الإدارة القانونية لاتحاد ملاك الشقق والطبقات: مادة 862 مدني

شرح قانوني شامل لنظام  الإدارة القانونية لاتحاد ملاك الشقق والطبقات وفقا للقانون المدني ودور المأمور والإدارة مع الاستناد إلى النصوص القانونية وأحكام النقض.

الإدارة القانونية للأجزاء المشتركة باتحاد ملاك شقق العمارة

تعتبر الإدارة القانونية لاتحاد ملاك الشقق والطبقات من أبرز أدوات إدارة الأجزاء المشتركة في العقارات متعددة الوحدات، ويكتسب أهمية متزايدة مع تزايد ظاهرة التمليك.

وينظم القانون المدني المصري هذا الكيان القانوني في المواد من 862 إلى 869، مشيرًا إلى آليات تكوينه، صلاحياته، ودور مأمور الاتحاد.

ومن ثم، في هذا المقال نُقدم شرحًا وافيًا للموضوع، مع ربطه بالتشريعات المقارنة وأحكام النقض.

النقاط الرئيسية:

• تعريف اتحاد الملاك وفق المادة 862 مدني.
• كيفية تعيين مأمور الاتحاد وصلاحياته (المادة 866).
• طبيعة الشخصية المعنوية للاتحاد.
• شروط صحة القرارات.
• التظلم من قرارات الاتحاد.
• أحكام القضاء المصري في شأن اتحاد الملاك.

ما هو اتحاد ملاك الشقق والطبقات؟

اتحاد الملاك هو كيان يُنشأ من جميع ملاك طبقات أو شقق العقار، بهدف إدارة الأجزاء الشائعة، وليس لتحقيق ربح. وقد نصت المادة 862 من القانون المدني على جواز تكوين هذا الاتحاد.

تشكيل الاتحاد وغرضه القانوني

نصت المادة 862 مدني على أنه يجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد هو بناء العقارات أو شراؤها لتوزيع ملكية أجزائها. كما أن المادة 73 من قانون الإيجارات رقم 49 لسنة 1977 جعلت تكوين الاتحاد إلزاميًا في بعض الحالات.

كيفية تعيين مأمور اتحاد الملاك

وفقًا للمادة 866 مدني، يتم تعيين المأمور بأغلبية الملاك وفقًا للأنصبة، وإذا تعذر ذلك، يُعين بأمر من رئيس المحكمة الابتدائية بناء على طلب أحد الملاك.

صلاحيات مأمور الاتحاد

تنفيذ قرارات الجمعية العمومية.

المطالبة بتنفيذ الالتزامات.

حفظ وصيانة الأجزاء المشتركة.

تمثيل الاتحاد أمام القضاء.

المأمور المؤقت ودوره (H2)

إذا لم يتم تشكيل اتحاد، تُعين الوحدة المحلية مأمورًا مؤقتًا خلال 30 يومًا من الإخطار، وتكون له صلاحيات تسيير الاتحاد مبدئيًا.

اللوائح المنظمة لنظام الاتحاد

يحق للاتحاد وضع لائحة تنظيمية بموافقة جميع الأعضاء (مادة 863)، ويُمنع تعديلها إلا بإجماع الأعضاء.

تحديد أجر وعزل مأمور الاتحاد

تُحدد أجر المأمور الجهة التي عينته، ويجوز عزله بنفس الأغلبية التي تُعينه أو بأمر من المحكمة.

الطعن على قرارات اتحاد الملاك

يجوز الطعن في قرارات الاتحاد من قبل الغائبين والمعارضين أمام المحكمة المدنية المختصة دون إلزام بالتظلم للوحدة المحلية.

اختصاص المحكمة بنظر الطعون

تُعد  منازعات اتحاد الملاك  من اختصاص المحاكم العادية وفقًا للمادة 5 من قانون الإيجارات.

التعليق على اتحاد ملاك الشقق والطبقات: الإدارة القانونية للأجزاء المشتركة

النص التشريعي المادة 862:

1. حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم الى طبقات أو شقق جاز للملاك ان يكونوا اتحادا فيما بينهم.
2. ويجوز ان يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية اجزائها على أعضائها.

النصوص العربية المقابلة:

هذه المادة تقابل فى نصوص القانون المدني بالأقطار العربية، المواد التالية: مادة 866 ليبي و817 سوري.

الأعمال التحضيرية:

وقد ورد هذا النص فى المادة 1231 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما أستقر عليه فى التقنين المدني الجديد، فيما عدا بعض لاف لفظي طفيف.

ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 933 فى المشروع النهائي بعد تعديلات لفظية طفيفة، ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 931 فمجلس الشيوخ تحت رقم 862.

( مجموعة الأعمال التحضرية 6 – ص 169 – ص 170)

ماهية إتحاد الملاك

جميعه من جميع ملاك الطبقات والشقق فى البناء الواحد، وقد تكونت  لغرض غير الحصول على ربح مادى، وهذا الغرض هو إدارة الأجزاء الشائعة فى البناء لمصلحة جميع الأعضاء.

اجراءات تعيين مأمور الاتحاد للعقار وصفته في المادة 866 مدني

النص التشريعي (مادة 866):

1 – يكون للإتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته، ويعين بالأغلبية المشار إليها في المادة 864،

فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن في دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم.

وعلى المأمور إذا اقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها

وله أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه الالتزامات. كل هذا ما لم يوجد نص في نظام الإتحاد يخالفه.

2 – ويمثل المأمور الإتحاد أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر.

النصوص العربية المقابلة:

هذه المادة تقابل في نصوص القانون المدني بالأقطار العربية، المواد التالية: مادة 870 ليبي و821 سوري.

الأعمال التحضيرية:

وقد ورد هذا النص فى المادة 1235 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما أستقر عليه فى التقنين المدنى الجديد، فيما عدا بعض خلافات لفظية،

ووافقت لجنة المراجعة على النص تحت رقم 937 فى المشروع التمهيدي بعد إدخال بعض تعديلات لفظية، ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 935 فمجلس الشيوخ تحت رقم 866 .

(مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 176، 178).

رأي الفقه حول تعيين مأمور الاتحاد في المادة 866 مدني

1 – يكون للإتحاد مدير يتولى تنفيذ قراراته، فالمدير هو أداة الإتحاد التنفيذية. ويعين المدير بقرار تصدره أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، ويجوز أن يكون المدير من غير الشركاء.

وإن لم تتحقق هذه الأغلبية عين المدير بأمر يصدر من السلطة القضائية المختصة بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم.

وعلى المدير إذا إقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها وله أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه الإلتزامات.

بيد أن الحكم المنصوص عليه في المادة 866 مدني ليس من النظام العام، فيجوز أن يضمن الملاك نظام الإتحاد غير ما هو منصوص عليه فيها.

ويمثل المدير الإتحاد أمام القضاء، فترفع الدعاوى باسمه بإعتباره ممثلاً للإتحاد، وعليه أيضاً ترفع الدعاوى، وهو يمثل الإتحاد أمام القضاء أيضاً حتى في مخاصمة الملاك إذا إقتضى الأمر.

(الحقوق العينية الأصلية – للدكتور محمد علي عمران – ص 253، ويراجع حق الملكية – للدكتور منصور مصطفى منصور – ص 263)

مهام مأمور اتحاد الملاك

 لما كان اتحاد الملاك مكونا من ملاك متعددين، لذلك كان الاتحاد فى حاجة إلى شخص واحد لتنفيذ قراراته، وهذا الشخص يسمى مأمور اتحاد الملاك.

وهو من الغالب شخص من بين الملاك، وهو فى الغالب شخص من بين الملاك أعضاء الاتحاد، ولكن القانون لم يحتم ذك فيصح أن يكون أجنبيا، ويعينه الاتحاد بالأغلبية العادية، أى بأغلبية الأعضاء محسوبة على أساس قيمة الأنصباء،

فإذا لم يزفر أحد بهذه الأغلبية، جاز لأى عضو فى الاتحاد أن يقدم عريضة إلى رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن بدائرتها البناء يطلب فيها تعيين مأمور للاتحاد.

ويعلن الملاك الآخرين للحضور أمام رئيس المحكمة المشار إليها ليأخذ رايهم فردا فيمن يرون اختياره، ويصدر رئيس المحكمة امرا على العريضة المشار إليها تعيين الشخص الذى يكون مأموراً للاتحاد.

وتنص المادة (866) من القانون المدنى على أنه :

يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ويعين بأغلبية المشار غليها فى المادة 864 فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد اعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم .

وعلى المأمور إذا اقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها.

وله أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه التزامات.

كل هذا ما لم يوجد نص فى نظام الاتحاد يخالفه .

ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر فيلاحظ من نص المادة السابقة أن مأمور الاتحاد هو الإدارة التنفيذية للجمعية العامة للإتحاد.

وبناء عليه يقوم بالمهام التالية:

• يقوم بتنفيذ قرارات الاتحاد، ويكون مسئولا عن هذا التنفيذ أمام الجمعية العامة للإتحاد
•  يطالب كل مالك بتنفيذ التزاماته، سواء كانت هذه الالتزامات مصدرها القانون، أو مصدرها اللائحة التنظيمية للاتحاد، أو مصدرها قرارات فردية اتخذها الاتحاد فى جمعته العامة، ويؤدى حسابا عن ذلك للاتحاد
• يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها، والأصل أن اعمال الحفظ والصيانة والحراسة للأجزاء المشتركة للبناء،
• وإدارة هذه الأجزاء المشتركة بوجه عام، هى من صميم عمل الاتحاد يتولاها بقرارات يتخذها.
• ويقوم المأمور بتنفيذ هذه القرارات، ولكن هناك من هذه الأعمال ما يكون عاجلا لابد من القيام به فوراً، فيجب على المأمور القيام به دون انتظار قرار من الاتحاد.
• يمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء، فيرفع الدعاوى باسم الاتحاد، وترفع عليه باسم الاتحاد الدعاوى، وهو فى كل ذلك يمثل الاتحاد بحكم القانون.

فهو ليس إذن فى حاجة إلى توكيل خاص، وليس ضروريا أن يذكر أسماء الملاك فى صحيفة الدعوى، ولما كان الاتحاد شخصا معنويا مستقلا عن أشخاص أعضائه،

فقد يقاضى الاتحاد أحد الأعضاء مطالبا إياه بتنفيذ التزاماته، أو يقاضى أحد الأعضاء الاتحاد طاعنا فى قراراته، وفى جميع هذه الأحوال يمثل المأمور الاتحاد فى مقاضاته للأعضاء وفى مقاضاة الأعضاء له

(السنهورى والمراجع المشار إليها)

وقد قضت محكمة النقض بأن:

إن مؤدى المادة 886 من القانون المدنى أن سلطة مأمور اتحاد ملاك طبقات البناء الواحد تقتصر على تنفيذ قرارات الاتحاد

والقيام بما يلزم حفظ الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ومطالبة كل ذى شأن – بما دفعهم الملاك أنفسهم بتنفيذه هذه الالتزامات

أما ما يجاوز ذلك من اعمال التصرف المتعلقة بطبقات العقار فيظل لمن باشروا هذه التصرفات حق التقاضى بشأنها .

( نقض 26/2/2002 طعن 324 س71ق)

وبأنه إذا كان الغرض من تكون الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها وتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها فإن مأمور الاتحاد هو الذى يمثل الاتحاد فى تنفيذ قراراته فى هذا الشأن فى مرحلة البناء

بما يستلزمه ذلك من احتساب تكاليفه وتوزيعها على وحداته كل حسبما تميزت به من صفات وإلى أن يتم توزيع هذه الوحدات على الأعضاء

يكون لكل عضو فى الاتحاد  ملكية مفرزة  للوحدة التى اختص بها و ملكية شائعة مع باقي الشركاء فى الأجزاء الشائعة كالمناور والسلالم والمصاعد والسطح والأفنية

وتنحصر عندئذ سلطات ممور الاتحاد فى إدارة الأجزاء الشائعة من العقار .

( طعن رقم 3008 لسنة 62ق  جلسة 17/1/1999)

وبانه النص فى المادة 862 من القانون المدنى على أن:

• (1) حيثما وجدت ملكية مشتركة للعقار المقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحادا فيما بينهم.
• (2) ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها .

وفى المادة 864 منه على أن :

1. إذا لم يوجد نظام  للإدارة أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمور، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الاتحاد.
2. وتكون قراراته فى ذلك ملزمة، بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن بكتاب موصى عليه للاجتماع.
3. وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء.

وفى المادة 866 منه على أن :

• (1) يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته، ويعين بالأغلبية المشار إليها فى المادة 864….
• (2) ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر

تشكيل الجمعية العمومية للاتحاد

 تتكون الجمعية العمومية للاتحاد من جميع أعضائه. ..

وفى المادة 17 من القرار الوزاري على أن :

نصاب الاجتماع : فيما عدا الحالات التى ورد فيها نص خاص فى القانون أو فى هذا النظام لا يكون انعقاد الجمعية العمومية صحيحا إلا بحضور مالكي 60% على الأقل من الأنصبة فى العقار.

فاذا لم يتوافر هذا النصاب فى الاجتماع انعقدت الجمعية العمومية بدعوى ثانية خلال الخمسة عشر يوما التالية، ويعتبر اجتماعها الثاني صحيحاً أيا كان عدد الأعضاء وأيا كانت ملكياتهم،

وفى المادة 18 على أن :

تصدر قرارات الجمعية العمومية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصباء.

فإن مفاد هذه النصوص مجتمعة أن تكون إدارة الأجزاء المشتركة فى العقار المقسم إلى طبقات أو شقق لاتحاد الملاك وفقا للنظام الذى يضعه لذلك أو بقرارات فردية يصدرها إذا لم يكن قد وضع لنفسه نظاما .

وتكون قراراته فى ذلك ملزمة بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن بموجب كتب موصى عليها إلى الاجتماع وأن تصدر القرارات من أغلبية  الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء .

وإن تعيين مأمور الاتحاد الذى يتولى تنفيذ قراراته وتمثيله امام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك أنفسهم متى استلزم الأمر ذلك إنما يكون بذات الأغلبية المشار إليها

(جلسة 17/1/1999 الطعن رقم 3008 لسنة 62 ق)

المأمور المؤقت

لقد نصت المادة الثانية من القرار الوزاري 109/1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك على أن :

على كل من يملك طبقة أو شقة فى مبنى يزيد عدد طبقته أو شققه على خمس ويجاوز عدد ملاكها خمسة اشخاص أن يخطر الوحدة المحلية المختصة بذلك كتاب موصى عليه بعلم الوصول خلال ثلاثين يوماً من تاريخ العمل بهذا القرار .

وعلى الوحدة المذكورة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تسليمها الإخطار أن تعين مأموراً مؤقتا لاتحاد ملاك العقار المذكور يتولى إجراءات القيد وسائر الاختصاصات الأخرى المنصوص عليها فى النظام النموذجي المرفق .

وكل ذلك ما لم يكن الأعضاء قد كونوا اتحادا وعينوا له مأموراً مفاد ذلك أن الوحدة المحلية المختصة للمأمور المؤقت منوط بعدم تكوين الأعضاء اتحاداً لهم وتعيين مأمور له.

ويتولى المأمور المؤقت سلطات مأمور الإتحاد إلى أن يتم تعينه ويكون له اتخاذ اجراءات قيد الإتحاد فى الوحدة المحلية المختصة واعداد النظام القانوني للإتحاد .

ويمكن تسمية النظام القانوني بـ (لائحة الإدارة) ويقوم المأمور المؤقت بإعداد هذا النظام القانوني على ضوء النظام النموذجي الصادر به قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979.

كما له دعوى أول جمعية عمومية للاتحاد للنظر فى :

• أ‌) التصديق على نظام الاتحاد
• ب‌) تعيين مأمور الاتحاد، ويجب على المأمور المؤقت أن يدعو الجمعية العمومية خلال شهرين على الأكثر من تاريخ قيد الاتحاد (مادة 35 من النظام النموذجي)

ويخضع نظام الدعوى ونصاب الاجتماع والأغلبية اللازمة لاتخاذ القرارات للنظام الذى نص عليه النظام النموذجي بالنسبة للدعوى التى توجه من المأمور الدائم.

ويتعين طبقا لنص المادة 36 أن تودع بالوحدة المحلية المختصة نسخة من نظام الاتحاد مرفقا بها محضر الجمعية العمومية بالتصديق عليها.

وأن يسلم كل عضو من أعضاء الاتحاد – القدامى والجدد – صورة من هذا النظام ومن أية قرارات تصدرها الجمعية العمومية للاتحاد تتعلق بحقوق الأعضاء وواجباتهم.

رأى الفقه عن إدارة ملاك طبقات البناء وشققها

 1- يتبين من نص المادة 862 مدنى ان ملاك طبقات البناء وشققها يجوز لهم أن يكونوا فيما بينهم اتحادا لإدارة الأجزاء الشائعة فى البناء،

وذلك إذا رغبوا في الإنتفاع بما يكون للإتحاد في الإنتفاع بما يكون للإتحاد في إدارة الأجزاء الشائعة من سلطات أوسع وتيسيرات أكثر عما يكون عليه الأمر لو أنهم اقتصروا على تطبيق القواعد المقررة في إدارة المال الشائع.

ويجب، لتكوين هذا الإتحاد، إجماع الملاك على تكوينه، إذ أن سلطاته أوسع من سلطات المدير العادى للمال الشائع.

ويكون جميع الملاك أعضاء في الإتحاد ما داموا قد أجمعوا على إنشائه.

وليس من الضروري أن يتكون هذا الإتحاد بعد إنشاء البناء، بل يجوز أن يكون الغرض من تكوين الإتحاد هو بالذات الحصول على بناء متعدد الطبقات والشقق، يبنيه الإتحاد أو يشتريه، ثم يوزع طبقاته وشققه على الأعضاء.

وفى هذا تشجيع كبير على الإكثار من ملكية الطبقات، أشد ما تكون الحاجة إليها في وقت اشتدت فيه أزمة المساكن عقب الحربين العالمتين الأولى والثانية، وعلى أثر تزايد السكان تزايداً سريعاً.

(الوسيط – 8 – للدكتور السنهورى – ص 1026 و1027)

2 – تقتضى إدارة البناء المشترك قيام هيئة تتولى ذلك، هذه الهيئة هي ما يطلق عليها، إتحاد ملاك طبقات البناء الواحد، وتشكل هذه الهيئة من الشركاء فيما بينهم بقصد إدارة العقار المشترك.

وتقوم هذه الهيئة حيثما توجد ملكية مشتركة في عقار مقسم إلى طبقات أو شقق وقيام هذه الهيئة أمر جوازي في القانون المدني.

أما في قانون الإيجار فإن قيام هذا الإتحاد يكون وجوبياً إذا جاوز عدد الطوابق أو الشقق خمساً وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص.

ولم ينص القانون على أن إتحاد الملاك يعتبر شخصاً معنوياً، ولكنه مع ذلك يعتبره شخصاً معنوياً، إذ يقر له ذمة مالية مستقلة، ويجيز له التقاضى باسمه عن طريق مأمور يتولى ذلك

وثبوت الشخصية المعنوية للجمعية أو الإتحاد يكون بقصد القيام بأعمال العقار المشترك. ويعين للإتحاد مأمور، ويبين القانون كيفية تعيينه ومهمته وأجره وكيفية عزله.

(حق الملكية – للدكتور منصور مصطفى -ص 258 و259)

وفقاً لنص المادة 863 مدني يجب التمييز بين، فرضين:

• الأول:  أن توجد فعلاً ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق، ثم يكون الملاك اتحادا يتولى إدارته.
•  الثاني: أن يتفق عدد من الأشخاص على تكوين إتحاد فيما بينهم بقصد بناء عقارات أو مشتراها لتوزيع ملكيتها عليهم.

ففي الفرض الأول حيث توجد فعلاً ملكية الطبقات أو الشقق نلاحظ أولاً أن المشرع قد جعل تكوين الإتحاد بين الملاك جوازياً

ونظراً إلى أن هذا الإتحاد يعتبر جماعة من الأشخاص ذات صفة دائمة لغرض غير الحصول على الربح

فتتحقق فيه مقومات الجمعية، ولكن المشرع لم يسمه جميعه، كما أن أخضعه لأحكام تختلف عن أحكام الجمعيات، فدل بذلك على أنه يقصد عدم إخضاعه لأحكام الجمعيات.

وإذا كان المشرع لم ينص صراحة على إعتبار الإتحاد شخصاً معنوياً، إلا أن النصوص تدل على أنه يعتبره شخصاً، إذ تفيد هذه النصوص أن للإتحاد ذمة وأن له حق التقاضى،

لكن الاعتراف للإتحاد بالشخصية لا يعنى أنه هو مالك البناء، فتبقى ملكية البناء للأعضاء لكل منهم طبقته أو شقته ملكية مفرزة وحصة شائعة في الأجزاء المشتركة، فتقتصر ذمة الإتحاد نفسه على الاشتراكات إلى يدفعها الأعضاء.

(الحقوق العينية الأصلية – للدكتور محمد علي عمران  – ص 347 و348)

4- يتبين من نص المادة 862 مدنى أن الملاك للطبقات أو الشقق أن يكونوا فيما بينهم اتحادا.

ولا يشترط أن يتم تكوين هذا الإتحاد بعد إنشاء البناء أو فى أثناء إنشائه. بل يجوز أن يكون الغرض من تكوين هذا الإتحاد هو بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها بعد ذلك على أعضائها.

ولكن بصدور القانون 49 لسنة 1977 (مادة 73 منه) أصبح قيام إتحاد الملاك يتم بقوة القانون إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمس أشخاص.

(الحقوق العينية الأصلية – للدكتور – محمد علي عمران – ص 347 و 348)

تكوين الاتحاد والغرض منه

رأينا أن المادة (862) من القانون المدني قد نصت على أنه :

حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحادا فيما بينهم.

ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها.

فيتبين من هذا النص أن:

ملاك طبقات البناء وشققها يجوز لهم أن يكونوا فيما بينهم اتحاد لإدارة الأجزاء الشائعة فى البناء.

وذلك إذا رغبوا فى الانتفاع بما يكون الاتحاد فى إدارة الأجزاء الشائعة من سلطات أوسع وتيسيرات أكثر عما يكون عليه الأمر لو أنهم اقتصروا على تطبيق القواعد التى سبق تقريرها فى إدارة المال الشائع.

ويجب تكوين هذا الاتحاد، جماع الملاك على تكوينه، إذ أن سلطاته أوسع من سلطات المدير العادى للمال الشائع، ويكون جميع الملاك أعضاء فى الإتحاد، ما دامو قد أجمعوا على إنشائه، وليس من الضروري أن يتكون هذا الاتحاد بعد إنشاء البناء.

بل يجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد هو بالذات الحصول على بناء متعدد الطبقات والشقق، يبينه الاتحاد أو يشتريه، ثم يوزع طبقاته وشققه على الأعضاء .

وقد أوضحت المادة 74 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مهمه الاتحاد بأنها ضمان الانتفاع بالأجزاء المشتركة بالعقار وحسن إدارتها، وردت المادة الثانية من النظام النموذجي لاتحاد الملاك ذلك بقولها:

أعراض الاتحاد هى ضمان حسن الانتفاع وحسن إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة فى العقار المشار إليه فى المادة السابقة ” فمهمة الاتحاد تقتصر على إدارة الأجزاء المشتركة.

أما الجزاء الخاصة هى تخضع فى إدارتها لسلطة المالك، بشرط عدم مراعاة ما قد يرد من قيود بالنظام النموذجي، ولذلك نصت المادة 28/ب من النظام النموذجي على أن يتحمل العضو دون سواء نفقات صيانة وإصلاح الجزاء المملوكة له ملكية مفرزة.

طريقة تكوين الإتحاد

كان تكوين الاتحاد واختياري طبقا للتقنين المدني فلا يجبر الملاك على الدخول فيه إلا أنه يلزم لتكوينه إجماع وملاك الطبقات والشقق ولكن بصدور قانون إيجار الأمكن رقم 49 لسنة 1977 أصبح تكوين الاتحاد الإجباري.

حيث نصت المادة 73 منه على أنه :

  إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص قام بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه فى المادة (862) من القانون المدنى وفى تطبيق هذا الحكم يعتبر ملاك الطبقة أو الشقة الواحدة مالكاً واحداً ولو تعددوا

ويكون البائع للعقار بالتقسيط عضوا فى الاتحاد حتى تمام الوفاء بكامل أقساط الثمن، كما يكون المشترى بعقد غير مسجل عضوا فى الاتحاد ” فالاتحاد يقوم بقوة القانون إذا توافرت الشروط المنصوص عليها فى هذه المادة أى أن الاتحاد يكون إجبارياً،

ولما كان أغلب المباني التى تملك شققها الآن يتوافر فيها هذان الشرطان فإنه يبدو أن قيام الاتحاد بقوة القانون أصبح هو الأصل من الناحية العملية بحيث لا يجوز الاتفاق على ما يخالفه عند توافر هذين الشرطين.

أفصحت  المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 49 لسنة 1977 عن دواعي جعل الإتحاد إجباري بقولها:

إذ إزاء انتشار ظاهرة التمليك ورغبة فى إطالة أعمار العقارات المقسمة لطبقات أو شقق والمملوكة ملكية مشتركة، وضمانا لحسن إدارتها وحسن الانتفاع بها

فإن الأمر يقتضى تنظيم العقارات مشتركة الملكية على نحو يتفادى ما هو ملحوظ الآن من تفكك الروابط بين أصحاب الشقق فى العقار الواحد بسبب الأحكام التى وضعها القانون المدنى فى شأن اتحاد الملاك لأنها جوازيه

مما أدى إلى عدم العناية الواجبة، بمرافق المبنى المشتركة فتعطل الكثير منها وأصبحت مصالح المشترين أنفسهم مهددة ” وبناء على ذلك يخضع الإتحاد للنظام المقرر فى القانون رقم 49 لسنة 1977 ما لم يتعارض معه من النظام المنصوص عليه فى القانون المدنى.

وقد نصت المادة 74/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن ” يصدر وزير الأسكان والتعمير بقرار منه نظاماً نموذجياً لاتحادات ملاك العقارات لضمان الانتفاع بالأجزاء المشتركة بالعقار وحسن إدارتها

ثم أوجت الفقر الثالثة من المادة على اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون فى 9/9/1977 أن تعدل أوضاعها بما يتفق وأحكامه وذلك خلال ستة أشهر من تاريخ العمل بالقرار المشار إليه فى المادة.

  كما أوجبت الفقرة الرابعة من المادة 74 قيام اتحاد للملاك بالمبانى القائمة فى تاريخ العمل بالقانون 49/1977 والتى لم يتكون بها اتحادات للملاك طبقا للقانون المدنى، وذلك متى توافر الشرطان المنصوص عليهما فى المادة 73 من القانون.

التظلم من قرارات الإتحاد

لم ينظم المشرع طريقة خاصة لتظلم ذوى الشأن من  قرارات الاتحاد  أمام القضاء، وإنما اكتفى بالنص على تخويلهم التظلم من قرارات الاتحاد إلى الوحدة المحلية المختصة بالتفصيل الذى أوردناه فيما سبق.

إلا انه طبقاً للقواعد العامة يجوز للأقلية من أعضاء الإتحاد دون غيرهم الطعن فى قرار الاتحاد أمام القضاء.  ويجوز الطعن أمام المحكمة مباشرة دون التظلم إلى الوحدة المحلية

لأن الطريق الأخير ليس طريقاً للتقاضي يتعين على الأقلية اتباعه

(عزمي البكري ص 617)

ولا يقبل الطعن ممن وافق على القرار وإنما يقبل من المعارض والغائب،

ولا يقاس – طبقاً للرأي الغالب – على الغائب الممتنع لأنه بامتناعه دل على عدم اكتراثه وكان يجب عليه أن يبدى اعتراضه على القرار إذا كان يهمه القرار فى اتجاه معين .

(مصطفى الجارحي ص 183)

ويجب أن تكون هناك مصلحة للطاعن فى طعنه فلا يقبل الطعن المقدم من عضو على أساس أن الدعوى لم توجه إليه لحضور الجمعية أو على أساس أنها وجهت إليه بعد الميعاد إذا كان قد حضر اجتماع الجمعية.

ولم يرد نص يلزم بتقديم الطعن فى ميعاد معن وإنما ينبغي أن يتم الطعن فى مدة مناسبة من وقت علم العضو الطاعن بالقرار حتى لا يفسر سكوته مدة طويلة قبولا للقرار

 (العطار فى تمليك الشقق والطبقات ص 106)

المحكمة المختصة بنظر الطعن

يعتبر الطعن منازعة ناشئة عن تطبيق أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن ثم فإن الاختصاص بنظر الطعن يخضع لحكم المادة الخامسة من القانون، التى نصت على اختصاص المحاكم العادية بالفصل فى المنازعات التى تنشأ عن تطبيق القانون.

وترفع الدعوى إلى المحكمة المختصة قيمياً بنظر الدعوى طبقا لقواعد تقدير قيمة الدعوى المنصوص عليها فى قانون المرافعات

 (عزمى البكرى ص 118)

ملاحظة هامة: حاليا ووفقا لقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 نفرق بين طعنين لتحديد المحكمة المختصة:

• اذا كان الطعن منصبا على قرارات الاتحاد وعزل رئيس الاتحاد فان الاختصاص ينعقد للمحكمة المدنية.
• اذا كان الطعن منصبا على بطلان قرار انشاء اتحاد الملاك الشاغلين فان الاختصاص ينعقد لمحكمة القضاء الإداري بمجلس الدولة

 ويقضى إما برفض الطعن أو بقبوله وبطلان من القرار المطعون فيه وإذا قضت ببطلان القرار فإنها لا تتصدى لموضوع القرار لأن ليس لها أن تحل محل الجمعية العمومية.

والحكم الصادر فى الطعن له حجية قبل جميع أعضاء الاتحاد، سواء منهم من قبل القرار أو من لم يقبله، من طعن فيه ومن لم يطعن.  وهذا الحكم يقبل الطعن فيه بطرق الطعن العادية وغير العادية طبقاً القواعد العامة.

نظام إدارة العقار المشترك بين السكان في القانون المدني

النص التشريعي (مادة 863)

للإتحاد أن يضع بموافقة جميع الأعضاء نظاماً لضمان حسن الإنتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته.

النصوص العربية المقابلة

هذه المادة تقابل في نصوص القانون المدني بالأقطار العربية، المواد التالية: مادة 867 ليبي و818 سوري.

الأعمال التحضيرية:

وقد ورد هذا النص فى المادة 123 من المشروع التمهيدي على الوجه الآتي :

يجوز للنقابة أن تضع لائحة تكفل حسن الانتفاع بالعقار المشترك وتقرر قواعد لإدارته المشتركة بشرط أن يوافق جميع الأعضاء على هذه اللائحة.

ولا تكون اللائحة ملزمة لخلف خاص لأحد أعضاء النقابة إلا بعد تسجيلها وقد وافقت لجنة المراجعة على النص تحت رقم 934 فى المشروع النهائي بعد حذف الفقرة الثانية وإدخال تعديلات لفظية فى الفقرة الأولى.

فأصبح النص بذلك مطابقاً لما استقر عليه فى التقنين المدنى الجديد ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 932 فمجلس الشيوخ تحت رقم 863 .

( مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 171 – ص 172)

رأي فقهاء القانون

1- يؤخذ من نص المادة 863 مدني أن الإتحاد بالخيار بين أن يضع لائحة تنظيمية يسير عليها في تمكين الأعضاء من الإنتفاع بالأجزاء الشائعة من البناء وفى حسن إدارة هذه الأجزاء الشائعة.

وبين أن لا يضع لائحة ما ويكتفى باتخاذ القرارات الفردية اللازمة لإدارة الأجزاء الشائعة.

وهو إذا وضع لائحة فإنه يتقيد بها ولا يستطيع أن ينحرف عنها، لذلك أوجب المشرع أن تكون هذه اللائحة بموافقة جميع الأعضاء.

فلا يجوز تعديلها إلا بموافقة جميع الأعضاء أيضاً،

وهذا يكفل استقرار العمل في الإتحاد، ويجعل سير الإدارة متوطدا منتظماً على هدى من قواعد مقررة ونظام موضوع.

وتسرى اللائحة على جميع ملاك الطبقات والشقق – وهدم أعضاء الإتحاد – وعلى ورثتهم من بعدهم.

(الوسيط – 8 – للدكتور السنهورى – ص1029 و1030)

2- وظيفة الإتحاد هي إدارة العقار المشترك، فإذ اتفق جميع الأعضاء على نظام معين أي على لائحة لتنظيم الإنتفاع بالعقار وإدارته.

فتكون هذه اللائحة هي المرجع الأول في كل ما عرضت له من مسائل.

ويلاحظ أن المشرع يشترط الإجماع لوضع اللائحة، خلافاً للقاعدة المقررة نظام للإدارة ولحسن الإنتفاع بالمال الشائع (مادة 828 / 2 مدني).

(حق الملكية – للدكتور منصور مصطفى – ص 259 و260)

نظام الإنتفاع بالعقار المشترك

لما كان الغرض من تكوين اتحاد ملاك الطبقات هو تحقيق المصالح المشتركة لأعضائه.

ومن ثم فقد يرى أن خير وسيلة ذلك أن يضع نظاما معينا يبين فيه كيفية إدارة الأجزاء المشتركة سواء كانت إدارة عادية أو غير عادية،

وقد نصت المادة 863 من التقنين المدنى على أن :

للإتحاد أن يضع بموافقة جميع الأعضاء نظاماً لضمان حسن الإنتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته .

يتبين من نص هذه المادة أنه :

يوضع نظاما معينا يوضح كيفية إدارة الأجزاء المشتركة يشترط بموافقة جميع الملاك على هذا النظام. أى أن الاتحاد بالخيار، إما أن يضع لائحة تنظيمية يسير عليها فى تمكين الأعضاء من  الانتفاع بالأجزاء الشائعة  من البناء

وفى حسن إدارة هذه الأجزاء الشائعة، أو ألا يضع لائحة ما ويكتفى باتخاذ القرارات الفردية اللازمة لإدارة الأجزاء الشائعة وهو إذا وضع لائحة،

فإنه يتقيد بها ولا يستطيع أن ينحرف عنها ذلك أو حساب المشرع أن تكون هذه اللائحة ( بموافقة جميع الأعضاء ) فلا يجوز تعديلها إذن إلا بموافقة جميع الأعضاء أيضا

وهذا يكفل استقرار العمل فى الاتحاد، ويجعل سير الإدارة متوطدا منتظما على هدى من قواعد مقررة ونظام موضوع ولو جعلت الأغلبية تكفى فى هذه اللائحة، لاختلطت القرارات التنظيمية بالقرارات الفردية ولكفت الأغلبية فى اتحاد القرارات الفردية

وفى تعديل اللائحة نفسها ولترتب علي ذلك أنه يمكن تعديل اللائحة بنفس الأغلبية التى يمكن بها اتخاذ القرارات الفردية فلا تصبح لائحة قيمة فى استقرار الإدارة

إذ يكفى عند ذلك، إذا بدأ للأغلبية اتخاذ قرار فردى مخالف للائحة التنظيمية، أن تبدأ ذه الأغلبية بتعديل اللائحة، ثم يتخذ القرار الفردي الذى تريده بعد هذا التعديل

ويسرى النظام على جميع الملاك وعلى خلفهم العام أو الخاص متى كان عالما به وقت انتقال ملكية الطبقة أو الشقة إليه من سلفه (مادة 146 مدنى).

وتقول فى ذلك مذكرة المشروع التمهيدي أنه:

والغرض من النقابة هو إدارة الأجزاء المشتركة على خير وجه وتسرى على خلفائهم من بعدهم بما فى ذلك الخلف الخاص بشرط التسجيل (مادة 1232)

وإما ألا يضعوا لائحة ما فتكون الإدارة من حق النقابة وتؤخذ القرارات بالأغلبية (على أساس قيمة الأنصباء) بعد دعوى الأعضاء إلى الاجتماع دعوى صحيحة

والأمر كذلك فيما لم تنص عليه اللائحة (مادة 1233)

وقد نصت المادة 74 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن:

يصدر وزير الإسكان والتعمير بقرار منه نظاما نموذجيا لاتحاد ملاك العقارات لضمان الانتفاع بالأجزاء المشتركة بالعقار وحسن إدارتها

ويتضمن النظام كيفية سير العمل بالاتحاد وقواعد تحديد التزامات وواجبات أعضائه وتنظيم استعمالهم لحقوقهم، وقواعد تمثيل ملاك الطبقة أو الشقة أو بائع العقار إذا تعددوا وبيان أحوال استحقاق أجر مأمور الاتحاد وقواعد تحديده

وعلى اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون أن تعدل أوضاعها بما يتفق مع أحكامه وذلك خلال ستة أشهر من تاريخ العمل بالقرار المشار إليه فى هذه المادة.

ويسرى حكم الفقرة السابقة على المبانى القائمة التى لم يتكون بها اتحادات ملاك العقارات والتى تتوافر فيها الشروط المنصوص عليها فى المادة السابقة.

كيفية تحديد أجر مأمور اتحاد العقار والعزل

النص التشريعي (مادة 867):

1. أجر المأمور يحدد القرار أو الأمر الصادر بتعيينه.
2.  ويجوز عزلـه بقرار تتوافر فيه الأغلبية المشار إليها في المادة 864 أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن في دائرتها العقار بعد إعلان الشركاء لسماع أقوالهم في هذا العزل.

النصوص العربية المقابلة:

هذه المادة تقابل في نصوص القانون المدني بالأقطار العربية، المواد التالية: مادة 871 ليبي و822 سوري.

الأعمال التحضيرية لاتحاد ملاك الشقق والطبقات في القانون المدني المصري

وقد ورد هذا النص فى المادة 1236 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما أستقر عليه فى التقنين المدنى الجديد، فيما عدا بعض خلافات لفظية

ووافقت لجنة المراجعة على النص تحت رقم 938 فى المشروع التمهيدي بعد إدخال بعض تعديلات لفظية، ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 936 بعد إدخال بعض تعديلات لفظية أخرى

ثم وافق عليه مجلس الشيوخ تحت رقم 867 بعد الاستعاضة عن عبارة بأمر من القاضى فى الفقرة الثانية بعبارة ” يأمر من رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن فى دائرتها العقار

( مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 178، 180)

رأي الفقه القانوني عن الإدارة القانونية لاتحاد ملاك الشقق والطبقات في القانون المدني

يتولى إتحاد الملاك تحديد أجر المدير، إذا كان هذا الأخير قد عين بقرار من الإتحاد، ويتحدد أجره بمعرفة القضاء إذا كان هذا الذى تولى تعيينه.

وكما يجوز لأغلبية الملاك تعيين المدير، فإنه يجوز لها عزله

وإذا عينه القضاء فله أيضاً عزله. والذى يتولى التعيين أو العزل – عندئذ – هو رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن في دائرتها العقار، بعد إعلان الشركاء لسماع أقوالهم فى هذا العزل.

(الحقوق العينية الأصلية – للدكتور محمد علي عمران – المرجع السابق – ص 253)

أجر المأمور

 لقد نصت الفقرة الأولى من المادة 867 مدنى على أن ” أجر المأمور يحدده القرار أو الأمر الصادر بتعينه ” أجر المأمور يحدده اتحاد الملاك نفسه إذا كان و الذى اختار المأمور، أو يقوم بتحديده رئيس المحكمة الإبتدائية إذا كان و الذى يتولى تعينه

وتمكن إعادة النظر فى الأجر من الجهة التى حددتها، بالنقص أو بالزيادة، بحسب الأحوال، ويدخل الأجر ضمن التكاليف التى تتفق على الأجزاء المشتركة للبناء

فتضاف إليها وتقسم بين الأعضاء كل بنسبة حصته، ويصح أن يتبرع المأمور بعمله فلا يطالب أجرا عليه، وبخاصة إذا كان واحدا من الملاك، ولأنه الرجوع فى تربئته وطلب تحديد أجر له

إذا رأى أن الأعمال الموكلة إليه تستغرق من وقته ومن جهده ما يستحق عليه أجرا.

عزل المأمور

فى حالة إخلال المأمور بالتزاماته على نحو يترتب عليه ضرر بالملاك جاز للملاك عزله بالأغلبية المطلقة للملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء،

كما يجوز عزله بأمر يصدره رئيس المحكمة الإبتدائية الواقع العقار بدائرتها وذلك بأمر على عريضة.

وليس من الضروري أن تكون الجهة التى قامت بتعيينه هى التى تقوم بعزله فقد يختاره الاتحاد ويهزله رئيس المحكمة

أو بالعكس يعينه رئيس المحكمة ويعزله الاتحاد بالأغلبية المعتادة.

وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي فى هذا الصدد: 

“ويجوز عزل السندي (المأمور) بالأغلبية أو بأمر القاضى، أيا كانت طريقة تعيينه”

وإذا عزل المأمور أو تنحى، يختار أو يعين مأمور غيره، بالطريقة التى سبق بيانها.

أحكام القضاء حول اتحاد ملاك الشقق والطبقات

1- إذ كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر في البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 24/10/1984

بأنه باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم. .. بالدور. .. من العقار المبين في صحيفة الدعوى، والتي تتعادل مع حصة شائعة في العقار مقدارها…

وأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها في المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني.

وهى ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعا إجباريا في أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك

ورغم ذلك ظل – المطعون ضده – مصرا على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم… لسنة… المقدم منه تجديدا للطلب رقم…. لسنة. ..

ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه، ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم……… في………. على أن البيع لهؤلاء المشترين – ومن بينهم الطاعن – ينصب على حصة شائعة مقدارها 12س 14ط في كامل أرض ومباني العقار

وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة، فضلا عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل في 24/10/1984

وهى أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه في تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة، والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه في البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان

(شرط تعليق التزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة وتشكيل اتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل)

فإن ذلك يشكل خطأ في جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققا حكما. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر،

وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن (دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان) على مجرد القول بأنه “لم يستوف ما اتفق عليه في العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع

وتشكيل اتحاد ملاك بين مشتري وحدات العقار” فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

(الطعن رقم 5414 –  لسنــة 63 ق  –  تاريخ الجلسة 13 / 2 / 2001)

أحكام القضاء المرتبطة :

1- إدارة الأجزاء المشتركة في العقار المقسم إلى طبقات أو شقق لإتحاد الملاك قراراته ملزمة شرطه. دعوة جميع ذوى الشأن إلى الإجتماع وصدور قراراته من أغلبية محسوبة على أساس قيمة الأنصبة.

تعيين مأمور الإتحاد بذات الأغلبية. مهمته تنفيذ قراراته وتمثيله أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك أنفسهم.

النص في المادة 862 من القانون المدني على أن:

• (1) حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا إتحاد فيما بينهم.
• (2) ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الإتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها

 وفى المادة 864 منه على أن :

 إذا لم يوجد نظام للإدارة أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمور، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الإتحاد، وتكون قراراته في ذلك ملزمة، بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن بكتاب موصى عليه إلى الإجتماع

وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس  قيمة الأنصباء ،

وفى المادة 866 منه على أن :

1. يكون للإتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته، ويعين بالأغلبية المشار إليها في المادة 864…
2. ويمثل المأمور الإتحاد أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر

وفى المادة 14 من قرار وزير الإسكاني 109 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لإتحاد الملاك على أن:

تشكيل الجمعية العمومية. تتكون الجمعية العمومية للإتحاد من جميع أعضائه……

وفى المادة 17 منه على أن :

نصاب الإجتماع، فيما عدا الحالات التى ورد فيها نص خاص فى القانون أو فى هذا النظام لا يكون إنعقاد الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور مالكي 60 % على الأقل من الأنصبة في العقار،

فإذا لم يتوافر هذا النصاب فى الإجتماع انعقدت الجمعية العمومية دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية. ويعتبر إجتماعها الثاني صحيحاً أياً كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياً كانت ملكياتهم .

وفى المادة 18 منه على أن :

 تصدر قرارات الجمعية العمومية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصباء .

 فإن مفاد هذه النصوص مجتمعة أن تكون إدارة الأجزاء المشتركة فى العقار المقسم إلى طبقات أو شقق لإتحاد الملاك وفقاُ للنظام إلى يضعه لذلك أو بقرارات فردية يصدرها إذا لم يكن قد وضع لنفسه نظاماً

وتكون قراراته في ذلك ملزمة بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن بموجب كتب موصى عليها إلى الإجتماع وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء

وإن تعيين مأمور الإتحاد الذى يتولى تنفيذ قراراته وتمثيله أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك أنفسهم متى استلزم الأمر ذلك إنما يكون بذات الأغلبية المشار إليها.

(الطعن 3008 لسنة 62ق – جلسة 17/1/1999)

2- اجتماع إتحاد الملاك. شرط صحته. حضور مالكي 60% على الأقل من الأنصبة، عدم توافر هذه  الأغلبية .

لازمه. دعوى الجمعية العمومية للإنعقاد صحة إجتماعها أياً كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياً كانت ملكياتهم.

إجتماع إتحاد الملاك لا يكون صحيحاً إلا بحضور مالكي 60% على الأقل من الأنصبة

فإذا لم تتوافر هذه الأغلبية تدعى الجمعية العمومية للإنعقاد بناء على دعوى ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية

ويكون الإجتماع في هذه الحالة صحيحاً أياً كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياً كانت ملكياتهم.

(الطعن 3008 لسنة 62ق – جلسة 17/1/1999

3- تكوين إتحاد الملاك لبناء العقارات أو مشتراها وتوزيع ملكياتها على أعضائها. مأمور الإتحاد يمثله في تنفيذ قراراته فى هذا الشأن في مرحل البناء. لازمه. احتساب تكاليفه وتوزيعها على وحداته.

توزيع الوحدات على الأعضاء. أثره. لكل عضو ملكية مفرزة للوحدة التى اختص بها وملكية شائعة في الأجزاء الشائعة.

انحصار سلطات مأمور الإتحاد فى إدارة الأجزاء الشائعة.

إذا كان الغرض من تكوين الإتحاد بناء العقارات أو مشتراها وتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها فإن مأمور الإتحاد هو الذى يمثل الإتحاد في تنفيذ قراراته في هذا الشأن في مرحلة البناء

بما يستلزمه ذلك من احتساب تكاليفه وتوزيعها على وحداته كل حسبما تميزت به من صفات والى أن يتم توزيع هذه الوحدات على الأعضاء يكون لكل عضو في الإتحاد ملكية مفرزة للوحدة التى إختص بها وملكية شائعة

مع باقي الشركاء في الأجزاء الشائعة كالمناور والسلالم والمصاعد والأسطح والأبنية وتنحصر عندئذ سلطات مأمور الإتحاد في إدارة الأجزاء الشائعة من العقار.

(الطعن 3008 لسنة 62ق – جلسة 17/1/1999)

4- إتحاد الملك قبل نفاذ ق4 لسنة 1996. نشأته بقوة القانون بمجرد زيادة عدد كل من الشقق وملاكها على خمسة ولو لم يكن له نظام مكتوب أو مجلس إدارة. المادتان 73ق 49 لسنة 1977، 862 مدني.

إن النص في المادة 73 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – التى أبقى عليها القانون رقم 136 لسنة 1981 – على أن :

إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس، وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص قام بقوة القانون إتحاد الملاك المنصوص عليه في المادة 862 من القانون المدني….

ويكون البائع بالتقسيط عضواً في الإتحاد حتى تمام الوفاء بكامل  أقساط الثمن ،

كما يكون المشترى بعقد غير مسجل عضواً في الإتحاد .

مؤداه أن إتحاد الملاك – قبل نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996 – كان ينشأ بقوة القانون بمجرد زيادة عدد الشقق على خمس، وملاكها على خمسة أشخاص، حتى ولو لم يكن له نظام مكتوب أو مجلس إدارة.

(الطعن 5414 لسنة 63ق جلسة 13/2/2001 )، (الطعن رقم 69 لسنة 75ق – جلسة 21/3/2006)

5- إذا كان الغرض من تكون الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها وتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها .

فإن مأمور الاتحاد هو الذى يمثل الاتحاد فى تنفيذ قراراته فى هذا الشأن فى مرحلة البناء بما يستلزمه ذلك من احتساب تكاليفه وتوزيعها على وحداته

كل حسبما تميزت به من صفات وإلى أن يتم توزيع هذه الوحدات على  الأعضاء يكون لكل عضو فى الاتحاد ملكية مفرزة للوحدة التى اختص بها

وملكية شائعة مع باقي الشركاء فى الأجزاء الشائعة كالمناور والسلالم و المصاعد  والأسطح والأفنية وتنحصر عندئذ سلطات مأمور الاتحاد فى إدارة الأجزاء الشائعة من العقار.

(الطعن رقم 3008 لسنة 62 ق – جلسة 17/1/1999)

6- مأمور إتحاد ملاك طبقات البناء الواحد. اقتصار سلطته على تنفيذ قرارات الإتحاد والقيام بما يلزم لحفظ الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها والمطالبة بتنفيذ هذه الالتزامات.

أعمال التصرف. خروجها عن هذا النطاق. حق التقاضى بشأنها لمن باشروها مادة 866 مدني.

إن مؤدى المادة 866 من القانون المدني أن سلطة مأمور إتحاد ملاك طبقات البناء الواحد تقتصر على تنفيذ قرارات الإتحاد، والقيام بما يلزم لحفظ الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها

ومطالبة كل ذى شأن – بما فيهم الملاك أنفسهم بتنفيذ هذه الإلتزامات أما ما يجاوز ذلك من  أعمال التصرف  المتعلقة بطبقات العقار فيظل لمن باشروا هذه التصرفات حق التقاضى بشأنها.

(الطعن 324 لسنة 71ق – جلسة 26/2/2002 )، (الطعن رقم 69 لسنة 75ق – جلسة 21/3/2006)

7- النص في المادة 73 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر التي أبقى عليها القانون رقم 136 لسنة 1981 قد نصت على أن:

ينشأ بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه في المادة 862 من القانون المدني إذا زادت طوابق المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص .

إلا أن مدة هذا الاتحاد لا تبدأ – وعلى ما نصت عليه المادة التاسعة من النظام النموذجي له – الذي صدر به قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979 – إلا من تاريخ قيده بالوحدة المحلية المختصة .

وعلى ذلك فأنه قبل قيد الاتحاد وتعيين مأمور له يرجع إلى الأصل العام المنصوص عليه في المادة 830 مدني.

وهو أن يكون شريك على الشيوع ان يتخذ من المسائل مل يلزم  لحفظ المال الشائع  ويعتبر فيما يقوم به من أعمال في هذا الصدد أصيلا عن نفسه ووكيلا عن سائر الشركاء طالما لم يعترض أحد منهم على عمله.

 (الطعن رقم 1339 –  لسنــة 72 ق  –  تاريخ الجلسة 28 / 01 / 2003)

وجوب اختصام رئيس الاتحاد بصفته لا بشخصه

باسم الشعب

محكمة النقض

الدائرة المدنية

برئاسة السيد المستشار / عبد العال السمان        نائب رئيس المحكمة

وعضوية السادة المستشارين / د. سعيد فهمي خليل / محمد جمال الدين سليمان و/ السيد عبد الحكيم  و/ ممدوح القزاز

نواب رئيس المحكمة

وبحضور رئيس النيابة…….. السيد / مجدى الشريف.

وأمين السر……………… السيد / أحمد مصطفى النقيب.

في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بمدينة القاهرة.

في يوم الثلاثاء 21 من صفر سنة 1427هـ- الموافق 21 من مارس سنة 2006.

أصدرت الحكم الأتى

في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 9031 لسنة 75 ق.

المرفوع من:

1 – السيد /رمضان علي محمد عباس.

المقيم 267 شارع مصطفى كامل غبريال قسم الرمل الإسكندرية.

2 – السيد / أميل رمزي بشاي

المقيم بملكه بالعقار الكائن بتقاطع شارعي سيف ومصطفى كامل بنهاية شارع سيف الراسي السوداء – سيدى بشر قبلي المنتزه – الإسكندرية.

لم يحضر أحد  عن الطاعنين.

ضــد

السيد / محمد موسى امبابي (صاحب مسرح كوكب الشرق)

المقيم بملك إبراهيم جويدة – أرضى المحمرة – بجوار مسجد السلام سيدى بشر بحرى قسم المنتزه – الإسكندرية.

لم يحضر أحد عن المطعون ضده.

في يوم 3/1/2005 طعن بطريق النقض في حكم محكمة إستئناف إسكندرية الصادر بتارخ10/11/2004 في الاستئنافين رقمي 2889، 5592 لسنة 60ق

وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعنان الحكم بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه

وإحالة القضية إلى محكمة إستئناف إسكندرية وذلك للفصل فيها من جديد مع إلزام المطعون ضده المصاريف والأتعاب.

وفى اليوم نفسه أودع الطاعنان مذكرة شارحة.

وفى 11/1/2005 أعلن المطعون ضده بصحيفة الطعن.

ثم أودع النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه. وبجلسة 6/12/2005 عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة

فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة 3/1/2006 وبها سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها والمحكمة أرجأت إصدار الحك إلى جلسة اليوم.

المحكمة

بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار/المقرر/السيد عبد الحكم السيد –  نائب رئيس المحكمة – والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن إستوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنين الدعوى 4829 سنة 2000 مدني محكمة الإسكندرية الإبتدائية

بطلب الحكم بإلزام الطاعن الأول في مواجهة الثاني بتسليمه عين النزاع المبينة بصحيفة الدعوى وعقد البيع المؤرخ 13/9/1999 مع إلزامه بأن يؤدى له مبلغ 30000 جنيه قيمة  الشرط الجزائي  بهذا العقد

على سند من أنه اشترى العين من الطاعن الأول الذى لم يسلمها إليه فأقام الدعوى، ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن قدم تقريره الأصلى والتكميلي حكمت بإلزام الطاعن الأول في مواجهة الطاعن الثاني بتسليم العين

وأن يؤدى للمطعون ضده مبلغ 8400 جنيه كتعويض اتفاقي بحكم استأنفه الأول بالاستئناف 2889 سنة 60ق إسكندرية

وإستأنفه الثاني لدى ذات المحكمة بالإستئناف 5592 سنة 60ق، قضت المحكمة برفضهما وتأييد الحكم المستأنف.

طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، أودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه، عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتأويله :

وفي بيان ذلك يقولان أن الطاعن الأول تمسك لدى محكمة الموضوع بعدم قبول الدعوى قبله لرفعها عليه بشخصه دون صفته كمأمور إتحاد الملاك التى تعاقد بها مع المطعون ضده

غير أن الحكم المطعون فيه رد على ذلك بأنه تناضل في موضوع الدعوى أمام محكمة أول درجة بصفته الشخصية وأنه أبدى دفاعه أمامها بصفته بائعاً وليس بصفته مأموراً لإتحاد الملاك

وهو ما لا يواجه الدفع بعدم قبول الدعوى بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد :

ذلك أن النص في المادة 52 من القانون المدني على أن الأشخاص الإعتبارية هي:

 1 – الدولة وكذلك المديريات والمدن والقرى بالشروط التى يحددها القانون والإدارت والمصالح وغيرها من المنشآت العامة التى يمنحها القانون شخصية اعتبارية….

وفي المادة 53 منه على أن :

 1 – الشخص الاعتباري يتمتع بجميع الحقوق إلا ما كان منها ملازماً لصفة الإنسان الطبيعية وذلك في الحدود  التى قررها القانون.

 2 – فيكون له:

 (أ) ذمة مالية مستقلة.

• (ب) أهلية في الحدود التى بعينها سند إنشائه أو التى يقررها القانون.
• (ج) حق التقاضى.
•  (د)……..

 3 – ويكون له نائب يعبر عن إرادته)

يدل على أنه متى اكتسبت إحدى الجهات أو المنشآت الشخصية الإعتبارية .

فإن القانون يخولها كافة مميزات الشخصية القانونية من ذمة مالية مستقلة وإرادة يعبر عنها نائبها وأهلية لإكتساب الحقوق والالتزام بالواجبات

فضلاً عن أهليتها للتقاضي وذلك وفقاً للقواعد وفي الحدود المقررة بسند إنشائها .

ويتعين بالتالي مخاطبة  الشخص الاعتباري  في مواجهة النائب القانوني الذى يحدده سند إنشائه.

بحيث لا يحاج بأية إجراءات أو تصرفات قانونية توجه إلى غيره،

وإذ كان مفاد نص المادتين 862/1، 866/2 من ذات القانون أن إتحاد الملاك هو جمعية من جميع ملاك الطبقات والشقق في البناء الواحد، يتم تكوينها بغرض إدارة الأجزاء الشائعة في البناء لمصلحة جميع الأعضاء

وهو يتمتع شأنه في ذلك شأن أية جميعه بالشخصية المعنوية ومن ثم فهو يقاضى ويقاضى ويمثله مأموره أمام القضاء حتى في مخاصمة  الملاك الشركاء إذا اقتضي الأمر

لما كان ذلك وكان الثابت بعقد البيع سند المطعون ضده في دعواه أن الطاعن الأول وبصفته مأمور إتحاد ملاك البدر قد باع المحل التجاري موضوع النزاع للمطعون ضده

ومن ثم فإن مقاضاته بشأن ذلك المحل لا يكون إلا بالصفة التى باع بها وهي مأمور الإتحاد وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأجاز إختصامه في الدعوى بشخصه

فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب  نقضه بالنسبة للطاعن الأول. وحيث إن المحكمة وقد انتهت إلى نقض الحكم المطعون فيه بالنسبة للطاعن الأول

وكان الحكم المطعون فيه الصادر بإلزام الطاعن الأول في مواجهة الطاعن الثاني بتسليم العين موضوع النزاع نفاذاً لعقد البيع ضد المطعون ضده بتاريخ 13/9/1999

فإن نقض الحكم بالنسبة للطاعن الأول يستتبع حتماً نقضه بالنسبة للطاعن الثاني، ومن ثم فإن المحكمة تقضى بنقضه بالنسبة له دون حاجة لبحث أسباب الطعن الخاصة به بصحفية الطعن.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضده المصروفات ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

وحكمت في موضوع الاستئنافين بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى .

وألزمت المستأنف ضده المصروفات عن الدرجتين ومائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

الطعن رقم 9031 لسنة 75 ق – جلسة 21/3/2006

الأسئلة المتداولة عن كيفية ادارة اتحاد ملاك الشقق والطبقات في القانون المدني

في الختام، نقول أن اتحاد ملاك الشقق والطبقات يمثل الأداة القانونية المثلى لإدارة العقارات المشتركة، ويُعد ضمانًا لحسن إدارة الأجزاء الشائعة وتحقيق التعاون بين الملاك.

وإن التزام الاتحاد بالقانون المدني واللوائح التنفيذية يسهم في استقرار العلاقة بين الشركاء ويحفظ حقوقهم.

هل لديك شقة في عقار متعدد الملاك؟ تأكد من تشكيل اتحاد الملاك لتفادي المشكلات المستقبلية.

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الأرقام التالية :

• حجز موعد: 01285743047
• واتس: 01228890370
• عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط :  اتصل بنا الأن .

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات  .

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.