تعرف على القسمة العقارية وكيفية اسئناف رفض القسمة الفعلية بمهايأة مكانية مع توضيح ماهية القسمة الفعلية الواقعية بانقلاب قسمة المهايأة المكانية.
حالات القسمة العقارية لإنهاء الشيوع في العقارات المشتركة بين الورثة أو الشركاء
القسمة العقارية إجراء قانوني يهدف إلى إنهاء الشيوع في العقارات المشتركة بين الورثة أو الشركاء، وذلك عبر القسمة الرضائية أو القضائية.
كذلك بقسمة المهايأة المكانية وانقلابها الى قسمة نهائية ارتضي بها الشركاء المشتاعين بوضع اليد على أجزاء من المال الشائع مدة 15 سنة.
هذا وتختلف إجراءات قسمة العقار الشائعة وفقًا لطبيعة الملكية وما إذا كان هناك اتفاق بين الأطراف أم لا.
ومن ثم، في هذا البحث العقاري، نتعرف على قسمة العقارات بين الورثة مشاعا في تركة مورثهم بقسمة فعلية واقعية .
عناصر البحث:
- الفرق بين القسمة الرضائية والقضائية.
- خطوات رفع دعوى قسمة العقار.
- إجراءات قسمة العقارات الموروثة.
- مدى إلزامية القسمة القضائية.
- تنفيذ أحكام القسمة والاعتراض عليها.
- صحيفة استئناف حكم قسمة عقارية من الواقع العملي.
مدخل توضيحي لموضوع القسمة العقارية في القانون
قبل الخوض في أسباب استئناف الحكم الابتدائي القاضي منطوقه برفض طلب خلوص ملكية العقار للمدعي بقسمة المهايأة المكانية الفعلية الواقعية بمرور 15 سنة بوضع كل شريك مشاعا يده على عقار من عقارات تركة مورثهم المخلفة عنه، نستعرض في ايجاز مبادئ قسمة العقارات .
أنواع القسمة العقارية
1. القسمة الرضائية:
هي القسمة التي تتم بالاتفاق بين الشركاء دون الحاجة إلى تدخل المحكمة، ويتم توثيقها في الشهر العقاري.
2. القسمة القضائية:
إذا تعذر الاتفاق بين الشركاء، يتم اللجوء إلى المحكمة لرفع دعوى قسمة العقار، والتي قد تشمل القسمة الفعلية أو القسمة القيمية.
إجراءات رفع دعوى قسمة العقار:
- تقديم طلب إلى المحكمة المختصة.
- إرفاق مستندات دعوى القسمة مثل سندات الملكية.
- تعيين خبير عقاري لإعداد تقرير حول إمكانية القسمة.
- صدور الحكم القضائي وتسجيل القسمة في الشهر العقاري.
الاعتراض على القسمة العقارية:
يمكن لأحد الشركاء الاعتراض على القسمة إذا رأى أنها مجحفة بحقه، ويتم ذلك من خلال تقديم دعوى اعتراض على القسمة أمام المحكمة.
استئناف حكم رفض القسمة الفعلية بالمهايأة في القسمة العقارية وفقًا للقانون المدني المصري
حيث أن، استئناف حكم رفض القسمة الفعلية بالمهايأة من المواضيع المتكررة في النزاعات العقارية، لا سيما في حالات الشيوع بين الورثة أو الشركاء.
فانه، وفقًا لما ورد في القانون المدني المصري، يحق لكل شريك أن يطلب القسمة القضائية أو الفعلية ما لم يوجد مانع قانوني.
لذلك، تعد دعوى قسمة العقار بالمهايأة وسيلة لحماية الحقوق وتحديد الانتفاع بالعقار المشترك دون الحاجة للبيع.
لكن في بعض الحالات، ترفض المحكمة هذا النوع من القسمة، مما يستوجب تقديم استئناف على الحكم.
ومن ثم، أقدم نموذج عملي من قضايا مكتبي القضائية تتضمن أهم أسباب استئناف الحكم الابتدائي الذي أخل بحقوق المدعي والقانون.
وهي، صحيفة استئناف قانونية عملية عن قسمة المهايأة المكانية الفعلية الواقعية للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض، محامي قضايا الملكية والميراث والمدني على مدار أكثر من 28 عاما.
وجيز وقائع وحيثيات الدعوي والحكم الابتدائي والقانون
نقاط صحيفة الاستئناف تتناول النقاط القانونية الأتية:
- أسباب رفض القسمة الفعلية بالمهايأة.
- خطوات استئناف دعوى القسمة.
- حقوق الشركاء وفقًا للمادة 834 مدني.
- الفرق بين القسمة العينية والقضائية.
- مواقف المحاكم المصرية من قضايا القسمة.
ما هي القسمة الفعلية بالمهايأة بين الشركاء في العقارات؟
القسمة بالمهايأة هي اتفاق مؤقت بين الشركاء على استغلال العقار الشائع كلٌ حسب نصيبه بطريقة فعلية دون تقسيم رسمي للملكية.
لماذا يتم رفض القسمة الفعلية بالمهايأة من المحكمة؟
قد ترفض المحكمة القسمة لعدم اثبات توافر المهايأة المكانية ومرور مدة الـ 15 سنة.
كذلك ان تبين عدم وضع الشركاء الأخرين يدهم علي أجزاء أخري من التركة، أو أن العقار محل وضع اليد هو كل التركة.
ننوه أن ما تقدم لا يتعارض مع حق الوارث في كسب ملكية حصة شريك بوضع اليد المكسب بخمسة عشر سنة.
وأما عن، سبب رفض الدعوي محل البحث الراهن هو قول المحكمة أنه قد تم الفصل في هذه المسألة بحكم سابق بحث وضع اليد المكسب.
متى يمكن استئناف حكم رفض القسمة العقارية؟
يمكن استئناف الحكم خلال المدة القانونية للطعن إذا استند الحكم إلى أسباب غير موضوعية أو خالف نصوص القانون المدني المصري.
المادة 834 من القانون المدني وحق طلب القسمة القضائية
تنص المادة 834 على أن لكل شريك الحق في المطالبة بالقسمة ما لم يوجد اتفاق يمنع ذلك أو مانع قانوني.
دعوى قسمة عقار مشترك وفقًا للقانون المصري
يحق لأي شريك رفع دعوى قسمة أمام المحكمة المختصة إذا تعذر الاتفاق ورفض أحد الأطراف القسمة الرضائية.
خطوات استئناف حكم رفض القسمة الفعلية بالمهايأة
- طلب صورة من الحكم.
- صياغة صحيفة استئناف مستوفاة للأسباب القانونية.
- تقديمها لمحكمة الاستئناف خلال المدة القانونية وهي أربعون يوما.
هل يشترط اتفاق الشركاء لإجراء المهايأة؟
نعم، لأنها قسمة مؤقتة تتطلب رضا جميع الأطراف ولا تنتج أثرًا دائمًا في الملكية، الا اذا مر عليها 15 سنة، تنقلب نهائية.
الفرق بين القسمة الفعلية والقسمة القضائية في القانون المصري
القسمة الفعلية تتم بالاتفاقمكتوبا كان أو غير مكتوب، أما القضائية فتصدر بحكم من المحكمة، وغالبًا ما تكون بناءً على تقرير خبير.
هل يجوز استئناف حكم رفض القسمة الفعلية بالمهايأة؟
نعم، وفقًا للمادة 834 مدني.
ما الحل إذا رفضت المحكمة القسمة الفعلية؟
التوجه للاستئناف والطعن علي الحكم واثبات عواره القانوني، وتأكيد حق المستأنف باثباته بكافة طرق الاثبات المقررة قانونا.
متى ترفض المحكمة القسمة العقارية؟
إذا كانت القسمة غير ممكنة أو ضارة، الضارة مثل استئثار الشريك بأكثر من نصيبه الشرعي.
ما خطوات استئناف دعوى قسمة عقار؟
طلب صورة الحكم وتقديم مذكرة خلال الأجل القانوني.
ما الفرق بين القسمة بالمهايأة والعينية؟
الأولى مؤقتة، والثانية نهائية.
هل يشترط موافقة الشركاء على القسمة الفعلية؟
نعم، لأنها مبنية على الرضا، والرضا قد يكون صريحا، وقد يكون ضمنيا يستخلص من واقع الحال.
أسباب الاستئناف الواقعية والقانونية
استئناف الحكم الصادر في الدعوي رقم … لسنة 2020 مدني كلي ههيا
القاضي منطوقه بجلسة ../../2025 برفض الدعوي
انه في يوم الموافق / / 2025
بناء على طلب ورثة المرحوم / ………….. وهم:
- السيدة / ……. – القاهرة.
- السيد/ …… – المقيم حاليا بالمملكة العربية السعودية
- السيد / ….. – المقيم حاليا بالمملكة العربية السعودية .
- السيدة / …… المقيمة …… مدينة نصر أول – القاهرة.
ومحلهم المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض .
انا محضر محكمة بندر … الجزئية قد انتقلت وأعلنت :
- …….. مخاطبا مع ،،
- ……. مخاطبا مع ،،
- ……. مخاطبا مع ،،
المقيمين جميعا …. شارع ….. – محافظة الشرقية
وذلك بشأن
استئناف الحكم رقم .. لسنة … مدني كلي ههيا القاضي منطوقه بجلسة ../../2025 حكمت المحكمة:
برفض الدعوي والزمت المدعين بالمصروفات ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
وقائع النزاع وسير التقاضي والأوجه الدفاع المبداة والمستندات المقدمة أمام محكمة أول درجة:
الهيئة الموقرة تقديم لازم:
العدالة السماوية والدنيوية يأبيان ان يستأثر الشريك مشاعا ( المستأنف ضدهما الثانية الثالثة ) بعقار من مفردات تركة المورثة بقسمة مهايأة مكانية فعلية أضحت نهائية.
وان ينازعا الشريك الأخر بما اختص به وهو العقار الأخر من مفردات التركة، بعد مرور أكثر من 15 سنة ( 1988 الى 2010 ) بادعاء انهما شركاء مشاعا فيه، بعد أن شيده بإكمال الدور الأرضي وبناء الدورين الثاني والثالث من ماله الخاص.
وقاما ببيع نصف العقار خاصته الى المستأنف ضده الاول ( نجل المستأنف ضدها الثالثة ) لينازعه فيه ويأخذ منه ما لا يستحق،
بسبب رفض دعواهم بقسمة العقار عام 2006، بالمخالفة للقسمة الفعلية الواقعية بمهايأة مكانية انقلبت نهائية، واخفائهم ان التركة عقارين وبيدهما عقار،
( فأضحى المستأنف ضدهما الثانية والثالثة يستأثرون من التركة المكونة من عقارين، بعقار ونصف، بالمخالفة للشرع والقانون ).
وشكايتهما له بجنح امتناع عن تسليم حصة ميراثيه، بعد البيع منهما للأول، فتوفي الى رحمة مولاه بسبب القهر، وهذه الجنح أقوي دليل على صورية البيع المبرم بين المستأنف ضدهم.
لذلك، وقبل الخوض في أسباب استئناف الحكم الموضوعية، ولأهمية وقائع الدعوي، وسير التقاضي بها أمام محكمة أول درجة، كونها جز لا يتجزأ عن دفاع المدعين ( المستأنفين ).
نتقدم لعدالة الهيئة الموقرة بنبذة لازمة في ايجاز عن أصل النزاع المطروح كون هذا الأصل مرتبط ارتباط وثيق بفهم الواقع في الدعوي الذي لا ينفك عنه تطبيق صحيح القانون ودليل الاثبات المعتبر قانونا لإثبات الطلبات بالدعوي.
وبما يتبين منه ما نال الحكم المستأنف من أخطاء قانونية واخلال بحقوق الدفاع بشأن قسمة المهايأة المكانية النهائية الفعلية.
وصورية البيع المبرم بين المستأنف ضدهم على العقار الذي اختص به مورث المستأنفين بهذه القسمة من عام 1988،عدم نفاذ البيع في حقه.
الوقائع
أقام ( مورث المستأنفين ) دعواه أمام محكمة أول درجة بطلبات ختامية بصحيفة معلنة قانونا بـ :
أولا: وقبل الفصل في طلبات الدعوي :
ندب خبير في الدعوي لإثبات القسمة الفعلية بمهايأة مكانية- مفرزة – أصبحت نهائية بقوة القانون بين المدعي والمدعي عليهما الثانية والثالثة من تاريخ وفاة المورثة عام 1988 وبيان مدتها .
واثبات قسمة المورثة حال حياتها العقارين بين المدعي والمدعي عليهما الثانية والثالثة بأن خصصت للمدعي العقار الأول ش الجمهورية بندر ههيا .
وخصصت للمدعي عليهما الثانية والثالثة العقار الثاني … – بندر ههيا التى نفذها كلا الطرفين في الواقع بعد وفاتها باستئثار كل طرف بما اختص به وحيازته.
وتحديد شخص واضع اليد علي كل عقار من العقارين والمدة وتاريخ بدء وضع اليد وما قام به كل طرف من أعمال مادية علي العقار وضع يده وسماع الشهود وسؤال الجيران فيما ذكر .
ومعاينة العقارين موضوعا التداعي العقار الاول الكائن …. – بندر ههيا – محافظة الشرقية علي القطعة … والمكون من ثلاث أدوار ( أرضي ودورين علويين ).
وبيان معالم هذا العقار وقت وفاة مورثة المدعي عام 1988 الذى كان حال وفاتها دور أرضي فقط غير مكتمل البناء .
والعقار الثاني الكائن ….- بندر ههيا – محافظة الشرقية علي القطعة رقم …. ، الذي كان وقت وفاة المورثة عبارة عن منزل ثلاث أدوار بالطوب الأحمر وحوائط حاملة واستصدرت المدعي عليها الثالثة – … – قرار هدم برقم … لسنة 1996.
ثانيا : تثبيت ملكية المدعي للعقار محل التداعي بخلوصه له مفرزا بناء على القسمة الفعلية بالمهايأة المكانية النهائية المفرزة بقوة القانون .
عملا بنص المادة 846 /2 من القانون المدني بمرور أكثر من خمسة عشر سنة عليها وعلي الحيازة لها مفرزة والمبين وصفا ومعالما بالصحيفة الكائن ش …. – بندر ههيا – محافظة الشرقية البالغ مساحته …. والمكون من منزل بالمسلح ثلاث أدوار وفي مواجهة المدعي عليه الاول
ثالثا : بطلان عقد البيع المؤرخ 2/4/2010 المبرم بين المدعي عليهم لصوريته مطلقا ووقوعه علي محل لم يختصا به وبعدم حجيته في حق المدعي.
رابعا : الزام المدعي عليهم المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
وذلك على سند من الواقع والقانون:
خلوص ملكية الطالب للعقار محل التداعي بناء على القسمة الفعلية بالمهايأة المكانية النهائية لتركة مورثته المكونة من عقارين،
عملا بنص المادة 846 من القانون المدني بمرور أكثر من خمسة عشر سنة عليها علي اختصاصه به مفرزا ، واختصاص شقيقتيه بالعقار الثاني.
حيث أن، مورثته والمدعي عليهما الثانية والثالثة المرحومة / …. – قد توفيت عام 1988 وتخلف عنها تركة مكونة من عقارين ، العقار الأول ( وضع يد وحيازة مورث المستأنفين مفرزا ) الكائن تقاطع شارع …. – بندر ههيا – محافظة الشرقية علي القطعة ..
والمكون من ثلاث أدوار ( أرضي ودورين علويين ) وكان هذا العقار وقت وفاة مورثة المدعي عام 1988 الذى كان حال وفاتها دور أرضي فقط غير مكتمل البناء.
والعقار الثاني ( وضع يد وحيازة المستأنف ضدهما (شقيقتيه) الثانية والثالثة مفرزا ) الكائن …. – بندر ههيا – الشرقية – علي القطعة رقم …..
الذي كان وقت وفاة المورثة عبارة عن منزل ثلاث أدوار بالطوب الأحمر وحوائط حاملة – واستصدرت المدعي عليها الثالثة – … – قرار هدم برقم … لسنة 1996.
وقد مر علي وضع يد كل طرف – مفرزا – أكثر من ثلاثون عاما منذ وفاة مورثتهم عام 1988، دون أي اعتراض من أحدهم للأخر.
بما يكون معه قد تم قسمة تركة المورثة بينهما قسمة فعلية واقعية نهائية مفرزة بالمهايأة المكانية وفقا لصحيح نص المادة 846 مدني وبقوة القانون ولا يجوز الرجوع فيها لاستقرار الأوضاع الفعلية التى يحميها القانون.
وقدم مورث المستأنفين المستندات المؤيدة لتلك القسمة الفعلية الواقعية بالمهايأة المكانية وهي:
- عقد ملكية مورثته للعقار الكائن …. – ههيا.
- ترخيص هدم المنزل الكائن … – ههيا – باسم المستأنف ضدها الثالثة ……
بيد أن بداية نزاع المستأنف ضدهما الثانية والثالثة ( شقيقتي مورث المستأنفين ) بدأ بدعوي فرز وتجنيب قضي برفضها، عام 2006، بعد مرور أكثر من 18 عاما على تلك القسمة الفعلية.
وسبب المنازعة منهما بعد مرور هذه المدة القانونية واستقرار الأوضاع فيما بينهم:
أن المستأنف ضده الاول (نجل المستأنف ضدها الثالثة ) الذي كان صغيرا وقت تلك القسمة الفعلية، وعندما كبر لم يستسيغ هذه القسمة الواقعية بين خاله ووالدته وخالته.
وأراد نقضها وهو منبت الصفة في ذلك – فأوزع الى والدته وخالته ببيع نصف العقار وضع يد ( خاله – مورث المستأنفين ) اليه بعقد مؤرخ بينهما 2/10/2010 – بعد 22 سنة من استقرار الأوضاع بين الأشقاء بالقسمة الفعلية المفرزة .
فدب الخُلف بين الأشقاء وتصرفا له بالبيع دونما سند قانوني، وتحصلوا فيما بينهم على حكم بصحة ونفاذ عقده منهما لم يختصم فيه مورث المستأنفين، ليقوم بمنازعة خاله فيما اختص به من التركة.
على سند مخالف للواقع والحقيقة أن هذا العقار هو كل مفردات تركة المورثة، وأخفوا ان أصل التركة عقارين وليس عقار مورث المستأنفين فقط، وهو ما يعد نقضا للقسمة الواقعية الفعلية التى استقرت بينهم بمرور المدة القانونية.
وبالتالي، ووفقا للقانون، والواقع المستقر أكثر من 20 عاما، أقام مورث المستأنفين الدعوي الراهنة محل استئناف الحكم الصادر فيها بطلب:
- خلوص العقار الذي اختص به مستندا كما تقدم الى القسمة الواقعية الفعلية بالمهايأة المكانية بمرور أكثر من 15 سنة عليها، وفقا لنص المادة 846 مدني.
- وببطلان العقد المبرم بين المستأنف ضدهم ( شقيقتيه ونجل الثالثة) المتضمن بيعهم نصف العقار الذي اختص به، لصوريته صورية مطلقة.
- وعدم حجية هذا العقد المبرم بينهم في حقه، مستندا الى عدم نفاذ بيع أحد الورثة للغير مفرزا لا سيما أنه ليس طرفا بالعقد.
ولوجود قسمة فيما بينهم واقعية وفعلية مر عليها أكثر من 15 سنة، باختصاصه بالعقار محل البيع منهما، واختصاصهما بالعقار الأخر، لعدم جواز نقض تلك القسمة النافذة بقوة القانون فيما بينهم كورثة دون حاجة الى أن تكون مسجلة.
طالبا اثبات تلك القسمة الفعلية الواقعية من عام 1988 :
- باختصاصه بعقار، واختصاص شقيقتيه المستأنف ضدهما الثانية والثالثة بالعقار الأخر من التركة
- وقيام كل منهما باتخاذ أعمال مادية وقانونية على ما اختص به، بندب خبير، وسماع الشهود.
هذا وقد ندبت المحكمة خبيرا ليقوم بمعاينة العقارين لا سيما العقار الثاني وضع يد المستأنف ضدهما الثانية والثالثة لبيان أن مفردات التركة عقارين، وبيان واضع اليد والحائز لكل عقار، ومدة الحيازة ووضع اليد، والأعمال المادية التى قام بكل وارث على العقار وضع يده وحيازته.
الا أن الخبير المنتدب قد قام بأخذ أقوال أطراف التداعي، ولم يقوم باجرا المعاينة لوفاة مورث المستأنفين قبل ميعاد اجرائها المحدد منه بيومين.
بقالة اعادتها للمحكمة للتصحيح بإدخال ورثته، ورغم اعتراضنا وطلبنا بجزم اجراء المعاينة وفقا لقانون الاثبات، ولأن التصحيح مسألة قانونية من اختصاص المحكمة ولن تنال من صحة المعاينة المنوط هو بها.
الا أنه تمسك بقالته، مما دعي المستأنفين الى شكواه بوزارة العدل لمخالفته القانون والاهمال في أداء عمله، لا سيما أنه سطر تقريرا بنتيجة نهائية مخالفة للواقع والمستندات بسبب عدم اجراء المعاينة.
بقالة اختلاف العقار بعقد المدعي عليه الأول المؤرخ 2 / 4 / 2010 المبيع له من المدعي عليهما الثانية والثالثة، عن العقار الثابت بعقد البيع المرخ 3 / 9 / 1962.
وهذا العقد الأخير سند ملكية المورثة للعقار الثاني وضع يد وحيازة المدعي عليهما الثانية والثالثة، رغم عدم المعاينة.
( ومن ثم لم يقوم بمباشرة المأمورية المطلوبة منه ببيان العقارين وواضع اليد والمدة على كل منهما وهو الهدف والغاية من ندبه بالدعوي لبيان مفردات التركة ووجود قسمة فعلية واقعية من عام 1988 )
ورغم اعتراضنا وطلب الاعادة للخبراء لإجراء المعاينة التى لم يقوم بها الخبير، قضت المحكمة في موضوع الدعوي.
وهو تناقض بين، ذلك ان ندب خبير بمأمورية لم تتم يعني أن الدعوي غير صالحة للفصل فيها، الا بمعاينة العقارين واثبات المطلوب بالمأمورية، لبيان وجه الحق في الدعوي.
وقد أسند الحكم محل الاستئناف:
قضاءه برفض طلب خلوص العقار وضع يد مورث المستأنفين له بقسمة فعلية واقعية بمهايأة مكانية من عام 1988 الى أنه قد سبق له وأن اقام دعوي تثبيت ملكية بوضع اليد و الحيازة المدة الطويلة المكسبة وقضي برفضها في الاستئناف.
مما يكون معه عدم جواز اعادة طرح ذات المسألة بالدعوي الراهنة ( وهو خطأ في تطبيق القانون ) لاختلاف موضوع وسبب الدعوي الراهنة هو قسمة المهايأة المكانية الفعلية لعقارين مخلفين عن المورثة، مر عليها أكثر من 15 سنة .
وسبب الدعوى السابقة وضع اليد علي العقار بعقد مفقود من المورثة، ولم تكن مسألة قسمة مفردات تركة المورثة المكونة من عقارين مطروحة بين أطراف التداعي علي المحكمة.
كذلك، سطر الحكم قضاءه برفض طلب صورية العقد المبرم بين المستأنف ضدهم الى أن مورث المستأنفين ليس بيده سند ملكية مسجل. ( وهو قول مخالف للقانون ) .
لأن طلب الصورية لا سيما الذي محله عقارات خاضعة لنظام الشهر لا يتطلب سندا مسجلا لطالب الصورية) .
فضلا عن أن عدم بحث القسمة الفعلية بالمهايأة المكانية أثر في الحكم برفض طلب الصورية، حيث أن ثبوت تلك القسمة هي سند مورث المستأنفين ونفاذه فيما بينه وبين المستأنف ضدهما الثانية والثالثة.
كذلك، التفت الحكم عن طلب عدم حجية العقد المبرم بين المستأنف ضدهم في حقه لأنه ليس طرفا فيه وفقا لنسبية العقود واقتصار حجيته علي طرفيه فقط دون الوارث الخارج عنه، لا سيما عند بيع الوارث الأخر للغير.
ولا ينال من تلك القواعد القانونية قول الحكم ان العقد المبرم بين المستأنف ضدهم صادر عليه حكم صحة ونفاذ، ذلك ان العقد مازال عرفيا غير مسجل.
فضلا عن عدم حجية الحكم على مورث المستأنفين الغير مختصم فيه، لا سيما وأنه صادر له عليه حكما نهائيا بعدم الاعتداد بذلك العقد في مواجهته.
أيضا عاب الحكم، الالتفات عن إعادة الدعوي للخبراء لإجراء المعاينة للعقارين التى لم تتم بقالة أن المحكمة ندبت خبير، حيث الثابت أن الغاية من الحكم التمهيدي بندب خبير لم تتحقق لعدم اجرا المعاينة بسبب الخبير.
ومن ثم، وحيث أن هذا الحكم لم يلقي قبولا لدي الطاعنين، وعابه الخطأ في تطبيق صحيح القانون، الاخلال يحق الدفاع، وحيث أنه لمحكمة الاستئناف حق مراقبة الحكم المستأنف من حيث تطبيق القانون.
وتناول الدعوي من جديد برمتها على ضوء ما قدم امامها من أوجه دفاع وأسباب، وكذلك ما قدم أمام محكمة أول درجة ، كان استئناف الحكم في الميعاد المقرر قانونا.
تناول أسباب الاستئناف ايضاحا وتفصيلا
أولا: اخلال محكمة أول درجة بحق الدفاع بإعادة الدعوي الى مكتب الخبراء لمعاينة العقارين المخلفين عن مورثة مورث المستأنفين والمستأنف ضدهما الثانية والثالثة.
ومن ثم عدم تحقق الغاية من الحكم التمهيدي بندب خبير لمعاينة العقارين بالطبيعة وبيان الحائز لكل عقار وسنده ومدة الحيازة والأعمال المادية التى اتخذها الورثة على العقار وضع يده :
حيث الثابت من تقرير الخبير ( المعيب ) انه لم يعاين العقارين ولم يبين الحائز وواضع اليد علي كل عقار ومدة هذه الحيازة، وما اتخذه وارث من أعمال مادية.
ومن ثم لم يتم اثبات القسمة الفعلية الواقعية بالمهايأة المكانية بين مورث المستأنفين وشقيقتيه ( المستأنف ضدهما الثانية والثالثة ) بوضع كل وارث يده على عقار من تاريخ وفاة مورثتهم عام 1988، واختصاصه به واتخاذ أعمال مادية عليه طوال تلك المدة .
كما أن الخبير المنتدب لم يتناول بيان ماهية المستندات الجوهرية المقدمة من مورث المستأنفين الثابت منها الواقع بقسمة التركة من عام 1988 .
حيث قدم صورة من ترخيص هدم صادر عام 1997 باسم المستأنف ضدها الثالثة ( … ) علي المنزل الكائن ش … – ههيا، بما يدل على اختصاصها بهذا العقار مع شقيقتها المستأنف ضدها الثانية، وانها ازالت المنزل بالفعل.
حيث لو قام الخبير بإجراء المعاينة للعقار لتبين له أنه حاليا أرض فضاء .
كذلك المستندات المقدمة من مورث المستأنفين الثابت منها انه اقام الدورين الثاني والثالث من ماله الخاص .
حيث أنه عندما اختص بالعقار بالقسمة الفعلية بعد وفاة مورثته عام 1998 كان عبارة عن دور أرضي غير مكتمل البناء، وانه يسكن به وأولاده منذ أكثر من عشرين عاما ويقوم بتأجير المحلات لصالحه.
وان كافة المرافق باسمه وباسم أولاده، وكذلك المكلفة العقارية.
وبالتالي، لم يتناول الخبير بيان مدة الحيازة لكل وارث منذ حصوص تلك القسمة الفعلية، ومرور أكثر من 15 سنة عليها من تاريخ وفاة مورثتهم عام 1988.
لا سيما أن بدء نزاعهم بعد اكتمال مدة الـ 15 سنة وصيرورة تلك القسمة المكانية نهائية بقوة نص القانون المدني.
ومن ثم عدم جواز نقضها.
مما تقدم يتبين لعدالة المحكمة وبحق:
عدم تحقق الغاية من ندب محكمة أول درجة لخبير بسبب تقصير الخبير وعدم أداء عمله كما أوجب القانون والزمه .
لا سيما مع التفات المحكمة عن مذكرة الاعتراضات المقدمة لها الثابت بها أن الخبير امتنع عن اجراء المعاينة بحجة وفاة المدعي مورث المستأنفين واصراره على اعادتها للمحكمة لتصحيح الدعوي بإدخال ورثته.
بالمخالفة لقانون الاثبات الذي الزمه بإجراء المعاينة ولو في غيبة الخصوم، بل وقام بكتابة نتيجة نهائية خلت من بيان ما طلبته من المحكمة في الحكم التمهيدي تماما .
فالمقرر بنص المادة 147 إثبات:
يجب على الخبير أن يباشر أعماله ولو في غيبة الخصوم متى كانوا قد دعوا على الوجه الصحيح.
وقد جاء رد محكمة أول درجة بشأن اعادة المأمورية للخبير لإجراء المعاينة برد متقطب لا يواجه هذا الطلب الجوهري بأن المحكمة مكنت المستأنف بندب خبير.
فشاب الحكم الاخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب لجوهرية الطلب ببيان مسألة أساسية ( حصول قسمة مهايأة مكانية فعلية مر عليها أكثر من 15 سنة )
ومن ثم يتمسك المستأنفين أمام عدالة المحكمة ويعتصمون بطلب الاعادة للخبراء لإجراء المعاينة على الطبيعة للعقارين المخلفين عن مورثة مورثهم والمستأنف ضدهما الثانية والثالثة لبيان وجه الحق.
لا سيما أن المعاينة هي الطريق الوحيد لإثبات القسمة المكانية الفعلية من عام 1988.
فالمقرر بنص المادة 154 من قانون الاثبات:
للمحكمة أن تعيد المأمورية إلى الخبير ليتدارك ما تبينه له من وجوه الخطأ أو النقص في عمله أو بحثه ولها أن تعهد بذلك إلى خبير آخر أو إلى ثلاثة خبراء آخرين ولهؤلاء أن يستعينوا بمعلومات الخبير السابق.
ثانيا: خطأ محكمة أول درجة في تطبيق صحيح القانون بإسناد قضائها برفض طلب ثبوت ملكية مورث المستأنفين للعقار الذي اختص به بموجب قسمة فعلية بمهايأة مكانية مر عليها أكثر من 15 سنة.
فأصبحت نهائية، مستندا الى نص المادة 846 مدني بقالة:
( أن الحكم رقم …. لسنة 2019 مدني كلي وموضوعه تثبيت ملكية بوضع اليد قد فصل في هذه المسألة بين ذات الخصوم وحاز قوة الأمر المقضي فيه ولم يلحق به أى عارض عما أبدي فيه ):
بيد أن هذا النعي خالف صحيح القانون، حيث أن:
الحكم السابق موضوعه انصب على تثبيت الملكية للعقار حيازة مورث المستأنفين له ( بعقد تنازل من مورثته فقد منه ) بالحيازة المكسبة بالمادة 968 مدني بشروط الحيازة .
ولم يستند فيها البته الى قسمة أعيان التركة ( المكونة من عقارين ) باختصاص كل وارث بعقار بمهايأة مكانية انقلبت نهائية بمرور 15 سنة بنص المادة 846 مدني.
ولم يتم فيها معاينة العقارين المخلفين عنها لا سيما المنزل وضع يد المستأنف ضدهما الثانية والثالثة.
ومن ثم اختلاف الموضوع والسبب فى الدعوي الراهنة عن الدعوي السابقة، فالأولي سببها ( الحيازة بعقد تنازل مفقود ) والراهنة سببها ( قسمة واقعية فعلية بمهايأة مكانية انقلبت نهائية ) وهو سبب للملكية مغاير.
فالمستقر عليه قانونا وقضاء في محكمتنا العليا محكمة النقض :
القضاء برفض دعوى تثبيت الملكية المرفوعة استنادا إلى العقد لا يمنع من إعادة رفعها استنادا لسبب آخر من أسباب كسب الملكية ، الحكم الصادر في الدعوى الأولى لا يحوز قوة الأمر المقضي بالنسبة للدعوى اللاحقة أساس ذلك.
نقض مدني – الطعن رقم 4976 لسنة 73 ق – جلسة 14/12/2004
ومن ثم، يتمسك المستأنفين بطلب خلوص ملكية مورثهم للعقار الذي اختص به (وضع يده بقسمة مهايأة مكانية فعلية انقلبت نهائية ) وفقا لنص المادة 846 مدني،.
لاختلاف السبب والموضوع فيه عن الدعوي السابقة بتثبيت الملكية بعقد تنازل مفقود. باعتبار قسمة المهايأة المكانية النهائية الفعلية سبب آخر من أسباب كسب الملكية يختلف عن كسبها بعقد.
فضلا عن، أنها تعد دعوي كاشفة لقسمة أعيان التركة لا سيما أن المستأنف ضدهما الثانية والثالثة بعد أن رفضت دعواهم بالفرز والتجنيب عام 2006 لعدم تقديم سند ملكية المورثة.
لجأوا في 2010 الى ابرام تصرف ببيع نصف العقار اختصاص مورث المستأنفين الى المستأنف ضده الاول ليجدوا مخرجا بالتحايل والتدليس والغش.
لخشيتهم من اعادة رفع دعوي القسمة من جديد حتى لا يتم بحث كامل تركة المورثة وبيان ان بيد عقار اختصا به وان البيع الصادر منهم انصب على نصف العقار الذي اختص به مورث المستأنفين ومن ثم ثبوت القسمة الفعلية بينهم بمهايأة مكانية انقلبت نهائية.
فالمستقر عليه فقها انه:
إذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة افتراض أن حيازته لهذا الجزء مستند إلى قسمة مهايأة ( م 846/2 مدنى ) .
وهى قرينة قابلة لإثبات العكس ، فإذا لم يثبت العكس فإن حيازة الشريك لجزء مفرز مدة خمس عشرة سنة تؤدى على خلوص ملكية هذا الجزء مفرز للشريك الحائز إعمالاً لهذه القرينة وللحكم الوارد بالنص معاً
منصور مصطفى منصور ص 198 – اسماعيل غانم ص 184 – السنهوري ص1080 – عبد المنعم الصدة ص 258
وقد قضت محكمة النقض بأنه :
إذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهايأة .
مفاده أن المشرع أقام قرينة قانونية مؤداها أن حيازة الشريك المشتاع لجزء مفرز من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة.
إنما تستند إلى قسمة مهايأة ويكفى فى خصوص هذه القرينة أن يقام الدليل على حيازة الجزء المفرز واستمرار هذه الحيازة المدة المذكورة.
ليفترض أن هناك قسمة مهايأة والتي إذا دامت خمس عشرة سنة انقلبت إلى قسمة نهائية إعمالاً للشق الأول من النص سالف الذكر
جلسة 12/5/1985 الطعن رقم 2266 لسنة 51 ق
ثالثا: الخطأ في تطبيق القانون ومخالفته والقصور في التسبيب حينما رفض طلب صورية عقد البيع المؤرخ 2/4/2010 المتضمن بيع المستأنف ضدهما الثانية والثالثة الى المستأنف ضده الأول ( نصف العقار ) اختصاص مورث المستأنفين بقالة:
أن ( هذا العقد صادر عليه حكم صحة ونفاذ، وان المستأنفين لم يقدموا سند ملكية مسجل لمورثهم ) :
بيد أن هذا الرد الغير سائغ أغفل عدة حقائق قانونية وواقعية وهي :
- أن مورث المستأنفين لم يكن طرفا في عقد البيع ولم يجيزه ولم يتم اختصامه في حكم الصحة والنفاذ لا سيما أنهما حضرا به وأقرا بالبيع امام المحكمة.
ومن ثم لم تبحث هذه المحكمة حقيقة ملكية العقار محل العقد وكيف أل لهما، ومن الحائز له
- أنه صدر لصالح مورث المستأنفين حكما نهائيا بعدم الاعتداد بحكم الصحة والنفاذ الصادر علي هذا العقد في حقه .
- أن الحكم الصادر بصحة ونفاذ عقد بيع، يظل معه العقد عرفيا طالما أن الحكم لم يسجل، وانه لا أثر للحكم الا على أطرافه فقط فلا حجية له على الغير .
- انه يحق الطعن بالصورية ولو كان سند الطاعن عرفيا حتى ولو كان العقد المطعون عليه بالصورية مسجلا.
ومن ثم، فلا حجية لهذا العقد العرفي وحكم الصحة والنفاذ الصادر عليه على مورث المستأنفين وأن حجيتهما تقتصر فقط على أطرافه ( المستأنف ضدهم )،
وبالتالي، هذا النعي المخالف للواقع والقانون حجب محكمة أول درجة عن بحث قرائن صورية العقد صورية مطلقة، قوامها التدليس والغش بغرض الاضرار بحقوق مورث المستأنفين الذي يعد من الغير .
وهي قرائن مؤيدة بالمستندات لو بحثتها المحكمة لتغير وجه الرأى في طلب الصورية المطلقة
لا سيما، وان المستأنف ضدهما الثانية والثالثة أقاموا أكثر من جنحة امتناع مورث المستأنف عن تسليم حصتم الميراثية بعد أن باعوا للمستأنف ضده الأول .
( وهي قرينة قوية علي صورية عقد البيع صورية مطلقة وانه لم يبيعا له ولم تتجه نيتهم لذلك، ولم يقبضا الثمن المسمى بالعقد خمسمائة الف جنيه.
رابعا: القصور في التسبيب بعدم تناول طلب مورث المستأنفين بعدم حجية عقد البيع المؤرخ 2/4/2010 في حقه لعدم اجازته لا سيما أنه بيع مشاع لعقار اختص به مفرزا بقسمة مكانية نهائية من تركة مورثته من عام 1988 .
واختصاص البائعتين بالعقار الأخر من التركة.
ومن ثم، فقد باعا ما لم يختصا به بالقسمة تأسيسا علي نسبية التصرفات وعدم سريانها في حق من لم يوقع عليه من الشركاء وضمان المتقاسمين لبعضهم البعض فيما اختص به من التركة:
ومن ثم، التفات محكمة أول درجة عن بحث قسمة المهايأة المكانية التى انقلبت نهائية والقول بعدم وجود سند مسجل بيد مورث المستأنفين هو خطأ وقصور،
ذلك أن، طلب عدم نفاذ العقد في حقه سنده قسمة فعلية استقرت بمرور 15 سنة لم يبحثها ولو بحثها لتغير وجه الرأى.
كذلك أنه، وعملاً بالمادتين ٨٤٣، ٨٤٦ من القانون المدني تنقلب قسمة المهايأة المكانية أي تصبح هي نفسها قسمة نهائية منذ بدء الشيوع فيعتبر المتقاسم مالكاً للحصة التي آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع .
وانه لم يملك شيئا في بقية الحصص ، وليس منذ بدء قسمة المهايأة أو منذ انقضاء خمس عشرة سنة على تلك القسمة.
وبالتالي، لا تنفذ في حقه تصرفات غيره من الشركاء الواردة على حصته منذ بدء الشيوع.
فقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد :
أن نص المادة ٨٤٣ من القانون المدني على أن ” يعتبر المتقاسم مالكًا للحصة التى آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وأنه لم يملك غيرها شيئًا في بقية الحصص”.
يدل على أن القسمة مقررة أو كاشفة للحق سواء كانت رضائية أو قضائية لها أثر رجعى ، فيعتبر المتقاسم مالكا للحصة التى آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع.
وأنه لم يمتلك غيرها في بقية الحصص ، وذلك حماية للمتقاسم من الحقوق التى يرتبها غيره من الشركاء على المال الشائع أثناء قيام الشيوع .
بحيث يخلص لكل متقاسم نصيبه المفرز الذى خصص له في القسمة مطهرا من هذه الحقوق.
الطعن رقم ٨٧٣٦ لسنة ٨٤ ق – الدوائر المدنية – جلسة 7/4/2016
فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب أخري ومستندات بالمرافعات الشفوية والتحريرية يستأنف المستأنفين الحكم .
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم بالحضور امام محكمة استئناف عالي المنصورة ” مأمورية الزقازيق ” الدائرة ( ) مدنى من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم الموافق / / 2025 لسماع الحكم بـ:
أولا : قبول الاستئناف شكلا .
ثانيا : وقبل الفصل فى موضوع الاستئناف ولبيان وجه الحق بشأن القسمة الفعلية المكانية النهائية:
اعادة الدعوي الى مكتب خبراء فاقوس لو بأمانة جديدة يسددها المستأنفين لإجراء المعاينة التى لم تتم من الخبير السابق، للعقارين المخلفين عن تركة المورثة.
وبيان واضع اليد ومدة حيازته والاعمال المادية التى قام بها حائز كل عقار.
وبيان القسمة الواقعية الفعلية بمهايأة مكانية من عام 1988 باختصاص كل من مورث المستأنفين والمستأنف ضدهما الثانية والثالثة بعقار من التركة.
ثالثا: وفى الموضوع: بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بالطلبات مع إلزام المستأنف ضدهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة على درجتى التقاضى.
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى أيا كانت
ولأجل العلم
في الأخير وبعض تقديم صحيفة الإستئناف أوكد على أن تقديم استئناف حكم رفض القسمة الفعلية بالمهايأة هو أحد الحقوق القانونية المكفولة لكل شريك في ملكية عقارية.
ويستند إلى القانون المدني المصري، خاصة المادة 834. سواء كانت القسمة المطلوبة عينية أو فعلية أو بالمهايأة.
ولذلك، فإن فهم موقف المحكمة وشروط القسمة هو الخطوة الأولى لضمان حفظ الحقوق وتجنب النزاع.
هل لديك دعوى قسمة أو خلاف عقاري؟ اتصل الآن بمحامي متخصص في القسمة العقارية واستئناف الأحكام المدنية.
الأسئلة الشائعة حول القسمة العقارية في القانون المصري
1. ما الفرق بين القسمة الرضائية والقضائية؟
2. متى يجوز الطعن على حكم القسمة؟
3. هل يمكن تقسيم العقار المشاع بالإجبار؟
4. ما هي القسمة العقارية الفعلية؟
5. كيف يمكن اثبات القسمة الفعلية الواقعية؟
6. كم تستغرق دعوى القسمة العقارية؟
في الختام أقول أن، القسمة العقارية اجراء قانوني لإنهاء الشيوع وحماية حقوق الشركاء، وقدمنا من خلال صحيفة الاستئناف شرح قانوني دقيق لكيفية استئناف حكم رفض القسمة الفعلية بالمهايأة في دعوى القسمة العقارية، وحقوق الشركاء طبقًا للمادة 834 من القانون المدني المصري
إذا كنت بحاجة إلى استشارة قانونية، يمكنك التواصل مع أفضل محامي قسمة عقارات في مصر لضمان تنفيذ القسمة بشكل قانوني وسلس.
لا تتردد في اتخاذ الخطوة الأولى نحو إنهاء الشيوع في العقارات بالشكل الصحيح، باستشارتنا، أو التعليق في صندوق التعليقات.
لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :
- حجز موعد: 01285743047
- واتس: 01228890370
- عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن .
راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370
احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.
اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات .
دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.
