خدمات قانون الملكية العقارية “محامي” فى [القاهرة، الزقازيق]

تعرف على خدمات قانون الملكية، من خلال محامي الملكية العقارية بمكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بـ [القاهرة، الزقازيق]، باستعراض أهم نزاعات ملكية العقارات العملية، والأبحاث القانونية العملية.

خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

1. قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
2. تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة.
3. قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
4. تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
5. رد ملكية الأراضي والعقارات المبينة المغتصبة من المالك .
6. تسجيل وشهر حق الانتفاع .
7. اشهار حق الارث .
8. قضايا حقوق الملكية ، كحق الارتقاق ، المرور، الري.
9. ابطال تصرفات المورث بالصورية، لحرمان بعض الورثة من أنصبتهم الشرعية
10. رفع دعوي الصحة والنفاذ لنقل الملكية من البائع الى المشتري.
11. الحقوق المالية عن حق الملكية كالريع ومقابل الانتفاع والثمرات.
12. نقل ملكية السيارات .

ما هو حق الملكية فى القانون المصرى

هو الحق الذي يخول لصاحبه كافة السلطات الممكنة علي شيء مادي معين، فيحق له استعماله واستغلاله والتصرف فيه.

ووفقاً لهذا التعريف يمكن تقسيم عناصر حق الملكية إلي ثلاثة عناصر  هي:

الاستعمال، والاستغلال، والتصرف.

عناصر حق الملكية

1- استعمال الشيء: هو استخدام الشيء بما يتفق مع طبيعته بغية الحصول علي منافعه بطريقة مباشرة.

• كزراعة الأرض.
• وركوب السيارة.
• وسكني المنزل.

2- استغلال الشيء: يعني استثمار الشيء بغية الحصول علي منافعه بطريقة غير مباشرة، فاستغلال الأرض يكون عن طريق تأجيرها والحصول علي أجرتها أو زراعتها بقصد بيع ثمارها.

3- التصرف: وهو يشمل ” التصرف المادي “، وهو عبارة عن الأعمال التي تؤدي إلي تغيير في الشيء أو استهلاكه أو إعدامه؛ كهدم المنزل.

” والتصرف القانوني ” يعني نقل حق الملكية بأكمله إلي شخص آخر، أو ترتيب حق عيني، سواء أكان هذا الحق أصلياً أم تبعياً؛ ومثاله بيع المنزل أو رهنه.

 خصائص حق الملكية

يتميز حق الملكية بالخصائص الآتية:

• (أ) حق جامع: يقصد بذلك أن حق الملكية يجمع في يد صاحبه سلطات ثلاثة: (الاستعمال والاستغلال والتصرف سواء أكان تصرفاً مادياً أم قانونياً).
• (ب) حق مانع: معنى ذلك أن حق الملكية يمنع الغير من مشاركة المالك في استعمال ملكه والانتفاع به، فإذا اعتدى عليه آخر كان له أن يرد هذا الاعتداء، مع الاحتفاظ بحقه في طلب التعويض إذا أصابه ضرر.

إلا أن هذا الوصف ليس ثابتاً لحق الملكية بصفة مطلقة، بل ترد عليه مجموعة قيود منصوص عليها في القانون.

• ج) حق دائم: صفة الدوام لحق الملكية لها ثلاثة معاني:

المعنى الأول:

يقصد به أن  حق الملكية  حق دائم، أي إن الملكية تبقى قائمة ما بقي الشيء المملوك موجوداً وتزول بزواله أي إن الملكية تدور وجوداً وعدما مع وجود الشيء وعدمه.

المعني الثاني:

يقصد به أن حق الملكية لا يسقط بعدم الاستعمال.

فإذا أهمل المالك في استعمال ملكه والانتفاع به ولم يباشر عليه أي عمل، فلا يترتب علي إهماله إسقاط حقه.

وإن كان ذلك يعطي للغير الحق في  كسب الملكية بوضع اليد  إذا توافرت في واضع اليد شروط كسب الملكية من حيث الحيازة والمدة.

المعنى الثالث:

يقصد به أن حق الملكية، حق مؤبد غير مؤقت علي عكس الحقوق العينية الأخرى مثل، حق الانتفاع وحق الاستعمال وحق السكني وحق الحكر فجميعها حقوق مؤقتة تزول وتنقضي بانقضاء مدتها.

• (د) حق مطلق: معنى ذلك أن حق الملكية يحتج به في مواجهة الكافة، حيث إن المالك ينتفع بحقه دون وساطة من أحد، وهذه الخاصية ليست مقصورة علي حق الملكية فحسب بل تمتد لتشمل كافة الحقوق العينية.

وهذا الوصف ثابت لحق الملكية في كل الصور والأحوال لا يرد عليه قيد ما، حتى في مواجهة جهة الإدارة وقد كفل الدستور المصري حرمة هذا الحق.

الحقوق المتفرعة من حق الملكية

ليس أمام المالك سوى أن يمنح الغير سلطة الاستعمال والاستغلال فقط ويحتفظ لنفسه بسلطة التصرف حتى لا تزول عنه صفة المالك.

وهذا الأمر يؤدي بنا إلي ضرورة عرض الحقوق المتفرعة من حق الملكية والتي نظمها المشرع المصري علي النحو الآتي:

• أولاً: حق الانتفاع.
• ثانياً: حق الاستعمال وحق السكني.
• ثالثا: حق الحكر.
• رابعاً: حق الارتفاق.

(1) حق الانتفاع:

حق الانتفاع هو: حق عيني أصلي، يخول صاحبه سلطة استعمال واستغلال شيء مملوك للغير، دون التصرف فيه .

(2) حق الاستعمال

هو حق عيني أصلي يخول صاحبه سلطة استعمال شيء مملوك للغير.

فيما أعد له هذا الشيء دون استغلاله أو التصرف فيه.

 (3) حق السكني

هو حق عيني أصلي يخول صاحبه سلطة استعمال شيء مملوك للغير علي نحو معين هو السكن.

ولا يستطيع أن يستعمل العين التي يرد عليها الحق لغرض آخر غير السكني.

(4) حق الحكر

هو حق عيني أصلي يخول صاحبه (المحتكر) الانتفاع بأرض الغير لمدة طويلة جعل القانون الحد الأقصى لها 60 سنة.

ولذلك في مقابل أجرة مثل.

والحكر نظام مأخوذ من الشريعة الإسلامية.

ويقصد به أن يتسلم شخص أرضاً موقوفة في حاجة إلي إصلاح، فيقوم بإصلاحها وتعميرها بالبناء فيها أو بزراعتها وذلك في مقابل أجرة المثل.

ويتملك المحتكر ما بناه أو غرسه ويكون له أن يتصرف فيه وحده، كما يكون له أن يتصرف فيه مع حقه في الحكر.

ويشترط لنشوء حق الحكر أن يكون محله أرض موقوفة إذ لا يجوز ترتيب حق حكر علي أرض غير موقوفة .

(5) حق الارتفاق

هو حق عيني أصلي يحد من منفعة عقار لمصلحة عقار آخر مملوك لغير مالك العقار الأول.

ويسمى العقار المقرر عليه حق الارتفاق:  العقار الخادم أو المرتفق به .

أما العقار المقرر الارتفاق لمصلحته فيسمى: العقار المخدوم .

ويترتب علي كون  الارتفاق   تابعاً للعقار، أنه لا يجوز التصرف في حق الارتفاق مستقلاً عن العقار المتصل به.

وإنما هو ينتقل معه بالتبعية دون الحاجة إلي النص عليه صراحة في السند الناقل للملكية.

الحقوق غير المالية

هي الحقوق التي لا يمكن تقويم محلها بالمال، وذلك لكونها ترد علي قيمة معنوية لا تقدر بالنقود بطبيعتها.

وهي تهدف في الأساس إلي تحقيق مصلحة معنوية أو أدبية لصاحبها.

ولما كانت هذه الحقوق غير مالية فإنها تخرج من دائرة التعامل، ولا تدخل في الذمة المالية لصاحبها.

ولذلك يطلق عليها الحقوق غير المقومة بالمال أو الحقوق غير المتعلقة بالذمة المالية .

وتشكل هذه الطائفة ثلاثة أنواع هي:

الحقوق السياسية، وحقوق شخصية، وحقوق الأسرة.

أنواع الحقوق غير المالية

تتنوع الحقوق المالية إلي ثلاثة أنواع:

حقوق عينية، وحقوق شخصية، وحقوق ذهنية (معنوية).

الحقوق العينية

لم يضع المشرع المصري تعريفاً للحق العيني، لأنه مهمته ليست وضع تعريفات وإنما ترك ذلك للفقه.

حيث يذهب الرأي الغالب في الفقه إلي أن الحق العيني هو سلطة مباشرة لشخص علي شيء مادي معين بالذات.

فالصلة بين صاحب الحق ومحله مباشرة بحيث يستطيع أن يباشر كل سلطاته علي الشيء دون توقف علي تدخل شخص آخر لتمكينه من مباشرة سلطاته.

تقسم الحقوق العينية إلي نوعين هما:

الحقوق العينية الأصلية والحقوق العينية التبعية :

الحقوق العينية الأصلية

هي الحقوق التي تنشأ مستقلة بذاتها دون أن تكون تابعة لحق آخر أو تستند في وجودها عليه.

وقد نظمها المشرع المصري في الكتاب الثالث من القانون المدني مبتدئاً بحق  الملكية  .

ثم تناول بعد ذلك الحقوق المتفرعة من حق الملكية والتي تتمثل في:

(حق الانتفاع، حق الاستعمال، وحق السكني، حق الحكر، حق الارتفاق).

وتحدثنا عن هذه الحقوق فيما جاء بالمقال أعلاه.

طرق تسجيل العقارات في مصر

تسجيل العقارات ف مصر، اما يكون عن طريق الشهر الشخصي، المعروف بنظام الشهر العقاري، واما عن طريق القيد فى نظام السجل العيني.

الفارق بينهما، أن العقارات سواء أراضي، أو شقق ، أو عمارات، التى تقع داخل المدن يتم نقل ملكيتها وتسجيل عقودها فى الشهر العقاري.

أما الواقع منها داخل القري والصحاري، فان تسجيل ملكيتها يكون بنظام القيد في السجل العيني.

سند ملكية العقار فى الشهر العقاري يكون عقد مشهر برقم وباسم الشخص المالك ومعلف.

أما سند الملكية فى نظام السجل العيني فيكون شهادة بيانات من الصحيفة العقارية برقم العقار ثابت فيها اسم المالك وسنده ورقمه وسنة التمليك، ونوعه، كما تتضمن كافة القيود على العقار الساقطة والسارية.

اختصاصات مكاتب الشهر العقاري

تنص المادة (5) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

1. يختص كل مكتب من مكاتب الشهر جون غيره ، بشهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة اختصاصه .
2. وإذا كانت العقارات واقعة في دائرة اختصاص مكاتب متعددة ، وجب إجراء الشهر في كل مكتب منها .
3. ولا يكون للشهر الذي يتم في أحد هذه المكاتب أثره ، إلا بالنسبة الى العقارات أو أجزاء العقارات التي تقع في دائرة اختصاصه .
4. ويعد بكل مكتب فهرس للمحررات التي تم شهرها فيه ، وتحرر الشهادات العقارية التي تطلب وفقا للبيانات الواردة في هذا الفهرس .
5. ويبين في الشهادات قلم التسجيل الذي شهرت فيه المحررات ، متى كان شهرها سابقا على العمل بأحكام هذا القانون .

وتنص المادة (8) من ذات القانون على أنه :

يصدر وزير العدل قرارا باللائحة التنفيذية لهذا القانون ، وتنظم اللائحة دفاتر الشهر ودفاتر الفهارس ، كما تبين التنظيم الداخلي لمكاتب  الشهر العقاري   والمأموريات التابعة لها ، وسير العمل فيها .

وتنص المادة الأولى من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :

1. يختص كل مكتب من مكاتب الشهر دون غيره بشهره المحررات المتعلقة بالعقارات ، التي تقع في دائرة اختصاصه .
2. وإذا كانت العقارات واقعة في دائرة اختصاص مكاتب متعددة ، وجب إجراء الشهر في كل مكتب منها ، ولا يكون للشهر الذي يتم في أحد هذه المكاتب أثره ، إلا بالنسبة الى العقارات أو أجزاء العقارات التي تقع في دائرة اختصاصه .
3. ويعد بكل مكتب فهرس للمحررات التي تم شهرها فيه ، وتحرر الشهادات العقارية التي تطلب وفقا للبيانات الواردة في هذا الفهرس .
4. ويبين في الشهادات قلم التسجيل التي شهرت فيه المحررات ، متى كان شهرها سابقا على العمل بأحكام قانون الشهر العقاري ” .

تنص المادة الأولى من اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقاري على أنه :

1.  يتكون المكتب الرئيسي من إدارة للتفتيش الفني ، وإدارة للتفتيش المالي ، وإدارة المحفوظات .
2.  وتقوم إدارة المحفوظات على حفظ صور المحررات والفهارس التي ترسل إليها من مكاتب الشهر ، مع إفراد مكان خاص لمحفوظات كل مكتب .
3.  وترتب هذه المحفوظات وفقا للنظام المقرر لمكاتب الشهر في أحكام هذه اللائحة.

وتنص المادة (2) من اللائحة التنفيذية على أنه :

1. يرأس كل مكتب من مكاتب الشهر أمين ، يعاونه أمين مساعد ، وعدد كاف من الموظفين .
2.  ويحل الأمين المساعد محل الأمين عند غيابه .

يتبين من هذه المواد اختصاص كل مكتب شهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرته وأنه في حالة وقوع عقارات في دوائر اختصاص مكاتب متعددة يتم شهر المحرر في كل مكتب من تلك المكاتب.

ولا يكون للشهر الذي يتم أحدها أثراً إلا بالنسبة الى العقارات التي تقع في دائرته .

ما هو نظام الشهر العقاري كوسيلة لضبط الملكية العقارية

ظهر نظام الشهر العقاري كوسيلة لضبط الملكية العقارية ، وقد ارتبط بها ، فهو إذاً ، قديم قدم الملكية العقارية ذاتها ، عرفه المصريون القدماء ، فقد ثبت أن الملكية لم تكن تنتقل إلا بعد إشهار التصرفات الناقلة للملكية .

حيث توجد سجلات خاصة معدة لهذا الغرض بها أسماء قطع الأرض وملاكها وما يحدث عليها من تصرفات ، وعرفه البابليون ،.

فقد رأى البعض ، أنهم أول من أقاموا نظاما لا يقل عن نظام التسجيل العقاري المعروف الآن ، فقد  تم في عهدهم حصر الأراضي الزراعية وأثبتت على صحائف .

ثم قاموا بتحديد الأرض بواسطة علامات من الحجر كتب  على كل منها اسم صاحبها مع بيان مساحتها وجيرانها الملاصقين ، ووضع نظير منها في المعبد الذي هو في نفس الوقت قصر المحكمة.

وكان إذا حدث  انتقال للعقار من يد الى يد نص على ذلك في الصحيفة ، واعتبر  سند الملكية هو نفس تلك الحجارة المحفوظة بالمعبد وعليها تعتمد الدولة في استخلاص المعالم . أيضا عرفه الليبيون القدماء .

فقد ثبت أنهم قاموا ببيع قطعة أرض لمؤسسة مدينة قرطاجه لتقيم مدينتها ، أى أنهم عرفوا العقود مما يقتضي وجود نظام لتوثيقها .

(إبراهيم أبو النجار ص12 ، شفيق شحاته ، تاريخ القانون الخاص في مصر ص 42 وما بعدها ، محمود السقا ، محمد علي ، محمود شوقي ، الشهر العقاري علما معملا ص 2)

ويهدف نظام الشهر كقاعدة ، الى تحقيق العلانية للتصرفات والحقوق المتعلقة بالعقارات ولذلك فهو يتضمن مجموعة من القواعد القصد منها تنظيم هوية كل عقار.

بحيث توضح على وجه الدقة معالمه وحدوده وأوصافه ومالكه ، وكيف انتقل العقار إليه ، وما على العقار من حقوق وما له ، مع ذكر أسماء أصحاب الحقوق المترتبة على العقار .

(مأمون ، التحفظ العقاري في الحقوق العينية الأصلية والتبعية ص 9)

وتشترط الأنظمة الحديثة تسجيل الحقوق العينية المتعلقة بالعقار بوجه عام ، ويكون ذلك بإثبات التصرفات القانونية المنشئة لهذه الحقوق في سجلات معدة لذلك ، في ستطيع من يريد التعامل على العقار ، الحصول على البيانات المطلوبة وأخذ شهادات بها

(السنهوري ، البيع والمقايضة ص 545)

ويرجع ذلك الى أن الحقوق العينية بطبيعتها  نافذة  في حق الكافة ، فوجب شهرها  أى إيجاد طريقة تيسر للمتعاملين عليها من العلم بوجودها ، حتى يعتد بها ويدخلها في حسابه عند التعامل  .

فإذا اشترى شخص ما عينا ، سهل عليه قبل أن يقدم على شرائها أن يعرف الحقوق العينية المتعلقة بهذه العين والتي هى نافذة في حقه.

فلو كانت العين مرهونة مثلا استنزل مقدار الدين المضمون بالرهن من الثمن وقد تكون مملوكة لشخص آخر غير البائع فلا يقدم على الشراء أصلا .

(السنهوري ، مرجع سابق ص 434)

 وإذا كان المشرع قد تطلب شهر التصرفات التي ترد على العقار نظرا لأهميتها ، ولم يتطلب ذلك بالنسبة للمنقولات فإنه يجب إلغاء هذه التفرقة القديمة فلم يعد لها أساس خاصة .

وقد ظهرت منقولات تفوق في قيمتها وأهميتها العقارات ، لذلك تدخل المشرع وتطلب شهر السفن والطائرات والسيارات .

أما الوقائع المادية ، فهى لا تثبت كقاعدة عامة في محررات ، وعلى سبيل الاستثناء قد يتطلبه المشرع كما هو الحال في واقعة الموت.

فهو يرتب آثارا قانونية كالحق في الإرث ، ولذلك أخضعه المشرع القانوني للشهر العقاري .

(السنهوري ، المرجع السابث ص 546)

ويتحقق شهر الحقوق العينية الواردة على عقار ، بإثبات التصرفات القانونية في سجلات ، فيستطيع كل من له مصلحة الإطلاع على البيانات المدونة وأخذ شهادات بها ، ويتم إثبات التصرفات إما بطريقة التسجيل وإما بطريقة القيد .

ويتطلب التسجيل التدوين الكامل لنصوص المحررات التي يراد شهرها، فهو إذاً إثبات حرفي للمحررات المشتملة على التصرفات حتى يتمكن من له مصلحة من الإطلاع عليها ، وقد أخذ بهذه الطريقة في الحقوق العينية الأصلية .

(الدكتور محمد سعد خليفة ، السجل العيني ص 14)

أما القيد فيتطلب تدوين  أهم البيانات اللازمة التي يمكن بها تعيين الحق الوارد في المحرر ،  فهو يقتصر إذاً ، على تدوين البيانات الجوهرية ، وقد أخذ به في الحقوق العينية التبعية .

وتعرف النظم الحديثة نظامين للشهر :

• نظام الشهر الشخصي .
• نظام الشهر العيني .

ويتميز نظام الشهر الشخصي

بأن التسجيل فيه يتم طبقا لأسماء الأشخاص من ملاك وأصحاب حقوق عينية وليس طبقا للعقار ، ومن هنا كانت تسمية هذا النظام  بنظام الشهر الشخصي .

فالعقارات في هذا النظام لا تعرف بمواقعها وأرقامها ، وإنما تعرف بأسماء مالكيها ، وأصحاب الحقوق العينية عليها.

، فقد يشتري شخص عقارا معينا ، فيسجل العقار باسمه في مكان معين من السجل . فإذا باع العقار بعد ذلك من شخص آخر ، سجل العقار باسم مالكه الجديد في مكان آخر من السجل .

وقد نشئ هذا الأخير حقا عينيا على العقار لصالح شخص ثالث ، فيسجل الحق على اسم هذا الشخص في مكان جديد .

وعلى هذا النحو تتوزع الحقوق الجارية على العقار على أماكن مختلفة من السجل ، باختلاف أسماء أصحاب هذه الحقوق ، فإذا أراد شخص أن يكشف على عقار لمعرفة ما يترتب عليه من حقوق عينية .

وما جرى عليه من تصرفات ، كان عليه أن يعرف اسم مالكيه السابقين ، وإذا تعدد هؤلاء وأولئك وجب عليه أن يبحث عن أسمائهم جميعا .

فإذا أغفل واحدا منهم ، أو أخطأ في اسمه ، كان معرضا للحصول على بيانات غير دقيقة ، هذا فضلا عما قد يسببه تشابه الأسماء من مشاكل وأخطار حيث يحصل الخلط بين شخص وآخر يحملان  نفس الاسم .

فتضاف تصرفات هذا الى ذاك ، أو العكس ، ويكثر حصول مثل هذا الخطأ في الأشخاص ، في بلد تتعدد فيه الأسماء وتتشابه

كما في لبنان أو في مصر حيث يوجد العشرات أو المئات من الأشخاص يحملون نفس الاسم .

(حسين عبد اللطيف حمدان ،  أحكام الشهر العقاري ص 13)

ولعل من أبرز عيوب  نظام الشهر الشخصي أنه يعتبر القيد أو التسجيل مجرد إجراء للشهر والعلانية ، وليس سببا لنشوء الحقوق العينية وانتقالها .

ولذلك فالتصرفات التي يتم شهرها في هذا النظام ، لا تخضع للتدقيق والبحث عن صحتها ، بل تشهر كما هى ، فإن كانت صحيحة ، بقيت صحيحة .

وإن كانت باطلة أو قابلة للإبطال ، بقيت على حالها باطلة أو قابلة للإبطال ، ذلك لأن الشهر في هذا النظام ليس من شأنه أن يطهر عيوب العقد .

فالعقد المشهر يظل عرضة للطعن وطلب الإبطال لأى سبب من أسباب البطلان ، فإذا حكم بإبطال العقد المشهر ، وتم التأشير بهذا الحكم في هامش تسجيل العقد ، زال كل أثر لهذا التسجيل .

وإذا كان هذا المبدأ يستحيل لدواعى العدالة ، ووجوب حماية المالك الحقيق أو صاحب الحق الذي شاب رضاءه عيب ، أو وضع ضحية تزوير .

إلا أنه  يتنافى مع ما يجب أن يتوفر للتسجيل بعد تمامه من حجية مطلقة ، وتؤدي الى عدم استقرار المعاملات ، وزعزعة الثقة بالملكية العقارية .

 ونظام الشهر الشخصي ، هو المتبع في فرنسا وفي معظم البلاد اللاتينية كبلجيكا وإيطاليا ، وهو المتبع كذلك في مصر (رغم صدور القانون رقم 142/1964 القاضي بتقرير نظام الشهر العيني.

إذ أن هذا القانون لم يوضع موضع التنفيذ بعد) وفي دولة الكويت .

ما هو نظام الشهر العيني

في نظام الشهر العيني يتم شهر التصرفات وفقا للعقارات ، وليس وفقا لأسماء مالكيها أو أصحاب الحقوق العينية  عليها كما يحصل في نظام الشهر الشخصي .

ومن هنا كانت تسميته بنظام الشهر العيني ،  فلكل عقار في هذا النظام صحيفة في السجل العقاري  يسجل فيها جميع ما يقع على هذا العقار من التصرفات وما يثقله من الحقوق ، وتعرف هذه الصحيفة باسم الصحيفة العينية .

وهى تحمل رقم العقار وتتضمن بيان ماهيته وموقعه ومساحته واسم مالكه أو أسماء مالكيه – إذا تعددوا – وجميع الحقوق المترتبة له أو عليه ، بحيث يكفي لمن يريد التعامل في عقار أن يطلع على صحيفته العينية ، لكى يعرف بكل دقة .

كل ما يود معرفته عن هذا العقار ، كاسم مالك العقار ، والتصرفات التي وقعت منه في عقاره ، وما يثقل هذا العقار من الحقوق والأعباء ، فيقدم على التعامل وهو مطمئن ولا يتم التسجيل في الصحيفة العينية إلا بعد التحري عن صحة التصرفات المراد تسجيلها.

والتثبت من خلوها من كل ما يمنع تسجيلها ، فيتم التأكد من موقع العقار ورقمه ونوعه الشرعي وماهيته ومساحته ، ومن هوية المتصرف وأهليته ، ثم من ملكيته للعقار المتصرف به ، فإذا وجد أن التصرف صحيحا جرى تسجيله .

وإذا وجد معيبا ، امتنع هذا التسجيل ، ويشرف على السجل العقاري قاضي أو موظف آخر من حملة شهادة الحقوق ، وهو الذي يدقق في طلبات الشهر المقدمة ، ويأمر بعد الفحص والتحقيق بالتسجيل .

(حسين عبد اللطيف حمدان ، ص 28)

 وبتمام التسجيل ينتقل الحق العيني من المتصرف الى المتصرف له . فالتسجيل وليس العقد أو التصرف هو الذي ينقل الحق العيني ، وينتقل الحق العيني بالتسجيل حتى ولو كان التصرف معيبا .

لأن التسجيل يطهر عيوب  التصرف ، ولذلك تتمتع قيود السجل العقاري بحجية كاملة ، وإن من  يكتسب حقا عينيا بالاستناد الى هذه القيود  ، يعتبر مالكا لهذا الحق على وجه نهائي فلا تجوز منازعته فيه .

وهذا أمر طبيعي طالما أن الموظف الذي يشرف على السجل لا يأمر بالتسجيل أو القيد إلا بعد أن يتحقق من صحة التصرف المطلوب شهره .

ونظام الشهر العيني هو المعتمد في لبنان وسوريا ، وفي بعض البلاد العربية الأخرى كتونس والمغرب وليبيا والعراق ، وهو المعتمد كذلك في بعض البلاد الأجنبية كألمانيا وأشبانيا واستراليا وغيرها .

قواعد نظام السجل العيني

1.إعداد  سجلات مخصصة لغرض تقييد البيانات اللازمة للعقار تقسم على أساس الوحدة العقارية ، وبناء على هذه البيانات تصدر سندات جديدة للعقار تتضمن الحقوق التي ظهرت أثناء التسجيل .

2.علانية الإجراءات التي تتم لتلك القيود وكذلك للقيود اللاحقة على التسجيل الأول وذلك باتخاذ عملية إشهار واسعة النطاق تمكين الغير من العلم بها والمنازعة فيها . (الدكتور محمد خليفة ، مرجع سابق)

3.ضرورة المراقبة المسبقة لكل العقود الخاضعة للتسجيل للتأكد من مشروعيتها قبل قيدها في السجل .

4.إضفاء الحجية على البيانات الواردة في السجل حتى تكون بمأمن من الاستيلاء  على العقار بوضع اليد أو عرضه لأى منازعة حول الحقوق التي تنص عليها ، إلا في حالات خاصة محددة ، وعلى المتضرر أن يلجأ للتعويض .

5. تسهيل إجراءات نقل الملكية والحقوق العينية الأخرى حتى يمكن تداول الملكية العقارية ، وأن التسجيل في هذا النظام يكون اختياريا للأفراد وإجباريا للدولة .

(محمود العنابي ، قانون التسجيل التونسي علما وعملا ص 9 وما بعدها)

ومع ذلك ، يرى البعض أن نظم السجل العيني لم يكن ابتكارا أصيلا لتورنس فقد عرف في فرنسا قبل الثورة ، ويرى البعض الآخر أن العرب قد عرفوه في وقت معاصر لظهور نظام تورنس .

كما أن الدولة العثمانية عندما بدأت في الإصلاح القانوني والإداري – في آخر عهدها – حاولت وضع نظام للملكية العقارية ، عرف بنظام الطابو .

( منصور وجيه ، إبراهيم ابو التجار ، محمد عبد الجواد)

وقد أخذت  بهذا النظام ألمانيا ، بقانون 5 مايو سنة 1872 وتأكد بالقانون الصادر في سنة 1900 ، كما أخذت به سويسرا ، وأدخله الفرنسيون في تونس سنة 1885 .

ثم أدخل عليه بعض التعديلات خاصة بمرسوم 20 فبراير سنة 1964 / وأخذ به في سوريا ولبنان والعراق ، والمغرب ، وليبيا ، وقد أخذت به مصر أيضا بالقانون 142 لسنة 1964 .

(محمد خيري ، ص 51 وما بعدها)

وقد أخذ على هذا النظام ، حاجته الى نفقات بالغة ، لأن الأخذ به يقتضي عمل مسح شامل لجميع الأراضي وإجراء تحقيق لإثبات صحة الحقوق العينية المتعلقة بكل عقار تمهيدا لإثباتها في السجل العقاري ، كما أنه يصعب تطبيقه في البلاد التي تتفتت فيها الملكية العقارية .

فضلا عن أنه يضحى بمصلحة المالك الحقيق لصالح مكتسب العقار وذلك لما يتمتع به من قوة ثبوت مطلقة .

(قائد سعيد ، السنهوري ، إبراهيم أبو النجا ، المرجع المشار إليها سابقا)

ومن أهم مزايا هذا النظام :

1. أنه يوفر الطمأنينة لكل من يتعامل على العقار وفق القيود والبيانات المدونة في السجل العقاري ، بما يضفيه على هذه القيود والبيانات من حجية كاملة
2. أنه يتجنب العيوب والأخطار التي قد تنجم عن تشابه الأسماء ، باعتماده العقار أساسا للتسجيل في السجل العقاري ، وليس اسم المالك أو صاحب الحق العيني .
3. أنه يصون الحقوق العينية العقارية من خطر اكتسابها بمرور الزمن (التقادم) لأن مرور الزمن لا يسري على الحقوق المسجلة في السجل العقاري .
4. أنه يؤدي الى تثبيت مساحة العقار ، ويضمن عدم التعدي عليه أو الاستيلاء على أى جزء منه ، كما يضع حدا للمنازعات التي يمكن أن تثور بين الجيران بشأن الحدود ، ذلك لأن هذا النظام يوجب مسح العقارات وتحديدها ورسم خريطة شاملة لها يتم التسجيل على أساسها .
5. أنه يؤدي الى استقرار الملكية ، وتوفير الثقة بها ، مما يشجع على التعامل في العقارات ويعزز الائتمان العقاري ، ولا يخفى ما لذلك من أثر في إنماء وازدهار الثروة العقارية .

الأسئلة الشائعة عن محامي الملكية العقارية

فى الختام، ما تقدم كان بعض خدمات قانون الملكية العقارية، للمحامي عبدالعزيز حسين عمار المحام بالنقض ، فى [القاهرة، الزقازيق] ، وللاستشارة بشأن قضية ملكية، تواصل معنا من خلال [ استشرنا مجانا الأن  ]

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

ارسال الاسفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم:   01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:

#خدمات_قانون_الخدمة المدنية

#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا

#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.

#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.

#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.

#محامي_قضايا قانون العمل.

#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.

#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.

تحميل وطباعة البحث