شروط سريان عقد إيجار العين المنتقلة لمالك جديد (المادة 604) New

تعرف على شروط سريان عقد إيجار العين المنتقلة لمالك جديد وفق المادة 604 من القانون المدني المصري. يشمل المقال تفسير كيفية إنصراف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام، والخاص، ومتطلبات ثبوت التاريخ، مع دراسة أحكام النقض وتوضيح الحقوق والواجبات للمستأجر والخلف الخاص.

حيث تقضي المادة 604 من القانون المدني على أنه في حال انتقال ملكية العقار المؤجر، سواء كان ذلك طوعًا أو قسرًا، إلى شخص آخر، فإن عقد الإيجار لا يكون نافذًا في حق هذا الشخص إلا إذا كان للعقد تاريخ ثابت ومحدد يسبق تاريخ نقل الملكية.

وبالتالي، فإن إثبات تاريخ عقد الإيجار يكتسب أهمية كبيرة، حيث يضمن نفاذ العقد في حق المالك الجديد ويحمي حقوق المستأجر من المالك القديم في مواجهة المالك الجديد.

محتويات البحث

شروط سريان عقد الإيجار للمالك الجديد وفق المادة 604 مدني

يعد عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين، حيث يترتب عليه حقوق والتزامات لكل من المؤجر والمستأجر.

ولكن ماذا يحدث إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى مالك جديد؟

وفقًا لنص المادة 604 من القانون المدني المصري، يكون الإيجار نافذًا في حق المالك الجديد إذا كان له تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية.

ولتحقق ذلك، يجب توافر مجموعة من الشروط، والتي تتمثل فيما يلي:

  • وجود خلف خاص:

يُشترط أن يكون هناك مالك جديد تلقى ملكية العين المؤجرة، سواء كان ذلك عن طريق البيع، الهبة، المقايضة، أو حتى الوصية، ويستوي في ذلك أن تكون العين المؤجرة عقارًا أو منقولًا.

  • وجود عقد إيجار منشئ للحقوق والالتزامات:

يجب أن يكون هناك عقد إيجار قانوني ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ويحدد الحقوق والالتزامات التي تنتقل مع ملكية العين.

  • ثبوت تاريخ عقد الإيجار قبل انتقال الملكية:

لضمان سريان الإيجار في مواجهة المالك الجديد، يجب أن يكون العقد ثابت التاريخ وسابقًا على التصرف الناقل للملكية، وذلك وفقًا للقواعد القانونية المعمول بها.

  • عدم اشتراط علم المالك الجديد بالعقد:

في حين أن القاعدة العامة وفق المادة 146 من القانون المدني تشترط علم الخلف الخاص بالعقد، فإن المادة 604 مدني لم تشترط ذلك، مما يعني أن ثبوت التاريخ هو الشرط الأساسي لانصراف أثر العقد إليه.

وبناء على هذه الشروط:

  1. ينتقل الإيجار إلى المالك الجديد الذي يحل محل المؤجر السابق في جميع حقوقه والتزاماته تجاه المستأجر.
  2. كما يترتب على ذلك التزام المستأجر بعدم سداد الأجرة للمؤجر السابق من تاريخ علمه بانتقال الملكية، وإلا كان ملزمًا بسدادها مرة أخرى للخلف الخاص.
  3. أما إذا لم يكن الإيجار ثابت التاريخ أو كان هناك اتفاق على الإخلاء عند انتقال الملكية، فإن المالك الجديد يكون بالخيار بين إبقاء المستأجر أو إلزامه بالإخلاء.

متى يكون عقد الإيجار نافذا في حق المالك الجديد؟

المادة 604 مدني تنص علي:

  1. إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية.
  2. ومع ذلك يجوز لمن انتقلت إليه الملكية أن يتمسّك بعقد الإيجار ولو كان هذا العقد غير نافذ في حقه.

الأعمال التحضيرية شروط سريان عقد إيجار العين وفق المادة 604 مدني

ينظر – لاحقا – التعليق بالأعمال التحضيرية الوارد على نص المادة 606 مدنى .

إثبات تاريخ عقد الإيجار وشروطه وفقا للمادة 604 قانون مدني

بمفهوم المخالفة من نص  المادة 604 مدنى  يكون الإيجار نافذا فى حق من إنتقلت إليه ملكية العين المؤجرة إذا كان له تاريخ سابق على التصرف الذى نقل الملكية .

إثبات تاريخ عقد الإيجار وشروطه

ويجب لإنصراف اثر العقد إلى الخلف الخاص توافر الشروط الاتية :

  1.  أن يكون هناك خلف خاص هو من يتلقى من سلفه ملكية شئ معين بالذات أو حقاً عينياً فى هذا الشىء
  2.  أن يكون هناك عقد إبرام فى شأن الشىء المستخلف فيه وأنشأ إلتزامات وحقوقاً تعتبر من مستلزمات هذا الشىء .
  3.  ان يكون هذا العقد قد إبرام قبل إنتقال الشىء المستخلف فيه للخلف الخاص فيجب إذن بوجه عام أن يكون العقد ثابت التاريخ وسابقا على تاريخ التصرف الذى انتقل به الشىء إلى الخلف .
  4.  ان يعلم الخلف بالالتزامات والحقوق التى تنتقل إليه وقت انتقالها فإلى أى مدى تنطبق هذه الشروط فيما يتعلق بانصراف اثر الإيجار إلى الخلف الخاص للمؤجر ؟
  5.  فبالنسبة للشرط الأول (وجود خلف خاص ) – فالمعروض فى هذا الشرط ان يكون هناك عين مؤجرة إنتقلت ملكيتها إلى خلف خاص فهذا الشرط إذن منطبق .

ويستوى ان تكون العين عقارا أو منقولات فنصوص التقنين الجديد كنصوص التقنين المدنى القديم عامة لم تخصص العقار دون المنقول .

ويجب ان تنتقل ملكية العين المؤجرة إلى خلف خاص والمقصود بالخلف الخاص وهو من يتلقى من المؤجر المالك ملكية العين المؤجرة أو حقا عينيا فيها بأى سبب .وأكثر الأسباب شيوعاً لنقل ملكية العين المؤجرة هو عقد البيع.

يستوى ان يكون اختياريا كما هو الغالب أو ان يكون إجبارياً كما يقع فى  التنفيذ الجبري  على المنقول وفى نزع ملكية العقار فالراسي عليه المزاد لإنصرف إليه أثر الإيجار .

إلا إذا كان ثابت التاريخ وسابقا على رسو المزاد وفى العقار يكون للراسي عليه المزاد.

فوق ذلك، ان يتمسك بعدم إنصراف أثر إيجار إليه الا إذا كان له تاريخ ثابت على تسجيل التنبيه بنزع الملكية مالم يكن من اعمال الإدارة الحسنة .

وكالبيع كل عقد اخر للملكية (كالمقايضة والهبة والشركة ) وكالعقد الناقل للملكية اى تصرف اخر ناقل للملكية ولو كان صادرا من جانب واحد (كالوصية )، وكالتصرف الناقل للملكية اى سبب اخر ناقل للملكية (كالشفعة )

ومن إنتقلت إليه الملكية كاملة بجب عليه إحترام الإيجار ثابت التاريخ وسابقا فأولى ان يحترمه من إنتقل إليه حق اضيق نطاقا من حق الملكية (كحق الإنتفاع وحق السكنى وحقوق الارتفاق )

وبالنسبة للشرط الثانى (وجود عقد انشا إلتزامات وحقوقا تعتبر من مستلزمات العين ) وهذه العقد هو عقد الإيجار بالذات .

اما بالنسبة للشرط الثالث (عقد الإيجار ثابت التاريخ وسابق على التصرف الذى نقل ملكية العين المؤجرة إلى الخلف الخاص ) لم تورد المادة 146 مدنى وهى التى تقرر القاعدة العامة فى إنصراف اثر العقد إلى الخلف الخاص شرط  ثبوت تاريخ  هذا العقد .

وكل ما تطلبته هو أن يكون إنتقال ملكية الشىء إلى الخلف الخاص قد جاء بعد إبرام العقد الذى ينصرف أثره إلى هذا الخلف .ولكن المادة 146 مدنى اشترطت من جهة آخرى أن يكون الخلف الخاص عالما بالعقد وقت إنتقال الشىء إليه .

مع أن العلم بالعقد يغنى عن ثبوت التاريخ ذلك أن بثبوت علم الغير بالورقة العرفية يجعل لها تاريخ لها تاريخاً ثابتاً له حجتيه على هذا الغير من وقت علمه بالورقة.

إذ أن طرق إثبات التاريخ ليست مذكورة على الحصر فى التقنين المدنى المصرى ويترتب على ذلك تنمه لا يشترط ثبوت تاريخ العقد الذى يتعرف أثره إلى الخلف الخاص ما دمنا قد اشترطنا علم الخلف بهذا العقد وقت إنتقال الشىء إلى الخلف الخاص .

أما فى تطبيق المادة 604 مدنى فان شرط ثبوت التاريخ هو شرط شكلي لابد من توافره اما عن طريق علم الخلف الخاص بالإيجار أو عن احد الطرق الأخرى التى ذكرها القانون لثبوت التاريخ.

اما إثبات تاريخ المخالفة بالأجرة فان المادة 395 مدنى لم تذكر طرق الإثبات التاريخ على سبيل الحصر وهى فوق ذلك ذكرت صراحة ان الورقة العرفية يثبت تاريخها من يوم أن يثبت مضمونها فى ورقة آخر ثابتة التاريخ .

فإذا كانت المخالفة بالأجرة الثابتة التاريخ مذكوراً فيها مضمون عقد الإيجار فإن هذا العقد يعتبر ثابت التاريخ من يوم ثبوت تاريخ المخالصة .

فثبوت تاريخ الإيجار إذن شرط شكلي لابد من توافره ولابد ان يكون تاريخ الإيجار الثابت سابقا على التصرف الذى نقل الملكية الى الخلف الخاص حتى ينصرف اثر العقد إلى السلف (مادة 604 مدنى عن طريق الدلالة العكسية ).

فإذا كان العقد الاسبق هو الإيجار انصرف اثره إلى المشترى وان كان هو البيع لم ينصرف أثر الإيجار إلى المشترى وبقى قائماً فيما بين المؤجر والمستأجر.

على ان ثبوت التاريخ وحده لا يكفى إذا كانت مدة الإيجار العقار تزيد على تسع سنوات بل لابد من تسجيل عقد الإيجار قبل تسجيل التصرف الناقل للملكية وفقا للمادة  11 من قانون الشهر العقاري  .

فإذا لم يسجل لم ينصرف أثر الإيجار للمالك الجديد الذى سجل عقده الا لمدة تسع سنوات فقط بشرط أن يكون الإيجار ثابت التاريخ وسابقا على التصرف النافل للملكية وان تسع السنوات هذه تبدا من وقت بدء مدة الإنتفاع لا من وقت تسجيل عقد البيع.

والإيجار السابق على التصرف الناقل للملكية ينصرف اثره إلى من إنتقلت إليه الملكية ولو كانت مدة الإيجار لا تبدا الا من التاريخ صدور التصرف مادام عقد الإيجار نفسه قد برام قبل إبرام التصرف إذا العبرة بتاريخ صدور عقد الإيجار لا بتاريخ إبتداء مدة الإيجار .

اما بالنسبة للشرط الرابع (علم الخلف الخاص بالالتزامات والحقوق التى تنقل إليه وقت انتقالها) فيجب توافره حتى ينصرف أثر العقد إلى الخلف الخاص طبقا للمادة 146 مدنى.

وقد اغفل المشرع هذا الشرط فى إنصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص فلم تذكره النصوص التى عرضت لهذه المسألة كما ذكرته المادة 146 مدنى .

فلا تشترط علم الخلف الخاص بعقد الإيجار حتى ينصرف اثر هذا العقد إليه ويكفى  أن يكون عقد الإيجار ثابت التاريخ وإذ كان علم الخلف الخاص بعقد الإيجار محل إعتبار فلا يكون ذلك للعلم فى ذاته.

بل لان هذا العلم يجعل لعقد الإيجار تاريخا ثابتا من وقت هذا العلم فيكون العلم إذن تابعاً لثبوت التاريخ أو هو أداة من أدائه بخلاف العلم فى العقود الأخرى غير الإيجار فهو الأصل وثبوت التاريخ تابع له .

فإذا انصرف اثر الإيجار إلى الخلف الخاص بالشروط السابقة حل هذا الخلف فى مواجهة المستأجر محل المؤجر وليس فى هذا الا تطبيق للقاعدة العامة فى إنصراف اثر العقد إلى الخلف الخاص .

ويقال عادة إلى حقوق المؤجر تنتقل إلى   الخلف الخاص  عن طريق حوالة الحق كما تنتقل التزاماته عن طريق حوالة الدين .

ويترتب على ذلك أن من إنتقلت إليه ملكية العين المؤجرة يحل محل المؤجر فمن جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه وذلك من وقت التصرف الناقل للملكية .

فله ان يطالبه بتسليم العين وله أن يطالبه بإجراء الترميمات الضرورية فى العين المؤجرة وبضمان التعرض والاستحقاق وبضمان العيوب الخفية .

ويجب على ملتقى الملكية إحترام جميع شروط الإيجار كما لو كان هو المؤجر ومع ذلك لا يجير على إحترام الاتفاقات الملحقة ال متلقى الملكية إذا كانت مستقلة عنه كالوعد بالبيع .

ولا تنقل هذه الاتفاقات إلى متلقى الملكية الا طبقا للقواعد المقررة فى إنصراف اثر العقد للخلف الخاص.

فيجب ان يتكون من مستلزمات العين وأن يعلم بها متلقى الملكية وقت إنتقال الملكية إليه .

ومتى إنتقلت  إلتزامات المؤجر إلى الخلف فإن المؤجر تبرأ ذمته منها فلا يجوز للمستأجر مطالبته بها .

وللخلف الخاص الذى إنتقلت إليه ملكية العين المؤجرة الحق فى مطالبة المستأجر بجميع حقوق المؤجر لأنه بانتقال مدة الحقوق لم يعد للمؤجر الحق فى المطالبة بها .

وتكون الأجرة مضمونة بإمتياز المؤجر على منقولات للمستأجر الموجودة بالعين المؤجرة وبالحق فى الحبس ويحق توقيع الحجز التحفظى .

ويجوز له مطالبته باستعمال العين فيما أعدت له وبالمحافظة عليها وبالترميمات وبرد العين عند إنتهاء الإيجار ويكون المستأجر مسئولاً أمامه عن الحريق .

وله طلب فسخ لعدم قيام المستأجر بالتزاماته طبقا للقواعد العامة .

ولا يجوز للمستأجر من وقت علمه بإنتقال ملكية العين المؤجرة إلى الخلف الخاص ان يوفى للمؤجر بالأجرة التى تستحق إبتداء من هذا العلم .

بل يجب ان يوفى بها للخلف الخاص الذى يقع عليه عبء إثبات العلم فإذا وفى بها للمؤجر مع علمه أو مع المفروض انه كان يعلم إلتزم بدفعها ثانية للخلف الخاص .

وللمستأجر فى هذه الحالة ان يرجع على المؤجر بما دفعه طبقا لقاعدة الاثراء بلا سبب اما إذا عجز متلقى الملكية عن إثبات العلم أو امكانيته فان دفع المستأجر الأجرة إلى المؤجر يكون وفاء صحيحا ساريا فى حق متلقى الملكية .

وطبقا لنص الفقرة الثانية من المادة 604 مدنى أن الإيجار إذا كان أثره  لا ينصرف إلى متلقى الملكية اما لأنه ليس له تاريخ ثابت سابق على  التصرف النافل للملكية.

وأما لأن له هذا التاريخ الثابت ولكن المستأجر إتفق مع المؤجر على  إخلاء العين المؤجرة  إذا إنتقلت ملكيتها إلى شخص آخر فإن متلقى الملكية يكون بالخيار بين أن يتمسك بعقد الإيجار بالرغم من عدم نفاذه فى حقه .

فيجير المستأجر على البقاء أو أن يتمسك بعدم نفاذ الإيجار فى حقه فيجبر المستأجر على الإخلاء .

الوسيط -6- مجلد1- للدكتور السنهوري -ص 816 وما بعدها
اذن، التساؤل الهام، ما هي أهمية ثبوت تاريخ عقد الإيجار في قانون الملكية؟

الاجابة القانونية: ثبوت تاريخ عقد الإيجار ضروري لتحديد حقوق الأطراف بشكل دقيق، فهو يضمن انتقال الالتزامات من المؤجر إلى المالك الجديد، ويعزز من مصداقية العقد في حال حدوث نزاعات قانونية.

كذلك، ما هي الحقوق التي ينقلها عقد الإيجار إلى الخلف الخاص؟

الاجابة، ينقل عقد الإيجار حقوق المؤجر بالكامل إلى الخلف الخاص، بما في ذلك حق المطالبة بالأجرة، إجراء الترميمات، وضمان الاستحقاق والتعرض، مما يحافظ على استمرارية التزامات المستأجر.

إنصراف أثر عقد الإيجار إلى المتعاقدين والخلف العام وفق القانون المدني

لقد نصت المادة 145 مدنى على أن:

ينصرف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث ما لم يتبين من العقد أو من طبيعة التعامل أو من نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إلى الخلف العام” .

وعليه فإن عقد الإيجار إذا إنعقد صحيحاً فإنه ينصرف إلى عاقديه وخلفهما العام وفقاً لمبدأ نسبية أثر العقد مع مراعاة ما تقضى به قواعد  الميراث   بأن يوفى الوارث إلتزامات المورث فى حدود التركة فحسب . كما يراعى أن يكون الإيجار قد عقد لإعتبارات شخصية فى المستأجر على نحو ما تقدم.

عدم اشتراط حسن نية الغير الذى يتمسك بعدم تسجيل الإيجار

إختلفت الآراء حول اشتراط حسن النية فى الغير حتى يتمسك بعدم تسجيل الإيجار ، فذهب رأى إلى أنه يشترط فى الغير الذى يتمسك بعدم نفاذ الإيجار أن يكون حسن النية بمعنى ألا يكون عالماً بحصول الإيجار وفى تسجيله .

(عبد الباقى ص 135)

بينما ذهب رأى آخر فى الفقه إلى أنه لا يشترط فى الغير الذى يتمسك بعدم نفاذ الإيجار فى حقه لمدة تزيد على تسع سنوات لعدم تسجيله  أن يكون حسن النية .

بمعنى ألا يكون عالماً بحصول الإيجار وقت تسجيله لحقه لأن علم الغير بالإيجار لا يقوم مقام تسجيله ، ولأن قانون الشهر العقارى يعول على  التسجيل  فى ذاته ويفضل المتصرف إليه الذى سجل عقده على من لم يسجل عقده ولو كان الأول عالماً وقت التسجيل يسبق عقد الآخر .

بل أكثر من ذلك لا ينفذ الإيجار غير المسجل فى حقه ، ولو كان متواطئاً مع المؤجر على الإضرار بالمستأجر لأن قانون الشهر العقارى لم يعول كذلك على تدليس الغير الذى سجل عقده أو عدم تدليسه.

لأنه أراد أن يكون لشهر التصرفات حرمة وقوة حتى يمكن فى وقت قريب تعميم نظام السجل العينى .

(رمضان ابو السعود ص 55 – مرقص ص 255)

وهذا الرأى الأخير هو الذى نؤيده .

مناط نفاذ الإيجار فى حق الخلف

عقد الإيجار من المالك المؤجر لا يسرى فى حق المشترى إلا بالنسبة لأما كان قائماً من المبانى فعلاً وقت البيع.

ومن ثم فإن عقد الإيجار الصادر من المالك السابق فى شأن عين النزاع التى لم تكن وقت البيع قد قامت على نحو يجعلها قابلة للانتفاع بها، لا ينفذ فى حق المشترية .

لا يشترط لإنصراف أثر عقد الإيجار إلى المتعاقدين أو الخلف العام أن يكون العقد ثابت التاريخ أو أن يكون مسجلاً .

وقد قضت محكمة النقض بمبدأ واضح وصريح وجازم أنه:

  • يترتب على إنصراف أثر العقد إلى الخلف العام أنه يسرى فى حقه ما يسرى فى حق السلف بشأن هذا العقد.
  • فلا يشترط إذن ثبوت تاريخ العقد أو تسجيله حتى يكون التصرف حجة للخلف أو عليه.
  • لأنه يعتبر قائماً مقام المورث ويلتزم بتنفيذ ما إلتزم به مورثه طالما أن قد نشأ صحيحا وخلصت له قوته الملزمة.

 إنصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص

تنص المادة 146 مدنى على أنه :

“إذا أنشأ العقد إلتزامات وحقوقاً شخصية تتصل بشئ إنتقل بعد ذلك إلى خلف خاص، فإن هذه الإلتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف فى الوقت الذى ينتقل فيه الشئ إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف يعلم بها وقت إنتقال الشئ إليه”.

شروط انصراف عقد الإيجار الى الخلف الخاص المالك الجديد

يتضح من هذا النص أن هناك شروط معينه يجب توافرها لإنصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص وهذه الشروط هى :

الشرط الأول : وجود خلف خاص

المقصود بالخلف الخاص هو يتلقى من المؤجر المالك ملكية العين المؤجرة أو حقاً عينياً فيها بأى سبب.

وقد لا يكون المؤجر مالكاً بل مستأجر أصلياً أجر من الباطن ثم تنازل عن الإيجار وإذا كان وضعه يقرب من وضع المؤجر المالك الذى باع العين المؤجرة من حيث إن كلاً منهما قد أجر حقه ثم باعه.

إلا أنه يبدو أن نص المادة 604 مدنى لا يتسع لهذا الفرض . فيجب إذن تطبيق القواعد العام وهى تقرب كثيراً من الإحكام التى قررتها المادة 604 مدنى .

فالتنازل له عن الإيجار يعتبر خلفاً خاصاً للمؤجر من الباطن أى المستأجر الأصلى.

 (أنظر الوسيط 1 فقرة 350 ص547)

فينصرف إليه أثر  الإيجار من الباطن  لأنه عقد أبرم فى شأن الشئ المستخلف فيه وهو حق المؤجر ما دام القانون قد إعتبر الحوق والالتزامات الناشئة من عقود الإيجار من مستلزمات الشئ المؤجر.

ويشترط إذن لإنصراف أثر الإيجار من الباطن إلى المتنازل له عن الإيجار أن يكون الإيجار من الباطن ثابت التاريخ وسابقاً على التنازل وأن يكون المتنازل له عالماً به وقت التنازل .

وهذا و مقتضى تطبيق القواعد العامة فى شأن إنصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص وفقاً للمادة 146 مدنى.

أما فى القانون الفرنسى، حيث لا يوجد نص يضاهى نص المادة 146، فالفقه الفرنسى يطبق القواعد العامة فى الفرض الذى نحن بصدده على الوجه الآتى:

“لا ينصرف أثر الإيجار من الباطن إلى المتنازل له عن الإيجار حتى لو كان الإيجار من الباطن ثابت التاريخ وسابقاً على التنازل لأن المتنازل له وهو خلف خاص لا تنتقل إليه إلتزامات سلفه بغير نص أو إتفاق.

 (بلانيول وريبير 10 فقرة 649 ص 940 – ص 941)

أما القضاء الفرنسى فيصرف أثر الإيجار من الباطن إلى المتنازل له عن الإيجار حتى لو لم يكن الإيجار من الباطن ثابت التاريخ بحجة أن المادة 1743 مدنى فرنسي التى تسمح للمشترى بأن يحتج على المستأجر بعدم ثبوت تاريخه نص إستثنائى لا يجوز التوسع فيه .

فلا ينطبق فى الفرض الذى نحن بصدده ومن ثم لا يستطيع المتنازل له عن الإيجار أن يحتج على المستأجر من الباطن بعدم ثبوت تاريخه .

(نقض فرنسى 14 فبراير سنة 1950 جازيت دي باليه 1950-2-40- محكمة السين 20 ابريل سنة 1950 جازيت دي باليه 1950-2-6 Som )

وأكثر الأسباب شيوعا لنقل ملكية العين المؤجرة هو عقد البيع ويستوى أن يكون البيع اختياريا كما هو الغلب أو أن يكون إجبارياً كما يقع فى التنفيذ الجبرى على المنقول وفى نزع ملكية العقار .

فالراسي عليه المزاد لا ينصرف إليه أثر الإيجار إلا إذا كان ثابت التاريخ وسابقاً على رسو المزاد.

وفى العقار يكون للراسى عليه الزاد فوق ذلك أن يتمسك بعدم إنصراف أثر الإيجار إليه إلا إذا كان له تاريخ ثابت على تسجيل التنبيه بنزع الملكية ما لم يكن من أعمال الإدارة الحسنة (مادة 408 مرافعات) .

(سليمان مرقص ص 515 – عبدالمنعم فرج الصدة ص 284)

 والحكم السابق لا يسرى على البيع فقد وإنما على كل عقد ناقل للملكية كالمقايضة أو الهبه أو الشركة إذا إنتقلت للشركة ملكية العين المؤجرة بإعتبارها حصة أحد الشركاء .

كما يسرى على أى تصرف آخر ناقل للملكية ولو كان صادراً من جانب واحد كالوصية .

ويسرى كذلك على أى سبب آخر ناقل للملكية كالشفعة أو غيرها.

وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى أنه:

عمم المشرع السبب الذى ينقل ملكية العين المؤجرة من المؤجر ، فاي سبب وليس البيع وحده يكفى فإذا إنتقلت ملكية العين المؤجرة بهبة أو مقايضة أو شركة أو شفعة أو غير ذلك من أسباب نقل الملكية كان هذا حكمه حكم البيع.

بل إن البيع نفسه قد يكون اختياريا كما هو الغالب وقد يكون جبرياً .

والحكم واحد فى الحالتين إلا أن نقل الملكية بالميراث له حكم آخر أن الإيجار لا ينقضي بموت المؤجر بل تظل ورثته ملتزمة بالإيجار الذى عقده مورثهم .

مجموعة الإعمال التحضيرية 4 ص 592

وقد لا ينتقل إلى الخلف حق ملكية العين المؤجرة بل ينتقل حق عينى فى العين المؤجرة غير حق الملكية كحق الإنتفاع وحق السكنى وحقوق الإرتفاق .

فإذا كان الإيجار ثابت التاريخ وسابقاً على سبب إنتقال هذه الحقوق ، وجب على من إنتقلت إليهم الحقوق أن يحترموا الإيجار ذلك أن من إنتقلت إليه الملكية كاملة يجب عليه إحترام الإيجار فى هذا الفرض .

فأولى أن يحترمه من إنتقل إليه حق هو أضيق نطاقاً من حق الملكية ويكون إحترام أصحاب هذه الحقوق للإيجار آنياً من طريق حلولهم محل المؤجر فى نطاق حقوقهم.

فصاحب  حق الإنتفاع  أو حق السكنى أو حق الإستعمال يكون ملتزماً بتمكين المستأجر من الإستمرار فى الإنتفاع بالعين وله أن يتقاضى الأجرة ما دام حقه قائماً .

وصاحب حق الإرتفاق يكون ملتزماً بعدم إستعمال حق إرتفاقه الذى ينقص من إنتفاع المستأجر بالعين ويتقاضى من الأجرة ما يتنسب مع قيمة حقه ما دام هذا الحق قائماً.

(السنهورى ص 770)

الشرط الثانى : وجود عقد منشئ لالتزامات وحقوق شخصية تتصل بالشئ الذى إنتقل بعد ذلك إلى الخلف الخاص ، وأن تكون هذه الإلتزامات والحقوق من مستلزمات هذا الشئ

فقد فرض المشرع أن يكون عقد الإيجار منشئاً حقوقاً للمؤجر تعتبر مكملة للعين المؤجرة ، وينشئ إلتزامات فى ذمته تعتبر محددة لهذه العين ليكون كل من الحقوق والالتزامات من مستلزمات العين المؤجرة.

ومن ثم تنتقل مع العين إلى الخلف الخاص وفقاً للقواعد العامة المقررة فى المادة 146 مدنى .

وقد يقوم شك فيما إذا كان حقوق المؤجر وإلتزاماته تلتصق بالعين المؤجر إلى حد أن تعتبر من مستلزماتها فالحقوق ليست مما يحفظ العين ويقويها أو يدرأ ضرراً عنها والإلتزامات ليست مما يكيف إستعمال العين أو يغل يد المالك عن إستعمال حق الملك .

ولكن هذا الشك يزول أمام النص الصريح الوارد فى المادة 604 مدنى فهو يصرف إلى من إنتقلت إليه ملكية العين المؤجرة – أى الخلف الخاص- أثر الإيجار من حقوق والتزامات فلا شك إذن فى توافر هذا الشرط الثانى بحكم القانون .

 (السنهورى  ص 772)

الشرط الثالث : أن يكون تصرف السلف سابقاً على إنتقال الشئ إلى الخلف

وهذا الشرط قد نضت عليه المادة 146 مدنى صراحة إذ اشترطت  لنفاذ عقد الإيجار  فى حق الخلف الخاص أن يكون له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذى نقل الملكية منقول إذا أنشأ العقد إلتزامات وحقوقاً شخصية تتصل بشئ إنتقل بعد ذلك إلى خلف خاص .

وترتب على ذلك تطبيقاً لقواعد الإثبات فيما يختص بحجية الورقة العرفية على الغير، أن إشتراط الفقهاء أن يكون العقد الذى أبرم قبل إنتقال الشئ إلى الخلف الخاص ثابت التاريخ وسابقاً على التاريخ الذي إنتقل فيه الشئ إلى الخلف.

وحتى يمكن الإحتجاج بتاريخ العقد العرفى على الخلف وهو من الغير .

فإذا فرضنا أن التصرف الذى نقل الملكية إلى الخلف الخاص هو عقد بيع وجب أن يكون للإيجار تاريخ ثابت سابق على تاريخ البيع ولا صعوبة إذا كان كل من الإيجار والبيع ثابت التاريخ .

فمقارنة التاريخين أحدهما بالآخر تبين أى العقدين أسبق ، فإن كان العقد الأسبق هو الإيجار إنصرف أثره إلى المشترى ، وإن كان هو البيع لم ينصرف أثر الإيجار إلى المشترى وبقى قائماً فيما بين المؤجر والمستأجر ،

وإذا كان أحد العقدين هو الثابت التاريخ دون الآخر. فإن كان الإيجار هو الثابت التاريخ إنصرف أثره إلى المشترى ، وإن كان البيع هو الثابت التاريخ لم ينصرف أثر الإيجار إلى المشترى.

بقى فرضان:
  • أن يكون كل من الإيجار والبيع غير ثابت التاريخ.
  • أو أن يكون كل منهما ثابت التاريخ فى يوم واحد.

فى هذين الفرضين يجب إستظهار أن ثبوت التاريخ فى الإيجار شرط شكلى لابد من توافره .

فيتعين إذن، أن يثبت المستأجر توافر هذا الشرط ولابد إذا أراد أن يتمسك بالإيجار على المشترى أن يقدم عقد إيجار ثابت التاريخ وهو ما لا يستطيعه فى الفرض الأول .

وأن يكون هذا التاريخ ثابت سابقاً على تاريخ البيع وهو ما لم يتحقق فى الفرض الثانى .

ومن ثم لا يستطيع المستأجر فى كل من الفرضين المتقدمين الذكر، أن يثبت توافر الشرط الواجب فلا ينصرف أثر الإيجار إلى المشترى .

وفى هذا المعنى تقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى:

فلا يسرى الإيجار على خلف المؤجر إلا إذا كان ثابت التاريخ وسابقاً على سبب نقل الملكية .

فإذا كان السبب الذى نقل الملكية هو عقد البيع مثلا وكان كل من البيع والإيجار غير ثابت التاريخ، أو كانا ثابتي التاريخ فى يوم واحد .

فإن الإيجار لا يسرى فى حق المشترى حتى لو كان عقد البيع غير مسجل.

 (مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 593)

ويراعى أن ثبوت التاريخ وحده لا يكفى إذا كانت مدة الإيجار تزيد على تسع سنوات بل لابد من تسجيل عقد الإيجار قبل تسجيل التصرف الناقل للملكية وفقاً للمادة 11 من قانون الشهر العقارى .

فإذا لم يسجل لم ينصرف أثر الإيجار للمالك الجديد الذى سجل عقده إلا لمدة تسع سنوات فقط، بشرط أن يكون الإيجار ثابت التاريخ وسابقاً على التصرف الناقل للملكية .

اذن التساؤل الهام، هل يمكن أن يؤثر بيع العقار على عقد الإيجار إذا لم يتم تسجيله؟

الاجابة نعم، إذا لم يتم تسجيل عقد الإيجار قبل  التصرف الناقل للملكية  ، قد ينصرف أثر الإيجار فقط إلى المالك الجديد لفترة لا تتجاوز تسع سنوات، مما يضعف من استمراريته.

الشرط الرابع : علم الخلف الخاص بالإلتزامات والحقوق التى تنتقل إليه وقت إنتقالها

وهذا الشرط وإن بدى غير ضرورى لإنتقال الحقوق الشخصية إلى الخلف لأنه قد يسوغ أن يكسب الشخص حقوقاً دون قبوله أو جنى علمه إلا أنه ضرورى لإنتقال الإلتزامات.

لأنه لا يسوغ للخلف أن يتحمل بالإلتزامات دون قبوله أو علمه على الأقل ويفاجأ بقيود لم تكن بحسبانه .

(عزمي البكري ص 521)

والمشرع لم ينص على هذا الشرط صراحة لأن علم الخلف بالإيجار يعتبر طريقة من طرق ثبوت التاريخ .

وقد قضت  محكمة النقض  بأن آثار عقد الإيجار انصرافها للخلف الخاص للمؤجر وقت إنتقال الشئ إليه دون حاجة إلى علمه بذلك شرطه ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها (المادة 146 مدنى) .

 (جلسة 13/1/2000 الطعنان 1002- 1354س 68 ق)

وبأن مفاد نص المادة 146 من القانون المدنى أنها إذ تقرر قاعدة عامة بشأن إنصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص اشترطت أن يكون إنتقال ملكية الشئ إليه قد جاء بعد إبرام العقد الذى ينصرف أثره إلى الخلف .

وأن يكون الخلف الخاص عاملاً بالعقد وقت إنتقال الملكية إليه ، وإذ لم تتطلب هذه المادة أن يكون العقد ثابت التاريخ .

فذلك لأن العلم من جانب الخلف الخاص يقوم مقام ثبوت التاريخ ويعد طريقاً من طرق الورقة العرفية فتصبح الورقة حجة عليه من وقت علمه بها بوصفه خلفاً خاصاً .

 (نقض1/2/1966 س 17 ص 221)

الآثار المترتبة على إنتقال الإيجار إلى الخلف الخاص

متى توافرت الشروط السابقة إنصرف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص وهو من تلقى من المؤجر المالك ملكية العين أو حقاً عينياً فيها اختيارا أو جبراً فتنتقل إليه حقوق المؤجر وتسرى أحكام  حوالة الحق  .

كما تنتقل إليه التزاماته وتسرى فى شأنها أحكام حوالة الدين وذلك من وقت التصرف الناقل للملكية لا من وقت تسجيله، فإن كان بيعاً فتنتقل الحقوق للخلف الخاص .

كما تنتقل إليه إلتزامات المؤجر فيضمن الإستحقاق والتلف والعيوب الخفية ولو كان سبب ذلك راجعاً إلى وقت سابق على التصرف الناقل للملكية .

وله الرجوع على المؤجر بضمان الإستحقاق إذا إنصرف أثر العقد إليه كما له طلب إبطال البيع للغلط إذا كان يعتقد أن العين غير مؤجرة .

وجميع الأحكام السابقة ليست متعلقة بالنظام العام فيجوز الإتفاق على مخالفتها ، وإذا توافر شرط الإستعجال فى النزاع جاز الإلتجاء لقاضى الامور المستعجلة.

ويجوز للخلف الخاص أن يتمسك بعقد الإيجار ولو كان هذا العقد غير نافذ فى حقه وليس هناك ميعاد لاستعمال هذا الخيار .

ولكن، يجب المبادرة فيه حتى لا يحمل السكوت مدة طويلة على نزول عن هذا الحق .

وللمستأجر إنذار متلقى الملكية بإستعمال خياره فى مدة معينة وإلا عد متنازلاً عنه .

(أنور طلبة ص 255 وما بعدها)

أحكام النقض بشأن شروط سريان عقد إيجار المالك الجديد

أحكام النقض عن سريان عقد الإيجار

أحكام النقض عن سريان عقد الإيجار

أكدت أحكام محكمة النقض أن عقد الإيجار يستمر في السريان وينتقل إلى المالك الجديد عند بيع العقار، ما لم يكن هناك اتفاق يخالف ذلك، وذلك وفقًا لمبدأ استقرار العلاقة الإيجارية.

كما قضت بأن المشترى يحل محل البائع في جميع حقوقه والتزاماته الناشئة عن العقد، حمايةً لحقوق المستأجر.

لذا، سوف نستعرض في هذا المبحث من البحث أهم أحكام محكمة النقض المصرية عن شروط سريان ونفاذ عقد العقد في حق الملك الجدي بثبوت تاريخ العقد، وبنسجيل الملكية وعقد الايار ، وبحوالة الحق .

قضت محكمة النقض بأن

متى كان الحكم قد قرر أن الطاعنين لم ينازعوا فى أسبقية تسجيل عقد المطعون عليها الأولى، وأنه بذلك قد إنتقلت إليها الملكية قانوناً .

فإنه لا يعيب الحكم إغفاله الرد على ما دفع به الطاعنون من أن هذا العقد قد صدر بالتواطؤ بينهما وبين المطعون عليها الثانية والثالثة  لأن هذا التواطؤ بفرض ثبوته لا يحول دون إنتقال الملكية بالتسجيل.

(طعن123س20ق جلسة29/5/1952)

لا تنتقل الملكية من البائع إلى المشترى إلا بتسجيل عقد شرائه وفقاً لنص المادة9من القانون   114 لسنة 1946 ولا يحول دون نقل الملكية على ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن :

يكون المشترى عالماً بأن البائع له أو مورثه سبق أن تصرف فى المبيع ذاته لمشتر آخر لم يسجل عقده ما لم يثبت أن عقد المشترى الثانى المسجل هو  عقد صورى  .

ولا ينتج فى إثبات هذه الصورية مجرد علم هذا المشترى وقت شرائه بالتصرف السابق غير المسجل الوارد على ذات المبيع.

(طعن338س20ق جلسة 31/12/1953)

الغير سئ النية فى معنى المادة17/2من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114لسنة 1946 هو الذى كان يعلم أن البائع له غير مالك أو أن سند ملكيته مشوب بعيب يبطله أو بما يوجب فسخه.

أما من يتعامل مع بائع لم يثبت أنه سبق أن تصرف فى العقار المبيع تصرفاً إنتقلت به الملكية فلا يعتبر سئ النية فى معنى المادة المذكورة.

لأنه يكون فى هذه الحالة قد تعامل مع مالك حقيقى لا تشوب ملكيته شائبه ولو كان يعلم وقت تعاقده معه أن سبق أن باع نفس العقار لمشتر سابق لم يسجل عقده.

(طعن 156س21ق جلسة 13/5/1954)

متى كان عقدا البيع اللذان صدرا من بائع واحد قد وقعا فى ظل قانون التسجيل رقم 18لسنة 1923 وكان الحكم قد عول فى إثبات علم المشترى الثانى بالتصرف السابق على علاقة البنوة بينه وبين البائع فإن الحكم يكون قاصر البيان.

لأن هذه العلاقة لا تقوم وحدها دليلاً على واقعة العلم ومع ذلك علم المشترى الثانى بالتصرف السابق وسوء نيته على فرض ثبوتها لا أثر لهما على التصرف الحاصل إليه إذا ما سجل العقد الصادر إليه قبل تسجيل العقد السابق.

ذلك أن قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 الذى ألغى بعد ذلك بالقانون رقم 114 لسنة 1946 لا يترتب أى أثر على علم المتصرف إليه الثانى بالتصرف السابق إذا سجل التصرف الثانى قبل تسجيل التصرف السابق.

وقد قضى هذا القانون على نظرية العلم وسوء النية فى حق المتصرف إليه الثانى وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة.

(طعن 19س23ق جلسة 14/2/1957)

متى كان المشترى الثانى قد سجل عقد شرائه وطعن المشترى السابق الذى لم يسجل عقده بصدور العقد الثانى المسجل بطريق التواطؤ رغبة من البائع فى الرجوع عن البيع له.

تأسيساً على أن المشترى الثانى كان قد وقع كشاهد على عقده هو فأغفل الحكم الرد على هذا الدفاع الذى لا يتغير به وجه الرأى فى الدعوى.

فإن ذلك لا يعيب الحكم بالقصور ذلك لأن توقيع المشترى الثانى كشاهد على العقد الذى لم يسجل لا يعتبر إقراراً منه بإنتقال ملكية المبيع إلى من صدر له ذلك العقد .

وإن صح هذا التوقيع دليلاً على علم صاحبه بسبق التصرف إلى الغير فإنه لا يحول دون كسب ملكية المبيع بعد ذلك بمقتضى عقده الذى بادر إلى تسجيله فصح سنداً لنقل الملكية إليه ولو كان فى ذلك متواطئاً مع بائعه.

 (طعن91س24ق جلسة3/4/1958)
وقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد كذلك بان:

يبين من نص المادة 145 من القانون المدنى ومذكرتها الإيضاحية أنها وضعت قاعدة عامة تقضى بأن أثار العقد لا تقتصر على المتعاقدين بل تجاوزهم إلى من يخلفهم خلافة عامة من طريق الميراث أو  الوصية  .

واستثنى من هذه القاعدة الحالات التى تكون فيها العلاقة القانونية شخصية بحته ، وهى تستخلص من إرادة المتعاقدين صريحة أو ضمنية أو من طبيعة العقد أو من نص القانون.

 (طعن 106 س33 ق جلسة 13/2/1968)

إذ كان الثابت بالأوراق أنه فى تاريخ لاحق على الإتفاق المدعى به بين المطعون عليه وبين الطاعن الأول على إستئجار محل فى العقار بعد هدم مبانيه وإعادة بنائه اشترت الطاعنة الثانية هذا العقار أرض فضاء.

ثم أقامت هى بناء جديداً عليه بما يعنى أن البيت لم يشمل المحل المؤجر من الطاعن الأول إلى المطعون عليه .

إذ كان ذلك فإن عقد الإيجار الصادر من الطاعن الأول إلى المطعون عليه عن محل مستعمل لم يكن قد وجد بعد لا يسرى فى حق الطاعنة الثانية.

إذ هى لا تعتبر خلفاً للطاعن الأول بالنسبة لهذا المحل وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر مقرراً أن إيجار الطاعن الأول يسرى فى حق الطاعنة الثانية المالكة بمقولة أن الطاعن الأول كان حائزاً.

وهو لم يكن كذلك بالنسبة للمحل المتفق على استئجاره فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون.

(نقض 21/12/1983 طعن 1225س52ق)

إذ كان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها أن العقار الذى آلت ملكيته للطاعن الثالث قد إقتصرت حدوده على أرض العقار وما أقيم عليها من أساسات وأعمدة خرسانية للطابقين الأرضي والأول فقط.

ومن ثم تتحدد الخلافة فى الإيجار بحدود هذا العقار فحسب ولا تجاوزها إلى المبانى التى إستحدثها المالك الجديد من ماله الخاص بعد إنتقال الملكية إلي ه.

ولما كان الثابت أن عين النزاع تقع بالطابق الثانى العلوى فلم يشملها البيع الصادر للطاعن الثالث ويكون عقد الإيجار الذى أبرمه المطعون ضده الثانى – البائع – بشأنها للمطعون ضدها الأولى غير نافذ فى حق المالك الجديد .

بما لازمه القول بأن عقد الإيجار الصادر من هذا الأخير للطاعنة الأولى عن ذات عين النزاع هو عقد صحيح إذ لا يعد عقداً ثانياً فى معنى المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977.

(نقض 26/6/1989 طعن 2025س58ق)

النص فى المادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على أنه “إستثناء من حكم المادة 604 من القانون المدنى تسرى أحكام عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمى سابق على تاريخ إنتقال الملكية.

يدل على أن خلافة المالك الجديد للمالك القديم فى الإيجار إنما تستمد من خلافته له فى الملكية بإعتبار أن إلتزام الخلف بتمكين المستأجر من السلف من الإستمرار فى الإنتفاع بالعقار المؤجر إليه من هذا الأخير مترتب على إنتقال الحق فى إستغلال ذلك العقار من السلف إلى الخلف كأثر من آثار إنتقال الملكية.

وفى ذلك ما يوجب تعرفاً على نطاق الخلافة فى الإيجار والوقوف على نطاق الخلافة فى  الملكية   وذلك بتحديد العقار الذى إنصب عليه التصرف الناقل للملكية إذ فى حدوده وحده تتحدد الخلافة فى الإيجار.

 لما كان ذلك وكان الثابت بمدونات الحكم الإبتدائى الذى أحال إليه الحكم المطعون فيه فى بيان الوقائع والمستندات والدفاع- أنه أورد بعقد البيع الإبتدائى.

أن الدور الثانى العلوى من العقار المبيع لم يستكمل بناؤه وقائم على أعمدة وحوائط مبانى بدون سقف أو تشطيب .

وكان الحكم المطعون فيه قد إستخلص من ذلك أن البيع لم يشمل الشقة مثار النزاع إذ إنعقد قبل قيامها أون المشترين هما اللذان قاما بإنشائها من مالهما الخاص بعد الشراء .

وكان ما إستخلصه الحكم سائغا وله أصله الثابت فى الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون، فإن النعى عليه بهذا الشق يكون فى غير محله.

  (نقض 17/3/1979 طعن 1278س48ق)

المقرر فى قضاء محكمة النقض أن ملكية العقار لا تنتقل إلى المشترى سواء بالنسبة للمتعاقدين أو الغير إلا بتسجيل عقد البيع أو الحكم الصادر بصحته ونفاذه والتأشير بمنطوقه فى هامش تسجيل صحيفة الدعوى .

وما لم يحصل التسجيل على هذا النحو تبقى الملكية على ذمة المتصرف كما يبقى هو الطرف المؤجر فى عقد الإيجار الصادر منه بالنسبة للحقوق والإلتزامات الناشئة عنه فى مواجهة المستأجر إلى الوقت الذى تنتقل فيه الملكية إلى المشترى بالتسجيل.

أو بحوالة عقد الإيجار من البائع إليه وإعلان الحوالة للمستأجر أو قبوله له فتنتج آثارها بشأن نفاذ عقد الإيجار وترتيبه آثاره بين المشترى للعقار والمستأجر .

فإذا ما وفى المستأجر بالأجرة ولو عن مدة مستقبلة إستعمالاً لحقه للمؤجر الذى لم تزل ملكية العقار على ذمته دون حوالته عقد الإيجار للمشترى الذى لم يسجل عقه وإعلان المستأجر بهذه الحوالة أو قبوله لها.

فإن هذا الوفاء يكون صحيحاً لذمته بمقدار ما وفى به.

(جلسة 18/10/1995 طعن 7746س64ق ، جلسة 8/5/1994 طعن35س60ق ، جلسة 19/11/1992 طعن 1574س57ق)

يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد فتنتقل إليه الملكية بموجبه .

أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع مؤجر العقار وحقه فى  تسلم العقار المبيع  وثماره المترتبة على البيع هو حق شخصى مترتب له فى ذمة البائع فقط دون غيره .

وأن علاقة المشترى بالبائع له علاقة مستقلة تماماً عن علاقة البائع المذكور بالمستأجر ولا يترتب عليهما قيام أى علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل عقد شرائه والمستأجر لهذا العقار .

ومن ثم فليس له أن يطالبه بالأجرة إلا من تاريخ التسجيل وعلمه به .

أما الأجرة المستحقة عن الفترة السابقة على ذلك فليس له أن يطالب المستأجر بها إلا إذا كان البائع حول إليه عقد الإيجار وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها .

 لما كان ذلك وكان الثابت أن الطاعنة لم تقدم ما يفيد حوالة عقدى الإيجار إليها من البائعة فليس لها أن تطالب المطعون ضدهما بالأجرة المستحقة عن الفترة السابقة على تسجيل الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع بتاريخ 10/6/1970.

وإذ إلتزام المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون ويكون النعى عليه على غير أساس.

(جلسة 5/5/1982 طعن 221س47ق س33ص484 ، جلسة 22/1/1990 طعن 67س56ق)
(جلسة 15/3/1992 طعن 569س53ق) ، (جلسة 9/12/1993 طعن 4350س62ق)

حق المشترى فى تسليم العقار المبيع وفى ثماره ونمائه المقرر له قانوناً من مجرد البيع فى ذاته إنما هو حق  شخصى مترتب له فى ذمة البائع إليه كما أن علاقته بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى.

ولا يترتب عليهما قيام أية علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل والمستأجر لهذا العقار ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشئ بالطريق المباشر .

علم المستأجر المعول عليه فى نفاذ حوالة عقد الإيجار وإلتزامه بدفع الأجرة لمشترى العقار المؤجر (المحال إليه) هو علمه بان هذا العقار بيع إلى مشترى سجل عقد شرائه وإنتقلت إليه الملكية (المحال إليه).

فإذا توافر هذا العلم لدى المستأجر فإن ذمته لا تبرأ من الأجرة إلا بالوفاء بها إلى المشترى.

(جلسة 30/10/1965 طعن 67س31ق س16ص1166، جلسة 30/3/1977 مجموعة أحكام النقض السنة 28 ص877 ، جلسة 12/5/1983 مجموعة أحكام النقض السنة 34 ص 1156 ، جلسة 16/1/1988 طعن 675س57ق)

عقد الإيجار الصادر من المالك المؤجر لا يسرى فى حق المشترى إلا بالنسبة لما كان قائماً من المبانى فعلاً وقت البيع .

ومن ثم، فإن عقد الإيجار الصادر من المالك السابق فى شأن عين النزاع التى لم تكن وقت البيع قد قامت على نحو يجعلها قابلة للانتقاع بها لا ينفذ فى حق المشترية

(جلسة 17/3/1979 طعن 1278س48ق ، جلسة 26/6/1985 طعن 2025س58ق ، جلسة 9/12/1991 طعن 1146س53ق ، جلسة 7/4/1994 طعن 2971س60ق ، جلسة 25/11/1998 طعن 3441س60ق)

عقد الإيجار إنصرافها إلى الخلف الخاص للمؤجر بحكم القانون – مشترى العقار المؤجر- لا يكون خلفاً خاصاً للبائع إلا بإنتقال الملكية إليه .

مؤداه، وجوب تسجيل عقد شرائه للإحتجاج به قبل المستأجر من البائع له إعتباره قبل التسجيل دائناً للبائع المؤجر .

عدم جواز مطالبته للمستأجر أو مطالبة الأخير له بشئ بالطريق المباشر .

(جلسة 13/1/2000 طعن 250س69ق)
وأخيرا في هذا المقام، قضت محكمة النقض عن شروط نفاذ عقد الايجار في حق مالك العقار الجديد بأن:

النص فى المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 مؤداه أن عقد الإيجار إذا كان وارداً على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات.

فإنه يجب لنفاذه فى حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مسجلاً وفقاً للإجراءات وقواعد التسجيل التى انتظمتها نصوص هذا القانون .

ومن ثم لا يكفى لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد فى حق الغير أن يكون ثابت التاريخ بحجة أن هذا هو المقصود من التسجيل أو الإهتمام بحكمة التشريع متى كانت نصوص القانون واضحة حلية بالبحث عن قصد الشارع أو حكمة التشريع ودواعيه لا يكون له محل .

وإنما يكون عند غموض النص أو وجود لبس فيه، مما يكون معه القاضى مضطراً فى سبيل تعرض الحكم الصحيح إلى تقصى الغرض الذى رمى إليه والقصد الذى أملاه.

 (جلسة 9/7/1995 طعن 4665س61ق)

عقد الإيجار يلزم المؤجر بتمكين المستأجر من الإنتفاع بالشئ المؤجر وضمان عدم التعرض له، وكان مؤدى ما تنص عليه المواد 146 ، 604 ، 605 ، 606 من القانون المدنى وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض أن:

أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون ويحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وإلتزاماته نحوه ، غير أن إنصراف العقد إلى الخلف الخاص الذى يتلقى ملكية العين هو وما يترتب عليه من آثار .

وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدنى أنه وفقاً للتنظيم القانونى الذى قرره المشرع لهذه المواد الثلاثة الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها .

فإن المنصرف إليه لا يكون خلفاً خاصاً فى هذا الخصوص إلا إذا إنتقلت إليه الملكية فعلاً .

وعلى ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع فى عقد البيع العقارى غير المسجل أن يسجل هذا العقد لتنتقل الملكية إليه بموجبه .

ولئن كان البائع فى عقد البيع العقارى غير المسجل لا يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذا كان البائع لم يسلمه بعد إلى المستأجر منه.

إلا أنه إذا كان البائع قد سلم العقار للمستأجر فإن المشترى لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار إذ أن كلاً منهما دائن عادى للبائع ولا يملك المشترى فى هذه الحالة سوى أن يطالب البائع بالتعويض أو فسخ عقد البيع .

لما كان ما تقدم، وكان الحكم الإبتدائى المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد إلتزم هذا النظر وأنزله على واقعة الدعوى وألزم الطاعن وحده بإعتباره مؤجراً وملتزماً بتسليم العين المؤجرة وبتمكين المستأجر منها.

ونفى على المطعون عليها المشترية صفة الخلف فى معنى المادة 604 من القانون المدنى ولم يلزمها بشئ نحو المستأجر من البائع.

لما كان ذلك، فإن دفاع الطاعن بإنتفاء علم المشترية بسبب تأجيره هو للعين المبيعة وصولاً إلى عدم إعمال حكم المادة 146 مدنى يكون ولا محل له .

 (جلسة 25/4/1987 مجموعة أحكام النقض السنة 32 ص 162)، (جلسة 22/4/1990 طعن 67س56ق)، (جلسة 13/12/1990 طعن 2092س59ق س41ص894)

خلاصة البحث والفائدة العلمية

نخرج من البحث بخلاصة مفادها أن:

المشرع عمم السبب الذي ينقل ملكية العين المؤجرة من المؤجر، فأي سبب وليس البيع وحده يكفي. فإذا انتقلت ملكية العين المؤجرة بهبة أو مقايضة أو شركة أو شفعة أو غير ذلك من أسباب نقل الملكية، كان هذا حكمه حكم البيع.

بل إن البيع نفسه قد يكون اختياريًا كما هو الغالب أو جبريًا، والحكم واحد في الحالتين.

إلا أن  نقل الملكية بالميراث  له حكم آخر، فالإيجار لا ينقضي بموت المؤجر، بل ورثته ملتزمون بالإيجار الذي عقده مورثهم.

ومن هنا، نلاحظ أن الإيجار لا ينصرف أثره إلى الخلف الخاص إلا إذا كان ثابت التاريخ سابقًا على سبب نقل الملكية.

إذا كان السبب الذي نقل الملكية هو عقد البيع، وكان كل من البيع والإيجار غير ثابت التاريخ أو كان ثابت التاريخ في يوم واحد.

فإن الإيجار لا يسرى في حق المشتري حتى لو كان عقد البيع غير مسجل.

أكثر الأسئلة تكرارا حول [سريان عقد الإيجار إلى المالك الجديد]

ما هو الشرط الأول لإنصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص؟

الشرط الأول هو وجود خلف خاص، وهو من يتلقى ملكية العين المؤجرة أو حقاً عينياً فيها.

هل ينصرف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص إذا كانت العين عقارًا أم منقولًا؟

نعم، ينطبق الشرط سواء كانت العين عقارًا أو منقولًا، حيث أن نصوص القانون لم تفرق بينهما.

ما هو أكثر الأسباب شيوعاً لنقل ملكية العين المؤجرة؟

أكثر الأسباب شيوعًا هو عقد البيع، سواء كان اختياريًا أو جبريًا، مثل التنفيذ الجبري على المنقول أو نزع ملكية العقار.

هل يشترط أن يكون عقد الإيجار ثابت التاريخ لتطبيقه على الخلف الخاص؟

نعم، يجب أن يكون عقد الإيجار ثابت التاريخ وسابقًا على التصرف الذي نقل ملكية العين إلى الخلف الخاص.

ماذا يحدث إذا كانت مدة الإيجار تزيد على تسع سنوات؟

إذا كانت مدة الإيجار تزيد على تسع سنوات، يجب تسجيل عقد الإيجار قبل التصرف الناقل للملكية لكي ينصرف أثر الإيجار إلى المالك الجديد.

هل يشترط علم الخلف الخاص بالعقد عند انتقال الملكية؟

لا يشترط علم الخلف الخاص بالعقد لكي ينصرف أثره إليه، ولكن يشترط أن يكون عقد الإيجار ثابت التاريخ.

ماذا إذا لم يتم تسجيل عقد الإيجار؟

إذا لم يتم تسجيل عقد الإيجار وكانت مدته أكثر من تسع سنوات، فإن أثر الإيجار لا ينصرف إلى المالك الجديد إلا لمدة تسع سنوات فقط.

هل يجوز للخلف الخاص المطالبة بتسليم العين المؤجرة؟

نعم، للخلف الخاص الذي انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة الحق في مطالبة المستأجر بتسليم العين وإجراء الترميمات الضرورية.

ماذا يحدث إذا دفع المستأجر الأجرة للمؤجر بعد علمه بانتقال الملكية؟

يجب على المستأجر دفع الأجرة للخلف الخاص من وقت علمه بانتقال الملكية، وإذا دفعها للمؤجر يلتزم بدفعها مرة أخرى للخلف الخاص.

هل يمكن للخلف الخاص طلب فسخ عقد الإيجار؟

نعم، يحق للخلف الخاص طلب فسخ عقد الإيجار إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالتزاماته وفقًا للقواعد العامة.

سريان عقد الإيجار للمالك الجديد

في الختام، يعتبر  سريان عقد إيجار  العين المنتقلة لمالك جديد وفق المادة 604 من القانون المدني المصري أمرًا معقدًا يتطلب توافر عدة شروط هامة، مثل ثبوت تاريخ العقد ووجود الخلف الخاص، كما أن إنصراف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام يعتمد على علم الخلف بالالتزامات المنقولة إليه وتوافر شروط الإيجار الثابتة.


لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية وطعون النقض ليسانس الحقوق 1997- احجز موعد 01285743047

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

أوافق على سياسة الخصوصية 

هذا الموقع يستخدم خدمة أكيسميت للتقليل من البريد المزعجة. اعرف المزيد عن كيفية التعامل مع بيانات التعليقات الخاصة بك processed.

body{-webkit-user-select:none;-moz-user-select:none;-ms-user-select:none;user-select:none} .separator a,.post-body img{-webkit-touch-callout:none;-webkit-user-select:none;-khtml-user-select:none;-moz-user-select:none;-ms-user-select:none;user-select:none;pointer-events:none} pre,kbd,blockquote,table{-webkit-user-select:text;-khtml-user-select:text;-moz-user-select:text;-ms-user-select:text;user-select:text}