دليل حق الملكية فى القانون المدنى [سندات الملكية العقارية]

بحث الملكية العقارية، بدراسة أسباب حق الملكية فى القانون المدنى، و سندات الملكية العقارية المكسبة فى مصر، وهي سبع أسباب حددها القانون لاكتساب ملكية العقارات، وتوافر احداها يعتبر سند الملكية.

سندات حق الملكية فى القانون المدنى

1. الاستيلاء.
2. الميراث وتصفية التركة.
3. الوصية.
4. الالتصاق.
5. العقد المسجل.
6. الشفعة.
7. الحيازة.

الغاية من سند حق الملكية فى القانون المدنى

سندات الملكية العقارية فى مصر متعددة ومحددة حصرا، والقصد هنا الملكية المسجلة فى السجلات سواء الشهر الشخصي، أو السجل العيني.

لكن، ليس معنى أن الشخص ليس بيده سند ملكية مشهر ومسجل أنه ليس مالكا، فالعقد غير المسجل سند تملبك، لكنه لا يجمى المالك حماية كاملة.

بمعنى، ان المالك بعقد عرفى، له كافة الحقوق على ما يملكه قانونا.

لكن ان تمكن شخص أخر بأى طريق ما من تسجيل ذات العقار باسمه، أصحى هو صاحب الحماية القانونية لما يملكه، وفقا لقاعدة أسبقية التسجيل.

ويستطيع من خلال سنده المسجل أن ينتزع العقار من المالك العرفي وطرده.

نعلم، أن اجراءات تسجيل الملكية فى مصر، معقدة ومرهقة، ومطلفة ماليا، وقد تعرقلها العقبات، وعدم الشفافية، لا سيما من موظف روتيني، قليل الخبرة، يتبع تعليمات صارمة، بل وأحيانا، يخترع قرارات وتعليمات لا وجود لها.

خصائص حق الملكية فى القانون المصرى

يتميز حق الملكية بالخصائص الآتية:

(أ) حق جامع: يقصد بذلك أن حق الملكية يجمع في يد صاحبه سلطات ثلاثة: (الاستعمال والاستغلال والتصرف سواء أكان تصرفاً مادياً أم قانونياً).

(ب) حق مانع: معنى ذلك أن حق الملكية يمنع الغير من مشاركة المالك في استعمال ملكه والانتفاع به، فإذا اعتدى عليه آخر كان له أن يرد هذا الاعتداء، مع الاحتفاظ بحقه في طلب التعويض إذا أصابه ضرر.

إلا أن هذا الوصف ليس ثابتاً لحق الملكية بصفة مطلقة، بل ترد عليه مجموعة قيود منصوص عليها في القانون

(ج) حق دائم: صفة الدوام لحق الملكية لها ثلاثة معاني:

المعنى الأول:

يقصد به أن حق الملكية حق دائم، أي إن الملكية تبقى قائمة ما بقي الشيء المملوك موجوداً وتزول بزواله أي إن الملكية تدور وجوداً وعدما مع وجود الشيء وعدمه.

المعني الثاني:

يقصد به أن حق الملكية لا يسقط بعدم الاستعمال، فإذا أهمل المالك في استعمال ملكه والانتفاع به ولم يباشر عليه أي عمل، فلا يترتب علي إهماله إسقاط حقه،

وإن كان ذلك يعطي للغير الحق في كسب الملكية بوضع اليد إذا توافرت في واضع اليد شروط كسب الملكية من حيث الحيازة والمدة.

المعنى الثالث:

يقصد به أن حق الملكية، حق مؤبد غير مؤقت علي عكس الحقوق العينية الأخرى مثل، حق الانتفاع وحق الاستعمال وحق السكني وحق الحكر فجميعها حقوق مؤقتة تزول وتنقضي بانقضاء مدتها.

(د) حق مطلق: معنى ذلك أن حق الملكية يحتج به في مواجهة الكافة، حيث إن المالك ينتفع بحقه دون وساطة من أحد،

وهذه الخاصية ليست مقصورة علي حق الملكية فحسب بل تمتد لتشمل كافة الحقوق العينية،

وهذا الوصف ثابت لحق الملكية في كل الصور والأحوال لا يرد عليه قيد ما، حتى في مواجهة جهة الإدارة وقد كفل الدستور المصري حرمة هذا الحق.

شرح أسباب اكتساب حق الملكية فى مصر

نتناول على ضوء نصوص مواد القانون المدني المصرى، والشهر العقاري، وأحكام النقض، وشروحات الملكية العقارية، أسباب اكتساب الملكية السبعة بشئ من التفصيل.

الاستيلاء سند للملكية

ورد النص علي الاستيلاء – كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية – بالمادة 874 من القانون المدني والتي يجري نصها :-

1.  الأراضي غير المزروعة التى لا مالك لها تكون ملكا للدولة .
2.  ولا يجوز تملك هذه الأراضي أو وضع اليد عليها إلا بترخيص من الدولة وفقا للوائح .

وقد الغي القانون رقم 100 لسنة 1964 بشأن تنظيم تمليك الأراضي الصحراوية الفقرة 3 من المادة 874 والتي كان يجري نصها علي أنه :

إلا أنه زرع مصرع أرضا غير مزروعة أو غرسها أو بنى عليها ، تملك فى الحال الجزء المزروع أو المغروس أو المبنى ولو بغير ترخيص من الدولة . ولكنه يفقد ملكيته بعدم الاستعمال مدة خمس سنوات خلال الخمس العشرة السنة التالية للتمليك .

زوال الاستيلاء كسبب من أسباب حق الملكية فى القانون المدنى

بعد صدور القانون رقم 100 لسنة 1964 لم يعد من الجائز تملك العقار عن طريق  الاستيلاء  .

 إذ الاستيلاء يفترض أرضاً لا مالك لها ، والقانون رقم 100 لسنة 1964 يجعل الأراضي الصحراوية مملوكة للدولة ملكية خاصة .

ذلك أن القانون المشار إليه يجعل تملك هذه الأراضي يتم عن طريق بيعها بالممارسة الي الأفراد الراغبين في شرائها لاستصلاحها .

فلم يعد جائزاً – بعد أن ألغيت الفقرة الثالثة من المادة 874 مدني ، أن يعمد أي مصري بدون ترخيص الي وضع يده علي هذه الأراضي ، يزرعها أو يغرس فيها أو يبني عليها .

ذلك أن الاستيلاء – بعد صدور القانون رقم 100 لسنة 1964 – لا يرد علي العقار وإنما يرد علي المنقول فقط .

كما أنه – بصدوره أيضاً – لم يعد هنالك مجال للقول بأن ملكية الدولة للأراضي الصحراوية ملكية ضعيفة .

بل هي قد أصبحت ملكية حقيقية لملكيتها لسائر أموالها الخاصة .

فللدولة أن تؤجر هذه الأراضي أو أن تبيعها وأن تتصرف فيها تصرفها في أي مال تملكه ملكية خاصة .

وعلي ذلك أصبحت الأراضي الصحراوية (لها مالك) هو الدولة فلم يعد يجوز تملكها بالاستيلاء  .

المستشار أنور العمر وسي – الملكية وأسباب كسبها في القانون المدني – دار محمود – ص 558 – طبعة 2006

أسباب إلغاء الفقرة الثالثة من المادة 874 من القانون المدني

تقرر المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 36 لسنة 1967 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 100 لسنة 1964 :

صدر القانون رقم 100 لسنة 1964 بتنظيم العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة والتصرف فيها ، متضمناً تطويراً شاملاً للقواعد القانونية المنظمة لأملاك الدولة الخاصة علي نحو يساير مجري التطور الثوري الحديث في مجتمعنا.

وقد جاء التعديل الذي اشتمل عليه القانون 36 لسنة 1967 تأكيداً للحقوق المشروعة التي أقرها هذا القانون لجماهير العشب المتطلعة بحق الي ملكية نصيب عادل من أرض الوطن.

ووفاء من الدولة لما التزمت به في ذلك القانون من واجبات … وتحقيقاً لحاجة المجتمع في تقدمه وارتقائه وتطوره السريع المعاصر الي قوانين مخططة للتنمية الاقتصادية والاجتماعية جري التعديل محققاً لكل تلك الأهداف ومؤكداً لها .

وجاء بالمذكرة الإيضاحية للقانون رقم 17 لسنة 1969 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 100 لسنة 1964 :

أن القانون رقم 100 لسنة 1964 قد تضمن تنظيم تأجير العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة والتصرف فيها ، وقواعد التصرف في الأراضي البور والصحراوية .

وتقضي هذه القواعد ببيع هذه الأرضي بطريق الممارسة .

وأن مساحة الأراضي البور القابلة للزراعة المملوكة للدولة بلغ نحوا من 85000 فدان تقع إما داخلها أو تتخللها أو متخمة لها.

وأن من الصواب حسن تنظيم استغلال هذه الأراضي ووضعها موضع الاستثمار الاقتصادي الذي يعود علي المواطنين والدولة بالفوائد والنفع .

الوسيط – السنهوري – الجزء الثامن – حق الملكية – ص 521 – طبعة نقابة المحامين 2006

الوضع الخاص للأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة

طبقاً للمادة الثانية من القانون رقم 100 لسنة 1964 يمكننا القول بأن الأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة تنقسم الي ثلاث أنواع :

• أ- الأراضي الزراعية .
• ب- الأراضي البور الواقعة داخل الزمام ، والأراضي المتاخمة الممتدة خارج حد الزمام الي مسافة كيلومترين .
• ج- الأراضي الصحراوية

الميراث وتصفية التركة سند الملكية العقارية

ورد النص علي الميراث وتصفية التركة كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية بالمواد من 875 إلي 914 من القانون المدني والتي يجري نصها :-

والثابت أن الشريعة الإسلامية والتقنينات المستمدة منها هي التي تطبق علي ميراث المصريين جميعاً ، مسلمين وغير مسلمين .

ولا ينطبق قانون الملة علي غير المسلمين ، حتى لو اتفق الورثة جميعاً علي أن ينطبق .

ولم يعد هناك محل للبحث فيما إذا كان قانون الملة هو الذي يحدد الورثة مبدئياً ، لينظر بعد ذلك فيما إذا كان هؤلاء الورثة متفقين علي قانون الملة فيطبق نهائياً ، أو مختلفين فتطبق الشريعة الإسلامية.

وعلي ذلك يجري نص المادة 875 من القانون المدني والذي يقرر :

1. تعيين الورثة وتحديد أنصبائهم فى الإرث وانتقال أموالهم التركة إليهم تسرى فى شأنها أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة فى شأنها .
2.  وتتبع فى تصفية التركة الأحكام الآتية .

كيف يتم تعيين مصف للتركة ؟

تنص المادة 876 مدني :

إذا لم يعين المورث وصيا لتركته وطلب أحد ذوى الشأن تعيين مصف لها ، عينت المحكمة ، إذا رأت موجبا لذلك، من تجميع الورثة على اختياره .

فإن لم تجمع الورثة على أحد تولى القاضي اختيار المصفى على أن يكون بقدر المستطاع من بين الورثة، وذلك سماع أقوال هؤلاء .

وتنص المادة 877 مدني علي أنه :

1. لمن عين مصفيا أن برفض تولى هذه المهمة أو يتنحى عنها بعد توليها وذلك طبقا لأحكام الوكالة .
2. وللقاضي أيضا ، إذا طلب إليه أحد ذوى الشأن أو النيابة العامة أو دون طلب ، عزل المصفى واستبدال غيره به ، متى وجدت أسباب تبرر ذلك .

وتنص المادة 878 مدني علي أنه :

1. إذا عين المورث وصيا للتركة وجب أن يقر القاضي هذا التعيين .
2. ويسرى على وصى التركة ما يسرى على المصفى من أحكام .

وتنص المادة 879 مدني علي أنه :

1.  على كاتب المحكمة أن يقيد يوما فيوما الأوامر الصادرة بتعين المصفين وبتثبت أوصياء التركة ، فى سجل عام تدون فيه أسماء المورثين بحسب الأوضاع المقررة للفهارس الأبجدية ويجب أن يؤشر فى هامش السجل بكل أمر يصدر بالعزل وبكل ما يقع من تنازل .
2.  ويكون لقيد الأمر الصادر بتعيين المصفى من الأثر فى حق الغير الذي يتعامل مع الورثة فى شأن عقارات التركة ما للتأشير المنصوص عليه فى المادة 914 .
3.  ويكون لقيد الأمر الصادر بتعيين المصفى من الأثر فى حق الغير الذي يتعامل مع الورثة فى شأن عقارات التركة ما للتأشير المنصوص عليه فى المادة 914 .

وتنص المادة880 مدني علي أنه :

1. يتسلم المصفى أموال التركة بمجرد تعيينه ، ويتولى تصفيتها برقابة المحكمة . ولـه أن يطلب منها أجرا عادلا على قيامه بمهمته .
2. ونفقات التصفية تتحملها التركة ، ويكون لهذه النفقات حق امتياز فى مرتبه امتياز المصروفات القضائية .

وتنص المادة 881 مدني علي أنه :

على المحكمة أن تتخذ عند الاقتصاد جميع ما يجب من الاحتياطات المستعجلة للمحافظة على التركة .

وذلك بناء على طلب أحد ذوى الشأن أو بناء على طلب النيابة العامة أو دون طلب ما .

ولها يوجه خاص أن تأمر بوضع الأختام وإيداع النقود والأوراق المالية والأشياء ذات القيمة .

وتنص المادة 882 مدني علي أنه :

1- على المصفى أن يقوم فى الحال بالصرف من مال التركة لتسديد نفقات تجهيز الميت ونفقات مأتمه بما يناسب حالته.

وعليه أيضا أن يستصدر أمرا من قاضى الأمور الوقتية بصرف نفقة كافية بالقدر المقبول من هذا المال إلى من كان المورث يعولهم من ورثته حتى تنتهي التصفية.

على أن تخصم النفقة التى يستولي عليها كل وارث من نصيبه فى الإرث.

2- وكل منازعة تتعلق بهذه النفقة يفصل فيها قاضى الأمور الوقتية .

التركة ككيان قانوني متميز

تنص المادة 883 مدني علي أنه :

1. لا يجوز من وقت قيد الأمر الصادر بتعيين المصفى أن يتخذ الدائنون أي إجراء على التركة ، كما لا يجوز لهم أن يستمروا فى أي إجراء اتخذوه إلا فى مواجهة المصفى .
2. وكل توزيع فتح ضد المورث ولم تقفل قائمته النهائية ، يجب وقفه حتى تتم تسوية جميع ديون التركة متى طلب ذلك أحد ذوى الشأن .

وتنص المادة 884 مدني علي أنه :

لا يجوز للوارث قبل أن تسلم إليه شهادة التوريث المنصوص عليها المادة 901 أن يتصرف فى مال التركة ، كما لا يجوز له أن يستوفى ما للتركة من ديون أو أن يجعل دينا عليه قصاصا يدين التركة .

وتنص المادة 885 مدني علي أنه :

1. على المصفى فى أثناء التصفية أن يتخذ ما تتطلبه أموال التركة من الوسائل التحفظية ، وأن يقوم بما يلزم من الإدارة ، ولعيه أيضا أن ينوب عن التركة فى الدعاوى وأن يستوفى ما لها من ديون قد حلت .
2.  ويكون المصفى، ولو لم يكن مأجورا ، مسئولا مسئولية الوكيل المأجور . وللقاضي أن يطالبه بتقديم حساب عن أدارته فى مواعيد دورية .

وتنص المادة 886 علي أنه :

1. 1- على المصفى أن يوجه تكليفا علينا لدائني التركة ومدينيها يدعوهم فيه لأن قدموا بيانا بما لهم من حقوق وما عليهم من ديون ، وذلك خلال ثلاثة أشهر من التاريخ الذي ينشر فيه التكليف أخر مرة .
2. 2- ويجب أن يلصق التكليف على الباب الرئيسي لمقر العمدة فى المدينة أو القرية التى توجد بها أعيان التركة ، أو على الباب الرئيسي لمركز البوليس فى المدن التى تقع فى دائرتها هذه الأعيان وفى لوحة المحكمة الجزئية التى يقع فى دائرتها أخر موطن للمورث وفى صحيفة من الصحف اليومية الواسعـة الانتشار .

وتنص المادة 887 مدني علي أنه :

1. على المصفى أن يودع قلم كتاب المحكمة ، خلال أربعة أشهر من تعيينه ، قائمة تبين ما للتركة وما عليها وتشتمل على تقدير لقيمة هذه الأموال ، وعليه أيضا أن يخطر بكتاب موصى عليه فى الميعاد المتقدم كل ذي شأن بحصول هذا الإيداع .
2. ويجوز أن يطلب إلى القاضي مد هذا الميعاد إذا وجدت ظروف تبرر ذلك .

وتنص المادة 888 مدني علي أنه :

1.  للمصفى أن يستعين فى الجرد وفى تقدير قيمة أموال التركة بخبير أو بمن يكون له فى ذلك دراية خاصة .
2.  ويجب على المصفى أن يثبت ما تكشف عنه أوراق المورث وما هو ثابت فى السجلات العامة من حقوق وديون وما يصل إلى علمه عنها من أى طريق كان وعلى الورثة أن يبلغوا المصفى عما يعلمونه من ديون على التركة وحقوق لها.

وتنص المادة 889 مدني علي أنه :

يعاقب بعقوبة التبديد كل من استولى غشا على شيء من مال التركة ولو كان وارثا .

وتنص المادة 890 مدني علي أنه :

1. 1- كل منازعة فى صحة الجرد ، وبخاصة ما كان متعلقا بإغفال أعيان أو حقوق للتركة أو عليها أو بإثباتها ، وترفع بعريضة للمحكمة بناء على طلب كل ذي شأن خلال الثلاثين يوما التالية للأخطار بإيداع قائمة الجرد .
2. 2- وتجرى المحكمة تحقيقا ، فإذا رأت أن الشكوى جدية أصدرت أمرا بقبولها ويصح من هذا الأمر وفقا لأحكام قانون المرافعات .
3. 3- وإن لم يكن النزاع قد سبق رفعه إلى القضاء عينت المحكمة أجلا يرفع ذو الشأن دعواه أمام المحكمة المختصة ، وتقضى فيها هذه المحكمة على وجه الاستعجال .

كيفية تسوية ديون التركة

تنص المادة 891 مدني علي أنه :

بعد انقضاء الميعاد لرفع المنازعات المتعلقة بالجرد يقوم  المصفى   بعد استئذان المحكمة بوفاء ديون التركة التى لم يقم فى شأنها نزاع أما الديون التى توزع فيها فتسوى بعد الفصل فى النزاع نهائيا .

تنص المادة 892 مدني علي أنه :

على المصفى فى حالة إعسار التركي أو فى حالة احتمال إعسارها ، أن يقف تسوية أي دين ، ولو لم يقم فى شأنه نزاع حتى يفصل نهائيا فى جميع المنازعات المتعلقة بديون التركة .

تنص المادة 893 مدني علي أنه :

1.  يقوم المصفى وبوفاء ديون التركة مما يحصله من حقوقها ، ومما تشتمل عليه من نقود ومن ثمن ما يكون قد باعه بسعر السوق من أوراق مالية ومن ثمن ما فى التركة من منقول فإن لم يكن ذلك كافيا فمن ثمن ما فى التركة من عقار .
2.  وتباع منقولات التركة وعقاراتها بالمزاد العلني وفقا للأوضاع وفى المواعيد المنصوص عليها فى البيوع الجبرية ، إلا إذا اتفق جميع الورثة على أن يتم البيع بطريقة أخرى أو على أن يتم ممارسة .

فإذا كانت التركة معسرة لزمت أيضا موافقة جميع الدائنين . وللورثة فى جم يع الأحوال الحق فى أن يدخلوا فى المزاد .

تنص المادة 894 مدني علي أنه :

للمحكمة بناء على طلب جميع الورثة أن تحكم محلول الدين المؤجل وبتعيين المبلغ الذي يستحقه الدائن مراعية فى ذلك حكم المادة 554 .

تنص المادة 895 مدني علي أنه :

1. إذا لم يجمع الورثة على طلب حلول الدين المؤجل ، تولت المحكمة توزيع الديون المؤجلة وتوزيع أموال الدين المؤجل ، بحيث يختص كل وارث من جملة ديون التركة ومن جملة أموالها بما يكون فى نتيجته معادلا لصافى حصته فى الإرث .
2.  وترتب المحكمة لكل دائن من دائني التركة تأمينا كافيا على عقار أو منقول ، على أن تحتفظ لمن كان له تأمين خاص بنفس هذا التأمين . فإن استحال تحقيق ذلك ، ولو بإضافة ضمان تكميلي ، يقدمه الورثة من مالهم الخاص أو بالاتفاق على أية تسوية أخرى ، رتبت المحكمة التأمين على أموال التركة جميعها.
3.  وفى جميع هذه الأحوال إذا ورد تأمين على عقار ولم يكن قد سبق شهره ،

وجب أن يشهر هذا التأمين وفقا للأحكام المقررة فى شهر حق الاختصاص .

تنص المادة 896 مدني علي أنه :

يجوز لكل وارث بعد توزيع الديون المؤجلة أن يدفع القدر الذي أختص  به قبل أن يحل الأجل طبقاً للمادة 894 .

تنص المادة 897 علي أنه :

دائنو التركة الذين لم يستوفوا حقوقهم لعدم ظهورها فى قائمة الرد ولم تكن لهم تأمينات على أموال التركة ، لا يجوز لهم أن يرجعوا على من كسب بحسن نية حقا عينيا على تلك الأموال وإنما لهم الرجوع على الورثة بسبب إثرائهم .

تنص المادة 898 مدني علي أنه :

يتولى المصفى بعد تسوية  ديون التركة  تنفيذ الوصايا وغيرها من التكاليف .

كيف يتم تسليم أموال التركة وقسمة هذه الأموال ؟

تنص المادة 899 مدني علي أنه :

بعد تنفيذ التزامات التركة يؤول ما بقى من أموالهم إلى الورثة كل بحسب نصيبه الشرعي .

تنص المادة 900 مدني علي أنه :

1. يسلم المصفى إلى الورثة ما أل إليهم من أقوال التركة .
2. ويجوز للورثة ، بمجرد انقضاء الميعاد المقرر للمنازعات المتعلقة بالجرد ، المطالبة بأن يتسلموا ، بصفة مؤقتة ، الأشياء أو النقود التى لا يحتاج لها فى تصفية التركة ، أو أن يتسلموا بعضا منها وذلك مقابل تقديم كفالة أو بدون تقديمها .

تنص المادة 901 مدني علي أنه :

تسلم المحكمة إلى كل وارث يقدم إعلاما شرعيا بالوراثة أو ما يقوم مقام هذا الأعلام ، شهادة تقرر حقه فى الإرث وتبين ما آل من أموال التركة .

تنص المادة 902 مدني علي أنه :

لكل وارث أن يطلب من المصفى أن يسلمه نصيبه فى الإرث مفرزا ، ألا إذا كان هذا الوارث ملزما بالبقاء فى الشيوع بناء على اتفاق أو نص فى القانون .

تنص المادة 903 مدني علي أنه :

1.  إذا كان طلب القسمة واجب القبول ، تولى المصفى إجراء القسمة بطريقة ودية على ألا تصبح هذه القسمة نهائية ألا بعد أن يقرها الورثة بالإجماع .
2.  فإذا لم ينعقد إجماعهم على ذلك ، فعلى المصفى أن يرفع على نفقة التركة دعوى بالقسمة وفقا لأحكام القانون ، وتستنزل نفقات الدعوى من انصباء المتقاسمين .

تنص المادة 904 مدني علي أنه :

تسرى على قسمة التركة القواعد المقررة فى القسمة ، وبوجه خاص مــــا يتعلق منها بضمان التعرض والاستحقاق وبالغين وبامتياز المتقاسم ، وتسرى عليها أيضا الأحكام الآتية .

تنص المادة 905 مدني علي أنه :

إذا لم يتفق الورثة على قسمة الأوراق العائلية أو الأشياء التى تتصل بعاطفة الورثة نحو المورث ، أمرت المحكمة أما ببيع هذه الأشياء أو بإعطائها لحد الورثة مع استنزال قيمتها من نصيبه فى الميراث أو دون استنزال . ويراعى فى ذلك ما جرى عليه العرف وما يحيط بالورثة من ظروف شخصية .

تنص المادة 906 مدني علي أنه :

إذا كان بين أموال التركة مستغل زراعي أو صناعي أو تجارى مما يعتبر وحدة اقتصادية قائمة بذاتها ، وجب تخصيصه برمته لمن يطلبه من الورثة إذا كان أقدرهم على الاضطلاع به .

وثمن هذا المستغل يقوم بحسب قيمته ويستنزل من نصيب الوارث فى التركة . فإذا تساوت قدرة الورثة على الاضطلاع بالمستغل خصص لمن يعطى من بينهم أعلى قيمة بحيث لا تقل عن ثمن المثل .

تنص المادة 907 مدني علي أنه :

إذا اختص أحد الورثة عند القسمة بدين للتركة ، فإن باقي الورثة لا يضمنون له المدين إذا هو أعسر بعد القسمة ما لم يوجد اتفاق يقضى بغير ذلك .

تنص المادة 908 مدني علي أنه :

تصح الوصية بقسمة أعيان التركة على الورثة الموصى ، بحيث يعين لكل وارث أو لبعض الورثة قدر نصيبه فإن زادت قيمة ما عين لأحدهم على استحقاقه فى التركة كانت ، الزيادة وصية .

تنص المادة 909 مدني علي أنه :

القسمة المضافة إلى ما بعد الموت يجوز الرجوع فيها دائما . وتصبح لازمة بوفاة الموصى .

تنص المادة 910 مدني علي أنه :

إذا لم تشمل  القسمة   جميع أموال المورث وقت وفاته ، فإن الأمور التى لم تدخل فى القسمة تؤول شائعة إلى الورثة طبقا لقواعد الميراث .

تنص المادة 911 مدني علي أنه :

إذا مات قبل وفاة المورث واحد أو أكثر من الورثة المحتملين الذين دخلوا فى القسمة ، فإن الحصة المفرزة التى وقعت فى نصيب من مات تؤول شائعة إلى الورثة طبقا لقواعد الميراث .

تنص المادة 912 مدني علي أنه :

تسرى فى القسمة المضافة إلى ما بعد الموت أحكام القسمة عامة عدا أحكام الغين .

تنص المادة 913 مدني علي أنه :

إذا لم تشمل القسمة ديون التركة ، أو شملتها ولكن لم يوافق الدائنون على هذه القسمة .

جاز عند عدم تسوية الديون بالاتفاق مع الدائنين أن يطلب أي وارث قسمة التركة طبقاً للمادة 895 مدني .

وأن تراعى بقدر الإمكان القسمة التى أوصى بها المورث والاعتبارات التى بنيت عليها.

 أحكام التركات التى لم تصف

تنص المادة 914 مدني علي أنه :

إذا لم تكن التركة قد صفيت وفقا لأحكام النصوص السابقة ، جاز لدائني التركة العاديين أن ينفذوا بحقوقهم أو بما أوصى به لهم على عقارات التركة التى حصل التصرف فيها .

أو التى رتبت عليها حقوق عينية لصالح الغير ، إذا أشروا بديونهم وفقا لأحكام القانون .

قضاء محكمة النقض في الميراث كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية

إذا كانت  الملكية بالميراث  كافية وحدها لحمل قضاء الحكم و يستقيم بها و هو سبب مستقل لاكتساب الملكية ، فإن النعي عليه فى خصوص وضع اليد ، و هي مستقلة – بفرض صحته – يكون غير منتج .

الطعن رقم  713 لسنة 45  مكتب فنى 31  صفحة رقم 162 جلسة 15-1-1980

 الملكية بالميراث من الوقائع المادية ، و كذلك الحال بالنسبة لوضع اليد فيجوز إثبات أيهما بكافة طرق الإثبات ، و من ثم فلا تثريب على المحكمة إن هي اعتمدت فى تحقيق كل منهما بوصفه سبباً مستقلاً لإكستاب الملكية على تحقيق أجراه الخبير و أقوال شهود سمعهم دون حلف يمين .

الطعن رقم 713 لسنة 45  مكتب فنى 31  صفحة رقم 162 بتاريخ 15-01-1980

إن محكمة الموضوع إذ تقرر – معتمدة على بيانات شهادات التكليف و ظروف الدعوى و أحوالها – أن أصل هذا التكليف المختلف على دلالته لم يكن لإثبات الملك لمن هو باسمه ابتداء ، و إنما كان بسبب أرشديته ، و لإثبات الملك له و لغيره بالميراث ، فإنها إنما تفصل فى أمر واقعي لا دخل للقانون فيه .

الطعن رقم 99 لسنة 2 مجموعة عمر 1ع  صفحة رقم 202 جلسة 23-03-1933.

اإن تعرض محكمة الموضوع لبحث ما آل للمدين بالإرث أو الهبة أو نحوهما من ملك جديد لا مخالفة فيه للمادة 2. 5 من القانون المدنى .

الطعن رقم 78 لسنة 6 مجموعة عمر 2ع  صفحة رقم 76  جلسة 21-01-1937.

الميراث كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية : إن مجـرد وضـع يد المدعى على قدر ” مفرز ” من أرض مشتركة لا يمنعه من أن يطالب بتثبيت ملكيته لحصته الميراثية شائعة فى هذه الأرض .

و لا من القضاء له بذلك ، ما دامت التركة لا تزال على الشيوع . و إذن فلا يعيب الحكم فى هذه الدعوى إغفاله بحث أمر وضع اليد اعتبارا بأنه غير منتج.

الطعن رقم 170 لسنة 17  مجموعة عمر 5ع  صفحة رقم 697 جلسة 06-01-1949

مفاد نص المادة 13 من القانون رقم 114 لسنه 1946 بتنظيم الشهر العقاري المشرع لم يعلق انتقال الحقوق العقارية من المورث على  إشهار حق الإرث  .

كما هو الحال بالنسبة لتسجيل التصرفات العقارية فظل انتقال حقوق المورث إلى الورثة بمجرد الوفاة طبقا لقواعد الشريعة الإسلامية .

الطعن رقم  3424 لسنة 59  مكتب فنى 45  صفحة رقم 1244بتاريخ 28-9-1994 .

 الوصية سند للملكية

ورد النص علي الوصية كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية بالمواد 915 ، 916 ، 917 من القانون المدني :-

الوصية ، تصرف في التركة مضاف إلي ما بعد الموت ، وتسري عليها أحكام الشريعة الإسلامية وفق الراجح في المذهب الحنفي

وتصح وتنفيذ في حدود ثلث التركة بعد سداد ديونها ، سواء كانت لوارث أو لغير وارث ، أو لصاحب وصية واجبة .

أما إذا زادت ولو تعددت الوصايا عن الثلث فهي صحيحة ولكنها لا تنفذ في حق الوارث إلا إذا أجازها بعد موت المورث وكان أهلاً للتبرع وقصد إجازة الوصية .

تنص المادة 915 مدني علي أنه

تسرى على الوصية أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة فى شأنها .

وتنص المادة 916 مدني علي أنه

1.  كل عمل قانوني يصدر من شخص فى مرض الموت ويكون مقصودا به التبرع ، يعتبر مضافا إلى ما بعد الموت ، وتسرى عليه أحكام الوصية أيا كانت التسمية التى تعطى لهذا التصرف .
2.  وعلى ورثة من تصرف أن يثبتوا أن العمل القانوني قد صدر من مورثهم وهو فى مرض الموت ، ولهم إثبات بجميع الطرق ، ولا يحتج على الورثة بتاريخ السند إذا لم يكن هذا التاريخ ثابتا .
3. وإذا أثبت الورثة أن التصرف صدر من مورثهم فى مرض الموت ، اعتبر التصرف صادرا على سبيل التبرع ، ما لم يثبت من صدر له التصرف عكس ذلك . كل هذا ما لم توجد أحكام خاصة تخالفه .

وتنص المادة 9175 مدني علي أنه

إذا تصرف شخص لأحد ورثته واحتفظ بأية طريقة كانت بجيارة العين التى تصرف فيها ، وبحقه الانتفاع بها مدى حياته ، اعتبر التصرف مضافا إلى ما بعد الموت وتسرى عليه أحكام الوصية ما لم يقم دليل يخالف ذلك .

وقد ورد بالأعمال التحضيرية

عمم النص فأعطي حكم الوصية لكل عمل قانوني يصدر في مرض الموت كالبيع والهبة والإقرار والإبراء وغير ذلك من التصرفات .

ما دام لم يقصد بها التبرع ، وقصد التبرع مفروض ما دامت الورثة قد أثبتت أن التصرف قد صدر في مرض الموت ، ولهم إثبات ذلك بجميع الطرق بما في ذلك البينة والقرائن

قضاء محكمة النقض في الوصية كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية

الوصية بطبيعتها تصرف مضاف إلى ما بعد الموت فلا يكون لها وجود قانوني إلا بعد حصول الوفاة و موت الموصى مصراً عليها، وتكون محكومة بالقانون الساري وقت الوفاة لا وقت تحرير الوصية .

و إذن فمتى كان المورث قد توفى فى وقت سريان قانون الوصية رقم 71 لسنة 1946 تعين خضوع وصيته لحكم هذا القانون .

الطعن رقم 213 لسنة 22 مكتب فني 77  صفحة رقم 244 جلسة 23-02-1956

الوصية تنفذ من غير إجازة الورثة فى حدود ثلث التركة بعد سداد ديون الميت وهو ما يوجب على المحكمة – إذا وصفت العقد بأنه وصية – أن تستظهر عناصر التركة وتقدر صافى قيمتها ومقدار الثلث الذي يجوز فيه الإيصاء بغير إجازة .

وتتناول التصرف المطروح عليها للتحقق مما إذا كان يدخل فى  حدود الثلث  فتقضى بصحته فإن تجاوزت قيمته هذا النطاق قضت بصحة القدر الذي يدخل فى حدوده .

الطعن رقم  1532لسنة 55  مكتب فنى 42  صفحة رقم 1517جلسة 9-10-1991

الوصية تخضع للقانون الساري وقت وفاة الموصى لا وقت صدور الوصية منه ، فيسرى القانون رقم 71 لسنة 1946 على كل وصية صدرت من موص توفى بعد العمل بأحكام هذا القانون ولو كان تاريخ صدورها سابقا عليه .

الطعن رقم  167 لسنة 29  مكتب فنى 15 صفحة رقم 673 جلسة 14-05-1964

متى كان الثابت أن الموصى توفى سنة 1944 فإن وصيته لا يحكمها قانون الوصية رقم 71 لسنة 1946  وإنما يحكمها أرجح الآراء فى مذهب أبى حنيفة على ما تقضى  به المادتان 55 من القانون المدنى القديم و 280 من لائحة ترتيب المحاكم الشرعية .

الطعن رقم  71 لسنة 32  مكتب فنى 18 صفحة 1768 جلسة 30-11-1967

طبقاً للمادة 55 من القانون المدنى الملغى والمادة الثالثة من المرسوم بقانون رقم 91 لسنة 1937 تسرى على الوصية أحكام قانون بلد الموصى وقت وفاته .

وبصدور القانون رقم 147 لسنة 1949 بنظام القضاء – وهو يسرى بأثر فوري من تاريخ العمل به فى 15 أكتوبر سنة 1949 .

وطبقا للمادة 12 منه أصبحت المحاكم هي المختصة بمسائل الأحوال الشخصية بالنسبة لغير المصريين وهى تطبق فى شأن الوصية أحكام القانون الذي تشير به قواعد الإسناد لا الشريعة الإسلامية  .

الطعن رقم  8 لسنة 35  مكتب فنى 18  صفحة رقم 1493 بتاريخ 26-07-1967.

أموال الشخص تؤول لغيره بوفاته بأحد طريقين ، الميراث أو الوصية .

و إذ يبين من الحكم المطعون فيه أن المحكمة قد استخلصت من المستندات المقدمة إليها و فى حدود سلطتها الموضوعية .

أن ملكية العقارات الكائنة بمصر قد انتقلت إلى الطاعنين بوفاة والدتهم بطريق الوصية الصادرة منها لا الميراث .

و كان القانون الإنجليزي الذي يسرى على واقعة النزاع باعتبارها قانون والدة الطاعنين التى صدرت منها الوصية .

و ذلك عملاً بقاعدة الإسناد الواردة بالمادة 17 من القانون المدنى المصري و الذي يبيح حرية الإيصاء .

فإن النعي على الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون أو الخطأ فى تطبيقه يكون على غير أساس .

الطعن رقم 154 لسنة 39  مكتب فنى 25  صفحة رقم 1537 بتاريخ 31-12-1974 .

النص فى المادتين 2020 و 2021 من القانون المدنى اليوناني ، يدل على أن مهمة منفذ الوصية فى الأصل مقيدة بتنفيذ أحكام الوصية و محددة بأعمال الإدارة و لا يباح له التصرف عند الضرورة الملجئة إلا بموافقة الوارث .

فإن لم يكن هناك وارث أصلاً أو تعذر إبداء رأيه لسبب أو لآخر .

فلا مناص من الحصول على إذن بذلك من محكمة التركة .

و إذ نهج المطعون فيه هذا المنهج ، فإنه يكون قد التزم التفسير السليم لنصوص القانون المدنى اليوناني أنفة الإشارة -.

الطعن رقم 59 لسنة 39  مكتب فنى 26  صفحة رقم 364 جلسة 12-02-1975

الشروط الموضوعية للوصية موضوع النزاع سواء ما تعلق منها بحق الإيصاء أو القدر الذي تنفذ فيه الوصية يخضع للقانون اليوناني و هو قانون الموصى وقت موته .

و لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الاستناد إلى قانون أجنبي ، واقعة يجب على الخصوم إقامة الدليل عليها.

و إذ كان الطاعنون لم يقدموا ما يفيد أن نصاً فى القانون اليوناني يرتب البطلان على انعدام وجود الموصى له عند الإيصاء .

فليس يجدي فى هذا المقام التحدي ببطلان  الوصية   استنادا إلى حكم قانون الوصية رقم 71 لسنة 1946 .

الطعن رقم 59 لسنة 39  مكتب فنى 26  صفحة رقم 364 بتاريخ 12-2-1975.

الإقرار بدين الحاصل فى مرض الموت لغير وارث عل  سبيل التبرع يصح اعتباره فى حكم الوصية فينفذ فى ثلث التركة .

الطعن رقم  147 لسنة 18  مكتب فنى 1 صفحة رقم 460 جلسة 27-4-1950

إنه و إن كان الطاعن أسس طعنه على قانون الوصية رقم 76 لسنة 1946 وكان تاريخ العمل بهذا القانون لاحقاً لتاريخ وفاة المورثة البائعة.

مما يجعل العقد المطعون فيه غير خاضع لأحكامه إلا أنه لما كان الطاعن يطلب  نفاذ البيع فى حدود ثلث التركة .

وكانت المادة 255 من القانون المدنى [ القديم ] تعطيه هذا الحق كان لزاماً على محكمة الموضوع أن تفصل فى الدعوى وفقا لهذا النص .

أما وهى لم تفعل فإنها تكون قد خالفت القانون فى هذا الخصوص.

الطعن رقم 320 لسنة 20  مكتب فنى 4  صفحة رقم 17 جلسة 16-10-1952 .

ينص قانون الوصية رقم 71 لسنة 1946 الذي يحكم واقعة الدعوى ، على أن الوصية لا تنفذ من غير إجازة الورثة إلا فى حدود ثلث تركة الموصى بعد سداد جميع ديونه .

و لم يتعرض هذا القانون صراحة للوقت الذي تقوم فيه التركة و يتحدد ثلثها ، إلا أن الراجح فى مذهب أبى حنيفة أن يكون تقدير الثلث الذى تخرج منه الوصية بقيمته وقت القسمة و القبض لأنه هو وقت استقرار الملك .

و تنفيذ الوصية و إعطاء كل ذي حق حقه و حتى لا يكون هناك غبن على أي واحد من الورثة أو الموصى له فيها بعطاء .

و رتبوا على ذلك أن كل ما يحدث فى الفترة ما بين وفاة الموصى و القسمة من نقص فى قيمة التركة أو هلاك فى بعض أعيانها يكون على الورثة و الموصى له و كل زيادة تطرأ على التركة فى هذه الفترة تكون للجميع .

الطعن رقم  816 لسنة 43 مكتب فنى 28  1742 بتاريخ 06-12-1977

مفاد النص فى المادة 37 من القانون رقم 71 لسنة 1946 بشأن الوصية أن المشرع جعل ثلث تركة المتوفى حد أقصى لنفاذ وصاياه دون حاجة إلى إجازة الورثة بحيث إذا لم يجيزوا الزيادة خلص لهم الثلثان الباقيان.

فلا تنفذ فى حقهما هذه الزيادة مما يقضى – فى حالة تعدد الوصايا – تحديد قيمتها جملة لمعرفة ماذا كان هذا الثلث يتسع لها فتنفذ جميعاً دون حاجة إلى إجازة و إلا قسم الثلث بين أصحاب الوصايا بالمحاصة .

الطعن رقم  641 لسنة 47 مكتب فنى 32  صفحة 1223جلسة 22-4-1981

المقرر فى قضاء هذه المحكمة ، أن يكون تقدير الثلث الذي تخرج منه الوصية بقيمته وقت القسمة و القبض ، لأنه هو وقت استقرار الملك و تنفيذ الوصية و إعطاء كلى ذي حق حقه .

و إذ كان المشرع قد وضع أسساً معينة لتقدير التركة فى تاريخ وفاة المورث بصدد تقدير ضريبة التركات و رسم الأيلولة فحسب .

فلا يكون هناك محل للاستناد إلى هذا التقدير فيما بعد حين تنفيذ الوصية وقت القسمة و القبض .

الطعن رقم  469  لسنة 48  مكتب فنى 32  صفحة رقم 1761 جلسة 09-06-1981

الوصية لا تنفذ فيما زاد عن قيمة ثلث التركة إذا لم يجز الورثة هذه الزيادة ، فإذا تعددت الأموال الموصى بها و جاوزت قيمتها ثلث التركة فإنها تنفذ بالمحاصة بنسبة قيمة كل مال منها إلى قيمة ثلث التركة .

الطعن رقم 12 لسنة 51  مكتب فنى 36  صفحة رقم 73  بتاريخ 3-1-1985

الالتصاق سند الملكية العقارية

ورد النص علي الالتصاق كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية بالمواد من 918 إلي 930 من القانون المدني.

فأحكام الالتصاق بالعقار أوردها المشرع فى القانون المدنى بالفصل الثاني – المنظم  لأسباب كسب الملكية – من الباب الأول للكتاب الثالث ، فاعتبره سبباً مستقلاً قائماً بذاته من الأسباب القانونية للملكية .

و هو سبب يرتكز فى الأصل على قاعدة أن مالك الشيء الأصلي هو الذي يملك الشيء التابع .

فملكية الأرض يستتبعها ما يقام على هذه الأرض من مبان بحكم الالتصاق.

1. و بالتالي فإن ملكية البناء تطبيقاً لقواعد  الالتصاق   لا تؤول إلا لمن يملك الأرض المقام عليها .

و هذا الأمر هو ما أفصحت عنه المواد 922 ، 924 ، 925 من القانون من النص بلفظ صريح على أن ما يقوم من بناء يكون لصاحب الأرض .

تنص المادة 918 مدني:

الأرض التى تتكون من طمي يجلبه النهر بطريقة تدريجية محسوسة تكون ملكا للملاك المجاورين .

تنص المادة 919 :

1. الأرض التى ينكشف عنها البحر تكون ملكا للدولة .
2. ولا يجوز التعدي على أرض البحر إلا إذا كان ذلك لإعادة جدود الملك الذي طغى عليه البحر .

تنص المادة 920 :

ملاك الأراضي الملاصقة للمياه الراكدة كمياه البحيرات والبرك ، لا يملكون ما تنكشف عنه هذه المياه من أرض .

تنص المادة 921 :

الأراضي التى يحولها النهر من مكانها أو ينكشف عنهـــا ،

والجزائر التي تتكون في مجراه ، تكون ملكيتها خاضعة لحكام القوانين الخاصة بهـا .

تنص المادة 922 :

1.  كل ما على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى ، يعتبر من عمل صاحب الأرض أقامه على نفقته ويكون مملوكا له .
2.  ويجوز مع ذلك أن يقام الدليل على أن أجنبيا قد أقام هذه المنشآت على نفقته ، كما يجوز أن يقام الدليل على أن مالك الأرض قد خول أجنبيا ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق فى أقامه هذه المنشآت وتملكها .

تنص المادة 923 :

1. يكون ملكا خالصا لصاحب الأرض ما يحدثه فيها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى يقيمها بمواد مملوكة لغيرة ، إذا لم يكن ممكنا نزع هذه المواد دون أن يلحق هذه المنشآت ضرر جسيم ، أو كان ممكنا نزعها ولكن لم ترفع الدعوى باستردادها خلال سنة من اليوم الذي يعلم فيه مالك المواد أنها اندمجت فى هذه المنشآت .
2.  فإذا تملك صاحب الأرض المواد ، كان عليه أن يدفع قيمتها مع التعويض إن كان له وجه . أما إذا استرد المواد صاحبها فإن نزعها يكون على نفقة صاحب الأرض .

تنص المادة 924 :

1. إذا أقام شخص من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض ، كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه ، وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت أو أن يطلب استبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة ، أو دفع مبلغ يساوى ما زاد فى ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت .
2. ويجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضررا ، إلا إذا أختار صاحب الأرض أن يستبقى المنشآت طبقا لأحكام الفقرة السابقة .

تنص المادة 925 :

1.  إذا كان من أقام المنشآت المشار إليها فى المادة السابقة يعتقد بحسن نية أن له الحق فى إقامتها ، فلا يكون لصاحب الأرض أن يطلب الإزالة ، وإنما يخير بين أن يدفع قيمة المواد وأجرة العمل أو أن يدفع مبلغا يساوى ما زاد فى ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت ، هذا ما لم يطلب صاحب المنشآت نزعها .
2. إلا أنه إذا كانت المنشآت قد بلغت حدا من الجسامة يرهق صاحب الأرض أن يؤدى ما هو مستحق عنها ، كان له أن يطلب تملك الأرض لمن أقام المنشآت نظير تعويض عادل .

تنص المادة 926 :

إذا أقام أجنبي منشآت بمواد من عنده بعد الحصول عل ترخيص من مالك الأرض ، فلا يجوز لهذا يجوز لهذا المالك إذا لم يوجد اتفاق فى شأن هذه المنشآت أن يطلب إزالتها .

ويجب عليه إذا لم يطلب صاحب المنشآت نزعها أن يؤدى إليه إحدى القيمتين المنصوص عليهما فى الفقرة الأولى من المادة السابقة.

تنص المادة 927 :

تسرى أحكام المادة 982 فى أداء التعويض المنصوص عليه فى المواد الثلاث السابقة .

تنص المادة 928 :

إذا كان مالك الأرض وهو يقيم عليها بناء قد جار بحسن نية على جزء من الأرض الملاصقة ، جاز للمحكمة إذا رأت محلا لذلك أن تجبر صاحب هذه الأرض على أن ينزل لجاره عن ملكية الجزء المشغول بالبناء ، وذلك فى نظير تعويض عادل .

تنص المادة 929 :

المنشآت الصغيرة كالأكشاك والحوانيت والمأوى التى تقام على أرض الغير دون أن يكون مقصودا بقاؤها على الدوام تكون ملكا لمن أقامها .

تنص المادة 930 :

إذا أقام أجنبي منشآت بمواد مملوكة لغيره ، فليس لمالك المواد أن يطلب استردادها .

وإنما يكون له أن يرجع بالتعويض على هذا الأجنبي كما له أن يرجع على مالك الأرض بما لا يزيد على ما هو باق فى ذمته من قيمة تلك المنشآت .

قضاء محكمة النقض في الالتصاق كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية

مؤدى نص المادة 928 من القانون المدني وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وأفصحت عنه المذكورة الإيضاحية أنه إذا كان مالك الأرض وهو يقيم عليها بناء قد جاوزها إلى جزء صغير من الأرض مملوك للجار الملاصق.

وكانت هذه المجاورة من الباني قد وقعت بحسن نية فإنه يجوز للقاضى استثناء من قواعد الالتصاق التى تقضى بتمليك هذا الجزء من البناء لصاحب الأرض أن يجبره على أن ينزل للبانى عن ملكية الجزء المشغول بالبناء مقابل تعويض عادل.

لما كان ذلك وكان الطاعنون قد تمسكوا فى دفاعهم أمام محكمة الاستئناف بامتلاكهم الفناء موضوع النزاع بموجب عقود مسجلة ترتد إلى العقد الصادر لهم بالمسجل رقم 4032 لسنه 1969 توثيق المنصورة .

وبوضع يدهم عليه المدة الطويلة المكسبة للملكية أو المقترن بحسن النية والسبب الصحيح وبأنهم كانوا حسنى النية حين أقاموا البناء وفتحوا المطلات وقاموا بإيداع ثمن الجزء المشغول بالبناء خزينة المحكمة بما يمتنع معه الحكم بالإزالة.

وأن المطعون ضدهم استندوا فى ملكيتهم لهذا الفناء إلى مجرد حكم تثبيت الملكية رقم 235 لسنه 1938 مدني بندر المنصورة لم يسجل ولم يقترن  بوضع اليد  ولم يصدر فى مواجهة سلفهم.

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بتثبيت ملكية المطعون ضدهم للفناء وإزالة البناء وسد المطلات أخذا بتقارير الخبراء رغم تباين نتائجها فى شأن ملكية هذا الفناء.

مع ما أقر به مورث المطعون ضدهم فى الدعوى رقم 235 لسنه 1938 مدني بندر المنصورة من أنه مملوك له وللسلف الأول للطاعنين بالاشتراك بينهما .

وأنه مخصص لمنفعة عقاريهما دون أن يتضمن أسبابه ما يزيل هذا التباين أو يستجب إلى طلب الطاعنين إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ملكيتهم لهذا الفناء بالتقادم الطويل أو القصير المقترن بحسن النية والسبب الصحيح.

أو يعرض لما تمسكوا به بشأن حسن نيتهم فى إقامة المنشآت والمطلات مع أنه دفاع جوهري من شأنه لو صح أن يتغير به وجه الرأي فى الدعوى فإنه يكون معيبا بالقصور فى التسبيب .

الطعن رقم  4334 لسنة 62  مكتب فنى 45  صفحة رقم 861 جلسة 18-05-1994

ملكية الأرض تستتبع ملكية ما يقام على هذه الأرض من مبان بحكم الالتصاق .

الطعن رقم 264 لسنة 22  مكتب فنى 7  صفحة رقم 545 بتاريخ 26-4-1956

إذا كانت دعوى المطعون عليهن بطلب تثبيت ملكيتهن للأرض الملتصقة بأطيانهن مؤسسة على أن هذا الالتصاق كان نتيجة لطمى جلبه نهر النيل مما يلقى على عاتقهن عبء إثبات توافر شروط التملك فى هذا النوع من الإلتصاق على النحو الوارد بدعواهن .

و هي الشروط المستفادة من نص المادة 60 من القانون المدنى القديم ، و من بينها أن يتكون الطمى بصفة نهائية و تكون الأرض الملتصقة نتيجة للطمى قد بلغت من الإرتفاع حدا يجاوز منسوب إرتفاع المياه فى وقت الفيضان العادى .

و كان لا يبين من أسباب الحكم المطعون فيه إنه أعتد بهذا الشرط فى قضائه للمطعون عليهن بملكية جميع الأرض التى أوردها الخبير فى تقريره ، فإن الحكم المطعون فيه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

الطعن رقم 213 لسنة 25  مكتب فنى 11  صفحة رقم 148 جلسة 11-02-1960

لا ينطبق حكم المادة 65 من القانون المدنى الملغى إلا على المنشآت التى يقصد بإنشائها بقاؤها على وجه الدوام سواء كانت بناء أو غراسا و من ثم فلا مجال لإعمال حكمها على المحاصيل الزراعية الدورية لما لها من نهاية معلومة .

الطعن رقم 125 لسنة 28  مكتب فنى 14  صفحة رقم 638 بتاريخ 2-5-1963

خول الشارع مالك الأرض –  وفقاً لأحكام الالتصاق المنصوص عليها بالمادة 65 من القانون المدنى القديم – الحق فى تملك البناء الذي يقيمه الغير فى أرضه دون رضاه مقابل دفع القيمة طبقاً لهذه المادة .

وقضى بأن للمالك الخيار بين طلب إبقاء البناء وطلب إزالته على نفقة من أقامه مع تعويض الخسارة الناشئة عن فعله .

وإذ لم يكن القانون المدنى القديم يتضمن نصوصاً خاصة بتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر فى هذا الشأن .

كما ورد بنص المادة 592 من القانون المدنى الحالي – فإن مؤدى الأحكام العامة  للالتصاق الواردة بالقانون المدنى المشار إليها فيما تقدم .

أن البناء الذي يقيمه المستأجر من ماله الخاص دون إذن صر يح أو ضمني بإنشائه من مالك الأرض لا يكون ملكاً لصاحب هذه الأرض بفعل الالتصاق.

إذا أعمل رخصته فى الاختيار بإظهار رغبته فى الإزالة . فلا يلحق البناء بملكية الأرض وإنما يبقى مستقلاً عنها ملكا خالصا لمن أقامه مدة بقائه .

فإذا كان المؤجر قد أظهر رغبته فى إزالة المباني التي أنشأها المستأجر فإن هذه المباني تبقى مملوكة لهذا الأخير حتى يقوم بإزالتها أثناء مدة الإيجار أو عند انتهائها ولا يكون حق المطالبة بأجرة عنها .

الطعن رقم 245 لسنة 31  مكتب فنى 17  صفحة رقم 1373 جلسة 14-06-1966

متى كان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى أن عقد البيع الذى تمسكت الطاعنة بأنه سبب صحيح مكسب للملكية بالتقادم الخمسي لم يصدر إليها أصالة وإنما باعتبارها إسماً مستعاراً لزوجها.

فان مثل هذا العقد لا يعتبر سبباً صحيحاً يكسبها الملكية بالتقادم الخمسي وذلك لما يشترط فى السند الذى يعتبر سبباً صحيحاً من أن يكون صادراً إلى المتمسك بالتقادم .

ومن ثم يكون ما قرره الحكم المطعون فيه من أن العقد المذكور لم يصدر إلى الزوجة الطاعنة متضمناً الرد على دفاعها آنف الذكر ويكون النعي عليه بالقصور على غير أساس .

الطعن رقم 202 لسنة 32  مكتب فنى 17  صفحة رقم 1019بتاريخ 5-5-1966

ا وإن كان الأصل – طبقاً لنص المادة 1/922 من القانون المدنى – أن كل ما على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى يكون ملكاً لمالك الأرض .

إلا أنه يجوز إثبات عكس ذلك إذ نصت الفقرة الثانية من المادة المشار إليها على أنه يجوز مع ذلك أن يقام الدليل على أن أجنبيا قد أقام هذه المنشآت على نفقته .

الطعن رقم 202 لسنة 32  مكتب فنى 17 صفحة رقم 1019 بتاريخ 05-05-1966

طلب  تثبيت الملكية  لقدر معين من الأطيان هو مما يقبل التجزئة بطبيعته و إذ يعد طلب إزالة ما أقيم على هذا القدر من الأطيان من منشآت طلبا متفرعا عن طلب ثبوت الملكية و تفصل فيه المحكمة طبقا لقواعد الالتصاق المقررة فى القانون المدنى

فإن اعتبار الاستئناف كأن لم يكن بالنسبة لأحد المطعون عليهم فى خصوص هذا الطلب لا يمتد إلى سواه من المطعون عليهم .

الطعن رقم  لسنة 34  مكتب فنى 19  صفحة رقم 886 بتاريخ 30-04-1968

يبين من نص المادة 922 من القانون المدنى أن المشرع وضع بالفقرة الأولى منه قرينة قانونية تقضى بأن كل ما يوجد على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى يعتبر من عمل صاحب الأرض .

و أنه هو الذى أنشأه على نفقته فيكون مملوكا له ، و هذه القرينة قابلة لإثبات العكس.

فأجازت الفقرة الثانية للأجنبي أن يقيم الدليل على أنه هو الذى أقام هذه المنشآت على نفقته دون سابق اتفاق مع صاحب الأرض.

فإذا نجح فى إثبات ذلك تملك صاحب الأرض المنشآت بالالتصاق مقابل أن يعوض صاحبها وفقا للأحكام التى أوردها المشرع بهذا الخصوص .

كما يجوز للأخير أن يثبت أن هناك إتفاقا بينه و بين صاحب الأرض على أن يتملك الأجنبي المنشآت المقامة من قبل أى تصرف ناقل للملكية .

كذلك يستطيع الأجنبى أن يثبت أن هناك إتفاقا بينه و بين صاحب الأرض يخوله الحق فى إقامة منشآت و تملكها .

و فى الحالتين الأخيرتين حيث يوجد إتفاق على مصير المنشآت فإنه يجب إعمال هذا الإتفاق و يمتنع التحدى بقواعد الالتصاق .

الطعن رقم 296 لسنة 34  مكتب فنى 19  صفحة رقم 1133 بتاريخ 11-06-1968

مفاد نص المادتين 942 و 925 من القانون المدنى أنه إذا كان صاحب الأدوات هو البانى فى أرض غيره فيجب التفريق بين ما إذا كان سىء النية أو حسن النية .

فإذا كان  سىء النية  أى يعلم أن الأرض ليست مملوكة له و بنى دون رضا صاحب الأرض كان لهذا – إذا أثبت ذلك – أن يطلب الإزالة على نفقة البانى و إعادة الشىء إلى أصله مع التعويض إن كان له محل و ذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت.

فإذا مضت سنة أو إذا لم يجر الإزالة تملك صاحب الأرض المنشآت بالالتصاق و دفع أقل القيمتين قيمة البناء مستحقاً الإزالة أو ما زاد فى ثمن الأرض بسبب البناء .

أما إذا كان الباني حسن النية بأن كان يعتقد أن الأرض مملوكة له – و هو أمر مفترض إلا إذا قام الدليل على عكسه – فلا يجوز لصاحب الأرض طلب الإزالة .

الطعن 374 لسنة 34  مكتب فنى 19 ص 1155 بتاريخ 11-6-1968.

إذ كان من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن لقاضى الموضوع سلطة تامة فى استخلاص حسن النية و سوئها من مظانها فى الدعوى و بما يستشفه من ظروفها و ملابساتها .

و كان الحكم المطعون فيه قد استخلص فى حدود سلطته الموضوعية سوء نية الطاعنين فى إقامة المباني المطلوب إزالتها.

و كان استخلاصه قائماً على أسباب مسوغة و كافية لحمل قضائه .

فإن النعي عليه يكون على غير أساس .

الطعن رقم 163 لسنة 38  مكتب فنى 24  صفحة رقم 717 بتاريخ 08-05-1973

 النص فى الفقرة الأولى من المادة 924 من القانون المدنى على أنه ” إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض .

كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه ، و ذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت ” يفيد أن لصاحب الأرض أن يطلب خلال سنة إزالة المنشآت المقامة على أرضه على نفقة من أقامها .

فإذا سكت و لم يطلب الإزالة سقط حقه فى طلبها  ، و لازم ذلك أن يكون عالماً بشخص من أقامها حتى يتسنى له من بعد أن يوجه إليه طلب إزالتها على نفقته على نحو ما صرح به صدر النص.

لأن العلم بإقامة المنشآت لا يقتضى حتماً و بطريق اللزوم العلم بمن أقامها .

و من ثم فإن ميعاد السنة الذي يتعين طلب الإزالة خلاله لا يبدأ إلا من اليوم الذى يعلم فيه صاحب الأرض بإقامة المنشآت و شخص من أقامها .

إذ كان ذلك ، و كان الحكم المطعون قد إعتد بتاريخ علم الطاعنة بإقامة المنشآت و أجرى ميعاد السنة منه و رتب على ذلك قضاءه بسقوط حقها فى طلب الإزالة دون أن يعنى ببحث تاريخ علمها بإقامة المطعون ضده الثاني للمنشآت .

و هو ما قد يتغير به وجه الرأي فى الدعوى ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون و شابه قصور فى التسبيب .

الطعن رقم  207 لسنة 40 مكتب فنى 26 صفحة رقم 319 بتاريخ 03-02-1975

يشترط حتى يتحقق التملك بالإلتصاق طبقاً لنص المادة 1/922 من القانون المدنى ألا يكون هناك إتفاق بين صاحب الأرض و صاحب المنشآت على مصير هذه المنشآت بحيث إذا وجد هذا الإتفاق فإنه يجب إعماله و يمتنع التحدي بقواعد الإلتصاق .

الطعن رقم 192 لسنة 41  مكتب فنى 26  صفحة رقم 1659 بتاريخ 23-12-1975

نص المادة 1/924 من القانون المدنى ، يدل وفقاً لما صرحت به فى صدرها على أن الحق الذى قرره المشرع فى طلب إزالة المنشأت التى يقيمها الشخص على أرض الغير بسوء نية.

إنما هو رخصة ناشئة عن  حق الملكية  ذاته و قد خولها القانون لصاحب الأرض بوصفه مالكاً ، و ليس لغيره الحق فى إستعمالها .

و لما كان الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه لا يجوز للمطعون عليهما الأولين طلب إزالة المنشآت التى أقامها هو على الأرض موضوع النزاع لأنهما إشتريا هذه الأرض بعقد لم يسجل .

و لأن المطعون عليه الثالث البائع لهما غير مالك أصلاً للعين المذكورة ، و كان حق ملكية العقار – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا ينتقل فيما بين المتعاقدين و لا بالنسبة إلى الغير إلا بالتسجيل .

فلا تنتقل الملكية لمن اشترى منه ، لأنها لا تؤول إليه هو إلا بتسجيل عقده و كان يبين من الحكم المطعون فيه أن قضى بإحالة المطعون عليهما الأولين إلى طلباتهم بإزالة المنشآت التى أقامها الطاعن على الأرض المتنازع عليها.

تأسيساً على أن المشترى و لو لم يسجل عقده حق إستغلال العقار المبيع من تاريخ التعاقد .

و أن البائع يلتزم بتسليم هذا العقار بحالته التى هو عليها وقت تحرير العقد فإذا هو إحدث فيه منشأت بعد التعاقد فيكون للمشترى أن يطالبه بإزالتها .

مما مفاده أن الحكم أجاز للمطعون عليهما الأولين قبل تسجيل عقدهما الحق فى طلب إزالة المنشآت التى أحدثها الطاعن فى الأرض التى قاما بشرائها هذا إلى أن الحكم لم يعن بتحقيق ملكيتهما لهذه العين رغم تمسك الطاعن بأنها غير مملوكة أصلاً للبائع لهما.

وأكتفى فى هذا الخصوص بما أورده الخبير فى تقريره من أن عقد المطعون عليهما الأولين على العين موضوع النزاع و هو أمر لا يدل على ثبوت الملكية للبائع المذكور .

لما كان ذلك فأن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون و شابه قصور يبطله .

الطعن رقم 189 لسنة 42  مكتب فنى 27  صفحة رقم 197 بتاريخ 13-01-1976

 نصت الفقرة الأولى من المادة 923 من القانون المدنى على أنه ” يكون ملكاً خالصاً لصاحب الأرض ما يحدثه فيه من بناء أو غراس أو منشآت أخرى يقيمها بمواد مملوكة لغيره.

إذا لم يكن ممكناً نزع هذه المواد دون أن يلحق هذه المنشآت ضرر جسيم أو كان ممكناً نزعها و لكن لم ترفع الدعوى باستردادها خلال سنة من اليوم الذي يعلم فيه مالك المواد أنها اندمجت فى هذه المنشآت .. ” .

و نصت الفقرة الأولى من المادة 924 من القانون المذكور على أنه ” إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض .

كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه.

و ذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بأقامة المنشآت ” و كلمة يطلب ” الواردة بهذا النص تؤدى ذات المعنى الوارد بنص المادة 923 و هو ” رفع الدعوى ” .

و قد عبر القانون المدنى فى العديد من نصوصه بكلمة ” يطلب ” قاصداً بها المطالبة القضائية بإعتبارها الوسيلة القانونية التى يلجأ بمقتضاها صاحب الحق إلى القضاء ليعرض عليه ما يدعيه طالباً الحكم له به .

هذا إلى أن صياغة عجز الفقرة الأولى من المادة 924 بالجمع بين الحق فى طلب الإزالة و الحق فى طلب التعويض خلال ميعاد السنة تؤكد المراد بمعنى ” الطلب “و هو ” رفع الدعوى ” .

و إلا جاز القول بأنه يكفى مجرد إبداء الرغبة بأي طريق فى طلب التعويض خلال سنة دون حاجة للالتجاء إلى القضاء فى هذا الميعاد و هو ما لا يسوغ ، و على ذلك فلا يعتبر الميعاد مرعياً .

إلا برفع طلب الإزالة إلى القضاء و إلا سقط الحق فيه ، و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر بتفسيره كلمة ” يطلب ” الواردة فى المادة 924 من القانون بأنها تعنى مجرد إبداء الرغبة فى الإزالة و لو بكتاب مسجل أو شفوياً .

فإنه يكون قد انحرف عن المعنى الذي تؤديه هذه الكلمة .

و إذ رفض على هذا الأساس دفاع الطاعنة بسقوط حق المطعون ضده فى طلب الإزالة فإنه يكون قد خالف القانون و أخطأ فى تطبيقه.

الطعن رقم  1236 لسنة 47 مكتب فنى 29  ص 1265بتاريخ 17-5-1978

 أقام المشرع فى الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدنى قرينة مفادها أن ما يوجد على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت يعتبر من عمل صاحب الأرض و مملوكا له .

و أجاز فى فقرتها الثانية للأجنبي أن يقيم الدليل على أنه هو الذي أقام لمنشآت على نفقته أو أن هناك اتفاقا بينه و بين صاحب الأرض يخوله إقامة المنشآت و تملكها .

بيد أنه إذا كان سند تخويله إقامة المنشآت هو عقد البيع فإن ملكيتها لا تنتقل إلى المشترى البانى بمجرد إبرام عقد البيع و إنما بشهره.

ذلك أن البيع غير المشهر و إن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن تكون للمشترى حيازته والانتفاع به . إلا أنه لا يترتب عليه تملك المشترى لما يقيمة على الأرض المبيعة .

لأن حق القرار حق عينى من قبيل الملكية لا ينشأ و لا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري إلا بشهر سنده .

أما قبل ذلك فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق فإذا باع الأرض لمشتر ثان سبق إلى شهر عقده تملك هذا الأخير البناء بالإلتصاق و يصبح كل ما للمشترى الأول البانى الذى لم يشهر عقده .

إذا لم يختر نزع المنشآت بوصفه بانياً حسن النيه ـــ هو أن يطالب المشترى الثانى بأقل القيمتين قيمة المواد و أجرة العمل أو قيمة ما زاد فى ثمن الأرض بسبب البناء.

لما كان ذلك و كان سند المطعون ضده الثانى فى إقامة البناء مثار النزاع هو عقد بيع غير مشهر صادر إليه من المطعون ضدها الثالثة .

و قد خلت الأوراق مما يفيد إشتماله على إتفاق طرفيه على تملك المطعون ضده الثانى لما يقيمه من مبان أو يحدد مصيرها .

مما ينبنى عليه تملك الشركة البائعة لها بحكم الإلتصاق و إنتقال ملكيتها إلى المطعون ضده الأول تبعاً لملكية الأرض مشتراة بموجب عقد البيع المشهر .

و بالتالى فلا يسوغ لدائنى المطعون ضده الثانى التنفيذ على البناء لأنه لم يكن قط مملوكاً له و لا يعدو العقد المبرم بينه و بين المطعون ضده الأول بشأن البناء .

و إن سمياه عقد بيع ـــ أن يكون إتفاقاً على أداء ما يستحقه المطعون ضده الثانى قبل مالك الأرض إعمالاً لحكم المادة 925 من القانون المدنى بوصفه بانياً حسن النية .

الطعن رقم 80 لسنة 45  مكتب فنى 30  صفحة رقم 357 بتاريخ 24-01-1979

مفاد نص المادة 922 من القانون المدنى – و على ما جرى  به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع وضع فى الفقرة الأولى قرينة لصالح الأرض هي أنه مالك لما فوقها و ما تحتها .

و أجازته فى الفقرة الثانية للأجنبي أن يثبت عكس القرينة فإن أثبت أنه أقام المنشأة من ماله .

و لكن بغير إتفاق مع المالك على مصيرها تملك هذه المنشآت بالالتصاق مقابل تعويض من أقامها وفقاً للأحكام التى أوردها المشرع بهذا الخصوص .

و إن أثبت أنه خول من المالك فى إقامتها و تملكها باتفاق امتنع التحدي عندئذ بقواعد الالتصاق .

و لما كان الثابت من الحكم المؤيد بالحكم المطعون فيه و من هذا الأخير حملها القضاء بتثبيت الملكية إلى البناء على مجرد إقامة الباني له من ماله على أرض لا يملكها غير كاشفين عن اتفاق مع مالكة الأرض .

مؤداه ، مما يخالف قواعد الالتصاق فيما ترتبه من تملك مالك الأرض لما قام عليها من بناء لقاء تعويض الباني الأمر الذى يعيب الحكم المطعون فيه بالخطأ فى القانون .

الطعن رقم  314 لسنة 46  مكتب فنى 31  صفحة رقم 505 بتاريخ 13-02-1980

من المقرر- و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن ملكية المنشآت لا تنتقل إلى المشترى بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك الأرض و إنما بتسجيل عقد البيع .

لأن  عقد البيع غير المسجل و إن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن يكون للمشترى حيازة المبيع و الإنتفاع به.

إلا أن هذا العقد لا ينتج أثراً بشأن تملك المشترى لما يقيمه من مبان لأن حق القرار حق عينى فلا ينشأ و لا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلا بالتسجيل .

أما قبل تسجيل سند المشترى فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الالتصاق مقابل أن يدفع للمشترى أقل القيمتين قيمة المواد و أجرة العمل أو قيمة ما زاد فى ثمن الأرض بسبب المنشآت وفقاً لما تنص عليه المادة 925 من القانون المدنى .

الطعن رقم 465 لسنة 47  مكتب فنى 32  صفحة رقم 631 بتاريخ 25-02-1981 .

 إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن شريك على الشيوع   فى أرض النزاع مع المطعون عليها و يحق النصف لكل منهما ، و أنه لم يقم بالبناء على حصته من العقار تعادل نصيبه فيه .

بل أقام البناء على كامل الأرض المملوكة له و المطعون عليها مع علمه بذلك و رغم إنذارها له و طلبها منه وقف البناء لإقامته على الأرض المملوكة لها .

و لم يأخذ الحكم المطعون فيه بشهادة شاهديه من أنه قام بالبناء بموافقة المطعون عليها ، فإن ما انتهى إليه الحكم من اعتبار الطاعن بانياً سيء النية على أرض المطعون عليها و أنه يحق لها .

و طبقاً للمادة 924 من القانون المدنى إستبقاء نصف البناء على أن تدفع قيمته مستحق الإزالة إعمالاً لإحكام الالتصاق ، لا يكون مخالفاً للقانون .

الطعن 1241لسنة 47  مكتب فنى 32  ص 927 بتاريخ 24-3-1981

الحسن نية البانى فى أرض لا يملكها ، ليس له من أثر فى تملك البناء ، و إنما ينحصر أثره فى منع صاحب الأرض من طلب الإزالة تطبيقاً للمادة 924 من القانون المدنى، و تخويل الباني حقاً فى طلب التعويض وفقاً للضوابط الواردة بنص المادة 925 من هذا القانون .

الطعن رقم  354 لسنة 50  مكتب فنى 32  صفحة رقم 367 بتاريخ 28-01-1981

الطاعنة و إن لم تسجل بعد الحكم القاضي بصحة و نفاذ عقد شرائها ، إلا أنه لا مراء فى توافر مصلحة لها قائمة يقرها القانون – طبقاً للمادة الثالثة من قانون المرافعات – فى النضال دفعاً لما تدعيه المطعون ضدها من حق فى تملك ما أقامته من بناء .

طالما قد ثبت أن هذا البناء يقع فى الأرض المبيعة إليها من ملاكها الحقيقيين ، و لها أن تجابه ذلك الحق المدعى به فى الدعوى المرفوعة عليها بما يعن لها من أوجه دفاع قانونية أو واقعية .

و تنعقد لها المصلحة فى الطعن على الحكم القاضي بالاستجابة إليه ،.

ذلك بأنه و إن لم تكن ملكية الأرض قد إنتقلت إليها بعدم تسجيل عقد شرائها أو الحكم القاضى بصحته و نفاذه إلا أنه بمجرد حصول هذا التسجيل ، تصبح مالكة للأرض و تؤول إليها تبعاً لذلك ملكية البناء بحكم الإلتصاق .

الطعن رقم  354 لسنة 50  مكتب فنى 32  ص 367 بتاريخ 28-1-1981

مؤدى المادتين 922 ، 926 يدل على أن ملكية الأرض تشمل ما فوقها و ما تحتها ما لم يكن مالك الأرض خول آخر تملك ما يقيمه من منشآت على هذه الأرض فتنفصل ملكية المنشآت عن ملكية الأرض و لا شأن لهذه الحالة بأحكام الالتصاق.

أما إذا أقام شخص منشآت على أرض غير مملوكة له بترخيص من مالكها دون أن يتفق فى هذا الترخيص على مصير المنشآت فإن صاحب الأرض يتملكها بالالتصاق .

و لا يكون لمن أقامها – ما لم يطلب نزعها سوى أن يرجع على المالك بإحدى القيمتين المنصوص عليهما فى المادة 925 من القانون المدنى .

لما كان ذلك ، و كان الطاعن قد أقام دعواه بطلب ملكية البناء استنادا إلى مجرد تصريح مالكة الأرض له بإقامته دون الادعاء بحصول اتفاق على تملكه له .

فإن الحكم المطعون فيه إذ طبق على الدعوى حكم المادتين 925 ، 926 من القانون المدنى و إنتهى إلى عدم ملكية الطاعن لهذا البناء فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون .

الطعن رقم  1265 لسنة 47  مكتب فنى 33  صفحة رقم 261 بتاريخ 18-2-1982

 الالتصاق – طبقاً لما تقضى به القواعد العامة – واقعة يرتب القانون عليها مركزاً قانونياً هو اكتساب صاحب الأرض ملكية ما يقام عليها من مبان وغراس ما لم يتفق على خلاف ذلك .

و لما كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن عقد إيجار الأرض الفضاء قد صرح فيه للمستأجر إقامة مبان عليها تؤول ملكيتها للمؤجر .

و هو لا يعدو أن يكون ترديداً للقواعد العامة و إلتزاماً بحكمها ، فإن مؤدى ذلك أن المؤجر يكتسب ما أحدثه المستأجر من مبان منذ إنشائها و إلتصاقها بالأرض المؤجرة .

و يكون الإتفاق على تعليق أيلولة المبانى على إنهاء العقد مجرد إرجاء لتسليمها دون تعليق اكتساب المؤجر لملكيتها التى تحققت منذ الإنشاء و الالتصاق .

الطعن رقم 475 لسنة 51  مكتب فنى 33  صفحة رقم 593  بتاريخ 27-05-1982

النص فى المادة 922 من القانون المدنى يدل على أنه يجوز للأجنبي إقامة الدليل على أنه أقام ما على الأرض من منشآت على نفقته و تملكها بعد أن خوله مالك الأرض الحق فى إقامتها .

فإذا تمسك من أقام تلك المنشآت بأن المالك خوله إقامتها على نفقته و تملكها و طلب تمكينه من إثبات ذلك بشهادة الشهود و خلت أوراق الدعوى.

مما يحول دون ذلك أو يكفى لتكوين عقيدة المحكمة فى شأنه بما يغنى عن إجراء التحقيق وجب على المحكمة أن تجيب هذا الطلب فإذا لم تعرض له كان حكمها مشوباً بالقصور و الإخلال بحق الدفاع .

الطعن رقم  2377 لسنة 51  مكتب فنى 42  صفحة رقم 630 بتاريخ 28-02-1991

امفاد نص المادة 246 من القانون المدنى – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن لحائز الشئ الذى أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة حق حبسه حتى يستوفى ما هو مستحق له .

يستوى فى ذلك أن يكون الحائز حسن النية أو سيئها ، إذ أعطى القانون بهذا النص الحق فى الحبس للحائز مطلقاً .

و بذلك يثبت لمن أقام منشآت على أرض فى حيازته الحق فى حبسها حتى يستوفى التعويض المستحق له عند تلك المنشآت طبقاً للقانون .

و كان الطاعن الأول قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الإستئناف بأنه كان يضع يده على العقار المشفوع فيع بإعتباره مستأجراً ثم بوصفه شفعياً بالحكم الصادر له فى الدعوى.

و أن من حقه حبس العقار حتى يسترد من الشفيع قيمة البناء الذى شيده .

و إذ رفض الحكم المطعون فيه هذا الدفاع و قضى بالتسليم بقوله :

“و حيث إنه عن الطلب الخاص بحبس الأرض المشفوع فيها عملاً بالمادة 246 من القانون المدنى فإن ذلك مجاله بين البائع و المشترى و العلاقة القائمة بينهما و ليس دخل فيها .

فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون و حجبه ذلك عن مواجهة هذا الدفاع و الرد عليه بما يعيبه أيضاً بالقصور فى التسبيب.

الطعن رقم  3160 لسنة 58  مكتب فنى 42  صفحة رقم 1221 بتاريخ 28-05-1991 .

المقرر – طبقاً لنص المادة الثانية من المادة 803 من القانون المدنى أن ملكية الأرض تشمل ما فوقها و ما تحتها إلى الحد المقيد فى التمتع بها علواً أو عمقاً.

لما كان ذلك و كان البين من الأوراق أن الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه و زوجته و أولاده يملكون الأرض التى أقيم عليها المبنى بموجب العقد المسجل فى 1976/6/13 رقم 4459 مأمورية شهر عقاري مصر الجديدة المقدم منه.

و أنه يختص تبعاً لذلك بشقة و نصف الشقة من وحدات هذا العقار إلا أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإخلاء شقة النزاع على سند من ملكيته لكامل وحدات المبنى الذي أقامه لصدور ترخيص البناء باسمه .

و هو ما لا يؤدى بذاته و بمجرده إلى تملك الطاعن لكامل وحدات هذا العقار و دون أن يواجه دفاعه المشار إليه رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي فى الدعوى.

فإن الحكم يكون فضلاً عن فساده فى الاستدلال مشوباً بقصور فى التسبيب .

الطعن رقم 2467 لسنة 60  مكتب فنى 42  صفحة رقم 421 بتاريخ 06-02-1991

 لما كانت المادة 922 من القانون المدنى بعد أن نصت فى فقرتها الأولى على ملكية صاحب الأرض لكل ما عليها من مبان أجازت الفقرة الثانية منها للأجنبي أن يقيم الدليل على أنه أقام هذه المنشآت على نفقته.

أو أن مالك الأرض قد خوله ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق فى إقامة هذه المنشآت وتملكها.

و إذ كان سند هذا التخويل لا يكون إلا تصرفاً قانونياً فإن ملكية المنشآت لا تنتقل إلى الباني بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك الأرض.

و إنما بتسجيل هذا الترخيص لأنه قبل ذلك لا يكون الباني مالكاً لما يقيمه من مبان لأن حق القرار الذي يخوله الارتكاز ببنائه على تلك الأرض التى لا يملكها هو حق عيني لا ينشأ .

ولا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري الصادر برقم 114 لسنة 1946 إلا بالتسجيل أما قبله فإن ملكية المنشآت تكون لمالك الأرض بحكم الالتصاق وفقاً للقانون.

الطعن 475 لسنة 59  مكتب فنى 42  ص 1317 بتاريخ 25-10-1994

 العقد سند الملكية العقارية

ورد النص علي العقد كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية بالمادة 932 ، 934 من القانون المدني .

تنص المادة 932 مدني :

تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية فى المنقول والعقار بالعقد ، متى رد على محل مملوك للمتصرف طبقا للمادة 204 وذلك مع مراعاة النصوص الآتية .

تنص المادة 934 مدني :

1. 1- فى المواد العقارية لا تنتقل المكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري.
2. 2- ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام والسندات التى يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أو غير ناقلة ، ويقـرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر .

وتنص المادة 204:

الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني أخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق ، إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم ، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.

ووفقا للمادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 الشهر العقاري فإن جميع التصرفات القانونية التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله.

وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق  التسجيل   ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .

ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .

ويجري نص المادة 9 من قانون الشهر العقاري علي الأتي جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله.

وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .

قضاء محكمة النقض في العقد كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية

حق ملكية العقار المبيع – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا ينتقل فيما بين المتعاقدين و لا بالنسبة إلى الغير إلا بالتسجيل ، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه .

و من ثم لا يكون لهذا المشترى أن ينقل الملكية لمن اشترى منه لأنها لا تئول إليه هو إلا بتسجيل عقده و لذلك فقد أورد المشرع بالمادة 23 من قانون الشهر العقاري نصاً يقضى بأنه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العينى إلا المحررات التى سبق شهرها .

فإذا توصل المشترى إلى تسجيل عقده أو تسجيل الحكم الصادر بصحته و نفاذه رغماً من أن سند البائع له لم يكن قد تم شهره

فإنه لا يكون من شأن التسجيل على هذه الصورة اعتبار المشترى مالكاً إذ من غير الممكن أن يكون له من الحقوق أكثر مما هو للبائع له الذي لم تنتقل إليه الملكية بسبب عدم تسجيل سنده .

و بالتالي فإنه لا يجدي الطاعن التمسك بأن الملكية قد انتقلت إليه بتسجيل الحكم الصادر فى دعوى صحة و نفاذ عقد البيع – الصادر له .

و أن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض دعواه الحالية بتثبيت ملكيته للقدر المبيع له قد خالف حجية الحكم سالف الذكر .

لا يجدي الطاعن هذا القول طالما أن الملكية لم تنتقل إلى البائع له .

لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه لا يكون قد خالف حكماً سابقاً صدر فى نزاع بين الخصوم أنفسهم .

الطعن رقم 178 لسنة 41  مكتب فنى 26 صفحة رقم 1354 بتاريخ 28-10-1975

من المقرر أن الملكية  لا تنتقل إلا بالتسجيل و أن المشترى لا يجاب إلى طلب الحكم بصحة عقده إلا إذا كان انتقال الملكية إليه ممكناً و هو فى حالة عدم تسجيل العقود الصادرة لمن باع له غير ممكن .

الطعن رقم  496 لسنة 41  مكتب فنى 26  صفحة رقم 1465 بتاريخ 24-11-1975

مؤدى نص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل .

و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف ، و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أي حق فيها .

وإذا كان الحكم المطعون فيه قد انتهى صحيحاً إلى عدم تطبيق قاعدة الأثر بلا سبب لطلب الطاعن الأول – المشترى – نصيبه فى أنقاض المنزل موضوع النزاع لأنه لم يصبح مالكاً لحصته فى هذا المنزل إلا بالتسجيل الذي تم فى سنة 1958 .

و بعد أن استولى المطعون عليه – المشترى لذات العقارات – على أنقاض المنزل المذكور و أصبحت الأرض خالية من المباني.

لما كان ذلك فإن النعي على الحكم يكون  فى غير محله .

الطعن رقم  386 لسنة 42  مكتب فنى 27 ص 862 بتاريخ 6-4-1976

مؤدى ما تنص عليه المواد 146 ، 604 ، 605 ، 606 من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر.

و فى جميع إلتزاماته نحوه غير أن إنصراف عقد الإتجار إلى الخلف الخاص يتلقى ملكية العين المؤجرة هو ما يترتب عليه من أثار .

و أن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدنى ، إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة فى المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر و بالشروط المبينة فيها .

لا يكون التصرف إليه – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – خلفاً خاصاً فى هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً .

و على ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه.

أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع مؤجر العقار ، و علاقة المشترى بالبائع و علاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى .

و لا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشترى العقار الذي لم يسجل عقده لهذا العقار و من ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر .

الطعن رقم  601 لسنة 43  مكتب فنى 28  ص 877 بتاريخ 30-03-1977

من المقرر فى ظل القانون المدني القديم و قبل صدور قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 أن الملكية فى العقار تنتقل إلى المشترى بمجرد التعاقد دون حاجة إلى التسجيل .

و أن الشرط الذي يمنع المشترى من التصرف فى العين المشتراة إلا بعد سداد ثمنها كاملاً لا ينفذ فى حق الغير الذي تلقى العين مثقلة بهذا الشرط المانع ضمن تسجيل التصرف الأصلي الذي نقل العين مثقله بالشرط.

فيذكر فى تسجيل التصرف الأصلي ما ورد فى التصرف من نصوص متعلقة بالشرط المانع و لا يكون  الشرط المانع  حجة على الغير إلا من تاريخ  تسجيله .

الطعن رقم 51 لسنة 41  مكتب فنى 29  صفحة رقم 1578 بتاريخ 28-06-1978

إذا كان الحكم المطعون فيه قد إعتبر الإقرار تصرفاً مقرر للملكية و ليس منشئاً لها ، أى أنه إخبار بملكية سابقة ليس هو سندها بل دليلها .

فإن هذا التصرف الإقرارى يكون حجة على المقر دون حاجة إلى تسجيل وفقاً لحكم المادة العاشرة من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقارى.

و هو ذات حجم قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 الذى و إن كان قد سوى بين التصرفات المنشئة للملكية و غيرها من الحقوق المبينة .

و بين التصرفات المقررة لها من حيث وجوب تسجيلها .

إلا أنه فرق بين النوعين فى أثر عدم التسجيل فرتب على التصرفات الإنشائية أن الحقوق التى تقصد إلى إنشائها أو نقلها أو تغييرها أو زوالها لا تنشأ و لا تنتقل.

و لا تتغير و لا تزول بين المتعاقدين و لا بالنسبة لغيرهم إلا بالتسجيل ، بخلاف التصرفات المقررة لهذه الحقوق فإنه رتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون حجة على الغير .

مما مفاده جواز الاحتجاج بها بين المتعاقدين بغير جاجة إلى تسجيل و لما كان المشترى من المطعون عليهما العاشرة و الحادية عشرة يعتبر من الغير بالنسبة للإقرار العرفي الصادر منهما للبائعين للطاعن .

لأنه ثبت لهذا المشترى على العقار الذي اشتراه حق عيني مصدره تصرف قانوني يخضع للشهر و تم تسجيله بالفعل ، فإن ذلك الإقرار لا يصح أن يتعدى أثره إلى هذا المشترى .

و إذ كان الحكم المطعون فيه قد نفى صورية عقد شراء المذكور .

فإن ذلك الحكم لا يكون قد خالف القانون حين فرق بين الأثر المترتب على الإقرار العرفي فيما بين المقرين و المقر لهما من جواز الإحتجاج به بينهم حتى و لو لم يسجل .

و بين أثره بالنسبة للغير فقضى بعدم تجاوز هذا الأثر إليه لأنه إقرار بملكية عقار لم يشهر عنه .

الطعن رقم 651 لسنة 42  مكتب فنى 30  صفحة رقم 183 بتاريخ 11-01-1979

إذ كان قانون الشهر العقاري قد أوجب لنقل ملكية العقار بالبيع حصول الشهر طبقاً للقانون .

و كان حكم صحة التعاقد الذى يتمسك به الطاعنة لا يفيد انتقال الملكية إليها بمجرد  القضاء بصحة عقد البيع و نفاذه  بل يبقى انتقال الملكية متراخياً إلى ما بعد حصول التسجيل طبقاً للقانون .

الطعن 17لسنة 47  مكتب فنى 33  صفحة رقم 1012 بتاريخ 21-11-1982

مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل .

و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف .

و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أي حق فيها ، و لا يتتبع الدائن العقار فى هذه الحالة.

و إنما ينفذ عليه فى يد مالكه و هو المتصرف.

و إذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر و جرى على أن العقار المحجوز عليه ما زال على ملكية مورث البائعين لعدم تسجيل الطاعن عقد شرائه .

فإن النعي عليه بمخالفة القانون يكون على غير أساس .

الطعن رقم 984 لسنة 49  مكتب فنى 33  صفحة رقم 590 بتاريخ 24-05-1982

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل – سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير – إلا بالتسجيل .

و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة البائع و من ثم و عملاً بنص المادة 234 من القانون المدنى يظل العقار المبيع باقياً ضمن أموال البائع الضامنة لالتزاماته .

و إذ خالف الحكم الإبتدائى المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه هذا النظر و أقام قضاءه ببطلان الحجز العقاري و اعتباره كأن لم يكن على ما حصله من أن الثابت بعقد البيع العرفي أن المطعون ضده قد أوفى البائع له – مدين المصلحة الحاجزة – كامل ثمن العقار المحجوز عليه.

و إستلم هذا العقار من بائعه فيكون له حق الانتفاع به من تاريخ إبرام العقد عملاً بالمادة 458 من القانون المدنى و لو لم يكن العقد مسجلاً.

فيكون الحجز العقاري المتوقع على هذا العقار من المصلحة الحاجزة باطلاً لأنه غير مملوك لمدينها و من ثم يكون الحكم المطعون فيه قد خالف القانون و أخطـأ فى تطبيقه.

الطعن رقم 709 لسنة 29  مكتب فنى 34  صفحة رقم 742 بتاريخ 24-03-1983

ورود التصحيح فى بيانات الأرض محل التصرف على حدودها فضلاً عن رقمها لا يعتبر تصويباً لخطـأ مادي بل هو تغيير للمحل يجعله بمثابة تصرف جديد يجب تسجيله لتترتب أثاره القانونية من حيث نقل الملكية و لا يحاج به الغير .

إلا من تاريخ تسجيله دون اعتداد بما سبق هذا التصحيح من تسجيل لسند التصرف أو تسجيل لصحيفة الدعوى المرفوعة بشأن صحته و نفاذه .

الطعن رقم  1396 لسنة 52  مكتب فنى 34  صفحة رقم 1165بتاريخ 12-05-1983

 مؤدى نص المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 المعمول به اعتبارا من أول يناير سنة 1924 – والذي عدل نصوص القانون المدنى القديم فيما يتعلق بشهر العقود .

و المقابلة للمادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 ، و المادة الرابعة عشرة من القانون.

أن الملكية فى العقار لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بتسجيل العقد اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون و يخرج من نطاق أحكام التسجيل الواردة بهذا القانون.

إلا المحررات الثابتة التاريخ رسمياً قبل نفاذه فى أول يناير سنة 1924 فتبقى هذه المحررات خاضعة لأحكام القانون المدنى القديم بخصوص عدم اشتراط التسجيل فيما بين المتعاقدين و إشتراطه بالنسبة إلى الغير فقط .

الطعن رقم  1116 لسنة 52  مكتب فنى 38  صفحة رقم 1220 بتاريخ 31-12-1987

مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 سنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل .

و لا يكون للمنصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أي حق فيها.

الطعن رقم  675 لسنة 53  مكتب فنى 38  صفحة رقم 768 بتاريخ 4-6-1987

 المقرر – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن النص فى المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1941 على وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية الأصلية و رتب على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق.

و لا تنتقل و لا تتغير و لا تزول إلا بين ذوى الشأن و لا بالنسبة للغير و إذ جاء هذا النص خلو مما يجيز إبطال الشهر إذا شابه تدليس أو تواطوء.

فإن مفاد ذلك أن ملكية العقار تنتقل إلى المشترى بتسجيل عقد شرائه و لو نسب التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله .

و من ثم فإنه لا يقبل الاحتجاج على صاحب العقد المسجل الذى انتقلت إليه الملكية و لا يسوء نية المتصرف و لا بالتواطؤ .

الطعن رقم  363 لسنة 54  مكتب فنى 40  صفحة رقم 835 بتاريخ 23-03-1989

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الملكية فى المواد العقارية و الحقوق العينية الأخرى لا تنتقل بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل.

و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف و لا يكون للمتصرف إليه أن يقيم دعوى تثبيت الملكية استنادا إلى عقده الذى لم يسجل لعدم إستيفاء شروطها.

الطعن رقم  2002 لسنة 54  مكتب فنى 40  صفحة رقم 261  بتاريخ 11-05-1989

مفاد نص المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 أن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بالتسجيل .

فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه و تصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل و إذ جاء نص المادة التاسعة المشار إليه أسوة بنص المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 المقابل له خلواً بما يجيز إبطال الشهر إذا شابه تدليس أو تواطؤ .

فإن الملكية و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – تنتقل بالتسجيل و لو نُسبَ إلى المشترى الذى بادر بالتسجيل التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكية عيب يبطله .

الطعن رقم 664 لسنة 55  مكتب فنى 40 صفحة رقم 178 بتاريخ 26-4-1989

مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 14 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل .

و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أى حق فيها .

الطعن رقم  2199 لسنة 55  مكتب فنى 40 صفحة رقم 338 جلسة 29-01-1989

ما تقض به الفقرة الثالثة من المادة 430 من القانون من أن انتقال ملكية المبيع إلى المشترى فى حالة الوفاء بأقساط الثمن المؤجلة يعتبر مستنداً إلى وقت البيع إنما يشترط لأعماله عدم الإخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .

و إذ كانت الملكية – فى المواد العقارية – و الحقوق العينية الأخرى لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أم بالنسبة للغير إلا بالتسجيل و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف .

و لا يكون للمتصرف إليه ما بين تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أى حق فيها .

و كان الثابت أن الطاعنين لم يسجلا عقد شرائهما للأرض محل النزاع إلا بتاريخ 1971/3/30 فإن الملكية لا تنتقل إليهم إلا منذ هذا التاريخ و يكون الحكم و قد التزم هذا النظر موافقاً لصحيح القانون .

الطعن رقم  1196 لسنة 53  مكتب فنى 41  صفحة رقم 410 بتاريخ 01-02-1990

مؤدى نص المادة التاسعة من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقار – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الملكية فى الموارد العقارية لا تنتقل – سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير – إلا بالتسجيل .

و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف ، و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة ما بين تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أي حق فيها .

الطعن رقم 413 لسنة 58 مكتب فنى 41  صفحة رقم 691 بتاريخ 06-03-1990

الشفعة سند الملكية العقارية

ورد النص علي الشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية بالمواد من 935 إلي 948 ؛ والشفعة هي أحد وسائل كسب وسائل الملكية العقارية.

وذلك عن طريق حلول شخص يسمي الشفيع محل المشتري في  عقد البيع  ،

فيكون لهذا الشفيع حق اكتساب الملكية العقارية بدلاً عن المشتري .

والي ذلك تشير المادة 935 من القانون المدني حين قررته أن الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى أحوال محددة .

وطبقاً للطعن رقم 16 لسنة 15 مجموعة عمر 5ع  صفحة رقم 80  بجلسة 31-01-1946

تعد الشريعة الإسلامية هي مصدر تشريع الشفعة .

النظام القانوني للشفعة كما أوردها شارع القانون المدني :

في بيان شروط الأخذ بالشفعة :

تنص المادة 935 من القانون المدني :

الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأحوال وبالشروط المنصوص عليهـا فى المواد التالية .

وتنص المادة 936 من القانون المدني :

يثبت الحق فى الشفعة :

• أ- لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
• ب- للشريك فى الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي .
• جـ- لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .
• د- لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع حق الحكر ، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة .
• هـ- للجار المالك فى الأحوال الآتية :-

1.  إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .
2. إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .
3.  إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل

وتنص المادة 937 من القانون المدني :

1.  إذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه فى المادة السابقة .
2. وإذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة ، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه .
3. فإذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة ، فإنه يفضل على الشفعاء الذين هم من بقته أو من طبقة أدنى ، ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة أعلى .

وتنص المادة 938 من القانون المدني :

إذا اشترى شخص عينا تجوز  الشفعة   فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 ، فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثاني وبالشروط التى أشترى بها .

وتنص المادة 939  من القانون المدني :

1- لا يجوز الأخذ بالشفعة :-

• أ- إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون .
• ب- إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين القارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية.
• ج – إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة .

 إجراءات الشفعة :

تنص المادة 940 من القانون المدني :

على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه . ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك .

وتنص المادة 941  من القانون المدني :

يشتمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه فى المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلا .

• أ- بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا .
• ب- بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه .

وتنص المادة 942  من القانون المدني :

1.  إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلا . ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل .
2. وخلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي حصل بع البيع ، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ، فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.

وتنص المادة 943  من القانون المدني :

ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول . ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان المنصوص عليه فى المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها ويحكم فى الدعوى على وجه السرعة .

وتنص المادة 944 من القانون المدني :

الحكم الذي يصدر نهائيا الشفعة يعتبر سنداً لملكية الشفيع . وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .

 آثار الشفعة :

تنص المادة 945 من القانون المدني :

1.  يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته .
2. وإنما لا يحق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن إلا برضاء البائع .
3. وإذا أستحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة ، فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع .

وتنص المادة 946 من القانون المدني :

1.  إذا بنى المشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له إما المبلغ الذى أنفقه أو مقدار ما زاد فى قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس.
2. وأما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان للشفيع أن يطلب الإزالة . فإذا اختار أن يستبقى البناء أو الغراس فلا يلتزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس .

وتنص المادة 947 من القانون المدني :

لا يسرى فى حق الشفيع أي رهن رسمي أو أي حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أي بيع صدر من المشترى ولا أى حق عيني رتبه أو ترتب ضده إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة .

ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشترى من ثمن العقار .

حالات وأحكام وأسباب سقوط الشفعة :

تنص المادة 948  من القانون المدني :

يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية :-

• أ-  إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع.
• ب- إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع .
• جـ- فى الأحوال الأخرى التى نص عليها القانون .

تبرير نظام الشفعة كآلية لحماية الملكية العقارية :

إذا كانت الشفعة قيداً على حرية التعاقد و رخصة للشفيع ، فإن لذلك غاية تبرر الأخذ بنظام الشفعة مردها تمكين الشفيع أن يدفع عن نفسه مضار الجوار أو المشاركة فى عقاره الذي يشفع به ،

وقد قضي في الطعن رقم  2474 لسنة 54  مكتب فنى 40 صفحة رقم 174 بتاريخ 17-1-1989 :

لما كانت الشفعة قيداً على حرية التعاقد و رخصة لصيقة بشخص الشفيع ليدفع بها عن نفسه مضار الجوار أو المشاركة فى عقاره الذي يشفع به .

و من ثم يقع باطلاً تعامله فى هذه الرخصة أو حوالته إياها أو تنازله عنها إلى غيره ، لزوال العلة منها فى هذه الأحوال التي تأباها طبيعة الشفعة ذاتها .

لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر و أقام قضاءه على اعتبار الإقرار موضوع الدعوى صحيحاً فيما تضمنه من إنه إذا حكم للشفيع بالشفعة تكون الأرض المشفوع فيها ملكاً للمطعون ضده.

و أن هذا الإقرار لا مخالفة فيه للنظام العام فإنه يكون قد خالف القانون .

وفي تأكيد قضائي لاعتبار الشفعة سبباً من أسباب كسب الملكية العقارية

قضي في حكم حديث لمحكمة النقض : مؤدى نص المادة 935من القانون المدني ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أن الحق فى الشفعة يثبت لكل من قام به سبب من أسبابها بمجرد تمام انعقاد البيع على العين المشفوعة.

ولما كان الثابت فى الأوراق أن الحصتين المشفوع فيهما بيعتا إلى الطاعنة بموجب عقدين مؤرخين….صادر أولهما من المطعون ضده الثاني بمساحة 5ط وثانيهما من المطعون ضده الثالث بمساحة 2ط، .

فإن الحق فى الشفعة باعتبارها سببا من أسباب كسب الملكية يكون قد ثبت للمطعون ضده الأول ـ الشريك على الشيوع فى كامل العقار ـ بالنسبة لكل عقد منهما على استقلال بمجرد تمام انعقاده .

وإذ كانت الدعوى تتضمن طلب أخذ الحصتين موضوع العقدين سالفي الذكر بالشفعة وكان هذا الطلب ـ فى حقيقته ـ طلبين جمعتهما صحيفة واحدة.

فإن الدعوى تكون قد انتظمت دعويين مستقلتين ومختلفتين خصوما وسببا وموضوعا وتقدر باعتبار قيمة كل طلب منهما على حده.

ولا يغير من هذا النظر كون السبب الذى يستند إليه كل من هذين الطلبين من نوع السبب الذى يستند إليه الطلب الآخر وهو الحق فى الأخذ بالشفعة.

ذلك أنه ما دام أن كل طلب شفعة يستند إلى عقد بيع مستقل بذاته فإن السببين يعتبران مختلفين فى معنى المادة 38 من قانون المرافعات ولو تماثلا فى النوع .

الطعن رقم  1301 لسنة 61  مكتب فنى 47  صفحة رقم 854 بتاريخ 23-05-1996.

الحيازة سند الملكية العقارية

ورد النص علي الحيازة كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية بالمواد من 968 إلي 975 من القانون المدني ؛ وكسب الملكية عن طريق الحيازة ، هو أحد أهم الآثار التي تترتب علي الحيازة .

فالحيازة تؤدي عن طريق  التقادم المكسب  إلي كسب الملكية .

وجوهر التقادم المكسب – بسبب الحيازة – هو توافر قصد أو نية التملك لدي الشخص الحائز .

بمعني أنه تلزم الحيازة ويلزم معها توافر قصد معين هو اكتساب حق عيني على هذا العقار .

ولذا فان الحيازة مهما طالت مدتها لا تؤدي بذاتها وبشكل تلقائي إلى كسب الملكية بالتقادم وإنما يتحتم أن تقترن بقصد أو بنية التملك.

وفي قضاء دقيق لمحكمة النقض قضي :

وضع اليد لا ينهض بمفرد سببا للتملك ولا يصلح أساسا للتقادم المكسب إلا إذا كان مقرونا بنية التملك ومستمرا وهادئا غير غامض  .

الطعن رقم 469 سنة 56 ق جلسة 12/4/1989

لذا لا كسب للملكية بالتقادم لانتفاء نية التملك لدي الحائز.

الطعن رقم 128 سنه 64 ق جلسة 24/6/1998

وفي ذلك قضي متى كانت محكمة الموضوع قد أوضحت فى أسباب حكمها أنه لم تكن لمدعي الحيازة ولا لمورثه حيازة مقترنة بنية التملك مستندة فيما استندت إليه إلى أن المورث كان يستأجر أرض النزاع.

فان هذا ما يعتبر ردا ضمنيا على ما يتمسك به مدعى الحيازة   من تملكه تلك الأرض بالتقادم الطويل وبالتقادم القصير مع السبب الصحيح وحسن النية  .

تنص المادة 968 مدني :

من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له ، أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به ، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة .

تنص المادة 969 مدني :

1.  إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة فى الوقت ذاته إلى سبب صحيح ، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات.
2.  ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلقى الحق .
3.  والسبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذي يراد كسبه بالتقادم ، ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون .

تنص المادة 970 مدني :

فى جميع الأحوال لا تكسب حقوق الإرث بالتقادم إلا إذا دامت الحيازة مدة ثلاث وثلاثين سنة .

ولا يجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة وكذلك أموال الوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات العامة أو للهيئات العامة وشركات القطاع العام غير التابعة لأيهما والأوقاف الخيرية أو كسب أي حق عيني على هذه الأموال بالتقادم.

ولا يجوز التعدي على الأموال المشار إليها بالفقرة السابقة وفى حالة حصول التعدي يكون للوزير المختص حق أزالته إداريا .

تنص المادة 971 مدني :

إذا ثبت قيام الحيازة فى وقت سابق معين وكانت قائمة حالا ، فإن ذلك يكون قرينة على قيامها فى المدة ما بين الزمنين ما لم يقم الدليل على العكس .

تنص المادة 972 مدني :

1. ليس لأحد أن يكسب بالتقادم على خلاف سنده . فلا يستطيع أحد أن يغير بنفسه لنفسه سبب حيازته ولا الأصل الذى تقوم عليه هذه الحيازة .
2. ولكن يستطيع أن يكسب بالتقادم إذا تغيرت صفة حيازته أما بفعل الغير وأما بفعل منه يعتبر معارضة لحق المالك ولكن فى هذه الحالة لا يبدأ سريان التقادم إلا ن تاريخ هذا التغيير .

تنص المادة 973 مدني :

تسرى قواعد التقادم المسقط على التقادم المكسب فيما يتعلق بحساب المدة ووقوف التقادم المسقط على التقادم المكسب فيما يتعلق بحساب المدة ووقف التقادم وانقطاعه والتمسك به أمام القضاء والتنازل عنه والاتفاق على تعديل المدة .

وذلك بالقدر الذى لا تتعارض فيه هذه القواعد مع طبيعة التقادم المكسب ، ومع مراعاة الأحكام الآتية .

تنص المادة 974 مدني :

أيا كانت مدة التقادم المكسب فإنه يقف متى وجد سبب الوقف .

تنص المادة 975 :

1.  ينقطع التقادم المكسب إذا تخلى الحائز عن الحيازة أو فقدها ولو بفعل الغير .
2.  غير أن التقادم لا ينقطع بفقد الحيازة إذا استردها الحائز خلال سنة أو رفع دعوى باستردادها فى هذا الميعاد  .

الموسوعة الشاملة في التقادم المدني والإداري والجنائية – ط 2 – مركز محمود للإصدارات القانونية .

الأسئلة الشائعة عن حق الملكية في القانون المدني

مراجع قانونية:

1. المستشار أنور العمر وسي – الملكية وأسباب كسبها في القانون المدني – دار محمود – ص 558 – طبعة 2006.
2. الوسيط – السنهوري – الجزء الثامن – حق الملكية – طبعة نقابة المحامين 2006.

فى الختام، تعرفنا على سندات حق الملكية فى القانون المدنى،المكسبة فى مصر، وهي سبع، الاستيلاء، الميراث، الوصية، الالتصاق، العقد المسجل، الشفعة، الحيازة

تحميل وطباعة البحث