تعرف على التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار وفقًا للقانون المدني. وما هي مسئولية المستأجر عن أي تلف أو عجز في العين؟ وكيف يتم إثبات رد العين المؤجرة؟
كذلك، نتناول حقوق المؤجر وإجراءات دعوى الإخلاء واسترداد العين، ودور قاضي الأمور المستعجلة في طرد المستأجر الممتنع عن التسليم.
محتويات البحث
- 1 التزام رد العين المؤجرة للمالك
- 2 قواعد رد العين بعد انتهاء الاجارة
- 2.1 التزام المستأجر بالرد عند انتهاء الإيجار
- 2.2 ميعاد رد العين للمؤجر
- 2.3 مكان رد العين المؤجرة
- 2.4 من يتحمل مصاريف رد العين المؤجرة؟ المستأجر أم المؤجر؟
- 2.5 لمن ترد العين؟
- 2.6 كيف يتم إثبات رد العين المؤجرة وفقًا للمادة 590 مدني؟
- 2.7 جزاء إخلال المستأجر بالتزامه برد العين المؤجرة ومسئوليتة عن أي عجز في العين أو ملحقاتها
- 3 دعوى الإخلاء واسترداد العين المؤجرة – متى يحق للمؤجر اللجوء للقضاء؟
- 4 رد العين المؤجرة للمؤجر في أحكام النقض
- 5 أهم الأسئلة المتداولة عن الالتزام برد العين المؤجرة
- 5.1 1. ما هو التزام المستأجر عند انتهاء الإيجار؟
- 5.2 2. هل يجوز للمستأجر رد شيء آخر غير العين المؤجرة؟
- 5.3 3. ماذا يحدث إذا كان هناك نقص في المساحة أو في مقدار العين المؤجرة؟
- 5.4 4. هل يلتزم المستأجر برد ملحقات العين المؤجرة؟
- 5.5 5. ماذا يحدث في حالة وقوع خلاف حول العين المؤجرة أو ملحقاتها؟
- 5.6 6. متى يكون المستأجر ملزمًا برد العين المؤجرة؟
- 5.7 7. هل يجوز للمستأجر حبس العين المؤجرة بعد انتهاء العقد؟
- 5.8 8. أين يجب أن يتم رد العين المؤجرة؟
- 5.9 9. من يتحمل مصاريف رد العين المؤجرة؟
- 5.10 10. لمن يتم رد العين المؤجرة؟
- 5.11 11. كيف يمكن إثبات رد العين المؤجرة؟
- 5.12 12. ما هو جزاء عدم رد العين المؤجرة بعد انتهاء الإيجار؟
- 5.13 13. هل يجوز للمؤجر اللجوء إلى القضاء المستعجل لاسترداد العين المؤجرة؟
- 5.14 14. متى يكون القضاء المستعجل مختصًا بطلب طرد المستأجر؟
- 5.15 Related Posts
التزام رد العين المؤجرة للمالك
المادة 590 مدني تنص علي:
يجب على المستأجر أن يردّ العين المؤجّرة عند انتهاء الإيجار، فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزماً أن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجّر من ضرر.
الأعمال التحضيرية عن التزام رد العين
- تعرض هذه المادة وما بعدها الإلتزام المستأجر برد المؤجرة عند نهاية الإيجار وهى تقابل المواد 378/ 463 و394 /481-482 من التقنين الحالى.
- ويبين المشروع أن المستأجر إذا استبقى العين فى يده بعد نهاية الإيجار دون ان يتجدد فعليه ان يدفع تعويضا يراعى فيه القيمة الإيجارية للعين والضرر الذى أصاب المؤجر وليس في هذا إلا تطبيق للقواعد العامة ولكن من الخير ذكره لأهميته العلمية .
( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4 – ص 551)
وإذا تخلف المستأجر عن أداء التزامه برد العين كان مسئولاً عن التعويض ويقدر ما أصاب المؤجر من ضرر وما فاته من كسب ، كما يجوز للمؤجر طلب التنفيذ العينى بإخراج المستأجر قهراً بدعوى مستعجلة بالطرد أو بدعوى موضوعية إذا قام نزاع جدى فى صحة الإخلاء لمساس ذلك بأصل الدعوى.
كما له مساءلته جنائياً إذا كان لشيء منقولاً واختلسه أو أتلفه عمداً أو باعه أو رهنه ، وليس له رفع دعوى استرداد الحيازة إذا غير المستأجر حيازته (مادة 972) إنما يلجأ لدعوى العقد لإلزام المستأجر برد العين .
والالتزام بالرد غير قابل للانقسام فللمؤجر مطالبة أى من المستأجرين بالرد ، أما التعويض فيقسم بقدر قيمة حصة كل منهم ، وليس للمستأجر أو ورثته الامتناع عن الرد بحجة عدم ملكية المؤجر للعين المؤجرة إذ أن الالتزام بالرد التزام شخصى أساسه عقد الإيجار ،
وإذ نشب نزاع حول ملكية العين ، فلا شأن به للمستأجر وعليه تنفيذ التزامه برد العين للمؤجر ولا مسئولية على المستأجر بسبب ذلك حتى لو أنذره مدعى الملكية بعدم الرد إذ لا توجد ثمة علاقة بين المنذر والمستأجر ،
فإذا صدر حكم بوضع العين تحت الحراسة . فلا ينال من حق المستأجر بالانتفاع بالعين مدة العقد ، ويعد انتهائها ينفذ الحارس على العين تحت يد المستأجر .
(أنور طلبه ص 79)
التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار وفقا للقانون المدني
التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار الالتزامات الأساسية التي نص عليها القانون المدني المصري، حيث يلتزم المستأجر بإعادة العين المؤجرة بالحالة التي استلمها بها، دون أي تغيير أو نقص، وذلك لضمان حقوق المؤجر واستقرار العلاقة الإيجارية.
فيما يلي توضيح لأهم الأحكام المتعلقة بهذا الالتزام:
وجوب رد العين المؤجرة كما استُلمت دون تغيير
يجب على المستأجر رد العين المؤجرة بذاتها، ولا يجوز له استبدالها بشيء آخر أو دفع قيمتها، إلا بموافقة صريحة من المؤجر. كما يتحمل المستأجر مسؤولية أي نقص في المساحة أو المواصفات، إلا إذا أثبت وجود سبب أجنبي خارج عن إرادته أو عدم ارتكابه أي خطأ.
إعادة ملحقات العين المؤجرة كما تم استلامها
وفقًا للقانون المصري، يجب على المستأجر رد جميع ملحقات العين المؤجرة، سواء المنصوص عليها في عقد الإيجار أو التي كانت موجودة عند بدء الانتفاع بالعقار.
ميعاد رد العين المؤجرة للمؤجر بعد انتهاء عقد الإيجار
يجب على المستأجر تسليم العين المؤجرة فور انتهاء العقد، سواء بانتهاء مدته المحددة أو بإنهائه لأي سبب آخر، مثل الفسخ بسبب إخلال أحد الطرفين بالتزاماته.
ومع ذلك، يمكن للمستأجر حبس العين المؤجرة قانونيًا في بعض الحالات، مثل المطالبة بتعويض عن تحسينات أو ترميمات ضرورية لم يقم بها المؤجر.
مكان رد العين المؤجرة وفقًا للقانون المدني
تنص المادة 347 من القانون المدني المصري على أنه إذا كان محل الالتزام شيئًا محددًا، فيجب تسليمه في المكان الذي كان موجودًا فيه عند نشوء الالتزام، ما لم يوجد اتفاق مخالف.
أما في الالتزامات الأخرى، فيتم التنفيذ في موطن المدين أو في مركز أعماله إذا كان الالتزام متعلقًا به.
من يتحمل مصاريف رد العين المؤجرة؟
لم يحدد القانون المدني المصري جهة تحمل مصاريف رد العين المؤجرة، ولذلك تطبق القواعد العامة، والتي تنص على أن نفقات التنفيذ تقع على المستأجر بصفته المدين بالالتزام، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك.
أما تكاليف استلام المؤجر للعين المؤجرة، فتقع على المؤجر نفسه.
ماذا يحدث عند إخلال المستأجر بالتزام رد العين المؤجرة؟
في حالة امتناع المستأجر عن رد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار، يحق للمؤجر اتخاذ إجراءات قانونية، منها:
- دعوى الإخلاء، استنادًا إلى عقد الإيجار.
- دعوى الاستحقاق، في حال كان للمؤجر حق ملكية أو حق عيني آخر على العين المؤجرة.
- طلب تعويض عن أي ضرر لحق بالمؤجر نتيجة تأخر المستأجر في رد العين.
دور قاضي الأمور المستعجلة في استرداد العين المؤجرة
يمكن للمؤجر اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة لطلب طرد المستأجر الممتنع عن رد العين بعد انتهاء عقد الإيجار، وذلك لحماية حقوقه ومنع استمرار وضع اليد بدون سند قانوني، وفقًا لأحكام القانون المدني المصري.
حماية حقوق المؤجر والمستأجر وفقًا للقانون
يسعى القانون المدني المصري إلى تحقيق التوازن العادل بين حقوق المؤجر والمستأجر، من خلال تنظيم التزام المستأجر برد العين المؤجرة وضمان ردها في الموعد المحدد وبحال جيدة،
مما يساهم في استقرار المعاملات الإيجارية وتقليل النزاعات القانونية.
قواعد رد العين بعد انتهاء الاجارة
يتبين من نص المادة 590 مدنى ان المستأجر يلتزم عند إنتهاء الإيجار برد العين المؤجرة التى تسلمها عند بدء إيجار ويجب على المستأجر أن يرد نفس العين المؤجر التى تسلمها .
فلا يجوز له أن يرد للمؤجر دون رضاه شيئاً آخر ولو كان خبيراً من العين المؤجرة وأن يردها بأكملها بحيث يسأل عن أى عجز فى المساحة أو فى مقدار العين المؤجرة ما لم يثبت السبب الأجنبى أو أنه لا خطأ فى جانبه .
كذلك يجب على المستأجر أن يرد ما تسلمه من ملحقات العين المؤجرة وإذا وقع خلاف بين المؤجر والمستأجر فى أن العين المؤجرة هى التى يقوم بردها أو وقع خلاف حول الملحقات وجب الرجوع إلى محضر الجرد إذا كان قد حرر عند بدء الإيجار .
أما إذا لم يكن ثمة محضر جرد وادعى المؤجر أن العين التى ترد ليست هى العين المؤجر أو ان بها عجز فى المساحة أو فى الملحقات كان عبء إثبات ذلك عليه بجميع الطرق.
ويكون الرد عند إنتهاء الإيجار وينتهى الإيجار بإنقضاء المدة التى حددها المتعاقدان أو قام بتحديدها القانون أو بأن يفسخ الإيجار قبل إنقضاء المدة أو بأى سبب آخر من أسباب إنتهاء الإيجار .
( الوسيط -6- مجلد 1- للدكتور السنهوري – ص 590 وما بعدها)
التزام المستأجر بالرد عند انتهاء الإيجار
لقد أوجب المشرع على المستأجر رد نفس العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار فلا يجوز له رد شئ آخر بدلاً منها أو قيمتها ما لم يقبل المؤجر .
ويجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بأكملها فإذا حصل عجز فى المساحة أو فى مقدار العين المؤجرة كان مسئولاً عنه ما لم يثبت السبب الأجنبى أو أنه لا خطأ فى جانبه .
كذلك يجب على المستأجر أن يرد ما تسلمه من ملحقات العين ، وقد تقدم الكلام فى ذلك .
وسرى الالتزام برد العين المؤجرة سواء كانت العين المؤجرة تخضع لأحكام التقنين المدنى أو لأحكام قوانين إيجار الأماكن أو أحكام قانون الإصلاح الزراعى .
ميعاد رد العين للمؤجر
يجب على المستأجر رد العين المؤجرة بانتهاء العقد أياً كان سبب انتهائه ، ويستوى أن يكون انتهاء العقد بانتهاء المدة المتفق عليها أو المدة المحددة بنص القانون أو انتهى العقد قبل انقضاء مدته سواء بفسخه لعدم وفاء أحد الطرفين بالتزامه أو لأى سبب آخر.
(مرقص ص 499)
غير أنه يجوز للمستأجر حبس العين إذا وجد أحد الأسباب التى يقرر له القانون فيها الحق فى حبس هذه العين إلى حين استيفاء حق له مرتبط بها ، كالتعويض عن إخلال المؤجر بالتزامه بإجراء الترميمات الضرورية .
وكالتعويض عما استحدثه المستأجر فى العين المؤجرة من بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات (مادة 592) أو انتهاء عقده بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة إلى غير المؤجر وكان يستحق تعويضاً عن ذلك (مادة 605 / 2 مدنى).
مكان رد العين المؤجرة
تنص المادة 347 مدنى على أنه
إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات وجب تسليمه فى المكان الذى كان موجوداً فيه وقت نشوء الالتزام . ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضى بغير ذلك .
أما فى الالتزامات الأخرى فيكون الوفاء فى المكان الذى يوجد فيه موطن المدين وقت الوفاء أو فى المكان الذى يوجد فيه مركز أعمال المدين إذا كان الالتزام متعلقاً بهذه الأعمال .
من يتحمل مصاريف رد العين المؤجرة؟ المستأجر أم المؤجر؟
لم يرد نص يبين من يتحمل مصروفات الرد فوجب الرجوع إلى القواعد العامة وهذه تقضى بأن :
تكون نفقات الوفاء على المدين إلا إذا وجد اتفاق أو نص يقضى بغير ذلك .
والمدين بالرد هو المستأجر فهو الذى يتحمل إذن مصروفات الرد ما لم يتفق المتعاقدان على غير ذلك .
وتنص المادة 581 من تقنين الموجبات والعقود اللبناني على هذا الحكم صراحة إذ تقول :
يجب أن يعاد الشئ المأجور فى محل العقد وتكون نفقات إعادته على المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف مخالف.
أما مصروفات تسلم المؤجر للعين بعد أن يضعها المستأجر تحت تصرفه ويخطره بذلك فهى على المؤجر ، إذ أن هذا التسلم التزام فى ذمته .
(سليمان مرقص ص 49)
لمن ترد العين؟
يتم رد العين المؤجرة إلى المؤجر نفسه أو نائبه أو خلفه العام أو الخاص فلا يجوز لمستأجر جديد أن يطالب المستأجر السابق بتسليمه العين الواجب ردها إلى المؤجر .
لأن حق المستأجر حق شخصى لا ينشئ علاقة قانونية بينه وبين مستأجر سابق ، ولو كان هذا لا يزال واضعاً يده على العين.
(السنهورى ص 87)
غير أنه يجوز للمستأجر اللاحق أن يرفع على المستأجر السابق دعوى غير مباشرة باسم المؤجر يطالبه فيها بتسليم العين . والمقرر أن تنفيذ التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإجارة يكون بوضعها تحت تصرف المؤجر .
كيف يتم إثبات رد العين المؤجرة وفقًا للمادة 590 مدني؟
يجوز إثبات رد العين بكافة طرق الإثبات وذلك لأن رد العين المؤجرة إلى المؤجر واقعة مادية – وليس تصرفاً قانونياً – ومن ثم فإنه يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة وقرائن الأحوال .
جزاء إخلال المستأجر بالتزامه برد العين المؤجرة ومسئوليتة عن أي عجز في العين أو ملحقاتها
إخلال المستأجر بالتزامه برد العين يعطى المؤجر الحق فى طلب التنفيذ العينى إذا كان ذلك ممكناً عملاً بالمادة 210 مدنى والتى تقض بأنه فى الالتزام بعمل يقوم حكم القاضى مقام التنفيذ .
وللمؤجر فى سبيل استرداد العين دعويان :
- دعوى يستمدها من عقد الإيجار وتسمى فى العمل دعوى الإخلاء .
- ودعوى تثبت له إذا كان مالكاً للعين أو كان له عليها حق عينى آخر يخوله وضع اليد عليها.
كحق الانتفاع والرهن الحيازي ، وهذه هى دعوى الاستحقاق، وهذا لا يخل بحق المؤجر فى المطالبة بالتعويض .
دعوى الإخلاء واسترداد العين المؤجرة – متى يحق للمؤجر اللجوء للقضاء؟
يجوز للمؤجر اللجوء إلى قاضى الأمور المستعجلة بطلب طرد المستأجر من العين المؤجرة إذا امتنع عن ردها عند انتهاء الإيجار وذلك إذا توافر شرط عدم المساس بأصل الحق إذ يعتبر الاستعجال متوافراً فى الدعوى.
لأن وضع يد المستأجر بغير سند يهدد مصلحة المؤجر بخطر عاجل هو تفويت منفعة العين عليه.
دور قاضي الأمور المستعجلة في طرد المستأجر الممتنع عن رد العين
إن اختصاص القاضى المستعجل بالحكم فى الأمور التى يخشى عليها من فوات الوقت وفقاً للشرط الخير من المادة 45 من قانون المرافعات، يتحقق بتوافر شرطين :
الأول أن يكون المطلوب إجراء لا فصلاً فى أصل الحق .
الثانى قيام حالة استعجال يخشى معها من طول الوقت الذى تستلزمه إجراءات التقاضى لدى محكمة الموضوع .
فإذا أسفر الخلاف بين الخصوم عن قيام منازعة فى أصل الحق المقصود حمايته بالإجراء المطلوب كان للقاضى أن يتناول مؤقتاً ، فى نطاق حاجة الدعوى المستعجلة ، تقدير مبلغ الجد فى المنازعة .
فإن استبان له أن المنازعة جدية بحيث لم يعد أصل الحق واضحاً وضوحاً يستأهل حماية القضاء المستعجل حكم بعدم الاختصاص .
وإلا اعتبر المنازعة مجرد عقبة مادية تعترض السبيل إلى حق صريح وحكم بالاختصاص وبالإجراء المطلوب .
وأياً كان وجه الصواب أو الخطأ فى تقديره هذا فإن ذلك ليس من شأنه أن يحسم النزاع بين الخصمين فى أصل الحق .
إذ هو تقدير وقتى عاجل يتحسس به القاضى المستعجل ما يبدو للنظرة الأولى أن يكون هو وجه الصواب فى خصوص الإجراء المطلوب مع بقاء أصل الحق سليماً يتناضل فيه ذوو الشأن لدى محكمة الموضوع .
وتقع على كاهل من استصدر الحكم بهذا الإجراء مسئولية التنفيذ به إن ثبت فيما بعد من حكم محكمة الموضوع أن الحق لم يكن فى جانبه .
فالدعوى المرفوعة إلى قاضى الأمور المستعجلة بطلب الحكم بطرد مستأجر من المطحن المؤجر له لانتهاء مدة الإيجار المعينة فى العقد تدخل فى اختصاص القضاء المستعجل .
فإذا كان المستأجر قد أثار فى هذه الدعوى منازعة قوامها الادعاء بامتداد الإيجار عملاً بالمرسوم بقانون رقم 97 لسنة 1945 بشأن الأمكنة المؤجرة.
فرأى القاضى أن هذه المنازعة غير جدية لما ظهر له من أن عقد الإيجار ينصب فى جوهرة على آلات وأدوات مما لا يسرى عليه هذا القانون وهو خاص بالأمكنة.
فإن القاضى لا يكون قد تجاوز حد اختصاصه . وخطؤه – على فرض وقوعه – فى تكييف عقد الإيجار وفى تطبيق ذات قاعدة اختصاص القاضى المستعجل ولذلك لا يجوز الطعن فيه بطريق النقض .
رد العين المؤجرة للمؤجر في أحكام النقض
يتناول هذا المبحث من البحث، رد العين المؤجرة للمؤجر في ضوء أحكام النقض، حيث يتناول التزام المستأجر برد العين المؤجرة وفقًا لما نص عليه القانون المدني المصري، مع تسليط الضوء على كيفية تطبيق هذه الأحكام في حالات النزاع.
قضت محكمة النقض بأن
المقرر فى قضائها أن تنفيذ التزام المستأجر برد العين المؤجرة – عند انتهاء الإجارة – يكون بوضعها تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء مادياً .
ويكفى فى هذا الخصوص أن يحيط المستأجر المؤجر علماً بوضع العين المؤجرة تحت تصرفه بأى طريق من طرق العلم ، إذ لم يتطلب القانون لذلك شكلاً خاصاً .
(نقض 20/2/1986 طعن 1169س 51ق)
وبأنه من المقرر فى قضاء محكمة النقض أن تنفيذ التزام المستأجر برد العين المؤجرة يكون بوضعها تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء مادياً .
ويكفى فى هذا الخصوص أن يحيط المستأجر المؤجر علماً بوضع العين المؤجرة تحت تصرفه بأى طريق من طرق العلم إذ لم يتطلب القانون لذلك شكلاً خاصاً .
وإذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن – المستأجر – وجه للمؤجر خطاباً – عند انتهاء مدة الإيجار – رفض الأخير استلامه ، طلب فيه اعتبار عقد الإيجار منتهياً من ذلك التاريخ وفوضه فى التصرف.
وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلزام الطاعن بأجرة الماكينة – عند مدة لاحقة – على عدم وفائه بالتزامه برد الماكينة. بعدم عرضها على المؤجر عرضاً حقيقياً بالإجراءات المنصوص عليها فى المادة 487 من تقنين المرافعات.
مع أنه إجراء غير مطلوب فى واقع الدعوى ، فإنه يكون قد خالف القانون .
(نقض 28/4/1976 طعن 687س 43ق)
وبأنه يجب على المستأجر وفقاً لنص المادة 590 من القانون المدنى أن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر عند انتهاء الإيجار ، ولا يكفى للوفاء بهذا الالتزام أن ينبه المستأجر على المؤجر بأنه سيقوم بإخلاء العين المؤجرة ،
بل يجب على المستأجر أن يضعها تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق وإذا كان النزاع فى حقيقته يدور حول وفاء المطعون عليه بالتزامه برد الأطيان المؤجرة إلى مورث الطاعنين فى نهاية مدة الإيجار .
فبينما يقول المطعون عليه أن علاقة الإيجار مع المورث انقضت بتأجيره الأطيان إلى الغير يتمسك الطاعنون باستمرار هذه العلاقة بوضع يد المستأجرين من المطعون عليه على هذه الأطيان طبقاً للمستندات المؤيدة لدفاعهم ،
وكان ما أورده الحكم المطعون فيه لا يتضمن الرد على دفاع الطاعنين بأن المطعون عليه أجر أرض النزاع من الباطن وأن المستأجرين منه استمروا يضعون يدهم عليها خلال المدة المطالب بالأجرة عنها ،
وهو دفاع جوهرى يترتب عليه إن صح اعتبار المطعون عليه مخلاً بالتزامه برد العين المؤجرة فى نهاية العقد ووضعها تحت تصرف المؤجر وتمكينه من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ما يفيد قيام الدليل.
على عكس القرينة المستفادة من حكم المادة 600 من القانون المدنى التى لا يفترض معها تجديد عقد الإيجار الأصلى – بعد إذ نبه المطعون عليه على مورث الطاعنين بالإخلاء – فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بالقصور بما يوجب نقضه .
(نقض 31/12/1974 طعن 411س 28ق)
وبأنه يجب على المستأجر وفقاً لنص المادة 590 من القانون المدنى أن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر عند انتهاء الإيجار .
ولا يكفى للوفاء بهذا الالتزام أن ينبه المستأجر على المؤجر بأنه سيقوم بإخلاء العين المؤجرة بل يجب على المستأجر أن يضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء مادياً.
فيخليها مما عساه يكون موجوداً بها من منقولات وأدوات مملوكة له ويتخلى هو عن حيازتها فإن أبقى فيها شيئاً مما كان يشغلها به واحتفظ بملكيته له.
فإنه لا يكون قد أوفى بالتزامه برد العين المؤجرة وحق عليه وفقاً للمادة 590 سالفة الذكر أن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى فى تقديره القيمة الايجارية للعين المؤجرة وما أصاب المؤجر من ضرر .
(نقض 26/1/1967 طعن 235 س 32 ق)
وقد قضت محكمة النقض بأن
وأن متى كان المستأجر قد ادعى أنه سلم المنقولات المؤجرة كاملة للمؤجر بعد انتهاء عقد الإيجار، ورتب على ذلك طلب رفض دعوى المؤجر ، فإنه يكون قد استند لا إلى تصرف قانونى.
بل إلى واقعة مادية هى استرداد المؤجر للمنقولات فإذا كانت هذه الواقعة المادية ليس فيها ما يخالف الثابت بعقد الإيجار كتابة أو يجاوزه فإن الاعتداد بالبينة كالدليل فى الإثبات فى هذا الخصوص يكون صحيحاً باعتبار هذه الواقعة منفصلة عن العقد .
(نقض 21/2/1967 طعن 289س 33ق)
وقضت محكمة النقض بأن
إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار إذا هو حال بفعله دون تمكين المؤجر من الانتفاع بها دون عائق يجعله – بمقتضى نص المادة 590 مدنى – ملزماً بأن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى فى تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر
(نقض 14/11/1967 طعن 93س 34ق)
وبأنه إذا كان الحكم قد قضى باستحقاق المؤجر للتعويض مقابل حرمانه من منفعة أرضه فى المدة التالية لانتهاء الإجارة استناداً إلى استمرار المستأجر فى الانتفاع بهذه الأرض بغير رضاء المؤجر ،
الأمر الذى يعد غصباً فلا يصح النعى بأنه قد قضى بالتعويض دون تكليف رسمى. إذ هذه مسئولية تقصيرية لا يلزم لاستحقاق التعويض عنها التكليف بالوفاء .
(نقض 15/12/1949 طعن 47 س 18 ق)
وبأنه إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار. أثره التزامه بدفع تعويض للمؤجر. وجوب مراعاة القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر فى تقدير التعويض .
(جلسة 8/2/1999 طعن رقم 502 لسنة 64 ق)
وقضت محكمة النقض بأن :
إذا كان المؤجر (ناظر وقف) قد اتفق مع المستأجر على ان يفسخ الإجارة فى حالة استبدال الأرض المؤجرة بدون أن يكون له حق فى تعويض ما وأنه إذا وجدت بالأرض زراعة قائمة وقت الاستبدال فيبقى المستأجر منتفعاً بها لحين نضج تلك الزراعة ،
فهذا الشرط هو لمصلحة مشترى العين المؤجرة مقتضاه إنهاء علاقة الإجارة التى كانت تربط المستأجر بالمؤجر لتكون الأرض تحت تصرف مشتريها بلا منازعة ولا مطالبة من جانب المستأجر .
وإذا كان هذا المشترى قد نبه المستأجر إلى إخلاء الأرض وتسليمها إليه ،
فإن بقاء المستأجر شاغلاًَ الأرض بعد فسخ عقد الإجارة ونضج الزراعة وتكليفه بتسليمها يكون بغير سند ،
ويكون قاضى الأمور المستعجلة مختصاً بالحكم بطرده من الأرض وتسليمها لمالكها ، وتسليم الأرض بما عليها من الزراعة للمالك لا يتضمن فصلاً فى موضوع النزاع ولا يضيع على المستأجر حقوقه فى الزراعة .
لأن له أن يتخذ جميع الإجراءات التحفظية وغيرها للمحافظة على ما له من حقوق.
(طعن رقم 14 لسنة 14ق جلسة 14/12/1944)
وقد قضت محكمة النقض بأن
اختصاص القضاء المستعجل فى الأمور التى يخشى عليها من فوات الوقت وفقاً للشطر الأخير من المادة 28 من قانون المرافعات – القديم- يتوافر بشرطين الأول قيام حالة استعجال يخشى معها من طول الوقت الذى تستلزمه إجراءات التقاضى لدى محكمة الموضوع والآخر أن يكون المطلوب إجراء لا فصلاً فى أصل الحق .
وللقاضى المستعجل وهو بسبيل تقريراً اختصاصه أن يقدر توافر حالة الاستعجال وتقديره فى هذا الخصوص لا معقب عليه ، كذلك له أن يتناول مؤقتاً ولحاجة الدعوى – منازعة الخصوم بالتقدير .
وخطؤه فيه لا يكون يفوض وقوعه خطأ فى ذات مسألة اختصاص ولا يصلح سبباً للطعن عملاً بالمادة العاشرة من قانون إنشاء محكمة النقض .
وإذن فإذا كان الحكم إذ قضى باختصاصه وبطرد الطاعن من الأطيان المؤجرة إليه وبتمكين المطعون عليه الثانى من وضع يده عليها قد أقام قضاءه على ما استخلصه من توافر حالة الاستعجال فى الدعوى وعلى أن منازعة الطاعن فى حق البقاء فى العين بعد انتهاء مدة الإجارة .
استناداً إلى عقد إيجار جديد ثابت التاريخ صادر إليه من أحد ناظرى الوقف المشمولة العين المؤجرة بنظرهما وسابق على تعيين المطعون عليه الأول حارساً على الوقف وقبل أن يؤجرها إلى المطعون عليه الثانى ..
أن هذه المنازعة غير جدية لأن عقد الإيجار الذى يستند إليه صادر من ناظر غلت يده عن الإدارة بتعيين ناظر منضم إليه من قبل إصدار العقد وبعد أن أنذر الناظر المنضم الطاعن ومن أجر له بعدم التعامل إلا بعد اشتراكهما معاً .
إذا كان الحكم قد أقام قضاءه على هذا وذاك وكان الطعن عليه بأنه مس أصل الحق فخالف القانون على غير أساس .
(نقض 23/11/1950 طعن 48 س 19ق)
وبأنه متى كان الحكم المطعون فيه وهو بسبيل تقرير اختصاص القضاء المستعجل ليتخذ إجراءاً وقتياً عاجلاً – له أن يتحسس وجه جدية النزاع فى ادعاء تجديد عقد الإيجار لا ليفصل فى الموضوع ذاته .
بل ليفصل فيما يبدو له من النظرة الأولى أنه وجه الصواب فى الإجراء المطلوب وكان قد أقام قضاءه باختصاصه وطرد الطاعن من العين المؤجرة على ما استخلصه من ظاهر المستندات المقدمة إلى المحكمة من أن عقد الإيجار قد انتهت مدته بلا حاجة إلى تنبيه.
وأن المتعاقدين قد اتفقا على وجوب تسليم العين المؤجرة عند نهاية المدة بدليل أن الطاعن قبل نهاية عقده وقبل أى ادعاء منه بتجديده قد اشترك فى مزايدة أشهرت لتأجير الأطيان عن المدة التالية لانتهاء عقده ولم تقبل المطعون عليها إرساء المزاد عليه
وأنه بذلك يصبح وضع يده من غير سند وبمثابة غصب يبرر الالتجاء إلى القضاء المستعجل إزالته .
وكان هذا الذى ذهب إليه الحكم ليس فيه مساس بالحق بل يفيد أن ادعاء الطاعن بتجديد العقد يبدو أنه ادعاء غير جدى ، فإن الحكم لا يكون قد خالف القانون أو أخطأ فى تطبيقه .
(نقض 12/6/1952 طعن 175س 21ق)
وبأنه تقدير توافر شرط الاستعجال هو مما يستقل به قاضى الأمور المستعجلة وتقديره لأصل الحق هو تقدير وقتى عاجل يتحسس به ما يبدو أنه وجه الصواب فى الإجراء المطلوب مع بقاء أصل الحق سليماً يتناضل فيه ذووه لدى محكمة الموضوع .
وخطأ قاضى الأمور المستعجلة فى التقدير بفرض وقوعه لا يعتبر خطأ فى ذات مسألة اختصاص ، وبالتالى لا يصلح سبباً للطعن استناداً إلى المادة العاشرة من قانون إنشاء محكمة النقض .
وإذن فمتى كان الحكم إذ قضى برفض الدفع بعد اختصاص قاضى الأمور المستعجلة بنظر الدعوى ، وبرفض الدفع بعدم قبولها ، وباختصاص قاضى الأمور المستعجلة بنظرها وبقبولها وبطرد الطاعن من الفندق المؤجر له .
قد أقام قضاءه على توافر شرط الاستعجال فى الدعوى وعلى أن حيازة الطاعن للفندق قد أصبحت بغير سند قانونى بعد أن قضت محكمة الموضوع بفسخ عقد الإيجار المبرم بينه وبين المطعون عليه .
فليس فى هذا الذى قضى به الحكم مجاوز لاختصاص القضاء المستعجل . ومن ثم فإن الطعن عليه بالخطأ فى تطبيق القانون يكون على غير أساس .
(نقض 22/13/1951 طعن 151س 19ق)
كما قضت بأنه ” متى كان الحكم المطعون فيه ، وهو بسبيل تقرير اختصاصه ليتخذ إجراء وقتياً عاجلاً له أن يتحسس جدية النزاع لا ليفصل فى الموضوع ذاته بل ليفصل فيما يبدو له من النظر الأولى أنه وجه الصواب فى الإجراء المطلوب .
وكان قد أقام قضاءه على ما استظهره من أن الطاعن يعتبر بموجب ورقة التعهد متنازلاً عن عقد الإيجار الذى يرتكن عليه إن ردت إليه المطعون عليها المبلغ السابق دفعه إليها .
وأن الظاهر من أوراق الدعوى يدل على أنها قامت فى الميعاد المتفق عليه بعرض المبلغ المذكور على الطاعن عرضاً حقيقياً مقترناً بالإيداع الأمر الذى يفيد براءة ذمتها من يوم عرضه .
وأن يد الطاعن على الأرض أصبحت بغير سند وبمثابة غصب فإن هذا الذى قرره الحكم ليس فيه مساس بالحق بل يفيد أنه رأى أن النزاع الذى أثاره الطاعن بتمسكه بقيام عقد الإيجار .
استناداً إلى أن الشرط المدون بورقة التعهد لم يتحقق هو نزاع غير جدى ويكون الطعن على الحكم بمخالفة القانون على غير أساس.
(نقض 5/6/1952 طعن 48س 21ق)
وبأنه لقاضى الأمور المستعجلة قانوناً فى حالة النزاع على جدية عقد الإيجار بين المستأجر والحارس تقدير الجدية تقريراً مؤقتاً على وما يستبين له من ظاهر المستندات دون المساس بالموضوع .
وإذن فمتى كان الحكم لم يتعرض لهذا البحث الذى كان مثار الخلاف بين الطرفين تأسيساً على أن الفصل فيه لا يدخل فى ولاية القضاء المستعجل فإن هذا الحكم يكون قد خالف القانون وعاره القصور .
(نقض 10/2/1955 طعن 26س 32ق)
وبأنه إذا كان الثابت أنه كان بيد الطاعن عقد إيجار منزل صادر إليه من المطعون عليه تنتهى مدته فى نوفمبر سنة 1937 وأن المطعون عليه أقر بتجديد هذا العقد لمدة سنة أخرى بعد انتهاء مدته .
ولم يبين أنه اتخذ أى إجراء لإنهائه بعد انقضاء هذه السنة مع أنه باعترافه لم يسافر إلى الخارج إلا فى غضون سنة 1939 ثم لم يعد إلا فى أواخر سنة 1946 .
إذ كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك فى دعوى طرده من المنزل المؤجر إليه بتجديد عقد الإيجار تجديداً متتابعاً حتى أصبح محكوماً بالقانون رقم 121 سنة 1947 المنظم للعلاقة بين المؤجر والمستأجر .
فإن هذا الدفاع هو دفاع جدى كان يتعين معه على القضاء المستعجل أن يحكم بعدم اختصاصه بالفصل فى طلب الطرد لمساس ذلك بالحق المتنازع عليه بين الطرفين .
(نقض 22/11/1951 طعن 134س 20ق)
وبأنه اختصاص قاضى الأمور المستعجلة فى المسائل التى يخشى عليها من فوات الوقت وفقاً للمادة 49 من قانون المرافعات يتوافر بشرطين الأول أن يكون المطلوب إجراء لا فصل فى الحق والثانى قيام حالة استعجال يخشى معها من طول الوقت الذى تستلزمه إجراءات التقاضى لدى محكمة الموضوع.
وإذن فمتى كان قاضى الأمور المستعجلة قد قضى بطرد المستأجر الذى انتهى عقده من العين المؤجرة ، وكان حكم الطرد فى هذه الحالة هو مجرد إجراء وقتى يضع به حداً لحالة تهدد بالخطر صاحب الحق الظاهر .
وكان المستأجر قد أثار منازعة قوامها الادعاء بأنه قد استأجر العين بعقد جديد من وكيل المالك فرأى القاضى وهو بسبيل تقرير اختصاصه بالنظر فى دعوى الطرد أن هذه المنازعة غير جدية وأن يده ليست إلا يد غاصب.
لما ظهر له من أن عقد الإيجار الذى يستند إليه قد صدر من شخص ليست له صفة الوكالة عن المالك ، وكان قاضى الأمور المستعجلة غير ممنوع من أن يتناول مؤقتاً لحاجة الدعوى المستعجلة بحث ظاهر مستندات الطرفين لتبرير حكمه فى الإجراء المؤقت .
وكان هذا الإجراء ليس من شأنه المساس بحقوق الخصوم التى تظل كما هى يتناضل عليها أربابها لدى محكمة الموضوع.
لما كان ذلك، فإن النعى على الحكم بأنه مس الحق بالفصل فى نزاع موضوعى بحت لا ولاية له بالبت فيه يكون على غير أساس .
(نقض20/1/1955طعن1س22ق)
وقد قضت محكمة النقض بأن
من المقرر فى قضاء محكمة النقض أن تنفيذ التزام المستأجر برد العين المؤجرة يكون بوضعها تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء مادياً .
ويكفى فى هذا الخصوص أن يحيط المستأجر المؤجر علماً بوضع العين المؤجرة تحت تصرفه بأى طريق من طرق العلم إذ لم يتطلب القانون لذلك شكلاً خاصاً .
وإذا كان الثابت من الأوراق أن الطاعن – المستأجر – وجه للمؤجر خطايا عند انتهاء مدة الإيجار – رفض الأخير استلامه طلب فيه اعتبار عقد الإيجار منتهياً من ذلك التاريخ وفوضه فى الصرف.
وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلزام الطاعن بأجرة الماكينة – عن مدة لاحقة – على عدم وفائه بالتزامه برد الماكينة بعدم عرضها على المؤجر عرضاً حقيقياً بالإجراءات المنصوص عليها فى المادة 487 من تقنين المرافعات.
مع أنه إجراء غير مطلوب فى واقع الدعوى . فإنه يكون قد خالف القانون .
(جلسة 28/4/1976 مجموعة أحكام النقض السنة 27 ص1019 ، جلسة 20/2/1986 الطعن رقم 1169 لسنة 51ق س37 ع1 ص261 ، جلسة 17/1/1988 الطعن رقم 1055 لسنة 50ق)
وقد قضت محكمة النقض بأن
ومفاد نص المادة 590 من القانون المدنى أن المستأجر يلتزم عند انتهاء الإيجار برد العين المؤجرة التى تسلمها عند بدء الإيجار سواء كانت هذه العين تخضع لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أو تخرج عن نطاق تطبيقه .
لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بفسخ عقد الإيجار المبرم بشأن قطعة الأرض موضوع التداعى وتسليمها إلى المطعون ضدهم كأثر من آثار فسخ العقد فإن النعى يكون على غير أساس .
(نقض 16/11/1987 طعن 889 س 50ق)
رد العين المؤجرة في النصوص العربية المقابلة
يقابل ما تقدم فى نصوص القانون المدنى بالأقطار العربية المواد التالية :
- مادة 589 ليبي.
- 557 سوري .
- 771 عراقي .
- 576 لبناني .
- 481 سوداني .
- 779 تونسي
وقد ورد هذا النص فى المادة 790 من المشروع التمهيدى على وجه يطابق ما استقر عليه فى التقنين المدنى الجديد ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 619 فى المشروع النهائى .
ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 618 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 590
(راجع الأعمال التحضيرية 4 ص 549 – ص 551)
أهم الأسئلة المتداولة عن الالتزام برد العين المؤجرة
1. ما هو التزام المستأجر عند انتهاء الإيجار؟
2. هل يجوز للمستأجر رد شيء آخر غير العين المؤجرة؟
3. ماذا يحدث إذا كان هناك نقص في المساحة أو في مقدار العين المؤجرة؟
4. هل يلتزم المستأجر برد ملحقات العين المؤجرة؟
5. ماذا يحدث في حالة وقوع خلاف حول العين المؤجرة أو ملحقاتها؟
6. متى يكون المستأجر ملزمًا برد العين المؤجرة؟
7. هل يجوز للمستأجر حبس العين المؤجرة بعد انتهاء العقد؟
8. أين يجب أن يتم رد العين المؤجرة؟
9. من يتحمل مصاريف رد العين المؤجرة؟
10. لمن يتم رد العين المؤجرة؟
11. كيف يمكن إثبات رد العين المؤجرة؟
12. ما هو جزاء عدم رد العين المؤجرة بعد انتهاء الإيجار؟
13. هل يجوز للمؤجر اللجوء إلى القضاء المستعجل لاسترداد العين المؤجرة؟
14. متى يكون القضاء المستعجل مختصًا بطلب طرد المستأجر؟
في الختام، يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار بنفس حالتها الأصلية، بما يشمل المساحة والملحقات، وإلا يتحمل المسئولية إلا إذا ثبت السبب الأجنبي. ويتم الرد وفقًا للقواعد القانونية المحددة في القانون المدني المصري، مع إمكانية اللجوء إلى طلب الإخلاء أو التعويض في حال الإخلال بهذا الالتزام.
لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن
راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370
احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.
دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.