نشأة الحقوق العينية العقارية وشهر التصرف العقاري

يتناول المقال نشأة الحقوق العينية العقارية الأصلية وأثر شهر التصرف العقاري وفقًا لأحكام القانون المدني وقانون الشهر العقاري، ونشرح كيف ترتبط الملكية بشروط الشهر العقاري، حيث لا تنتقل الحقوق العينية العقارية بين الأطراف أو تجاه الغير إلا بعد مراعاة الإجراءات القانونية،

كما يتطرق إلى كيفية تأثير بيع جزء مفرز من المال الشائع قبل القسمة على انتقال الحقوق.

أثر شهر التصرف العقاري على نشأة الحقوق العينية العقارية الأصلية

تتناول نشأة الحقوق العينية العقارية الأصلية وأثر شهر التصرف العقاري في تنظيم انتقال هذه الحقوق وتسجيلها وفقًا لأحكام القانون المدني وقانون الشهر.

تنص المادة ٩٣٤ من القانون المدني على أن :
  • ملكية العقار لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بعد مراعاة الإجراءات المنصوص عليها في قانون تنظيم الشهر العقاري.
  • وتؤكد المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ على ضرورة شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية.
  • حيث ترتب على عدم الشهر عدم انتقال هذه الحقوق أو تغيرها أو زوالها، سواء بين ذوي الشأن أو بالنسبة للغير. يتناول المقال أيضًا تطبيقات عملية لهذا القانون.
  • مثل، التصرف في الأجزاء المفرزة من المال الشائع، حيث يمكن للمالك أن يبيع جزءًا من نصيبه بشرط إجراء الشهر العقاري.
  • ويظل البيع نافذًا في حقه رغم عدم القسمة، وهو ما يحق للطرف المشتري تسجيل عقده لضمان حقوقه القانونية.

مقدمة في الحقوق العينية العقارية الأصلية

الحقوق العينية العقارية الأصلية أحد الحقوق التي ينظمها القانون المدني المصري.

وهي تتعلق مباشرة بالعقارات وتمنح صاحب الحق سلطات حصرية على العقار المعني، سواء كان ذلك في شكل ملكية أو حقوق أخرى تتعلق به.

ومن الضروري التأكيد على أن انتقال هذه الحقوق يتم وفقًا للإجراءات القانونية التي يحددها قانون تنظيم الشهر العقاري.

الحقوق العينية العقارية بشهر التصرف العقاري

مفهوم شهر التصرف العقاري

طبقًا للمادة ٩٣٤ من القانون المدني المصري، لا تنتقل ملكية العقار أو أي حق عيني آخر عليه إلا بعد إتمام إجراءات شهر التصرف العقاري،

وهو ما يعني توثيق التصرفات المتعلقة بالعقارات في السجل العقاري الرسمي.

هذه العملية تضمن عدم تأثير التصرفات في الحقوق العينية العقارية بين الأطراف المعنية أو بالنسبة للغير إلا بعد أن يتم شهر التصرف رسميا.

أثر عدم شهر التصرف على الحقوق العينية العقارية

كما ورد في المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦، فإنه في حال عدم شهر التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية لا يُعتَبر التصرف نافذًا سواء بين الأطراف المعنية أو تجاه الغير.

حيث إن هذه التصرفات تبقى معلقّة ولا تنتقل أو تتغير الحقوق المتعلقة بها إلا بعد إتمام الشهر العقاري.

البيع المفرز قبل القسمة وأثره في الحقوق العينية العقارية

في حال تصرف أحد الشركاء في جزء مفرز من  المال الشائع  قبل إجراء القسمة، فإن البيع يعتبر صحيحًا ونافذًا في حق الشريك البائع بشرط أن يتم شهر التصرف العقاري وتوثيقه في السجل العقاري.

هذا البيع يظل معلقًا على القسمة بين الشركاء، ولكنه يُنتِج آثارًا قانونية في حق الشريك البائع وعلى المحل المفرز المتصرف فيه.

طعن نقض عن شهر التصرف العقاري

عدم شهر التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية . مؤداه . عدم نشأة هذه الحقوق وعدم تغيرها أو زوالها أو انتقالها بين ذوى الشأن أو بالنسبة للغير . مادة 9 قانون 114 لسنة 1946 بشأن الشهر العقارى .

حكم الحقوق العينية العقارية الأصلية وتأثير شهر التصرف العقاري على الحقوق العينية

باسم الشعب

محكمة النقض

الدائرة المدنية والتجارية

في الجلسة المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة

في يوم الخميس ٢ من جمادى الآخرة سنة ١٤٤٠هـ الموافق ٧ من فبراير سنة ٢٠١٩.

نظرت في الطعن المقيد فى جدول المحكمة برقم ۳۸۰٦ لسنة ٨١ القضائية

الوقائع

في يوم ٣ / ٣ /2011 طعن بطريق في حكم محكمة استئناف القاهرة الصادر بتاريخ ٤ / ۱ / ۲۰۱۱ في الاستئنافيين رقم ….. ، …… لسنة …. ق وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم:

  • بقبول الطعن شكلاً .
  • وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة

وفي نفس اليوم أودع الطاعن مذكرة شارحة وحافظة مستندات.

وفي ٢٨ / ٣ / ۲۰۱۱ أعلن المطعون ضدهم من الأول إلى السادسة في البند أولاً بصحيفة الطعن .

وفي ٣ / ٤ / ۲۰۱۱ أعلن المطعون ضده الثانى فى البند ثالثاً بصحيفة الطعن.

وفى ٤ / ٤ / ٢٠١١ أعلن المطعون ضده الأول في البند ثالثاً بصحيفة الطعن.

وفي ١١ / ٤ / ۲۰۱۱ أعلن المطعون ضدهم الثالث والرابع في البند ثالثاً بصحيفة الطعن ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلاً وفى الموضوع نقض الحكم المطعون فيه نقض جزئی

وبجلسة ۲۰ / ۱۲ / ۲۰۱۸ عُرض الطعن على المحكمة فى  غرفة مشورة  فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة ۲۰۱۹/۱/۱۷ للمرافعة وبها نظر الطعن أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة والمحكمة أصدرت الحكم بجلسة اليوم.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق ، وسماع التقرير الذي تلاه السيـ د القاضي المقرر / ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة ، وبعد المداولة

حيث إن الطعن استوفى أوضاع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن :

المطعون ضدهم أولاً أقاموا على الطاعن وباقي المطعون ضدهم الدعوى رقم 3069 لسنة ٢٠٠٩ مدنى كلى أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم :

  1. بعدم نفاذ عقد البيع المؤرخ ٢٠٠٨/٨/١٥ في مواجهتهم.
  2. وإلزام المطعون ضدهم ثالثاً بمحو وشطب المشهر رقم ٤٦٩ في 2009/٣/٢ جنوب القاهرة وإلغاء كافة الآثار المترتبة عليه .

وقالوا بياناً لذلك:

أنهم والمطعون ضدها ثانياً يمتلكون على الشيوع بطريق  الميراث   الشرعى عن والدتهم العقار المبين بالأوراق.

وقد استأجر الطاعن من مورثتهم بموجب العقد المؤرخ ٢٠٠٤/۷/۳۰ المحل الكائن به لمدة ثلاث سنوات انتهت في أخر يوليو ۲۰۰۷ ولم يتم تجديده.

إلا أن الطاعن أقام الدعوى رقم ٤٠٨ لسنة ٢٠٠٨ مدنى جزئي الدرب الأحمر وقدم فيها المشهر سالف الذكر والمحرر له من المطعون ضدها ثانياً ببيع ذلك المحل.

ولما كان هذا البيع لجزء مفرز من مال شائع قبل القسمة فلا ينفذ في مواجهتهم فقد أقاموا الدعوى .

حكمت المحكمة:

  • بعدم نفاذ عقد البيع الابتدائى المؤرخ ۲۰۰۸/۸/۱۵ في مواجهة المطعون ضدهم أولاً .
  • وبمحو وشطب المشهر رقم ٤٦٩ الصادر في ۲۰۰٩/٣/٢ شهر عقارى جنوب القاهرة .

استأنف الطاعن الحكم بالاستئناف رقم لسنة … ق القاهرة .

كما استأنفه المطعون ضدهم الأول والثانى والثالث بالبند ثالثاً بالاستئناف رقم السنة ق لدى ذات المحكمة .

وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين قضت بتاريخ ۲۰۱۱/۱/٤ :

  • في الأول برفضه.
  • وفي الثاني بتعديل الحكم إلزام المطعون ضدهم بالبند ثالثاً بالمصروفات إلى إلزام الطاعن المستأنف فيما قضى والمطعون ضدها ثانياً بالمصروفات .

طعن في هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم نقضاً جزئياً .

وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق

وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ أيد الحكم الابتدائي القاضي بمحو وشطب المسجل رقم ٤٦٩ في ۲۰۰۹/۳/۲ جنوب القاهرة تأسيساً على:

أنه وإن كان عقد البيع غير المسجل عن جزء مفرز من المال الشائع صحيح بين طرفيه منتجاً لكافة آثاره القانونية فيما بين عاقديه إلا أنه يمتنع تسجيله إلا بعد القسمة ووقوع القدر المبيع فيه في نصيب البائع سواء تمت القسمة قضاءاً أو رضاءاً.

في حين أن عقد بيع جزء مفرز من المال الشائع يظل صحيحاً قائماً بين طرفيه منتجاً لكافة آثاره القانونية.

وأن قانون الشهر العقارى إذ أوجب شهر جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية.

فإنه لا يجوز إلغاء المشهر قبل إجراء  القسمة   إلا أن الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر بما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أنه لما كانت الملكية – وعلى ما تقضي به المادة ٩٣٤ من القانون المدني – لا تنتقل سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة في  قانون تنظيم الشهر العقارى  ،

وكانت المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ قد نصت على وجوا شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ورتبت على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير

وكان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه ليس ثمة ما يمنع المالك على الشيوع أن يبيع قدراً مفرزاً من نصيبه فهو وإن كان لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل يظل معلقاً على نتيجة القسمة.

إلا أنه يعتبر صحيحاً ونافذاً في حق الشريك البائع ومنتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه قبل القسمة ويحق للمشترى تسجيل عقده حتى يستطيع أن يحاج به البائع له فى فترة ما قبل القسمة.

وحتى يمتنع عليه التصرف في هذا القدر إلى الغير .

لما كان ذلك

وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدها الثانية المالكة على الشيوع قد تصرفت بالبيع للطاعن عن جزء مفرز من المال الشائع بموجب عقد البيع المؤرخ ۲۰۰۸/۸/۱۵ المشهر برقم ٤٦٩ بتاريخ ۲۰۰۹/۳/۲ شهر عقاری جنوب القاهرة.

وذلك قبل إجراء القسمة بينهما وإنه وإن كان هذا البيع لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل يظل معلقاً على نتيجة القسمة.

إلا أنه يعتبر صحيحاً ونافذاً في حق الشريك البائع ومنتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه .

ولما كان هذا العقد قد أنصب على  حق عينى عقارى  فإنه يكون واجب الشهر وفقاً لما نصت عليه المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى مار الذكر والتى جاء نصها مطلقاً بالنسبة لجميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية .

فإنه يحق للطاعن أن يسجل عقد شرائه حتى تنتقل إليه ملكية المبيع ويستطيع أن يحاج به ( المطعون ضدها الثانية ) البائعة له فى فترة ما قبل القسمة وحتى يمتنع على قبل التصرف فى هذا القدر إلى الغير .

وإذ خالف الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بمحو وشطب البيع المؤرخ ۲۰۰۸/۸/۱۵ المشهر برقم ٤٦٩ بتاريخ ۲۰۰٩/٣/٢ شهر عقارى جنوب القاهرة .

رغم أنه عقد من صحيح ونافذ في حق الشريك البائع ومنتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه.

فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون مما يوجب نقضه جزئياً فيما قضى به في هذا الخصوص .

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه – ولما تقدم:

يتعين الحكم في موضوع الاستئناف رقم . لسنة . ق القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من محو وشطب المشهر رقم ٤٦٩ بتاريخ ۲۰۰٩/٣/٢ شهر عقاری ورفض ذلك الطلب

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه نقضاً جزئياً فيما قضى به من محو بتاريخ ۲۰۰۹/۳/۲ شهر عقارى جنوب القاهرة ، وألزمت المطعون ضدهم أولاً وثانياً المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

 وحكمت في موضوع الاستئناف رقم لسنة … ق القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى من  محو وشطب المشهر  سالف الذكر ورفض ذلك الطلب والتأييد فيما عدا ذلك .

وألزمت المستأنف ضدهما أولاً وثانياً بالمناسب من المصاريف ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة.

صورة حكم النقض الرسمية عن شهر التصرفات العقارية

 

الأسئلة الشائعة

ما هو دور شهر التصرف العقاري في انتقال الحقوق العينية العقارية؟

شهر التصرف العقاري هو إجراء قانوني أساسي لضمان انتقال الحقوق العينية العقارية الأصلية وفقًا للقانون المدني المصري. لا تنتقل الملكية أو أي حقوق أخرى على العقار سواء بين الأطراف أو تجاه الغير إلا بعد إتمام عملية الشهر العقاري.

هل يمكن للمالك على الشيوع بيع جزء مفرز من نصيبه قبل القسمة؟

نعم، يمكن للمالك على الشيوع بيع جزء مفرز من نصيبه قبل القسمة، ولكن يجب أن يتم شهر التصرف العقاري لضمان صحة التصرف. هذا البيع لا ينفذ في حق باقي الشركاء ويظل معلقًا على نتيجة القسمة، ولكنه يعد صحيحًا في حق الشريك البائع ومنتجًا لآثاره القانونية على المحل المفرز.

ماذا يحدث إذا لم يتم شهر التصرف العقاري؟

إذا لم يتم شهر التصرف العقاري، فإن التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية لا تُعتبر نافذة سواء بين الأطراف المعنية أو تجاه الغير. هذا يعني أن الحقوق لا تنتقل ولا تتغير ولا تُزال إلا بعد إتمام إجراءات الشهر.

ما هي الإجراءات التي يجب اتباعها لنقل ملكية العقار؟

للنقل الصحيح لملكية العقار، يجب على الأطراف المعنية إتمام إجراءات شهر التصرف العقاري وفقًا لما ينص عليه قانون تنظيم الشهر العقاري. يُعتبر العقد نافذًا في حق الأطراف عند إجراء الشهر في السجل العقاري.

هل يمكن للطرف المشتري تسجيل عقده قبل القسمة؟

نعم، يمكن للطرف المشتري تسجيل عقده بشرط أن يكون قد تم شهر التصرف العقاري. هذا يتيح له محاجاة البائع بحقوقه، حتى وإن كان البيع معلقًا على نتيجة القسمة بين الشركاء.

الحقوق العينية العقارية بشهر التصرف العقاري

في الختام، يظهر أن شهر التصرف العقاري يعد خطوة أساسية لنقل وتوثيق الحقوق العينية العقارية الأصلية وفقًا للقانون المدني المصري. إن عدم مراعاة إجراءات الشهر يعطل انتقال هذه الحقوق ويؤثر على آثار التصرفات العقارية. لذا، يجب الالتزام بشروط قانون الشهر العقاري.


لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997- احجز موعد 01285743047

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

أوافق على سياسة الخصوصية 

هذا الموقع يستخدم خدمة أكيسميت للتقليل من البريد المزعجة. اعرف المزيد عن كيفية التعامل مع بيانات التعليقات الخاصة بك processed.

body{-webkit-user-select:none;-moz-user-select:none;-ms-user-select:none;user-select:none} .separator a,.post-body img{-webkit-touch-callout:none;-webkit-user-select:none;-khtml-user-select:none;-moz-user-select:none;-ms-user-select:none;user-select:none;pointer-events:none} pre,kbd,blockquote,table{-webkit-user-select:text;-khtml-user-select:text;-moz-user-select:text;-ms-user-select:text;user-select:text}