دراسة شهر الإقرار بالملكية لتسجيل العقار في الشهر العقاري

إجراءات شهر الإقرار بالملكية

دراسة شهر الإقرار بالملكية لتسجيل العقار، وكيفية تسجيل العقار في الشهر العقاري المصرى، وفقا لنص المادة 10 من قانون الشهر، باعتبار أن الإقرار هو اعتراف شخص بحق عليه لآخر .

تسجيل العقار في الشهر العقاري المصري

1. يعتبر تسجيل العقار في الشهر العقاري أحد الإجراءات القانونية الأساسية التي من شأنها ضمان حقوق الملكية العقارية وتجنب النزاعات القضائية.
2. ومن أحد تصرفات الحقوق العينية العقارية شهر  الإقرار  بالملكية وفقًا للمادة العاشرة من قانون الشهر العقاري، حيث يجب على المالك تسجيل جميع التصرفات والأحكام النهائية لتكون حجة على الغير.

وبالتالى، في هذه الدراسة، وفيما يلي سنتعرف على الإجراءات التفصيلية التي تمر بها عملية تسجيل الاقرار بملكية العقار في الشهر العقاري.

شهر الإقرار بالملكية فى نص المادة 10 عقارى

تنص المادة العاشرة من قانون الشهر العقاري على أنه :

جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير .

ومفاد هذا النص أن:

• الشهر بالنسبة للحقوق العينية المقررة واجب حتى يمكن الاحتجاج بها على الغير .
• أما بالنسبة للمتعاقدين ، فإنها تكون نافذة في حقهم دون حاجة للشهر.
• لأن تقرير الحق يدل على سبق نشئوه لصالح من تقرر له وأن المتعاقد معه لا ينازع في ذلك.
• ومن ثم لا نكون بصدد تصرف ينشئ الحق أو ينقله وأن التصرفات التي من شأنها إنشاء حق عيني أصلي أو نقله تكون واجبة الشهر حتى يمكن الاحتجاج بها بين المتعاقدين.
• وأيضا بالنسبة للغير حسبما تنص عليه المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري .
• وتنحصر التصرفات المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية في الإقرار والصلح والقسمة .

تعريف الاقرار فى القانون

قبل بحث مسألة شهر الاقرار بالملكية فى قانون الشهر العقارى، نتعرف أولا على معنى الاقرار، وشروطه، وحجيته وفقا لنص المادة 103 من قانون المدنى والتجارى، وذلك فيما يلى

تنص المادة 103 من قانون الإثبات على أن :

الإقرار هو اعتراف الخصم أمام القضاء بواقعة قانونية مدعى بها عليه وذلك أثناء السير في الدعوى المتعلقة بهذه الواقعة.

ويتضح من هذه المادة أن الإقرار هو اعتراف شخص بحق عليه لآخر بحيث لا يكون القصد هو إنشاء الحق في ذمته .

وقد قضت محكمة النقض بأن

الإقرار هو اعتراف شخص يحق عليه لآخر بحيث يكون القصد هو إنشاء الحق في ذمته .

(نقض 23/2/1977 -28-511 ونقض 28/3/1982 رقم 318 سنة 48 ق، وراجع في كل ما سبق أبو الوفا في الإثبات وانظر السنهوري ومرقص في تعريف الإقرار)

والإقرار عمل قانوني بإرادة منفردة ، ولذلك يجب أن تتوافر فيه شروط التصرف القانوني ، فيجب أولا أن تتجه إرادة المقر الى إحداث أثر قانوني معين هو ثبوت حق في ذمة المقر وإعفاء المقر له من إثباته .

فلا يعتبر إقرارا ما يدلي به الشخص من أقوال تأييدا لادعاءاته ، إذا كان في هذه الأقوال مصلحة لخصمه ، طالما لم يقصد بما الاعتراف بما يدعيه الخصم .

ولا يشترط صدور الإقرار في عبارات معينة ن فكما يكون صريحا ، يمكن أن يكون ضمنيا ، يستفاد من سلوك الخصم ، بل يمكن أن يستفاد الإقرار من مجرد السكوت .

فإذا سكوته يعتبر إقرار بالواقعة الثانية.

كذلك يجب أن تتوافر في المقر أهلية التصرف في الحق المقر به ، وأن يكون رضاه خاليا من العيوب.

فلا يرتب الإقرار أثره إذا صدر من عديم الأهلية أو ناقصها وإذا صدر من النائب القانون ، فيجب أن يكون بإذن من المحكمة في الحدود التي يمكن إعطاء الإذن فيها.

ولا يجوز للوكيل أن يقر عن موكله إلا إذا كان مفوضا في ذلك بموجب عقد الوكالة .

لأن الإقرار لا يدخل في نطاق الوكالة العامة . (مادة 702 مدني)

وينقسم الإقرار الى  إقرار قضائي  وهو الذي يصدر أمام القضاء أثناء السير في الدعوى التي صدر بشأنها الإقرار وإقرار غير قضائي وهو الذي يصدر خارج مجلس القضاء ، أو أمام القضاء.

ولكن في دعوى لا تتعلق بموضوع الإقرار .

(انظر يحيى ومرقص والسنهوري وعبد اللطيف)

وعلى ذلك فالإقرار وفقا لنص المادة 103 من قانون الإثبات هو:

اعتراف الخصم أمام القضاء بواقعة قانونية مدعى بها وذلك أثناء سير الدعوى .

وتحصيل توافر الأركان اللازمة لاعتبار الإقرار الصادر من أحد الخصوم إقرارا قضائيا ملزما له من الأمور التي يحاطها واقع مما يترك أمر تقديره لمحكمة الموضوع .

وقد قضت محكمة النقض بأن

يشترط في الإقرار أن يكون صادرا من المقر عند قصد الاعتراف بالحق المدعى به في صيغة تفيد ثبوت الحق المدعى به على سبيل الجزم واليقين .

وأن يكون تعبير المقر تعبيرا عن إرادة جدية حقيقية .

فى يعد من قبيل الملزم ، ما يصدر عن الشخص من عبارات بقصد التودد أو المجاملة .

طالما أنه لم يقصد من الإدلاء بها ، أن يتخذها من وجهت إليه دليلا عليه.

(نقض مدني 5/4/1978 مجموعة محكمة النقض 29-1-949-784)

وبأن، الإقرار قضائيا كان أو غير قضائي يتضمن نزول المقر عن حقه في مطالبة خصمه بإثبات ما يدعيه .

وهو بهذه المثابة ينطوي على تصرف قانوني من جانب واحد .

فيشترط لصحته ما يشترط لصحة سائر التصرفات القانونية .

فيجب أن يكون صادرا عن إرادة غير مشوبة بأى عيب من عيوب الإرادة .

فإن شاب الإرادة غلط أو تدليس كان قابلا للإبطال ، وحق للمقر الرجوع فيه .

(نقض مدني 19/1/1967 مجموعة محكمة النقض 18-1-156-25 ، نقض مدني 2/2/1999، طعن 360 لسنة 67 ق)

وبأن، الأهلية التي تشترط لصحة الإقرار هى أهلية المقر للتصرف فيما أقر أما المقر له فلا يشترط فيه أهلية ما.

بل يجوز الإقرار للصغير غير المميز والمجنون.

(نقض مدني 23/5/1935 مجموعة القواعد القانونية 1-32-51)

شروط صحة الإقرار بوجه عام

قضت محكمة النقض بأن

يشترط لصحة الإقرار بوجه عام  وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة :

ألا يكون المقر به محالا عقلا ولا شرعا .

وإذ كانت قواعد  الميراث   من النظام العام فلا يجوز مخالفتها أو التحايل عليها .

فإن ما نسب الى المطعون عليه من توقيعه على محضر إثبات الوفاة الصادر من بطريركية الأرثوذكس بما يفيد أن للطاعنين أخوته من أبيه يعد باطلا وغير معتبر شرها ولا يمكن أن يؤخذ به باعتباره إقرارا .

(الطعن رقم 9 لسنة 44 ق “أحوال شخصية” جلسة 24/12/1975 مجموعة المكتب الفني السنة 26 ص 1692 قاعدة 316)

وبأنه، يشترط لصحة الإقرار بالنسب – بوجه عام ألا يكذب ظاهر الحال المقر في إقراره وألا يكون المقر به محالا عقلا وشرعا

والقول المعول عليه أن الإقرار بما يتفرع عن أصل النسب وهو الإقرار بغير الأبوة والبنوة.

لا يثبت به نسب أصلا ولابد إما من تصديق من حمل عليه النسب أو إثباته بالبينة .

لأن الإقرار في هذه الحالة يقتضي تحميل النسب على غير المقر والإقرار بذاته حجة قاصرة .

(الطعن رقم 5 لسنة 42 ق “أحوال شخصية” جلسة 25/6/1975 مجموعة المكتب الفني السنة 26 ص 1302 قاعدة 428)

ويشترط في الإقرار أيضا، أن يكون صادرا من المقر عن قصد الاعتراف بالحق المدعى به في صيغة ثبوت الحق المقر به على سبيل الجزم واليقين .

وأن يكون تعبير المقر عن إرادة جدية حقيقة.

وقد قضت محكمة النقض بأن :

إبداء الخصم رغبته في تسوية النزاع لا يفيد حتما وبطريق اللزوم استمرار هذه الرغبة في كل الأوقات ، كما لا يفيد إقراره بحق خصمه .

(الطعن رقم 156 لسنة 33 ق جلسة 17/1/1967 مجموعة المكتب الفني السنة 18 ص 120 قاعدة 19)

وبأنه، إذا كان المدعى عليه لم يمانع في اعتبار المدعى من الورثة إذا ثبت للمحكمة ذلك.

فإن البادي من هذه العبارة هو تعليق عدم الممانعة في الحق على ثبوت هذا الحق قضائيا فهى عبارة جدلية لا تتضمن التسليم بطلبات الخصم ولا الإقرار به بالحق المدعى به.

(الطعن رقم 29 لسنة 26 “أحوال شخصية” 19/6/1958 مجموعة المكتب الفني السنة 9 ص 603 قاعدة 21)

وبأنه، يشترط في الإقرار أن يكون صادرا من المقر عن قصد الاعتراف بالحق المدعى به في صيغة ثبوت الحق المقر به على سبيل الجزم واليقين.

وأن يكون تعبير المقر تعبيرا عن إرادة جدية حقيقة .

فلا يعد من قبيل الإقرار الملزم ما يصدر عن الشخص من عبارات بقصد التودد أو المجاملة .

طالما أنه لم يقصد من الإدلاء بها أن يتخذها من وجهت إليه دليلا عليه.

( الطعن رقم 1062 لسنة 47 ق جلسة 5/4/1987 مجموعة المكتب الفني السنة 29 ص 949 قاعدة 187)

ولا يشترط في الإقرار صدور قبول من المقر له حتى يكون الإقرار نافذا في حق المقر ، وإنما يرتد الإقرار برده له .

والإقرار ليس له شكل خاص، فقد يكون صريحا أو ضمنيا ، والصريح قد يكون مكتوبا أو شفويا ، وفي جميع الأحوال يكون الإقرار قضائيا يتم أمام القضاء ، ويكون حجة قاطعة على المقر .

كما يكون الإقرار غير قضائي يتم خارج القضاء وتخضع  حجيته لتقدير محكمة الموضوع .

وقد قضت محكمة النقض بأن

الإقرار غير القضائي المثبت في ورقة عرفية موقع عليها من المقر حجة عليه وعلى خلفه العام .

عدم جواز تنصلهما منه بالإرادة المنفردة إلا مبرر قانوني . الإقرار غير القضائي .

خضوعه فيه متى تمسك الخصم بدلالته .

إعراضها عن ذلك قصور .

(نقض مدني 18/5/2004 طعن 1301 لسنة 73 ق)

وبأن، الإقرار الصادر أمام القضاء حجة قاطعة على المقر . مادة 104 إثبات .

خضوع الإقرار غير القضائي لتقدير محكمة الموضوع متى كان سائغا.

(نقض مدني 27/1/1999 طعن 495 لسنة 68 ق)

سبب الإقرار

الإقرار لا يكون سببا لمدلوله، وإنما هو دليل تقدم الاستحقاق عليه في زمن سابق .

فحكمه ظهور ما أقر به المقر ، لا ثبوته ابتداء .

ويكون الإقرار صحيحا نافذا ولو كان خاليا من ذكر سببه السابق عليه.

فإذا أقر الولد لوالده في ورقة حررها بأنه يملك عقارا معينا نفذ عليه حكم هذا الإقرار ولو كان لم يذكر فيه سبب المالك المقر به.

(الطعن رقم 30 لسنة 5 ق جلسة 6/2/1936)

وقد قضت محكمة النقض بأن

من المقرر أن الإقرار ليس مدلولا لسببه ويكون صحيحا ونافذا ولو كان خاليا من ذكر سببه السابق عليه ويكون حجة على المقر بما حواه.

فإن إقرار الطاعن بتسليم أرض النزاع في التاريخ المحدد به ينتج آثاره القانونية قبله بشأن زوال سبب حيازته وانتقال الحق فيها الى الأصيل ممثلا في شخص المطعون ضدها الرابعة المقر لها اعتبارا من هذا التاريخ.

وتضحى حيازة الطاعن من بعده مجردة من سندها القانوني ويعتبر غاصبا أيا كان وصف العقد أو طبيعة العلاقة القانونية التي كانت تستند إليها حيازته السابقة على إقراره .

(الطعن رقم 1695 لسنة 55 ق جلسة 21/12/1989 س40 ع 3 ص 405)

وبأنه، من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا أقر الدائن بعدم صحة السبب الوارد في سند الدين وذكر سببا آخر مشروعا على أنه السبب الحقيقي كان إقراراه غير قابل للتجزئة.

ويبقى الالتزام قائما وصحيحا ما لم يثبت المدين أن هذا السبب الآخر غير صحيح .

(الطعن رقم 1540 سنة 52 ق جلسة 5/2/1986 س37 ص 175)

وبأنه، الإقرار – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا يكون سببا لمدلوله.

إنما هو دليل تقدم الاستحقاق عليه من زنت سابق .

فحكمه ظهور ما أقر به لا ثبوته ابتداء .

ويكون الإقرار صحيحا نافذا ولو كان خاليا من ذكر سببه السابق عليه.

ويكون حجة على ورثة المقر بما حواه .

(الطعن رقم 114 لسنة 38 ق جلسة 12/4/1973 س 24 ع 2 ص 596)

قبول الاقرار

إذا احتج في دعوى بإقرار صدر في دعوى أخرى من أحد الخصمين في خصوص الحق المدعى به فلم تأخذ المحكمة به ، فلا يصح أن ينعى عليها أنها لم تعتبره إقرار قضائيا أو بمثابة تعاقد قضائي.

مادام هو فضلا عن صدوره في دعوى أخرى قد صدر من طرف واحد ولم يصادف قبولا من الطرف الآخر .

(الطعن رقم 40 لسنة 13 ق جلسة 25/11/1943 مج 25 سنة ج 1 ص 43)

وبأنه إذا كان الحكم المطعون فيه قد استدل على وكالة المطعون عليه الثاني عن الطاعنين من إقرارهم بأنه كان وكيلا عنهم في إدارة أموالهم باسمهم حتى إلغائهم التوكيلات المذكورة .

وفي هذا ما يقوم مقام الكتابة في إثبات الوكالة وتغني عن تقدم صورة رسمية منها .

(الطعن رقم 107 لسنة 48 ق جلسة 18/1/1979 مجموعة المكتب الفني السنة 30 ص 293 قاعدة 61)

شهر الاقرار بملكية عقار

لما كان الإقرار على نحو ما تقدم ، تصرفا قانونيا مقررا لحق .

فإن كان هذا الحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، كان هذا الإقرار نافذا في حق المقر ولو لم يشهر ولكنه لا يحاد الغير به

إلا إذا كان مشهرا عملا بنص المادة العاشرة من قانون الشهر العقاري سالفة البيان .

ويخضع الإقرار للشهر سواء تضمنه محرر خصص للإقرار وحده أو تضمنه محرر تضمن عقد بيع وإقرار لهذا البيع .

فقد يبيع المشتري العقار الذي اشتراه دون أن يكون قد سجل عقده .

وحينئذ تكون الملكية لم تزل للبائع له .

فيتضمن عقد البيع بندا ينطوي على إقرار البائع للبائع لهذا البيع .

فإذا ما سجل هذا المحرر المتضمن البيع والإقرار انتقلت الملكية بالإقرار الى المشتري ثم تنتقل من الأخير الى من اشترى منه.

ولذلك يجب سداد رسوم شهر الإقرار وأيضا رسم شهر عقد البيع .

فإذا ما رفض البائع للبائع التوقيع على المحرر المتضمن البيع والإقرار أو وقع عليه وامتنع عن التصديق علة توقيعه فيه.

كان للمشتري الأخير رفع  دعوى بصحة ونفاذ العقد  الصادر من البائع للبائع له وأيضا بصحة ونفاذ العقد الصادر له .

ويختصم البائع له وأيضا البائع للبائع له.

ومتى صدر الحكم بصحة ونفاذ العقدين يقوم بتسجيله أو بالتأشير بمنطوقه في هامش تسجيل صحيفة الدعوى .

فتنتقل الملكية الى البائع له ثم تنتقل من الأخير له ،

وأيضا يسدد رسمان عند شهر الحكم أو الصحيفة .

وقد قضت محكمة النقض بأن

الإقرار بالملكية في ورقة عرفية لا تنتقل به الملكية، ولا يصلح سندا لرفع دعوى بتثبيت هذه الملكية .

لأنها لا تنتقل في العقار إلا بالتسجيل .

ولما ينطوي عليه طلب الحكم بصحة ونفاذ الإقرار من التسليم بثبوت الملكية للمقر.

والرغبة في الحصول على حماية قضائية غايتها أن يطمئن المقر له الى أن المقر لا يستطيع بعد الحكم بصحة الإقرار ونفاذه في حقه – أن ينازع فيما أقر به ،

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واتبع قضاء بصحة ونفاذ الإقرار موضوع النزاع باعتباره سندا للملكية صالحا للتسجيل .

(نقض 20/2/2001 طعن 3370 س 61 ق)

الاقرار بالملكية

والإقرار إن ورد على حق عيني عقاري لا يكون سببا لوجود ها الحق وإنما دليلا على وجوده ، أى مقررا له .

ومن ثم يحاج به المقر دون حاجة الى تسجيله باعتباره دليلا قام في حقه على ملكية المقر له .

ولكن، لا يجوز الاحتجاج به على الغير إلا بتسجيله عملا بالمادة العاشرة من قانون الشهر العقاري، ذلك أن التسجيل يرد على سند الملكية ولا يرد على دليلها .

وقد قضت محكمة النقض بأن

الإقرار بالملكية حجة على المقر طالما صدر منه عن إرادة غير مشوبة بعيب من عيوب الإرادة ، فلا يحق له أن يتصل مما ورد فيه بمحض إرادته إلا بمبرر قانوني .

ومن ثم، ينتج أثره فيما والمقر له أن يدفع باستحالة تنفيذ التزامه بنقل الملكية، ولو تبين أن محل الإقرار كله أو بعضه مملوك للغير.

إذ الإقرار بملكية ثابتة للغير تصرف قابل للإبطال لمصلحة المقر له وليس لمصلحة المقر.

أما بالنسبة للمالك الحقيقي فيجوز أن يقر التصرف صراحة أو ضمنا .

فإذا لم يقره كان غير نافذ في حقه وإن النعى بأن الطاعن (المقر) وقع في غلط جوهري – غير مقبول لمخالطته واقعا لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع .

(نقض 20/2/2001 طعن 3370 س 61 ق)

وبأن، الإقرار بالملكية هو نزول من المقر عن حقه في مطالبة خصمه بإثبات ما يدعيه من ملكية وإخبار منه بملكية سابقا للمقر له وحجة على المقر دون حاجة الى تسجيل طالما صدر منه عن إرادة حرة ويضحى ونفاذه .

لما كان ذلك، وكان  التسليم   أثر من آثار الملكية فإن الحكم المطعون فيه إذا لزم الطاعن بتسليم المطعون عليهم الأطيان التي أقر بملكيتهم لها فإنه لا يكون قد خالف القانون.

(الطعن رقم 1532 لسنة 48 ق جلسة 15/6/1982 س 33 ص 767)

وبأنه، إذا كان الحكم المطعون فيه قد اعتبر الإقرار تصرفا مقررا للملكية وليس منشئا لها ، ألا أنه إخبار بملكية سابقة ليس هو سندها بل دليلها .

فإن هذا التصرف الإقراري يكون حجة على المقر دون حاجة الى تسجيل وفقا لحكم المادة العاشرة من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقاري.

وهو ذات حكم قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 الذي وإن كان قد سوى بين التصرفات المنشئة للملكية وغيرها من الحقوق العينية .

وبين التصرفات المقررة لها من حيث وجوب تسجيلها .

إلا أنه فرق بين النوعين في أثر عدم التسجيل فرتب على التصرفات الإنشائية أن الحقوق التي تقصد الى إنشائها أو نقلها أو تغييرها أو زوالها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول بين المتعاقدين ولا بالنسبة لغيرهم إلا بالتسجيل .

بخلاف التصرفات المقررة لهذه الحقوق.

فإنه رتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون حجة على الغير .

مما مفاده، جواز الاحتجاج بها بين المتعاقدين بغير حاجة الى  تسجيل .

ولما كان المشتري من المطعون عليهما العاشرة والحادية عشرة يعتبر من الغير بالمسبة للإقرار العرفي الصادر منهما للبائعين للطاعن.

لأنه ثبت لهذا المشتري على العقار الذي اشتراه حق عيني مصدره تصرف قانوني يخضع للشهر وتم تسجيله بالفعل ، فإن ذلك الإقرار لا يصح أن يتعدى أثره الى هذا المشتري.

وإذ كان الحكم المطعون فيه قد نفى صورية عقد شراء المذكور .

فإن ذلك الحكم لا يكون قد خالف القانون حين فرق بين الأثر المترتب على الإقرار العرفي فيما بين المقرين والمقر لهما من جواز الاحتجاج به بينهم حتى ولو لم يسجل .

وبين أثره بالمسبة للغير فقضى بعدم تجاوز هذا الأثر إليه لأنه إقرار بملكية عقار لم يشهر عنه.

(نقض 11/1/1979 طعن 651 س 42 ق)

اجراءات شهر الاقرار بالملكية

تمهيد هام عن شهر الاقرار

سواء أثبت الإقرار في محرر مستقل أو تضمنه عقد بيع أو انطوى الإقرار على قسمة على نحو ما تقدم ، فإنه يخضع للشهر بطريق التسجيل ، فيمر بكافة مراحل الشهر .

ومن ثم يقدم طلب شهره للمأمورية المختصة وهى التي يقع العقار بدائرتها ، مستوفيا البيانات التي أوضحناها بمرحلة الطلبات.

ويرفق به حافظة تنطوي على نسخة الإقرار وكافة المستندات التي بذات المرحلة ، وعندما تقوم المأمورية بإخطار الطالب بالقبول للشهر.

يقوم بإعداد مشروع الإقرار وذلك بنقل كل ما تضمنه المحرر المثبت للإقرار على الورق الأزرق المدموغ من إضافة البيانات التي أوجب إخطار القبول إضافتها الى المحرر أن تضمن الإخطار ذلك .

ثم يتقدم الطالب بهذا المشروع الى ذات المأمورية مرفقا به حافظة المستندات السابق له تقديمها مع طلب الشهر وردت إليه مع إخطار القبول .

فتقوم المأمورية بمراجعة المشروع فإن وجدته مطابقا لإخطار القبول وضعت عليه خاتم (صالح للشهر) فيتسلمه الطالب ويسدد عنه رسوم التصديق على التوقيعات والشهر ويتقدم به لذات المأمورية للتصديق على التوقيعات فيه .

وبعد ذلك يتقدم به الى مكتب الشهر الذي تتبعه المأمورية التي باشرت الإجراءات.

فيقوم المكتب بتسجيله في دفتر الشهر وتسليم الطالب صورة فوتوغرافية منه عليها رقم وتاريخ الشهر .

الاجراءات لتسجيل الاقرار بالشهر العقارى فى مصر

1- تقديم طلب تسجيل الاقرار

تنص الفقرة الأولى من المادة (21) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ، على النموذج الذي يصرف بغير مقابل ، ويصدر به قرار من وزير العدل ، ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج ، على أن تتضمن البيانات الواردة في القرار المشار إليه  .

وتنص الفقرة الأولى والثانية من المادة (19) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :

1. تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ، من أربع نسخ متطابقة ، وتحرر على النموذج المعد لذلك بقرار من وزير العدل ، والذي يصرف بغير مقابل .
2. ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج ، على أن يتضمن البيانات الواردة بالمادتين رقمى 20 ، 21 ” .

فيتضح من هذه المادة أن:

أول خطوة من خطوات شهر الإقرار هى تقديم طلب التسجيل الى مأمورية الشهر المختصة وأن يقدم الطلب على النموذج الذي يصرف من ذات المأمورية ويصدر به قرار من وزارة العدل .

وبالفعل صدر قرار وزارة العدل رقم 1021 لسنة 1976 الخاص بتحديد نماذج طلبات الشهر العقاري ، وقد نص على ما يلي :

1. تكون طلبات الشهر وفقا للنماذج المرفقة بهذا القرار على حسب الأحوال ، ويتكون كل نموذج من ثلاث نسخ متطابقة ، نظير رسم قدره مائتان وخمسون مليما .
2. ويجوز أن تحرر طلبات الشهر على غير هذه النماذج ، على أن تتضمن البيانات الواردة بها ” .

يتضح من هذا القرار الوزاري أن، طلبات التسجيل العقاري تقدم لمأمورية الشهر العقاري المختصة على النماذج المرفقة بهذا القرار على حسب الأحوال ، ويتكون كل نموذج من ثلاث نسخ متطابقة .

لكنه أجاز تقديم الطلبات على غير هذه النماذج على أن تتضمن البيانات الواردة في القرار الوزاري .

2- تقديم طلب التسجيل من المقر، أو المقر له

تنص المادة (20) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري ، على أنه :

تتم إجراءات الشهر في جميع الأحوال ، بناء على طلب ذوي الشأن ، أو من يقوم مقامهم .

وتنص الفقرة الثانية من المادة (21) من ذات القانون على أنه :

ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات (التي تقدم للمأمورية المختصة) من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات ، أو ممن يكون المحرر صادرا لصالحه في غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام  .

وتنص المادة (18) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ، على أنه :

1. تتم إجراءات الشهر في جميع الأحوال ، بناء على طلب ذوي الشأن ، أو مني يقوم مقامهم .
2. على أنه لطلبات شهر أحكام إيقاع البيع (مرسى المزاد) تقوم أقلام كتاب المحاكم بعد نسخها بالمداد الأسود ، على الورق الأزرق المعد للعقود ، وختمها بخاتم المحكمة التي أصدرتها ، بإحالتها الى مأموريات الشهر المختصة .
3. ويتولى أصحاب الشأن بعد ذلك مباشرة إجراءاتها ” .

وتنص الفقرة الثالثة والرابعة من ذات التعليمات على ما يلي :

•  3- ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات ، أو ممن يكون المحرر لصالحه في غير ذلك ، كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام .
• 4- ويتم التوقيع أمام رئيس المأمورية بعد التحقق من شخصية وصفة مقدم الطلب فإن قدمت من الوكلاء المصرح فيتم قانونا ، لهم التحقق من سند الوكالة وموضوعه الذي يبيح له هذا الإجراء ، وفي جميع الحالات يتم التحقق من شخصية مقدم الطلب من واقع البطاقة الشخصية أو العائلية أو أى مستند رسمي آخر يقوم مقامها .

وتنص المادة (19) مكررا من ذات التعليمات (طلبات الشهر التي ترسل بالبريد) على أنه :

إذا أرسلت الطلبات بالبريد ، فيراعى في شأنها ما يأتي :

1.تقبل طلبات الشهر التي ترسل بالبريد ، وتكون مستوفاة للبيانات المنصوص عليها بالمادة (20) وتقيد وتعطي لها أسبقيتها وفق التعليمات ، وتتخذ في شأنها الإجراءات المعتادة ، متى كانت مصحوبة بإيصال سداد الرسم أو حوالة بريدية بقيمة رسم الطلب .

2.تقوم المأمورية بإرسال كتاب موصى عليه بعلم الوصول ، الى مقدم الطلب (صاحب الشأن أو وكيله) فور قيده ، على محل إقامته الثابت بالطلب ، للحضور الى المأمورية في ظرف عشرة أيام ، للتحقق من شخصيته وصفته .

أو التوجه الى أقرب مأمورية للإقرار أمام رئيسها ، بأنه مرسل الطلب ، مع تحذيره بأنه في حالة تخلفه عن ذلك في المدة المحددة ، ستتخذ إجراءات إسقاط أسبقية طلبه ، إذا قدمت طلبات مستوفاة لاحقة على طلبه .

3.تقوم المأمورية التي تم أمامها التوقيع بإرسال الإقرار أو الأوراق المثبتة لشخصية مقدم الطلب الى المأمورية المختصة ، ويتم ذلك بدون رسم ، في اليوم التالي على الأكثر .

4.لا يلتفت الى الطلبات التي ترسل بالبريد ، وتكون خالية من البيانات اللازمة والمفيدة في تعيين العقار ، أو الدالة على شخصية كل طرف ، وعلى الأخص ، اسمه ثلاثيا ومحل إقامته والتي تمكن من وصول الإخطار إليه ، ويرفض قيدها بدفتر الأسبقية وتعاد لمرسلها لاستيفاء هذه البيانات .

5.تقوم كل مأمورية بوضع لوحات إرشادية في مكان ظاهر بالمأمورية ، يوضح فيه هذه الإجراءات ، والجزاء المترتب على عدم اتباعها .

ويراعى تقديم الأوراق والمستندات داخل حافظة ، يثبت عليها بياناتها تفصيلا ، ويوقع عليها من مقدمها بتاريخ تقديمها ، ويسري ذلك على المستندات المقدمة استيفاء لطلبات الشهر ” .

فيتضح من هذه المواد أن طلب التسجيل يتم تقديمه من المتصرف والمتصرف إليه في تصرف مقرر واجب الشهر باعتبارهم ذوي الشأن الذين أوجب القانون توقيعهم على الطلب ، ويقوم مقامهم وكلائهم سواء بموجب وكالة عامة أم خاصة .

3- ميعاد تقديم طلب تسجيل الاقرار

الأصل أن المشرع لا يتدخل بتحديد مواعيد معينة لرفع الدعاوى أو اتخاذ إجراءات الشهر العقاري بأى طريق من طرق الشهر الأربعة المعروفة ، وبالتالي تظل هذه المواعيد مفتوحة أمام أصحاب الشأن وطالب التسجيل كيفما يشاءون .

واستثناء من ذلك، قد يتدخل بتحديد ميعاد معين لرفع دعوى معينة من الدعاوى أو لاتخاذ إجراء معين من إجراءات الشهر العقاري لاعتبارات معينة وذلك كدعوى الشفعة التي يشترط المشرع رفها في ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة .

لكن تسجيل الإقرار كتصرف مفرز واجب الشهر لحق من الحقوق العقارية العينية الأصلية يخضع لقاعدة عدم تدخل المشرع بتحديد ميعاد معين لاتخاذ إجراءات التسجيل .

فيكون ميعاد اتخاذ هذه الإجراءات مفتوحا أمام طالب التسجيل على أن يتم قبل سقوط الحق العقاري العيني الأصلي محل الإقرار .

فالإقرار كتصرف قانوني يخضع للقاعدة العامة في تقادم الحقوق والالتزامات بانقضاء خمس عشرة سنة .

فمثلا، إذا تضمن الإقرار اعتراف شخص ، بملكية شخص آخر لعقار معين ثم ظل هذا العقار سواء في حيازة المقر أو الغير خمس عشرة سنة ،

فإن الحائز أو واضع اليد يكتسب ملكية هذا العقار  بوضع اليد الطويلة المكسبة للملكية  كسبب مستقل ، عندئذ يصبح تسجيل الإقرار غير ذي موضوع لسقوط الحق محله ، أى محل الإقرار .

4- كيفية تقديم طلب التسجيل

تنص الفقرة الثانية من المادة (21) من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات ، أو ممن يكون المحرر صادرا لصالحه في غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام ” .

وتنص الفقرات الأولى والثالثة والرابعة من المادة (19) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

1. تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع في دائرة اختصاصها من أربع نسخ متطابقة ، وتحرر على النموذج المعد لذلك بقرار من وزير العدل ، والذي يصرف بغير مقابل .
2. …………………………….
3. ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات ، أو ممن يكون المحرر لصالحه في غير ذلك كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام .
4. ويتم التوقيع أمام رئيس المأمورية بعد التحقق من شخصية وصفة مقدم الطلب . فإذا قدمت من الوكلاء المصرح لهم قانونا ، فيتم التحقق من سند الوكالة وموضوعه الذي يبيح له هذا الإجراء ، وفي جميع الحالات يتم التحقق من شخصية مقدم الطلب من واقع البطاقة الشخصية أو العائلية أو أى مستند رسمي آخر يقوم مقامها ” .

يتضح من هذه الفقرات أن:

طلب تسجيل الإقرار كتصرف محرر واجب الشهر لحق من الحقوق العقارية العينية الأصلية يقدم الى مأمورية الشهر العقاري المختصة من أربع نسخ متطابقة ويقدم على نموذج وزارة العدل أو طلب أبيض عادي متضمن نفس بيانات نموذج الوزارة .

ويشترط أن يكون طلب التسجيل موقعا عليه من المقر باعتباره من التصرفات الواجب تسجيلها على أن التوقيع أمام رئيس المأمورية بعد التحقق من شخصية وصفه مقدم الطلب سواء كان هو صاحب الشأن أو وكيله ويتم ذلك من خلال واقع البطاقة الشخصية أو العائلية أو بطاقة الرقم القومي أو أى مستند رسمي آخر يقوم مقامه .

5- قيد الطلب فى دفتر الأسبقية

تنص الفقرة الأولى من المادة (22) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق على أنه :

يؤدي الرسم المستحق على طلب الشهر ، قبل قيده بدفتر أسبقية الطلبات .

وتنص الفقرة الثانية من المادة (24/2) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

ويعتبر الطلب كأن لم يكن ، إذا لم يتم شهر المحرر خلال سنة من تاريخ قيد الطلب .

فيتضح من هاتين الفقرتين:

ضرورة  قيد طلب التسجيل  بدفتر أسبقية خاص بمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة ، على سحب تواريخ وساعات تقديم الطلبات .

وتقضي تعليمات مصلحة الشهر العقاري بضرورة إقفال (دفتر أسبقية الطلبات) في نهاية كل يوم عمل ، وذلك خوفا من حدوث أى عبث به .

وتظهر أهمية هذا الدفتر في أنه:

يحدد ابتداءً رقم أسبقية الطلب ، التي يتم على أساسها ضبط الأسبقيات كما تدون فيه المستندات المقدمة مع الطلب ، وتاريخ إحالته الى المكتب الهندسي بهيئة المساحة وإعادته منها ، ويثبت فيه توقيع أصحاب الشأن بالاستلام .

كما ينفذ به في خانة مستقلة رقم مشروع المحرر .

6- ارسال طلب تسجيل الاقرار الى القسم الهندسي

تنص المادة (6) من مرسوم اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري على أنه :

تعاون المأموريات في فحص طلبات الشهر أقلام هندسية ، تعين بالاتفاق بين وزير العدل والمالية .

وتنص المادة (7) من ذات اللائحة التنفيذية على أنه :

1. تتلقى المأمورية المختصة الطلبات الخاصة بشهر المحررات من ثلاث نسخ متطابقة ، ومعها الأوراق المنصوص عليها في القوانين واللوائح .
2. وتتولى فحصها من الناحية القانونية ، ثم تحيلها – بعد استيفاء ما يلزم توافره فيها – الى قلم الاستعلامات الهندسية ” .

وتنص المادة (8) من اللائحة على أنه :

1.  يتولى قلم الاستعلامات الهندسية مراجعة الطلب من الناحية المساحية ، وعلى الأخص فيما يتعلق بمعاينة العقار على الطبيعة للتثبت من موقعه ومسطحه وحدوده ، وما يتبع ذلك من تطبيق مستندات التمليك وتحديد العقار بوضع علامات عند الاقتضاء ، وكذلك فيما يتعلق بفحص المكلفات لتعيين التكليف الواجب النقل منه .
2. ويوافي هذا القلم المأمورية برأيه كتابة في هذا الشأن .

يتضح من هذه المواد أن:

هناك أقلام استعلامات تعاون مأموريات الشهر العقاري في فحص طلبات الشهر وذلك من الناحية المساحية للتثبت من مطابقة موقعه ومسطحه وحدوده مع مستندات المقر .

7- مراجعة مشروع الاقرار

إذا قيد مشروع الإقرار بدفتر أسبقية المشروعات وتم مراعاة حكم المادة 59 من قانون المحامين رقم 17 لسنة 1983 التي توجب توقيع أحد المحامين المقبولين أمام المحاكم الابتدائية إذا بلغت قيمة التعاقد خمسة آلاف جنيه فأكثر .

وإذا لم يتعرض طلب التسجيل لإنذارات وقف التأشير على مشروع المحرر ففي هذه الحالة تقوم مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة بالتأشير على مشروع المحرر باصطلاح (صالحا للشهر).

وذلك بعد أن تثبت من تضمين المشروع جميع البيانات الواردة في إخطار القبول المعتمد من المأمورية وبيانات كشف التحديد المستخرج من المكتب الهندسي مع مراعاة عدم الكشط أو التحشير أو الإضافات غير المنوه عنها في ذيل المشروع .

وكذلك سد فراغات السطور للحيلولة دون أية إضافة بعد التأشير على المشروع بالصلاحية للشهر .

8- مراجعة الباحث بالشهر العقارى للمشروع ماليا وقانونيا

يقوم مكتب الشهر العقاري بمراجعة مشروع الإقرار كتصرف واجب الشهر لحق من الحقوق العقارية  العينية الأصلية من الناحية المالية حيث يقوم العضو الإداري بالمكتب المختص بتقدير رسوم الشهر العقاري المقررة على مشروع التسجيل .

أى أن هذه المراجعة المالية يتعلق بالجانب المالي خاصة التحقق من سلامة وتقدير رسوم التوثيق والشهر إلا أنه لا يتم تقدير الرسوم المستحقة على المشروع إلا بعد التثبت من تضمين المشروع اتساع عرض الشوارع بالأرقام والحروف .

بعد ذلك يقوم المكتب بمراجعة المشروع من الناحية القانونية وهى مراجعة تتعلق بسلامة المشروع ومطابقته لصحيح القانون وخلوه من التحشير أو الإضافة ومطابقة بياناته المدونة به على المستندات المرفقة .

وبعد إتمام مراجعة الطلب من الناحية المالية والقانونية يقوم لمكتب بتدوين الطلب بدفتر الشهر .

9- تسليم طالب تسجيل الاقرار صورة فوتوغرافية

يترتب على إتمام تسجيل الإقرار كتصرف مقرر واجب الشهر ، لحق من الحقوق العقارية العينية الأصلية عدة آثار ، عددتها كل من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري .

وكذلك تعليمات مصلحة الشهر العقاري .

فذكرت اللائحة التنفيذية للقانون : الفهارس والاطلاع والشهادات والصور .

وذكرت تعليمات مصلحة الشهر العقاري:

• التأشير على الإقرار كتصرف مقرر واجب الشهر لحق من الحقوق العقارية العينية الأصلية بما يفيد تسجيله:
• ختم المرفقات المتعلقة بالإقرار الذي تم تسجيله بخاتم خاص .
• تصوير الإقرار الذي تم تسجيله .
• حفظ أصل الإقرار الذي تم تسجيله .
• حفظ المرفقات المتعلقة بالإقرار الذي تم شهره .
• الاطلاع على دفاتر الشهر العقاري وتسليم الشهادات العقارية .

(انظر المنجى ، أنور طلبة ، شريف الطباخ في الإثبات )

حجية الإقرار بالملكية المسجل

تنص الفقرة الأولى من المادة (10) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها ، ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير .

يتضح من هذه المادة أن:

الإقرار كتصرف واجب الشهر لحق من الحقوق العقارية العينية الأصلية لا يكون سببا لهذا الحق وإنما دليلا على وجوده .

وبناء على ذلك يكون الإقرار حجة على المقر حتى قبل تسجيله باعتباره دليلا قام في حقه على ملكية المقر له للحق العقاري محل الإقرار

ولكن، حجية الإقرار بالنسبة للغير لا تقوم إلا بتسجيله ، باعتبار أن التسجيل يرد على سند الملكية محل الإقرار ولا يرد على دليلها .

وقد قضت محكمة النقض بأن

الإقرار غير القضائي المثبت في ورقة عرفية موقع عليها من المقر . حجة عليه وعلى خلفه العام . عدم جواز تنصلهما منه بالإرادة المنفردة إلا لمبرر قانوني .

والمقرر في قضاء هذه المحكمة:

أن الإقرار غير القضائي المثبت في ورقة عرفية موقع عليها من المقر حجة عليه وعلى خلفه العام.

ولا يحق لأى منهما التنصل منه بإرادته المنفردة إلا لمبرر قانوني .

والإقرار غير القضائي خضوعه في تقديره لسلطة محكمة الموضوع .

التزامها بأن تقول كلمتها فيه متى تمسك الخصم بدلالته . إعراضها عن ذلك .  قصور.

نقض مدني 18/5/2004 طعن رقم 1301 لسنة 73 ق.

وبأنه ، الإقرار . ماهيته . الإقرار القضائي قد يرد في صحيفة الدعوى أو في مذكرة يقدمها الخصم للمحكمة .

ما يذكره في ساحة القضاء متصلا بآخر في الدعوى لا يعد إقرارا .

(نقض مدني 9/4/1992 مجموعة محكمة النقض 43-1-550-117)

وبأنه، الإقرار القضائي . جواز إبدائه من الخصم شفاهة أمام القضاء ، أو كتابة في مذكرة مقدمة منه أثناء سير الدعوى .

(نقض مدني 25/1/1990 مجموعة محكمة النقض 41-2-86-186)

وبأنه، الإقرار بالملكية هو نزول من المقر عنه حق في مطالبة خصمه بإثبات ما يدعيه من ملكية.

وإخبار منه بملكية سابقة للمقر له ، وحجة على المقر دون حاجة الى تسجيل ، طالما صدر منه عن إرادة حرة .

ويضحى دليلا للمقر له في إثباته للملكية قبل المقر ، مما يجيز له طلب الحكم بصحته ونفاذه.

(نقض مدني 15/6/1982 مجموعة محكمة النقض 23-2-767-135 نقض مدني 24/10/1985 طعن رقم 2260 لسنة 51 ق)

وبأنه،  الإقرار الصادر في قضية أخرى . ليس إقرارا قضائيا ملزما . اعتباره من قبيل الإقرار غير القضائي .

تقديره . متروك لمحكمة الموضوع . إطراحها له . التزامها ببيان سبب ذلك وإلا كان حكمها مشوبا بالقصور .

(نقض مدني 10/12/1992 مجموعة محكمة النقض 43-2-1304-266)

وبأنه، ما يصدر من الوكيل في حضور موكله . حجة على الأخير ، إلا إذا تلقاء أثناء نظر القضية في الجلسة . مادة 79 مرافعات . حضور الخصم وعدم اعتراضه على إقرار محاميه أثناء نظر القضية بالجلسة .

أثره . حجية هذا الإقرار على الخصم بما ود فيه ، ولو كان المحامي حاضرا عنه بغير توكيل ، أو كان عقد  وكالة المحامي  لا يبيح له الإقرار . مادة 79 مرافعات.

(نقض مدني 25/6/1996 مجموعة محكمة النقض 47-2-1025-193)

وبأنه، الإقرار الصادر من الوكيل أمام القضاء الذي ينطوي على تصرف قانوني . وجوب استناده الى توكيل .

مقتضى ما تنص عليه الفقرة الأولى من المادة 702 من القانون المدني .

والمادة 76 من قانون المرافعات على ما جرة به قضاء هذه المحكمة أنه:

إذا كان الإقرار الصادر من الوكيل أمام القضاء منطويا على تصرف قانوني ، هو النزول عن حق .

فإنه يعد عملا من أعمال التصرف التي يتعين أن يصدر بها توكيل خاص أو أن يرد ضمن توكيل عام ينص فيه صراحة على هذا التفويض .

( نقض مدني 25/1/1990 مجموعة محكمة النقض 41-1-258-51)

وبأنه، محكمة الموضوع . سلطتها في تحصيل توافر أركان الإقرار القضائي .

النعى بأن الخصم أقر إقرارا قضائيا أمام محكمة الموضوع .

عدم جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض.

إن تحصيل توافر الأركان اللازمة لاعتبار الإقرار الصادر من الخصم إقرارا قضائيا ملزما له – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور التي يخالطها واقع .

مما يترك أمر تقديره لمحكمة الموضوع .

فإن النعى بهذا السبب لا يعدو أن يكون جدلا في سلطة محكمة الموضوع لا تجز إثارته أمام  محكمة النقض  .

(نقض مدني 12/3/1992 مجموعة محكمة النقض 43-1-438-95)

أسئلة شائعة

فى الختام، ومما تقدم يتبين أهمية شهر الإقرار بالملكية و تسجيل العقار في الشهر العقاري المصري، للحفاظ على الحقوق العينية العقارية، ومنع أى نزاع بشأن الملكية.

تحميل وطباعة البحث