زيادة الأجرة للمسكن قانون ايجار قديم
بحث عن قواعد زيادة الأجرة فى عقد الايجار القديم، وأحوال هذه الزيادة، للأماكن المؤجرة لغير السكنى، ومنذ أيام قضت المحكمة الدستورية بعدم دستورية تثبيت الأجرة فى الأماكن المؤجرة للسكنى.
فى هذا البحث نتعرف على كيفية تقدير الزيادة فى القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بايجار الأماكن فى مصر.
أحوال الزيادة فى الأجرة
الزيادة الدورية فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى
النص فى المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع قرر هذه الزيادة فى القيمة الايجارية لما يصدق عليه وصف المكان المؤجر لاستعماله لغير أغراض السكنى فتسرى عليه سواء كان هذا الاستعمال كلياً أو جزئياً تم ابتداءً عند إبرام العقد أو كان حاصلاً فى تاريخ لاحق.
وذلك أخذاً بعموم النص وإطلاقه وهذه الزيادة تجد تبريرها فى أن الاستعمال لغير أغراض السكنى غالباً ما يكون لأغراض مهنية أو تجارية تدر عائداً مجزياً على المستأجر فضلاً على أن هذا النوع من الاستعمال سواء كان كلياً أو جزئياً للعين المؤجرة يُعجل باستهلاك المبنى.
ويؤدى إلى استمرار حاجته إلى الصيانة والترميم مما يقتضى إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك ومن ثم فلا محل لقصر تطبيق حكمها على حالة الاستعمال الكى للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى دون حالة الاستعمال الجزئى لها فى هذا الغرض.
لما ينطوى عليه من تقييد لمطلق النص وتخصيص لعمومه بغير مخصص وهو ما لا يجوز . هذا إلى أنه لو أراد المشرع قصر حكمه على الحالة الأولى دون الحالة الأخيرة لأفصح عن مراده صراحة .
لما كان ما تقدم
وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر فيما ذهب إليه بمدوناته من أن الزيادة فى الأجرة المقررة بنص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى لا تسرى على عين النزاع المؤجرة للمطعون ضده لاستعمالها مكتباً للمحاماة وللسكنى.
لأن شرط انطباق هذه الزيادة عليها أن يكون استعمالها لغير أغراض السكنى كلياً ، رغم أنه يكفى – وعلى ما سلف بيانه – أن يكون هذا الاستعمال لغير أغراض السكنى جزئياً لعموم النص وإطلاقه ، ورتب على ذلك قضاءه ببراءة ذمة المطعون ضده من دين الأجرة فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 912 لسنة 67 ق – جلسة 18/11/2004)
الزيادة القانونية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى والمنشأة من 1/1/1944 حتى 4/11/1961 . تحديدها بواقع خمسة أمثال الأجرة الأصلية .
(الطعن رقم 593 لسنة 74 ق – جلسة 15/12/2004)
احتساب الحكم المطعون فيه الأجرة القانونية وفقاً لأحكام القانون رقم لسنة 1997 المشار إليه بواقع خمسة أمثال الأجرة الحالية البالغ قيمتها عشرة جنيهات فتصير خمسين جنيهاً ثم أضاف إليها قيمة الأجرة الحالية لتصبح ستين جنيهاً شهرياً ثم أعمل عليه أحكام الزيادة المنصوص عليها فى ذات القانون بواقع 10% سنوياً ورتب على ذلك صحة التكليف بالوفاء والمتضمن الأجرة القانونية المطالب بها محتسبة على هذا الأساس وإخلاء الطاعن من عين النزاع فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 593 لسنة 74 ق – جلسة 15/12/2004)
إذ كان الثابت من الأوراق – وبما لا خلاف عليه بين الطرفين – أن العقار الكائن به المحل موضوع النزاع أنشئ فى عام 1935 بقرية المطيعة وسبق تأجيره إلى من يدعى ( ….) بأجرة اتفاقية مقدارها 70 قرش زيدت باتفاقهما فى مايو 1985 – وهو تاريخ سابق على عقد الإيجار المؤرخ 28/11/1992 – إلى أربعة جنيهات شهرياً .
وتأيد ذلك بإقرار المطعون ضده بمحاضر أعمال الخبير أمام محكمة أول درجة وبإقرار الاتفاق المقدم أمام ذات المحكمة ، وأنه بتاريخ 26/11/1984 صدر قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 205 لسنة 1984 بمد سريان أحكام القانون 49 لسنة 1977 على القرية الكائن بها عين النزاع .
بما لازمه أن هذه العين أصبحت خاضعة لقانون إيجار الأماكن فى تحديد أجرتها القانونية ويكون هذا التاريخ هو المعول عليه فى تحديد مقدار الزيادة إذ يعتبر بمثابة تاريخ إنشاء لها وتكون أجرتها السارية فى ذلك التاريخ – تاريخ تدخل المشرع بإخضاع العين لقانون إيجار الأماكن – هى الأجرة القانونية لها ويتعين احتساب الزيادة المقررة بالقانون لسنة 1997 على هذا الأساس .
وكان الطاعن بصفته قد استأجر عين النزاع من المطعون ضده بعقد الإيجار المؤرخ 28/11/1992 بأجرة شهرية مقدارها 17 .50 جنيه وتمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن الأجرة القانونية لهذه العين التى تحسب على أساسها الزيادة المذكورة هى 70 قرش بحسبانها الأجرة التى كانت سارية منذ تاريخ إنشاء العقار سنة 1935 حتى سنة 1984 تاريخ خضوع القرية الكائن بها لقانون إيجار الأماكن.
وبعد هذا التاريخ حتى سنة 1985 حيث زيدت إلى أربعة جنيهات شهرياً ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد فى حساب الزيادة بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد إيجار الطاعن المشار إليه معتبراً أن تاريخ إنشاء العين المعول عليه فى حسابها هو عام 1935 .
ورتب على ذلك قضاءه بصحة التكليف بالوفاء وبفسخ عقد الإيجار لعدم توقى الطاعن الإخلاء بسداد الأجرة وزيادتها المطالب بها والمصروفات الفعلية حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فى الدعوى ودون أن يواجه دفاع الطاعن سالف البيان بما يصلح رداً عليه رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 2019 لسنة 72 ق – جلسة 6/1/2005)
الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السُكنى . مادة 7 قانون 136 لسنة 1981 . احتسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الاتفاقية . شرطه . خضوعها للتحديد القانونى قبل العمل بالقانون 49 لسنة 1997
(الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق – جلسة 18/5/2005)
النص فى المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 ، والمواد 1 ، 11 ، 14 من اللائحة التنفيذية يدل – على أن المشرع استهدف ايضاً من تقرير هذه الزيادة – كما هو الشأن فيما تغياه من المادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 – علاج آثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر فى تحديد الأجرة ورفع الغبن الذى أصاب ملاك العقارات بمقدار ما لحق بهم منه .
وأن العبرة فى نظره للتعرف على مقدار الزيادة هى بتاريخ إنشاء العين إذا كانت تخضع ابتداء لقوانين إيجار الأماكن ، أما إذا كانت العين خاضعة لمبدأ حرية المتعاقدين فى تحديد الأجرة والمدة كان تكون واقعة فى قرية لا يسرى عليها قانون إيجار الأماكن ثم تدخل المشرع وأخضعها لذلك القانون فإن تاريخ تدخل المشرع يكون هو المعمول عليه فى تحديد مقدار الزيادة .
يؤيد هذا ما أورده المشرع فى المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة محكومة بقوانين إيجار الأماكن فحيثما وجدت أجرة محكومة بأحد تلك القوانين وجبت الزيادة .
(الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق – جلسة 18/5/2005)
إذ كانت عين النزاع لم تخضع لقوانين إيجار الأماكن إلا اعتباراً من 18/3/1978 تاريخ العمل بقرار وزير الإسكان رقم 104 لسنة 1978 بعد سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على القرية الكائنة بها فإن هذا التاريخ يكون بمثابة تاريخ إنشاء لها .
وتكون الأجرة المبينة بالعقد هى الأجرة القانونية لها ويتعين احتساب الزيادات التى قررتها المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 على هذا الأساس.
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واحتسب تلك الزيادات على أساس أن العين أنشئت فى سنة 1968 والزم الطاعنة بها ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
(الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق – جلسة 18/5/2005)
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذى يحكمها وجوب احتساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن . لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية . الرجوع إلى أجرة المثل . شرطه . مادة 3 ق 1997
(الطعن رقم 2420 لسنة 74 ق – جلسة 26/6/2005)
الزيادة فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى . مادة 3 قانون 1997 العبرة فى احتسابها بتاريخ إنشاء المبنى .
(الطعن رقم 27 لسنة 74 ق – جلسة 25/5/2005)
ثبوت أن عين النزاع أنشئت عام 1944 . عدم تحديد أجرتها بمعرفة لجان التقدير . المنازعة جدياً فى عدم مطابقة أجرتها القانونية لتلك الواردة بعد الايجار . أثره . وجوب تحديد أجرتهاوفقاً لأحكام القانون 121 لسنة 1947 .
قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الإخلاء محتسباً الزيادة المقررة بالقانونين رقمى لسنة 1997 ، 13لسنة 1981 استناداً إلى الكشف الرسمى الصادر من مصلحة الضرائب العقارية دون أن يعرض لهذا الخلاف . خطأ حجبه عن الوصول إلى الأجرة القانونية الواجبة الأعمال وما طرأ عليها من تخفيض وزيادة .
(الطعن رقم 2420 لسنة 74 ق – جلسة 26/6/2005)
الزيادة فى الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال
حق المؤجر فى اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة فى غير أغراض السكنى – م23 ق 49 لسنة 1977 ، المادتان 7 ، 19 ق 136 لسنة 1981 .
خلو القانون المدنى وقوانين إيجار الأماكن من نصوص تخول المستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى .
أثره عدم جواز إنقاص المستأجر الأجرة بإرادته المنفردة – العبرة بالاستعمال الوارد بالعقد دون الاستعمال الواقعى – الرجوع إلى الأجرة الأصلية ،
مناطه – موافقة المؤجرة على قبولها واقتضائها – لا يغير من ذلك علمه وسكوته لتغيير المستأجر العين المؤجرة لغرض السكنى – علة ذلك .
(الطعن رقم 699 لسنة 70 ق – جلسة 17/6/2001)
قواعد تحديد الأجرة
الأماكن التى تخضع أجرتها للجان تحديد الأجرة . اعتبار الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر والتقدير متضمنة قيمة أجرتها قرينة على الأجرة القانونية حتى يقوم الدليل على عكس ذلك . خضوعه لرقابة محكمة الموضوع دون رقابة محكمة النقض . شرطه . إقامة قضائها على أسباب سائغة .
(الطعن رقم 81 لسنة 74 ق – جلسة 5/1/2005)
إذ كان الثابت من تقارير الخبراء أن عين النزاع أنشئت فى سنة 1974 ومن ثم تخضع لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 الذى أناط بلجان تحديد الأجرة تقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه وأنه لم تقدر أجرتها بمعرفة تلك اللجان كما تعذر تحديد أجرة المثل لعدم إرشاد الطرفين عن مكان مثيل لها.
وكان الطاعن قد قدم أمام خبير الدعوى كشفاً رسمياً مستخرجاً من مصلحة الضرائب العقارية يتضمن الأجرة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على ذلك المستند فى تحديد أجرة عين النزاع وأنها الأجرة القانونية لها .
فالتفت الحكم عن مناقشته وبحث دلالته ولم يخضعه لتقديره ويرد عليه بأسباب خاصة واعتد بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار باعتبارها الأجرة القانونية بما يعيب الحكم .
(الطعن رقم 81 لسنة 74 ق – جلسة 5/1/2005)
خضوع القرية الكائن بها العين المؤجرة لقانون إيجار الأماكن . اعتبار تاريخ إخضاعها بمثابة تاريخ إنشاء لعقار عين النزاع معولاً عليه فى تحديد القانون الواجب التطبيق على امتداد عقد إيجارها وتحديد أجرتها القانونية .
(الطعن رقم 1899 لسنة 62 ق – جلسة 6/1/2005)
إذ كان الثابت من الأوراق أن عين النزاع محل فى عقار كائن فى قرية سبرباى مركز طنطا والتى صدر قرار وزير الإسكان رقم 729 فى 2/12/1981 بمد سريان قانون إيجار الأماكن عليها.
فإن تاريخ تدخل المشرع بإخضاع القرية الكائن بها المحل المؤجر فى 2/12/1981 يكون هو المعول عليه سواء فى امتداد عقد الإيجار أو تحديد أجرتها القانونية ويعد بمثابة تاريخ إنشاء للعقار الكائن به العين المؤجرة وهو تاريخ لاحق على سريان القانون رقم 13لسنة 1981 فى 31/7/1981 ومن ثم يكون القانون الأخير هو الواجب التطبيق فى خصوص تحديد أجرتها .
وإذ كان البين من الأوراق أن العين محل النزاع مؤجرة لغير أغراض السكنى فلا تخضع لقواعد تحديد الأجرة ولا اختصاص اللجان تقدير الإيجارات المنصوص عليها فى المادة الخامسة من هذا القانون بتحديد أجرتها وتكون الأجرة الاتفاقية الواردة بعد الإيجار المؤرخ 18/12/1985 هى الأجرة القانونية .
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأخضع الأجرة لتقدير لجان تحديد الأجرة وفقاً لأحكام القانون 49 لسنة 1977 وانتهى إلى تأييد قرار لجنة تقدير الإيجارات المطعون عليه بالدعوى الراهنة رغم صدوره خارج حدود ولايتها المتعلقة بالنظام العام فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 1899 لسنة 62 ق – جلسة 6/1/2005)
الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن المنشأة اعتباراً من 5/11/1961 . إثباتب أجرتها . اعتبار الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر متضمنة قيمة أجرتها والضريبة المفروضة عليها دليلاً كاملاً على قانونية الأجرة المثبتة بها حتى يقوم الدليل على عكس الثابت بها .
(الطعن رقم 397 لسنة 73 ق – جلسة 5/5/2005)
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى انشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة . تحديد أجرتها القانونية .
خضوعه للقانون الذى يحكمها
لا عبرة بالأجرة الواردة بعقد الإيجار ولا بالقيمة المتخذة لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية الرجوع إلى اجرة المثل . شرطه . مادة 3 قانون 1997 و مادة 1 من لائحته التنفيذية .
(الطعن رقم 1782 لسنة 74 ق – جلسة 18/5/2005)
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى استجدت بعد إنشاء المبنى . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذى يحكمها وقت إنشائها .
(الطعن رقم 1782 لسنة 74 ق – جلسة 18/5/2005)
قواعد تحديد الأجرة وتعيين أسباب الإخلاء – تعلقها بالنظام العام – سريانها بأثر فورى من تاريخ نفاذها .
(الطعن رقم 1001لسنة 64 ق – جلسة 26/3/2001)
قواعد تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لتشريعات الأماكن الاستثنائية – تعلقها بالنظام العام – الاتفاق على أجرة تجاوز الأجرة القانونية وقوعه باطلاً بطلاناً مطلقاً – مؤداه – عدم جواز توجيه اليمين الحاسمة لإثبات أن الأجرة المتفق عليها تجاوز الأجرة القانونية – علة ذلك – م 115 إثبات .
(الطعن رقم 2233 لسنة 65 ق – جلسة 28/3/2001)
الاتفاق أو الشرط المخالف لأحكام قوانين إيجار الأماكن – وقوعه باطلاً – التحايل على زيادة الأجرة – جواز إثباته بكافة طرق الإثبات .
(الطعن رقم 103لسنة 60 ق – جلسة 10/6/2001)
تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين الاستثنائية – تعلقه بالنظام العام – مؤداه الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية – وقوعه باطلاً – يستوى ورود الاتفاق على الزيادة فى عقد الإيجار أو أثناء سريانه .
(الطعن رقم 103لسنة 60 ق – جلسة 10/6/2001)
قواعد تحديد الأجرة الواردة فى قوانين الإيجارات الخاصة – قواعد آمرة عدم جواز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التى حددتها .
(الطعن رقم 1684 لسنة 70 ق – جلسة 27/6/2001)
تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين الاستثنائية – تعلقه بالنظام العام – الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية – وقوعه باطلاً .
(الطعن رقم 2281 لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001)
قواعد تحديد الأجرة الواردة فى قوانين الإيجارات الخاصة – قواعد آمرة عدم جواز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التى حددتها .
(الطعن رقم 2479 لسنة 68 ق – جلسة 29/11/1999)
الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية للمكان المؤجر باطل بطلاناً مطلقاً – لا يغير من ذلك أن يكون الاتفاق قد تم أثناء سريان العقد وانتفاع المستأجر بالعين .
(الطعن رقم 4643 لسنة 64 ق – جلسة 19/12/1999)
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية – تعلقه بالنظام العام .
(الطعن رقم 8844 لسنة 64 ق – جلسة 10/4/2000)
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن – تعلقها بالنظام العام – أثره .
(الطعن رقم 2897 لسنة 62 ق – جلسة 17/5/2000)
تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين الاستثنائية – تعلقه بالنظام العام – عدم جواز الحد الأقصى للأجرة القانونية – وقوعه باطلاً يستوى ورود الاتفاق على الزيادة فى عقد الإيجار أو أثناء سريانه .
(الطعن رقم 87لسنة 69 ق – جلسة 21/6/2000)
النص فى المادة 22 ق 49 لسنة 1977 – سريانه على فروق الأجرة التى تستحق نتيجة تقدير أجرة المكان بمعرفة لجان تحديد الأجرة طبقاً لأحكامه – عدم انطباقه على سداد فروق الأجرة الاتفاقية أو التى تستحق لسبب آخر .
مؤداه
بطلان قرار لجنة تقدير الإيجارات أو اعتباره كأن لم يكن والرجوع إلى الأجرة التعاقدية أو الاتفاقية – خضوعها للقواعد العامة فى القانون المدنى – أثره – عدم جواز إجبار الدائن على قبول الوفاء الجزئى ما لم يوجد اتفاق يقضى بغير ذلك – م 342 مدنى .
النص فى المادة 22 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مفاده أن المشرع يقرر بهذا النص حكماً خاصاً لتنظيم طريقة سداد فرق الأجرة التى تستحق نتيجة تقدير أجرة المكان بمعرفة لجان تحديد الأجرة طبقاً لأحكامه تيسيراً على المدين بها ولا شأن بطريقة سداد فرق الأجرة الاتفاقية أو التى تنشأ لسبب آخر.
وإذ خلت نصوص تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية من إيراد نص يحكم طريقة سداد فرق الأجرة التى تستحق نتيجة بطلان قرار لجنة تقدير الإيجارات أو اعتباره كأن لم يكن والارتداد إلى الأجرة التعاقدية أو الاتفاقية بعد صيرورتها قانونية وملزمة .
فإنه يتعين الرجوع إلى القواعد العامة باعتبارها هى التى تحكم واقعة النزاع ومنها ما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 342 من القانون المدنى من أنه ” لا يجوز للمدين أن يجبر الدائن على أن يقبل وفاءً جزئياً لحقه ، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضى بغير ذلك .
(الطعن رقم 943 لسنة 64 ق – جلسة 22/11/2000)
القضاء باعتبار قرار لجنة تقدير أجرة عين النزاع كأن لم يكن وسريان القيمة الإيجارية الواردة بالعقد – وجوب أداء المستأجر الفروق كاملة للمالك – عدم جواز إجبار المالك على قبولها على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التى استحقت عنها – مخالفة ذلك – خطأ .
إذ كان الثابت بالأوراق أن الأجرة الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 7/3/1983 قدرها 45 جنيهاً شهرياً وقد قضى باعتبار قرار لجنة أجرة شقة لتداعى كأن لم يكن وسريان القيمة الإيجارية الواردة بالعقد .
فإنها تكون واجبة الأداء كاملة ولا يحق إجبار المالك على قبولها على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التى استحقت عنها .
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه قياساً على حكم المادة 22 من القانون 49 لسنة 1977 ورتب على ذلك بطلان التكليف بالوفاء لتضمنه فروق الأجرة كاملة وليست مقسطة فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون
(الطعن رقم 943 لسنة 64 ق – جلسة 22/11/2000)
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقانون 13لسنة 1981 معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه، المادتان 4 ، 5 منه ، حق المستأجر وحده فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً .
سريان هذا الميعاد من تاريخ التعاقد إن كان لاحقاً على إتمام البناء – ومن تاريخ الإخطار بالأجرة المحددة أو شغل المكان أيهما أقرب إن كان سابقاً عليه – عدم مراعاة هذا الميعاد .
أثره – سقوط حق المستأجر فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائياً ونافذاً – عدم جواز تصدى اللجنة المختصة لتحديد الأجرة .
(الطعن رقم 8250 لسنة 64 ق – جلسة 22/11/2000)
القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى القانون 13لسنة 1981 – سريانها على الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه فى 31/7/1981 مادة 5 منه .
(الطعن رقم 9393 لسنة 64 ق – جلسة 6/12/2001)
المنازعة فى تحديد القيمة الإيجارية – تعلقها بوحدة رخص فى إنشائها أو أنشئت فى ظل العمل بأحكام القانون 49 لسنة 1977 – أثره – خضوعه لأحكامه
(الطعن رقم 8275 لسنة 64 ق – جلسة 13/12/2000)
المنازعة فى تحديد القيمة الإيجارية – تعلقها بمبنى رخص فى إنشائه فى ظل القانون 49 لسنة 1977 – أثره – خضوعها لأحكامه دون اعتداد بصدور الحكم المطعون فيه فى تاريخ لاحق على القانون 13لسنة 1981 .
(الطعن رقم 8299 لسنة 64 ق – جلسة 13/12/2001)
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 13لسنة 1981 – معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه – المادتان 4 ، 5 من القانون المذكور – حق المستأجر وحده فى الطعن أمام لجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً من تاريخ ثبوت علمه بهذا التقدير ومستوى العين المؤجرة – عدم مراعاته للميعاد المذكور .
أثره – سقوط حقه فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجرة باتاً – اعتبار المستأجر عالماً بالأجرة وتناسبها مع مستوى العين – حالاته .
(الطعن رقم 1937 لسنة 66 ق – جلسة 22/1/2001)
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 13لسنة – معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه – المادتان 4 ، 5 ق 13لسنة 1981 – حق المستأجر فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة خلال تسعين يوماً – حالاته .
عدم مراعاته للميعاد المذكور – أثره – صيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائياً ونافذاً – مؤداه – عدم جواز تصدى اللجنة لتحديد الأجرة من تلقاء نفسها أو بناءً على طلب المؤجر بالاتفاق مع المستأجر لانتفاء ولايتها بداية – تعلق ذلك بالنظام العام – مخالفة ذلك – لكل ذى مصلحة التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة .
(الطعن رقم 1867 لسنة 68 ق – جلسة 28/1/2001)
قواعد تحديد الأجرة – سريانها على الأماكن التى تستحدث أو تؤجر لأول مرة فى القرى بعد نشر قرار وزير الإسكان بمد سريان قانون إيجار الأماكن إليها – م1 ق49 لسنة 1977 – مؤداه – الأماكن المؤجرة وقت نشر القرار المذكور – هدم اختصاص لجنة تقدير الإيجارات بتحديد أجرتها – مخالفة ذلك – خطأ .
(الطعن رقم 234 لسنة 65 ق – جلسة 31/1/2001)
تمسك الطاعنين بأن عقار النزاع رخص فى إنشائه وتم بناؤه فى ظل العمل بق 13لسنة 1981 – انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن الوحدات المؤجرة لهم أنشئت فى ظل ق 49 لسنة 1977 استناداً إلى تقرير الخبير الذى لم يبين المصدر الذى استقى منه هذه النتيجة ودون أن يحسم الحكم النزاع حول تاريخ إنشاء العقار – قصور .
(الطعن رقم 2103 لسنة 65 ق – جلسة 25/5/2001)
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 13لسنة 1981 – معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه – المادتان 4 ، 5 من القانون المذكور – حق المستأجر وحده فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً .
حالاته – عدم مراعاته للميعاد المذكور أثره سقوط حقه فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائياً ونافذاً عدم جواز تصدى لجنة تحديد الأجرة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر بتقدير أجرتها بعد الميعاد .
(الطعن رقم 2302 لسنة 65 ق – جلسة 28/3/2001)
العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تحديد أجرة المبنى هى بتاريخ إنشائه تمام إنشاء المبنى قبل القانون 13لسنة 1981 عدم خضوع أجرة عين النزاع لأحكامه – مخالفة ذلك – خطأ .
(الطعن رقم 491 لسنة 65 ق – جلسة 18/4/2001)
تحديد أجرة مبدئية للوحدات المرخص ببنائها إلى أن يتم تحديد الأجرة النهائية من لجنة تقدير الأجرة – وجوب تزامنه مع صدور الترخيص بالبناء من الجهة المختصة بشئون التنظيم .
التزام المالك بإخطار اللجنة المختصة بتحديد الأجرة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ أول عقد إيجار عن أى وحدة من الوحدات – تقاعسه عن ذلك – أثره – توقيع عقوبة عليه.
مؤداه – أن تقدير اللجنة النهائية قد يسبق استكمال العين للمستأجر استكمالها بترخيص من قاضى الأمور المستعجلة بعد أعذار المالك مع خصم التكاليف من الأجرة – المواد ، 7 ، 8 ، 9 ، 44 من ق 52 لسنة 1969 والمذكرة الإيضاحية والمادة 3/3 من اللائحة التنفيذية .
(الطعن رقم 235 لسنة 70 ق – جلسة 12/5/2001)
النص فى المادتين ، 7 من ق 52 لسنة 1969 – يدل على أن المشرع أوجب أن يتزامن مع صدور الترخيص بالبناء تحديد أجرة مبدئية للوحدات المرخص ببنائها إلى أن يتم تحديد الأجرة النهائية من اللجنة المنصوص عليها بالمادة الثامنة من هذا القانون –
واستهدف من ذلك على ما جاء بالمذكرة الإيضاحية أن تكون الفروق بين الأجرة المبدئية والنهائية طفيفة والنص فى المواد 8 ، 9 ، 44 من ق 52 لسنة 1969 – يدل على أن المشرع أوجب أن يقوم المالك بإخطار اللجنة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ أو عقد إيجار عن أى وحدة وألا حق عقابه .
وهو ما مفاده أن تقدير اللجنة النهائى قد يسبق استكمال العين ولهذا نص المشرع صراحة على حق المستأجر فى استكمال الأعمال الناقصة وهو ما دلت عليه الفقرة الثالثة من المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية لهذا القانون والصادرة بقرار من وزير الإسكان والمرافق رقم 1943 لسنة 1969 .
والتى نصت على أنه إذا تبين للجنة عدم استكمال بعض الأعمال والتشطيبات الواردة بالترخيص فتحدد للمالك مهلة لاستكمالها فإذا انقضت المهلة دون ذلك قامت بالتحديد على أساس التكاليف الفعلية وقت المعاينة التى تتم بعد هذه المهلة … ” .
لما كان ذلك
وكان الثابت من الخطاب المؤرخ 31/10/199والصادر من لجنة تقدير الإيجارات بالإدارة الهندسية لمركز ومدينة الزقازيق أنه صدر قرار اللجنة رقم 37 لسنة 1975 بتقدير أجرة شقة النزاع بمبلغ 4.410 جنيه .
ومن ثم هذا التقديم نهائياً دون ما نظر لما جاء بهذا الخطاب من أن الشقة كانت تحت الإتمام ويصير التقدير نافذاً فى حق المؤجر باعتباره الأجرة القانونية .
العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تحديد أجرة المبنى هو بتاريخ إنشائه – سريان القانون على الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه .
(الطعن رقم 103لسنة 70 ق – جلسة 10/6/2001)
القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى قوانين الإيجارات الاستثنائية أرقام 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، 13لسنة 1981 – استمرار سريانها فى النطاق القانونى لكل منها .
(الطعن رقم 103لسنة 70 ق – جلسة 10/6/2001)
تقدير أجرة العين لصيق بها – صيرورته نهائياً – أثره – عدم جواز المنازعة فيه ولو من مستأجر لاحق .
(الطعن رقم 103لسنة 70 ق – جلسة 10/6/2001)
تعاقد المطعون ضدها مع ابن مالك العقار على استئجار عين النزاع – إجازة المالك لهذا العقد – أثره – صيرورته صحيحاً ونافذاً من وقت التعاقد – اعتبار الحكم المطعون فيه تاريخ الإجارة هو تاريخ بدء العلاقة الإيجارية مرتباً أن إخطار لجنة تقدير الأجرة كان خلال المدة القانونية رغم انقضائها – خطأ .
(الطعن رقم 8799 لسنة 64 ق – جلسة 24/6/2001)
قيمة الأتعاب الهندسية وتكاليف ترخيص البناء وجوب حسابها ضمن تكاليف المبنى عدد تقدير أجرته .
(الطعن رقم 958 لسنة 65 ق – جلسة 27/6/2001)
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 52 لسنة 1969 معقود للجان المشكلة لهذا الغرض – وقوع عبء إخطار اللجنة على عاتق مالك المبنى – للجنة تقدير الأجرة من تلقاء نفسها أو بناء على إخطار المستأجر .
(الطعنان رقما 609، 6354 لسنة 62 ق – جلسة 2/12/1999)
الأماكن التى تخضع أجرتها للجان تحديد الأجرة – اعتبار الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر والتقدير متضمنة قيمة أجرتها قرينة على الأجرة القانونية حتى يقوم الدليل على عكس ذلك .
(الطعنان رقما 609، 6354 لسنة 62 ق – جلسة 2/12/1999)
الشهادة الصادرة من مصلحة الضرائب العقارية – اعتبارها دليلاً على الأجرة القانونية حتى يثبت العكس .
(الطعن رقم 609لسنة 62 ق – جلسة 2/12/1999)
تحديد أجرة الأماكن بالزيادة أو النقصان عن المنصوص عليه فى العقد – للمدين تقسيط فرق الأجرة لمدة مساوية للمدة التى استحقت عنها – م22 ق49 لسنة 1977 – عدم سريان ذلك على الفروق التى تستحق لسبب آخر .
(الطعن رقم 4643 لسنة 64 ق – جلسة 19/12/1999)
الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة دون ترخيص لغير أغراض السكنى أو للإسكان الفاخر بعد العمل بأحكام القانون 13لسنة 1981 – عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة الواردة فى القانون المذكور – م1 ق 13لسنة 1981 – مؤداه – تصدى لجان تقدير الإيجارات بتحديد أجرة هذه الأماكن – اعتبار قراراتها كأن لم تكن ولا حجية لها – لا يغير من ذلك اتفاق المؤجر والمستأجر على أن يكون تحديد الأجرة بمعرفة اللجنة – علة ذلك .
(الطعن رقم 6135 لسنة 63 ق – جلسة 3/2/2000)
اختصاص لجان تقدير الأجرة فى ظل القانون 13لسنة 1981 من قبيل الاختصاص الولائى المتعلق بالنظام العام – مخالفتها لسلطتها الولائية فى تقدير الأجرة – أثره – وقوعه باطلاً لكل من طرفى العلاقة الإيجارية التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة .
(الطعن رقم 6135 لسنة 63 ق – جلسة 3/2/2000)
الأماكن المؤجرة مفروشة – عدم خضوعها لأحكام الامتداد القانونى وقواعد تحديد الأجرة – سريان ذلك على الأماكن المؤجرة مفروش لأغراض السكنى أو غيرها – خضوعها للقواعد العامة فى القانون المدنى .
(الطعن رقم 16لسنة 69 ق – جلسة 17/2/2000)
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 13لسنة 1981 معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه – المادتان 4 ، 5 من القانون المذكور حق المستأجر وحده فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً حالاته عدم مراعاته للميعاد المذكور.
أثره سقوط حقه فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائياً ونافذاً – مؤداه – اختصاص لجان تحديد الأجرة فى ظل القانون 13لسنة 1981 من قبيل الاختصاص الولائى المتعلق بالنظام العام – اعتبارها جهة طعن فى ظل القانون المذكور.
أثره – قيام المالك بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة لذلك القانون وصيرورته نهائياً وقانونياً بعدم الطعن عليه من المستأجر – أثره – عـدم جواز تصدى لجنة تحديد الأجرة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المؤجر بتقدير أجرتها لانتفاء ولايتها .
مخالفتها ذلك لكل من المؤجر والمستأجر التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة وللمحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها لصدوره من لجنة لا ولاية لها فى إصداره .
(الطعن رقم 8443 لسنة 63 ق – جلسة 24/2/2000)
تحديد أجرة الأماكن بالزيادة أو النقصان عن المنصوص عليه فى العقد – للمدين تقسيط فرق الأجرة لمدة مساوية للمدة التى استحقت عنها – علة ذلك – المادتان 17 ، 22ق 49 لسنة 1977 .
(الطعن رقم 258 لسنة 69 ق – جلسة 28/2/2000)
لجان تقدير الأجرة – اختصاصها بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 4لسنة 1962 والقوانين اللاحقة عليه .
(الطعن رقم 3533 لسنة 63 ق – جلسة 23/3/2000)
تحديد القيمة الإيجارية للأماكن الخاضعة لأحكام ق168 لسنة 1961 – مناطه – ما يدفعه المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون أو الأجرة الواردة فى عقد الإيجار أيهما أقل أو أجرة المثل بالنسبة للمكان الذى لم يسبق تأجيره عند العمل بأحكام ذلك القانون – الأماكن الخاضعة لأحكام ق4لسنة 1962 تحديد أجرتها منوط بلجان تقدير الأجرة المنصوص عليها فيه .
(الطعن رقم 3533 لسنة 62 ق – جلسة 23/3/2000)
عقد الإيجار – تقدير الأجرة بأجرة المثل – حالاته – مادة 562 مدنى – وجوب تقديرها وقت تمام العقد وفى مكان الشئ المؤجر متى كان عقاراً – للقاضى تحديدها مستعيناً بأهل الخبرة أو ما يقدمه الطرفان من عقود إيجار عن نفس الشئ المؤجر أو أعيان أخرى مماثلة .
(الطعن رقم 7814 لسنة 64 ق – جلسة 17/5/2000)
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 13لسنة 1981 معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه – المادتان 4 ، 5 منه حق المستأجر فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً – حالاته – عدم مراعاته للميعاد المذكور – أثره – سقوط حقه فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائياً ونافذاً – وعدم جواز تصدى اللجنة المختصة لتحديد الأجرة – علة ذلك .
(الطعن رقم 8508 لسنة 64 ق – جلسة 21/5/2000)
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 13لسنة 1981 معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه – المادتان 4 ، 5 قانون 136 لسنة 1981 – حق المستأجر وحده فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً .
حالاته – عدم مراعاته للميعاد المذكور – أثره – صيرورة التقدير المبدئى للأجرة نهائياً ونافذاً – مؤداه – اختصاص لجان تحديد الأجرة فى ظل القانون المذكور من قبيل الاختصاص الولائى المتعلق بالنظام العام .
اعتبارها جهة طعن – أثره – عدم جواز تصدى لجنة تحديد الأجرة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المؤجر بالاتفاق مع المستأجر بتقدير الجرة لانتفاء ولايتها ابتداءً – تعلق ذلك بالنظام العام – مخالفة ذلك – لكل ذى مصلحة التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة .
(الطعن رقم 8669 لسنة 64 ق – جلسة 21/5/2000)
العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تحديد أجرة المبنى هى بتاريخ إنشائه تمام إنشاء المبنى قبل نفاذ القانون 13لسنة 1981 – عدم خضوع أجرة عين النزاع لأحكامه – مخالفة ذلك – خطأ .
(الطعن رقم 8020 لسنة 64 ق – جلسة 24/5/2000)
قرارات لجان تحديد الأجرة – اعتبارها نافذة من تاريخ صدورها – تقدير أجرة العين لصيق بها – مؤداه – سريانه على المستأجر اللاحق .
(الطعن رقم 87 لسنة 69 ق – جلسة 21/6/2000)
دعوى تخفيض الأجرة
إذ أصدر المشرع القانون رقم 7 لسنة 1965 فى شأن تخفيض إيجار الأماكن ونص فى المادة الثانية منه على أن تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 4لسنة 1962 التى لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقاً لأحكام القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن ،
وجعل لهذا التخفيض أثراً رجعياً من بدء تنفيذ عقد الإيجار ، وإذ كان الدافع إلى إصدار هذا القانون هو – وعلى ما صرحت به بمذكرته الإيضاحية – ما أسفر عنه تطبيق القانون رقم 4 لسنة 1962 من وجود صعوبات عملية حيث إن القانون يربط عملية تقدير القيمة الإيجارية بعمل اللجان ،
مما أدى إلى مغالاة الكثير من الملاك فى تقدير الأجرة واستمرار المستأجرين فى دفع الأجور المرتفعة وقتاً طويلاً حتى تنتهى اللجان من عملها ، وأن الحالات المنظورة أمام لجان تقدير الإيجارات بلغت حداً كبيراً بحيث أصبحت الحاجة ماسة إلى علاج سريع ينهى تلك الحالات فى أقرب وقت حتى يرفع عن المستأجرين عبء الأجور المغالى فيها الذى يبهظ عواتقهم طوال تلك المدة .
وكان – المقرر فى قضاء هذه المحكمة – أن المقصود بالأجرة المتعاقد عليها التى عناها المشرع فى القانون رقم 7 لسنة 1965 واتخذها أساساً للتخفيض بنسبة 35% هى الأجرة التى اتفق عليها الطرفان – دون قيد على إرادتهما قبل صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات – إذ تلك الأجرة هى التى افترض فيها المشرع المغالاة فى التقدير .
ولما كان قرار لجنة تقدير الإيجارات يصبح منذ صدوره واجب التطبيق بأثر رجعى ، ولا يجوز التأجير بأكثر من القيمة التى حددها ، فإذا روعيت هذه القيمة فى التأجير اللاحق لهذا القرار انتفت عن الأجرة المتعاقد عليها شبهة المغالاة ، وتكون بذلك بمنأى عن التخفيض الذى قضى به القانبون المشار إليه فى المادة الثانية منه .
(الطعن رقم 4825 لسنة 61 ق – جلسة 17/3/2005)
إذ كان الثابت من الأوراق أن الشركة الطاعنة قد أبرمت عقد إيجار عين النزاع مع المطعون ضده بتاريخ (ـــــ) وهو تاريخ لاحق على صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات فى ( … ) بتحديد أجرة العين المؤجرة – قبل تأجيرها له باعتباره الشاغل الأول لها – بمبلغ (ــــ) شهرياً وروعيت هذه الأجرة عند التعاقد بين الطرفين .
فإن أجرة عين النزاع التى اثبتت فى عقد الإيجار المشار إليه بعد تقدير اللجنة لها وروعى فيها مطابقتها للقيمة الإيجارية التى قدرتها اللجنة فى تاريخ سابق على تأجيرها للمطعون ضده لا تعتبر وليدة إرادة حرة للمتعاقدين .
فلا يجرى عليها التخفيض المنصوص عليه بالقانون رقم 7 لسنة 1965 إذ تقيد المتعاقدان فى تحديدها بقرار لجنة تقدير الإيجارات بما لا يمكن معه إخضاعها للتخفيض المشار إليه .
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأجرى التخفيض آنف الذكر على الأجرة الثابتة بالعقد لمجرد أن تقدير اللجنة الذى التزم به الطرفان فى تحديد الأجرة لم يصبح نهائياً ورتب على ذلك قضاءه برفض الدعوى فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 4825 لسنة 61 ق – جلسة 17/3/2005)
الزيادة فى الأجرة مقابل التأجير بالمفروش
ثبوت أن المستشفى محل النزاع مؤجرة بالمفروش – صدور القانون 13لسنة 1981 بتحديد أجرتها القانونية بالأجرة الواردة بالعقد – مادة 1 منه – لازمه – حساب الزيادة فى الأجرة المنصوص عليها بق لسنة 1997 على هذا الأساس – مخالفة ذلك – خطأ – علة ذلك .
إذ كان الثابت فى الأوراق أن الطاعن استأجر عين النزع وهى شقتين متصلتين من المطعون ضده بعقد إيجار مؤرخ 13/5/1979 كمستشفى مجهز بأدواته بأجرة شهرية 180 جنيه .
وبصدور القانون 13لسنة 1981 والمعمول به فى 31/7/1981 نصت المادة 1 منه على أنه :
يحق لمستأجرى المدارس والأقسام الداخلية لإيواء الدارسين بها والمستشفيات وملحقاتها فى حالة تأجيرها لهم مفروشة الاستمرار فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط وبالأجرة المتفق عليها فى العقد .
فقد امتد عقد إيجار عين النزاع بالشروط والأجرة الواردة بعقد إيجارها المذكور ومنذ هذا التاريخ أصبحت العين فى عقد الإيجار وحدة واحدة أى اندمجت الشقتان بما فيهما من مفروشات وأدوات وباتت كل هذه العناصر تمثل العين المؤجرة.
وأصبحت هذه العين خاضعة لقانون إيجار الأماكن سواء فى امتداد عقد الإيجار أو تحديد أجرتها القانونية ، ويصبح هذا التاريخ أيضاً بمثابة تاريخ إنشاء لها وتكون الأجرة المبينة بالعقد .
وهى الأجرة التى حددتها المادة 1 من القانون 13لسنة 1981 – هى الأجرة القانونية لها ويتعين حساب الزيادة على هذا الأساس.
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر إذ قام قضاءه بحساب الزيادة على أساس تاريخ ترخيص البناء الكائن به عين النزاع مغفلاً تاريخ إنشاء العين كما أخطأ فى تحديد الأجرة القانونية فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
(الطعن رقم 377 لسنة 69 ق – جلسة 18/12/2000)
مبالغ تضاف للأجرة
الميزة التى تبيح للمؤجر تقاضى مقابل عنها بالإضافة إلى الأجرة القانونية – ماهيتها – وجوب إعمال إنفاق الطرفين بشأن تقويمها ما لم يقصد بمنه التحايل على أحكام القانون .
(الطعن رقم 25 لسنة 69 ق – جلسة 9/4/2000)
الإصلاحات والتحسينات الجديدة التى يدخلها المؤجر فى العين المؤجرة جواز تقويمها وإضافتها إلى الأجرة القانونية – الإذن بتأجير من الباطن – ميزة جديدة – علة ذلك .
(الطعن رقم 7505 لسنة 64 ق – جلسة 14/6/2000)
تمسك الطاعنة أمام محكمة الموضوع بتخويلها المطعون ضده الأول حق التأجير من الباطن وحقها فى إضافة قيمة هذه الميزة إلى مقدار أجرة عين النزاع وثبوت ذلك من عقد الإيجار – دفاع جوهرى – إغفال الحكم المطعون فيه تمحيصه – قصور .
(الطعن رقم 7505 لسنة 64 ق – جلسة 14/6/2000)
التعديلات التى من شأنها اعتبار العين المؤجرة فى حكم المنشأة حديثاً – ماهيتها – تحديد أجرتها – خضوعه للقانون الذى تمت فى ظله
(الطعن رقم 1759 لسنة 70 ق – جلسة 23/5/2001)
تمسك الطاعن بأن العين محل النزاع أدخلت عليها تعديلات جوهرية جعلتها فى حكم المنشأة الجديدة وبحساب الأجرة وزيادتها وفقاً لأحكام ق52 لسنة 1969 الذى تمت فى ظله وتدليله على ذلك بالمستندات – دفاع جوهرى – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لعدم سداد الأجرة وزيادتها وفقاً لتاريخ إنشاء العقار دون أن يواجه هذا الدفاع ودلالة ما قدم من مستندات – خطأ وفساد وقصور .
(الطعن رقم 1759 لسنة 70 ق – جلسة 23/5/2001)
إقامة المؤجر منشآت جديدة فى مبنى قديم اعتبار العين فى حكم المنشأة حديثاً – شرطه – أن تكون التعديلات أو التغييرات جوهرية فى الأجزاء الأساسية من المبنى الأصلى – أثره – خضوع تحديد أجرتها للقانون الذى استحدثت التعديلات فى ظله .
(الطعن رقم 1735 لسنة 70 ق – جلسة 2/7/2001)
تمسك الطاعن بأن المالك أجرى تعديلات جوهرية على عين النزاع التى كانت جراجاً حوله إلى حانوت أبرم معه عقده فى ظل العمل بأحكام القانون 13لسنة 1981 فتسرى عليه أحكام الأجرة الاتفاقية دون الزيادة المقررة بالقانون لسنة 1997 – التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء دون تحديد تاريخ إنشاء العين المؤجرة ذاتها وطبيعة التعديلات التى أجريت عليها وما إذا كانت جوهرية أم بسيطة والقانون الواجب التطبيق – قصور .
(الطعن رقم 1735 لسنة 70 ق – جلسة 2/7/2001)
الزيادة فى الأجرة مقابل الإصلاحات والتحسينات
الإصلاحات والتحسينات الجديدة التى يدخلها المؤجر فى العين المؤجرة – جواز تقويمها وإضافة مقابل الانتفاع بها إلى أجرة الأساس – وجوب إعمال اتفاق الطرفين ما لم يقصد منه التحايل على القانون .
(الطعن رقم 510 لسنة 69 ق – جلسة 18/5/2000)
الزيادة الدورية فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى
الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 – م7 ق 136 لسنة 1981 ، م3 ق لسنة 1977 – حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء – لازمه – وجوب تحديد تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل فى طلب الإخلاء .
(الطعن رقم 2009 لسنة 68 ق – جلسة 24/10/1999)
تمسك الطاعنة بأن المبنى أنشئ عام 1978 فلا ترد على عين النزاع الزيادة الدورية فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنصوص عليها فى القانون 136 لسنة 1981 وبخضوعها للزيادة المنصوص عليها بالقانون لسنة 1997 – تدليلها على ذلك بالمستندات – دفاع جوهرى – انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن تاريخ إنشاء العقار عام 197معتداً بالتاريخ الثابت بصورة رخصة البناء دون أن يواجه هذا الدفاع – قصور .
(الطعن رقم 2009 لسنة 68 ق – جلسة 24/10/1999)
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة – تحديد أجرتها القانونية – خضوعه للقانون الذى يحكمها – وجوب حساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن – لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية – الرجوع إلى أجرة المثل – شرطه – مادة 3 ق 1997 ولائحته التنفيذية .
(الطعن رقم 82 لسنة 69 ق – جلسة 19/1/2000)
ثبوت أن العين محل النزاع أنشئت عام 1951 – عدم تحديد أجرتها بمعرفة لجان التقدير المنازعة جدياً فى عدم مطابقة أجرتها القانونية لتلك الواردة بعقد الإيجار – أثره – وجوب تحديد أجرتها وفقاً لأحكام القانون 121 لسنة 1947 حساب التخفيضات المنصوص عليها بالمرسوم بقانون 199 لسنة 1952 والقانون 7 لسنة 1965 – كيفيته .
(الطعن رقم 82 لسنة 69 ق – جلسة 19/1/2000)
الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى – مادة 7 قانون 136 لسنة 1981 – وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار
(الطعن رقم 82 لسنة 69 ق – جلسة 19/1/2000)
الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى – م 7 قانون 136 لسنة 1981 – وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت إنشاء العين .
(الطعن رقم 2121 لسنة 67 ق – جلسة 9/2/2000)
تمسك الطاعنة بأن أجرة عين النزاع لا تخضع للزيادة المقررة بالقانون لسنة 1997 دون أن تتطرق لطبيعة العلاقة الإيجارية أو أنها وردت على عين خالية – ثبوت أن العين مؤجرة بالمفروش – مؤداه – عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة الواردة بقوانين إيجار الأماكن – قضاء الحكم المطعون فيه بالفسخ والإخلاء استناداً إلى أن الإجارة وردت على عين خالية تخضع للقانون المذكور ملتفتاً عن هذا الدفاع – خطأ وقصور .
(الطعن رقم 16لسنة 69 ق – جلسة 17/2/2000)
انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن عين النزاع مؤجرة مفروشة – مؤداه – خروجها عن نطاق قواعد تحديد الأجرة الواردة بتشريعات إيجار الأماكن – القضاء بإلزام الطاعن بالزيادة الدورية المقررة بنص م 7 ق 13لسنة 1981 – خطأ .
(الطعن رقم 5628 لسنة 64 ق – جلسة 12/4/2000)
الزيادة الدورية فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 – حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء .
(الطعن رقم 415 لسنة 69 ق – جلسة 5/11/2000)
تحديد مقدار الزيادة فى أجرة الأماكن غير السكنية – قلسنة 1997. العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين – شرطه – خضوع الأجرة ابتداءً لقانون إيجار الأماكن – الزيادة فى أجرة الأماكن التى تدخل المشرع وأخضعها للقانون المذكور – العبرة فى تحديد مقدارها بتاريخ هذا التدخل – علة ذلك .
إن النص فى المادة الثالثة من قانون رقم لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والمواد 1 ، 11 ، 14 من لائحته التنفيذية .
يدل على أن المشرع استهدف من تقرير زيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى علاج آثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر فى تحديد الأجرة فأراد رفع الغبن الذى لحق بملاك العقارات بمقدار يتناسب مع هذا الغبن .
والعبرة فى نظر المشرع للتعرف على مقدار الزيادة هو بتاريخ إنشاء العين إذا كانت تخضع – ابتداءً – لقانون إيجار الأماكن – أما إذا كانت العين تخضع لمبدأ حرية المتعاقدين فى تحديد الأجرة والمدة بأن تكون العين مفروشة أو لوقوعها فى قرية لا يسرى عليها قانون إيجار الأماكن .
ثم تدخل المشرع وأخضع العين لقانون إيجار الأماكن فيكون تاريخ تدخل المشرع هو المعول عليه فى تحديد مقدار الزيادة ويؤيد هذا ما صرح به المشرع فى المادة الثالثة من القانون لسنة 1997 من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة القانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن فحيثما وجدت أجرى قانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن وجبت الزيادة .
(الطعن رقم 377لسنة 69 ق – جلسة 18/12/2000)
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى الخاضعة لتقدير لجان الأجرة من تاريخ نفاذ القانون 4لسنة 1962 حتى تاريخ العمل بالقانون 13لسنة 1981 – تحديد أجرتها القانونية – مادة 3 قانون لسنة 1997 ولائحته التنفيذية – وجوب حسابها على أساس تقدير اللجنة متى صار نهائياً .
الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن – وجوب إضافتها للأجرة القانونية – لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إلا عند حساب الزيادة المنصوص عليها فى المادة 7 من القانون رقم 13لسنة 1981 .
إن النص فى المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة رقم 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ، والنص فى البند سادساً من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه والصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997.
يدل على أن الأجرة القانونية للأماكن التى خضعت لتقدير لجان تحديد الأجرة بدءاً من تاريخ نافذ القانون رقم 4لسنة 1981 الذى سرى على الأماكن المرخص فى إقامتها اعتباراً من 31/7/1981 هى الأجرة المحددة بقرارات هذه اللجان متى صار هذا التحديد نهائياً سواء طعن عليه.
أو لم يطعن ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن ، ولا يعتد بالأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ، كما لا يعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إلا عند حساب الزيادة المنصوص عليها فى المادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 المشار إليه .
(الطعن رقم 71لسنة 70 ق – جلسة 14/3/2001)
الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى – م7 ق 13لسنة 1981 – وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت إنشاء العين ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .
(الطعنان رقما 1126، 1127 لسنة 70 ق – جلسة 21/3/2001)
انتهاء الحكم المطعون فيه إلى حساب الزيادة المنصوص عليها فى المادة 7ق 13لسنة 1981 بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة محددة وفقاً لربط سنة 1990 دون اعتداد بقيمته وقت الإنشاء .
وحسابه الزيادة فى الأجرة المنصوص عليها بالمادة 3 ق لسنة 1997 على أساس القيمة الإيجارية الواردة بعقد الإيجار دون الأجرة المقدرة بواسطة لجنة تقدير الإيجارات – خطأ – حجبه عن تحديد الزيادة القانونية ومدى صحة التكليف بالوفاء بها .
إذ كان الحكم المطعون فيه فى تحديده للزيادة فى الأجرة المقررة بالمادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 اعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على المبنى محددة وفقاً لربط سنة 1990 بمبلغ عشرين جنيهاً .
فى حين أن العبرة بقيمتها وقت الإنشاء، وقد تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بأن العين تم إنشاؤها قبل سنة 1980 وأنها خضعت للربط الضريبى بدءاً من سنة 1981 وتحددت القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة بمبلغ تسعة جنيهات فقط
واستدل على ذلك بما ورد بتقرير الخبير والكشوف المستخرجة من سجلات مصلحة الضرائب العقارية المقدمة فى الدعوى، كما أن الحكم اعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة فى حساب الزيادة المقررة بنص المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 .
وهى ذات القيمة الواردة بالعقد رغم أنها ليست الأجرة القانونية التى تحسب على أساسها هذه الزيادة والتى تتحدد وفقاً لقانون إيجار الأماكن المنطبق ، سواء كان القانون رقم 52 لسنة 1969 أو القانون رقم 49 لسنة 1977 بواسطة لجان تقدير الإيجارات .
وطبقاً للأسس المحددة فى كل قانون والتى لا يجوز الاتفاق على خلافها لتعلقها بالنظام العام وإذ لم يعن الحكم ببحث وتمحيص الأدلة والمستندات المقدمة فى الدعوى وصولاً إلى تحديد تاريخ إنشاء العين محل النزاع وحقيقة الأجرة القانونية المقدرة لها .
ومن ثم تحديد قيمة الزيادة القانونية والوقوف على مقدار المبالغ المستحقة بالفعل فى ذمة الطاعن وأثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 71لسنة 70 ق – جلسة 14/3/2001)
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة – تحديد أجرتها القانونية – خضوعه للقانون الذى يحكمها – وجوب حساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن – لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية – الرجوع إلى أجرة المثل – شرطه – مادة 3 ق لسنة 1997 ولائحته التنفيذية .
(الطعن رقم 814 لسنة 70 ق – جلسة 12/4/2001)
تمسك الطاعن بأن الأجرة القانونية هى أجرة المثل لأن العين منشأة عام 1960 وتدليله على ذلك بالمستندات وطلبه ندب خبير لتحقيقه – دفاع جوهرى – انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن الأجرة الاتفاقية هى الأجرة القانونية باعتبار أن العقد أبرم فى ظل القانون 13لسنة 1981 دون أن يعرض لهذا الدفاع – خطأ – حجبه عن الوقوف على حقيقة الأجرة القانونية التى تحسب عليها الزيادة الواردة بالقانون لسنة 1997 ومدى صحة التكليف بالوفاء بها .
(الطعن رقم 814 لسنة 70 ق – جلسة 12/4/2001)
الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 – م7 ق 13لسنة 1981 ، م3 ق لسنة 1997 – العبرة فيه بتاريخ إنشاء المبنى – لازمه – وجوب الفصل فى النزاع حول تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل فى طلب الإخلاء .
(الطعن رقم 119لسنة 71 ق – جلسة 20/5/2001)
تحديد مقدار الزيادة فى أجرة الأماكن غير السكنية – قلسنة 1997 – العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين – شرطه – خضوع الأجرة ابتداء لقانون إيجار الأماكن التى تدخل المشرع وأخضعها للقانون المذكور – العبرة فى تحديد مقدارها بتاريخ هذا التدخل .
(الطعن رقم 1940 لسنة 70 ق – جلسة 10/6/2001)
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة – تحديد أجرتها القانونية – خضوعه للقانون الذى يحكمها وقت إنشائها لا عبرة بالأجرة الواردة بعقد الإيجار ولا بالقيمة المتخذة لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية – الرجوع إلى أجرة المثل – شرطه – م3 ق لسنة 1997 والمادة الأولى من لائحته التنفيذية .
(الطعن رقم 1684 لسنة 70 ق – جلسة 11/6/2001)
تمسك الطاعن بعدم مطابقة الأجرة الواردة بعقد الإيجار للأجرة القانونية لعين النزاع وتدليله على ذلك بالمستندات – التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع إيراداً ورداً وقضاؤه بالإخلاء استناداً إلى أن الأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار هى الأجرة القانونية دون أن يفصل فى الخلاف حول حقيقتها ودون أن يتثبت من مقدارها وصولاً لتحديد الزيادة المقررة بالقانون لسنة 1997 رغم أنها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء – خطأ وقصور .
(الطعن رقم 1684 لسنة 70 ق – جلسة 11/6/2001)
الزيادة فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى – م 7 ق 13لسنة 1981 ، 3ق لسنة 1997 ولائحته التنفيذية – تدرجها حسب تاريخ إنشاء المبنى – وجوب حساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن وإضافتها للأجرة الواردة بالعقد ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية – منازعة المستأجر فى عدم مطابقة الأجرة للأجرة القانونية – وجوب الفصل فيها قبل الفصل فى طلب الإخلاء .
(الطعن رقم 117 لسنة 70 ق – جلسة 17/6/2001)
الزيادة فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير السكنى – مادة 3 ق لسنة 1997 – وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار
(الطعن رقم 35لسنة 70ق – جلسة 17/6/2001)
ختاما: تعرفنا على قواعد زيادة الأجرة فى عقد الايجار القديم، وأحوال هذه الزيادة، للأماكن المؤجرة لغير السكن، وفى انتظار أسس تحديد أجرة المسكن بعد الحكم بعدم دستورية تثبيت الأجرة .
