تأجير المالك على الشيوع لأكثر من حصته وحيازة العين المؤجرة

تعرف على أحكام تأجير المالك على الشيوع لأكثر من حصته، وحقه في حيازة العين المؤجرة وفقًا للقانون المدني، ونتناول حقوق الشركاء المشتاعين، حماية الحيازة المشروعة، ودور قسمة العقار والعقود في تنظيم العلاقة بينهم، مع الالتزام بالمادة 590 من القانون بالنسبة للمستأجر من أحدهم.

حق المالك المشتاع في التأجير وشروط حماية الحيازة المشروعة

تأجير المالك على الشيوع لأكثر من حصته من الموضوعات المهمة التي تناولها القانون المدني، حيث يتصل بحقوق الشركاء المشتاعين في الملكية المشتركة وحمايتهم من أي تعدٍ أو استغلال، ومن ثم:

  • يعتمد هذا المفهوم على القواعد العامة التي تحمي الحائز حسن النية، بشرط أن تكون حيازته مشروعة ومستوفية للشروط القانونية.
  • وفقاً للقانون المدني في أحكام الشيوع، لا يجوز انتزاع جزء مفرز من العقار الذي يضع المالك على الشيوع يده عليه، حتى لو جاوز نصيبه، إلا من خلال القسمة أو المطالبة بمقابل الانتفاع.
  • كما أن حق المالك المشتاع في تأجير جزء من العقار يظل قائماً، سواء أكان المستأجر شريكاً مشتاعاً أم شخصاً خارجياً،
  • مع بقاء العين المؤجرة في حيازة المؤجر، وذلك لأن المستأجر يُعد حائزاً عرضياً ولا يملك مواجهة المؤجر بحيازة مستقلة.
  • وتؤكد المادة 590 من القانون المدني على ضرورة التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء مدة الإجارة، ما يحفظ حقوق جميع الأطراف ويحقق التوازن بين الملكية المشتركة والحقوق التعاقدية.

أحكام تأجير المالك على الشيوع وحماية الحيازة في القانون المدني

في الواقع، تأجير المالك على الشيوع  لأكثر من حصته وحيازة العين المؤجرة من القضايا التي تثير تساؤلات هامة في إطار القانون المدني المصري.

وفيما يلي أهم النقاط التي تُبرز الأحكام القانونية المتعلقة بهذا الموضوع:

حق المالك المشتاع في التأجير

حق المالك المشتاع في الحيازة:

  • يحق للمالك على الشيوع وضع يده على جزء مفرز من العقار، حتى لو جاوز نصيبه، ما لم يتم تقسيم العقار قسمة نهائية.
  • لا يجوز انتزاع هذا الجزء منه إلا عن طريق القسمة أو المطالبة بمقابل الانتفاع عن الجزء الزائد.

حماية الحيازة المشروعة:

  • الحائز الذي يستند إلى سبب صحيح، وتوافرت في حيازته الشروط القانونية، يتمتع بحماية قانونية.
  • إذا كانت الحيازة ناشئة عن اغتصاب أو غش أو أي عيب آخر، يتم إهدارها لحماية حقوق باقي الشركاء.

تنظيم الحيازة للشركاء مشاعا بعقود:

في حالة وجود عقد ينظم انتقال الحيازة بين الشركاء، تكون أحكام هذا العقد هي المرجع الأساسي لحل النزاعات، ويمتنع الاحتكام إلى قواعد الحيازة العامة إذا كان العقد ينظم العلاقة بين الأطراف.

تأجير العقار المشاع:

  1. يجوز للمالك على الشيوع أن يؤجر جزءاً من العقار، سواء للمشاركين المشتاعين أو لأطراف أخرى خارجية.
  2. تظل العين المؤجرة في حيازة المؤجر، لأن المستأجر يُعتبر حائزاً عرضياً يحوز لحساب المؤجر.

التزام المستأجر من شريك مشتاع برد العين المؤجرة:

  • وفقاً للمادة 590 من القانون المدني المصري، يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء مدة الإيجار.
  • لا يُعفى المستأجر من هذا الالتزام إلا بتنفيذ الرد، بما يضمن استمرار الحقوق القانونية للطرفين.

هذه الأحكام يتبين منها، كيف وازن القانون المدني بين حقوق الشركاء في الملكية المشتركة وضمانات الحماية القانونية للحيازة والعلاقات التعاقدية.

تأجير المال الشائع في قضاء النقض المصري

أن المالك على الشيوع متى وضع يده على جزء مفرز من العقار الشائع . عدم أحقية باقي الشركاء فى انتزاع هذا القدر منه ولو جاوز نصيبه بغير القسمة ويقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع .

المالك على الشيوع الحائز للعقار . حقه فى تأجير جزء منه لأحد الشركاء المشتاعين أو الغير . المستأجر منه حائز عرضي لحسابه مؤداه بقاء العين المؤجرة فى حيازته . التزام المستأجر برد  العين المؤجرة  عند انتهاء الإجازة . مادة 590 مدني .

الطعن رقم 160 لسنة ٦٩ القضائية جلسة ١٧ من يناير سنة ٢٠٠٠

قواعد الطعن الموجزة:

(۱) وضع المالك على الشيوع يده على جزء مفرز من العقار الشائع. عدم أحقية باقي الشركاء في انتزاع هذا القدر منه ولو جاوز نصيبه بغير القسمة ويقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع .

شرطه، أن لا تكون حيازة الشريك واضع اليد غير مشروعة أو محلا لعقد ينظمها أو ينظم انتقالها بين الشركاء. علة ذلك.

(۲) المالك على الشيوع الحائز للعقار. حقه في تأجير جزء منه لأحد الشركاء المشتاعين أو الغير المستأجر منه حائز عرضي لحسابه.

مؤداه، بقاء العين المؤجرة في حيازته التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإجارة. مادة ٥٩٠ مدنى.

(۳) المشترى لحصة شائعة في العقار الشائع. ليس له طلب التسليم مفرزا

(٤) ثبوت أن انتقال حيازة عين النزاع إلى الطاعن الأول نتيجة لتنازل الطاعن الثاني عن عقد الإيجار له انتهاء الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة مرتباً عليها قضاؤه بالإخلاء النعى عليه بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب. غير منتج. لمحكمة النقض استكمال ما قصر في بيانه من أسباب قانونية.

المبادئ القانونية التى أرساها الطعن عن تأجير العقار المشتاع

1- من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن المالك على الشيوع متى وضع يده على جزء مفرز من العقار فلا سبيل لانتزاعه منه ولو جاوز نصيبه بغير القسمة .

وإنما يقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع لا يعدو أن يكون ترديداً للقواعد العامة التي تحمى الحائز الذي يستند إلى سبب صحيح حين تتوافر في حيازته كافة الشروط القانونية لحماية الحيازة.

فلا تسلب الحيازة استناداً إلى مجرد الارتكان إلى أصل الحق.

كما تضمن هذا المبدأ بياناً لدعاوى أصل الحق التي يجوز رفعها فحصرها إما في القسمة أو مجرد طلب مقابل الانتفاع عن الجزء الزائد عن النصيب لأن الشريك المشتاع مالك لكل ذرة فى المال الشائع.

إلا أن كل ذلك مشروط بأن تكون  حيازة الشريك المشتاع  الذي يضع يده على جزء مفرز حيازة مشروعة جديرة بالحماية.

فإن كانت وليدة اغتصاب أو غش أو معيبة بأي عيب تعين إهدارها حماية لحق باقي الشركاء في الحيازة.

كما يشترط لإعمال هذا المبدأ ألا تكون حيازة الشريك المشتاع محلاً لعقد ينظمها ولا أن يكون انتقال الحيازة بين الشركاء يدخل في نطاق إعمال هذا العقد وبسببه .

إذ يتحتم على الشركاء في هذه الحالة إعمال أحكام العقد والالتجاء إلى دعواه ويمتنع عليهم الاحتكام إلى قواعد الحيازة.

لأن العقد هو قانون المتعاقدين وشريعتهم.

من المقرر أنه يحق للمالك على الشيوع الحائز للعقار أن يؤجر جزءا منه للغير سواء أكان من الشركاء المشتاعين أو غيرهم، وتبقى العين المؤجرة في حيازته رغم الإجارة.

لأن المستأجر حائز عرضي يحوز لحساب المؤجر، فلا يستطيع أن يجابهه بحيازته وإنما تبقى علاقتهما محكومة بعقد الإيجار.

فيلتزم المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإجارة عملا بالمادة ٥٩٠ من القانون المدنى ولا تبرأ ذمته من هذا الالتزام إلا بهذا الرد  .

من المقرر أنه لا يجوز لمشترى حصة شائعة أن يطلب التسليم مفرزاً لأنه ليس له من الحقوق ما يجاوز سلطة البائع

إذا كان الطاعنان لا ينازعان فى أن الطاعن الثاني يستأجر عين النزاع منذ ١٩٧٨/٦/١ ووضع عليها اليد بهذه الصفة، ثم اشترى بعقد مسجل في ١٩٩٣/٤/٢٦ حصة شائعة مقدارها /١٦/٧ من القيراط من شركاء المؤجر

كما أن الطاعن الأول قد اشترى حصة شائعة مقدرها ١٦/١٤ من القيراط من غير المؤجر ولا المستأجر  بالعقد المسجل  بتاريخ ١٩٩٥/٤/٣٠ .

ثم اشترى من الطاعن الثانى الحصه سالفة الذكر بعقد مسجل بتاريخ ۱۹۹٦/٥/١٤ .

وبذلك أصبح الطاعن الأول يمتلك ١٦/١٥ را من القيراط. أي قيراطا وسبعة أسهم ونصفا فى العقار، وحل محل الطاعن الثاني في الانتفاع بالشقة محل النزاع.

ولم ينازع الطاعن الأول فى علمه بأن الطاعن الثاني كان مستأجراً لعين النزاع ولا أن ذلك كان أساس وضع يده.

فإن لازم ذلك كله، أن انتقال حيازة عين النزاع إلى الطاعن الأول كان نتيجة لتنازل الطاعن الثاني عن عقد الإيجار.

ويكون الذي ساقه الطاعنان لا يستند إلى أساس قانوني سليم.

وإذ انتهى الحكم إلى هذه النتيجة الصحيحة ورتب عليها إخلاء الطاعنين.

فإن النعى عليه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب يكون غير منتج.

إذ لمحكمة النقض أن تستكمل ما قصر الحكم في بيانه من أسباب قانونية.

المحكمة

بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية،

وحيث إن الوقائع. – على ما يبين من تتحصل في أن :

المطعون ضده أقام الدعوى ٣٧٤٣ لسنة ۱۹۹۷ مساكن الاسكندرية الابتدائية على الطاعنين بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالأوراق، ذلك أن الطاعن الثاني يستأجرها بموجب عقد مؤرخ ۱۹۷۸/٦/١ .

إلا أن المستأجر اشترى حصة شائعة في العقار مقدارها قيراط وسبعة أسهم ونصف.

وبتاريخ ١٩٩٣/٢/٢٧ باع هذه الحصة للطاعن الأول وتنازل له عن الشقة محل النزاع، مما يحق له طلب الإخلاء للتنازل عن عقد الإيجار.

ومحكمة أول درجة بعد أن أحالت الدعوى للتحقيق حكمت بالطلبات.

استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف ۲۷۱٦ لسنة ٥٤ ق الاسكندرية وبتاريخ ۱۹۹٨/١٢/١٦ قضت المحكمة بالتأييد.

طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم وعرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى الطاعنان بهما على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب

ذلك أنهما تمسكا بأن الطاعن الثاني بعد أن استأجر عين النزاع اشترى من غير المؤجر حصة شائعة في العقار الذي تقع فيه العين، فانقلب من مستأجر إلى شريك يضع اليد على قدر مفرز.

ثم باعه إلى الطاعن الأول الذي وضع يده عليه ولا سبيل لانتزاع الشقة منه حتى لو جاوزت نصيبه إلا من خلال القسمة.

فاطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وأقام قضاءه على مجرد القول بأن الطاعن الثاني تنازل عن الإيجار للطاعن الأول مما . يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث أن هذا النعى في غير محله

ذلك أن المبدأ الذى قررته هذه المحكمة من أن:

المالك على الشيوع متى وضع يده على جزء مفرز من العقار فلا سبيل لانتزاعه منه ولو جاوز نصيبه بغير القسمة وإنما يقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع لا يعدو أن يكون ترديداً للقواعد العامة التى تحمى الحائز الذي يستند إلى سبب صحيح حين تتوافر في حيازته كافة الشروط القانونية لحماية الحيازة،

فلا تسلب الحيازة استنادا إلى مجرد الارتكان إلى أصل الحق كما تضمن هذا المبدأ بيانا لدعاوى أصل الحق التي يجوز رفعها فحصرها إما في القسمة أو مجرد طلب مقابل الانتفاع عن الجزء الزائد عن النصيب.

لأن الشريك المشتاع مالك لكل ذرة في المال الشائع، إلا أن كل ذلك مشروط بأن تكون حيازة الشريك المشتاع الذي يضع يده على جزء مفرز  حيازة مشروعة  جديرة بالحماية.

فإن كانت وليدة اغتصاب أو غش أو معيبة بأي عيب تعين اهدارها حماية لحق باقى الشركاء فى الحيازة، كما يشترط لإعمال هذا المبدأ ألا تكون حيازة الشريك المشتاع محلاً لعقد ينظمها ولا أن يكون انتقال الحيازة بين الشركاء يدخل في نطاق إعمال هذا العقد وبسببه .

إذ يتحتم على الشركاء في هذه الحالة إعمال أحكام العقد والالتجاء إلى دعواه ويمتنع عليهم الاحتكام إلى قواعد الحيازة، لأن العقد هو قانون المتعاقدين وشريعتهم.

وكان من المقرر أنه يحق للمالك على الشيوع الحائز للعقار أن يؤجر جزءاً منه للغير سواء أكان من الشركاء المشتاعين أو غيرهم، وتبقى العين المؤجرة في حيازته رغم الإجارة، لأن المستأجر حائز عرضي يحوز لحساب المؤجر.

فلا يستطيع أن يجابهه بحيازته وإنما تبقى علاقتهما محكومة بعقد الإيجار فيلتزم المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإجارة عملاً بالمادة ٥٩٠ من القانون المدنى ولا تبرأ ذمته من هذا الالتزام إلا بهذا الرد.

كما أنه من المقرر أنه:

لا يجوز المشترى حصة شائعة أن يطلب التسليم مفرزا لأنه ليس له من الحقوق ما يجاوز سلطة البائع لما كان ذلك وكان الطاعنان لا ينازعان في أن الطاعن الثانى يستأجر عين النزاع منذ ١٩٧٨/٦/١ ووضع عليها اليد بهذه الصفة.

ثم اشترى بعقد مسجل في ١٩٩٣/٤/٢٦ حصة شائعة مقدارها ١٦/٧ من القيراط من شركاء المؤجر كما أن الطاعن الأول قد اشترى حصة شائعة مقدارها ١٦/١٤ من القيراط من غير المؤجر ولا المستأجر بالعقد المسجل بتاريخ ١٩٩٥/٤/٣٠ .

ثم اشترى من الطاعن الثاني الحصة سالفة الذكر بعقد مسجل بتاريخ ۱۹۹٦/٥/١٤ وبذلك أصبح الطاعن الأول يمتلك ١٦/١٥ را من القيراط أي قيراطا وسبعة اسهم ونصفاً فى العقار،

وحل محل الطاعن الثاني في الانتفاع بالشقة محل النزاع، ولم ينازع الطاعن الأول في علمه بأن الطاعن الثاني كان مستأجراً لعين النزاع ولا أن ذلك كان أساس وضع يده،

فإن لازم ذلك كله أن انتقال حيازة عين النزاع إلى الطاعن الأول كان نتيجة لتنازل الطاعن الثاني عن عقد الإيجار،

ويكون الدفاع الذي ساقه الطاعنان لا يستند إلى أساس قانوني سليم،

وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة ورتب عليها إخلاء الطاعنين،

فإن النعي عليه . بسببي الطعن يكون غير منتج إذ  لمحكمة النقض  أن تستكمل ما قصر الحكم في بيانه من أسباب قانونية، ومن ثم يكون الطعن على غير أساس.

الطعن رقم 160 لسنة ٦٩ القضائية جلسة ١٧ من يناير سنة ٢٠٠٠

صورة الحكم الرسمية عن تأجير المشاع

الأسئلة المتداولة عن تأجير العقار المشاع

ما هو حق المالك على الشيوع في تأجير العقار؟

يحق للمالك على الشيوع تأجير جزء من العقار المشاع، سواء لشريك مشتاع أو لطرف خارجي، مع بقاء العين المؤجرة في حيازته، حيث يُعد المستأجر حائزاً عرضياً يخضع لعقد الإيجار.

هل يمكن انتزاع حيازة جزء من العقار إذا جاوز نصيب المالك على الشيوع؟

لا يمكن انتزاع جزء مفرز من العقار الذي يضع المالك على الشيوع يده عليه، حتى لو جاوز نصيبه، إلا من خلال دعوى قسمة أو المطالبة بمقابل الانتفاع، بشرط أن تكون الحيازة مشروعة ومستوفية للشروط القانونية.

كيف يتم تنظيم الحيازة بين الشركاء المشتاعين؟

تنظم الحيازة بين الشركاء المشتاعين وفق العقود المبرمة بينهم. في حال وجود عقد ينظم العلاقة، تصبح أحكامه هي المرجع الأساسي، ولا يمكن الاحتكام إلى قواعد الحيازة العامة.

ما هي الشروط القانونية لحماية الحيازة المشروعة؟

لحماية الحيازة المشروعة، يجب أن تكون الحيازة مستندة إلى سبب صحيح، وخالية من عيوب الغش أو الاغتصاب أو أي عيب آخر. إذا كانت الحيازة معيبة، يتم إهدارها حفاظاً على حقوق باقي الشركاء.

هل يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار؟

نعم، وفقاً للمادة 590 من القانون المدني المصري، يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار، ولا تبرأ ذمته إلا بتنفيذ هذا الالتزام.

ما هي حقوق الشركاء المشتاعين إذا جاوز أحدهم نصيبه في الحيازة؟

يقتصر حق الشركاء المشتاعين في هذه الحالة على المطالبة بمقابل الانتفاع عن الجزء الزائد عن النصيب، دون انتزاع الحيازة إلا من خلال القسمة القانونية للعقار.

تأجير المالك على الشيوع لأكثر من حصته

في الختام، يتضح أن تأجير المالك على الشيوع لأكثر من حصته وحقه في حيازة العين المؤجرة يخضعان لضوابط القانون المدني المصري التي تحمي حقوق الشركاء المشتاعين، وتضمن حماية الحيازة المشروعة.


لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997- احجز موعد 01285743047

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

أوافق على سياسة الخصوصية 

هذا الموقع يستخدم خدمة أكيسميت للتقليل من البريد المزعجة. اعرف المزيد عن كيفية التعامل مع بيانات التعليقات الخاصة بك processed.

body{-webkit-user-select:none;-moz-user-select:none;-ms-user-select:none;user-select:none} .separator a,.post-body img{-webkit-touch-callout:none;-webkit-user-select:none;-khtml-user-select:none;-moz-user-select:none;-ms-user-select:none;user-select:none;pointer-events:none} pre,kbd,blockquote,table{-webkit-user-select:text;-khtml-user-select:text;-moz-user-select:text;-ms-user-select:text;user-select:text}