تعرف على موقف القانون المصري من تعدد المشترين لذات العقار أو السيارة، وشروط أولوية التسجيل في السجل العيني وتأثير الصورية على العقود العقارية.
ما موقف القانون المصري من تعدد المشترين لنفس العقار أو الأرض؟
في الواقع القانوني المصري، تعدد المشترين بتكرار بيع ذات الشيء – سواء كان عقارًا أو أرضًا أو سيارة – لأكثر من مشترٍ يثير تساؤلات قانونية معقدة حول من له الحق الفعلي في الملكية، خاصة إذا تم تسجيل أحد العقود في السجل العيني دون الآخر.
لذلك، وضحت محكمة النقض القواعد الحاكمة لمثل هذه النزاعات، لاسيما متى يُعتد بعقد البيع، وما أثر الصورية على تسجيل العقود، وكيف تحمي القوانين المشتري حسن النية.
في هذا المقال نناقش:
- موقف القانون من بيع الشيء لأكثر من شخص.
- دور السجل العيني في نقل الملكية.
- مدى حجية تسجيل العقد في مواجهة دعاوى الصورية.
حلول القانون للمشتري الذي لم يسجل عقده.
أولاً: ما هو موقف القانون من تعدد المشترين لنفس العقار أو السيارة؟
في حالة قيام المالك ببيع ذات العقار لأكثر من شخص، تكون الأولوية لمن يسجل عقده أولاً بالسجل العيني، بشرط ألا يكون هناك طعن بالصورية المطلقة.
ثانيًا: التسجيل في السجل العيني وأثره القانوني
وفقًا للمادة 26 من قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964، لا تنتقل الملكية إلا بالقيد، لكن:
- القيد لا ينشئ الملكية، بل يُثبتها.
- إذا تم القيد استنادًا إلى عقد صوري، يمكن الطعن عليه لإزالته من السجل.
ثالثًا: هل يحق للمشتري الأول الطعن على العقد الثاني؟
نعم، يحق له أن:
- يطعن على عقد المشتري الثاني بالصورية المطلقة.
- يطالب بمحو التسجيل إذا كان العقد الثاني صوريًا.
- يؤشر بدعواه في السجل العيني ليحفظ حقه.
رابعًا: ما هي حجية الأحكام النهائية في مواجهة الغير؟
بموجب المادة 35 من قانون السجل العيني ، إذا تم التأشير بالحكم النهائي خلال 5 سنوات من صدوره، يكون الحكم حجة بأثر رجعي على الغير الذين قيدوا حقوقًا بعد تسجيل الدعوى.
خامسًا: موقف محكمة النقض في الطعن رقم 16960 لسنة 93 ق
قضت المحكمة بـ:
- نقض الحكم الذي استند فقط إلى تسجيل العقد الأحدث دون بحث الصورية.
- تأكيد أحقية المشتري الأول في الطعن بالصورية.
- إحالة الدعوى لمحكمة الاستئناف لإعادة الفصل.
سادسًا: متى يفقد المشتري الأول حقه؟
- إذا لم يؤشر بالدعوى خلال المدة القانونية.
- إذا لم يطعن بالصورية.
- إذا استقر تسجيل العقد الثاني في السجل العيني دون اعتراض.
📊 جدول ملخص موقف المشترين:
| الحالة القانونية | الأثر القانوني |
| المشتري الأول لم يسجل عقده | لا تنتقل له الملكية قانونًا |
| المشتري الثاني سجل عقده | يُعد مالكًا قانونيًا مالم يُثبت الصورية |
| الطعن بالصورية قُدم في الميعاد | يمكن إلغاء تسجيل العقد الصوري ومحو أثره |
| الحكم النهائي تم التأشير به | يُعد حجة على الغير بأثر رجعي |
موقف محكمة النقض من حالات بيع الشيء الواحد لأكثر من شخص
باسم الشعب
محكمة النقض
الدائرة المدنية
دائرة ” الأحد” (ب) المدنية
- برئاسة السيد القاضي / كمال نبيه محمد نائب رئيس المحكمة.
- وعضوية السادة القضاة / هشام عبد الحميد الجميلي مصطفى حمدان نائبي رئيس المحكمة .
- عبد الناصر سلام و تامر الكومي
- وحضور رئيس النيابة السيد / أحمد حمزة.
- وأمين السر السيد / ماجد أحمد ذكي.
في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمحافظة القاهرة.
في يوم الأحد 16 من ربيع الآخر سنة 1446 هـ الموافق 20 من أكتوبر سنة 2024.
أصدرت الحكم الآتي في
الطعن المقيد فى جدول المحكمة برقم 16960 لسنة 93 ق
الوقائع
في يوم 24 / 5 / 2023 طعن بطريق النقض فى حكم محكمة استئناف الإسماعيلية الصادر بتاريخ 28 / 3 / 2023 في الاستئنافين رقمي 38 ، 661 لسنة 47 ق.
وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم :
- بقبول الطعن شكلاً.
- وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة.
وفي 19 / 6 / 2023 أعلن المطعون ضدهم من السابع عشر حتى الأخير بصفاتهم بصحيفة الطعن.
وفى 13 / 6 / 2024 أعلن المطعون ضدهم من الأول حتى السادس والمطعون ضده الرابع عشر بصحيفة الطعن.
وفي 18 / 7 / 2024 أعلن المطعون ضدهم من السابع حتى الثالث عشر بصحيفة الطعن.
وفي 24 / 6 / 2024 أعلن المطعون ضده الخامس عشر بصحيفة الطعن.
وفى 2024/7/30 أعلن المطعون ضده السادس عشر بصحيفة الطعن.
ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقضه.
وبجلسة 19 / 10 / 2024 عُرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة 2024/10/20 للمرافعة.
وبها سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها والمحكمة قررت إصدار الحكم بذات الجلسة.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المـ ـقرر ” القاضي بالمحكمة ” والمرافعة، وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في:
أن الطاعن أقام الدعوى رقم 61 لسنة 2021 مدني كلي الإسماعيلية الابتدائية ضد المطعون ضدهم عدا المطعون ضدهم من الثاني عشر حتى الرابع عشر بطلب الحكم:
- بصفة مستعجلة بالزام المطعون ضدهم من الخامس عشر حتى الأخير بصفاتهم بوقف التعامل على القطعة رقم 3496 والمبينة بصحيفة الوحدة العقارية 1514967 مجموعة (ج) وعقد البيع المؤرخ 2012/8/2
- بصورية العقد الموثق بتاريخ 2017/8/3 والمقيد بالصحيفة آنفة البيان والمتضمن بيع أرض التداعي صورية مطلقة.
- صحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 2012/8/2 والمتضمن بيع مورث الطرفين أرض التداعي لقاء الثمن المسطر بذلك العقد وإجراء التغيير في بيانات السجل العيني بقيد سند الطاعن والتأشير بمضمونه في السجل
- محو قيد المطعون ضدها الأولى العقد الموثق بتاريخ 2017/8/3 والمتضمن بيع أرض التداعي.
على سند أنه:
بموجب عقد البيع المؤرخ 2012/8/2 اشترى الطاعن من مورث الطرفين أرض التداعي لقاء مبلغ 20000 جنيه.
وإذ فوجئ بعد وفاة مورثه أنه باع ذات الأرض للمطعون ضدها الأولى بموجب العقد المؤرخ 2017/8/3 فقد أقام الدعوى.
تدخل المطعون ضدها الرابع عشر هجومياً في الدعوى وأدخل كلاً من المطعون ضدهما الثاني عشر والثالث عشر طالباً الحكم برفضها استناداً لملكيته لأرض التداعي.
أحالت المحكمة الدعوى للتحقيق وبعد أن استمعت إلى الشهود حكمت بتاريخ 2022/4/26 :
ببطلان العقد الموثق في 2017/8/3 لصوريته صورية مطلقة مع إلزام المطعون ضدهما الأخيرين بصفتيهما بالتغيير في بيانات السجل العيني بمحو الفيدين سندي المطعون ضدهما الأولى والرابع عشر.
وبصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 2012/8/2 .
استأنفت المطعون ضدها الأولى هذا الحكم لدى محكمة استئناف الإسماعيلية بالاستئناف رقم 638 لسنة 47 ق،
كما استأنفه المطعون ضده الرابع عشر أمام ذات المحكمة بالاستئناف رقم 661 لسنة 47 ق.
وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط حكمت بتاريخ 2023/3/28 : بإلغاء الحكم المستأنف ويرفض الدعوى.
طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه،
وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في – غرفة مشورة – فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول:
إنه قضى برفض الدعوى تأسيساً على:
شراء المطعون ضدها الأولى أرض التداعي من مورثها بموجب العقد المؤرخ 2017/8/3 وقيدت باسمها في السجل العيني تحت رقم 205 لسنة 2017 ثم باعتها للمطعون ضده الرابع عشر وقيدت باسمه تحت رقم 22 لسنة 2021 .
بما لا يجوز الطعن على عقدها بالصورية المطلقة أو القضاء له بصحة ونفاذ عقده استناداً لانتقال الملكية بالتسجيل إلى المتصرف إليه حتى وإن استندت على تصرف باطل.
رغم أن القيد بالسجل العيني لا يعد سبباً من أسباب كسب الملكية وإنما وسيلة لإثباتها وإضفاء حجية لصحة البيانات الواردة به.
فضلاً عن أن التسجيل لا يصحح البطلان الذي لحق بالتصرف ذاته وهو ما يكون معه الحكم المطعون فيه قد أخطأ في تطبيق القانون ومعيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي فى محله:
ذلك أنه من المقرر – بأن إغفال بحث دفاع جوهري يترتب عليه بطلان الحكم.
إذ يعتبر هذا الإغفال قصوراً فى أسباب الحكم الواقعية، وأن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن:
المادة ٢٦ من القانون رقم ١٤٢ لسنة ۱۹٦٤ بنظام السجل العيني – المقابلة لنص المادة 4 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ٤٦ ق – قد نصت على:
وجوب قيد جميع التصرفات المنشئة للحقوق العقارية الأصلية ورتبت على عدم القيد ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول ولا تتغير لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير.
مما مفاده أن، الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشتري إلا بالقيد.
فإذا لم يقيد المشتري عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر بادر إلى قيد عقده بالسجل العيني خلصت له الملكية بمجرد هذا القيد ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع.
طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله.
وفي هذه الحالة فإن ملكية البائع تكون قد زالت ولا يبقى للمشتري الأول سوى الرجوع عليه إما بدعوى ضمان الاستحقاق أو الفسخ أو الإبطال.
أو الطعن على العقد الصادر منه للمشتري الثاني بالصورية توطئة لشطب ومحو إجراءات قيده.
ومن ثم قيد عقده هو بالسجل العيني.
ما لم تكن بيانات هذا القيد قد استقرت صحتها وتطهرت من عيوبها إما بفوات ميعاد الاعتراض عليها دون طعن فيها من صاحب المصلحة .
أو بالفصل في موضوع الاعتراض برفضه بمعرفة اللجنة القضائية المختصة إذا ما قدم إليها في الميعاد المقرر إعمالاً للمواد ۲۱ ۲۲ ۲۳ ۲۴، ۳۹ من قانون السجل العيني أنف البيان.
ولا يكون للمشتري الأول أن يقيم دعوى بتثبيت الملكية استناداً إلى عقد شرائه الذى لم يسجل أو يقيد بالسجل العيني لعدم استيفاء شروطها.
وأن النص في المادة ٣٥ من قانون السجل العيني رقم ١٤٢ لسنة ١٩٦٤ على أنه:
يترتب على التأشير بالدعاوى في السجل العيني أن حق المدعى إذا تقرر بحكم مؤشر طبق القانون خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً، يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق.
وأثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل ابتداء من تاريخ التأشير بهذه الدعاوى في السجل.
وتبدأ مدة الخمس سنوات بالنسبة إلى الأحكام النهائية القائمة وقت العمل بهذا القانون من تاريخ نفاذ القرار المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار.
يدل على أنه:
إذا تم التأشير بالحكم النهائي الصادر في الدعوى التي قيدت صحيفتها في السجل العيني – وفقاً لنص المادة ۳۲ من قانون السجل العيني – في خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً .
يكون حجة على الغير ممن ترتبت لهم حقوق عينية على العقار وأثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل العيني بأثر رجعى ينسحب إلى وقت قيد صحيفة الدعوى.
وأن الأحكام التي صدرت قبل العمل بقانون السجل العيني ولم تكن قد أشر بها طبقاً لأحكام قانون الشهر العقاري.
ينسحب عليها قانون السجل العيني بأثر رجعى ويتعين التأشير بها في خلال خمس سنوات من وقت العمل بالقانون الأخير.
وأن للمشتري سواء سجل عقده أم لم يسجله أن يتمسك بصورية عقد المشتري الآخر من البائع له صورية مطلقة ليتوصل بذلك إلى محو هذا العقد من الوجود.
إذ أنه بصفته من الغير بالمعنى الذى تقصده المادة ٢٤٤ من القانون المدني له أن يتمسك بتلك الصورية التي تتناول وجود العقد ذاته، وذلك لإزالة جميع العوائق التي تصادفه في سبيل تحقيق أثر عقده.
لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن:
الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بصورية عقد البيع الصادر من مورثه للمطعون ضدها الأولى والمؤرخ 2017/8/3 .
فإنه يكون واجباً على محكمة الموضوع أن تتحدث عن هذه الصورية بما يكشف عن حقيقة الأمر وإلا كان حكمها قاصر الأسباب.
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدعوى على سند من تسجيل المطعون ضدها الأولى لعقد البيع الصادر لها من مورثها بالسجل العيني برقم 205 لسنة 2017 وبيعها أرض التداعي للمطعون ضده الرابع عشر وتسجيله لها بالسجل العيني برقم 22 لسنة 2021 .
وأنه لا يجوز مع ذلك التسجيل الطعن على عقدها بالصورية المطلقة أو القضاء للطاعن بصحة ونفاذ عقده، وذلك تأسيساً على أسبقيتها في التسجيل حال أنه لا مجال لإعمال تلك الأسبقية إذا كان أحد العقدين مطعون فيه بالصورية المطلقة.
وكانت تلك الأسباب التي ساقها الحكم عماداً لقضائه لا تنبئ بذاتها عن بحث وتمحيص كافيين الأوراق الدعوى وأدلتها.
ولا تنطوي على تعليق سائغ كافٍ على ما أبداه الطاعن من دفاع قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى لإنزال الحكم القانوني الصحيح عليه.
وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه بقصور في التسبيب يعجز محكمة النقض عن مراقبة سلامة تطبيق القانون على ما صح من وقائع بما يوجب نقض الحكم على أن يكون مع النقض الإحالة.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف الإسماعيلية وألزمت المطعون ضدهما الأولى والرابع عشر المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
الطعن رقم 16960 لسنة 93 ق – جلسة 20/10/2024
صورة طعن النقض الرسمي عن حالة تعدد المشترين
❓ أبرز الأسئلة القانونية حول تعدد المشترين وتسجيل العقارات – إجابات لا غنى عنها!
1. ما هو مصير المشتري الذي لم يسجل عقده؟
2. هل القيد في السجل العيني ينقل الملكية؟
3. هل يمكن الطعن في العقد المسجل بصورية مطلقة؟
4. ما الفرق بين الصورية المطلقة والنسبية؟
5. هل الأولوية في التسجيل دائمًا تحسم النزاع؟
6. ما أهمية التأشير بالدعوى في السجل العيني؟
ختاما، وفي ظل تعقيدات تعدد المشترين وتسجيل العقود ، تظهر أهمية فحص العقد قبل الشراء، والتأكد من سلامة التسجيل.
إذا كنت في موقف قانوني مشابه أو تود استشارة قانونية متخصصة في قضايا العقارات أو السجل العيني أو الطعون بصورية العقود، لا تتردد في التواصل معنا.
📞 للاستشارة القانونية الدقيقة، تواصل مع الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – محامي قضايا الملكية والميراث والمدني بالنقض في الزقازيق.
لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :
- حجز موعد: 01285743047
- واتس: 01228890370
- عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن .
راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370
احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.
اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات .
دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.
