المساكنة والاستضافة فى الايجار القديم وفقا لأحكام النقض

معنى المساكنة و الاستضافة فى الايجارات

على ضوء أحكام محكمة النقض تعرف على معني المساكنة والاستضافة فى الايجار القديم، الصادرة من دوائر الايجارات، منها نعرف هل الاستضافة والمساكنة يعطون حق امتداد عقد الايجار القديم للمستضاف أو المساكن من عدمه.

ماهية المساكنة

المساكنة تعني مساكنة شخص أخر غير المستاجر بعقد الايجار القديم معه بالعين المؤجرة منذ بدء الاجارة

ماهية الاستضافة

الاستضافة والايواء تعني استضافة المستأجر لشخص ما وايواءه معه بالعين المؤجرة لكن هذه الاستضافة لم تكن منذ بدء الاجارة.

أحكام المساكنة فى الايجار القديم

تمسك الطاعنة بمساكنتها خالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون انقطاع – نفى الحكم المطعون فيه هذه المساكنة وقضاءه بالإخلاء على سند من أنها كانت وقت تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة التمييز وأن الأوراق خلت من وجود شخص تعيش فى كنفه كان يساكن المستأجر الأصلى دون استظهار ما إذا كان خالها هو المتولى أمرها أو الولى على نفسها ومدى توافر نية المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإجارة دون انقطاع – خطأ وقصور .

إذ كانت الطاعنة قد تمسكت بمساكنتها لخالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون انقطاع ، فنفى الحكم المطعون فيه هذه المساكنة وأقام قضاءه على سند من أنها كانت عند تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة التمييز وخلت الأوراق من وجود شخص تعيش فى كنفه كان يساكن المستأجر الأصلى ودون أن يستظهر ما إذا كان خالها الذى حرر عقد الإيجار باسمه هو المتولى أمرها أو الولى على نفسها ومدى توافر نية المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإيجار دون انقطاع ، فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب .

(الطعن رقم 1345 لسنة 72 ق – جلسة 23/6/2003)

تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بإقامته بعين النزاع مع المستأجر الأصلى وزوجته منذ بدء الإجارة حتى وفاة الأول وترك الثانية العين له واستمرار إقامته حتى رفع الدعوى – دفاع جوهرى – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً للحكم بعدم دستورية نص م 29 ق 49 لسنة 1977 – خطأ وقصور .

(الطعن رقم 239 لسنة 68 ق – جلسة 25/10/2000)

المساكنة التى تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق البقاء بها بعد وفاة المستأجر أو تركه لها من غير الأقارب الذين حددتهم المادة 21 ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29ق 49 لسنة 1977 – شرطه – إقامتهم فيها منذ بدء الإجارة واستمرارها دون انقطاع – تقدير حصول المشاركة السكنية أو نفيها – واقع – استقلال محكمة الموضوع بتقديره مادام استخلاصها سائغاً .

(الطعن رقم 1312 لسنة 69 ق – جلسة 23/11/2000)

تعدد المستأجرين لعين واحدة وانصراف نيتهم وقت التعاقد إلى تحرير العقد باسم أحدهم – أثره – تمتعهم بكافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار- شرطه ، مساكنهم للمستأجر الأصلى منذ بدء العلاقة الإيجارية حتى وفاته أو تركه لعين النزاع .

(الطعن رقم 145 لسنة 69 ق – جلسة 27/11/2000)

تمسك الطاعن بأنه مستأجراً أصلياً لعين النزاع لمساكنه لشقيقه الذى حرر العقد باسمه منذ بدء الإجارة دون انقطاع وحتى تركه لها – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء وبرفض دعواه بثبوت العلاقة الإيجارية لعدم أحقيته فى امتداد عقد الإيجار إليه استناداً إلى عدم دستورية الامتداد عن شقيقه – خطأ – حجبه عن بحث دفاعه المستند إلى المشاركة السكنية .

(الطعن رقم 145 لسنة 69 ق – جلسة 27/11/2000)

المساكنة التى تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق فى البقاء بها بعد وفاة المستأجر أو تركه لها – وجوب حصولها منذ بدء الإيجارة واستمرارها دون انقطاع .

(الطعن رقم 2314 لسنة 69 ق – جلسة 29/11/2000)

تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بمساكنته لشقيقه المستأجر الأصلى بعين النزاع منذ بدء الإجارة حتى وفاة الأخير واستمرار إقامته أكثر من عشرين عاماً مما يكون حقه قد استقر على العين بالتقادم ويستثنى من الأثر الرجعى لحكم المحكمة الدستورية – دفاع جوهرى – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً للحكم بعدم دستورية نص م 29ق 49 لسنة 1977 دون أن يواجه هذا الدفاع – خطأ – وقصور .

(الطعن رقم 2314 لسنة 69 ق – جلسة 29/11/2000)

تمسك الطاعن فى دفاعه بمشاركته لشقيقه المستأجر الأصلى فى سكنى عين النزاع منذ بدء الإيجار وتدليله على ذلك بالمستندات – دفاع جوهرى – التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع دون بحثه وتمحيصه – خطأ وقصور .

(الطعن رقم 428 لسنة 62 ق – جلسة 28/1/2001)

المساكنة التى تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق البقاء بها بعد وفاة المستأجر سواء كانوا من الأقارب الذين عددتهم م 29 ق 49 لسنة 1977 أو من غيرهم – شرطه – إقامتهم فيها منذ بدء الإجارة واستمرارها دون انقطاع – توافرها للمساكن – أثره – حقه فى البقاء فى العين طوال مدة العقد والانتفاع بالامتداد القانونى بعد انتهائها دون استلزام إقامة المستأجر الأصلى فيها – مصدر حقه فى ذلك ما تعرف عليه الملاك من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد فى حالة تعددهم عند استئجار عين واحدة .

(الطعن رقم 355 لسنة 69 ق – جلسة 18/2/2001)

تعدد المستأجرين لعين واحدة وانصراف نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانونى للعقد وتحريره باسم أحدهم – اعتبارهم مستأجرين أصليين لهم كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار .

(الطعن رقم 355 لسنة 69 ق – جلسة 18/2/2001)

تمسك الطاعن بأن والدته مستأجرة أصلية لشقة النزاع مع شقيقها الذى حرر العقد باسمه لاعتبارات أدبية وأنها أقامت وأولادها معه بالعين المؤجرة حتى تركه لها – دفاع جوهرى – التفات الحكم المطعون فيه عن التعرض لهذا الدفاع استناداً إلى عدم امتداد عقد الإيجار لكون الطاعن ليس قريباً من الدرجة الأولى – خطأ وقصور .

(الطعن رقم 144لسنة 69 ق – جلسة 28/2/2001)

تمسك الطاعن الثانى بمساكنته منذ بدء الإجارة دون انقطاع منذ بدء الإجارة دون انقطاع لشقيقته الطاعنة الأولى التى حرر باسمها العقد وبإلزام المطعون ضده بتحرير عقد إيجار باسمه وتدليله على ذلك بإقرار المطعون ضده بصحيفة تعديل الطلبات وتقرير الخبير – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على نفى هذه المساكنة لقيام المستأجرة الأصلية بواجباتها الأدبية والاجتماعية تجاه المطعون ضده الثانى – خطأ وفساد .

(الطعن رقم 1691 لسنة 68 ق – جلسة 7/5/2001)

المساكنة – ماهيتها – المشاركة السكنية مع المستأجر منذ بدء الإجارة – حق المساكن فى البقاء بالعين المؤجرة بعد ترك المستأجر الأصلى أو وفاته ولو كان من غير من ورد ذكرهم بالمادة 29 من ق 49 لسنة 1977 طالما لم تنقطع إقامته بها – علة ذلك .

(الطعن رقم 1538 لسنة 68 ق – جلسة 3/11/1999)

تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بامتداد إيجار عين النزاع إليه عن والده كمستأجر أصلى لها أقام بها منذ بدء الإجارة مع عمه الذى حرر العقد باسمه ثم تركها لوالده الذى استقر مع أسرته وتدليله على ذلك بالمستندات – دفاع جوهرى – قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواه بإلزام المطعون ضدهم بتحرير عقد إيجار له استناداً إلى أنه يستمد حقه فى امتداد العقد إليه عن عمه المستأجر الأصلى لها من نص م 29/1 ق 49 لسنة 1977 المقضى بعدم دستوريته دون أن يواجه هذا الدفاع بما يقتضيه – خطأ وقصور .

(الطعن رقم 1155 لسنة 68 ق – جلسة 25/11/1999)

تمسك الطاعن أمام محكمة موضوع بأنه مستأجر أصلى لعين النزاع ويقيم بها منذ – بدء الإجارة مع شقيقه الذى حرر العقد باسمه وتدليله على ذلك بالمستندات – دفاع جوهرى – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى عدم امتداد العقد إليه للحكم بعدم دستورية نص م 29/1 ق 49 لسنة 1977 ودون أن يفطن لدلالة هذا الدفاع – خطأ وقصور .

(الطعن رقم 2763 لسنة 68 ق – جلسة 25/11/1999)

المساكنة التى تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق البقاء بها بعد وفاة المستأجر سواء كانوا من الأقارب الذين عددتهم م 29 ق 49 لسنة 1977 – المقابلة للمادة 21ق 52 لسنة 1969 – أو من غيرهم – شرطه – إقامتهم فيها منذ بدء الإجارة واستمرارها دون انقطاع – توافرها للمساكن – أثره – حقه فى البقاء فى العين طوال مدة العقد والانقطاع بالامتداد القانونى بعد انتهائها دون استلزام إقامة المستأجر الأصلى فيها – مصدر حقه فى ذلك ما تعارف عليه الملاك من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد فى حالة تعددهم عند استئجار عين واحدة

(الطعن رقم 2674 لسنة 68 ق – جلسة 30/1/2000)

المساكنة – وجوب أن تكون معاصرة لعقد الإيجار وألا تنقطع منذ بدايتها – اتخاذ المساكن لنفسه مسكناً مستقلاً – أثره – اعتباره أجنبياً عن المسكن الأول – عدم جواز التنازل له عنه إلا بإذن كتابى من المالك .

(الطعن رقم 3857 لسنة 64 ق – جلسة 17/2/2000)

قطع المساكن صلته بالمسكن وتخليه عن صفة المساكنة – واقع – استقلال محكمة الموضوع بتقديره متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت من الأوراق وتكفى لحمله .

(الطعن رقم 3857 لسنة 64 ق – جلسة 17/2/2000)

الإقامة التى يعول عليها فى المشاركة السكنية – المقصود بها – الإقامة المستقرة المعتادة .

(الطعن رقم 3857 لسنة 64 ق – جلسة 17/2/2000)

تعدد المستأجرين لعين واحدة وانصراف نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانونى للعقد وتحريره باسم أحدهم – أثره – اعتبارهم مستأجرين أصليين لهم كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار .

(الطعن رقم 1147 لسنة 69 ق – جلسة 30/4/2000)

تعددت المستأجرين لعين واحدة وإنصراف نيتهم وقت التعاقد إلى تحرير العقد باسم أحدهم أثره – تمتعهم بكافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار – شرطه – مساكنهم المستاجر الأصلى منذ بدء العلاقة الإيجارية حتى وفاته أو تركه لعين النزاع .

(الطعن رقم 216لسنة 69 ق – جلسة 25/9/2000)

المساكنة التى تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حقاً فى البقاء بها بعد وفاة المستأجر أو تركه لها – وجوب حصولها منذ بدء الإجارة واستمرارها حتى وفاته أو تركه للعين .

(الطعن رقم 1778 لسنة 68 ق – جلسة 24/5/2000)

تمسك الطاعنات بأنهن المستأجرات الأصليات لعين النزاع ولم يتخلين عن الإقامة فيها منذ بدء الإجارة وأن تحرير عقد الإيجار باسم شقيق الطاعنة الأولى وخال الطاعنتين الثانية والثالثة كان لصغر سن ابن الأولى وجرياً على عادة أهل الصعيد بعدم تحرير العقود باسم إحدى السيدات وتدليلهن على ذلك بالمستندات – دفاع جوهرى – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء استناداً إلى عدم امتداد عقد الإيجار لهن للحكم بعدم دستورية امتداد العقد للأخوة – قصور

(الطعن رقم 216لسنة 69 ق – جلسة 25/9/2000)

الاستضافة والإيواء فى عقد الايجار القديم

الإيواء أو الاستضافة – المقصود بها – عدم اعتبار الضيف مستأجراً أو مشاركاً للمستأجر الذى أبرم عقد الإيجار – مؤداه – عدم أحقيته فى الانفراد بالانتفاع بالعين المؤجرة – علة ذلك .

(الطعن رقم 4712 لسنة 64 ق – جلسة 28/11/1999)

عقد الإيجار – الالتزامات الناشئة عنه وقوعها على عاتق طرفيه – جواز اتفاقهما على ترتيب حقوق للغير – المقيمون مع المستأجر على سبيل التسامح أو وفاء لالتزامات أخرى مصدرها علاقة غير الإيجار – حقهم فى الانتفاع بالعين من قبيل استعمال المستأجر لها – طلب المؤجر طردهم أو إخلائهم من العين – شرطه – انقضاء العلاقة الإيجارية – التزام المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن كفل المشرع له الحق فى خلافة المستأجر متى توافرت شروطها – مؤداه – لشاغل العين التمسك قبل المؤجر بعدم انتهاء العلاقة الإيجارية – المادتان 152 مدنى 29ق 489 لسنة 1977 .

(الطعن رقم 5354 لسنة 64 ق – جلسة 17/1/2000)

أحكام النقض الكاملة عن المساكنة

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن:

المطعون ضده أقام الدعوى رقم ….. لسنة 2001 مدني كلي شمال القاهرة الابتدائية على الطاعنين بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 8/1/1987 وإخلاء شقة التداعي والتسليم،

وقال بياناً لها:

إن المستأجر الأصلي لعين النزاع – جد الطاعنين – قد توفى لرحمة الله ولم يترك أحداً يحق له الامتداد القانوني لعقد الإيجار فأقام الدعوى.

وجه الطاعنان دعوى فرعية إلى المطعون ضده بطلب إلزامه بتحرير عقد إيجار لهما عن عين النزاع بذات شروط العقد المحرر بينه وبين جدهما المستأجر الأصلي على سند من إقامتهما معه منذ بدء العلاقة الإيجارية وحتى الوفاة.

والمحكمة ندبت خبيراً في الدعوى وبعد أن أودع تقريره قضت في الدعوى الأصلية بالرفض وفي الدعوى الفرعية بالطلبات. استأنف المطعون ضده هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم ……. لسنة 9 قضائية القاهرة.

وبتاريخ 10/9/2005 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف في الدعوى الأصلية بانتهاء عقد الإيجار والإخلاء وبرفض الدعوى الفرعية.

طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر, والمرافعة, وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ومخالفته الثابت بالأوراق وفي بيان ذلك يقولان

إن الحكم أقام قضاءه بالإخلاء لانقطاع مساكنتهما لجدهما المستأجر الأصلي بالشقة محل النزاع استناداً إلى أقوال الشهود والخبير المنتدب في الدعوى وأقوال الشهود في المحضر الإداري رقم … لسنة 1994 الساحل من أنهما تركا الإقامة بالشقة محل النزاع منذ زواجهما .

وأنه وبعد وفاة جدهما ـ المستأجر الأصلي ـ عادا للإقامة بها رغم أن الخبير المنتدب في الدعوى أثبت في النتيجة النهائية لتقريره أن الطاعنين لم يتركا الإقامة بعين النزاع منذ بدء الإجارة وحتى وفاة المستأجر الأصلي وفقاً لأقوال الشهود الذين استمع إليهم وما جاء بالمحضر الإداري آنف الذكر مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن:

لعقد إيجار المسكن طابعاً عائلياً وجماعياً لا يتعاقد فيه المستأجر ليقيم في المسكن بمفرده، وإنما لينضم إليه أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواءهم به.

وأن المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير الأقارب المحددين بالمادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 حقاً في البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشـرط أن يثبت حصولها منذ بدء الإيجار وما دام أن إقامة هذين الساكنين لم تنقطع فإنه يحق لهما الإفادة من الامتداد القانوني للعقد.

كما أن من المقرر أنه:

وإن كان لمحكمة الموضوع في نطاق سلطتها التقديرية تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والقرائن المطروحة فيها واستخلاص ما تراه منها، إلا أن ذلك مشروط بأن تكون الأسباب التي أقامت عليها قضاءها سائغة وتؤدي إلى النتيجة التي خلصت إليها.

وأن أسباب الحكم تكون مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم الواقعة التي ثبتت لديها أو استخلاص هذه الواقعة من مصدر لا وجود له أو موجود ولكنه مناقض لما أثبته.

لما كان ذلك

وكان الطاعنان قد تمسكا في دفاعهما أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بمساكنتهما لجدهما – المستأجر الأصلي – بالشقة محل النزاع منذ بدء الإيجار وحتى وفاته وكان الخبير المنتدب في الدعوى قد أثبت بمحاضر أعماله أن ثلاثة من الشهود الذين استمع لهم قد ذكروا أن الطاعنين كانا يقيمان مع جدهما المستأجر الأصلي منذ بدء الإيجار وحتى وفاته عام 1964 وحتى الآن.

وأثبت الخبير في النتيجة النهائية لتقريره أن إقامة الطاعنين مع جدهما المستأجر الأصلي بالشقة محل النزاع لم تنقطع منذ بدء الإيجار وحتى وفاة والدتهما ثم جدهما المستأجر الأصلي، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على ما أثبته من أن الشهود الذين سئلوا أمام الخبير المنتدب في الدعوى.

وفي المحضر الإداري رقم ….. لسنة 1994 الساحل قرروا أن الطاعنين تركا الإقامة بالعين محل النزاع منذ زواجهما قبل وفاة جدهما المستأجر الأصلي ورتب على ذلك انتفاء مساكنتهما للأخير في حين أن هذه النتيجة لا تتفق – على ما سلف – مع محاضر الأعمال والنتيجة النهائيـة للتقرير، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد بني على تحصيل خاطئ لما هو ثابت بأوراق الدعوى فشابه الفساد في الاستدلال بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.

أحكام النقض المدني الطعن رقم 15982 لسنة 75 بتاريخ 11 / 6 / 2006 – مكتب فني 57 – صـ 565

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن:

المطعون ضدهم الأربعة الأول أقاموا الدعوى …. لسنة 2001 مساكن الإسكندرية الابتدائية على الطاعنة والمطعون ضده الأخير بطلب الحكم بإخلائهما من الشقة المبينة بالأوراق لانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 10/10/1957 بوفاة المستأجر دون أن يكون مقيما معه من يمتد إليه العقد.

أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق, وبعد سماع الشهود حكمت برفض الدعوى, استأنف المطعون ضدهم عدا الأخير هذا الحكم بالاستئناف …. لسنة 57 ق الإسكندرية.

وبتاريخ 17/4/2002 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبالطلبات.

طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وعرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب

ذلك أنها تمسكت بمساكنتها لخالها الذي حرر عقد الإيجار باسمه منذ بدء الإجارة وعدم انقطاعها عن الإقامة معه في شقة النزاع فأطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على سند من أن هذه المساكنة لا تنشأ لها حقاً في امتداد الإيجار لأنها كانت طفلة فاقدة التمييز وأن الأوراق خلت من وجود شخص تعيش في كنفه كان يساكن المستأجر الأصلي مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أن النص في المادة 29 من القانون المدني على أن :

تبدأ شخصية الإنسان بتمام ولادته حياً وتنتهي بموته ……..

وفي المادة 45 من ذات القانون على أنه :

لا يكون أهلاً لمباشرة حقوقه المدنية من كان فاقد التمييز لصغر في السن أو ….. 2- وكل من لم يبلغ السابعة يعتبر فاقداً للتمييز.

يدل على أن

الأصل – وعلى ما أوردته المذكرة الإيضاحية للقانون – أن الشخصية القانونية للشخص الطبيعي تبدأ بتمام ولادته حياً وتنتهي بوفاته، وما بين الولادة والوفاة يوجد الشخص الطبيعي ويتمتع بأهلية الوجوب وهي الصلاحية لاكتساب الحقوق وتحمل الالتزامات في حين أن أهلية الأداء هي قدرة الشخص على التعبير بنفسه عن إرادته تعبيراً منتجاً لآثاره القانونية في حقه.

وتتطلب تمام التمييز والإرادة، فيقع أن تتوافر للشخص  أهلية الوجوب  فيكون متمتعاً بالحق دون أن تكون لديه أهلية الأداء أي استعمال حقه بنفسه فتحل إرادة نائبه محل إرادته مع انصراف الأثر القانوني إلى الأخير.

وكان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه:

إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد إلى تحرير عقد الإيجار باسم واحد منهم وتوارى الباقون خلفه وهم يشاركونه السكنى منذ بدء العلاقة الإيجارية حتى وفاته أو تركه عين النزاع كان لهؤلاء المساكنين كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار، ولا يحول دون ذلك خلو عقد الإيجار من تقرير ذلك الحق للمساكن.

لما كان ذلك

وكانت الطاعنة قد تمسكت بمساكنتها لخالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون انقطاع، فنفى الحكم المطعون فيه هذه المساكنة وأقام قضاءه على سند من أنها كانت عند تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة التمييز وخلت الأوراق من وجود شخص تعيش في كنفه كان يساكن المستأجر الأصلي.

ودون أن

يستظهر ما إذا كان خالها الذي حرر عقد الإيجار باسمه هو المتولي أمرها أو الولي على نفسها ومدى توافر نية المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإيجار دون انقطاع فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

أحكام النقض المدني الطعن رقم 1345 لسنة 72 بتاريخ 23 / 6 / 2003 – مكتب فني 54 – صـ 1037

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن:

المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 278 لسنة 1998 إيجارات كلي أسيوط الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم على سند من أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 7/10/1950 استأجر شقيق الطاعن من مورثه هذه الشقة وأقام معه قبل وفاته وحل محله عقب ذلك استناداً لنص المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وتنفيذاً للفقرة الأخيرة من النص المشار إليه حرر له عقد إيجار مؤرخ 16/3/1991.

وإذ قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية ما تضمنته هذه المادة من استمرار عقد إيجار المسكن عند وفاة المستأجر الأصلي لصالح أقاربه حتى الدرجة الثالثة فأقام الدعوى.

حكمت المحكمة ببطلان عقد الإيجار المؤرخ 16/3/1991 والتسليم. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 1145 لسنة 73 ق أسيوط وبتاريخ 16/11/1998 قضت المحكمة برفضه وبتأييد الحكم المستأنف.

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وإذ عرض الطعن على المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره فيها التزمت النيابة رأيها.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعي الطاعن بالسبب الثاني منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب

ذلك أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أقام قضاءه ببطلان عقد الإيجار المؤرخ 16/3/1991 تأسيساً على أنه امتداد لعلاقة إيجارية سابقة لشقيقه المستأجر الأصلي ولتضمنه العبارة التي تفيد ذلك ولإبرامه طبقاً لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي أصبح معدوماً بصدور الحكم بعدم دستوريته حال أن هذا العقد أبرم بعد سبع سنوات من وفاة شقيقه المستأجر الأصلي ويعد عقد إيجار جديد تم بتلاقي إرادة الطرفين وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في غير محله

ذلك المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن العبرة في تكييف العقد والتعرف على حقيقة مرماه هو بما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره مع الاعتداد في ذلك بحقيقة الواقع والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين.

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد خلص وبما له من سلطة في تكييف العقد إلى أن عقد الإيجار المؤرخ 16/3/1991 هو امتداد لعلاقة إيجارية سابقة لشقيق الطاعن – المستأجر الأصلي – كالمستفاد من العبارة الصريحة المنصوص عليها في هذا العقد ولإبرامه طبقاً لنص المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977- قبل القضاء بعدم دستوريتها.

وكان هذا التكييف الذي انتهى إليه الحكم المطعون فيه لا يخرج عن المعنى الذي تحتمله عبارات العقد في ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره فإن النعي عليه في هذا الخصوص لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في تكييف العقود لا يجوز التحدي به أمام هذه المحكمة وبالتالي غير مقبول.

وحيث إن الطاعن ينعي بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون

ذلك أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أقام قضاءه ببطلان عقد الإيجار المؤرخ 16/3/1991 إعمالاً للأثر الرجعي للحكم الصادر بعدم دستورية المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 برغم صدوره في تاريخ لاحق على تاريخ نشر القرار بقانون رقم 168 لسنة 1998 بتعديل الفقرة الثالثة من المادة (49) من قانون  المحكمة الدستورية العليا  الذي ألغى الأثر الرجعي لأحكام المحكمة الدستورية العليا وتقرير سريانها بأثر مباشر مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي غير سديد

ذلك أن مفاد النص في الفقرة الثالثة من المادة (49) من القانون رقم 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا بعد تعديلها بقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 168 لسنة 1998 والمنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 11 من يوليو سنة 1998 والاستدراك المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 12 من يوليو سنة 1998 وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة أن:

هذا التعديل لم يأت بما يلغي الأثر الرجعي لأحكام المحكمة الدستورية العليا باعتباره أصلاً في هذه الأحكام ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص يكشف عن وجود عيب خالط النص منذ نشأته أدى إلى وأده في مهده بما تنتفي معه صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذه.

مما مؤداه

أن هذا التعديل قد حمل في طياته موجبات ارتداده إلى الأصل العام المقرر لبطلان النص المقضي بعدم دستوريته منذ نشأته إعمالاً للأثر الكاشف لأحكام تلك المحكمة .

وهو ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقرار بقانون المشار إليه من أن هذا التعديل استهدف:

• أولاً: تخويل المحكمة سلطة تقرير أثر غير رجعي لحكمها على ضوء الظروف الخاصة التي تتصل ببعض الدعاوى الدستورية التي تنظرها بمراعاة العناصر المحيطة بها وقدر الخطورة التي تلازمها.
• ثانياً: تقرير أثر مباشر للحكم إذا كان متعلقاً بعدم دستورية نص ضريبي .

مما مقتضاه

أنها غايرت في الحكم ما بين النص الضريبي المقضي بعدم دستوريته بتقرير أثر مباشر له وبين الحكم الصادر بعدم دستورية نص غير ضريبي وذلك بتقرير أثر رجعي له كأصل عام مع تخويل المحكمة الدستورية العليا سلطة تقرير أثر غير رجعي لحكمها .

وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعمل الأثر الرجعي للحكم الصادر بعدم دستورية نص المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما تضمنته من استمرار عقد إيجار المسكن عند وفاة المستأجر الأصلي أو تركه له لصالح أقاربه نسباً حتى الدرجة الثالثة على الدعوى المطعون في حكمها فإنه لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ويضحى النعي على غير أساس.

وحيث إن الطاعن ينعي بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع

ذلك أنه تمسك في دفاعه أمام محكمة الاستئناف بمشاركته لشقيقه المستأجر الأصلي سكنى الشقة محل النزاع منذ بدء عقد الإيجار المحرر للأخير من مورث المطعون ضده بتاريخ 7/10/1950 وهو ما دفع الطرفان لإبرام عقد الإيجار المؤرخ 16/3/1991 وطلب إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات هذا الدفاع الجوهري.

وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه برفض هذا الطلب استناداً إلى أن العقد الأخير امتداداً لعلاقة إيجارية سابقة رغم اختلافها عن المساكنة وهو ما لا يصلح رداً على دفاعه الجوهري والذي من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أن المقرر في قضاء محكمة النقض أن:

المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة سواء كانوا من الأقارب المنصوص عليهم في المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 أو من غيرهم حقاً في البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن تثبت إقامتهم فيها منذ بدء الإيجار واستمرارها دون انقطاع بحيث إذا ما توافرت للمساكن فإنها ترتب له حقاً في البقاء في العين طوال مدة العقد والانتفاع بالامتداد القانوني بعد انتهائها دون استلزام إفادة المستأجر الأصلي فيها.

وحقه في ذلك مصدره ما تعارف المالكون عليه في استمرار واضطراد من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد في حالة تعددهم عند استئجار عين واحدة.

وعلى ذلك

فإنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانوني للعقد بما يرتبه من حقوق ويفرضه من التزامات فيعتبر كل منهم مستأجراً للعين ولا يغير من ذلك أن يحرر العقد باسم واحد منهم دون الباقين.

إذ قد تفرض بعض الظروف الأدبية والاجتماعية أن يحرر العقد باسم أحدهم وتكون علاقة الإيجار في حقيقتها قد انعقدت بين المؤجر والمستأجرين جميعاً وإن توارى اسم بعضهم خلف من حرر عقد الإيجار باسمه منهم .

ويكون لهؤلاء المستأجرين كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار دون أن يعتبر ذلك إخلالاً بمبدأ نسبية أثر العقد ذلك أن الكتابة ليست شرطاً لانعقاد عقد الإيجار وأنه يجوز للمستأجر باعتباره الطرف الضعيف إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات القانونية إذ أنه ليس ثمة ما يمنع في القانون من تعدد أطراف عقد الإيجار مؤجرين ومستأجرين.

وأن طلب الخصم تمكينه من إثبات أو نفي دفاع جوهري بوسيلة الإثبات الجائزة قانوناً هو حق له يتعين على محكمة الموضوع إجابته إليه متى كانت هذه الوسيلة منتجة في النزاع ولم يكن في أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها.

لما كان ذلك

وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد تمسك في صحيفة الاستئناف بأحقيته في الإفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار استناداً لمشاركته لشقيقه المستأجر الأصلي سكنى الشقة محل النزاع منذ بدء الإيجار وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات هذا الدفاع الجوهري الذي من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى.

وإذ اجتزأ الحكم المطعون فيه في قضائه ببطلان عقد الإيجار المؤرخ 6/3/1991 ورفض طلب إحالة الدعوى للتحقيق على ما تضمنته أسبابه من أن العقد امتداداً لعلاقة إيجارية سالفة كالثابت من العبارة المنصوص عليها في العقد وهو ما لا يصلح رداً سائغاً لرفض طلب الإحالة للتحقيق لإثبات أو نفي هذا الدفاع الجوهري فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه.

أحكام النقض المدني الطعن رقم 2674 لسنة 68 بتاريخ 30 / 1 / 2000

أحكام النقض الكاملة عن الاستضافة والايواء

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن:

الطاعنة عن نفسها وبصفتها وصية على أولادها القصر أقامت على المطعون ضدهما الدعوى رقم ….. لسنة 1992 أمام محكمة دمنهور الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء المحل المبين بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار المؤرخ 1/7/1984 والتسليم .

وقالت بياناً لذلك:

إنه بموجب عقد الإيجار المذكور استأجر منها المطعون ضده الأول عين النزاع بأجرة سنوية مقدارها 60 جنيهاً بقصد استعماله في التجارة وإذ قام بتأجيره من الباطن للمطعون ضده الثاني لاستعماله جراجاً لسيارته بدون إذن منها أقامت الدعوى.

ندبت المحكمة خبيراً فيها وبعد أن أودع تقريره حكمت للطاعنة بطلباتها. استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم ….. لسنة 50 ق الإسكندرية “مأمورية دمنهور” أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد أن استمعت لشهود الطرفين قضت بتاريخ 28/6/1995 بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى.

طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن حاصل ما تنعاه الطاعنة عن نفسها وبصفتها على الحكم المطعون فيه بسببي الطعن الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك تقول

إن الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الأول استأجر عين النزاع بقصد استعمالها في التجارة ولم يزاول فيها ثمة نشاط وأن المطعون ضده الثاني انفرد في استعمالها جراجاً لسيارته بعد أن زود مدخلها بصبة خرسانية لهذا الغرض واحتفظ بمفتاحها ووجدت سيارته بداخلها وقت معاينة الشرطة دون منازعة من المطعون ضدهما وهو ما ارتكن إليه الحكم الابتدائي سنداً لقضائه بالإخلاء .

وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى على ما ضمنه أسبابه من أن سبب وجود سيارة المطعون ضده الثاني في عين النزاع هو عطلها المفاجئ في يوم غزير المطر بالتسامح من المطعون ضده الأول لصلة المصاهرة رغم أن من شروط الإيواء والاستضافة أن يظل المستأجر واضعاً يده على العين .

وأن لا يقوم الضيف بتغيير الغرض من الإيجار من محل تجاري إلى جراج لإيواء سيارة وفق ما أثبته الخبير في تقريره وهو ما يدل على التخلي عن العين نهائياً للمطعون ضده الثاني فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أن من المقرر في قواعد الإثبات وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن :

البينة على من يدعي خلاف الأصل والأصل هو خلوص المكان المؤجر لمستأجره ومن يتبعه وخلوه من غير هؤلاء ومن ثم فإنه يكفي المؤجر – إثباتاً للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان المؤجر وفقاً لنص المادة 18/ ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 – أن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه في العين المؤجرة فينتقل بذلك عبء إثبات العكس إلى عاتق المستأجر بوصفه مدعياً خلاف الأصل ليثبت أن وجود ذلك الغير يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك.

ومن المقرر أيضاً أنه:

لا تكفي الأسباب المجملة أو الغامضة أو المبهمة إذ يتعين أن يبنى الحكم على أسباب واضحة جلية وأن الأسباب التي أوجب القانون أن يشتمل عليها هي التي تتناول بيان العناصر الواقعية في الدعوى وتحصيل فهم الواقع لها إذ إن بيان ذلك لازم لإمكان تكييف الواقع وتطبيق القانون عليه وكلاهما يدخل تحت رقابة محكمة النقض فإذا خلا الحكم من بيان هذه الأسباب أو قصر في إيرادها قصوراً يعجز محكمة النقض عن قيامها بمراقبته لتتبين ما إذا كان قد وقعت فيه مخالفة للقانون أو خطأ في تطبيقه فإنه يكون معيباً بقصور مبطل.

لما كان ذلك

وكان الواقع الثابت بالدعوى أن الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة قد انتهى في نتيجة تقريره ومحاضر أعماله إلى أن المطعون ضده الأول – المستأجر الأصلي – لا يباشر أي نشاط بعين النزاع وأن المطعون ضده الثاني يضع يده عليها دون سند.

وأن معاينة الشرطة في الشكوى رقم …. لسنة 1993 إداري كفر الدوار أثبتت أن المطعون ضده الثاني يضع يده على محل النزاع ويحتفظ بمفتاحه ويستعمله في إيواء سيارته بعد أن أعد مدخله لهذا الغرض بإنشاء قاعدة خرسانية له .

وإذ انتهى الحكم المطعون فيه رغم ذلك إلى القضاء بإلغاء الحكم الابتدائي وبرفض الدعوى على ما ضمنه أسبابه من أن سبب وجود سيارة المطعون ضده بعين النزاع هو عطلها المفاجئ في يوم غزير المطر وهو ما لا يكفي للرد على دفاع الطاعنة المؤيد بالواقع الثابت بأوراق الدعوى ومستنداتها السالف الإشارة إليها كما يعجز محكمة النقض عن مراقبة صحة تطبيقه لأحكام القانون فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه.

أحكام النقض المدني الطعن رقم 9688 لسنة 65 بتاريخ 17 / 11 / 2005 – مكتب فني 56 – صـ 803

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل أن:

المطعون ضده الأول أقام على الشركة الطاعنة والشركة المطعون ضدها الثانية الدعوى رقم 18008 لسنة 1998 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء المحلين المبينين بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 27/12/1936 والتسليم.

وقال بيانا لذلك:

إنه بموجب العقد المذكور استأجرت شركة ……. عين النزاع من المالكة السابقة للعقار ثم ألت ملكية الشركة المستأجرة إلى الشركة الطاعنة فحلت محلها في حق الإجارة وإذ أحيل إليه عقد الإيجار لشرائه العقار من المالكة السابقة وتنازلت الشركة الطاعنة عن هذا العقد بدون موافقته إلى الشركة المطعون ضدها الثانية وحلت محلها في حيازة المحلين ووضعت لافتات وإعلانات تحمل  اسمها التجاري  على واجهتهما بالمخالفة لنصوص عقد الإيجار والقانون فقد أقام الدعوى.

ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره حكمت برفضها. استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 4448 لسنة 4 ق القاهرة وبتاريخ 11/4/2001 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبالإخلاء والتسليم.

طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.

المحكمة

بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن حاصل ما تنعاه الشركة الطاعنة بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك تقول

إن الحكم المطعون فيه أسس قضاءه بالإخلاء والتسليم على ما ضمنه أسبابه من أنها أجرت – وبغير موافقة المالك – حق انتفاعها بالعين المؤجرة إلى المطعون ضدها الثانية لقاء جعل معين استنادا إلى تفسير عبارات البندين الثاني والسابع من عقد العرض والتسويق المؤرخ 1/7/1997 المبرم بين الشركتين الطاعنة والمطعون ضدها الثانية والتي تضمنت التزام الأخيرة بإمداد فرع الشركة الأولى بالبضائع بالكميات اللازمة لبيعها فيه مقابل عمولة قدرها 166 ألف جنيه سنويا وأن للأخيرة في سبيل تنشيط المبيعات بالفرع أن تستعين ببعض عمالها المتخصصين.

وأن تضيف ديكورات وتجديدات بالفرع على نفقتها دون تغيير في الاسم التجاري للشركة الطاعنة في حين أن تلك العلاقة لا تنطوي على تنازل عن الإيجار أو تأجير من الباطن ولا تعدو أن تكون مبادلة منفعة إذ تقوم الشركة الطاعنة بعرض وتسويق منتجات وبضائع الشركة المطعون ضدها الثانية بعين النزاع لقاء مقابل نقدي وتباشر عمليات البيع عن طريق موظفيها وتحت اسمها التجاري استعمالا لحقها في الانتفاع بالعين المؤجرة وإذ قضى الحكم رغم ذلك بالإخلاء والتسليم فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحه من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي تثبت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر.

وأن قواعد التفسير وفق المادة 150/1 من القانون المدني تقضي بعدم جواز الانحراف عن عبارة العقد الواضحة للتعرف على إرادة العاقدين إلا أن المقصود بالوضوح – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – وضوح الإرادة وليس وضوح اللفظ فقد تتسم كل عبارة من عبارات العقد بالوضوح في ذاتها ولكنها تتعارض فيما بينها بحيث تعم المعنى المستخلص منها فلا يجوز للمحكمة وهي تعالج تفسير المحررات أن تعتد بما تعنيه عبارة معينة دون غيرها بل يجب عليها أن تأخذ بما تفيده العبارات بأكملها وفي مجموعها باعتبارها وحدة متصلة متماسكة.

ومن المقرر أيضا أن ثبوت أو نفي واقعة التأجير من الباطن يعتبر من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها على أن تقيم قضاءها في ذلك على أسباب سائغة تكفي لحمله.

كما أن النص في المادة 18ج من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع قد اشترط لتحقق سبب الإخلاء في هذه الحالة أن يصدر من المستأجر تصرف لازم له يكشف عن استغنائه عن حقه في الانتفاع المقرر بعقد الإيجار إما بتنازله عن هذا الحق بيعا أو هبة أو تأجير لهذا الحق إلى الغير من باطنه أو أن يكون ذلك باتخاذ تصرف لا تدع الظروف مجالا للشك في أنه استغنى عن هذا الحق بصفة نهاية أما ما عدا ذلك من التصرفات التي لا تعتبر عن تخلي المستأجر عن الانتفاع بالعين المؤجرة على نحو نافذ ولازم .

مثال إشراك الغير في النشاط أو الإيواء أو الاستضافة أو إسناد الإدارة في العمل لوكيل أو عامل وغير ذلك من صور الانتفاع الأخرى بالعين المؤجرة التي قد تقتضيها الظروف الاقتصادية كالمشاركة البيعية التي أملتها ظروف خصخصة القطاع العام أو الاتفاق على عرض وتسويق منتجات الغير بالعين المؤجرة بواسطة عمال المستأجر الأصلي معا لا يكشف عن تخلي الأخير عن حقوقه المستمدة من عقد الإيجار إلى هذا الغير فكل ذلك لا يتحقق به هذا السبب من أسباب الإخلاء.

لما كان ذلك

وكان الثابت من الأوراق أن الشركة الطاعنة تمسكت أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن الرابطة القانونية بينها وبين الشركة المطعون ضدها الثانية هي عقد عرض وتسويق وليس تنازل عن الإيجار أو تأجيرا للعين من الباطن وكان الثابت من الأوراق أن الشركة المطعون ضدها الثانية تلتزم بمقتضى عقد العرض والتسويق المؤرخ 1/7/1997 بأن تمد فرع الشركة الطاعنة بكميات كافية من خلال اسمها التجاري .

وأن تتم المحاسبة وفقا للبند الخامس منه كل ستة أشهر طبقا للمستندات والسجلات المعمول بها لدى الشركة الطاعنة وكان ذلك لا يعدو أن يكون وجها من أوجه الانتفاع بالعين المؤجرة ولا ينطوي على تنازل عن إجارتها أو  تأجير من الباطن .

وإذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر واستدل على وقوع التأجير من الباطن من النص في البندين الثاني والسابع من عقد الاتفاق على الترخيص للشركة المطعون ضدها الثانية بالاستعانة بعمالها وحقها في إضافة ديكورات بالعين على نفقتها.

والنص في العقد على المقابل النقدي السنوي المستحق للطاعنة كعمولة ملتفتا عن باقي عبارات وبنود الاتفاق باعتبارها وحدة متصلة ومتماسكة والتي لا تنبئ في مجموعها لما سلف البيان عن تخلي الشركة الطاعنة نهائيا عن حقها في الانتفاع بالعين المؤجرة بالنزول عنه أو تأجيره من الباطن فإنه يكون معيبا مما يوجب نقضه.

أحكام النقض المدني الطعن رقم 1502 لسنة 71 بتاريخ 18 / 4 / 2002 – مكتب فني 53 – جزء 1 – صـ 560

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن:

المطعون ضدهم الأربعة الأول أقاموا الدعوى 13248 لسنة 1997 إيجارات جنوب القاهرة على الطاعن وباقي المطعون ضدهم بطلب الحكم بإخلائهم من المحل المبين بالأوراق.

ذلك أن الطاعن يستأجر المحل المذكور وكون فيه شركة مع آخرين وعدلت الشركة حتى استقرت بينه وبين المطعون ضدهم من السادس حتى الأخير, وبموجب عقد تعديل مؤرخ 10/2/1997 تخارج المستأجر الأصلي (الطاعن) من الشركة وحل محله ابنه المطعون ضده الخامس مما يعد تنازلا عن عقد الإيجار, ومحكمة أول درجة حكمت بالطلبات.

استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف 8280 لسنة 115ق القاهرة وبتاريخ 21/4/1999 قضت المحكمة بالتأييد.

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض بالطعنين 1266, 1466 لسنة 69ق وقدمت النيابة مذكرة في الطعنين أبدت فيها الرأي بنقض الحكم, وعرض الطعن 1466 لسنة 69 على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها ضمت الطعن الآخر, والتزمت النيابة رأيها في الطعنين.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع

ذلك أنه تمسك في صحيفة الاستئناف أن تخارجه من الشركة لصالح ابنه المطعون ضده الخامس هو في حقيقته وصية لم تنفذ فقد ظلت له السيطرة على الحصة محل التنازل ولا زال  الملف الضريبي  باسمه ولم يترك العين وأن تخارج ابنه لا يعدو أن يكون عدولا عن الوصية.

وقد طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك إلا أن الحكم المطعون فيه أطرح هذا الدفاع وأقام قضاءه على مجرد القول “… أنه لم يثبت بالأوراق ومن تخارج الابن ثم الأب أن الأخير كان تخارجه ظاهريا وليس فعليا …” وهو ما لا يصلح لمواجهة ذلك الدفاع مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أن النص في المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 81 على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب الإخلاء:

• أ ……….
• ب ……..
• ج إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا.

يدل على

أن المشرع قد اشترط لتحقق سبب الإخلاء في هذه الحالة أن يصدر من المستأجر تصرف لازم له يكشف عن استغنائه عن حقه في الانتفاع المقرر بعقد الإيجار إما بتنازل عن هذا الحق بيعا أو هبة أو بتأجير لهذا الحق إلى الغير من باطنه أو أن يكون ذلك باتخاذ تصرف لا تدع الظروف مجالا للشك في أنه استغنى عن هذا الحق بصفة نهائية.

أما عدا ذلك من التصرفات التي لا تعبر عن تخلي المستأجر عن الانتفاع بالعين المؤجرة على نحو نافذ ولازم مثل إشراك الغير في النشاط أو الإيواء أو الاستضافة أو إسناد الإدارة في العمل لوكيل أو عامل فكل ذلك لا يتحقق به هذا السبب من أسباب الإخلاء.

و  الوصية   – على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – بحسب الأصل – تصرف غير لازم للموصي ولا تنفذ إلا بعد وفاته – مصرا عليها – ولا يترتب عليها أي حق قبل الوفاة فيجوز للموصي أن يرجع عنها صراحة أو دلالة بأي عبارة أو تصرف يدل بوضوح أنه غير راغب في الإبقاء عليها .

وبالتالي فإن إيصاء المستأجر بنصيبه في الشركة إلى غيره لا يعد تنازلا عن الإيجار لأنه تصرف غير لازم وغير نافذ. والدفع بأن التخارج من الشركة يستر وصية إنما هو طلب لتحديد طبيعة التصرف الذي قصده العاقدان وترتيب آثاره القانونية التي تتفق والنية الحقيقية لهما واعتبار التصرف الظاهر لا وجود له لعدم انصراف النية الحقيقية للعاقدين إلى تحقيق آثاره .

وهو دفاع جوهري يتعين على محكمة الموضوع أن تمحصه وأن تضمن حكمها ما يفيد أنها حصلته ولا يسوغ لها الالتفات عن طلب تحقيقه.

لما كان ذلك

وكان الطاعن قد تمسك بصورية تخارجه من الشركة وساق على ذلك الدلائل المشار إليها بوجه النعي وطلب إحالة الدعوى للتحقيق فرد الحكم المطعون فيه على كل ذلك بالعبارة المنوه عنها بوجه النعي فإنه يكون قد عاره القصور والإخلال بحق الدفاع بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعنين.

أحكام النقض المدني الطعن رقم 1266 لسنة 69 بتاريخ 10 / 7 / 2000 – مكتب فني 51 – جزء 2 – صـ 903

ختاما: استعرضنا على ضوء أحكام محكمة النقض معنى الاستضافة والمساكنة والايواء فى الايجار القديم ومدي امكانية استفادة المشتضاف والمساكن من ذلك فى امتداد عقد ايجار المستأجر الأصلى اليه .