المنشور الفني 4 لسنة 2025 رسوم وإجراءات وتظلمات شهر العقارات

المنشور الفني 4 لسنة 2025 الصادر من مصلحة الشهر العقاري والتوثيق أحدث تعديلات جوهرية في إجراءات تسجيل العقارات بمصر، حيث ألزم بضرورة تقديم السند العرفي ( العقد الابتدائي ) عند التسجيل وألغى جواز الاكتفاء بالإقرارات في حالة فقدان العقد.

كما شدد على إجراءات المعاينة على الطبيعة لتحقيق الواقعة المادية وإثبات  الحيازة المكسبة للملكية ، تطبيقًا للقانون رقم 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية.​​

يعتبر  المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025  نقطة تحول في منظومة الشهر العقاري المصري، حيث يهدف إلى تنظيم وتوثيق إجراءات تسجيل العقارات بشكل أكثر دقة وشفافية.

الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار

محامي بالنقض والإدارية العليا

ليسانس الحقوق - جامعة الزقازيق 1997

خبرة +28 عامًا في قضايا الميراث والملكية والمدني

متخصص في الطعون أمام محكمة النقض

اتصل الآن واتساب استشارة

يأتي هذا المنشور في إطار تطبيق أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2022، والذي أحدث ثورة في آليات تسجيل العقارات وتسهيل الإجراءات على المواطنين.​​

المحاور الأساسية للمقال:

• نصوص وتحليل المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025.
• أحكام القانون رقم 9 لسنة 2022 وتعديلاته.
• الإجراءات التفصيلية لتسجيل العقارات.
• الرسوم المقررة حسب المساحة والنوع.
• المستندات المطلوبة والشروط القانونية.
• كيفية التظلم من رفض طلب التسجيل.
• نصائح عملية من واقع الخبرة القانونية.

نصوص المنشور الفني 4 لسنة 2025

أصدرت مصلحة الشهر العقاري والتوثيق المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 بتاريخ 4 فبراير 2025، والذي تضمن تعديلات جوهرية في إجراءات تسجيل العقارات.

ويؤكد المنشور على ضرورة العمل بأحكام القانون رقم 144 لسنة 1964 (المعروف أيضًا بالقانون رقم 114 لسنة 1946) بتنظيم الشهر العقاري والمرسوم  رقم 9 لسنة 2022  ولائحته التنفيذية.​​

أبرز ما تضمنه المنشور الفني 4 لسنة 2025

جاء المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 مؤكدًا على نقطتين رئيسيتين تمثلان تحولًا في آلية التسجيل:​​

1. اشتراط تقديم العقد العرفي (العقد الابتدائي):

ألغى المنشور إمكانية الاستعاضة عن  العقد العرفي  بتقديم إقرار يُقر فيه الحائز للوحدة بصحة كافة البيانات وأنه فقد العقد العرفي، حتى لو تحمل المسئولية المدنية والجنائية.

هذا التعديل يهدف إلى تعزيز الموثوقية وضمان وجود سند قانوني فعلي لكل عملية تسجيل.​​

2. ضوابط شهادة الشهود:

أوجب المنشور أن يكون الشهود الذين يشهدون على إقامة الحائز للشقة أو العقار مثبتًا في بطاقة الرقم القومي الخاصة بهم إقامتهم في نفس عنوان العقار المراد شهره.

هذا الشرط يضمن مصداقية الشهادة ويمنع التلاعب أو الشهادات الزور.​​

الأساس القانوني للمنشور

يستند المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 إلى عدة نصوص قانونية محورية:​

المادة 10 من القانون 144 لسنة 1964 (المعدل بالقانون 9 لسنة 2022):

تنص على أنه “يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء حق من  الحقوق العينية العقارية الأصلية  أو نقله أو تقييده أو زواله أو تقريره بطريق التسجيل”.

من أهم هذه الوقائع الحيازة المكسبة للملكية وفقًا لأحكام المادتين 868 و919 من القانون المدني.​

المادة 22 من قانون الشهر العقاري:

1. حددت البيانات والمستندات الواجب توافرها في ملف التسجيل، وتشمل:​​
2. البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته
3. خارطة رسمية رقمية مبينة بها بيانات وإحداثيات العقار والوحدة المحلية التابعة

السند القانوني لطلب التسجيل

المادة 22 مكررًا:

أكدت أنه “لا يُقيد طلب الشهر ما لم يكن مستوفيًا للبيانات والمستندات الواردة بالمادة 22 من هذا القانون”.​

القانون رقم 9 لسنة 2022: ثورة في منظومة الشهر العقاري

قد يكون القانون رقم 9 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري نقلة نوعية في آليات  تسجيل العقارات  في مصر.

جاء هذا القانون لمعالجة مشكلة عدم تسجيل غالبية العقارات وتسهيل إجراءات التوثيق.​​

أهداف القانون الرئيسية

تفعيل الحيازة المكسبة للملكية:

أصبح بإمكان المواطنين تسجيل عقاراتهم بناءً على  الحيازة الفعلية  (وضع اليد) دون الحاجة إلى تسلسل ملكية كامل مسجل.​​

تسريع الإجراءات:

حدد القانون سقفًا زمنيًا أقصاه 37 يومًا لإنهاء كافة إجراءات التسجيل من تاريخ تقديم الطلب.​​

خفض الرسوم:

وضع القانون حدًا أقصى لرسوم التسجيل بما لا يتجاوز 2000 جنيه للرسوم الثابتة، إضافة إلى الرسوم المساحية والإدارية.​​

التحول الرقمي:

ألزم القانون بتقديم خرائط رسمية رقمية وأجاز أن تكون سجلات الشهر العقاري مميكنة (رقمية).​​

التعديلات الجوهرية في القانون

إلغاء اشتراط تسلسل الملكية:

أصبح يمكن التسجيل بناءً على الحيازة الهادئة والعلنية لمدة معينة، حتى لو لم يكن هناك تسلسل ملكية مسجل أو كان سند الملكية للمورث مفقودًا.​​

فصل ضريبة التصرفات العقارية عن التسجيل:

تم فصل شرط سداد  ضريبة التصرفات العقارية  عن إجراءات التسجيل، بحيث يتم التسجيل أولًا وتقوم مصلحة الضرائب بمتابعة تحصيل الضريبة من البائع بشكل منفصل.​

إلغاء مرحلة “مقبول للشهر”:

تم إلغاء هذه المرحلة والاكتفاء بمرحلة واحدة هي “صالح للشهر” لتبسيط وتقصير مدة فحص الطلبات.​​

إجراءات تسجيل العقار: دليل عملي شامل

تنقسم إجراءات تسجيل العقار وفقًا للقانون رقم 9 لسنة 2022 والمنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 إلى ثلاث مراحل رئيسية.​​

المرحلة الأولى: التقديم والفحص المبدئي

تقديم الطلب:

يُقدم طلب التسجيل إلى مأمورية الشهر العقاري المختصة (التابعة لموقع العقار) مع استيفاء كافة المستندات المطلوبة.​​

الفحص المبدئي (5 أيام):

تقوم المأمورية بفحص الطلب والمستندات للتأكد من استيفاء المتطلبات الشكلية خلال 5 أيام من تاريخ التقديم.

وإذا كان الطلب غير مستوفٍ، يُبلغ مقدِّم الطلب لاستكماله خلال فترة محددة.​​

المرحلة الثانية: المعاينة والتحقق من الحيازة

هذه المرحلة تمثل جوهر الإجراءات الجديدة، خاصة عند التسجيل بناءً على الحيازة المكسبة للملكية:​

قرار المعاينة:

إذا كان طلب التسجيل يستند إلى  واقعة الحيازة  (وضع اليد لمدة 5 أو 15 سنة)، يصدر رئيس المأمورية أو من ينيبه قرارًا بالانتقال للمعاينة.​

إجراء المعاينة على الطبيعة (10 أيام):

يتم تحديد موعد لانتقال موظف فني (عضو فني) من المأمورية للمعاينة على الطبيعة خلال 10 أيام من قرار المعاينة.

تهدف المعاينة للتحقق من:​​

• وضع اليد الفعلي على العقار
• مدة الحيازة
• سبب الحيازة
• وصف العقار ومشتملاته ومطابقتها للخريطة الرقمية

تحرير محضر المعاينة:

يُحرر محضر رسمي يتضمن:​

• وصفًا دقيقًا للعقار وحدوده ومشتملاته
• أقوال مقدِّم الطلب عن حيازته
• أقوال جيران العقار والحائزين والمعترضين (إن وجدوا)
• توقيع جميع الحاضرين، مع ذكر سبب الامتناع عن التوقيع إن حدث

النشر والإعلان (15 يومًا):

يُنشر إعلان عن الطلب في صحيفة واسعة الانتشار على نفقة طالب التسجيل لمدة 15 يومًا، لإتاحة الفرصة لأي معترض لتقديم اعتراضه.​​

المرحلة الثالثة: إصدار السند النهائي

قرار “صالح للشهر”:

بعد انتهاء مدة الإعلان والبت في الاعتراضات، إذا ثبت للمأمورية صحة واقعة الحيازة واستيفاء كافة الشروط، تصدر قرارها بـ “صالح للشهر”.​​

التسجيل النهائي:

بناءً على قرار “صالح للشهر”، يتم تسجيل مضمون المحرر في  سجلات الشهر العقاري ، وتُمنح صاحب الشأن الوثيقة النهائية المسجلة.​​

المستندات المطلوبة لتسجيل العقار

يتطلب تسجيل العقار في مأمورية الشهر العقاري حزمة من المستندات الأساسية وفقًا للمادة 22 من قانون الشهر العقاري:​​

المستندات الإلزامية

1. نموذج طلب التسجيل:

يتم شراء النموذج الخاص (نموذج الواقعة المادية) من مأمورية الشهر العقاري بتكلفة حوالي 100 جنيه.​

2. السند القانوني (العقد):

يجب تقديم العقد العرفي (العقد الابتدائي) الأصلي، ولا يجوز الاستعاضة عنه بإقرار بفقدانه وفقًا للمنشور الفني رقم 4 لسنة 2025.​​

3. الخريطة الرسمية الرقمية:

خريطة رقمية مبينًا بها بيانات وإحداثيات العقار (شهادة الرفع المساحي) من جهة معتمدة.​​

4. بطاقات الرقم القومي:

صور واضحة وسارية لبطاقات جميع الأطراف (البائع والمشتري).​​

5. إيصال مرافق حديث:

مثل إيصال الكهرباء أو المياه أو الغاز لإثبات جدية الإقامة والحيازة.​

6. مستندات الصفة:

في حالة كان أحد الأطراف شخصًا معنويًا (شركة)، يجب تقديم مستندات التأسيس وما يفيد السلطة.​

مستندات إضافية حسب الحالة

• للحيازة: شهادات شهود تثبت الحيازة الفعلية لمدة معينة (يجب أن يكون الشهود مقيمين بنفس عنوان العقار)​​
• للإرث: إعلام شرعي أو حكم وراثة + سند ملكية المورث​
• للعقارات الخاضعة لقانون 25 لسنة 1992: طلب ترخيص وكشف رسمي جرد حالي​.

رسوم ومصروفات الشهر العقاري

حدد القانون رقم 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية رسومًا واضحة ومحددة لتسجيل العقارات، بهدف تشجيع المواطنين على التسجيل.​​

رسوم التسجيل الأساسية (حسب المساحة)

الحد الأقصى لرسوم الشهر العقاري الثابتة: 2000 جنيه​​.

الرسوم المساحية والإدارية

تُضاف إلى رسوم التسجيل الأساسية، وتختلف حسب المساحة:​​

مصروفات أخرى

رسوم نقابة المحامين:

1% من قيمة العقد بحد أقصى 25,000 جنيه لتصديق العقد.​​

رسوم النشر والإعلان:

في حالة التسجيل بناءً على الحيازة، يتحمل الطالب تكلفة نشر الإعلان في صحيفة واسعة الانتشار.​

التكلفة الإجمالية التقريبية:

صرح وزير العدل أن التكلفة الإجمالية (الرسوم الثابتة + الرسوم الإدارية والمساحية) لا تتجاوز 4000 جنيه في معظم الحالات، باستثناء رسم نقابة المحامين.​​

اللائحة التنفيذية (قرار 3332 لسنة 2022)

صدرت اللائحة التنفيذية للقانون رقم 9 لسنة 2022 بقرار وزير العدل رقم 3332 لسنة 2022، وهي تفصّل الإجراءات التي أقرها القانون.​

المادة 14 مكررًا: إجراءات تحقيق الواقعة المادية

تعتبر هذه المادة من أهم مواد اللائحة التنفيذية، حيث نظمت كيفية إثبات الحيازة (وضع اليد):​

المعاينة الإلزامية:

أكدت اللائحة ضرورة قيام رئيس المأمورية أو من ينيبه بإجراء  المعاينة على الطبيعة .​

محضر المعاينة الشامل:

يجب أن يتضمن المحضر:​

• بيانًا مفصلًا عن العقار (أوصافه ومشتملاته)
• أقوال مقدم الطلب
• أقوال جيران العقار والحائزين والمعترضين
• التوقيع على المحضر وإثبات سبب الامتناع عن التوقيع (إن حدث)

المواعيد القصوى لإنهاء الإجراءات

حددت اللائحة إطارًا زمنيًا ملزمًا:​

كيفية التظلم من رفض طلب التسجيل

إذا تم رفض طلب تسجيل عقارك، فإن القانون يتيح لك مسارين أساسيين:​

المسار الأول: التظلم الإداري

الجهة المختصة:

يُقدم التظلم إلى أمين عام مصلحة الشهر العقاري والتوثيق أو لجنة خاصة مشكلة للنظر في التظلمات.​

المدة القانونية:

يجب تقديم التظلم خلال 15 يومًا من تاريخ إخطارك بقرار الرفض.​

محتوى التظلم:

• بيانات الطلب المرفوض وتاريخ الرفض
• أسباب الرفض التي ذكرتها المأمورية
• الأسانيد والوثائق التي تثبت عدم صحة أسباب الرفض

النتيجة المتوقعة:

إذا رأت اللجنة أن قرار المأمورية غير سليم، تلغي قرار الرفض وتأمر بإعادة السير في إجراءات التسجيل.​

المسار الثاني: اللجوء إلى القضاء

أ. دعوى إلغاء قرار الرفض:

تُرفع أمام محكمة القضاء الإداري في حالة الرفض لأسباب شكلية أو إجرائية.​

ب. دعوى صحة ونفاذ العقد أو تثبيت الملكية:

إذا كان الرفض بسبب  نزاع حول الملكية  أو عدم ثبوت شروط الحيازة، تُرفع دعوى أمام المحكمة الابتدائية.​

ميزة الحكم القضائي:

يعتبر الحكم القضائي النهائي سندًا قويًا يُلزم مصلحة الشهر العقاري بإنهاء إجراءات التسجيل فورًا.​

نصائح عملية من واقع الخبرة

من واقع خبرتي كمحامٍ في الشهر العقاري على مدار 28 عامًا من العمل في مجال  الشهر العقاري والملكية العقارية ، تعاملت مع آلاف القضايا، وأود أن أشارككم بعض النصائح العملية التي ستوفر عليكم الوقت والجهد:​

1. احتفظ بنسخة احتياطية من العقد:

المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 ألغى إمكانية الاستعاضة عن العقد بإقرار، لذا احرص على الاحتفاظ بنسخ متعددة من العقد الأصلي في أماكن آمنة.​​

2. اختر شهودًا مقيمين بنفس العنوان:

تأكد من أن الشهود على حيازتك للعقار مثبت في بطاقاتهم الرقم القومي إقامتهم في نفس عنوان العقار.​​

3. جهّز الخريطة الرقمية مبكرًا:

الرفع المساحي قد يستغرق وقتًا، لذا ابدأ في إجرائه قبل تقديم الطلب لتوفير الوقت.​​

4. تابع ملفك بنفسك:

رغم أن القانون حدد مدة 37 يومًا لإنهاء التسجيل، إلا أن المتابعة الشخصية تضمن عدم تأخير الإجراءات.​

نصيحة المحامي: ماذا أفعل لو كنت مكانك؟

في حالة الرفض:

• لا تتسرع في رفع دعوى قضائية فورًا. ابدأ بالتظلم الإداري خلال الـ 15 يومًا، فهو أسرع وأقل تكلفة.
• إذا رُفض التظلم، استشر محاميًا متخصصًا لدراسة ملفك وتحديد المسار القضائي الأنسب.​

في حالة الحيازة الطويلة:

إذا كنت تحوز عقارًا لأكثر من 15 سنة بحسن نية، فأنت في موقف قانوني قوي. جهّز كافة المستندات التي تثبت حيازتك (فواتير مرافق، شهادات إقامة، صور قديمة) قبل تقديم الطلب.​

قصة نجاح: تسجيل عقار بالحيازة

دعني أشارككم قصة واقعية من مكتبي توضح أهمية المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 والقانون الجديد:​

جاءني السيد … من محافظة الشرقية، يحمل همًّا كبيرًا. ورث عن والده شقة منذ 20 عامًا، لكن العقد الأصلي فُقد في حريق، وكان يظن أن تسجيل الشقة أصبح مستحيلًا.

بعد دراسة حالته، استفدنا من القانون رقم 9 لسنة 2022 الذي يتيح التسجيل بناءً على الحيازة. قمنا بتجهيز:

شهادات من  جيران العقار  (مثبت إقامتهم في نفس العنوان كما يشترط المنشور رقم 4)

• فواتير الكهرباء والمياه لمدة 20 عامًا
• الخريطة الرقمية من مهندس معتمد
• قدمنا الطلب، وخلال 35 يومًا (أقل من المدة القصوى 37 يومًا)، حصل … على قرار “صالح للشهر” وسجل شقته رسميًا. وكانت فرحته لا توصف!

الدرس المستفاد:

القانون الجديد فتح بابًا واسعًا لمن فقدوا مستنداتهم أو لم يكن لديهم تسلسل ملكية، لكن يجب استيفاء كافة الشروط بدقة.​

مع التنويه أن هذه الحالة لم تكن محل نزاع على الملكية من أخرين.

نصوص المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 شهر عقاري: شرح مفصل

مصلحة الشهر العقاري

منشور فني رقم 4 لسنة 2025 الصادر من مصلحة الشهر العقاري المتضمن

1. اشتراط تقديم العقد العرفي العقد الابتدائي أثناء التسجيل، بعد أن كان يجوز الاستعاضة عن العقد العرفي بتقديم إقرار يقر فيه الحائز للوحدة بصحة كافة البيانات وأنه فقد العقد العرفي ويحمل المسئولية المدنية والجنائية.
2. كما تضمن بأن يكون الشهود الذين يشهدون على إقامة الحائز للشقة، بأن يكون مثبتا في بطاقة الرقم القومي الخاصة بهم إقامتهم في عنوان العقار المراد شهره.

إلى السادة وكلاء وزارة العدل والمالية ومندوبيها و كتاب المحاكم و فروعها

منشور فني رقم (٤) 4/8/2025 بشأن تطبيق القرارات و المراسيم المتعلقة بالعدل العقاري وبإصلاح و تحديث منظومة التوثيق و فروعها

العمـل بالمنشور الفني رقم (۹) الصادر بتاريخ ٢٠٢٣/١٠/٦ بشأن نطاق و إجراءات تطبيق القانون رقم ١٤٤ لسنة ١٩٦٤ بتنظيم الشهر العقاري و المرسوم رقم ٩ لسنة ٢٠٢٢ و لائحته التنفيذية.

و المتعلقين بالمنشور الفني رقم ١٨ الصادر بتاريخ ٢٠٢٣/٧/١٣ بشأن قيد الحقوق العينية المتفرعة “العقود الفرعية” و جواز الأخذ بإقرار مصدق على توقيعه في حالة فقد السند العرفي و ذلك على النحو الوارد بهما.

و حيث نصت المادة ١٠ من القانون ١٤٤ لسنة ١٩٦٤ بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون ٩ لسنة ٢٠٢٢ على أنه:

“يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تقييده أو زواله أو تقريره بطريق التسجيل”.

و ورد من هذه الوقائع في تطبيق أحكام هذه المادة الحيازة المكسبة للملكية وفقا لأحكام المادتين ٨٦٨ و ٩١٩ من القانون المدني أو الحيازة المصحوبة بصفة و كما عرفها لمدة خمس سنوات و أن تاريخ نشوء الحق إذا كان يخص ذات حق التسجيل …

ونصت المادة ٢٢ من ذات القانون على أنه:

“مع عدم الإخلال بأحكام الخاصة المتعلقة فإنه يجب أن تشتمل الملفات المنصوص عليها في المادة ٢١ من هذا القانون على ما يأتي:

(…) البيانات الدالة على شخصية كل طرف و صفته و سلطته. (…) خارطة رسمية رقمية مبينة بها بيانات و إحداثيات العقار و الوحدة المحلية التابعة. (السند القانوني لطلب التسجيل)…”

كما نصت المادة ٢٢ مكررا من ذات القانون على أنه:

“لا يقيد طلب الشهر ما لم يكن مستوفيا للبيانات و المستندات الواردة بالمادة ٢٢ من هذا القانون و إلا على نفقة الذي يبلغ تبعته للنفقة التنفيذية لهذا القانون”.

و يجري نص المادة ١٤ مكررا من اللائحة التنفيذية للقانون الصادرة بقرار السيد المستشار وزير العدل رقم ٣٣٣٢ لسنة ٢٠٢٢ على أنه :

“إذا كان موضوع الطلب، أو أصل الملكية، أو الحق العيني يستند إلى وضع اليد للمدة المكسبة للملكية، أو غيرها من الوقائع و وفقا للنص المادة (٢٢ مكررا) من قانون تنظيم الشهر العقاري فتتبع الإجراءات التالية :

يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد، و مدته، و سببه، و مدى استكمال شروطه، أو لتحقيق الواقعة المكسبة للملكية على حسب الأحوال، طبقا لأحكام القانون المدني أو قانون تنظيم الشهر العقاري على حسب الأحوال

على أن يحرر بذلك محضر يتضمن بيانا مفصلا عن العقار و طلب بذكر فيه أوصافه و مشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة، و أقوال مقدم الطلب و جير العقار محل الطلب و الحائزون له.

و المعترضون بعض الأحوال، و بصفة عامة عن كل من يلزم سماع أقوالهم، و يوقع على المحضر من الحاضرين، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان سبب امتناعه…”.

ما تقدم أنه تعيد تقديم الطلبات تقديم نسج الطلب القانوني للتسجيل على النحو الموجب للقرارات الصادرة قرار السيد المستشار وزير العدل رقم ٣٣٣٤ لسنة ٢٠٢٢ بحجم نوع كل طلب و بالنسبة للملفات المقدمة وفقا لنموذج اعتباري ” تحقيق واقعة مادية” يجب تقديم المستندات التي تفيد تحقيق العبارة و شروطها

كما أوجبت اللائحة التنفيذية على رئيس المأمورية أو من ينيه من الأعضاء الفنيين إجراء المعاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد و التحرير محضر يتضمن بيانا مفصلا عن العقار محل الذكر و فيه أوصافه و مشتملاته طبقا لحالته في النحو الصالح بياناته وانفاذا مع تتك الأحكام.

بناء عليه

• أولا: للعمل بأحكام المنشور الفني رقم ١٨ الصادر بتاريخ ٢٠٢٣/٧/١٣ و فيه التأكيد على ضرورة تواجد السند المقرر.
• ثانيا: على مأموريات الشهر العقاري الخاصة بأحكام القانون ٩ لسنة ٢٠٢٢ و لائحته التنفيذية (إمساك دفتر خط سير يخصص لثبات الانتقال للمعاينة في الطبيعة) على تحقيق الواقعة مادية.
• ثالثا: تؤكد المصلحة على ضرورة الالتزام بتنفيذ الضوابط بنص المادة ١٤ مكرر من اللائحة التنفيذية التي بيانا و بصفة خاصة بالقاضي محضر المعاينة على الطبيعة بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب و أوصافه و مشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة. والقائم بالمعاينة وصفته في ذلك (بإثبات الفحص إقرارا من رئيس المأمورية).

ويراعي عند أخذ جزء العقار محل التحقق من المعاينة كصورة يحرر بموجب وقع إقامة على نفقة الطالب رقم القومي أو بالرقم بلدك يخدم تحقيق الأقوال و تحميله مسؤولية ظهور خلاف ذلك.

و أن يتم التوقيع منهم هذا القرار و يراعي أوراق شهادة البطاقة بمحضر المعاينة. لذا يقتضي العلم بما تقدم و مراعاة تنفيذه.

الصورة الرسمية لمنشور الشهر العقاري الفني رقم 4 لسنة 2025

تحليل قانوني لأهم ما تضمنه المنشور الفني رقم (٤) لسنة ٢٠٢٥ ⚖️

يتضمن المنشور الفني رقم (٤) لسنة ٢٠٢٥ توجيهات هامة لتطبيق أحكام القانون رقم ١٤٤ لسنة ١٩٦٤ بشأن تنظيم الشهر العقاري والمرسوم رقم ٩ لسنة ٢٠٢٢ ولائحته التنفيذية،

و يركز بشكل أساسي على توثيق الحيازة المكسبة للملكية والإجراءات المتعلقة بها.

١. تأكيد العمل بالمنشورات السابقة وتوثيق الحقوق العينية

المرجعية: يؤكد المنشور على استمرار العمل بالمنشور الفني رقم (٩) لسنة ٢٠٢٣ لتطبيق القانون رقم ١٤٤ لسنة ١٩٦٤ والمرسوم رقم ٩ لسنة ٢٠٢٢.

الحقوق العينية: يشدد على تطبيق أحكام قيد الحقوق العينية المتفرعة (“العقود الفرعية”) بموجب المنشور الفني رقم (١٨) لسنة ٢٠٢٣، ويجيز الأخذ بـ إقرار مُصدق على التوقيع عند قيد السند بالمركز.

الأساس القانوني: يستند المنشور إلى نص  المادة ١٠ من القانون ١٤٤ لسنة ١٩٦٤  التي تجيز شهر الوقائع التي من شأنها إنشاء، أو نقل، أو تقييد، أو زوال، أو تقرير الحقوق العينية العقارية الأصلية بطريق التسجيل.

٢. إثبات الحيازة المكسبة للملكية كـ “واقعة مادية”

يعتبر المنشور أن أهم الوقائع التي يجوز شهرها هي الحيازة المكسبة للملكية (المشار إليها في المادتين ٨٦٨ و ٩١٩ من القانون المدني)، وهي جوهر الإجراءات المستحدثة.

اشتراطات التسجيل: يشير إلى أن الحيازة يجب أن تكون بصفة و، ولمدة خمس سنوات لإمكانية التسجيل، إذا كان تاريخ نشوء الحق يخص ذات حق التسجيل.

٣. إجراءات ومحتويات طلب التسجيل (المادة ٢٢)

يؤكد المنشور على ضرورة استيفاء طلب التسجيل لكافة البيانات والمستندات وفقاً للمادة ٢٢، وإلا يُقيد الطلب على نفقة من يبلغ تبعته للنفقة التنفيذية (المادة ٢٢ مكرر).

المحتويات الأساسية:

• البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته.
• خارطة رسمية رقمية مبينة بها بيانات وإحداثيات العقار والوحدة المحلية التابعة.
• السند القانوني لطلب التسجيل.

٤. الإجراءات الجوهرية لمعاينة الحيازة (المادة ١٤ مكرر)

هذا هو الجزء الأكثر أهمية وإجرائية في المنشور، حيث يحدد الخطوات اللازمة للتحقق من الحيازة المكسبة للملكية على الطبيعة:

٥. التوجيهات الختامية الملزمة للمأموريات

• ضرورة تواجد السند: التأكيد على ضرورة تواجد السند المُقرر في الطلب (لإلزام مقدم الطلب بتقديم المستندات الدالة على سند حقه).
• سجل الحركة (دفتر خط السير): إلزام مأموريات الشهر العقاري بـ إمساك دفتر خط سير يخصص لإثبات الانتقال للمعاينة على الطبيعة للتحقق من الواقعة المادية.
• مسؤولية المعاينة: التأكيد على أن محضر المعاينة يجب أن يحرر بياناً مفصلاً عن العقار، ويجوز عند أخذ جزء من العقار للتحقق من المعاينة أن يحرر بموجبه وقع إقامة على نفقة الطالب برقم قومي أو بالرقم بلدك، وتحميله مسؤولية ظهور خلاف ذلك.

💡 الخلاصة القانونية

المنشور يهدف إلى تفعيل وتسريع توثيق الحيازة المكسبة للملكية كآلية قانونية، ولكنه يضع قيوداً إجرائية صارمة لضمان دقة وصحة الإجراءات، أبرزها:

المعاينة الإلزامية على الطبيعة بمعرفة رئيس المأمورية أو من ينيبه، وتحرير محضر مفصل يشمل أقوال الأطراف والجيران، وإلزام المأموريات بـ سجل متابعة لحركة الانتقال للمعاينة.

هذا يمثل تحولاً إجرائياً لدمج التحقق المادي الواقعي مع التسجيل القانوني.

القانون رقم 9 لسنة 2022 محل المنشور 4 لسنة 2025

القانون الذي يشير إليه المنشور الفني هو القانون رقم 9 لسنة 2022، وهو قرار رئيس الجمهورية بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري.

لقد جاء هذا التعديل بهدف إحداث “ثورة جديدة” في مجال  الثروة العقارية ، وتسهيل إجراءات تسجيل العقارات والقضاء على مشكلات نقل الملكية خاصة للعقارات التي ليس لها تسلسل ملكية مسجل.

🏛️ أبرز التعديلات الجوهرية في القانون رقم 9 لسنة 2022

ركز القانون الجديد على تفعيل الحيازة ونظام  التسجيل الرقمي  وتقليل المدة الزمنية للإجراءات.

وفيما يلي أهم التفاصيل:

١. تيسير التسجيل والتحول للحيازة الواقعية

٢. تسريع الإجراءات والتحول الرقمي

٣. المستندات الجديدة المطلوبة (المادة 22)

أصبحت طلبات التسجيل تتطلب إرفاق المستندات التالية (كما ذكرها المنشور الفني):

1. البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته.
2. خريطة رسمية رقمية مبينًا بها بيانات وإحداثيات العقار.
3. السند القانوني لطلب التسجيل (سواء كان عقدًا مسجلاً، حكم قضائي، أو واقعة حيازة).
4. إقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار محل التسجيل، إن وجدت.

يهدف القانون 9 لسنة 2022 بشكل أساسي إلى حل مشكلة عدم تسجيل غالبية العقارات في مصر، عبر توفير مسارات قانونية جديدة للتوثيق تعتمد على الواقع (الحيازة) بدلاً من الالتزام المطلق بـ التسلسل الشكلي للملكية.

📝 الإجراءات المتبعة لتسجيل عقار بناءً على القانون رقم 9 لسنة 2022

تنقسم الإجراءات إلى ثلاثة مراحل رئيسية: التقديم والفحص المبدئي، المعاينة والتحقق، وإصدار السند النهائي.

المرحلة الأولى: التقديم والفحص المبدئي

تقديم الطلب واستيفاء المستندات:

يُقدم طلب التسجيل إلى مأمورية الشهر العقاري المختصة.

ويجب أن يكون الطلب مستوفياً لكافة المستندات المطلوبة (المذكورة سابقاً)، وأهمها الخريطة الرقمية الرسمية للعقار (شهادة الرفع المساحي) والسند القانوني (سواء كان عقدًا ابتدائيًا، أو دليلاً على الحيازة).

ويُرفق الطلب بـ إيصال سداد الرسوم الإدارية المقررة.

الفحص المبدئي (خلال 5 أيام):

تقوم المأمورية بفحص الطلب والمستندات للتأكد من استيفاء المتطلبات الشكلية.

وإذا كان الطلب غير مستوفٍ، يُبلغ مقدِّم الطلب لاستكماله خلال فترة محددة.

المرحلة الثانية: المعاينة والتحقق من الحيازة (الواقعة المادية)

هذه هي المرحلة الأهم والأكثر صلة بآلية التسجيل الجديدة القائمة على الحيازة، وهي التي ركز عليها المنشور الفني:

قرار المعاينة:

إذا كان طلب التسجيل يستند إلى واقعة الحيازة المكسبة للملكية (وضع اليد لمدة 5 أو 15 سنة)، يتولى رئيس المأمورية أو من ينيبه إصدار قرار بالانتقال للمعاينة.

إجراء المعاينة على الطبيعة (خلال 10 أيام من قرار المعاينة):

يتم تحديد موعد لانتقال موظف فني (عضو فني) من المأمورية للمعاينة على الطبيعة.

الهدف من المعاينة هو التحقق من:

• وضع اليد الفعلي على العقار.
• مدة الحيازة.
• سبب الحيازة.
• وصف العقار ومشتملاته (مطابقة الخريطة الرقمية للواقع).

تحرير محضر المعاينة (التحقيق):

يُحرر محضر رسمي يسمى محضر المعاينة يتضمن:

• وصفاً دقيقاً للعقار وحدوده ومشتملاته.
• أقوال مقدِّم الطلب عن حيازته.
• أقوال جيران العقار والحائزين والمعترضين (إن وجدوا).
• يوقع على المحضر جميع الحاضرين، ويُذكر سبب الامتناع عن التوقيع إن حدث.

النشر والإعلان (لمدة 15 يومًا):

يُنشر إعلان عن الطلب وموضوعه (البيانات الجوهرية) في صحيفة واسعة الانتشار على نفقة طالب التسجيل، لإتاحة الفرصة لأي معترض لتقديم اعتراضه.

البت في الاعتراضات:

إذا قُدمت اعتراضات، تقوم المأمورية بالبت فيها وإصدار قرارها.

المرحلة الثالثة: إصدار السند النهائي

قرار “صالح للشهر”:

بعد انتهاء مدة الإعلان والبت في الاعتراضات، إذا ثبت للمأمورية صحة واقعة الحيازة واستيفاء كافة الشروط، تصدر قرارها بـ “صالح للشهر”.

التسجيل النهائي (الشهر):

بناءً على قرار “صالح للشهر”، يتم تسجيل مضمون المحرر (السند) في سجلات الشهر العقاري.

تُمنح صاحب الشأن الوثيقة النهائية المسجلة التي تثبت ملكيته أو حقه العيني.

المدة الزمنية الإجمالية:

يجب ألا تتجاوز المدة الإجمالية لإنهاء كافة الإجراءات منذ تقديم الطلب وحتى إصدار الوثيقة المسجلة 37 يوماً، وذلك لضمان سرعة الإنجاز.

• ملحوظة هامة: القانون الجديد ركز على أن يكون دور مأموريات الشهر العقاري تنفيذياً بحتاً، حيث تنتقل مهمة التحقق من الملكية من المحاكم إلى المأموريات في حالة الحيازة، لتسريع عملية توثيق الملكية.

أحد أهم الأهداف وراء القانون رقم 9 لسنة 2022 كان خفض رسوم التسجيل الفعلية وتحديد حد أقصى لها، تشجيعاً للمواطنين على تسجيل عقاراتهم.

• ملاحظة هامة: الرسوم تنقسم إلى رسوم شهر عقاري ثابتة ومحددة بموجب القانون، ورسوم إدارية ومساحية متغيرة حسب مساحة العقار.

💰 تفاصيل الرسوم المقررة لتسجيل العقارات (وفقاً لقانون 2022)

حدد وزير العدل أن الحد الأقصى لرسوم التسجيل لا يتجاوز مبلغًا معيناً، باستثناء بعض المصروفات الإدارية والمساحية ورسوم النقابة.

١. رسوم التسجيل الأساسية (رسوم الشهر العقاري)

تحدد هذه الرسوم وفقاً لمساحة الوحدة، وتشمل جميع رسوم التسجيل عدا الرسوم المساحية والإدارية الأخرى:

الحد الأقصى لرسوم الشهر العقاري الثابتة: تم تحديد الحد الأقصى لهذه الرسوم بـ 2000 جنيه.

٢. المصروفات الإدارية والمساحية (رسوم الرفع المساحي)

تضاف إلى رسوم التسجيل الأساسية، وتُدفع للحصول على البيان المساحي الرقمي المطلوب للتسجيل (الخريطة الرقمية):

٣. المصروفات الأخرى

توجد مصروفات إضافية تضاف إلى الرسوم المذكورة أعلاه، وهي:

• رسوم فحص الطلب (تحت التسوية): يتم سداد مبلغ عند تقديم طلب التسجيل، وقد ذُكر في بعض المصادر أن هذا المبلغ قد يصل إلى 3900 جنيه أو 4000 جنيه كحد أقصى يشمل كافة الرسوم الإدارية تحت التسوية.
• نموذج طلب التسجيل: يتم شراء نموذج خاص (نموذج الواقعة المادية) من مأمورية الشهر العقاري، وتكلفته حوالي 100 جنيه لكل نموذج.
• رسوم نقابة المحامين: يتم فرض رسم نسبي بنسبة 1% من قيمة العقد لتصديقه من نقابة المحامين، بحد أقصى يصل إلى 25,000 جنيه.
• رسوم الإعلان والنشر: في حالة التسجيل بناءً على الحيازة، يتحمل الطالب تكلفة نشر الإعلان في صحيفة واسعة الانتشار (وهو جزء من إجراءات التحقق).

💡 ملخص تكلفة التسجيل

بشكل عام، صرح وزير العدل أن التكلفة الإجمالية (الرسوم الثابتة + الرسوم الإدارية والمساحية) لعملية تسجيل العقار لا تتجاوز 4000 جنيه في معظم الحالات، باستثناء رسم نقابة المحامين الذي يتحدد بناءً على قيمة العقار.

📜 أهم ما تضمنته اللائحة التنفيذية (قرار وزير العدل رقم 3332 لسنة 2022)

 اللائحة التنفيذية للقانون رقم 9 لسنة 2022  بتعديل أحكام قانون الشهر العقاري، هي قرار وزير العدل رقم 3332 لسنة 2022.

وصدرت هذه اللائحة لتفصيل وتنظيم الإجراءات الجديدة التي أقرها القانون، خاصة فيما يتعلق بـ تسجيل الحيازة وتحديد الأطر الزمنية.

وتعتبر اللائحة التنفيذية هي الآلية الإجرائية التي نقلت نصوص القانون العامة إلى خطوات عمل محددة لمأموريات الشهر العقاري.

١. تنظيم إجراءات تسجيل الحيازة (الواقعة المادية)

القسم الأهم في اللائحة هو تنظيم كيفية  إثبات الحيازة  (وضع اليد)، وقد وردت هذه الإجراءات في المادة 14 مكرراً التي أشار إليها المنشور الفني:

• المعاينة الإلزامية: أكدت اللائحة على ضرورة أن يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه بإجراء المعاينة على الطبيعة.
• هدف المعاينة: التحقق من وضع اليد، ومدته، وسببه، ومدى استكمال شروطه القانونية (الحيازة الهادئة والعلنية).
• محضر المعاينة الشامل: فصلت اللائحة محتويات محضر المعاينة، مؤكدة على ضرورة أن يتضمن:

• بياناً مفصلاً عن العقار (أوصافه ومشتملاته).
• أقوال مقدم الطلب.
• أقوال جيران العقار والحائزين والمعترضين.
• التوقيع على المحضر وإثبات سبب الامتناع عن التوقيع (إن حدث).

٢. تحديد المواعيد القصوى لإنهاء الإجراءات

وضعت اللائحة إطاراً زمنياً ملزماً لمراحل التسجيل، وذلك لضمان عدم تجاوز الحد الأقصى المقرر في القانون وهو 37 يوماً:

٣. إلغاء مرحلة “مقبول للشهر”

نصت اللائحة على إلغاء إجراءات “مقبول للشهر” التي كانت تستغرق وقتاً طويلاً، وأصبحت عملية الفحص المبدئي تنتهي بقرار واحد إما “صالح للشهر” إذا كان مستوفياً، أو رفض مسبب إذا كان غير مستوفٍ.

٤. الرقمنة والتعامل بالبيانات الرقمية

أكدت اللائحة على أن السجلات يمكن أن تكون ورقية أو مميكنة، تمهيداً  للتحول الرقمي  الكامل.

ألزمت اللائحة بضرورة تزويد طلبات التسجيل بـ الخرائط الرسمية الرقمية والبيانات المساحية (الإحداثيات) التي تصدر من الجهات المختصة (مثل جهاز التنسيق الحضاري أو الجهات الحكومية المعنية بالمساحة).

٥. آليات التعامل مع الاعتراضات

وضعت اللائحة آليات للبت في الاعتراضات المقدمة من أي شخص ذي مصلحة خلال فترة الإعلان (الـ 15 يوماً)، حيث يتعين على المأمورية فحص هذه الاعتراضات قبل اتخاذ قرارها النهائي بـ “صالح للشهر”.

💡 الخلاصة

اللائحة التنفيذية (قرار 3332 لسنة 2022) هي الدليل الإجرائي لتطبيق القانون 9 لسنة 2022، وقد ركزت بشكل كبير على تحديد خطوات وإجراءات إثبات الحيازة (  وضع اليد  ) على الطبيعة، ووضع حدود زمنية صارمة لكل مرحلة لضمان الإنجاز السريع.

🛑 كيفية التعامل مع رفض طلب التسجيل

إذا تم رفض طلب تسجيل العقار الخاص بك من قبل مأمورية الشهر العقاري، سواء كان الرفض في مرحلة الفحص المبدئي أو بعد إجراء المعاينة والتحقيق في حالة الحيازة، فإن القانون يتيح لك مسارين أساسيين للتعامل مع هذا الرفض:  التظلم الإداري  واللجوء إلى القضاء.

١. التظلم الإداري (خلال 15 يوماً)

هو المسار الأسرع والأكثر مباشرة لإعادة النظر في قرار الرفض داخل مصلحة الشهر العقاري:

• الجهة: يُقدم التظلم إلى أمين عام مصلحة الشهر العقاري والتوثيق أو لجنة خاصة يتم تشكيلها للنظر في التظلمات.
• المدة القانونية: يجب تقديم التظلم خلال خمسة عشر يوماً (15 يوماً) من تاريخ إخطارك بقرار الرفض.
• المحتوى: يجب أن يتضمن التظلم:
• بيانات الطلب الذي تم رفضه وتاريخ الرفض.
• أسباب الرفض التي ذكرتها المأمورية.
• الأسانيد والوثائق التي تثبت عدم صحة أسباب الرفض أو تبرر أحقيتك في التسجيل.

الإجراء المتوقع: تقوم اللجنة المختصة بفحص الطلب والمستندات وأسباب الرفض. إذا رأت اللجنة أن قرار المأمورية غير سليم أو أن الطالب استوفى الأسباب التي أدت للرفض، فإنها تلغي قرار الرفض وتأمر بإعادة السير في إجراءات التسجيل.

٢. اللجوء إلى القضاء

إذا تم رفض التظلم الإداري، أو إذا كنت ترى أن الرفض غير قانوني وترغب في اتخاذ إجراء قضائي مباشر، يمكنك اللجوء إلى القضاء.

أ. حالة رفض التسجيل لأسباب شكلية أو إجرائية

إذا كان الرفض بسبب عدم استيفاء البيانات، أو لأسباب إجرائية بحتة، فإن المسار يكون:

دعوى قضائية بطلب إلغاء قرار الرفض: ترفع أمام محكمة القضاء الإداري (في حالة رفض التظلم)، لطلب  إلغاء قرار  الرفض الصادر من مصلحة الشهر العقاري (باعتباره قراراً إدارياً).

ب. حالة رفض التسجيل لأسباب تتعلق بـ “أصل الحق” أو الحيازة

إذا كان الرفض بسبب نزاع حول الملكية نفسها أو لعدم ثبوت شروط الحيازة (وضع اليد)، فإن المسار هو:

دعوى صحة ونفاذ العقد أو دعوى تثبيت الملكية:

يتم رفع دعوى أمام المحكمة الابتدائية (محكمة الأمور المدنية).

• الهدف: الحصول على حكم قضائي نهائي يثبت ملكيتك للعقار (صحة ونفاذ العقد في حالة العقود غير المسجلة، أو تثبيت الملكية في حالة الحيازة).
• ميزة الحكم القضائي: وفقاً للقانون الجديد، يعتبر الحكم القضائي الصادر بثبوت الحق أو صحة ونفاذ العقد سنداً قوياً يُلزم مصلحة الشهر العقاري بإنهاء إجراءات التسجيل فوراً.
• قيد الحكم: بعد صدور الحكم القضائي النهائي، يتم تقديمه إلى مأمورية الشهر العقاري، التي تقوم بمجرد قيد الحكم في سجلاتها دون الحاجة إلى فحص أسباب الرفض الأصلية، حيث يكون الحكم هو الإثبات القانوني القاطع للحق.

💡 ملخص التعامل مع الرفض

نصيحتي لك أيها المواطن: ضرورة الاستعانة بمحامٍ متخصص لمساعدتك في صياغة التظلم أو رفع الدعوى القضائية بشكل سليم ومستوفٍ للأسانيد القانونية المطلوبة.

الأسئلة الشائعة حول المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 وتسجيل العقارات