تسجيل حق الارث
بحث تسجيل واشهار حق الارث في قانون الشهر العقاري يتضمن بيان رسوم الشهر والمراجعة المالية و إجراءات الشهر من مرحلة تقديم طلب شهر الارث وبيانات هذا الطلب ونموذج له حتى استلام المسجل.
تسجيل واشهارحق الارث تعريفه
ويمكن تعريف حق الميراث بأنه مصدر من مصادر الحقوق العينية الأصلية وواقعة قانونية خالصة جوهرها هو العمل المادي ، وأن ما يرتبه من أثر قانوني لا شأن للإرادة في ترتيبه وإنما هو يترتب لمجرد وجود وتحقق العمل المادي أى موت المورث واستخلاف ورثته على تركته . فالقانون يعتبر الوارث مالكا لجميع الحقوق العينية العقارية التي تشمل عليها صافي التركة بمجرد وفاة المورث
ولكنه وإن كان له الحق في التصرف في حصته بأى نوع من أنواع التصرفات كبيع أو هبة أو رهن فإنه لا يستطيع شهر هذه التصرفات إلا إذا قام بشهر حق الإرث الذي آلت إليه التركة بموجبه ويجوز قصر شهر حق الإرث على جزء من عقارات التركة ويكون الشهر بتسجيل إعلان (أو شهادة) الوراثة أو الأحكام النهائية أو غيرها من السندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة إذا اشتملت على حقوق عقارية وذلك بمكاتب الشهر العقاري التي تقع التركة في دائرتها .
ويلاحظ أن حق الإرث إذن لا يخضع للشهر إلا بموجب قانون تنظيم الشهر العقاري ، منذ أول يناير سنة 1947 ، وهو تاريخ العمل بهذا القانون ، وعلى ذلك فحقوق الإرث التي نشأت قبل أول يناير سنة 1947 ، بموت المورث قبل هذا التاريخ لا تخضع للشهر وتنتقل فيها الملكية للورثة ، ويستطيع هؤلاء أن يتصرفوا في العقارات التي ورثوها وتشهر تصرفاتهم دون حاجة الى شهر حق الإرث .
وقد نص المشروع الجديد لقانون الشهر العقاري والتوثيق صراحة على كل ذلك في الفقرة الأولى من المادة 11 منه إذ تقول
يجب شهر حق الإرث إذا كانت الوفاة لاحقة على 21 ديسمبر سنة 1946 بتسجيل إشهادات الورثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من المستندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة التي يجب أن تتضمن نصيب كل وارث إذا اشتملت على حقوق عينية عقارية وإلى أن يتم هذا التسجيل لا يجوز شهر أى تصرف يصدر من وارث في حق من هذه الحقوق وإذا كانت الوفاة سابقة على أول يناير سنة 1947 ، فيكون شهر حق الإرث اختياريا .
فالقانون إذن أباح لمن تلقى حق الملكية بطريق الميراث قبل أول يناير سنة 1947 أن يقوم شهر حق الإرث إذا أراد ذلك ، فالشهر ليس إجباريا بالنسبة إليه وإن كانت له مصلحة عملية كبيرة في القيام به .
وحق الإرث ليس حقا عينيا
لأنه ينشأ فور موت المورث ولو لم يكن له مال ، ولكن إن ترتب للمورث حق على مال معين بعد موته ، كما لو استحق معاشا ، فإن هذا الحق فينتقل على الفور لورثته استنادا الى حقهم في الإرث ،
كذلك ليس حق الإرث حقا شخصيا
إذ يتطلب ذلك وجود علاقة ذاتية ولا توجد مثل هذه العلاقة فيما بين المورث وورثته ، ومن ثم يكون حق الإرث حقا أساسه الخلافة ، فيخلف الوارث المورث حسبما تقضي به شريعة كل منهما ،
فقد تقتصر الخلافة على الحقوق دون الالتزامات
فلا تنتقل هذه الحقوق الى الورثة إلا بعد الوفاء بتلك الالتزامات كما هو الحكم في الشريعة الإسلامية إذ لا تركة إلا بعد سداد الديون .
وقد يوجد حق الإرث ولكن لا يترتب عليه انتقال التركة الى الوارث
حسبما تنص عليه شريعة المورث ، فإن كانت الشريعة الإسلامية هى الواجبة التطبيق ، فإن التركة لا تنتقل الى الوارث إذا تسبب في قتل مورثه على التفصيل الذي قال به فقهاء المسلمين ،
وقد لا يوجد حق الإرث أصلا رغم موت المورث وفقا لشريعته
كما في حالة اختلاف الديانة والدار ولا يكفي اختلاف الدارين إذ لا يحول ذلك وحده دون نشوء حق الإرث إذ تقضي الشريعة أن أموال المسلمين لا تنتقل لغير المسلمين .
لكن متى نشأن حق الإرث بوفاة المورث وفور وفاته؟
فإن التركة تنفتح وتنتقل جميع أعيانها من عقار ومنقول ، وسواء كان المنقول ماديا أو معنويا ، الى الورثة ، فيكتسب هؤلاء ملكية كافة الأعيان بموجب واقعة مادية هى الوفاة
فالملكية تنتقل للورثة فور وفاة المورث دون حاجة لإجراء أى شهر وحتى لا تبقى التركة بدون مالك بعد وفاة مالكها .
وقد قضت محكمة النقض بأن
” مفاد نص الفقرتين الأولى والثانية من المادة 13 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 أن المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطا لانتقال الحقوق العينية العقارية الى الورثة حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث
وإنما تئول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث الى الورثة أثر ترتب على واقعة الوفاة
واكتفى المشرع في مقام تحديد الجزاء على عدم شهر حق الإرث بمنع شهر أى تصرف يصدر من الوارث في أى عقار من عقارات التركة دون منع التصرف ذاته “
(نقض 30/3/1983 طعن 1475 س49 ق ، 24/1/1985 طعن 1139 س 51 ق)
فتنص المادة (13) من قانون الشهر العقاري على أنه :
- 1- يجب شهر حق الإرث بتسجيل إشهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من المستندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة إذا اشتملت على حقوق عينية عقارية وذلك بدون رسم وإلى أن يتم هذا التسجيل لا يجوز شهر أى تصرف يصدر من الوارث في حق من هذه الحقوق .
- 2- ويجوز أن يقصر شهر حق الإرث على جزء من عقارات التركة وفي هذه الحالة يعتبر هذا الجزء وحدة يبنى على أساسها تصرفات الورثة ” .
ويتبين من هذه المادة أن انتقال ملكية أموال التركة إلى الورثة لا يتوقف على شهر حق الإرث كما يتوقف انتقال ملكية العقار المبيع إلى المشتري على شهر عقد البيع ، بل إن أموال التركة تنتقل ملكيتها إلى الورثة بمجرد وفاة المورث كما سبق القول .
وقد قضت محكمة النقض بأن
” مفاد نص المادتين 13 ، 48 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 أن انتقال ملكية أموال التركة إلى الورثة لا يتوقف على شهر حق الإرث كما هو الشأن في عقد البيع بل أن أموال التركة تنتقل ملكيتها إلى الورثة بمجرد وفاة المورث وأنه يحق أن يقوم شهر حق الإرث كل ذي شأن ،
ولما كان من تصرف له الوارث لا يستطيع شهر التصرف الصادر له إلا بعد شهر حق الإرث لذلك يكون له مصلحة في شهر هذا الحق وأن يقوم به
وبالتالي فإن عدم شهر الوارث حق الإرث لا يعتبر مانعا من الحكم للمتصرف إليه بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر له في شأن أى حق عيني آل للبائع بالميراث ذلك أن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع دعوى استحقاق مآلا يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل ملكية المبيع الى المشتري تنفيذا عينيا ويجاب المشتري الى طلبه إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر في الدعوى ممكنين “
(جلسة 21/6/1984 طعن 624 لسنة 51ق)
وبأنه ” مفاد المادة 13 من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن المشرع لم يعلق انتقال الحقوق العقارية من المورث الى الورثة على إشهار حق الإرث كما هو الحال بالنسبة لتسجيل التصرفات العقارية ،
فظل انتقال حقوق المورث الى الورثة بمجرد الوفاة طبقا لقواعد الشريعة الإسلامية وانحصر جزاء عدم شهر حق الإرث على منع شهر أى تصرف يصدر من الوارث في حق من هذه الحقوق “
(جلسة 2/12/1982 طعن رقم 290 س46ق ص1111)
من له حق طلب شهر حق الارث
يجوز أن يقوم بشهر حق الإرث كل ذي شأن
وأول ذوي الشأن في هذا هم الورثة ، فيجوز لأى وارث ، أو لمن يقوم مقام الوارث كالوكيل والولي والوصي والقيم ، أن يقوم بهذا الشهر ، ويعتبر ذا شأن ، فيجوز له أن يقوم بالشهر ، دائن التركة والموصي له ومن تصرف له الوارث ومصفي التركة .
أما الدائن فيشهر حق الإرث حتى يتمكن من أن يؤشر على هامش التسجيل بحقه ، فيكون له حق التتبع وحق التقدم في عقارات التركة على الوجه الذي بسطناه فيما تقدم ،
وأما الموصى له فيستطيع أيضا أن يقوم بشهر حق الإرث إذا كان دائنا للتركة ، وشأنه في ذلك هو شأن الدائن ، وأما من تصرف له الوارث فإنه لما كان لا يستطيع شهر التصرف الصادر له من الوارث إلا بعد شهر حق الإرث لذلك تكون له مصلحة في شهر هذا الحق وله أن يقوم به ،
ولمصفي التركة أن يقوم بشهر حق الإرث لأنه ينوب عن الورثة ، وهو بشهره حق الإرث يحمل الدائنين العاديين للتركة على أن يؤشروا بحقوقهم على هامش التسجيل فيكون هذا الشهر هو إحدى الوسائل للكشف عن هؤلاء الدائنين .
والمحرر الذي يسجل هو السند المثبت لحق الإرث ، ويعتبر سندا مثبتا لحق الإرث إعلام الوراثة ، والحكم النهائي الصادر بثبوت هذا الحق فيما إذا قام نزاع بين الورثة واستصدر كلهم أو بعضهم حكما نهائيا بثبوت حقهم في الإرث ،
وشهادة الإرث التي تعطيها المحكمة للوارث فيما إذا خضعت التركة للتصفية الجماعية على النحو الذي سبق بيانه
وإذا اشتملت التركة على عقارات لزم أيضا أن يسجل إلى جانب السند المثبت لحق الإرث قوائم جرد التركة بما تتضمنه من بيانات عن هذه العقارات .
رسم شهر حق الارث
ولا يحصل رسم عن شهر حق الإرث وذلك حثا للورثة على القيام بهذا الشهر ، على أن ذلك لا يعفى طالب شهر حق الإرث من دفع الرسوم الفرعية وهى رسوم التصوير ورسوم الحفظ ، لأن كلا من التصوير والحفظ تقوم به الهيئة التي تباشر عمليات الشهر لمصلحة الورثة أنفسهم فهى في مقابل خدمات أديت لهم ، وهى تعد رسوم ضئيلة لا إرهاق فيها .
وفيما يخص رسوم شهر حق الإرث فقد صدر قانون رقم 83 لسنة 2006 بتعديل بعض أحكام القرار بالقانون رقم 70 لسنة 1964بشأن رسوم التوثيق للشهر ونظام السجل العيني وهذا نصه :
باسم الشعب
رئيس الجمهورية
قرر مجلس الشعب القانون الآتي نصه ، وقد أصدرناه
(المادة الأولى)
لا يجوز أن تجاوز الرسوم التي يتم تحصيلها على أعمال شهر المحررات وصحف الدعاوى وكافة الأعمال اللازمة لإتمامه – بما في ذلك تكلفة الأعمال المساحية – طبقا للأحكام المقررة قانونا من ألفى جنيه عن شهر كل تصرف أو موضوع أو من وحدة عقارية في محرر أو قيد في كل صحيفة وحدة عقارية في السجل العيني .
ويصدر بتحديد فئات الرسوم المشار إليها بقرار من وزير العدل .
(المادة الثانية)
تحدد الرسوم المقررة على الأعمال المنصوص عليها في الفصلين الأول والثاني من الباب الأول من القرار بالقانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر بها لا يجاوز ثلاثين جنيها عن كل عمل من هذه الأعمال .
ويسري حكم الفقرة السابقة على كل رسم في حالة تعدد الرسوم .
(المادة الثالثة)
يستبدل بنص المادة (30) من قانون السجل العيني الصادر بالقرار بالقانون رقم 142 لسنة 1964 النص الآتي :
مادة (30) :
- يجب على الوارث قيد حق الإرث إذا اشتملت التركة على حقوق عينية عقارية وذلك بقيد السند المثبت لحق الإرث مع قوائم جرد التركة التي يجب أن تتضمن نصيب كل وارث .
- ولا يجوز قيد أى تصرف يصدر من الوارث في حق من هذه الحقوق إلا بعد إتمام القيد المنصوص عليه في الفقرة السابقة .
- ويجوز أن يقتصر قيد حق الإرث على جزء من عقارات التركة ، وفي هذه الحالة يعتبر هذا الجزء وحدة عقارية تبنى على أساسها تصرفات الورثة .
- ولا يجوز قيد أى تصرف من الوارث طبقا لأحكام الفقرة السابقة إلا في حدود نصيبه الشرعي في كل وحدة .
- ولا يجوز قيد أى تصرف في أى عين من الأعيان التي انتهى فيها الوقف إلا بعد قيد إلغائه .
- وفي جميع الحالات السابقة بكون القيد بدون رسم ” .
تعليمات الشهر العقاري بشأن اشهار حق الارث
تنص المادة (156) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أن :
- يجب شهر حق الإرث بتسجيل شهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام أو غيرها من السندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة ، إذا اشتملت على حقوق عينية عقارية ، وذلك بدون رسم ، وإلى أن يتم هذا التسجيل ، لا يجوز شهر أى تصرف يصدر من الوارث في حق من هذه الحقوق .
- ويجوز أن يقصر شهر حق الإرث على جزء من عقارات التركة ، وفي هذه الحالة يعتبر هذا الجزء وحدة تبنى على أساسها تصرفات الورثة .
- ويجوز أن يشتمل الطلب على شهر حق الإرث والتصرف ، ليتم شهرهما معا في محرر واحد . كما يجوز أيضا قبول إجراء شهر حق الإرث بموجب التماس أثناء السير في إجراءات طلب التصرف .
وتنص المادة (157) من التعليمات على أنه
1- للوارث أو الورثة الحق في شهر حق الإرث اختيارا ، إذا كانت وفاة المورث سابقة على تاريخ 1/1/1947 ، وذلك بموجب طلب يقدم الى المأمورية .
2- ولا يجوز قبول إجراء هذا الشهر ، إذا تبين سبق حصول أى تصرف من أحد الورثة في تركة المورث “.
وتنص المادة (158) من التعليمات على أنه
” 1- يتم شهر حق الإرث بتسجيل السند المثبت لحق الإرث ، وهو الإشهاد الشرعي أو الحكم النهائي أو غيرهما من السندات المثبتة لهذا الحق .
2- ويراعى شهر هذه السندات في جميع حالات شهر حق الإرث .
ولو كان قد سبق شهرها عند شهر جزء من التركة ، كما يراعى وجوب تصويرها مع قوائم جرد التركة .
وتنص المادة (159) من التعليمات أيضا على أنه
” 1- يجوز شهر حكم إيقاع البيع الجبري ، دون حاجة الى شهر حق الإرث عن مورث المدين المنزوعة ملكيته “.
كما تنص المادة (160) من التعليمات على أنه
لا يجوز شهر حق الإرث محددا في تركة مورث تملك حال حياته على الشيوع – وللوارث بعد شهر حق الإرث أن يتصرف محددا في قطعة أو قطع معينة في كاملة نصيبه الشرعي في الأعيان التي تنازلهم الشهر بالتطبيق لحكم المادة 163 “
اجراءات اشهار حق الارث
تقديم الطلب من أحد الورثة
تنص المادة (48) من القانون رقم 114 لسنة 1946 على أنه :
” يقدم الطلب الخاص بشهر حق الإرث للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ، ويجب أن يكون موقعا من الوارث طالب الشهر أو من يقوم مقامه أو من ذي شأن ، وأن يشتمل على
اسم المورث ولقبه واسم أبيه وجده لأبيه وصناعته وديانته وجنسيته ومحل إقامته وتاريخ ومحل وفاته وأسماء ورثته وألقابهم وسنهم وجنسياتهم ومحل إقامتهم وأسماء آبائهم وأجدادهم لآبائهم والبيانات المتعلقة بالعقار والحقوق العينية المقررة عليه والبيانات الخاصة بالتكليف وبأصل ملكية المورث .
” ويجب فوق ما تقدم أن توضح بالطلب البيانات المتعلقة برسم الأيلولة المستحق وما دفع منه ” .
وتنص المادة (21/1) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري ، على أنه
” تقدم الطلبات الخاصة بشهر حق الإرث بالكيفية الموضحة بالمادة 19 ، ويجب أن يكون موقعا عليها من الوارث طالب الشهر ، أو من يقوم مقامه ، أو من ذي شأن …” .
وتنص المادة (157/1) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري ، على أنه
للوارث أو للورثة الحق في شهر حق الإرث اختيارا ، إذا كانت وفاة المورث سابقة على تاريخ 1/1/1947 ، وذلك بموجب طلب يقدم الى المأمورية .
يتضح من هذه المواد أن طلب شهر حق الإرث ، يوقع من الوارث طالب الشهر (وفي حالة تعدد الورثة يكفي توقيع أحدهم عن جميع التركة أو عن جزء منها) ، أو من يقوم مقامه من وكيل أو ولى أو وصى أو قيم ، أو أى ذي شأن ، كدائن التركة ، أو الموصى له أو من تلقى حقا عينينا عقاريا من الوارث كالمشتري أو الدائن المرتهن أو مصفي التركة ،
ويشتمل الطلب على بيانات خاصة بالمورث وهى اسمه ولقبه واسم أبيه وجده لأبيه وصناعته وديانته وجنسيته ، ومحل إقامته وتاريخ ومحل وفاته ، وبيانات خاصة بالورثة وهى أسماؤهم وألقابهم وسنهم وجنسياتهم ومحال إقامتهم وأسماء آبائهم وأجدادهم لآبائهم ، وبيانات خاصة بالعقار أو العقارات التي تشتمل عليها التركة .
تقديم الطلب للمأمورية المختصة
تنص المادة (21/1) من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه:
” تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاهما ….” .
وتنص المادة (48) من ذات القانون على أنه :
” يقدم الطلب الخاص بشهر حق الإرث للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها …..” .
وتنص المادة الأولى من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :
- 1- يختص كل مكتب من مكاتب الشهر – دون غيره – بشهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة اختصاصه .
- 2- وإذا كانت العقارات واقعة في دائرة اختصاص مكاتب متعددة ، وجب إجراء الشهر في كل مكتب منها ، ولا يكون للشهر الذي يتم في أحد هذه المكاتب أثره ، إلا بالمسبة الى العقارات أو أجزاء العقارات التي تقع في دائرة اختصاصه .
- 3- ويعد بكل مكتب فهرس للمحررات التي تم شهرها فيه ، وتحرر الشهادات العقارية التي تطلب وفقا للبيانات الواردة في هذا الفهرس .
- 4- ويبين في الشهادات قلم التسجيل الذي شهرت فيه المحررات ، متى كان شهرها سابقا على العمل بأحكام قانون الشهر العقاري ” .
ويبين من هذه المواد أن مكان تقديم طلب التسجيل حق الإرث ، هو مأمورية الشهر العقاري الجزئية التي تقع العقارات في دائرة اختصاصها
وبمعنى آخر هى المأمورية التي يقع العقار أو العقارات محل طلب تسجيل حق الإرث في دائرة الاختصاص المكاني المقرر لها حسب التنظيم الإداري لمأموريات الشهر العقاري في المراكز والأقسام التي يحددها قرار وزارة العدل .
ويحدث في الحياة العملية ، أن يتضمن طلب تسجيل حق الإرث عدة عقارات ، واقعة في دائرة اختصاص مكاتب متعددة ، عندئذ يجب إجراء التسجيل في كل مكتب منها ، ولا يكون التسجيل الذي يتم في أحد هذه المكاتب أثره ، إلا بالنسبة الى العقارات أو أجزاء العقارات التي يقع في دائرة اختصاصه .
ميعاد تقديم طلب اشهار حق الارث
تنص المادة (970/1) مدني – المعدلة بالقوانين الثلاثة 147 لسنة 1957 ، 39 لسنة 1959 ، 55 لسنة 1970 – على أنه :
” في جميع الأحوال لا تكسب حقوق الإرث بالتقادم ، إلا إذا دامت الحيازة مدة ثلاث وثلاثين سنة ” .
وينص عجز الفقرة الأولى من المادة 13 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري ، على أنه :
” …… وإلى أن يتم هذا التسجيل ، لا يجوز شهر أى تصرف يصدر من الوارث في حق من الحقوق ” .
فيتضح من مفهوم مخالفة الفقرة الأولى أن القاعدة في تحديد ميعاد تقديم طلب تسجيل حق الإرث أنه ميعاد مفتوح أمام جميع الورثة لتقديم طلب تسجيل هذا الحق ، ما لم يتم كسبه بالتقادم ، إذا دامت حيازة مدة 33 سنة .
وأن جزاء تراخي الورثة عن تسجيل حق الإرث طوال مدة التقادم ، ليس هو عدم انتقال ملكية العقارات إليهم .
ولكن جزاء تراخي الورثة عن تسجيل حق الإرث ، إنما يتمثل في عدم جواز شهر ما يبرمونه من تصرفات في أى حق من حقوق التركة قبل تسجيلها ، وبمعنى آخر فإن المشرع اكتفى في مقام تحديد الجزاء على عدم تسجيل حق الإرث ، بمنع شهر أى تصرف يصدر من الوارث ، في أى عقار من عقارات التركة ، دون منع التصرف ذاته .
بيانات طلب اشهار حق الارث
1- البيانات الخاصة بالمورث :
تنص المادة (48) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :
” يقدم الطلب الخاص بشهر الإرث للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ، ويجب أن يشتمل على اسم المورث ولقبه ، واسم أبيه وجده لأبيه ، وديانته ، وجنسيته ، ومحل إقامته ، وتاريخ ومحل وفاته ….”
2- البيانات الخاصة بالوارث :
تنص المادة (48) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :
” يقدم الطلب الخاص بشهر حق الإرث للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ، ويجب ….. أن يشتمل على اسم المورث ، وأسماء ورثته وألقابهم وسنهم وجنسياتهم ومحل إقامتهم ، وأسماء آبائهم وأجدادهم لآبائهم …..” .
3- البيانات الخاصة بالعقار والحقوق العينية المقررة عليه :
كبيان موقعه ومساحته وحدوده . فإن كان من الأراضي الزراعية ، وجب ذكر اسم الناحية والحوض ورقم القطعة ، وإن كان من أراضي البناء أو من العقارات المبنية فيها ، وجب ذكر اسم القسم والشارع والحارة والرقم إن وجد .
كذلك البيانات الخاصة بالتكليف ، إذا كان موضوع المحرر يقتضي تغييرا في دفاتر التكليف .
والبيانات الخاصة بأصل حق الملكية ، أو الحق العيني محل التصرف ، وذلك في العقود والإشهادات ، وذلك كأحكام صحة التعاقد والقسمة وتثبيت الملكية ، إذا بنيت على الإقرار بأصل الحق أو التسليم للمدعى بطلباته ، وأحكام توثيق الصلح بين الخصوم ، وإثبات ما اتفقوا عليه في محضر الجلسة وأوامر الاختصاص .
ويجب أن تشتمل هذه البيانات على اسم المالك أو صاحب الحق العيني السابق ، وسبب انتقال الملكية أو الحق العني ، ورقم وتاريخ شهر سند الملكية أو الحق العيني إن كان مشهرا .
بالإضافة الى بيان الحقوق العينية المقررة على العقار المتصرف فيه ، وعلى الأخص ارتفاقات الرى والصرف ، ويجب أن يقرن الطلب بالأوراق المؤيدة للبيانات المذكورة .
أى أن طلب تسجيل حق الإرث يجب أن يتضمن بيان العقار أو العقارات التي تشتمل عليها التركة ، وذلك بوصفها وصفا دقيقا ، وتعيين موقعها ومساحتها وحدودها ، مع ذكر البيانات الخاصة بما على العقار أو العقارات من حقوق عينية أصلية مثل حق الملكية ، أو الحقوق المتفرعة عن حق الملكية مثل حق الانتفاع ، والاستعمال والسكنى ، والحكر ، والارتفاق .
كذلك ذكر البيانات الخاصة بما على العقار أو العقارات من حقوق عينية تبعية مثل : حق الرهن الرسمي ، أو الاختصاص ، أو الرهن الحيازي ، أو حقوق الامتياز .
وكذلك ذكر بيان التكليف ، أى يبين في هذا الطلب المستندات الدالة على صحة البيان ، كما يبين بالطلب البيانات الخاصة بأصل الملكية ، وذلك على التفصيل السالف .
مستندات اشهار حق الارث
تنص المادة (49) على أنه :
يجب أن يقرن الطلب الأوراق الآتية :
- الإشهاد الشرعي أو الحكم أو غيره من السندات المثبتة لحق الإرث .
- ما يثبت صفة من يقوم مقام الطالب إن وجد .
- كشوف رسمية من عقارات المورث مستخرجة من دفاتر التكليف وعوائد المباني .
- سندات ملكية المورث للعقارات المذكورة ، على أن يراعى في شأنها حكم المادة الثالثة والعشرين ، فإذا تعذر تقديمها يكتفي بكشوف رسمية من دفاتر التكليف ابتداء من سنة 1923 ، وإذا كان أصل ملكية المورث هو الميراث فيقرن الطلب بالسند المثبت لهذا الإرث .
- شهادة من مصلحة الضرائب برسم الأيلولة المستحق وما دفع منه ” .
فهذه المادة توضح المستندات الواجب إرفاقها بطلب تسجيل حق الإرث .
وفي حالة تعذر تقديم المستندات السالفة ، فتتبع الأحكام الواردة في المادة 23 مكررا شهر عقاري ، وذلك إذا كان أصل ملكية المورث ، أو الحق العيني محل طلب التسجيل لا يستند الى أحد المحررات المنصوص عليها في المادة 23 شهر عقاري ،
وطلب صاحب الشأن إسناده الى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية ، فعلى المأمورية تحقيق وضع اليد ، للتثبيت من مدى توافر شروطه وفقا لأحكام القانون المدني ، ثم تحيل الطلب الى مكتب الشهر مشفوعا برأيها .
قيد طلب اشهار حق الارث في دفتر الأسبقية
تنص المادة (24/2) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :
” ويعتبر الطلب كأن لم يكن ، إذا لم يتم شهر المحرر خلال سنة من تاريخ قيد الطلب ….” .
وتنص المادة (22/1) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :
” يؤدي الرسم المستحق على طلب الشهر ، قبل قيده ،(بدفتر أسبقية الطلبات) ” .
يتضح من هاتين المادتين وجوب قيد طلب تسجيل حق الإرث (بدفتر أسبقية الطلبات) الموجود بمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة ، وذلك على حسب تاريخ وساعة تقديم الطلب .
وتقضي تعليمات مصلحة الشهر العقاري بضرورة إقفال (دفتر أسبقية الطلبات) في نهاية كل يوم عمل وذلك خوفا من حدوث أ ى عبث به .
فدفتر أسبقية الطلبات ، أخطر سجل في كل مأمورية من مأموريات مصلحة الشهر العقاري ، لأنه يحدد ابتداء رقم أسبقية الطلب التي يتم على أساسها ضبط الأسبقيات
بالإضافة الى البيانات الأخرى التي تبين حركة الطلب خطوة بخطوة ، حيث تدون فيه المستندات المقدمة مع الطلب ، وتاريخ إحالته الى المكتب الهندسي بهيئة المساحة وإعادته منها ، ويثبت فيه توقيع أصحاب الشأن بالاستلام ، كما ينفذ به في حاجة مستقلة رقم مشروع المحرر .
إحالة طلب شهر الارث الى المكتب المساحي
وتنص المادة (26) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري :
- 1- يجب على المأمورية إحالة نسختين من طلب الشهر في ذات يوم تقديمه – مرفقا معهما مستندات الملكية والتكليف المقدمة مع الطلب – الى المكتب الهندسي ، بموجب سركي خاص أو حافظة من صورتين ، وذلك بعد قيده بدفتر أسبقية الطلبات لتنفيذه على الخرائط واستمارات التغيير ، حيث يتيسر تحديد الحالات التي يقدم فيها أكثر من طلب عن عقار واحد .
- 2- كما يجب على المأمورية اتباع ذات الإجراءات بالنسبة الى مستندات الملكية والتكليف التي تقدم إليها ، استيفاء لمستندات الطلب .
- 3- وعليها مراقبة حصول التنفيذ على الخرائط المساحية واستمارات التغيير بمعرفة المكتب الهندسي بكل دقة .
- 4- كما يجب على المأمورية التنبيه على المكتب الهندسي المختص بموافاة المأمورية بموقف طلب على وحدة ، فيما يخص نوع المعاينة المطلوبة للعقار (وصفية أو بالطبيعة) وذلك في أجل غايته اليوم التالي لورود صورة الطلب للمكتب الهندسي المختص ، وذلك لضبط ميعاد استعجال المكتب الهندسي بشأنها .
فيتضح من هذه المادة أن مأمورية الشهر العقاري المختصة ، تقوم بإحالة صورتين من طلب تسجيل حق الإرث في نهاية كل يوم عمل الى المكتب الهندسي لإجراء الشئون المساحية ، التي تتمثل في مراجعة الطلب من الناحية المساحية ، ومعاينة عقار أو عقارات التركة على الطبيعة ، للتثبت من مواقعها ومسطحاتها وحدودها ، وتطبيق مستندات التمليك وفحص المستندات وعلى صاحب الشأن سرعة الاتصال بالمساحة للوقوف على ما تم بشأن التحديد المساحي للعقار أو العقارات .
التأشير علي طلب شهر الارث بالقبول
بعد تقديم الطلب وكافة المستندات اللازمة معه واستيفاء البيانات التي يتطلبها القانون .
ويعد تأشير رئيس المأمورية على طلب تسجيل حق الإرث – المقدم من طالب التسجيل – بقيده ، حيث يؤشر رئيس مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة – أو من يفوضه في ذلك – على طلب التسجيل بقيده (بدفتر أسبقية الطلبات) ويتسلم صاحب الشأن إيصالا بقيد الطلب ومرفقاته .
ويعد خضوع طلب تسجيل حق الإرث – المقدم من طالب التسجيل – للمراجعة الأولية ، حيث يخضع الطلب لحصر المستندات المطلوبة – التي تتضمنها حافظة المستندات المرفقة بطلب التسجيل – أو استيفاء بيان ، وتنبيه صاحب الشأن بوجوب استكمال ما قد يوجد من نقص في المستندات والبيانات .
ويعد إحالة الطلب الى المكتب الهندسي المختص (هيئة المساحة) لإجراء الشئون المساحية ، حيث تحيل مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة طلب تسجيل حق الإرث من صورتين ، في نهاية كل يوم عمل ، الى المكتب الهندسي لإجراء الشئون المساحية ، وعلى صاحب الشأن سرعة الاتصال بالمساحة للوقوف على ما تم بشأن تحديد الأعيان عناصر للتركة محل طلب تسجيل حق الإرث .
ويعد قيام المأمورية باستعجال المكتب الهندسي ، بالنسبة للطلبات التي مضى على إحالتها إليه 21 يوما ، دون ورود كشوف تحديدها ، وذلك في حدود متقاربة توخيا للسرعة في إنجازها .
وبعد إتمام فحص الطلب المعاد من المساحة خلال 5 أيام ، وذلك فور عودة طلب تسجيل حق الإرث من المكتب الهندسي المختص (هيئة المساحة) متضمنا كشف التحديد المساحي ، يجب على المأمورية إتمام فحص الطلب فحصا شاملا ، وحصر أوجه النقص إن وجدت خلال خمسة أيام .
فبعد مرور الطلب بكل هذه الخطوات يتم التأشير عليه بقابل للشهر .
اخطار طالب الشهر بالقبول
في حالة التأشير على طلب تسجيل حق الإرث (بالقبول بالشهر) يقوم صاحب الشأن باستلام إخطار القبول ، مع جميع المستندات المقدمة ، وصورة من الطلب ، وصورة من كشف التحديد ، وذلك خلال ثلاثة أيام من تاريخ التأشير ، وإذا لم يتم التسليم ويرسل الطلب ومرفقاته الى صاحب الشأن بالبريد المسجل بعلم الوصول .
تقديم مشروع طلب التسجيل لحق الارث
إذا لم يتعرض طلب تسجيل حق الإرث تعديل أو تجديد أو امتداد وإذا لم يتعرض لتزاحم الطلبات وإسقاط الأسبقية أو للشهر المؤقت بعد التأشير على الطلب بقبول الشهر يتم تقديم مشروع طلب لتسجيل حق الإرث المراد تسجيله لمأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة ،
ويكون مكتوبا على الورق الأزرق المدموغ المخصص للمحررات المشهرة ، ويستخدم هذا الورق على الوجهين ، ويستعمل في الكتابة بالحبر الأسود ، ولكن يجوز أن يكون مشروع طلب تسجيل حق الإرث مكتوبا على ورق أبيض عادي ذا هامش عريض .
وتنص المادة (28/1) من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أنه :
” يقدم صاحب الشأن – بعد التأشير على الطلب بقبول إجراء الشهر – مشروع المحرر المراد شهره للمأمورية المختصة ، ومعه الصورة المؤشر عليها من هذا الطلب ويعد بالمأمورية دفتر يدون فيه مشروعات المحررات على حسب تواريخ وساعات تقديمها “
وتنص المادة (48) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :
” يقدم صاحب الشأن – بعد التأشير على الطلب بقبول إجراء الشهر – مشروع المحرر المراد شهره للمأمورية المختصة ، ومعه الصورة المؤشر عليها من هذا الطلب “.
ويرفق طالب تسجيل حق الإرث مع مشروع الطلب المكتوب على الورق الأزرق ، جميع المستندات التي تسلمها مع إخطار القبول – وكذلك قائمة جرد التركة إذا اشتملت على حقوق عينية عقارية – تلك المستندات التي اعتمدت عليها مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة ، عند مراجعة الطلب والتأشير عليه بالقبول للشهر ، ولك باصطلاح (مقبولا للشهر) .
ويلتزم طالب تسجيل حق الإرث بالبيانات الواردة بإخطار القبول ، وكذلك يلتزم ببيانات (كشف التحديد) الوارد من المكتب الهندسي المختص (هيئة المساحة) دون أى إضافات تغير من مضمونها ، وذلك كله عند القيام بتحرير مشروع طلب تسجيل حق الإرث على الورق الأزرق المدموغ ، ودون خروج في بنود المحرر على مقتضيات النظام العام أو الآداب العامة أو أحكام القانون .
ويتم تحرير مشروع المحرر بنقل صورة حرفية من المستند المثبت لحق الإرث ، سواء كان إشهاد الوفاة والوراثة ، أو حكم نهائي ، أو غير ذلك من المستندات المثبتة لحق الإرث
ويتضمن جدولا توضح به العقارات التي تتضمنها التركة ، يقسم الى خانات :
- الخانات الأولى تخصص للأرقام المسلسلة إذا تعددت العقارات
- الخانات الثانية تخصص لمسطح العقار
- الخانات الثالثة تخصص لرقم العقار أو اسم الحوض
- الخانات الرابعة تخصص لحدود العقار .
ويختتم طالب تسجيل حق الإرث طلبه بإقرار برغبته في شهر حق الإرث عن طريق التسجيل ، وذلك تحت مسئوليته ، ودون مسئولية على مصلحة الشهر العقاري .
(المستشار / أنور طلبة ، المرجع السابق ص 578)
وإذا لم يتعرض طلب تسجيل حق الإرث لإنذارات وقف التأشير على مشروع المحرر ، يتعين على مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة مراجعة مشروع الطلب قبل التأشير عليه بالصلاحية للشهر فعليها أن تتثبت من تضمين المشروع جميع البيانات الواردة في إخطار القبول المعتمد من المأمورية
وبيانات كشف التحديد المستخرج من مكتب المساحة المختص ، ثم تؤشر عليه بالمأمورية بالصلاحية للشهر . مع مراعاة عدم الكشط أو التحشير أو الإضافات غير المنوه عنها في ذيل المشروع ، وكذلك سد فراغات السطور للحيلولة دون أية إضافة بعد التأشير على المشروع بالصلاحية للشهر .
المراجعة المالية لطلب شهر الارث
يبين من المادة 537 من تعليمات مصلحة الشهر العقاري أن المراجعة الأولى لمشروع حق الإرث تكون من الناحية المالية ، التي يقوم بها مكتب الشهر العقاري الرئيسي المختص بعاصمة المحافظة ، وذلك بعد تقديم المشروع المذكور إليه برقم أسبقية ، ويتولاها العضو الإداري بالمكتب المختص ، مع ملاحظة أن تسجيل حق الإرث يتم بدون رسم طبقا للمادة 10 من التعليمات السالفة .
فهذه المراجعة تتعلق بالتحقق من قيمة الرسم المقرر أى أنها تتعلق بالناحية المادية.
ويتضح من المادة 538 من ذات تعليمات مصلحة الشهر العقاري أن المراجعة الثانية لمشروع حق الإرث تكون من الناحية القانونية ، التي يقوم بها مكتب الشهر العقاري الرئيسي المختص بعاصمة المحافظة ، وذلك بعد إتمام المراجعة الأولى للمشروع من الناحية المالية ، عندئذ يتولى عضو فني قانوني بالمكتب المختص المراجعة القانونية للمشروع المذكور .
وهذه المراجعة تتعلق بالتحقق من سلامة المشروع ومطابقته لصحيح القانون ، وخلوه من التحشير أو التغيير أو الإضافة غير المعتمدة ، ومطابقة بياناته المدونة به على المستندات المرفقة – دون التطرق لإعادة بحث الملكية والتكاليف – ما لم يوجد سبب من أسباب الإيقاف .
التسجيل بدفتر الشهر
إذا لم تسفر المراجعتان المالية والقانونية عما يوجب إيقاف تسجيل حق الإرث ، ويؤشر بما يفيد تسجيل ملخص طلب تسجيل حق الإرث ، ثم يسجل (بدفتر الشهر) أخطر سجلات مصلحة الشهر العقاري على وجه الإطلاق ، وذلك برقم مسلسل بتاريخ التسجيل ، وبحسب قيده (بدفتر الأسبقية والحركة) .
وتنص المادة (535) من تعليمات مصلحة الشهر العقاري على أنه :
- يعد بكل مكتب (دفتر لشهر المحررات) ، تثبت فيه البيانات المعينة للمحررات والقوائم المقدمة للشهر بأرقام متتابعة بحسب تقديمها ، مع ذكر تاريخ اليوم والساعة ، ويكون هذا الدفتر مرقم الصفحات ، وموقعا على كل ورقة فيه من الأمين العام أو من يندب لذلك .
- ويسدد القيد في هذا الدفتر الى عضو فني ، ويجب عليه التوقيع بخط واضح عند انتهاء العمل في الدفتر يوميا مع بيان التاريخ ، على أن تراجع البيانات المثبتة فيه على المحررات والقوائم الخاصة بها ، ويؤشر بذلك من أمين المكتب أو الأمين المساعد ، مع توقيعه مقرونا بالتاريخ .
- ويتم القيد في (دفتر الشهر) بكل عناية ودقة ، مع تدوين أسماء أطراف المحررات ، وكذا ما ورد بها من بيانات جوهرية أخرى دون إيجاز ولا يجوز كشط أو شطب أو تحشير في الدفتر .
- وتفرد دفاتر خاصة بأرقام متتابعة لكل محافظة ، إن كان مكتب الشهر يتناول اختصاصه أكثر من محافظة ” .
تسليم مشهر حق الارث للورثة
بعد تسجيل حق الإرث بدفتر الشهر يسلم طالب التسجيل صورة فوتوغرافية من حق الإرث المسجل .فهناك عدة آثار تنتج عن تسجيل حق الإرث وقد عددتها كل من اللائحة التنفيذية وتعليمات مصلحة الشهر العقاري فذكرت اللائحة التنفيذية للقانون الفهارس والاطلاع والشهادات والصور .
وذكرت تعليمات مصلحة الشهر العقاري
- التأشير على طلب تسجيل حق الإرث بما يفيد تسجيله ،
- ختم المرفقات المتعلقة بحق الإرث الذي تم تسجيله بخاتم خاص ،
- تصوير طلب حق الإرث الذي تم تسجيله ،
- حفظ أصل الطلب الذي تم تسجيله ،
- حفظ المرفقات المتعلقة بحق الإرث الذي تم تسجيله ،
- فهرس طلب تسجيل حق الإرث المسجل
- تسليم شهادات عقارية .
نموذج طلب شهر عقاري إشهار إرث
السيد الأستاذ/ رئيس مأمورية شهر عقاري …………………
تحية طيبة وبعد
برجاء إعطائنا البيانات المساحية للطلب الحالي لتحرير المشروع النهائي لحق إرث المرحوم/ ………… ومستعد لسداد الرسوم المقررة وتقديم المستندات المطلوبة ونقر بقبول جميع البيانات المساحية الواردة بكشوف التحديد المساحية.
نوع التعامل
إشهار حق إرث المرحوم/ …… بن …… بن ……… والذي توفى بتاريخ …/ …/ …. من رعايا جمهورية مصر العربية مسلم/ مسيحي الديانة والذي انحصر أرثه في ورثته الشرعيين الآتي أسماؤهم:
- الاسم/ ………………… مصري الجنسية ………… الديانة والمقيم ……… وحصته في التركة ………………
- الاسم/ ………………… مصري الجنسية ………… الديانة والمقيم ……… وحصته في التركة ………………
- الاسم/ ………………… مصري الجنسية ………… الديانة والمقيم ………وحصته في التركة ………………
والجميع غير خاضعين لأحكام الحراسة والكسب غير المشروع تحت مسئوليتهم.
وثابت وفاة المورث المذكور من الإعلام الشرعي الصادر من محكمة …… الجزئية للأحوال الشخصية للولاية على النفس بجلسة …/ …/ …. والمقيد برقم ……… لسنة ……… متتابعة.
محل التعامل
وقد ترك المورث المذكور ما يورث عنه شرعًا العقار/ العقارات الآتي بياناتها: –
كامل أرض بناء العقار رقم ……… بشارع ……… قسم ……… محافظة ……… والبالغ مساحتها الإجمالية ………… متر مربع وحدوده الأربعة هي:
الحد البحري: …………… بطول …………… متر مربع.
الحد الغربي: …………… بطول …………… متر مربع.
الحد الشرقي: …………… بطول …………… متر مربع.
الحد القبلي: …………… بطول …………… متر مربع.
الملكية
آلت الملكية إلى المورث حال بموجب العقد المسجل برقم ……… لسنة …… شهر عقاري ……… (أو عن طريق الميراث عن المرحوم ……………)
الحقوق العينية
العقار موضوع شهر حق إرث غير محمل بأي حق عيني (أو محمل بـ …………)
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام
مقدمه …….
أحكام نقض فى إشهار حق الإرث
الحقوق العينية العقارية. انتقالها إلى الوارث من وقت وفاة الموروث. وجوب شهر حق الإرث قبل شهر تصرفات الوارث. حق المتعامل مع المورث التأشير على هامش الشهر خلال سنة من شهره. أثره. الاحتجاج به على من تلقى الحق من الوارث. م ١٣، ١٤ من ق ١١٤ لسنة ١٩٤٦. علة ذلك.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن الحقوق العينية العقارية تنتقل إلى الوارث من وقت وفاة المورث ، إلا أن المشرع في سبيل الحد من التزاحم بين المتعاملين مع المورث والمتعاملين مع الوارث أورد المادتين ١٣ , ١٤ من القانون ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى فمنع شهر تصرفات الوارث قبل شهر حق الإرث
ومنح المتعامل مع المورث وسيلة يتقدم بها على المتعامل مع الوارث فأعطى للأول فرصة التأشير بحقه في هامش شهر حق الإرث خلال سنة من حصوله فتكون له الأفضلية ويحتج بحقه هذا على من سبقه بإشهار حق عينى تلقاه من الوارث , ولما كانت الغاية من قيام المتعامل مع المورث بالتأشير بحقه في هامش حق الإرث هى إعلان تمسكه هذا أو إعلام المتعاملين مع الوارث به خلال المدة التى حددها المشرع
الطعن رقم ١٨١٥ لسنة ٨٦ ق – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٧/٠١/١٨
قضت محكمة النقض عن أفضلية المشترى من المورث على المشترى من الوارث ولو سجل الأخير عقده أولاً . شرطه . قيامه بتسجيل عقده أو شهر قيامه خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث .
المقرر في قضاء محكمة النقض أن مفاد نص المادة ١٤ من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث في هامش تسجيل إشهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من السندات المثبتة لحق الإرث وقوائم الجرد المتعلقة بها
ويحتج بالتأشير من تاريخ حصوله إلا إذا تم التأشير في خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقا عقارياً وقام بشهره قبل هذا التأشير،
فإذا باع المورث عقاره ولم يسجل المشترى البيع قبل موت المورث ثم باع الوارث العقار ذاته فإن المشتري من المورث يفضل على المشتري من الوارث إذا سجل عقده في خلال السنة التي تلي شهر حق الإرث أو أشهر دينه خلال هذه المدة حتى لو سجل المشتري من الوارث عقده قبل ذلك .
الطعن رقم ٣٣٢٤ لسنة ٨٧ ق الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٨/٠٢/٢٦
1 – إن مفاد نص الفقرتين الأولى والثانية للمادة 13 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض أن المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطًا لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث
وإنما تؤول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث إلى الوارث أثر يترتب على واقعة الوفاة، واكتفى المشرع في مقام تحديد الجزاء على عدم شهر حق الإرث بمنع شهر أي تصرف يصدر من الوارث في أي عقار من عقارات التركة دون منع التصرف ذاته.
2 – إن المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 قد جرى نصها بأن ” جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل …..
ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن “.
مما مؤداه أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه،
فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية، ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته،
فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفًا صحيحًا وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد،
فعقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحًا إلا أنه غير ناقل للملكية ولا تكون الأفضلية إلا بالتسجيل ومع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون رقم 114 سنة 1946.
3 – إذ كان البين بالأوراق أن الطاعن يستند في دعواه إلى شرائه حصة من مباني عقار التداعي بموجب عقد بيع ابتدائي صادر له من مورثته ومورثة المطعون ضدهما الأولى والثاني وهو عقد غير ناقل للملكية التي تظل للمورثة وتنتقل لورثتها
فيكون طلبه شطب شهر حق الإرث استنادًا لذلك العقد على غير سند، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة فإن النعي يكون على غير أساس ولا ينال من سلامته ما ورد بأسبابه من تقريرات قانونية خاطئة إذ لمحكمة النقض تصحيح هذه الأخطاء دون أن تنقضه.
الطعن رقم 2245 لسنة 65 ق – جلسة 16 من مايو سنة 2006
