قيد حق الامتياز العقاري: تعريفه، خصائصه، شروطه وإجراءات شهره

حقوق الامتياز حق عيني عقارى

دراسة قيد حق الامتياز العقاري، شهر ومحو حقوق الامتياز العينية العقارية التبعية للملكية، ذلك أن حق الامتياز أحد الحقوق العينية العقارية التي يقررها القانون لحقوق معينة مراعاة لصفاتها الخاصة وأهميتها.

مما يمنحها أولوية على سائر الحقوق الأخرى المرتبطة بالذمة المالية للمدين، ويكتسب حق الامتياز مكانته من كونه حقًا عينيًا تبعيًا للملكية، يرتبط بالعقار أو المنقول، ويخول لصاحبه التقدم على باقي الدائنين في استيفاء حقه.

ومن ثم، سنبحث تعريفه، خصائصه، شروطه وإجراءات قيده وشهره

مقدمة دراسة حق الامتياز

• يتميز هذا الحق بعدد من الخصائص التي تجعله منفردًا بين الحقوق العينية، فهو حق غير قابل للتجزئة.
• وينشأ فقط بموجب نص في القانون، حيث لا يجوز للأطراف أو حتى القضاء إنشاء امتياز خارج الحالات التي يحددها التشريع.
• كما أن ترتيب الامتياز ومرتبته يخضعان بشكل صارم لأحكام القانون المدني، مما يكفل الحماية القانونية لأصحاب الحق.
• يعتبر قيد وشهر ومحو حقوق الامتياز العينية العقارية يمثل جانبًا أساسيًا لضمان أولوية هذه الحقوق وترتيبها.
• لا سيما في ظل أحكام القانون المدني وأحكام قانون الشهر العقاري.
• ويبرز من ذلك أهمية التعرف على أنواع حقوق الامتياز العامة والخاصة، ومراتبها، وأحكام تسجيلها أو قيدها، سواء كان ذلك امتيازًا عامًا على جميع أموال المدين أم امتيازًا خاصًا

وبالتالي، تتناول هذه الدراسة بالتفصيل ماهية حق الامتياز كحق عيني عقاري، وفقا لنصوص القانون المدني المصري،وقانون الشهر العقارى وتعليماته، ببيان الأحكام الخاصة بترتيب الامتياز وشهره ومحو قيده، مع الاستدلال بما استقر عليه قضاء محكمة النقض من مبادئ وأحكام فى صدد حقوق الامتياز.

تعريف حق الامتياز كحق عيني تبعى

تنص المادة 1130 مدني على أنه :

1. الامتياز أولوية يقررها القانون لحق معين مراعاة منه لصفته.
2. ولا يكون للحق امتياز إلا بمقتضى نص في القانون .

حقوق الامتياز فى المذكرة الإيضاحية

يؤخذ من تعريف  حق الامتياز  أن الحق هو الممتاز لا الدائن، وذلك لأن الامتياز يرع الى طبيعة الحق، والقانون هو الذي يتولى تعيين الحقوق التي تقتضي طبيعتها أن تكون ممتازة ، كما يعين مرتبة هذا الامتياز .

فيتضح من نص المادة السابقة والمذكرة الإيضاحية أن :

الامتياز هو تقديم الحق الممتاز على سائر الحقوق الأخرى التي يتقدمها هذا الحق ، ويقرر هذا التقدم نص في القانون مراعيا في ذلك صفة لحق المتقدم .

فالقانون اختار بعض الحقوق مراعيا في ذلك صفتها ، وجعلها حقوقا ممتازة ونص على ذلك .

والقانون وحده هو الذي يتولى تعيين هذه الحقوق الممتازة ويعين مرتبة الامتياز .

فلا يكون للحق امتياز إلا بمقتضى نص في القانون .

ومن ثم لا يجوز للطرفين أن ينشأ امتيازا بإرادتهما في غير الحالات التي يقررها القانون.

ولا يجوز للقاضي أن يجعل الدين ممتازا إذا كان لا يجعله كذلك .

خصائص حق الامتياز

من خصائص حق الامتياز أنه حق عيني يجيز لصاحبه التتبع والتقادم، وهو تابع للحق الممتاز يبقى ببقائه وينقضي بانقضائه، ويرد على العقار والمنقول ، وهو أيضا لا يتجزأ ، وكذلك لا يتقرر إلا بنص في القانون .

وقد قضت محكمة النقض بأن

المقرر في قضاء  محكمة النقض  أن الامتياز لا يقرر لحق إلا بمقتضى نص في القانون ، ومن ثم فإن اشتراط المتعاقد امتيازا لحقه الذي لم يقرر له القانون هذا الامتياز لا يعتد به وبالتالي يكون النص عليه في العقد لغوا .

 (نقض 9/4/1987 طعن 411 س 53 ق)

كذلك، أن الامتياز لا يقرر لحق إلا بمقتضى نص في القانون ومن ثم فإن اشتراط المتعاقد امتيازا لحقه في التعويض لا يعتد به وبالتالي يكون النص عليه في العقد لغوا .

(نقض 21/5/1964 طعن 200 س 29 ق)

مرتبة الامتياز

تنص المادة (1131) مدني على أنه :

مرتبة الامتياز يحددها القانون ، فإذا لم ينص صراحة في حق ممتاز على مرتبة امتيازه، كان هذا الحق متأخرا في المرتبة عن كل امتياز ورد في هذا الباب .

وإذا كانت الحقوق الممتازة في مرتبة واحدة ، فإنها تستوفى بنسبة قيمة كل منها ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك .

يتضح من هذه المادة أن

• القانون وحده هو الذي يحدد مرتبة الامتياز بموجب الباب الرابع الخاص بحقوق الامتياز مرتبة الحقوق الممتازة الواردة بهذا الباب.
• أما الحقوق الممتازة الواردة في نصوص خارجة عن نطاق هذا الباب.
• فإن لم تحدد مرتبتها بموجب هذه النصوص، فتكون متأخرة في المرتبة عن كل امتياز ورد في الباب الرابع سالف البيان.
• وإذا وجدت حقوق ممتازة لم يحدد القانون مرتبتها، فإنها جميعا تتساوى في المرتبة .

أقسام حق الامتياز

تنص المادة 1132 مدني على أنه :

ترد حقوق الامتياز العامة على جميع أموال المدين من منقول وعقار ، أما حقوق الامتياز الخاصة فتكون مقصورة على منقول أو عقار معين .

وورد في مذكرة المشروع التمهيدي في خصوص هذا النص ما يأتي :

تنقسم حقوق الامتياز الى :

1.  حقوق امتياز عامة على جميع أموال المدين، كامتياز النفقة وامتياز المبالغ المستحقة للإجراء .
2.  حقوق امتياز خاصة على منقول معين، كامتياز المؤجر وامتياز بائع المنقول .
3. حقوق امتياز خاصة على عقار معين ، كامتياز بائع العقار وامتياز المتقاسم في العقار .

وبالتالي، النص سالف الذكر يميز بين أقسام ثلاثة من حقوق الامتياز :

• (1) حقوق امتياز عامة وتقع على جميع أموال المدين من منقولات وعقارات .
• (2) حقوق امتياز خاصة على منقول معين وهؤلاء لهم حق امتياز خاص على منقول معين من منقولات المدين .
• (3) حقوق امتياز خاصة على عقار معين وأصحاب هذه الحقوق لهم امتياز خاص على عقار معين بالذات من عقارات المدين

وقد قضت محكمة النقض فى هذا الصدد بأن

الامتياز وعلى ما جرى به نص المادة 1130 من القانون المدني هو:

أولوية يقررها القانون لحق معين مراعاة منه لصفته.

كما أن المادة 1131 من ذات القانون تنص على أن :

مرتبة الامتياز يحددها القانون.

فالقانون وحده هو الذي يعين الحقوق الممتازة وهو وحده الذي يحدد مرتبة الامتياز بحيث لا يجوز وضع ترتيبه اتفاقا أو قضاءا .

وقد نصت المادة 1132 من القانون المدني على أن:

ترد حقوق الامتياز العامة على جميع أموال المدين من منقول وعقار .

أما حقوق الامتياز الخاصة فتكون مقصورة على منقول أو عقار معين .

ومن ثم فإن صاحب حق الامتياز العام يباشر إجراءات التنفيذ على أى مال للمدين فيستوفي حقه الممتازة من هذا المال متقدما على جميع دائني المدين العاديين .

لما كان ذلك، وكانت المادة 124 من القانون 63 لسنة 1964 الخاص بالتأمينات الاجتماعية والمادة 105 من القانون 92 لسنة 1959 الملغي والتي تقابلها تنص على أن:

المبالغ المستحقة بمقتضى أحكام قانون  التأمينات الاجتماعية  يكون لها امتياز على أموال المدين من منقول وعقار وتستوفي مباشرة بعد المصروفات القضائية بما يجعل مرتبة امتياز حقوق الطاعنة في أعلى الدرجات بعد المصروفات القضائية.

وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه أهدر حق الامتياز المقرر لديون الهيئة الطاعنة على جميع أموال مدينها باعتباره من حقوق الامتياز العامة المقررة بالقانون وبغير تفريق بين مال وآخر .

ثم عاد فجعل مجاله ميزانية المنشأة دون ذكر لأسباب هذا التخصيص المخالف لما ورد الأحكام العامة في القانون المدني ومن الأحكام الخاصة في قانون التأمينات الاجتماعية.

فإنه يكون قد خالف القانون في هذا الخصوص.

(نقض 7/4/1976 طعن 432 س 40 ق)

أحكام أقسام حق الامتياز

تنص المادة 1134 مدني على أنه :

تسري على حقوق الامتياز الواقعة على عقار أحكام الرهن الرسمي بالقدر الذي لا تتعارض فيه معه طبيعة هذه الحقوق وتسري بنوع خاص أحكام التظهير والقيد وما يترتب على القيد من آثار وما يتصل به من تجديد ومحو .

ومع ذلك، فإن حقوق الامتياز العامة ولو كان محلها عقارا لا يجب فيها الشهر ولا يثبت فيها حق التتبع ، ولا حاجة للشهر أيضا في حقوق الامتياز العقارية الضامنة لمبالغ مستحقة للخزانة العامة.

وهذه الحقوق الممتازة جميعا تكون أسبق في المرتبة على أى حق امتياز عقاري آخر أو أى حق رهن رسمي مهما كان تاريخ قيده .

أما فيما بينها،  فالامتياز الضامن للمبالغ المستحقة للخزانة يتقدم على حقوق الامتياز العامة .

يتضح من هذه المادة أنه تنقسم حقوق الامتياز الى :

3- حقوق امتياز خاصة على عقار معين ، وحقوق الامتياز هذه تنطبق عليها أحكام الرهن الرسمي وإن كان مصدرها نص القانون ،

فيجب قيدها وتأخذ مرتبتها من وقت القيد وتسري أحكام القيد من آثار وتجديد ومحو ، ويجوز تطهيرها .

إلا أن هناك، حقوق امتياز تقع على عقار ولا تشهر ، وهى حقوق الامتياز العامة فيما يقع منها على العقار .

ولذلك، لا يثبت فيها حق التتبع .

وكان حق امتياز المبالغ المستحقة للخزانة العامة إذا وقع على عقار، وهو حق يقترن بالتتبع ومع ذلك لا يشهر لتفاهته وحقوق الامتياز العقارية التي لا تشهر تسبق في المرتبة كل امتياز عقاري آخر، وكل حق مقيد مهما كان تاريخ قيده .

أما فيما بينها، فامتياز المبالغ المستحقة للخزانة تسبق في المرتبة حقوق الامتياز العامة ، وتستوفي حقوق الامتياز العامة فيما بينها بنسبة كل منها .

شهر حقوق الامتياز

تمهيد

• حقوق الامتياز العامة إذا وقعت على العقارات تعفى من القيد .
• حقوق الامتياز الخاصة على منقولات لا تشتهر لأنها تقع على منقولات والقيد لا يكون بالنسبة إليها لعدم استقرارها .
• حقوق الامتياز الخاصة على العقارات فيجب شهرها بالقيد ولا تعتبر درجتها إلا من وقت القيد .

** وحقوق الامتياز الخاصة العقارية ثلاثة أنواع :

1. امتياز بائع عقار .
2. امتياز المهندسين والمقاولين .
3. امتياز المتقاسم في العقار .

وقد نصت المادة 1134 / 1 مدني على :

تسري على حقوق الامتياز الواقعة على عقار أحكام الرهن الرسمي بالقدر الذي لا تتعارض فيه طبيعة هذه الحقوق ن وتسري بنوع خاص أحكام التطهير والقيد وما يترتب على القيد من آثار وما يتصل به من تجديد ومحو .

امتياز بائع العقار

يجب أن يضمن امتياز بائع العقار العناصر الآتية :

ثمن العقار المبيع أو الباقي من ، وملحقات ثمن البيع من فوائد ومن مصروفات، حتى ولو كان الثمن إيرادا مؤيدا أو لمدة الحياة.

وإذا احتفظ البائع بحق الملكية لحين استيفاء الثمن أو باقيه فلا يكون له حق امتياز .

وإذا أخذ الشفيع العقار المبيع بالشفعة حل محل المشتري، ويظل للبائع حق الامتياز في هذه الحالة .

وكذلك إذا بيع العقار مرة واحدة أو مرات متوالية وبقى لكل من البائعين جزء من الثمن، فإن البائع الأول يتقدم على البائعين التاليين له، بشرط أن يكون قد قيد امتيازه قبلهم .

وقد قضت محكمة النقض بأن

تسجيل البائع صاحب حق الامتياز تنبيه نزع ملكية العقار المبيع قبل  شهر عقد البيع  الصادر من المشتري لآخرين .

عدم اعتبار الأخيرين حائزين ممن يلزم إخبارهم بإيداع قائمة شروط البيع . مادة 574 مدني قديم .

(نقض مدني 12/5/1975 مجموعة محكمة النقض 26/1/1967-186)

قيد امتياز بائع العقار

تنص المادة 47 من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري على أنه :

تكون مرتبة حق الامتياز العقاري من وقت قيده ، ولو كان العقد الذي أنشأه مسجلا  .

وتنص المادة 193 من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :

تكون مرتبة حق الامتياز العقاري من وقت قيده ، ولو كان العقد الذي أنشأه مسجلا .

وتنص المادة 194 من التعليمات على أنه :

تسجيل عقد بيع العقار ، لا يغني عن قيد حق امتياز البائع ، ولا يجوز قيد هذا الحق ، إلا بعد تسجيل عقد البيع، وتكون مرتبته من وقت قيده .

يتضح من هذه المواد أن حق امتياز بائع العقار باعتبار الحق الأول من حقوق الامتياز العقارية يتم شهره بطريق القيد بموجب قائمة ولا يتم التقييد إلا بعد تسجيل عقد البيع ، وتكون مرتبة من وقت قيده .

ومدة القيد عشر سنوات، وإن لم يتم التجديد قبل انتهاء هذه المدة سقط القيد وعلى الدائن إجراء قيد جديد بنفس الرسم السابق .

وبناء على ما تقدم فإنه

إذا حدث وتضمن عقد البيع بندا يفيد مقدار الباقي من ثمن العقار وملحقاته ، وكان للبائع حق امتياز بمقدار هذا الباقي على العقار المبيع  وتم شهر هذا العقد بطريق التسجيل.

فإن هذا التسجيل لا ينشئ تلقائيا حق امتياز بائع العقار ويتعين اتخاذ إجراءات جديدة لشهر حق امتياز بائع العقار بطريق القيد.

وتتحدد مرتبته من تاريخ قيده دون اعتداد بتاريخ تسجيل عقد البيع لأن العبرة في الأسبقية بقيد حق الامتياز ذاته وليس بتسجيل عقد البيع .

بالإضافة الى، أن قانون الشهر العقاري ذو اتصال وثيق بالنظام العام لتعلقه بالملكية العقارية فيكون الاتفاق في عقد البيع على نفاذ امتياز البائع فور تسجيل هذا العقد باطلا بطلانا مطلق ولا يعتد بهذا الاتفاق ويبطل وحده دون باقي بنود عقد البيع .

ولا يساغ القول بوجود قرينة قانونية قاطعة على علم الغير بامتياز البائع بتسجيل عقد البيع تغني عن القيد لأن هذه القرينة لا تقوم إذا صرح المشرع أن التسجيل لا يغني عن قيد الامتياز.

وحينئذ يكون المشرع قد قصر حجية التسجيل على أثر واحد فقط، هو  نقل ملكية العقار  دون ترتيب حق الامتياز .

(المستشار أنور طلبة ، شرح القانون المدنى ص 696)

وقد قضت محكمة النقض بأن

أوجبت المادة 58 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أصحاب حقوق الامتياز العقارية السابقة أن يقوموا بقيد حقوقهم في خلال عشر سنوات من تسجيل العقود المرتبة لها أو من تاريخ العمل بذلك القانون في أول يناير سنة 1947 أى المدتين أطول .

وقضت بعدم نفاذ هذه الحقوق بالنسبة للغير بعد انقضاء المدة المذكورة ما لم يتم قيد هذه الحقوق .

وإذ كانت المادة 60 من القانون المشار إليه تقضي بإلغاء كل نص يخالف أحكام ذلك القانون .

مما مفاده إلغاء نص الفقرة الأخيرة من المادة 601 سابعا من القانون المدني القديم التي تقضي باعتبار ثمن العقار ممتازا إذ حصل تسجيل البيع على الوجه الصحيح .

وذلك على أساس أن ما جاء بالمادة 58 من القانون رقم 114 لسنة 1964 يخالفها ، وهو ما أيدته المذكرة الإيضاحية لذلك القانون

وكان يبين مما أورده الحكم الابتدائي الذي أيده الحكم المطعون فيه وأحال الى أسبابه في باين واقعة الدعوى أن المطعون عليه الأول لم يقيد حق الامتياز الثابت بموجب عقد البيع الصادر منه للبائع لمورث الطاعنين والمسجل في 30 من أبريل سنة 1931.

لا في الميعاد المنصوص عليه في المادة 58 من القانون رقم 114 لسنة 1946، ولا خلال المهلة التي تنتهي في آخر ديسمبر سنة 1948، والتي امتد إليها الميعاد المذكور بموجب القانون رقم 157 لسنة 1947 ،

مما مؤداه عدم نفاذ هذا الحق في مواجهة الطاعنين لأنهم من الغير بالنسبة له .

إذ لم يكونوا هم ولا مورثهم الذين قرروا هذا الحق .

فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى من بعد برفض الدعوى تأسيسا منه على قيام حق الامتياز الثابت بعقد البيع المسجل في سنة 1931 رغم عدم قيده طبقا لما توجه المادة 58 من القانون رقم 114 لسنة 1946 على النحو الذي سلف بيانه .

فإنه يكون قد خالف القانون .

(نقض 16/3/1971 طعن 301 س3 6 ق ، وانظر المادة 1147)

وبأنه، متى كان يبين من الحكم أنه قد رسا مزاد حصة في عقار على البائعة للمطعون عليها الأولى ولما لم تدفع الثمن حددت جلسة لإعادة البيع على ذمتها وفي تلك الجلسة تقدم الطاعن ودفع الثمن من ماله الخاص ثم باعت الراسي عليها المزاد هذه الحصة للمطعون عليها الأولى .

وكان الحكم إذ نفى وجود حق امتياز للطاعن على الحصة المذكورة بالثمن الذي دفعه أقام قضاءه على أن الطاعن لم يشهر حق امتيازه بالقيد وفقا لنص المادة 601 من القانون المدني (القديم) .

اكتفاء بتسجيل  حكم مرسى المزاد  من أن تسجيل هذا الحكم سابق على دفعه النقود فهو بذلك لا يفيده شيئا ذلك أن تسجيل البيع لا يحفظ حق الامتياز إلا إذا ذكر فيه مقدار الباقي من الثمن.

ومادام الحال لم يكن كذلك بالنسبة للطاعن ولم يقم هو بقيد حقه الثابت في محضر جلسة إعادة البيع فلا يكون له حق امتياز يصح الاحتجاج به قبل المطعون عليها الأولى، فإن هذا الذي قرره الحكم لا مخالفة فيه للقانون.

(نقض 12/2/1953 طعن 350 س 20 ق)

ونظرا لأن مرتبة الامتياز تتحدد بوقت قيده فيتفضل أن يتفق البائع المشتري على أن يكون الطلب المقدم لمأمورية الشهر متضمنا شهر عقد البيه وحق الامتياز .

ومن ثم يجب أن يستوفى الطلب البيانات المتعلقة بعقد البيع وبحق الامتياز ، ومتى أخطرت المأمورية كلا من المشتري والبائع بالقبول للشهر .

قام المشتري بإعداد مشروع عقيد البيع على الورق الأزرق المدموغ ، وقام البائع بإعداد مشروع قائمة حقوق الامتياز على الورق الأزرق المدموغ متضمنة البيانات التي أوضحناها في الشهر بطريق القيد .

وبعد أن تضع المأمورية خاتم (صالح للشهر) على المشروع يتم التصديق على التوقيعات فيه ويسدد رسم التصديق والشهر ويقدم للمكتب لشهر المحرر ، عقد البيع بطريق التسجيل وقائمة حق الامتياز بطريق القيد .

وغالبا ما يتم التسجيل والقيد في وقت واحد لكن إذا تراخى البائع عن تقديم القائمة لمكتب الشهر بينما بادر المشتري الى تقديم عقد البيع ، قام المكتب بتسجيله وقت تقديمه إليه .

امتياز المقاول والمهندس المعماري

تنص المادة 1148 مدني على أنه :

1. المبالغ المستحقة للمقاولين والمهندسين المعماريين الذين عهد إليهم في تشييد أبنية أو منشآت أخرى، أو في إعادة تشييدها أو في ترميمها أو صيانتها، يكون لها امتياز على هذه المنشآت، ولكن بقدر ما يكون زائدا بسبب هذه الأعمال في قيمة العقار وقت بيعه .
2. ويجب أن يقيد هذا الامتياز ، وتكون مرتبته من وقت القيد .

يتضح من هذه المادة أن

القانون الجديد جعل من الحقوق الممتازة المبالغ المستحقة للمقاولين والمهندسين المعماريين لتشييد أبنية أو منشآت أخرى أو ترميمها أو صيانتها  فزاد على التقنين الملغي مصروفات البناء التي لم تكن ممتازة بمقتضاه ، أما مصروفات الترميم والصيانة فكانت ممتازة .

وبمقتضى نص المادة 1148 من القانون المدني الجديد، وكذلك بمقتضى المادة 12 من قانون تنظيم الشهر العقاري يجب قيد هذا الامتياز ، ومرتبته يعينها تاريخ القيد .

قيد حق امتياز المقاول أو المهندس

تنص المادة 195 من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :

1.  المبالغ المستحقة للمقاولين والمهندسين المعماريين الذين عهد إليهم في تشييد أبنية أو منشآت أخرى أو إعادة تشييدها أو ترميمها أو في صيانتها يكون لها امتياز على هذه المنشآت ، ولكن بقدر ما يكون زائد بسبب هذه الأعمال في قيمة العقار وقت بيعه .
2. ويجب أن يقيد هذا الامتياز وتكون مرتبته من وقت القيد .

وتنص المادة 196 من ذات التعليمات على أنه :

1. تحرر قائمة قيد حق امتياز المقاول أو المهندس المعماري من البيانات المثبتة بعقد المقاولة الرسمي أو المصدق على التوقيعات فيه .
2.  فإذا لم يحرر عقد المقاولة على الوجه المتقدم ، وصدر حكم في هذا الشأن ، فتحرر القائمة من البيانات المثبتة بالحكم النهائي ، ويعتبر الحكم سندا ضمن مستندات إجراء القيد .

يتضح من هذه المواد أنه

يشهر امتياز المقاول أو المهندس المعماري بطريق القيد .

ولا يسري في حق الغير إلا من تاريخ هذا الشهر.

ويخضع الشهر لذات الإجراءات التي أوضحناها في طريق إجراءات الشهر بالقيد أو مصدقا على التوقيعات فيه.

وقد لا يكون كذلك فيضطر المقاول أو  المهندس المعماري  من رفع دعوى لإثبات حقه في الامتياز وعندما يصدر له الحكم النهائي بذلك يحرر قائمة القيد ويشهرها بطريق القيد ويحتفظ المكتب بالحكم كمستند  للشهر .

شروط اثبات الامتياز

1. أن تكون بصدد عقد مقاولة سواء قام بالتنفيذ مقاول أو مهندس أو أسهما سويا في العمل فقام المقاول بالبناء أو إعادة البناء أو الترميم بالنسبة لبناء أو منشآت أخرى مماثلة كإقامة قنطرة أو رصف طريق أو حفر بئر بينما قام المهندس بعمل التصميم أو أشرف على التنفيذ ، ولا يثبت الامتياز في حالة إصلاح الأراضي الزراعية أو المراوي أو المصارف أو تجفيف البرك فهذه ليست بمنشآت .
2. أن يقوم المقاول أو المهندس بالعمل تنفيذا لعقد المقاولة ، فإن قاما به من تلقاء نفسيهما فلا يثبت لهما الامتياز ، ومن ثم فلا يستفيد منه العامل الأجير لأنه ليس مقاولا ، ولا مستأجر العقار أو حائزه أو الفضولي ويثبت الامتياز للمقاول أو للمهندس سواء كان كلفهما بالعمل المالك أو المستأجر أو صاحب حق الانتفاع أو دائن مرتهن رهنا حيازيا أو واضع يد .

وقد قضت محكمة النقض بأن

الامتياز المقرر في المادة 1148 من القانون المدني  للمقاولين  على المنشآت التي عهد إليهم في تشييدها نظير المبالغ المستحقة لهم لا يسري على الغير إلا إذا أشهر بالقيد .

(نقض 19/6/1969 طعن 283 س 35 ق)

امتياز المتقاسم فى المال الشائع

تنص المادة 1149 مدني على أنه :

الشركاء الذين اقتسموا عقارا ، حق امتياز عليه تأمينا لما تخوله القسمة من حق رجوع كل منهم على الآخرين ، بما في ذلك حق المطالبة بمعدل القسمة ، ويجب أن يقيد هذا الامتياز ، وتكون مرتبته من وقت القيد .

ومفاد هذا النص أنه

إذا كان المستحق للمتقاسم معدلا للقسمة كان محل الامتياز العقارات التي وقعت في نصيب  المتقاسم  الملزم بهذا المعدل .

فإن كان المستحق ثمن التصفية كان محل الامتياز العقار الذي يبيع بالمزاد لأحد المتقاسمين لا على غيره من العقارات التي وقعت في نصيب هذا المتقاسم .

وفيما يتعلق بضمان الاستحقاق يكون محل الامتياز جميع العقارات الداخلة في القسمة على أن يقسم الضمان على كل المتقاسمين كل بقدر نصيبه في المال الشائع قبل القسمة .

ثم يرد الامتياز على صحة كل متقاسم آلت إليه بعد القسمة بقدر ما خصه من الضمان .

فإن أعسر أحدهم قسمت حصاه  بين الجميع بما فيهم المتقاسم الذي استحقت حصته .

قيد امتياز المتقاسم بالشهر العقاري

تنص المادة 200 من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :

1.  للشركاء الذين اقتسموا عقارا حق امتياز عليه – تأمينا لما تخوله القسمة من حق في رجوع كل منهم على الآخر في ذلك – حق المطالبة بمعدل القسمة .
2.  ويجب أن يقيد هذا الامتياز ، وتكون مرتبته من وقت القيد .
3. ويكون محل الامتياز العقارات موضوع القسمة جميعا ” .

يتضح من هذه المادة أنه

يتم شهر امتياز المتقاسم بطريق القيد ولو كان عقد القسمة مسجلا ، وتثبت مرتبته بالنسبة للحقوق العينية الأخرى من تاريخ قيده دون اعتداد بتاريخ تسجيل القسمة في هذا الصدد .

ووفقا للأثر الكاشف للقسمة، تكون ملكية الحصة للشريك الذي حصته القسمة بها دون سائر الشركاء .

فإن باع شريك حصة مفرزة وتم تسجيل هذا البيع وقيد حق الامتياز المقرر للبائع ضمانا للوفاء بباقي الثمن.

ثم تمت القسمة واختص شريك آخر بهذه الحصة .

فإن حق المشتري ينتقل الى الحصة التي اختص بها البائع له كما ينتقل الامتياز إليها .

وتنتقل الحصة الأخرى الى الشريك خالية من حق الامتياز

وبديهي أن جميع الشركاء إذا تصرفوا بالبيع في حصة من المال الشائع فإن هذه الحصة تخرج من  المال الشائع  عند قسمته لانتقال ملكيتها للمشتري ويثبت حق الامتياز المقرر عليها لجميع الشركاء .

ويخضع شهر امتياز المتقاسم لذات الإجراءات التي تناولناها في إجراءات الشهر بطريق القيد.

ويحسن شهر هذا الامتياز مع شهر عقد القسمة ، فيقدم طلب واحد لشهرهما وعند الإخطار بالقبول للشهر ، يحرر المتقاسمون مشروع عقد القسمة على الورق الأزرق المدموغ .

كما يحرر من تقرر له حق الامتياز قائمة الامتياز على ذات الورق ، وبعد ختمهما من المأمورية بالصلاحية للشهر ، يصدق على التوقيعات فيهما بعد تسديد رسوم التصديق والشهر ويقدما للمكتب لشهر عقد القسمة بطريق التسجيل ، وشهر قائمة قيد الامتياز بطريق القيد .

فإن قدم المحرر المثبت لحق الامتياز لشهره منفردا تعين أن يكون مصدقا على توقيعات الشركاء فيه ، ويقدم طلب الشهر للمأمورية لتحقيق الملكية وضبط العقارات محل الامتياز .

وبعد الإخطار بالقبول للشهر ، يحرر الطالب مشروع قائمة القيد على الورق الأزرق المدموغ ويتقدم به لذات المأمورية لختمه بخاتم (صالح للشهر) فيسدد رسوم الشهر فقط ويقدمه للمكتب لشهر القائمة بطريق القيد .

فإذا امتنع باقي الشركاء عن التصديق على توقيعاتهم على المحرر المثبت لحق الامتياز ، كان للمتقاسم رفع دعوى بإثبات ذلك يسجل صحيفتها ثم يحرر قائمة  القيد بعد صدور الحكم النهائي وذلك على التفصيل الذي تناولناه في إجراءات الشهر بطريق القيد .

انقضاء الامتياز

تنص المادة (1136) مدني على أنه :

يقتضي حق الامتياز بنفس الطرق التي ينقضي بها حق الرهن الرسمي وحق رهن الحيازة ووفقا لأحكام انقضاء هذين الحقين ، ما لم يوجد نص خاص يقضي بغير ذلك.

وجاء في مذكرة المشروع التمهيدي في خصوص هذا النص ما يأتي :

وينقضي حق الامتياز في العقار بما ينقضي به حق الرهن الرسمي وحق الاختصاص ، كما ينقضي حق الامتياز المنقول بما ينقضي به حق الرهن الحيازي ، وذلك ما لم يوجد نص خاص يقضي بغيره  .

يتبين من النص سالف الذكر أن حق الامتياز ينقضي بما ينقضي به الرهن الرسمي في العقار، وبما ينقضي به الرهن الحيازي في المنقول .

الأسئلة الشائعة

فى الختام، يمكننا القول إن حق الامتياز يعد من الحقوق العقارية العينية التبعية، التي تضمن حماية حق الدائن كضمانة لاستيفاء حقوقه لدى المدين، لكن بشروط حددها القانون المدنى، وقانون الشهر 

تحميل وطباعة البحث