إثبات الملكية بدون عقد مسجل: حجية تقارير الخبراء-دراسة حالة

1. حجية تقارير الخبراء في مواجهة العقود المسجلة

من واقع خبرتي العملية أمام محاكم النقض، كثيراً ما يواجه الورثة مشكلة رفض دعاوى التسليم بحجة عدم وجود “عقد مسجل”. ورغم أننا ناقشنا سابقاً
 شروط إثبات الملكية العقارية في القانون المصري .
بشكل عام، إلا أن الحكم الصادر في الطعن رقم 5100 لسنة 88 ق وضع حداً للتشدد في قضايا الميراث تحديداً.

أكدت محكمة النقض مبدأً هاماً وهو أن
الإعراض عن دلالة المستندات والقرائن الثابتة بتقرير الخبير
يعد خطأً جسيماً. ففي واقعة النزاع الحالية:

• •
  قدم الورثة كشوفاً رسمية من الضرائب العقارية (المكلفة) باسم مورثهم.
• •
  قدموا عقود شراء ابتدائية، والتي عادة ما تثير جدلاً حول
   الفرق بين العقد العرفي والمسجل .
• •
  أثبت الخبير المنتدب أن العقار يخص المورث وأن الخصم يضع يده عليه غصباً.

ورغم ذلك، رفضت محكمة الاستئناف الدعوى لعدم وجود عقد مسجل، وهو ما اعتبرته محكمة النقض “فساداً في الاستدلال” لأنها تجاهلت الواقع المادي الذي أثبته الخبير. وهذا يؤكد ما ذهبنا إليه في مقالنا السابق حول
 سلطات القاضي ومدى التزامه بتقرير الخبير .

متى يكون الحكم معيباً بالقصور؟

يصبح الحكم معيباً ويستوجب النقض إذا قدم الخصم مستندات جوهرية (مثل تقرير الخبير أو كشوف العوائد) وتمسك بدلالتها، ثم التفتت المحكمة عنها دون أن ترد عليها أو تفحصها، مما قد يغير وجه الرأي في الدعوى.

حيثيات حكم النقض: عرض الوقائع والمبادئ القانونية المستخلصة

استقر قضاء محكمة النقض على أن إعراض محكمة الموضوع عن دلالة المستندات والقرائن الثابتة بتقرير الخبير، والتمسك بضرورة تقديم عقود مسجلة أو أحكام نهائية فقط لإثبات الملكية، يعد قصوراً في التسبيب وفساداً في الاستدلال يوجب نقض الحكم.

ففي واقعة النزاع، قدم الطاعنون كشوفاً رسمية من الضرائب العقارية باسم مورث مورثهم، وصورة ضوئية من عقد شرائه للعقارات محل التداعي، وهي مستندات فحصها الخبير المنتدب وأثبت في تقريره أيلولة ملكيتها للمورث وأن حصة الطاعنين تبلغ الخمس شيوعاً.

وحيث إن الحكم المطعون فيه قد التفت عن هذه القرائن، واشترط لثبوت الملكية وجود عقود مسجلة أو أحكام نهائية، فإنه يكون قد خالف الثابت بالأوراق وحرّف دلالة تقرير الخبير الذي أكد غصب المطعون ضده للعين دون سند قانوني.

ولما كانت دلالة هذه المستندات والتقارير مؤثرة في وجه الرأي في الدعوى، فإن إغفالها يعيب الحكم بالقصور ويستوجب نقضه والإحالة

باسم الشعب

 محكمة النقض

 الدائرة المدنية

دائرة الخميس (أ) المدنية

برئاسة السيد القاضي / محمود سعيد محمود (نائب رئيس المحكمة) وعضوية السادة القضاة / عادل إبراهيم خلف، عبد الناصر محمد أبو الوفا، أحمد أبو ضيف و أحمد علي خليل (نواب رئيس المحكمة)

وحضور رئيس النيابة السيد / إبراهيم صدقي أبو العزم. وأمين السر السيد / محمد عبد الرحمن. في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة.

في يوم الخميس ١٦ من جمادى الآخرة سنة ١٤٤٠ هـ الموافق ٢١ من فبراير سنة ٢٠١٩، أصدرت الحكم الآتي، في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم ٥١٠٠ لسنة ٨٨ ق.

المرفوع من:

1. جندي بخيت جندي بشاي.
2. أشرف بخيت جندي بشاي.
3. إيمان بخيت جندي بشاي.
4. مريم بخيت جندي بشاي.
5. شفا خليل بشاي.

المقيمين / ٦ شارع مصطفى كامل – أرض سلطان – بندر المنيا – محافظة المنيا. حضر عنهم الأستاذ / محمود عبد الرشيد (المحامي) عن الأستاذ / ماجد موريس (المحامي).

ضد

1. نصحي جندي بشاي المقيم / حارة علي أغا من شارع الجلاء – بندر المراغة – محافظة سوهاج.
2. ميشيل لطفي جندي بشاي. المقيم/ شارع النيل – بندر المراغة – محافظة سوهاج.
3. صبحي جندي بشاي. المقيم/ ٨ شارع محمود سامي البارودي – تقسيم المعلمين – حدائق حلوان – أمام مدرسة حدائق حلوان الخاصة.
4. حسني جندي بشاي. المقيم/ ١٠ شارع محمود سامي البارودي – تقسيم المعلمين – حدائق حلوان – أمام مدرسة حدائق حلوان الخاصة.

لم يحضر أحد عن المطعون ضدهم.

الوقائــع

في يوم ٢٠١٨/٣/١٢ طُعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف أسيوط “مأمورية استئناف سوهاج” الصادر بتاريخ ٢٠١٨/١/١٦ في الاستئناف رقم ٢٥٥٨ لسنة ٩١ ق.

وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعنين الحكم بقبول الطعن شكلاً، وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة. وفي نفس اليوم أودع الطاعنين مذكرة شارحة وحافظة مستندات.

وفي ٢٠١٨/٣/٢٢ أعلن المطعون ضدهم بصحيفة الطعن. وفي ٢٠١٨/٤/٤ أودع المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه طلب فيها رفض الطعن.

وأودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها:

قبول الطعن شكلاً، وفي الموضوع بنقضه.

وبجلسة ٢٠١٨/١٢/٢٠ عُرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة ٢٠١٩/٢/٢١ وبها سُمع الطعن أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم كلاً من محامي الطاعنين والنيابة كل على ما جاء بمذكرته والمحكمة أرجأت إصدار الحكم لجلسة اليوم.

المحكمـــة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر / أحمد علي خليل “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة، وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتلخص في أن الطاعنين أقاموا الدعوى رقم ٤١٨ لسنة ٢٠١٤ مدني المراغة الجزئية على المطعون ضده الأول انتهوا فيها إلى طلب:

الحكم بتسليمهم حصتهم مشاعاً في المنازل المبينة بالصحيفة استناداً إلى أنهم يمتلكون حصة ميراثيه عن والدهم والتي آلت إليه عن والده/ جندي بشاي عبد المسيح وأن المطعون ضده الأول يضع يده عليها بطريق الغصب.

أدخل الطاعنون باقي المطعون ضدهم – باعتبارهم ذوي الشأن وأصحاب الحقوق في الدعوى – لسماعهم الحكم بالطلبات.

ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره أجابت الطاعنين لطلبهم التسليم بحكم استأنفه المطعون ضده الأول بالاستئناف رقم ٢٥٥٨ لسنة ٩١ ق أسيوط – مأمورية سوهاج – وفيه قضت بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى.

طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه، وعُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفته الثابت بالأوراق

وفي بيان ذلك يقولون:

إنهم قدموا أمام الخبير كشوفاً رسمية صادرة من الضرائب العقارية باسم مورث مورثتهم وصورة ضوئية من عقد شرائه لعقارات التداعي وأثبت الخبير في تقريره أنها تخص مورث مورثتهم وحصتهم فيها تبلغ الخمس شيوعاً وأن المطعون ضده الأول يضع يده عليها دون سند.

إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذه المستندات وخالف الثابت في تقرير الخبير ورفض تسليمهم حصتهم الميراثية استناداً منه إلى أنهم لم يقدموا أية مستندات أو عقود مسجلة أو أحكاماً نهائية تثبت ملكيتهم أو ملكية مورث مورثتهم لها، الأمر الذي يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك بأنه ولئن كان الشريك على الشيوع لا يحق له إفراز حصته بإرادته المنفردة، ومن ثم ليس له أن يطلب استلامها لأن القضاء له بالتسليم في هذه الحالة يترتب عليه إفراز لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون.

إلا أن شيوع الحصة لا يحول دون إجابة الشريك إلى طلبه تسليمه إياها على أن يكون التسليم شائعاً أي حكمياً وذلك بوضعها تحت تصرفه بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها وهو ما لا يعتبر قسمة للمال الشائع.

وكان المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عن التحدث عنها كلها أو بعضها مع ما يكون لها من الدلالة فإنه يكون معيباً بالقصور.

وأن مخالفة الثابت بالأوراق التي تبطل الحكم هو تحريف محكمة الموضوع للثابت مادياً ببعض المستندات أو ابتناء الحكم على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هو ثابت بأوراق الدعوى.

لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعنين أقاموا دعواهم بطلب تسليمهم حصتهم الميراثية مشاعاً والمخلفة لهم عن مورث مورثتهم .

وقدموا كشوفاً رسمية بالضريبة العقارية على عقارات التداعي باسم مورث مورثتهم وصورة ضوئية من عقد شرائه لها وذلك للتدليل على أنها تخصه.

وكان الخبير قد أثبت هذه المستندات في تقريره وخلص منها إلى أن عقارات التداعي تخص مورث مورث الطاعنين الذي ظل يقيم فيها حتى وفاته ومن بعده ورثته حيث يقيم بعضهم فيها ويتردد البعض الآخر عليها وأن حصة مورث الطاعنين فيها هي الخمس وأن المطعون ضده الأول يضع يده عليها عن طريق الغصب.

وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذه المستندات ولم يفحصها وينقل كلمته فيها رغم ما لها من دلالة مؤثرة قد يتغير بها وجه الرأي في الدعوى، كما التفت عما أورده الخبير بتقريره دون أن يورد أسباباً لطرحه.

ورفض طلب التسليم قولاً منه بأن الطاعنين لم يقدموا أية مستندات أو عقود مسجلة أو أحكاماً نهائية تثبت ملكيتهم أو ملكية مورث مورثتهم لعقارات التداعي مخالفاً بذلك الثابت بتقرير الخبير، الأمر الذي يعيبه بالقصور في التسبيب فضلاً عن مخالفته الثابت بالأوراق بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.

لذلــــك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضدهم بالمصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف أسيوط – مأمورية سوهاج.

برقم ٥١٠٠ لسنة ٨٨ ق – جلسة 21/2/2019

المبادئ القانونية المستخلصة من حكم النقض

بناءً على الحكم الصادر من محكمة النقض في الطعن رقم 5100 لسنة 88 ق، استخلصت المحكمة عدة مبادئ قانونية هامة تتعلق بحقوق الشركاء في المال الشائع وكيفية إثبات الملكية، وهي كالتالي:

1. حق الشريك في تسلم حصته الشائعة (التسليم الحكمي)

لا يجوز للشريك على الشيوع أن يفرز حصته بإرادته المنفردة أو يطلب استلامها مفرزة، لأن ذلك يعد قسمة للمال الشائع بغير الطريق القانوني.

إلا أن “شيوع الحصة” لا يمنع الشريك من طلب تسليمه حصته “مشاعاً” (تسليماً حكمياً)، بحيث توضع تحت تصرفه ليتمكن من حيازتها والانتفاع بها، وهذا لا يعتبر قسمة للمال الشائع.

2. حجية المستندات غير المسجلة في إثبات الملكية

اعتبرت المحكمة أن الالتفات عن المستندات (مثل الكشوف الرسمية للضرائب العقارية، وعقود البيع غير المسجلة) يعد قصوراً في التسبيب إذا كان لها دلالة مؤثرة في الدعوى.

خطأ الحكم المطعون فيه تمثل في اشتراطه وجود “عقود مسجلة” أو “أحكام نهائية” فقط لإثبات الملكية، متجاهلاً القرائن الأخرى التي أثبتها خبير الدعوى، مثل وضع اليد المستند إلى عقد شراء عرفي وكشوف العوائد باسم المورث.

3. القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال

يعد الحكم معيباً بـ “القصور في التسبيب” إذا قدم الخصم مستندات جوهرية وتمسك بدلالتها، لكن المحكمة التفتت عنها دون أن تفحصها أو ترد عليها.

يعد الحكم معيباً بـ “مخالفة الثابت بالأوراق” إذا قام بتحريف المضمون المادي للمستندات، أو بنى فهمه للواقع بشكل يخالف ما هو ثابت يقيناً في أوراق الدعوى (مثل مخالفة ما انتهى إليه تقرير الخبير دون مبرر).

4. دور تقرير الخبير في تكوين عقيدة المحكمة

لا يجوز للمحكمة أن تطرح ما أورده الخبير في تقرره من وقائع مادية ومستندات أثبتها (مثل إثبات غصب المطعون ضده للعين) دون أن تورد أسباباً قانونية سائغة لطرح هذا التقرير.

النتيجة النهائية للحكم: بناءً على هذه المبادئ، قررت محكمة النقض قبول الطعن ونقض الحكم المطعون فيه، وإحالة القضية مرة أخرى إلى محكمة استئناف أسيوط لنظرها من جديد بتشكيل مغاير.

كيفية الاستفادة من هذه المبادئ في دعوى قضائية مشابهة

يمكن الاستفادة من هذه المبادئ القانونية المستخلصة من حكم محكمة النقض في الطعن رقم 5100 لسنة 88 ق لتعزيز موقفك القانوني في أي دعوى تتعلق بـ المال الشائع أو تثبيت الملكية، وذلك عبر توظيفها في مذكرات الدفاع كالتالي:

1. التمسك بطلب “التسليم الحكمي” (الحصة المشاعة)

كيفية الاستفادة: إذا كنت تمتلك حصة في عقار موروث ولا ترغب في إجراء قسمة نهائية حالياً، يمكنك طلب تسليم حصتك مشاعاً.

الحجة القانونية: استند إلى مبدأ أن شيوع الحصة لا يمنع من إجابة طلب التسليم، طالما أنك تطلب تسليماً حكمياً يضع الحصة تحت تصرفك للانتفاع بها، وهو ما لا يعد قسمة للمال الشائع.

2. إثبات الملكية بغير “العقود المسجلة”

كيفية الاستفادة: إذا كان خصمك يتمسك بأنك لا تملك عقداً مسجلاً، يمكنك الرد بأن الملكية في دعاوى التسليم لا تقتصر على العقود المسجلة فقط.

الحجة القانونية: تمسك بأن الكشوف الرسمية للضرائب العقارية (العوائد) وصور عقود الشراء العرفية، معززة بتقرير الخبير الذي يثبت وضع اليد الموروث، تعد مستندات جوهرية لإثبات الملكية. الالتفات عن هذه المستندات يعيب الحكم بالفساد في الاستدلال.

3. مواجهة حالات “الغصب” من أحد الورثة

كيفية الاستفادة: إذا كان أحد الورثة يسيطر على العقار بالكامل ويمنع الباقين من حقوقهم، يمكنك وصف هذا الفعل قانوناً بـ “الغصب”.

الحجة القانونية: استند إلى ما أثبته الحكم بأن وضع يد الشريك على كامل العين دون سند قانوني يسمح له بذلك (مثل عقد إيجار من باقي الورثة) يعد غصباً يوجب تسليم باقي الشركاء حصصهم.

4. الطعن على الأحكام المخالفة لتقارير الخبراء

كيفية الاستفادة: إذا صدر حكم ضدك يتجاهل تقرير خبير جاء في صالحك، يمكنك نقض هذا الحكم.

الحجة القانونية: مبدأ محكمة النقض هنا هو أن “مخالفة الثابت بالأوراق” تتحقق عندما تطرح المحكمة ما أورده الخبير من وقائع مادية ومستندات دون أن تورد أسباباً قانونية سائغة لطرحه.

نصيحة عملية لإجراءات الدعوى:

عند كتابة “صحيفة الدعوى” أو “مذكرة الدفاع”، يفضل إدراج الفقرة التالية المستوحاة من الحكم:

“من المقرر في قضاء محكمة النقض أن شيوع الحصة لا يحول دون إجابة الشريك إلى طلبه تسليمه إياها على أن يكون التسليم شائعاً أي حكمياً بوضعها تحت تصرفه بما لا يعتبر قسمة للمال الشائع”.

بناءً على ما تقدم، يتضح أن محكمة النقض قد انتصرت للواقع المادي والمستندي المؤيد بتقرير أهل الخبرة، مقررةً أن القضاء برفض التسليم استناداً إلى مجرد خلو الأوراق من عقود مسجلة – رغم تضافر القرائن الأخرى – هو مسلك يعيب الحكم بالفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب.

الخاتمة القانونية لهذه القضية: تمثلت في نقض الحكم المطعون فيه وإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لنظرها مجدداً، مع توجيه النظر إلى ضرورة فحص كافة المستندات والقرائن التي طرحها الخصوم، إعمالاً لمبدأ أن تقرير الخبير متى أقيم على أسباب سائغة وفحص مستندات جدية، صار ركيزةً جوهرية لا يجوز للمحكمة طرحها دون رد سائغ ينال من سلامتها

أكثر الأسئلة تداولاً حول إثبات الملكية بدون عقد مسجل

في هذا القسم، جمعنا لكم أبرز الاستفسارات التي تردنا في مكتب عبدالعزيز حسين عمار حول مشاكل إثبات الملكية العقارية وتقارير الخبراء، مع إجابات قانونية موجزة ومباشرة تساعدكم في فهم موقفكم القانوني قبل اتخاذ أي إجراء.

نُشر هذا المقال بواسطة عبدالعزيز حسين عمار
تاريخ النشر: 2025-12-24