقد .
وإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر حين خلص إلى أن المطعون ضده الأول تقدم بطلب لاستئجار عين النزاع بصفته الشخصية وأجريت قرعة فاز بها ورتب على ذلك قضاءه بإلزام الطاعن بتحرير عقد للمطعون ضده الأول طبقاً لحالة الشقة موضوع النمزاع – تمليك أو إيجار – رغم وجود عقد إيجار آخر ما زال قائماً مع الجهة التى يعمل بها وكانت صفة العامل مأخوذة فى الاعتبار عند إبرام هذا العقد.
فإنه يكون قد أهدر ما تطلبه القانون رقم 43 لسنة 1979 ولائحته التنفيذية من أوضاع وإجراءات لا يتم عقد الإيجار بدونها مما يعيبه بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والفساد فى الاستدلال
(الطعن رقم 2964 لسنة 62 ق – جلسة 12/12/2004)
إذ كانت المادة 2/ أ من القانون رقم 49 لسنة 1977 – فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المقابلة للمادة 2/1 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – قد استثنت المساكن التى تشغل بسبب العمل من الخضوع لأحكام الباب الأول من القانون فإن صدور تعليمات إدارية بإمتداد عقود إشغال تلك المساكن إلى حين تدبير مساكن أخرى لشاغليها يتعارض مع ذلك التشريع الأعلى الذى لا يسمح بإمتداد العقود المشار إليها إلى ما بعد انتهاء خدمة العامل ومن ثم يتعين إعمال أحكامه دون التعليمات لأنها لا تملك إلغاءه أو تعديله أو تعطيل أحكامه أو الإعفاء منها .
(الطعن رقم 1649 لسنة 67 ق – جلسة 2/6/2005)
المساكن التى تشغل بسبب العمل . عدم سريان أحكام الباب الأول من القانون 49 لسنة 1977 عليها . بلوغ العامل سن التقاعد . أثره . انقضاء رابطة العمل . حق جهة العمل فى إخلائه .
(الطعن رقم 1649 لسنة 67 ق – جلسة 2/6/2005)
إذ كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما لا يماريان فى أن مورثهما شغل عين النزاع بمناسبة عمله لدى الشركة الطاعنة وأنه ظل شاغلاً لها بعد إحالته إلى المعاش وحتى وفاته تنفيذاً لقرارات إدارية بإمتداد الإقامة بها لحين تدبير مسكن آخر من تلك المساكن التى تقيمها الدولة أو المحافظات أو شركات القطاع العام وأن إقامتهما بعين النزاع مع والدهما ومن بعد وفاته قد استمرت لتعذر تدبير مسكن آخر لهما.
وإذ كانت تلك التعليمات الإدارية تتعارض مع أحكام التشريع الأعلى ولا تخول المطعون ضدهما الحق فى رفض إخلاء عين النزاع باعتبارها من المساكن الملحقة بأماكن العمل .
فلا يحق للمنتفع بها التمسك بالحماية التى أسبغها المشرع فى قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية على مستأجرى هذه الأماكن بعد انتهاء علاقة العمل عملاً بصريح نص المادة 2 / 1 من القانون 49 لسنة 1977 الواجبة الإعمال دون تلك التعليمات لأنها لا تملك إلغاءه أو تعديله أو تعطيل أحكامه أو الإعفاء منها ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 1649 لسنة 67 ق – جلسة 2/6/2005)
المساكن التى تشغل بسبب العمل – عدم سريان أحكام الباب الأول من القانون 49 لسنة 1977 عليها – م2 منه المقابلة للمادة 2 من ق 52 لسنة 1969 – مناطه – أن يكون شغلها مرده علاقة العمل – انقضاء رابطة العمل – أثره – حق جهة العمل فى إخلاء العامل – مخالفة ذلك – خطأ .
(الطعن رقم 595 لسنة 61 ق – جلسة 21/1/2001)
تضمين المحرر محل النزاع شغل المطعون ضده العين بصفة مؤقتة ووجوب إخلائها فى حالة زوال علاقته بالعمل فى مدينة الأقصر أو استحقاق غيره لشغلها بمجرد إخطاره كتابياً بذلك – انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن المحرر عقد إيجار يخضع لتشريع إيجار الأماكن لعدم وروده على مال عام ولانتفاء علاقة العمل بين طرفيه بالمخالفة للمدلول الظاهر لعبارات المحرر ودون أن يبين كيفية انصراف إرادة طرفيه إلى قيام علاقة إيجارية بينهما – خطأ وقصور .
(الطعن رقم 1517 لسنة 63 ق – جلسة 11/4/2001)
ثانياً : إيجار الأرض الفضاء
إيجار الأرض الفضاء – عدم خضوعه لقوانين إيجار الأماكن – العبرة فى تحديد طبيعة العين المؤجرة بما تضمنه العقد متى كان مطابقاً للحقيقة وانصرفت إليه إرادة العاقدين – لا عبرة بالغرض الذى استؤجرت من أجله ولا بما يقيمه المستأجر عليها من منشآت .
(الطعن رقم 9325 لسنة 64 ق – جلسة 29/11/2000)
وصف العين المؤجرة والتعرف على نوعها وتحديد حقوق طرفى العلاقة الإيجارية – العبرة فيه بما تضمنه عقد الإيجار – شرطه – مطابقته للحقيقة .
(الطعن رقم 377 لسنة 69 ق – جلسة 18/12/2000)
تحديد طبيعة الأرض المؤجرة وما انصرفت إليه إرادة العاقدين من سلطة محكمة الموضوع – شرطه – أن يكون استخلاصها سائغاً له أصله الثابت بعقد الإيجار وكافياً لحمل قضائه .
(الطعنان رقما 245 لسنة 52 ق ، 5302 لسنة 64 ق – جلسة 21/12/2000)
ملحقات العقار – تأجيرها على استقلال – أثره – وجوب النظر إلى طبيعتها لتحديد ما إذا كانت مكاناً أو أرضاً فضاء .
(الطعن رقم 236 لسنة 62 ق – جلسة 28/2/2001)
إيجار الأرض الفضاء – عدم خضوعه لقوانين إيجار الأماكن – العبرة فى التعرف على طبيعة العين المؤجرة – هو بما تضمنه عقد الإيجار متى كان مطابقاً لحقيقة الواقع وانصرفت إليه إرادة المتعاقدين – لا عبرة بالغرض الذى استؤجرت الأرض الفضاء من أجله أو تسوريها أو إقامة مبان عليها لم تكن محل اعتبار عند التعاقد .
(الطعن رقم 236 لسنة 62 ق – جلسة 28/2/2001)
استخلاص الحكم المطعون فيه من تقرير الخبير أن عين النزاع منور للعقار المملوك للطاعن محاط بسور مرتباً على ذلك أنها جزء من المبنى وليست أرضاً فضاء – عدم كفايته بذاته لاعتباره مكاناً يخضع لتشريعات إيجار الأماكن طالما أجرت العين لاستغلالها على استقلال عن هذا العقار – إقامة الحكم قضاءه بسريان هذه التشريعات على عين النزع – خطأ وفساد فى الاستدلال .
(الطعن رقم 236 لسنة 62 ق – جلسة 28/2/2001)
إثبات تقرير الخبير – الذى لم يعترض عليه أى من الطرفين أو المحكمة – أن المطعون عليها أقرت باستئجارها الأرض الفضاء محل النزاع من هيئة الأوقاف وتسدد عنها إيجار سنوى متفق عليه بينهما أو قامت عليها مبنى بغير تصريح بذلك من الهيئة المؤجرة – مؤداه – مخالفتها لالتزامها باستعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه.
مما يحق للمؤجر طلب فسخ العقد عملاً بالمواد 157 ، 579 ، 580 مدنى – مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وتأييده القضاء برفض الدعوى على قالة خلو الأوراق من التزام يترتب على مخالفته إعمال جزاء الطرد لعدم وجود عقد إيجار مكتوب يتضمن ذلك – مخالفة للثابت بالأوراق وخطأ فى تطبيق القانون .
(الطعن رقم 4279 لسنة 63 ق – جلسة 8/4/2001)
الأصل التزام المستأجر بألا يحدث تغييراً ضاراٍ بالأرض المؤجرة دون إذن المالك – مخالفته ذلك – للمؤجر مطالبته بالتنفيذ العينى أو بفسخ الإيجار مع التعويض فى الحالتين إن كان له مقتضى – مادة 580 / 2 مدنى – ( مثال بشأن مبان على أرض فضاء ) .
(الطعن رقم 4622 لسنة 63 ق – جلسة 6/6/2001)
إقامة الهيئة الطاعنة دعواها بطلب طرد المطعون ضدها من الأرض الفضاء انتفاعها وتسليمها خالية – تضمنه بطريق اللزوم طلب فسخ العقد بينهما – استناد الطاعنة فى طلبها إلى إقامة المطعون ضدها مبان خرسانية على أرض النزاع بما يغير من معالمها ويتنافى مع طبيعتها وما أجرت من أجله ويضر بالطاعنة .
قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى تأسيساً على خلو الأوراق من تعليمات تحظر على المطعون ضدها البناء – عدم صلاحيته رداً على دفاع الطاعنة لوجوب تطبيق القواعد العامة فى هذه الحالة والتى تجيز للطاعنة طلب فسخ العقد لعدم اتفاق المتعاقدين على ما يخالفها – قصور وخطأ .
(الطعن رقم 4622 لسنة 63 ق – جلسة 6/6/2001)
إيجار الأرض الفضاء – عدم خضوعه لقوانين إيجار الأماكن – العبرة فى تحديد طبيعة العين المؤجرة بما يتضمنه العقد – شرطه – أن يكون حقيقياً وانصرفت إليه إرادة العقادين – لا يغير من طبيعة الأرض تسويرها أو وجود مبان عليها – طالما لم تكن محل اعتبار عند التعاقد .
(الطعن رقم 954 لسنة 65 ق – جلسة 6/6/2001)
قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الإخلاء استناداً إلى أن العين محل النزاع مكان مما يخضع لتشريعات إيجار الأماكن لتسويرها دون أن يمحص طبيعة العين من اعتبارها أرضاً فضاء وفق ما هو ثابت بعقد إيجارها وتقرير خبير الدعوى خطأ وفساد فى الاستدلال .
(الطعن رقم 954 لسنة 65 ق – جلسة 6/6/2001)
العبرة فى وصف العين بحقيقة الواقع وقت إبرام العقد – فسخ العقد أو انتهاؤه وإبرام عقد جديد بين ذات المتعاقدين – وجوب تحديد طبيعة العين وقت إبرام العقد الأخير – إقامة مبان إبان سريان العقد السابق – اعتبار العقد الجديد وارداً على مكان خاضع لقوانين إيجار الأماكن وممتد إلى أجل غير مسمى دون اعتداد بالمدة الاتفاقية الواردة بالعقد أو الغرض الذى استؤجرت من أجله العين .
(الطعنان رقما 1560 ، 1662 لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001)
إيجار الأرض الفضاء – عدم خضوعه لقوانين إيجار الأماكن – العبرة فى التعرف على طبيعة العين المؤجرة هو بما تضمنه عقد الإيجار متى كان مطابقاً لحقيقة الواقع وانصرفت إليه إرادة العاقدين – لا عبرة بالغرض الذى استؤجرت الأرض الفضاء من أجله أو تسويرها أو إقامة مبان عليها لم تكن محل اعتبار عند التعاقد – التعرف على قصد المتعاقدين من سلطة محكمة الموضوع .
(الطعن رقم 4724 لسنة 64 ق – جلسة 21/11/1999)
إيجار الأرض الفضاء – عدم خضوعه لقوانين إيجار الأماكن – تحديد طبيعة الأرض المؤجرة – العبرة فيها بما ورد بالعقد وقت التعاقد متى كانت مطابقاً للحقيقة ولإرادة المتعاقدين – لا عبرة بالغرض الذى استؤجرت من أجله .
(الطعن رقم 3508 لسنة 67 ق – جلسة 11/6/2000)
المطالبة بأجرة أرض فضاء مضافاً إليها الزيادة المقررة بالقوانين الاستثنائية – اعتبار هذه الزيادة بمثابة تعديل لأحكام عقد الإيجار وجوب توافق إرادة المتعاقدين على هذا التعديل – علة ذلك .
(الطعن رقم 3508 لسنة 67 ق – جلسة 11/6/2000)
الأماكن التى تشغل بطريق الاستيلاء
تمسك الطاعن بدفاعه بنشوء علاقة إيجارية عن العين محل النزاع بينه بصفته وبين المطعون ضدهم التسعة الأول – لا صلة لها بقرار الاستيلاء على العين – وطلب إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات هذه العلاقة ، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بالإخلاء بالتأسيس على ما استخلصه من أوراق الدعوى من أن العين محل النزاع قد شغلت بموجب قرار وزار بالاستيلاء عليها .
وأنه لا يوجد بهذه الأوراق ما يؤدى إلى القول بوجود عقد إيجار سابق أو لاحق على حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية قرارات الاستيلاء باعتبار أن عقد الإيجار رضائى يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان الإرادة وأن المطالبة بالزيادات و الضريبة العقارية ، ومقابل الانتفاع بالعين نتيجة استيلاء وزير التربية والتعليم عليها لا تدل على وجود العلاقة الإيجارية المشار إليها التى لا تستند إلى دليل يستقيم معه والتى تنتفى تماماً من أوراق الدعوى دون حاجة إلى إحالتها للتحقيق .
وإذ كان هذا الذى استند إليه الحكم لا يصلح رداً سائغاً لرفض طلب الطاعن بصفته إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات العلاقة الإيجارية سالفة الذكر ويتضمن مصادرة على حقه فى إثبات ذلك رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به – إن ثبت – وجه الرأى فى الدعوى ، فإنه يكون قد شابه الإخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب .
(الطعن رقم 129 لسنة 72 ق – جلسة 8/6/2005)
ختاما: تعرفنا فى هذا البحث الموجز عن أنواع العقارات الخاضعة وغير الخاضعة لقانون الايجار القديم المعروف بايجار الأماكن، وأهمية ذلك تكمن أنه بتحديد العقار محل عقد الايجار نستطيع التعرف على القانون الخاضع له، عما اذا كان القانون المدنى، أو قانون يجار الأماكن الاستثنائي.
