دعوى تحديد الأجرة القانونية للمحلات (الإيجار القديم)

مقال يوضح دعوى تحديد الأجرة القانونية للمحلات المؤجرة بنظام الإيجار القديم وفقا لأحكام قوانين ايجار الأماكن الاستثنائية، من خلال قضية ايجار بمكتبنا.

محتويات البحث

القوانين المتعلقة بتحديد الأجرة للإيجار القديم

مقال وبحث قانوني عملي، لقضية ايجارات يناقش :

  1. دعوى تحديد الأجرة القانونية للمحلات المؤجرة بنظام الإيجار القديم في ضوء أحكام قواين ايجار الأماكن الاستثنائية المتعلقة بالنظام العام.
  2. كذلك، كيفية إثبات الأجرة الاتفاقية وتقدير الأجرة القانونية بالزيادة المقررة قانونا 10%، و 1% عام 1977 و 2001 ،في حالات النزاع
  3. بالإضافة إلى القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتحديد الأجرة وفقاً للقانونين:
  • 136 لسنة 1981.
  • 49 لسنة 1977.

أيضا، أثر تطبيق هذه القوانين على الأماكن المؤجرة بعد تاريخ 31/7/1981.

دعوي تحديد الأجرة القانونية لمحل مؤجر ايجار قديم

انه في يوم           الموافق     /    / 2025

بناء على طلب السيد / ……….. المقيم …. – النحال – أول الزقازيق ومحله المختار مكتب الاستاذ/  عبدالعزيز حسين عمار  المحامي بالنقض الكائن مكتبه بالزقازيق.

صيغة دعوي تحديد الأجرة القانونية ايجار قديم

انا           محضر محكمة بندر أول الزقازيق الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

ورثة المرحوم / ………………………… وهم :

 …………………………………………. ويعلنوا ………………………..

الموضوع

اقام المدعي ( الطالب ) دعواه ابتداء طالبا:

ندب خبير لحساب وتحديد القيمة الايجارية بالزيادات من أصل الأجرة 250 جنيه وفقا للقانون رقم 6 لسنة 1997 الساري بتاريخ 26/3/1997 و القانون 14 لسنة 2001 الساري من 29/3/2001 – ابتداء من سريان هذه الزيادة قانونا.

ووفقا لتاريخ انشاء المبني عام 1977 للمحل المؤجر بعقد الايجار المؤرخ 1/7/1993 الكائن بالعقار رقم ……… – الزقازيق أول – محافظة الشرقية.

مع بيان الفروقات المالية المستحقة للمدعي عما كان يدفعه بزيادة فرضها مورث المدعي عليهم خمسون جنيها سنويا أول ابريل من كل عام ابتداء من 1/4/1997 بالمخالفة للزيادة المقررة قانونا.

علي سند من القول أنه:

  1. بعقد إيجار محرر 1/7/1993 – خاضع في أحكامه لقوانين الايجار الاستثنائية  القانون رقم 49 لسنة 1977 و القانون رقم 136 لسنة 1981 – يستأجر الطالب من مورث  المعلن إليهم ( المحل الكائن بالعقار رقم …… – الزقازيق أول – محافظة الشرقية ) .
  2. وذلك بقيمة إيجاريه شهرية قدرها  250 ج مائتين وخمسون جنيها.
  3. وازاء تعرض مورث المنذر اليهم وورثته من بعده والدائم للطالب المستأجر بإنذارات علي يد محضر ينذره فيها بدفع الزيادات المقررة لإيجار المحلات .
  4. ففرض عليه المورث المؤجر زيادة قدرها خمسون جنيها تضاف للأجرة (250 جنيه) أول كل أبريل ابتداء من 1/4/1997 بالمخالفة للقانون.
  5. ولخشية الطالب من الاخلاء بادر بدفع هذه الزيادة سنويا بالرغم من مخالفتها للقانون في تحديد الزيادة المقررة قانونا من أصل الأجرة الاتفاقية 250 جنيه ح.
  6. حيث أنها لا يمكن أن تصل الى هذا القدر بالزيادة مع العلم أن تاريخ انشاء المبني الكائن به المحل المؤجر هو سنة 1977 برخصة مباني رقم …. حتى أضحت الأجرة بالزيادة 800 جنيه بالمخالفة لحقوق الطالب القانونية وبالمخالفة للقانون المتعلق بالنظام العام .

وعلي سند من نص القانون:

ان  الأجرة القانونية  وفقا لأحكام القانونين 49 لسنة 1977 و القانون رقم 136 لسنة 1981 والقانون رقم 6 لسنة 1997 الخاص بالزيادات هى من النظام العام ولا يجوز مخالفتها ووجوب تطبيق الزيادات المقررة قانونا بنصوص القانون .

حيث نصت المادة 19 من اللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 علي أنه:

يجوز للمؤجر أن يقبل تقاضى أجرة تقل عن الأجرة المحددة قانونا لاعتبارات يقدرها ولكن لا يجوز الاتفاق على أجرة تزيد عليها.

وحيث يوجد مغالطة جمة في تقدير الزيادات المقررة من أصل الأجرة الاتفاقية بعقد الايجار سند الطالب وهي 250 جنيه شهريا ويوجد خلاف بينه وبين المؤجر علي حساب هذه الزيادات أقام دعواه .

وحيث أن الخبير المنتدب قد أودع تقريره منهيا الى نتيجة هي :

الأجرة بالزيادة المقررة حتى 31/3/2024 هي ( 460) أربعمائة وستون جنيه .

وبزيادة 1% المقررة من 1/4/2024 الى 31/3/2025 تكون الأجرة هي ( 464 ) أربعمائة وخمسة وستون جنيها شهريا حتى 31/3/2025 .

فقد حضر المدعي بوكيل عنه بجلسة ….. وطلب تصحيح شكل الدعوي بإعلان المدعي عليهم بالطلبات الختامية الموضوعية علي ضوء ما أسفر عنه  تقرير الخبير .

ومن ثم ونفاذا لقرار المحكمة، كانت صحيفة التصحيح هذه بالطلبات الختامية لجلسة …………..

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية الدائرة (… ) ايجارات كلي الكائنة مدينة الزقازيق خلف مديرية الأمن يوم … الموافق ….. من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

بتحديد الاجرة محل عقد الايجار المؤرخ 1/7/1993 بالزيادات المقررة قانونا ووفقا لما جاء بتقرير الخبير المنتدب بالدعوي، بمبلغ 465 اربعمائة وخمسة وستون جنيها، حتى 31/6/2025 ، وتزيد 1% سنويا وفقا للقانون.

مع حفظ كافة الحقوق القانونية للمدعي أيا كانت

ولأجل العلم ،،،

تحديد الأجرة القانونية لعقود الإيجار القديم في أحكام النقض

برئاسة السيد القاضي/ د. مدحت محمد سعد الدين نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ عبد الصمد محمد هريدي، صلاح عبد العاطي أبو رابح نائبي رئيس المحكمة، عبد الناصر عبد اللاه فراج، وليد ربيع السعداوي.

قواعد الطعن 244 لسنة 70 ق بشأت تحديد الأجرة

(1) محكمة الموضوع. التزامها بتكييف الدعوى بما تتبينه من وقائع وإنزال الوصف القانوني الصحيح عليها. لازمه. تقيدها بالوقائع والطلبات المطروحة عليها.

خضوعها في ذلك لرقابة محكمة النقض التي لها أن تعطي الوقائع الثابتة في الحكم المطعون فيه تكييفها الصحيح. شرطه. عدم اعتمادها في تكييفها على غير ما حصلته محكمة الموضوع

(2) عقود إيجار الأماكن. حظر الاتفاق فيها على أجرة تزيد على الأجرة القانونية. جواز الاتفاق على أجرة أقل. تخفيض الأجرة التعاقدية اتفاقا بين الطرفين. وجوب الاعتداد بهذا الاتفاق عند تحديد الأجرة القانونية.

(3) الاتفاق على أجرة أقل من الأجرة القانونية. أثره. تقيد المؤجر بها مدة العقد.

(4) التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن. تقييدها لنصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار. أثره.

(5) إقامة الطاعن دعواه بطلب إثبات الأجرة الاتفاقية لعين النزاع كأجرة قانونية والاعتداد بها لحساب الزيادة ولو كانت أقل من الأجرة التي تتحدد بمعرفة اللجنة.

تكييف الحكم المطعون فيه الدعوى بأنها بطلب تحديد  أجرة   وقضاؤه بعدم قبولها لعدم جواز تصدي المحكمة ابتداء لتقديرها. مخالفة للقانون وخطأ. علة ذلك.

المبادئ القانونية التى قررها طعن النقض

1 – المقرر- في قضاء محكمة النقض- أنه وإن كان لمحكمة الموضوع تكييف الدعوى بما تتبينه من وقائعها وأن تنزل عليها وصفها الصحيح في القانون.

إلا أنها مقيدة في ذلك بالوقائع والطلبات المطروحة عليها، فلا تملك التغيير في مضمون هذه الطلبات، وهي في ذلك تخضع لرقابة محكمة النقض.

التي يكون لها أن تعطي الوقائع الثابتة في الحكم المطعون فيه تكييفها الصحيح ما دامت لا تعتمد في هذا التكييف على غير ما حصلته محكمة الموضوع من هذه الوقائع.

2 – المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في قوانين إيجار الأماكن على تحديد أجرتها بمبلغ معين مقرر لمصلحة المستأجر وهو في نفس الوقت يتعلق بالنظام العام بحيث يحظر الاتفاق على أجرة تزيد على تلك الأجرة التي حددها القانون.

ولكن يجوز الاتفاق على أقل منها، فالاتفاق على زيادتها عن الحد القانوني يقع باطلا بطلانا مطلقا لا يعتد به ويؤخذ بالأجرة القانونية

3 – المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق على أجرة أقل من (الأجرة القانونية) ونقص الأجرة عن هذا الحد يقيد المؤجر بالأجرة المسماة فيه أخذا بشريعة العقد ما دامت مدة الإيجار المتفق عليها لا زالت سارية.

4 – المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن  تشريعات إيجار الأماكن  في شأن إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامها تقيد نصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار.

وتحكم تلك العلاقة بهذه القوانين إلى مدة غير محددة بالنسبة للمؤجر والمستأجر على السواء.

5 – إذ كان البين من طلبات الطاعن في دعواه والأسانيد التي يركن إليها أنه يطلب الحكم بإثبات أن الأجرة القانونية لعين النزاع خمسة وعشرون جنيها شهريا.

وهذه الأجرة يعتد بها حتى ولو كانت أقل من الأجرة القانونية التي تتحدد بمعرفة اللجنة باعتبار أن الأخيرة هي الحد الأقصى الذي لا يجوز الاتفاق على مخالفته كونه مقررا لمصلحة المستأجر ويتعلق في الوقت ذاته بالنظام العام.

وتزاد بمقدار 10% سنويا طبقا للقانون رقم 6 لسنة 1997 تأسيسا على أن العين منشأة عام 1980.

وكانت هذه الطلبات بحسب مبناها ومرماها والمقصود منها قد تعلقت بالأجرة المتفق عليها في العقد وصولا للأجرة القانونية،

وإذ اعتبر الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه في تكييفه الدعوى أن أساسها  تحديد الأجرة  وامتنع عن بيان مقدار الأجرة التي يلتزم بها المستأجر بمقولة إن العين منشأة عام 1980.

فلا يجوز للمحاكم أن تتصدى لتقدير أجرتها ابتداء وإنما تختص فقط بالطعن على قرارات اللجان التي تتولى مهمة تقديرها، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

وقائع الطعن

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن:

الطاعن أقام على المطعون ضدها الدعوى رقم … لسنة 1997 الجيزة الابتدائية بطلب الحكم:

أولا: بإثبات أن الأجرة القانونية للعين محل النزاع بواقع 25 جنيها شهريا تزاد بمقدار 10% اعتبارا من أول أبريل سنة 1997 طبقا للقانون 6 لسنة 1997.

ثانيا: ببرائه ذمته من الإيجار حتى آخر ديسمبر لعام 1997.

ثالثا: بإلزام المطعون ضدها بأن تؤدي له مبلغ 1375 جنيها قيمة ما سدده بالزيادة عما هو مستحق من إيجار اعتبارا من أول يناير سنة 1994 حتى آخر ديسمبر سنة 1997.

وقال شرحا لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 23/ 7/ 1980 استأجر من المطعون ضدها المحل التجاري محل النزاع لقاء أجرة شهرية مقدارها خمسة وعشرون جنيها شاملة أجرة البواب اعتبارا من أول أغسطس سنة 1980.

وقد صدر له الحكم في الدعوى رقم … لسنة 1994 الجيزة الابتدائية بأن العين محل النزاع منشأة منذ عام 1980- تاريخ التعديلات الجوهرية.

ومن ثم لا يستحق على العين الزيادة المقررة بالقانون 136 لسنة 1981 وتكون الأجرة القانونية المستحقة هي خمسة وعشرون جنيها شاملة أجرة البواب.

وقضت المحكمة في تلك الدعوى بإلزام المطعون ضدها بأن تسدد له المبالغ التي سددها بالزيادة حتى آخر ديسمبر سنة 1993.

وقد أنذر المطعون ضدها بأن تؤدي له مبلغ 1375.50 جنيها قيمة ما سدده لها من زيادة إيجارية غير مستحقة منذ عام 1994 حتى آخر ديسمبر من عام 1997 إلا أنها لم تقبل بما جاء بهذا الإنذار.

وأنذرته بتاريخ 27/ 8/ 1997 بسداد مبلغ اثني عشر ألفا وخمسمائة وخمسة وعشرين جنيها استنادا للقانون 6 لسنة 1997 بدون وجه حق، ومن ثم أقام الدعوى.

بتاريخ 29/ 3/ 1998 حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى.

استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم … لسنة 115ق القاهرة.

ندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 7/ 12/ 1999 بتأييد  الحكم المستأنف .

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن.

وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب

وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع باحتساب الأجرة القانونية المستحقة لمحل النزاع طبقا للقانون 6 لسنة 1997 على أنها الأجرة الواردة بالعقد والمقدرة بخمسة وعشرين جنيها وتزاد بنسبة 10% .

مستدلا في ذلك بالحكم الصادر في الدعوى رقم … لسنة 1994 الجيزة الابتدائية الذي قطع في أسبابه بأن عقار النزاع أنشئ عام 1980 ويخضع للقانون 49 لسنة 1977 في تحديد أجرته.

غير أن الحكم المطعون فيه اعتبر أن الدعوى هي تحديد للقيمة الإيجارية طبقا للقانون 49 لسنة 1977 مما تختص به لجان تحديد الأجرة .

وقضى بعدم قبول الدعوى تأسيسا على أن المحكمة ليست جهة تقدير أجرة وإنما جهة طعن فيها، مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه وإن كان لمحكمة الموضوع تكييف الدعوى بما تتبينه من وقائعها وأن تنزل عليها وصفها الصحيح في القانون.

إلا أنها مقيدة في ذلك بالوقائع والطلبات المطروحة عليها، فلا تملك التغيير في مضمون هذه الطلبات.

وهي في ذلك تخضع لرقابة محكمة النقض التي يكون لها أن تعطي الوقائع الثابتة في الحكم المطعون فيه تكييفها الصحيح ما دامت لا تعتمد في هذا التكييف على غير ما حصلته محكمة الموضوع من هذه الوقائع.

كما أنه وإن كان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في قوانين إيجار الأماكن على تحديد أجرتها بمبلغ معين مقرر لمصلحة المستأجر وهو في نفس الوقت يتعلق بالنظام العام.

بحيث يحظر الاتفاق على أجرة تزيد على تلك الأجرة التي حددها القانون، ولكن يجوز الاتفاق على أقل منها،

فالاتفاق على زيادتها عن الحد القانوني يقع باطلا بطلانا مطلقا لا يعتد به ويؤخذ بالأجرة القانونية، وليس ثمة ما يمنع من الاتفاق على أجرة أقل منه،

ونقص الأجرة عن هذا الحد يقيد المؤجر بالأجرة المسماة فيه أخذا بشريعة العقد ما دامت مدة الإيجار المتفق عليها لا زالت سارية،

وتقيد تشريعات إيجار الأماكن في شأن إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامها نصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار وتحكم تلك العلاقة بهذه القوانين إلى مدة غير محددة بالنسبة للمؤجر والمستأجر على السواء.

لما كان ذلك، وكان البين من طلبات الطاعن في دعواه والأسانيد التي يركن إليها أنه يطلب الحكم بإثبات أن الأجرة القانونية لعين النزاع خمسة وعشرون جنيها شهريا.

وهذه الأجرة يعتد بها حتى ولو كانت أقل من الأجرة القانونية التي تتحدد بمعرفة اللجنة باعتبار أن الأخيرة هي الحد الأقصى الذي لا يجوز الاتفاق على مخالفته كونه مقررا لمصلحة المستأجر ويتعلق في الوقت ذاته بالنظام العام.

وتزاد بمقدار 10% سنويا طبقا للقانون رقم 6 لسنة 1997 تأسيسا على أن العين منشأة عام 1980.

وكانت هذه الطلبات بحسب مبناها ومرماها والمقصود منها قد تعلقت بالأجرة المتفق عليها في العقد وصولا للأجرة القانونية،

وإذ اعتبر الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه في تكييفه الدعوى أن أساسها تحديد الأجرة وامتنع عن بيان مقدار الأجرة التي يلتزم بها المستأجر بمقولة إن العين منشأة عام 1980 .

فلا يجوز للمحاكم أن تتصدى لتقدير أجرتها ابتداء وإنما تختص فقط بالطعن على قرارات اللجان التي تتولى مهمة تقديرها.

فإنه يكون قد  خالف القانون وأخطأ في تطبيقه  بما يوجب نقضه.

الطعن 244 لسنة 70 ق جلسة 1 / 2 / 2014 مكتب فني 65 ق 31 ص 190 جلسة 1 من فبراير سنة 2014

الأماكن المرخصة لغير غرض السكني لا تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة

أن النص في المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه:

فيما عدا الإسكان الفاخر لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكني اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني .

يدل على، أن الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة  لغير غرض السكني  أو الإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون لا تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة.

الحكم

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد القاضي المقرر / عبد الرحمن صالح ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن:

الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 164 لسنة 2009 إيجارات أمام محكمة بنها الابتدائية ، بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/11/1994 وإخلاء العين المبينة بصحيفة الدعوى والتسليم .

وقال بياناً لدعواه إنه بموجب ذلك العقد استأجر المطعون ضده منه محلًا تجاريًّا بأجرة شهرية مائة وعشرين جنيهاً تزاد سنوياً 5% .

وإذ امتنع عن سداد الأجرة والزيادة بإجمالي مبلغ 18194.68 جنيهاً رغم تكليفه بالوفاء فقد أقام الدعوى .

حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى .

استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 542 لسنة 43 ق استئناف طنطا ” مأمورية استئناف بنها ” ،

ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى وبعد أن أودع تقريره حكمت بتاريخ 25/7/2011 بتأييد الحكم المستأنف .

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض .

وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه .

وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إنه مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه

وفى بيان ذلك يقول إن القيمة الإيجارية الواردة بعقد الإيجار سند الدعوى تخضع لأحكام القانون 136 لسنة 1981 الذى أباح للمتعاقدين الاتفاق عليها .

وأنه اتفق مع المطعون ضده على أن تكون الأجرة مائة وعشرين جنيهاً شهرياً وزيادة سنوية قدرها 5%، فتكون الزيادة ضمن الأجرة المستحقة.

وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول الدعوى  لبطلان التكليف  بالوفاء لتضمنه المطالبة بالزيادة السنوية وأنها مخالفة لقواعد تحديد الأجرة المتعلقة بالنظام العام.

فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه :

فيما عدا الإسكان الفاخر لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكني اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني.

يدل على أن الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة لغير غرض السكني أو الإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون لا تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة .

وقد أفصح عن ذلك تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب في تعليقه على نص المادة الأولى من القانون المذكور:

ويستوي في ذلك أن يكون المالك قد حصل على ترخيص بالبناء أو أقام المبنى بدون ترخيص إذ ارتأى المشرع لقانون إيجار الأماكن الأخير عدم وجود مبرر ليبسط حمايته بالنصوص والقواعد المنظمة لتحديد الأجرة الواردة به على الإسكان الفاخر الذي ينشده الأثرياء من المستأجرين .

قصدا للرفاهية وتلك الأماكن المخصصة لغير غرض السكني لاستغلالها في  الأنشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية  بهدف الربح .

وذلك تحقيقاً للتوازن بين مصلحة المستأجرين والمؤجرين لهذه الأماكن ولانتفاء شبهة استغلال حاجة هاتين الطائفتين من المستأجرين لتلك الأماكن للسكنى.

وانعدام أثر امتداد الحماية القانونية الاستثنائية لتحديد أجرة الأماكن بالنسبة لهما في حل أزمة الإسكان الحقيقية التي يعاني منها بقية طوائف المستأجرين والكثرة الغالبة من المحتاجين لأماكن عادية لإيوائهم وسكناهم وأسرهم.

وبخروج الأماكن المشار إليها بنوعيها سواء المرخص بها – أو المنشأة بدون ترخيص في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 عن نطاق تطبيق قواعد وأحكام تحديد الأجرة القانونية.

وصيرورة أجرتها خاضعة في أساس تقديرها ومقدارها لإرادة المتعاقدين وفقاً لما تنظمه القواعد العامة المتعلقة بعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني .

وكان من المقرر أن العبرة هي بتاريخ إنشاء المكان الذي يصدق عليه الإسكان الفاخر أو المخصص لغير أغراض السكني.

وأن واقعة إنشاء البناء من الوقائع المادية التي يجوز إثباتها بكافة الطرق المتاحة قانوناً .

لما كان ذلك، وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه وما أثبته من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن العين محل النزاع قد أنشئت لغير أغراض السكني –  محل تجاري .

وأن تاريخ إنشائها عام 1994 ومن ثم ينطبق عليها أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 والذى لم يخضع تحديد أساس ومقدار أجرتها لأحكامه.

وتحدد تلك الأجرة وفقآ لإرادة طرفي العقد وفقاً للقواعد المنصوص عليها في القانون المدني دون تشريعات قانون إيجار الأماكن الاستثنائية.

وكان المتعاقدان بعقد الإيجار سند الدعوى قد اتفقا على أساس احتساب الأجرة المستحقة عن العين محل التداعي بأن تكون مائة وعشرين جنيهاً شهرياً على أن تزاد تلك الأجرة بنسبة سنوية مقدارها 5%.

وذلك تطبيقاً لمفهوم المخالفة لنص المادة 562 من القانون المدني وبذلك تكون أجرة العين الاتفاقية الشهرية هي مبلغ 120جنيهاً تزاد سنوياً بالنسبة المشار إليها بالعقد .

تأسيساً على أنه وإن كان الأصل أن تتساوى الأجرة في جميع مدد العقد .

إلا أن ذلك لا يمنع – وفقآ للقواعد العامة – أن تتفاوت تلك الأجرة في مدة عن مدد أخرى طالما أن المتعاقدين قد عينا الأساس الذى يقوم عليه تقديرها.

وإذ قضى الحكم المطعون فيه ببطلان نسبة 5% الواردة بعقد الإيجار باعتبارها تخالف أحكام قانون إيجار الأماكن والمتعلقة بالنظام العام والتي تضمنها التكليف بالوفاء.

مرتباً على ذلك بطلانه لتضمنه مبالغ تزيد عما هو مستحق حال أن تلك النسبة هي جزء من الأجرة الاتفاقية والتي لا تخضع في تقديرها لتك القوانين .

فإنه يكون قد خالف القانون وأخطآ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا ” مأمورية استئناف بنها ” وألزمت المطعون ضده المصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

الطعن رقم ۱٦۱۹٥ لسنة ۸۱ قضائية

تحديد أجرة الأماكن في أحكام المحكمة الدستورية العليا “مصر”

باسم الشعب

المحكمة الدستورية العليا

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت أول فبراير سنة 1997 م، الموافق 23 رمضان سنة 1417 هـ

برئاسة السيد المستشار الدكتور/ عوض محمد عوض المر رئيس المحكمة

والسادة المستشارين/ الدكتور محمد إبراهيم أبو العينين ومحمد ولي الدين جلال ونهاد عبد الحميد خلاف وفاروق عبد الرحيم غنيم وعبد الرحمن نصير وسامي فرج يوسف          أعضاء

وحضور السيد المستشار الدكتور/ حنفي علي جبالي  رئيس هيئة المفوضين

وحضور السيد/ حمدي أنور صابر  أمين السر

أصدرت الحكم الآتي

في القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 78 لسنة 17 قضائية “دستورية”.

المقامة من

السيد/ أيمن زكريا حسن المحامي

ضد

  1.  السيد/ رئيس الوزراء
  2.  السيد المستشار/ وزير العدل
  3.  السيد/ مخلص علي فكري

الإجراءات

بتاريخ 3 ديسمبر 1995، أودع المدعي هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة، طالبا الحكم بعدم دستورية نص المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم بعدم قبول الدعوى.

وبعد تحضير الدعوى، أودعت هيئة المفوضين تقريرا برأيها.

ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، والمداولة وحيث إن الوقائع – على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق – تتحصل في أن:

المدعي كان قد استأجر من المدعى عليه الثالث عينا لاستعمالها مكتبا للمحاماة بأجرة شهرية قدرها مائة جنيه وعشرة تؤدى مقدما أول كل شهر.

وإزاء تأخره في إيفائها، فقد أنذره المؤجر بدفعها، ثم أقام ضده الدعوى رقم 10608 لسنة 1993 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلائه من العين.

وأثناء نظر هذه الدعوى، أقام المستأجر دعواه الفرعية رقم 49 لسنة 1994 أمام المحكمة ذاتها طالبا الحكم بخفض الأجرة المقدرة عن المكان المؤجر إلى عشرين جنيها إلى أن تحدد لجان التقدير أجرتها.

مستندا في ذلك إلى أن العقار منشأ قبل عام 1954 ويعامل بالتالي – في مجال تحديد الأجرة – وفقا لأحكام القانون 49 لسنة 1977 .

دون أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 الصادرين كليهما في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

إذ يعمل بهذا القانون الأخير في شأن الأماكن المرخص في إقامتها اعتبارا من تاريخ نفاذه في 31/7/1981.

وبجلستها المعقودة في 16/2/1994، قررت محكمة جنوب القاهرة الابتدائية ضم الدعوى الثانية إلى الأولى للارتباط وليصدر فيهما حكم واحد، ثم قضت بجلستها المعقودة في 30/3/1994 .

وقبل الفصل في الدعوى الفرعية – بندب خبير لتحديد الأجرة القانونية للعين والقانون الواجب التطبيق في شأنها.

وإذ أودع الخبير تقريره منتهيا فيه إلى أن المكان المؤجر أقيم في ظل العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، فقد دفع المدعي في الدعوى الفرعية – المستأجر – بعدم دستورية هذا القانون.

فأرجأت محكمة الموضوع الفصل في النزاع الموضوعي إلى أن يقدم ما يدل على رفع دعواه الدستورية، فأقامها.

وحيث إن هيئة قضايا الدولة دفعت الدعوى الدستورية بعدم قبولها، مستندة في ذلك إلى وجهين:

  • أولهما: أن تأجيل الفصل في النزاع الموضوعي إلى أن يقدم المدعي ما يفيد الطعن بعدم الدستورية، لا يعتبر تصريحا منها برفعها.
  • ثانيهما: أن المدعي لم يبين ما إذا كانت الوحدة المؤجرة إليه من الإسكان الفاخر أو من غيره.

ولم يحدد كذلك موضوع الدعويين الأصلية والفرعية والطلبات فيهما.

بل جاء مجهلا بكل ذلك.

وبالتالي بنطاق المسألة الدستورية التي تدعى هذه المحكمة للفصل فيها.

وحيث إن هذا الدفع بوجهيه مردود

أولا: بأنه ليس لازما – في مجال تقدير جدية الدفع المثار أمام محكمة الموضوع – أن تتخذ فيه قرارا صريحا يكون قاطعا بما اتجهت إليه عقيدتها، بل يكفيها أن يكون قرارها في هذا الشأن ضمنيا مستفادا من عيون الأوراق.

ومن ذلك تعليقها الفصل في النزاع الموضوعي على ما يفيد رفع الدعوى الدستورية في شأن النصوص القانونية المدفوع أمامها بعدم دستوريتها.

إذ لو كان ما طرح عليها في شأن مناعيها لا يستقيم عندها عقلا، لكان قرارها إرجاء النزاع الموضوعي حتى الفصل فيها من المحكمة الدستورية العليا، لغوا.

ومردود ثانيا: بأن المدعي أبان في صحيفة دعواه الدستورية – وبما لا تجهيل فيه – عن أن القانون رقم 136 لسنة 1981 قد مايز – في مجال تحديد الأجرة – بين الأماكن المهيأة للسكنى من غير الإسكان الفاخر.

وغيرها من الأماكن المؤجرة التي يشملها هذا القانون، مخالفا في ذلك نص المادتين 40 و68 من الدستور. والدعويان – الأصلية والفرعية – محددتان كذلك نطاقا، باعتبار أن أولاهما تتعلق بطلب إخلاء المدعي من العين التي يشغلها بعد أن تراخى في أجرتها.

وثانيتهما: بطلب رد ما زاد من الأجرة التي دفعها عن حدودها المقررة قانونا. وهما معا مرتبطتان، والحكم في المسائل الدستورية التي دعيت هذه المحكمة للفصل فيها، يؤثر عليهما معا.

وحيث إن المصلحة الشخصية المباشرة – وهي شرط لقبول الدعوى الدستورية – مناطها أن يتوافر ثمة ارتباط بينها وبين المصلحة التي يقوم بها النزاع الموضوعي، وذلك بأن يكون الحكم في المسائل الدستورية لازما للفصل في الطلبات الموضوعية المرتبطة بها.

وكان القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، قد مايز – في مجال تحديد الأجرة – بين الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى، وغيرها من الأماكن التي ألحق المشرع الإسكان الفاخر بها.

وكانت المصلحة الشخصية والمباشرة للمدعي تنحصر في إبطال هذا التمييز، لإخضاع الأماكن المؤجرة جميعها – التي يتعلق بها مجال تطبيق هذا القانون – لقواعد موحدة تطبقها لجان تحديد الأجرة.

وتقرر على ضوئها أجرة أقل للعين التي يشغلها، فإن دعواه الدستورية تتقيد بهذا النطاق، وبه يتحدد موضوعها.

وحيث إن الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على أنه :

فيما عدا الإسكان الفاخر، لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثي مساحة العقار.

وحيث إن المدعي في  الدعوى الدستورية ، نعى على هذه الفقرة مخالفتها للدستور.

وذلك تأسيسا على أن المشرع مايز بمقتضاها بين الأماكن تبعا لنوع استخداماتها، فبينما جعل الإسكان الفاخر والأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى بمنأى عن الخضوع لقواعد تحديد الأجرة من خلال اللجان التي نص عليها، أخضع ما عداها لهذا التحديد.

كافلا بذلك أن يكون عمل هذه اللجان مقصورا على الأماكن المهيأة للسكنى من غير الإسكان الفاخر فلا تمتد قواعد تحديد الأجرة لسواها.

مما يخل بمبدأ مساواة المواطنين أمام القانون، وكذلك بحق التقاضي المنصوص عليهما في المادتين 40 و68 من الدستور.

وحيث إن القيود التي يفرضها المشرع على حق الملكية، كثيرا ما تتناول الانتفاع بالأعيان المؤجرة التي قدر أن تزايد الطلب عليها مع قلة المعروض منها يقتضي إحاطتها بتدابير استثنائية خرج فيها على القواعد العامة في  عقد الإجارة .

مستهدفا بها على الأخص الحد من حرية المؤجر في تقدير الأجرة، واعتبار العقد ممتدا بقوة القانون بذات شروطه الأصلية عدا المدة والأجرة.

ولئن جاز القول بأن هذه التدابير الاستثنائية التي فرضها المشرع لمواجهة أزمة الإسكان والحد من غلوائها، قد آل أمرها إلى اعتبار أحكامها من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها.

مع تعلقها بالنظام العام لإبطال كل اتفاق على خلافها، ولضمان سريانها بأثر مباشر على عقود الإجارة القائمة عند العمل بها ولو كانت مبرمة قبلها.

إلا أن تطبيقها ظل مرتبطا بالضرورة التي أملتها بوصفها باعثها وإطارها.

وما كان لسريانها بالتالي أن ينفصل عن مبرراتها، ولا أن يجاوز مداها قدر هذه الضرورة، وإلا اعتبر إقرارها فيما وراءها منافيا لنص المادتين 32 و34 من الدستور اللتين تكفلان صون الملكية الخاصة .

لا تدمير أصلها أو بعض عناصرها – ولا تتسامحان فيما يفرض عليها من القيود عدا تلك التي تقتضيها وظيفتها الاجتماعية، وبافتراض نأيها عن الاستغلال.

وحيث إن ما تقدم مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الأصل في النصوص القانونية التي اقتضتها الضرورة أن يكون إعمالها مشروطا بتوافر موجباتها، وبقدرها.

ولا يجوز بالتالي أن تعتبر التدابير الاستثنائية التي تدخل بها المشرع في مجال العلائق الإيجارية – من أجل ضبطها – حلا نهائيا ودائما لمشكلاتها،

فلا يتحول المشرع عنها، بل عليه أن يعيد النظر فيها، وأن يعدل عنها عند زوال مبرراتها، وأن تخلى هذه التدابير عندئذ مكانها لحرية التعاقد بوصفها الحرية الأصل في العقود جميعها.

وكلما قدر المشرع إنهاء التدابير الاستثنائية التي كان قد فرضها في شأن الأعيان المؤجرة.

دل ذلك على أن شروط التعاقد لتأجيرها أضحت عملا اتفاقيا يكفي لانعقاده أن يتبادل طرفاه التعبير عن إرادتيهما مع تطابقهما.

وحيث إن القوانين الاستثنائية التي درج المشرع على التدخل بها لتقدير أجرة الأماكن التي حددتها، غايتها أن يكون هذا التقدير محددا وفق ضوابط ومعايير لا تجوز مخالفتها، بل يكون تطبيقها لازما في مجال سريان القانون الذي أوجبها.

وكان الأصل المقرر بمقتضى المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 السابق الإشارة إليه، هو ألا تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى – واعتبارا من تاريخ العمل بأحكامه – على 7% من قيمة الأرض والبناء.

وكان ذلك مؤداه أن تتولى لجان تقدير الأجرة المنصوص عليها في المادة الثالثة من هذا القانون، اختصاصها في مجال تحديد مبلغها، وفقا للأسس والمعايير التي ضبطها المشرع بها.

وكان لا اختصاص لهذه اللجان بتقدير أجرة أماكن أعدها أصحابها لغير أغراض السكنى، ولا أجرة مساكن يعتبر مستواها فاخرا بالنظر إلى موقعها ومكوناتها وأعمال تشطيبها.

وغير ذلك من مواصفاتها التي حددتها اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بها قرار وزير التعمير رقم 766 لسنة 1981، وإلا وقع قرارها بتقدير الأجرة باطلا بطلانا مطلقا لخروجها عن حدود ولايتها.

وكان المدعي قد توخى بدعواه، إرجاع قيود استثنائية قدر المشرع في نطاق تطبيق هذا القانون، إنهاءها لمجاوزتها قدر الضرورة الاجتماعية التي تطلبتها.

وكان لا يتصور أن يكون استلاب الناس أموالهم حقا لأحد، ولا أن تقدر الضرورة بعيدا عن حقائقها.

وكان النص المطعون فيه يعيد العلائق الإيجارية إلى الأصل فيها بعد أن اختل التوازن بين أطرافها اختلالا جسيما، وغدا تنظيمها منافيا لطبيعتها.

متغولا حدود التضامن الاجتماعي التي كفلتها المادة 7 من الدستور، وقوامها وحدة الجماعة في بنيانها، وتداخل مصالحها لا تصادمها، وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها، واتصال روابط أفرادها ليكون بعضهم لبعض ظهيرا.

فلا يتفرقون بددا؛ وكان النص المطعون فيه – وفيما يتعلق بالأماكن التي أخرجها من نطاق تطبيق القواعد الآمرة لتحديد الأجرة وجواز الطعن في الأحكام الصادرة بشأنها .

إنما يرد الحقوق لأصحابها، ويقيم ميزانها عدلا وإنصافا، فإن ادعاء مخالفته للدستور – وقد تغيا هذه الأغراض، وانتظم المخاطبين بأحكامه بقواعد موحدة لا تمييز فيها بين فئاتهم – يكون لغوا.

وحيث إن ما ينعاه المدعي من أن القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، قد أخل بحق التقاضي المنصوص عليه في المادة 68 من الدستور، بعد أن قصر عمل لجان تحديد الأجرة على الأماكن المهيأة للسكنى من غير الإسكان الفاخر دون غيرها.

ولم يجز الطعن في مقدار الأجرة بعد تحديدها، مردود بأنه اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون – وفي مجال تطبيق أحكامه – لم يعد الحق في تقدير أجرة الأماكن التي خصصها أصحابها لغير أغراض السكنى، مقيدا بقواعد آمرة لا تجوز مخالفتها.

بل صار أمر تحديد مبلغها عائدا إلى طرفي العلاقة الإيجارية يدخلان فيها بإرادتيهما، ويقرران معا شروطها ومن بينها مقدار الأجرة. ويعتبر هذا الاتفاق بالتالي شريعتهما التي لا يجوز أصلا نقضها أو تعديلها – وعملا بنص المادة 147 من القانون المدني – إلا بتراضيهما.

ويظل هذا الاتفاق منتجا لآثاره إلى أن يزول وجوده قانونا سواء بالانقضاء أو الانحلال أو الإبطال. ولكل ذي شأن فيه حق التداعي فيما نشأ عنه من الحقوق، دون قيود ماليه أو عوائق إجرائية تنال من محتواه.

وحيث إنه متى كان ما تقدم، وكان النص المطعون فيه لا يتعارض مع أي حكم في الدستور من أوجه أخرى.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة:

برفض الدعوى وبمصادرة الكفالة وألزمت المدعي المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة

القانون. سريانه بأثر فورى على المراكز القانونية التى تتكون بعد نفاذه – آثار العقد خضوعها كأصل لأحكام القانون الذى أبرم فى ظله – الاستثناء – سريان أحكام القانون الجديد عليها متى كان متعلقا بالنظام العام ما لم يتجه قصد الشارع إلى غير ذلك .

القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى القانون 126 لسنة 1981 – اقتصار سريانها على الأماكن المرخص فى إقامتها بعد العمل بأحكامه فى 31/7/1981 .

مؤداه، القواعد الموضوعية بتقدير الأجرة فى القوانين السابقة والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام الواردة فى القانون 49 لسنة 1977 استمرار سريانها على الأماكن غير الخاضعة لأحكام تقدير الأجرة بالقانون 136 لسنة 1981 – علة ذلك .

الأحكام الصادرة من محاكم الاستئناف فى المنازعات المتعلقة بتحديد القيمة الإيجارية.

عدم جواز الطعن عليها بأى وجه من أوجه الطعن – المادتان 18 ، 20 ق 49 لسنة 1977.

سريان القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن المقررة به عليها ولو كان الطعن قد أقيم بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981 طالما تعلق بمقار رخص في إقامته قبل العمل بالقانون المذكور .

إذ كان من المقرر طبقا للمبادئ الدستورية المتواضع عليها أن أحكام القوانين – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا تجرى إلا على ما يقع من تاريخ نفاذها ولا تنعطف آثارها على ما وقع قبلها ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.

وكان الأصل أن للقانون الجديد أثراً مباشراً تخضع لسلطانه الآثار المستقلة للمراكز القانونية الخاصة.

إلا في العقود فتخضع للقانون القديم الذي أبرمت في ظله ما لم يكن القانون الجديد من النظام العام قيود سلطانة المباشر على الآثار المترتبة على هذه العقود.

طالما بقيت سارية عقد العمل به ما لم يتجه قصد المشرع صراحة أو دلالة إلى ما يخالف ذلك .

ولئن كان القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أورد أحكاماً موضوعية وأخرى إجرائية لتقدير الأجرة منها ما نصت عليه الفقرة الأخيرة من المادة الخامسة منه متعلقا بجواز الطعن فى الأحكام الصادرة فيها.

غلا أنه لما كانت تلك القواعد تسرى على الأماكن الخاضعة لحكمه – وهى بصريح نص الفقرة الأولى التى رخص فى إقامتها بعد العمل بأحكامه فى 31/7/1981.

فإن مؤدى ذلك أن القواعد الموضوعية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى قوانين سابقة والقواعد المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام الصادرة عنها.

والتى انتظمها القانون رقم 49 لسنة 1977 لازالت سارية واجبة الإعمال بالنسبة للأماكن التى تخضع فى تقدير أجرتها للقواعد الموضوعية والإجرائية الواردة فى القانون رقم 136 لسنة 1981 .

يؤكد ذلك أن المشرع فى المادتين الثانية والثالثة منه بعد أن وضع قواعد تقدير الأجرة وكيفية احتسابها استهداء بالتقارير السنوية الصادرة عن اللجان المشكلة بقرار من المحافظ المختص.

أوجب فى المادة الرابعة على مالك العقار تحديد الأجرة وفقا للضوابط والمعايير والتقارير والدراسات المشار إليها سلفا.

فإن أبرم عقد الإيجار قبل إتمام البناء وحددت فيه الأجرة بصفة مبدئية كان على مالك العقار إخطار المستأجر بالأجرة المحددة للمكان وفقا لأحكام هذا القانون خلال ثلاثين يوما من تاريخ إتمام البناء .

وبشرط إلا تجاوز الأجرة المبدئية إلا بمقدار الخمس ثم أتبع ذلك فى الفقرة الأولى من المادة الخامسة منه أن المستأجر إذا رأى أن الأجرة التى حددها المالك تزيد عن الحدود المنصوص عليها فى المواد السابقة عليها .

جاز لة خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغل المكان أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقا للأسس المنصوص عليها فى هذا القانون وأضافت فقرتها الثانية أن :

ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان أمام المحكمة الإبتدائية التى يقع فى دائرتها المكن المؤجر ثم بينت فقرتها الأخيرة أنه لا تسري على هذا الطعون أحكام المادتين 18 ، 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .

لما كانت القواعد الواردة بالقانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن قواعد تحديد الأجرة وطرق الطعن فى الأحكام لا تزال سارية لم تتناولها الإلغاء بنص صريح فى القانون رقم 136 لسنة 1981.

وكانت دعوى كل من الطاعنين الأول والثالث والرابع أرقام 832 لسنة 1981 ، 2229 لسنة 82 ، 1910 لسنة 81 بنها الإبتدائية رفعت على التوالي فى 26/3/1981 ، 4/5/1981 ، 2/7/81 أى فى ظل القانون رقم 49 لسنة 1977 .

كما أن دعوى الطاعن الثانى رقم 2214 لسنة 1981 بنها الإبتدائية وإن رفعت فى 11/9/1981 بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 إلا أن الطعن تعلق بعقار النزاع المرخص فى إقامته قبل العمل بالقانون الأخير .

فإن أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 تكون هى واجبة التطبيق على الطعون الأربعة ما رفع منها فى ظل العمل بأحكامه وما رفع منها بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 .

ولما كانت المادة 18 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قد نصت على أن يكون الطعن فى قرارات لجان تحديد الاجرة أمام المحكمة الإبتدائية.

ونصت المادة 20 من ذات القانون على عدم جواز الطعن فى الأحكام الصادرة من المحكمة المشار إليها فى المادة 18 إلا للخطأ فى تطبيق القانون.

وعلى أن يكون حكم محكمة الاستئناف غير قابل للطعن فيه بأي وجه من أوجه الطعن ومن ثم يكون  الطعن بالنقض  على الحكم المطعون فيه غير جائز .

المحكمة

بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل فى أن:

المطعون ضدها أقامت الدعاوى أرقام 832 سنة 1981 ، 1229 سنة 1981 ، 1910 سنة 1981 ، 2214 سنة 1981 مدنى بنها الإبتدائية طعنا على قرار لجنة تقدير الأجرة الصادرة بتاريخ 22/2/1981 بتقدير أجرة الوحدات المؤجرة للطاعنين فى عقارها الكائن بقرية أبو زعبل .

ابتغاء الحكم أصلياً ببطلانه واحتياطيا بإلغائه ورفع القيمة الإيجارية إلى الحد المناسب للتكاليف الفعلية .

ندبت المحكمة خبيرا فى الدعوى .

وبعد أن قدم تقريره حكمت فى 11/5/1984 بإلغاء القرار المطعون فيه واعتباره كأن لم يكن ، استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئناف رقم 479 سنة 17 ق طنطا ” مأمورية بنها .

وبتاريخ 20/1/1986 حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف ،

طعن الطاعنون فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بعدم جواز الطعن بالنسبة للطاعنين الأول والثالث والرابع وينقضه بالنسبة للطاعن الثانى.

وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة المشورة حددت لنظره جلسة فيها التزمت النيابة رأيها .

ولما كان من المقرر طبقا للمبادئ الدستورية المتواضع عليها أن أحكام القوانين – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا تسرى إلا على ما يقع من تاريخ نفاذها ولا تنعطف أثارها على ما وقع قبلها ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.

وكان الأصل أن القانون الجديد أثرا مباشرا تخضع لسلطان الأثار المستقلة للمراكز القانونية الخاصة إلا فى العقود فتخضع للقانون القديم الذى أبرمت فى ظله.

ما لم يكن القانون الجديد من النظام العام فيسترد سلطانة المباشر على الاثار المترتبة على هذه العقود بقيت سارية عقد المتفق عليه قصد الشارع صراحة أو دلالة يخالف ذلك .

كما أنه ولئن كان القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أورد أحكاما موضوعية وأخرى إجرائية لتقدير الأجرة منها ما نصت عليه الفقرة الاخيرة من المادة الخامسة منه متعلقا بجواز الطعن فى الأحكام الصادرة فيها .

إلا أنه لما كانت تلك القواعد تسرى على الأماكن الخاضعة لحكمه وهى بصريح نص الفقرة الأولى من المادة الأولى التى رخص فى إقامتها بعد العمل بأحكامه فى 31/7/1981.

فإن مؤدى ذلك أن القواعد الموضوعية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى قوانين سابقة والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام الصادرة فيها والتى أنتظمها القانون رقم 49 لسنة 1977 لازالت سارية.

واجبة الإعمال بالنسبة للأماكن التى لا تخضع فى تقدير أجرتها للقواعد الموضوعية والإجرائية الواردة فى القانون رقم 136 لسنة 1981.

يؤكد ذلك أن المشرع فى المادتين الثانية والثالثة منه بعد أن وضع قواعد تقدير الأجرة وكيفية احتسابها إستهداء بالتقارير السنوية الصادرة عن اللجان المشكلة بقرار من المحافظ المختص.

أوجب فى المادة الرابعة على مالك العقار تحديد الاجر وفقا للضوابط والمعايير والتقارير والدراسات المشار إليها سلفا .

فإن أبرم عقد الإيجار قبل إتمام البناء وحددت فيه الأجرة بصفة مبدئية كان على مالك المبنى إخطار المستأجر بالأجرة المحددة للمكان وفقا لأحكام هذا القانون خلال ثلاثين يوما من تاريخ إتمام البناء .

وبشرط ألا تجاز الأجرة المبدئية إلا بمقدار الخمس ثم أتبع ذلك فى الفقرة الأولى من المادة الخامسة منه أن المستأجر إذا رأى أن الأجرة التى حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها فى المواد السابقة عليها.

جاز له خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله المكان أن يطلب من لجنة تحديد الاجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان.

وفقا للأسس المنصوص عليها فى هذا القانون ، وأضافت فقرتها الثانية أن :

ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان أمام المحكمة الإبتدائية التى يقع فى دائرتها المكان المؤجرة .

ثم بينت فقرتها الاخيرة أنه:

لا تسرى على هذه الطعون أحكام المادتين 18 ، 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، كل تلك النصوص المتتابعة تنبئ عن أن المشرع كان يعنى بها الأماكن التى رخص فى إقامتها بعد العمل بأحكامه مستهدفا فى ذلك .

وعلى ما أشار إليه تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العام والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية عن مشروع القانون أن يكون تحديد الأجرة أو الثمن من واقع تكاليف معلنة ومعلومة لطرفى العلاقة.

فى ضوء أراء ذوى الخبرة فى هذا المجال وبالتالى يكون هذا التحديد بعد اتفاق إرادتهما وفى هذا ما يكفل العودة بهذه العلاقات إلى طبيعتها القانونية.

فضلا عن التخفيف ما أمكن من أعباء لجان تحديد الأجرة والمحاكم ، أما الأماكن التى لم يرخص فى إقامتها بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 .

فلا تخضع للأحكام الواردة فى هذا القانون الأخير وإنما تحكمها النصوص الأخرى الواردة فى القوانين السابقة عليه كل فى نطاق سريان أحكامه.

ولما كانت القواعد الواردة بالقانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن قواعد تحديد الأجرة وطرق الطعن فى الأحكام لا تزال سارية لم يتناولها الإلغاء بنص صريح فى القانون رقم 136 لسنة 1981 .

وكانت دعوى كل من الطاعنين الأول والثالث والرابع أرقام 832 سنة 81 ، 1329 سنة 81 ، 1910 سنة 1981 بنها الإبتدائية رفعت على التوالى فى 26/3/1981 ، 4/5/1981 ، 20/7/1981.

أى فى ظل القانون رقم 49 سنة 1977 ، كما أن دعوى الطاعن الثانى رقم 2214 سنة 1981 بنها الإبتدائية وإن رفعت فى 11/9/1981 بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981.

إلا أن الطعن تعلق بعقار النزاع المرخص فى إقامته قبل العمل بالقانون الأخير . فإن أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 تكون هى واجبة التطبيق على الطعون الأربعة ما رفع منها فى ظل العمل بأحكامه وما رفع منها بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 .

ولما كانت المادة 18 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قد نصت على أن يكون الطعن فى قرارات لجان تحديد الأجرة أمام المحكمة الإبتدائية.

ونصت المادة 20 من ذات القانون على عدم جواز الطعن فى الأحكام الصادرة من المحكمة المشار إليها فى المادة 18 إلا للخطأ فى تطبيق القانون .

وعلى أن يكون حكم محكمة الاستئناف غير قابل للطعن فيه بأى وجه من أوجه الطعن .

ومن ثم يكون الطعن بالنقض على الحكم المطعون فيه غير جائز .

الطعن رقم 889 لسنه 56 قضائية بتاريخ 11/6/1990

أسئلة شائعة حول دعوى تحديد الأجرة القانونية للمحلات

ما هي دعوى تحديد الأجرة القانونية للمحلات؟

دعوى تحديد الأجرة القانونية للمحلات هي الدعوى التي يتم تقديمها إلى المحكمة من قبل المؤجر أو المستأجر لتحديد قيمة الإيجار بناءً على القوانين والتشريعات التي تحكم العقود الإيجارية للمحلات التجارية، خاصةً تلك التي تُعد من الإيجارات القديمة.

ما هي القوانين التي تحكم تحديد الأجرة القانونية للمحلات القديمة؟

القوانين التي تحكم تحديد الأجرة القانونية للمحلات القديمة تتعلق بالقانون المصري للإيجارات، وخاصة قانون الإيجار القديم الذي يحدد كيفية تعديل قيمة الإيجار وكيفية تطبيق الزيادة بناءً على ما تقتضيه الظروف الاقتصادية.

هل يمكن للمستأجر أو المؤجر رفع دعوى لتعديل الأجرة؟

نعم، يحق لكل من المستأجر أو المؤجر رفع دعوى أمام المحكمة لتعديل قيمة الأجرة وفقاً لأحكام القانون، حيث يمكن تعديل الأجرة بناءً على معايير معينة مثل تغيرات السوق أو زيادة القيمة الإيجارية.

ما هي أسباب رفع دعوى تحديد الأجرة القانونية؟

يتم رفع الدعوى لتحديد الأجرة القانونية للمحلات في حالات متعددة مثل عدم الاتفاق بين الطرفين على قيمة الإيجار، أو في حال كان الإيجار القديم غير معقول مقارنة بالقيمة السوقية الحالية للمحل.

كيف يمكن للمستأجر أو المؤجر إثبات أن الأجرة بحاجة للتعديل؟

يمكن للمستأجر أو المؤجر إثبات ضرورة تعديل الأجرة عبر تقديم دلائل موثقة مثل تقييمات السوق العقاري الحالية، أو أي مستندات قانونية تدعم موقفهم بشأن ضرورة تعديل الأجرة بما يتناسب مع الوضع الاقتصادي الراهن.

ما هي الإجراءات القانونية لرفع دعوى تحديد الأجرة؟

رفع دعوى تحديد الأجرة يتطلب تقديم طلب للمحكمة المختصة، مع تحديد كافة التفاصيل الخاصة بالعقار والأجرة الحالية وأسباب التعديل، ثم متابعة الإجراءات القانونية بما يشمل حضور الجلسات القانونية وتقديم المستندات والشهادات اللازمة.

دعوى تحديد الأجرة القانونية للمحلات

في الختام، تم استعراض دعوى تحديد الأجرة القانونية للمحلات المؤجرة بنظام الإيجار القديم في ضوء أحكام قوانين ايجار الأماكن. وتعرفنا على كيفية تحديد الأجرة القانونية للأماكن المؤجرة من خلال صيغة عملية للدعوي بتحديد أجرة محل تجاري، وفقاً لأحكام المحكمة الدستورية العليا وأحكام  النقض .


لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية ملكية، مدني، ميراث.

ارسال الاسفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم:   01228890370 .

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:

#خدمات_قانون_الخدمة المدنية.

#خدمات_قانون_الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا.

#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.

#قضية_تثبيت_الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.

#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.

#محامي_قضايا قانون العمل.

#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.

#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997- احجز موعد 01285743047

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

أوافق على سياسة الخصوصية 

هذا الموقع يستخدم خدمة أكيسميت للتقليل من البريد المزعجة. اعرف المزيد عن كيفية التعامل مع بيانات التعليقات الخاصة بك processed.

body{-webkit-user-select:none;-moz-user-select:none;-ms-user-select:none;user-select:none} .separator a,.post-body img{-webkit-touch-callout:none;-webkit-user-select:none;-khtml-user-select:none;-moz-user-select:none;-ms-user-select:none;user-select:none;pointer-events:none} pre,kbd,blockquote,table{-webkit-user-select:text;-khtml-user-select:text;-moz-user-select:text;-ms-user-select:text;user-select:text}