العلم بالبيع في المادة 419 من القانون المدني: شرط صحة العقود

العلم بالبيع شرط أساسي لصحة العقود في القانون المدني المصري. تعرف على مفهومه، شروطه، وأحكامه القانونية، وتأثيره على صحة البيوع وتجنب البطلان.

العلم بالبيع في القانون المدني المصري: شرط أساسي لصحة العقود وتجنب البطلان

قد تقدم على شراء أرض أو منزل أو شقة أو محل أو سيارة بناء على مواصفات محددة اتفقت عليها مع البائع، والتي كانت الدافع الأساسي لإتمام البيع.

ولكن، بعد توقيع العقد واستلام المبيع، قد تفاجأ بوجود عيوب تخالف تلك المواصفات.

وهنا يتدخل القانون المدني ليضع الحلول القانونية، إذ يُعد العلم بالبيع شرطا جوهريا لصحة العقد، حيث يجب أن يكون المشتري على دراية كاملة بطبيعة المبيع، وصفاته، وسعره.

وفي حال الإخلال بهذا الشرط، قد يكون البيع باطلا أو قابلا للإبطال.

في هذا المقال، سنناقش:

• تعريف العلم بالبيع في القانون المصري.
• الشروط الواجب توافرها لصحة العقد وفق القانون المدني المصري.
• الأحكام القانونية المتعلقة بنقص أو انعدام العلم بالبيع.
• أهم أحكام محكمة النقض بشأن هذا الموضوع.

تعريف العلم بالبيع في القانون المدني المصري

العلم بالبيع يعني إدراك المشتري لطبيعة المبيع وصفاته الأساسية، وهو ما يؤثر على صحة العقد. فقد نص القانون المدني المصري على ضرورة توافر العلم بالبيع لضمان استقرار المعاملات وحماية أطراف العقد.

الشروط القانونية للعلم بالبيع في العقود العقارية

لتحقق شرط العلم بالبيع، يجب توافر عدة شروط، من بينها:

• وصف دقيق للمبيع: يجب أن يكون المبيع موصوفا بشكل واضح في العقد، خاصة في بيع العقارات.
• إمكانية المعاينة: يحق للمشتري فحص المبيع قبل الشراء، لضمان استيفاء المبيع للمواصفات سبب التعاقد.
• الإفصاح عن العيوب: يجب على البائع توضيح أي عيوب قد تؤثر على قيمة أو استعمال المبيع.

آثار نقص العلم بالبيع على البيع العقاري

إذا لم يتحقق شرط العلم بالبيع، فقد يؤدي ذلك إلى:

1. إبطال العقد في بعض الحالات، خاصة ان كانت المخالفة جسيمة.
2. حق المشتري في طلب التعويض عن أي ضرر ناتج عن عيوب المواصفات المتفق عليها.
3. الطعن في العقد أمام المحكمة وندب خبير فني لإثبات الغبن أو التدليس.

الأحكام القضائية المتعلقة بالعلم بالبيع وفق محكمة النقض

محكمة النقض المصرية أرست عدة مبادئ هامة بخصوص العلم بالبيع، ومنها:

• عدم جواز الادعاء بالجهل بالمبيع إذا أُتيح للمشتري معاينته.
• ضرورة تقديم الدليل على نقص المعلومات وانتفاء العلم الكافي عند الطعن في العقد.
• إمكانية فسخ العقد عند ثبوت التدليس في المواصفات.

حكم محكمة النقض عن عدم العلم بالبيع والعيب الخفي

العلم بالبيع والمبيع مناط تحقيق العلم وأحكامه القانونية في المادة 419 مدني

فيما يلي، وبعد التقديم السابق لمدخل البحث القانوني، نتناول بالشرح والتفصيل مع أحكام محكمة النقض المرتبطة أحكام قاعدة علم المشتري بالمبيع العلم النافي النافي للجهالة وكيفية تحقق هذا العلم.

النص التشريعي عن العلم بالمبيع المادة 419 مدني

1. يجب ان يكون المشترى عالما بالمبيع علما كافيا ويعتبر العلم كافيا إذا اشتمل العقد على بيان المبيع وأوصافه الأساسية بيانا يمكن من تعرفه.
2. وإذا ذكر فى عقد البيع ان المشترى عالم بالمبيع سقط حقه فى طلب إبطال البيع بدعوى عدم علمه به الا إذا اثبت تدليس البائع.

الأعمال التحضيرية عن علم المشتري بأوصاف وصفات المبيع

هذا النص يلخص خمسة نصوص فى التقنين المصرى الحالى وهى المواد 249 – 353 /315 – 219 على وجه يوفق بين خيار الرؤية المعروف فى الشريعة الإسلامية وبين المبادئ العامة للقانون المدنى.

وهذا لا يشترط رؤية المبيع بل تقتصر على إشتراط أن يكون معيناً تعييناً كافيا.

فقرر المشرع وجوب ان يكون المشترى عالماً بالشئ المبيع كافياً (وحذفت عبارة أما بنفسه أو بمن يوكله عنه فى معاينته من نص التقنين الحالى لبداهتها).

ثم أراد ان يوفق بين هذا العلم (والمقصود به خيار الرؤية) وبين الإكتفاء بتعين الشىء فذكر أن العلم يعتبر كافياً إذا إشتمل العقد على بيان المبيع وأوصافه الأساسية بحيث يمكن التحقيق منه (انظر مادة 252/ 218 مصرى) .

فرؤية المبيع يفى عنها تعيينه بأوصافه الأساسية تعييناً من شأنه أن يمكن من تميزه عن الأشياء الأخرى بديهي أن هذا التعيين يختلف بإختلاف الأشياء.

ثم نقل المشرع المادة 250/217 من التقنين الحالى فقرر انه إذا ذكر فى عقد البيع ان المشترى عالم بالمبيع سقط حقه فى الطعن على البيع بدعوى عدم علمه بالمبيع .

إلا إذا أثبت  تدليس البائع  فأصبح يغنى عن الرؤية إما تعيين الشىء تعييناً كافياً وإما إقرار البائع فى العقد انه عالم بالمبيع هذا كله ما لم يكن هناك تدليس من البائع.

وقد أغفل المشرع نصين فى التقنين الحالى لا فائدة من إيرادهما احدهما يقضى بأنه إذا لم يشاهد المشترى جزافا إلا بعض المبيع وتبين له انه أورده كله لامتنع عن شرائه.

فليس له إلا أن يحصل على الحكم بفسخ البيع بدون أن يجوز له طلب المبيع أو تنقيص ثمنه ويسقط حقه فى طلب الفسخ إذا تصرف فى الشىء المبيع بأى طريقة كان (م 250/316 مصرى) .

ويقضى النص الثانى بان البيع للأعمى يكون صحيحاً إذا امكنه معرفة حقيقة المبيع بطريقة غير المعاينة أو حصلت معاينته عينه معتدا عليه فى ذلك (م 253/319) .

وواضح ان فى القواعد العامة غنى عن ذكر هذين الحكمين.

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4 – ص 18و 19)

وجوب علم المشتري بالمبيع

يجب أن يكون المشتري عالماً بالمبيع علماً كافياً نافياً للجهالة به ويتحقق ذلك إذا اشتمل عقد البيع على بيانه وأوصافه الأساسية بياناً يمكن من تحديده، ومتى تضمن العقد أن المشتري عالم بالمبيع.

ولو لم يتضمن معاينته له، قامت قرينة قانونية قاطعة على علمه ومعاينته له معاينة نافية للجهالة به مما يسقط حقه في طلب إبطال عقد البيع .

استناداً إلى عدم علمه به ولا ينقض هذه القرينة إلا إذا أثبت المشتري بكافة طرق الإثبات المقررة قانوناً أن البائع دلس عليه وارتكب غشاً دفعه للتعاقد معه، حسبما تنص عليه المادة 419 من القانون المدني.

ويختلف العلم بالمبيع عن تعيين المبيع من حيث المضمون ومن حيث الجزاء :

فمن حيث المضمون يقصد بتعيين المبيع تمييزه عن غيره على النحو المبين بالمادة 133 ويكفي في هذا الصدد أن يتضمن العقد ما يكفي لمنع اختلاط المبيع بغيره دون أن يلزم أن يتضمن الأوصاف الأساسية في المبيع.

أما العلم بالمبيع فيقصد به علم المشتري بأوصافه الأساسية. وقد يكون المبيع معيناً على نحو يكفي لتمييزه عن غيره دون أن يعلم المشتري بأوصافه الأساسية.

كأن يكون المبيع داراً عينت بموقعها واسم الشارع الذي تقع فيه والرقم المعطى لها منه ولكن المشتري لا يعلم بمساحته أو عدد طوابقه أو ما إذا كانت وحداته مؤجرة أم خالية قابلة للتصرف أو غير قابلة له إلى غير ذلك من الأوصاف الأساسية.

أما من حيث الجزاء فإن تعيين المبيع شرط لانعقاد العقد إعمالاً للمادة 133 التي تشترط في محل الالتزام أن يكون معيناً أو قابلاً للتعيين وإلا كان العقد باطلاً.

في حين أن علم المشتري علماً كافياً بالمبيع هو شرط لسلامة رضائه فلا يمنع تخلف هذا الشرط من انعقاد العقد ولكنه عملاً بالقاعدة العامة في عيوب الرضا يكون قابلاً للإبطال لمصلحة المشتري أن يظل قائماً منتجاً آثاره إلى أن يقضي بإبطاله بناء على طلب المشتري.

(غانم ص 69 – البدراوي بند 77 – منصور ص 69 – السنهوري بند 65 – محمد كمال عبد العزيز ص 96)

العلم النافي للجهالة في البيوع في رأى الفقه المدني

1- وفقا للقواعد العامة فى تعيين محل الإلتزام فانه يكفى لعلم المشترى بالمبيع ان يكون معيناً تعييناً كافيا تميزه عن غيره ويكون مانعا من  الجهالة الفاجئة  .

على انه يجب الا يكون المشترى واقعا فى غلط فى صفة جوهرية فى المبيع وهذا الغلط لا يفترض فعلى المشترى الذى يدعيه يقع عبء إثباته.

ولكن الفقه الإسلامي – وبخاصة المذهب الحنفي – يثبت المشترى الذى لم يرد المبيع خيارا يسميه خيار الرؤية يستطيع المشترى بموجبه ان ينقضي البيع ويرد المبيع إذا راه فوجده على خلاف ما ظن.

وقد اراد التقنين المدنى القديم والجديد التوفيق بين خيار الرؤية والقواعد العامة المشار إليها فى تعيين المبيع وفى الغلط فى صفة جوهرية فيه.

ولقد أوجبت المادة 419 مدنى ان يكون المشترى عالما بالمبيع كافيا والعلم بالمبيع شئ غير تعيين المبيع فقد يكون المبيع معينا كل التعيين.

ولكن المشترى لا يعلمه والأصل فى العلم بالمبيع ان يكون برؤية المبيع ذاتاه ولم يجعل التقنين المدنى الرؤية هى الطريق الوحيد لتحصيل العلم بالمبيع.

بل جعل إلى جانب هذا الطريق طريقين آخرين:

• الأول – ان يشتمل عقد البيع على بيان المبيع وأوصافه الأساسية بيانا يمكن من تعرفه.
• الثانى – ان يقر المشترى فى عقد البيع بانه عالم بالمبيع فيكون إقرار هذا حجة عليه ولا يستطيع بعد ذلك ان يطعن فى البيع بالإبطال بدعوى عدم علمه بالمبيع الا إذا اثبت ان البائع قد دلس عليه.

ونرى من ذلك ان خيار الرؤية فى التقنين المصرى قد آل فى النهاية إلى وجوب وصف المبيع فى عقد البيع وصفا مميزا له عن غيره بحيث يتمكن المشترى من تعرفه.

(الوسيط 4- للدكتور السنهوري- ص 114 وما بعدها، وكتابة : مصادر الحق في الفقه الإسلامي طبعة بيروت جزء 4 ص 248 وما بعدها)

2- يرجع نص المادة 419 مدنى فى اصالة إلى خيار الرؤية المعروف فى الشريعة الإسلامية وان كان واضعوا القانون المدنى القديم والجديد قد حوروا فى أحكامه الشرعية وقربوه كثيرا من أحكام الغلط فى القانون الحديث.

فخيار الرؤية رخصة تثبت للعاقد الذى لم يرحل العقد وقت التعاقد وتخوله متى راه ان يفسخ العقد أو بمضيه.

ويشترط فى ثبوت خيار الرؤية ان يكون محل العقد عينا معينة بالذات لم يرها العاقد حين للعقد أو قبله .

وحينئذ يثبت هذا الخيار بحكم الشرع اتى دون إشتراطه ولا يجوز للعاقد إستعمال هذا الخيار بحكم الا بعد رؤية محل العقد.

وليس المراد بالرؤية الإبصار بل المراد بها أعم من ذلك وهو العلم بمحل العقد على الوجه الذى يناسبه (الإبصار- الشم – الذوق…الخ).

وظاهر من المذكرة الإيضاحية القانون المدنى الجديد ان المشرع أراد ان يوفق بين خيار الرؤية المعروف فى الشريعة الإسلامية وبين المبادئ العامة فى القانون المدنى.

فلم يشترط رؤية المشترى للمبيع فيكفى ان يعلم به سواء عن طريق معاينته بنفسه أو بوكيل عنه أو عن طريق إشتمال العقد على بيان المبيع وأوصافه الأساسية بيانا يمكن من تعرفه.

وقد نص فى الفقرة الثانية من المادة 449 مدنى على أن يقوم مقام العلم الحقيقى بالمبيع مجرد ذكر المشترى فى العقد انه عالم بالمبيع.

غير انه فلا حظ ان قصد المشرع ربط العلم بالمبيع بشرط تعيين محل العقد كان يقضى ان يكون جزاء عدم العلم كجزاء عدم تعيين المحل اى للبطلان المطلق .

ولكن المشرع لم يساير المنطق إلى هذا الحد بل جعل جزاء عدم العلم مقصورا على قابلية العقد للإبطال.

إذ نص فى الفقرة الثانية لنص  المادة 419  مدنى على انه :

إذا ذكر فى عقد البيع أن المشترى عالم بالبيع يسقط حقه فى طلب إبطال البيع بدعوى عدم علمه الا إذا أثبت تدليس البائع.

وبذلك اصبح يسوغ القول ان المشرع الجديد قد إنصرف فى هذا الشأن عن فكرة الفسخ وانه إعتبر حكم عدم العلم بالمبيع حكم الغلط فى صفات المبيع.

أى انه لا يمنع العقد من احداث آثاره ولكنه يخول المشترى حق إبطال البيع متى علم حقيقة المبيع.

(عقد البيع للدكتورين سليمان مرقص ومحمد علي أمام ص 159 وما بعدها)

3- حكم المادة 419 مدنى تقابل حكم خيار الرؤية فى الشريعة الإسلامية التى استقى منها المشيع وجوب العلم بالمبيع وإن كان قد خرج على بعض أحكامها.

وخيار الرؤية شرعا عبارة عن ثبوت الحق للمشترى الذى اشترى شيئا لم يره فى اخذ أو رده ويعتبره الفقهاء شرط لزوم لا شرط صحة.

ولذا لا يمنع وقوع اللك إلى المشترى حتى لو تصرف فى المبيع جاز تصرفه وبطل خياره ويكون هذا الخيار للمشترى دون البائع بدليل قوله عليه الصلاة والسلام :

من اشترى شيئا لم يره فله الخيار إذا راه قالوا رث الذى يبيع شيئا لم يره لا خيار له بإجماع السكوتي.

والمراد بالرؤية العلم بالمقصود من باب عموم المجاز اى ان الرؤية من أفراد المعنى المجازي فتشمل العلم بالشم بالمبيع أو اللمس أو المذاق أو السمع .

ولذلك عبر المشرع المصرى عن خيار الرؤية بالعلم بالمبيع لأن العلم يكون بإستعمال خاصة إدراكه.

ويرى البعض ان:

أحكام العلم بالمبيع تقرر تقرير للمشترى حقوقا أكثر مما تقرره القواعد العامة اذ تبيح له إبطال الصفقة والعدول عنها ولو لم يكن هناك اى  غلط   فى صفة جوهرية فللمشترى مجرد مكنة وله مطلق الحرية فى إستعمالها إلى ان يوجد ما يبطلها.

ويستند هذا الرأى إلى أن فقهاء الشريعة الإسلامية التى استقى منها المشرع أحكام للعلم بالمبيع يشترطون الرؤية فى الشراء ليتم بها الرضا .

وللمشترى حق الفسخ قبل الرؤية بعدها دون أن يسأل عن سبب ذلك اى ان خيار الرؤية مجرد إرادة ومشيئة.

إلا انه يؤخذ على هذا بحكم الشريعة الإسلامية من أن المشترى يكون الخيار مادام لم ير المبيع حتى ولو تضمن العقد وصفاً كافياً له .

وانما نص صراحة على ان المشترى بعد عالماً بالمبيع علما كافيا إذا تضمن العقد بيان المبيع وأوصافه الأساسية بيانا يمكن من تعرفة .

وهذا ما يدل على ان خيار المشترى فى حالة عدم علمة بالمبيع مقيد بألا يثبت البائع انه تتوافر فى المبيع للصفات الأساسية التى كان المشترى بعد عالما بالمبيع لو ذكرت له عند التعاقد.

ولهذا ذهب رأى آخر إلى:

ان عدم علم المشترى بالمبيع بعد مجرد قرينة على تخلف صفة أساسية فى المبيع بحيث يفترض انه وقع فى غلط جوهرى ما كان ليبرم العقد لو لم يقع فيه.

وهذه هى الحكمة التى قصد إليها المشرع من إيراد المادة 419 مدنى دون الإكتفاء بالأحكام العامة فى القانون

فالمشرع أراد ايجاد قرينة قانونية على وقوع المشترى فى الغلط فى هذه الحالة اى قرينة على انه وجد المبيع على صورة تخالف تلك التى كان يتوهمها الا انها قرينة غير قاطعة يجوز للبائع إثبات عكسها بكافة طرق الإثبات.

(عقد البيع – للدكتور أنور سلطان وجلال العدوي – ص 168 وما بعدها)

4- إن المصدر التاريخى للمادة 419 مدنى هو أحكام خيار الرؤية فى  الشريعة الإسلامية  .

ويقصد بخيار الرؤية عند فقهاء الشريعة ما يثبت لا مد العاقدين عند رؤية محل العقد من الحق فى فسخ العقد أو إمضائه بسبب عدم محله عند انشاء العقد أو قبله.

وجهور الحنفية أجمع على:

ان الخيار لا يثبت الا للتملك من العاقدين اى المشترى فى عقد البيع دون المملك فلا يثبت البائع ولو كان قد باع ما يملك دون ان يراه وسبب ثبوت الخيار هو عدم رؤية محل العقد حين إنعقاد العقد أو قبل انعقاده.

ولا يثبت الخيار إلا عند الرؤية فلا خيار قبلها وقد رتب فقهاء الشريعة على ذلك أنه لا يصح التنازل عن الخيار قبل الرؤية اذ لا يصح عندهم التنازل هن الحقوق قبل وجودها.

كما رتب فقهاء الحنفية – خلافا للمذاهب الثلاثة الآخرى ان الخيارات جميعا بما فى ذلك خيار الرؤية و حق  الشفعة   لا تورث فيسقط خيار الرؤية بموت المشترى فالوارث لا يرث مورثة فى رغبته.

ويسقط الخيار بعدة امور منها ما يسقطه سواء وجد قبل الرؤية أو بعدها ومنها ما لا يترتب عليه اسقاط الخيار الا إذا وجد بعد الرؤية :

النوع الأول – ويشمل :

• (اولا) تصرف المتملك (اى المشترى) فى الشىء تصرفا يوجب حقا للغير (كبيعة ورهنه وإجارته)
• (ثانيا) تعيب المحل فى يد الممتلك أياً كان سبب العيب ولو كان بفعل البائع على رأى جمهور الحنفية
• (ثالثا) زيادة المحل فى يد المتملك سواء كانت زيادة متصلة متولدة منه كالمن للحيوان أو زيادة منفصلة متولدة كالولد الحيوان أو زيادة متصلة غير متولدة كالبناء على الأرض.

أما النوع الثانى:

وهو الذى لا يترتب علية سقوط الخيار تالا إذا وجد بعد الرؤية فهو يشمل القول الدال على الاسقاط اى للتنازل والتصرف فى المحل تصرفاً لا يوجب حقا للغير .

كالهبة من غير تسليم والاعارة والفعل المتصل بالمحل كالإنتفاع به أو عرضه للبيع أو قبضة بعد رؤيته وطلب الاخذ بالشفعة بسببه.

(الوجيز في عقد البيع – للدكتور إسماعيل غانم- س 76 وما بعدها)

5- رغم محاولة المشرع المصرى التوفيق بين خيار الرؤية كما هو معروف فى الشريعة الإسلامية والمبادئ العامة للقانون المدنى.

إلا أنه لا يمكن أن يقال ان الأحكام التى أوردها فى المادة 409 مدنى هى بعينها أحكام خيار الرؤية فى الشريعة الإسلامية .

ويمكننا أن نلحص هذه الفروق فيما يلى:

(1) أن خيار الرؤية يثبت فى البيع ما دام المشترى لم ير المبيع حتى ولو تضمن العقد وصف المبيع وصفا كافيا وحتى لو وجد المشترى على نحو ما وصف له فتعيين المبيع فى العقد لا يغنى عن الرؤية ولا يسقط الخيار فيها.

ولكن بخلاف هذا ما قضت به المادة 499 من القانون المدنى بعد ان أوجبت ان يكون المشترى عالما بالمبيع علما كافيا – من ان العلم يعتبر كافيا إذا اشتمل العقد على بيان المبيع وأوصافه الأساسية بيانا يمكن من تعرفه ففى نظر القانون المدنى تعيين المبيع فى العقد يسقط خيار الرؤية على حين انه لا يسقطه فى الشريعة الإسلامية.

(2) يثبت الخيار للمشترى فى الشريعة الإسلامية حتى لو ذكر فى العقد انه عالم بالمبيع إذا ثبت انه لم يره قبل العقد بل ان خيار الرؤية لا يسقط بالنزول عنه فى العقد.

بينما الحال فى القانون المدنى على خلاف ذلك الفقرة الثانية من المادة 419 منه على انه إذا ذكر فى عقد ان المشترى عالم بالمبيع يسقط حقه فى طلب إبطال البيع بدعوى عدم علمه به.

(3) وفقا لأحكام الشريعة الإسلامية يجوز للمشترى عند رؤية المبيع ان يفسخ البيع وهذا للفسخ يقع دون تقاض أو تراضى.

ولم يتكلم المشرع المصرى عن الحق للمشترى فى  الفسخ   وانما تكلم عن حقه فى إبطال بدعوى عدم علمة به فالفسخ فى القانون هو جزاء لعدم التنفيذ وهو غير موجود هنا ومن ثم كان حق المشترى فى إبطال البيع لا فسخة.

طرق علم المشتري بالمبيع القانونية

الأصل في العلم بالمبيع أن يكون برؤيته ولكن التقنين المدني لم يجعل الرؤية هي الطريق الوحيد لتحصيل العلم بالمبيع وإنما جعل إلى جانب ذلك طريقين آخرين:

الطريق الأول للعلم:

أن يشتمل عقد البيع على بيان المبيع وأوصافه الأساسية يمكن من تعرفه. وهذه خطوة أبعد من تعيين المبيع، إذ يكفي في تعيين المبيع أن يكون معروفاً بذاته لا يقع لبس فيه.

فإذا باع شخص داراً معروفة للناس إذا ذكرت فلا يقع لبس فيها، كانت العين المبيعة معينة تعييناً كافياً، ولكن المشتري قد لا يكون رأى الدار وليس له سابق علم بها.

فلا يكفي إذن لصحة البيع أن تكون الدار معينة تعييناً كافياً، بل يجب أيضاً بيان أوصافها الأساسية بياناً يمكن من تعرفها.

فيذكر موقع الدار وحدودها ومساحتها وعدد طبقاتها وما يتبع الدار من ملحقات ونحو ذلك مما يجعل صورة الدار مرسومة رسماً واضحاً في ذهن المشتري.

فهذا الوصف الدقيق يقوم مقام الرؤية، وقد رأينا أن المذاهب الثلاثة، بخلاف المذهب الحنفي، تستغني من الرؤية بالوصف.

الطريق الثاني:

إقرار المشتري في عقد البيع بأنه عالم بالبيع، فقد لا يوصف المبيع المعين على النحو الذي قدمناه، ولكن المشتري يذكر في  عقد البيع  أنه يعرف المبيع أو سبقت له رؤيته.

فيكون إقراره هذا حجة عليه، ولا يستطيع بعد ذلك أن يطعن في البيع بالإبطال بدعوى عدم علمه بالمبيع، إلا إذا أثبت أن البائع قد دلس عليه، بأن أراه مثلاً عيناً أخرى، وأوهمه أنها العين المبيعة.

ففي هذه الحالة له أن يتمسك بإبطال البيع للتدليس لا للغلط. ونرى من ذلك أن خيار الرؤية في التقنين المدني المصري قد آل في النهاية إلى وجوب وصف المبيع في عقد البيع وصفاً مميزاً له عن غيره.

بحيث يتمكن المشتري من تعرفه؛ فإذا لم يوصف على هذا النحو، وجب على الأقل أن يقر المشتري في عقد البيع أنه عالم المبيع.

(السنهوري ص 104)

عدم اقرار المشتري برؤية المبيع

أما إذا لم يوصف المبيع ولم يقر المشتري برؤيته ثبت خيار الرؤية، فإذا رأى المشتري المبيع فلم يجده وافياً بالغرض المقصود فيستطيع  إبطال البيع  وفقاً للقواعد المقررة في نظرية الغلط لوقوعه فيه.

وهو غلط مفترض يعفي المشتري من إثباته فيكفي أن يدعيه حتى يصدق بقوله بل يطلب منه أن يحلف اليمين أنه لم ير المبيع من قبل أو لم يوصف له أو لم يقر أنه عالم به.

ويسقط خيار الرؤية:

1. برؤية المشتري للمبيع ورضائه به أما إذا أعلن أن المبيع لا يفي بالغرض عند رؤيته، فله أن يطعن بالإبطال للغلط ولا تسقط الدعوى إلا بمضي ثلاث سنين من وقت الرؤية.
2. بموت المشتري قبل أن يختار.
3. بهلاك المبيع أو تعيبه أو تغيره قبل الخيار.
4. بتصرف المشتري في المبيع قبل رؤيته أما تصرفه بعد الرؤية فيعد رضاء ضمنياً بالمبيع .

(أنور طلبة ص 280)

أسباب سقوط حق الابطال لعقد البيع

يسقط الحق فى الإبطال بأحد الأسباب الاتية:

1. بعدم إستعماله بمضى ثلاث بسنوات من تاريخ العلم الكافى بالمبيع كما هى القاعدة العامة فى البطلان النسبى (م 140مدنى) وذلك مالم يكن قد سبق ان نزل عنه صراحة أو ضمناً أو سقط بسبب آخر.
2. بإجازة العقد صراحة أو ضمنا وذلك بأن يصدر من المشترى قول أو فعل يدل على رضائه بمحل العقد كقوله رضيت أو أجزت أو بتصرفه فى المحل كبيع أو هيئة أو اجازته اوز بإنتفاعه به وعرضة إياه للبيع أو دفعه الثمن أو طلبة الأخذ بالشفعة بعد رؤيته المحل فالرضا بالمبيع يبطل الخيار وهذا هو ما يقرره فقهاء الشريعة أيضا.
3. تصرف المشترى فى البيع حتى قبل الرؤية.
4. تعيب المحل فى يد المشترى لأنه لا يجوز ان يرده إلى صاحبة معيبا وقد تسلمه سليما.
5. تعذر رد بهلاك أو بعيب أو بتصرف لأن خيار الرؤية لا يثبت فى البعض.
6. هل يسقط الخيار بموت المشترى طبقا لأحكام الشريعة الإسلامية يسقط الخيار بالموت وقد خالفت محكمة النقض عندنا رأى الشرعيين فى الشفعة التى هى خيار أيضا فرأت انها تنتقل إلى الورثة ويمكن قياس خيار الرؤية على خيار الشفعة.

(عقد البيع- للدكتور عبد المنعم البدراوي- طبعة 1958- ص 118 وما بعدها، وطبعة 1957- ص 116 وما بعدها)

6- ويثبت للمشترى الحق فى طلب إبطال البيع لمجرد عدم علمه بالمبيع فلا يشترط ان يكون معذوراً .

خلافاً لما ذهبت إليه بعض الأحكام المختلفة من إشتراط ان يكون المشترى قد بذل كل جهد فى سبيل تحقيق العلم بالمبيع ولكنه لم يستطيع بسبب تدليس البائع أو بسبب ظروف خارجة عن إرادته.

ولا يكلف المشترى بإثبات انه لم يعلم بالمبيع وقت العقد علما كافيا لان الظاهر يصدقه .

وهو أن المبيع لم يكن تحت يده بل كان فى يد البائع قبل العقد ويكون على البائع إذا ادعى ان المشترى عالم بالمبيع أن يثبت ذلك.

ولكن إذا كان المبيع من الأشياء التى جرى الناس على معاينتها قبل الشراء فان المشترى الذى يدعى انه قد إشترى المبيع دون معاينة يلتزم بإثبات عدم علمه به .

ومحل الإثبات فى الحالين وهو العلم وعدم العلم من الوقائع المادية التى تجوز إثباتها بجميع طرق الإثبات ويثبت هذا العلم بصفة خاصة إذا أقر المشترى فى عقد البيع انه عالم بالمبيع .

ففى هذه الحالة لا يثبت له الحق فى إبطال العقد لأنه مؤاخذ بإقراره وذلك مالم يثبت أن ورود هذه العبارة فى العقد كان نتيجة تدليس من البائع .

كأن يكون البائع قد دس عليه هذه العبارة فوقع عليها دون ان يتنبه لها أو أن يكون قد أطلعه على شئ وأوهمه كذبا انه المبيع .

أو قدم له عقوداً  صورية   عن ربع المبيع تجاوز الحقيقة وكان ذلك الوهم أو هذه العقود هى التى دفعت المشترى إلى الإقرار بعلمة بالمبيع.

(البيع – الدكتور محمد لبيب شنب – ص 65 وما بعدها وكتابة بالإشتراك مع الدكتور مجدي خليل – ص 74 وما بعدها)

7- أخذ المشرع فى نص المادة 419 مدنى ببعض الأحكام المقررة فى الشريعة الإسلامية عن خيار الرؤية ووفق بينها وبين الأحكام المقررة فى القانون المدنى عن الغلط أو عن تعيين المحل.

ومن المقرر فى المذهب الحنفى فى الشريعة الإسلامية أن للمشترى خيار الرؤية إذا كان المبيع شيئا معيبا بالذات ولم يره المشترى وقت الشراء .

ويثبت هذا الحق للمشترى وحده دون البائع ويجوز للمشترى الرجوع فيه عند الرؤية أو قبلها ولا يصح تنازل المشترى عن خيار الرؤية قبل حدوثها فعلا.

ويسقط خيار الرؤية إذا شاهد المشترى العين المبيعة ورضى بها صراحة أو دلالة أو إذا مات المشترى قبل أن يختار أو إذا هلك بعض المبيع أو تلف أو إذا تصرف المشترى فى الشىء بعد رؤيته إذا كان تصرفه لازما مالا رجوع فيه.

أما المذاهب الثلاثة الآخرى (المالكية والشافعية والحنابلة) فهى تعتبر وصف المبيع وصفا كافيا مسقطا الرؤية أو أنها تعتبر الشراء على الوصف بمثابة الرؤية.

بحيث لا يجوز للمشترى بعد ذلك ان يطعن فى المبيع الا على أساس مخالفة المبيع للموصف المتفق عليه وهو الخيار الخلف فى الوصف.

وقد نصت المادة 523 / 1 من التقنين المدنى العراقى على انه:

يسقط خيار الرؤية بموت المشترى وبتصرفه فى المبيع قبل ان يراه وبإقراره فى عقد البيع انه قد رأى الشىء وقبلة بحالته وبوصف الشىء فى عقد البيع وصفا يقوم مقام الرؤية وظهوره على الصفة التى وصفت.

ويتعيب الشىء أو هلاكه بعد القبض وبصدور ما يبطل الخيار قولا أو فعلا من المشترى قبل الرؤية أو بعدها وبمضى وقت كان يمكن المشترى من رؤية الشىء دون ان يراه .

ومن الواضح ان التقنين المدنى العراقى أخذ برأي المذاهب الثلاثة ولم يقف فقط عند المذهب الحنفى بل هو أضاف إلى المذاهب الثلاثة فى سقوط خيار الرؤية للمشترى بأنه رأى الشىء المبيع.

ومن الواضح أن المشرع المصري أخذ بما قرره التقنين العراقى من إعتبار إقرار المشترى بعلمة بالشئ المبيع يقوم مقام الرؤية الحقيقية ويغنى عن الوصف الدقيق للشىء فى صلب العقد.

ولكن يظل الفارق الأساسى بين التقنين المدنى المصرى والتقنين المدنى العراقى:

ان التقنين المدنى المصرى لم يستخدم اصطلاح خيار الرؤية المقرر فى الفقه الإسلامى كما فعل التقنين العراقى ولكنه استخدم اصطلاح العلم بالمبيع وجعل جزاء عدم العلم البطلان النسبى.

وهو ما يتفق مع اللغة الحديثة القانون خاصة وان المشرع المصرى لم يأخذ بأحكام خيار الرؤية فى الفقه الإسلامى بصورة مستغلة ولكنة وفق بينهما وبين أحكام تعيين المحل وأحكام الغلط المقررة في النظرية العامة للإلتزام.

(عقد البيع – للدكتور سمير تناغو – ص 65 وما بعدها)

8- يظهر من قراءة نص المادة 419 مدنى ان شرط العلم بالمبيع يتفق مع شرط إنتفاء الغلط من وجهين:

• أولهما – الغاية فالقانون يستلزم أن يكون المشترى عالما بأوصاف المبيع الأساسية أى أن يكون ذا إرادة منشورة فيها يتصل بالمبيع ونظام الغلط لا يقصد به إلا ضمان تنور الإرادة.
• ثانيهما – ان جزاء عدم علم المشترى بالمبيع هو نفس جزاء وقوعه فى الغلط أى البطلان أو الحق فى طلب الإبطال كما يعتبر النص وهو يقصد ما يسمى فى الفقه بالبطلان النسبى).

وشرط علم المشترى بالمبيع المنصوص عليه فى المادة 419 مدنى منقول عن نظام معروف فى العقود فى الشريعة الإسلامية هو خيار الرؤية.

وخيار الرؤية – فى فقه الشريعة الإسلامية – هو :

الخيار الذى يثبت لاحد العاقدين عند رؤية محل العقد يجعل له الحق فى فسخ العقد أو إمضائه بسبب عدم رؤية محله عند انشاء العقد أو قبله وحتى لو وصف المحل عند التعاقد (كالبيع مثلا) .

فان هذا لا يسقط الحق فى الخيار وفى عقد البيع يثبت هذا الخيار للمشترى (ويثبت عند الحنفية بإتفاق للمتملك بصفة عامة) إستنادا للحديث الشريف “من إشترى شيئا لم يره فهو بالخيار إذا رآه”.

ولا يثبت البائع ويشترط لثبوت خيار الرؤية للمشترى الا يكون قد رأى المبيع وقت العقد وقبلة وان يكون المبيع معيناً أى عينا مشخصة كمنزل أو مزرعة.

كما يلزم لمباشرة المشترى حق الخيار أن يرى المبيع فلا خيار قبل الرؤية فإذا رأى المشترى ما إشتراه كان له أن يختار بين فسخ العقد وإمضائه.

ولكن الشارع لم يقف عند نقل أحكام خيار الرؤية بنص المادة 419 مدنى بل راعى ان يوفق بين أحكام الخيار فى الشريعة الإسلامية وبين القواعد العامة للقانون المدنى .

وهذه لا تشترط رؤية المبيع بل تقتصر على إشتراط ان يكون معينا تعييناً كافياً.

ويجب الا يفهم من صياغة المادة 419 / 1 مدنى فى قولها:

إذا اشتمل العقد على بيان المبيع وأوصافه….. أن المقصود من لفظة (العقد) هو المحرر الذى يثبت فيه الإتفاق على المبيع رغم ان صيغة النص توحى بهذا الفهم.

لان البيع عقد رضائى لا يلزم لا تمامة أى شكل من الأشكال ولو كان مجرد الكتابة وعلى ذلك فمن الممكن أن يوصف المبيع للمشترى دون حاجة إلى أن يكون هذا الوصف مكتوباً .

والمقصود بالنص هو:

أن يتم وصف المبيع للمشترى قبل أو عند التعاقد وصفاً يعينه على العلم به علما كافيا كما يتطلب القانون.

ولذلك فكلمة (العقد) فى النص يجب أن تفهم على معنى الكائن القانونى الذى ينشئا بإلتقاء الإرداتين لا بمعنى المحرر الذى قد يثبت فيه التعاقد.

وقد إختلف الفقه فى ظل التقنين المدنى السابق على تفسير البطلان لعدم العلم فى مجال بيان صلة شرط بنظام الغلط :

• فقال البعض بانه مجرد تطبيق لنظام الغلط .
• وقال البعض الآخر أنه تكملة له .
• وذهب رأى ثالث إلى أن البطلان لعدم العلم مكنه أو قدره اتحاد الجزاء وهو البطلان النسبى طبقا لصراحة نص المادة 419/1 من القانون المدنى.

ولكننا، لا نستطيع ان ننكر مع ذلك ما ظهر لنا من إختلاف أحكام شرط العلم عن أحكام الغلط بالبطلان لعدم العلم :

لا يتوقف النجاح فيه على إثبات المشترى لفوات صفة جوهرية كان يتوخاها فى المبيع مع إستكمال سائر شروط الطعن الغلط.

بل هو يستطيع الطعن إستناداً إلى مجرد عدم العلم بالمبيع وقت العقد مادام المبيع لم يوصف له وصفا كافيا عند التعاقد ومادام لم يقر بعملة بالمبيع فيصل إلى إبطال تصرفه.

وليس يعنى إختلاف شروط الطعن على الصورة السابقة:

أن الشقة بعيدة بين كلا النظامين ذلك ان اتحاد الغاية منهما واتحاد جزائهما رابطة وليفة وثيقة تفرض علينا ان نفسر احدهما فى رحاب الآخر .

ولما كان نظام الغلط هو مجال القواعد القانونية العامة التى تقصد إلى ضمان نشور الإرادة عند الأقدام على التصرف القانونى فإنه يبدو أن تفسير البطلان لعدم العلم يجب ان يتم فى نطاق نظرية الغلط.

وهذا التفسير يسير فى الواقع إذا لخصنا أحكام الطعن بعدم العلم فى قولنا ان القانون يفسخ باب الطعن أمام المشترى الذى يعلم بما يشتريه لإحتمال أن يكون جاهلا بصفة أساسية من صفات المبيع.

أى لإحتمال أن يكون واقعا فى هذا الغلط فعلاً أى إقتراض الغلط فالطعن لعدم العلم مبنى على غلط مفترض لمصلحة المشترى.

(البيع والمقايضة – للدكتور جميل الشرقاوي – س 30 وما بعدها، ويراجع في أحكام خيار الرؤية : أحكام العقود في الشريعة الإسلامية – للأستاذ الدكاترة محمد الوهمي ومحمود علي وعبد العزيز عزام. ص 60 وما بعدها)

9- نقل المشرع المصرى فى التقنين المدنى الجديد على غرار التقنين المدنى القديم أحكام العلم بالمبيع عن أحكام خيار الرؤية فى الشريعة الإسلامية بعد ان عدل فيها تعديلا من شأنه أن يجعلها .

كما صرحت بذلك المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى على وجه يوفق بين خيار الرؤية المصروف فى الشريعة الا سلامية وبين المبادئ العامة للقانون المدنى وهذه لا تشترط رؤية المبيع بل تقتصر على إشتراط ان يكون معيناً تعييناً كافياً.

فقط إشتراط المشرع فى المادة 419 من التقنين المدنى الجديد ان يكون المشترى عالما بالمبيع علما كافيا يميزه ويكون نافيا للمجاهلة الفاحشة دون ان يعلم له المشترى.

كما لو باع شخص إلى آخر منزلا تعين بموقعه كذكر اسم الشارع ورقم المنزل دون أن يعلم المشترى مساحة المنزل وعدد حجراته وطريقة توزيعها.

والعلم الذى تتطلبه 419 مدنى هو العلم المعاصر لإنعقاد العقد أو السابق له بشرط ان يبقى البيع إلى وقت العقد على حالته التى كان عليه وقت العلم.

والعلم بالبيع يكون على الوجه الذى يناسبه فيتحقق بالإبصار ان كان المبيع من المرئيات أو بالشم إذا كان من المشمومات كالروائح العطرية أو بالذى إذا كان من الطعام.

(عقد البيع الدكتور خميس خضر. ص 48 وما بعدها)

علم المشتري بالمبيع العلم النافي للجهالة في أحكام قضاء النقض

قضت محكمة النقض بأن:

أن مجال تطبيق المادة 419 من القانون المدنى هو حاله حصول غلط فى المبيع اما حالة ظهور العيوب الخفية فيحكمها نص المادة 447 من القانون المذكور.

ومن ثم فلا يمنع من طلب الفسخ العيب الخفى ان يكون المشترى أقر عند تسلمه المبيع بانه عاينه معاينة نافية للجهالة.

(جلسة 14/6/1962، مجموعة المكتب الفني، السنة 13 مدني ص 808)

متى كان الخصم تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه تعاقد مع مصلحة السكك الحديدية على شراء الفحم الرجوع المتخلف عن استعمال الفحم الانجليزي.

وأن المصلحة إنما استعملت الأخشاب والكسب وأن المتخلف عنهم يكون تراباً لا فحماً رجوعاً فاختلف بذلك محل التعاقد.

وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات هذا الدفاع الجوهري الذي قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى فلم يعرض الحكم لهذا الدفاع فإنه يكون مشوباً بالقصور.

(جلسة 20/3/1958 مجموعة أحكام النقض السنة 9 ص 223)

وبأنه متى استخلص الحكم نية المتعاقدين وما انعقد اتفاقهما عليه بما يتفق مع ما توحي به عبارات عقد البيع الابتدائي وتؤيده صيغة عقد البيع النهائي من أن البيع كان شاملاً للأرض المبيعة وما عليها من مبان.

إذ وصف المبيع في العقد المذكور بأنه عبارة عن مخزن وصيدلية ودكاكين ومقهى ولوكاندة فإن ذلك يكون استخلاصاً سائغاً مما يدخل في سلطة المحكمة الموضوعية.

ولا محل للنعي على الحكم بأنه أخطأ في تفسير العقد الابتدائي بمقولة أن البيع لم يشمل تلك المباني وأنه يحق للبائع المطالبة بثمن إنقاضها.

(جلسة 9/1/1958 مجموعة أحكام النقض السنة 9 ص 62، جلسة 19/1/1950 مجموعة أحكام النقض السنة 4 ص 345).

وقد قضت محكمة النقض بأن:

مفاد نص المادتين 133، 419 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أنه لا يشترط لصحة العقود أن يكون محل الالتزام معيناً، بل يكفي أن يكون قابلاً للتعيين.

وأن يتضمن عقد البيع ما يسمح بتمييز المبيع عن سواه ويمنع اختلاطه بغيره لو تنازع طرفا البيع حول تحديد المبيع،

كما لا يشترط لصحة البيع أن يتطابق المشتري الظاهر مع المشتري المستتر ولا أن يكشف المشتري الظاهر عن أنه لم يكن غير وسيط أو اسم مستعار.

(نقض 11/1/1994 طعن 2176 س 59 ق)

وبأنه النص في المادتين 133 / 1، 419 / 1 من القانون المدني يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه إذا كان محل الالتزام نقل حق عيني على شيء وجب أن يكون هذا الشيء معيناً أو قابلاً للتعيين.

فإذا وقع العقد على شيء معين بالذات وجب أن تكون ذاتية الشيء معروفة لطرفيه سواء بوصفه في العقد وصفاً مانعاً من الجهالة الفاحشة.

أو بإمكان استخلاص العناصر الناقصة ليتعين المبيع من النية المشتركة للمتعاقدين وقت إبرام العقد ومن الكيفية التي تم بها تنفيذهما له.

(نقض 30/6/1992 طعن 1151 س 61 ق)

وبأنه لما كان الثابت في الأوراق أن عقد البيع المؤرخ 29/4/1974 الصادر من الشركة المطعون ضدها الثانية لمورث المطعون ضدها الأولى ورد على شقة تحت الإتمام والتشييد لم تبين حدودها ومعالمها.

ونص في العقد على أن ملكيتها آلت للبائعة بطريق الشراء ضمن العقد المشهر برقم 2115 لسنة 1974.

وأن صحيفة الدعوى التي رفعها المورث المذكور لإثبات صحة التعاقد الحاصل بينه وبين الشركة على هذه الشقة جاء فيها أنها الشقة رقم (d) بالطابق الرابع من العمارة المملوكة للشركة المعروفة بعمارة (……..) بالهرم.

فإن لازم ذلك ومقتضاه أن تكون الشقة قد أقيمت على الأرض المملوكة للشركة بالعقد المشهر برقم 2115 لسنة 1974…. المشار إليه في العقد.

وإذ كان الثابت في  عقد البيع المسجل  برقم 4740 لسنة 1977 ……. المبرم بين الطاعنة والشركة نفسها أن ملكية الأرض التي أقيمت عليها الشقة المبيعة بمقتضاه آلت إلى البائعة بطريق الشراء بعقد البيع المسجل برقم 1318 لسنة 1975 ….

لما كان ذلك، وكان البين من تسجيل الحكم الصادر بصحة ونفاذ عقد شراء مورث المطعون ضدها الأولى المشهر برقم 1252 لسنة 1981…. أن طلب شهره لم يتضمن تحديد الشقة محل التعامل.

وأن عريضة الدعوى المشهرة برقم 4292 لسنة 1976…. ورد بالبيان المساحي الخاص بها أنها الشقة البحري الغربية بالدور الرابع فوق الأرضي.

وأن بيانات مساحية حديثة ألحقت بالحكم جاءت مطابقة لبيانات الشقة المبيعة للطاعنة وأنه نص في هذا المحرر على أن ملكية المبيع آلت إلى البائعة بالعقد المشهر برقم 1318 لسنة 1975…..

وليس بالعقد المشهر برقم 2115 لسنة 1974 كما ورد في العقد المحكوم بصحته ونفاذه.

مما كان يقتضي التحقق مما إذا كان هذا الاختلاف مجرد خطأ مادي لا يؤدي إلى التجهيل بالمبيع.

ومن ثم لا يمنع من ترتيب آثار التسجيل قبل الغير من تاريخ حصوله لا من تاريخ تصحيحه، أم أنه تصحيح في بيانات العقار محل التصرف يتناول هذا المحل بالتغيير فيعتبر تصرفاً جديداً.

وفي هذه الحالة تكون العبرة في ترتيب آثار التسجيل بتاريخ تسجيل التصحيح دون اعتداد بما سبق هذا التصحيح من تسجيل لصحيفة الدعوى المرفوعة بطلب صحته ونفاذه.

وإذا كان البين من الحكم المطعون فيه أنه لم يفطن إلى ذلك كله واكتفى بما قاله  الخبير   المندوب في الدعوى من أن عقد الطاعنة وعقد خصومها يردان على عين واحدة.

وأن الشقة المبيعة للآخرين حددت في الصحيفة المسجلة برقم 4292 لسنة 1976…… تحديداً نافياً لكل جهالة.

وأن الحاضر عن الشركة البائعة مثل في الدعوى ولم يعترض على ذلك التحديد مما يعتبر موافقة ضمنية على أن الشقة المبينة في الصحيفة هي التي انصرفت نية المتعاقدين إليها .

فإن الحكم فضلاً عن مخالفته الثابت في الأوراق، وخطئه في تطبيق القانون، يكون معيباً بقصور يبطله.

(نقض 3/7/2001 طعن 2401 س 70 ق)

وبأنه لما كان الثابت بالأوراق أن الطاعنين تمسكا بمذكرتهما المؤرخة 2/10/1992 والمقدمة أمام محكمة الاستئناف – بتعيين المبيع بدلالة وضع يدهما عليه تنفيذاً لعقد شرائهما له الأمر الذي أثبته الحكمان رقما….. ،……

اللذين ضمتهما المحكمة واطلعت عليهما وطلبا إحالة الدعوى إلى التحقيق وهو دفاع جوهري من شأنه – إذا صح – تغير وجه الرأي في الدعوى.

فالتفت الحكم عن هذا الدفاع ولم يواجهه بما يصلح رداً عليه واكتفى بمجرد القول بأن “ولما كان إيصال استلام العربون المؤرخ ………. حددت فيه الأرض المبيعة بأنها كائنة ببندر المحلة الكبرى فقط.

ولم يذكر فيه رقم القطعة أو حدودها.

ومن ثم لا تكون الأرض المبيعة معينة تعييناً كافياً.

ومن ثم فإن عقد البيع لا قيام له بانهيار أحد أركانه وتلتفت الحكمة عن طلب إحالة الدعوى للتحقيق.

إذ أن أوراق الدعوى ومستنداتها كافية لتكوين عقيدة المحكمة بشأن الفصل فيها .

رغم ما أثبته الحكم في موضع آخر من أن المبيع ذاته محل عقد البيع المؤرخ …… الصادر من المطعون ضده الأول إلى المطعون ضده الثاني – الخصم المتدخل .

الأمر الذي يجعل المبيع قابلاً للتعيين فإنه يكون مشوباً بقصور يبطله.

(نقض 22/2/2000 طعن 217 س 63 ق)

وبأنه إذا كان الثابت في الدعوى أن ….. وعد بشراء قطعة الأرض الواردة بالاتفاق المؤرخ…… وبالسعر المحدد به.

كما وعدت الشركة المطعون عليها بأن تبيعه هذه القطعة ذات السعر، فإن هذا الوعد المتبادل بالبيع من جانب الشركة والشراء من جانب …… هو بيع تام ملزم للطرفين، تترتب عليه كل الآثار التي تترتب على البيع.

ولا يؤثر عليه إرجاء التحديد النهائي لمساحة المبيع.

وإذ كان الحكم المطعون فيه قد اعتبر الاتفاق المؤرخ …. عقد بيع كامل الأركان.

ورتب على تنازل المشتري عن حقوقه في هذا العقد إلى الطاعنين، وقبولهما الحلول فيه.

ثم قبول الشركة المطعون عليها انتقال حقوق والتزامات المشتري الأول إليهما اعتبارهما مشتريين .

فإنه لا يكون قد خالف القانون أو أخطأ في تطبيقه.

(نقض 25/5/1972 طعن 417 س 36 ق)

وبأنه متى تبين أن محكمة الموضوع قد فسرت شروط البيع في خصوص تحديد كمية المبيع تفسيراً سائغاً لم تخرج به عن حد حمل عباراتها على ما يمكن أن تحتمله ودعمت حكمها في هذا الخصوص.

بما يؤيده من اعتبارات معقولة فإن ذلك مما يدخل في السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع التي لا رقابة لمحكمة النقض عليها.

(نقض 20/3/1951 طعن 89 س 24 ق)

وبأنه يكفي لتحقيق ما تقضي به المادة 95 من القانون المدني من وجوب تعيين محل الالتزام بنوعه وتبيين صنفه بكيفية تمنع الاشتباه أن يكون المبيع هو كذا (كدقيق أرز مثلاً) حسب العينة.

(نقض 9/2/1948 طعن 96 س 17 ق)

وبأنه إذا كانت محكمة الموضوع قد استخلصت أن المشتري لم يكن يجهل مساحة المنزل الذي اشتراه وأنه عاينه بنفسه وتحقق من أوصافه .

وكان هذا الاستخلاص سليماً مبنياً على ما أوردته في حكمها من وقائع الدعوى وظروفها وملابساتها فلا يجوز بعد ذلك إثارة هذا الأمر أمام محكمة النقض لتعلقه بموضوع الدعوى.

(نقض 24/10/1940 جـ 2 في 25 سنة ص 1144)

وبأنه تنص المادة 933 / 1 من القانون المدني على أنه:

“إذا لم يكن محل الالتزام معيناً بذاته وجب أن يكون معيناً بنوعه ومقداره وإلا كان العقد باطلاً”.

وفي المادة 419 / 1 منه على أنه:

يجب أن يكون المشتري عالماً بالمبيع علماً كافياً، ويعتبر العلم كافياً إذا كان محل الالتزام نقل حق عيني على شيء وجب أن يكون هذا الشيء معيناً أو قابلاً للتعيين.

فإذا وقع العقد على شيء معين بالذات وجب أن تكون ذاتية الشيء معروفة لطرفيه سواء بوصفه في العقد وصفاً مانعاً من الجهالة.

أو بإمكان استخلاص العناصر الناقصة لتعيين المبيع من النية المشتركة للمتعاقدين وقت إبرام العقد، ومن الكيفية التي تم بها تنفيذهما له.

(نقض 20/5/1986 طعن 1440 س 52 ق)

الأسئلة الشائعة حول العلم بالبيع والجهالة في القانون

في الختام، أقول أن العلم بالبيع من الشروط الأساسية لضمان صحة العقود وتجنب النزاعات القانونية، حيث يشترط القانون المصري أن يكون المشتري على علم تام بالمبيع يجب على كل من البائع والمشتري التأكد من توافر هذا الشرط قبل إبرام العقد، ولذا، أنصح بالتحقق من أوصاف المبيع.

هل لديك استفسار حول قضايا البيع والملكية، لا تتردد في التواصل معنا للحصول على استشارة قانونية متخصصة.

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :

حجز موعد: 01285743047

واتس: 01228890370

عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط :  اتصل بنا الأن .

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.