انتهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبى بوفاته: 17 ق 136 لسنة 1981

تعرف على شروط انتهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبى في قانون الإيجارات المصري وفق المادة 17 من قانون 136 لسنة 1981 مع توضيح حقوق المؤجر والمستأجر وصيغة الدعوى.

مدخل عن انتهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبى

ان  انتهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبى في القانون المصري موضوعا قانونيا يحكمه القانون رقم 136 لسنة 1981، وبالأخص المادة 17.

الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار

محامي بالنقض والإدارية العليا

ليسانس الحقوق - جامعة الزقازيق 1997

خبرة +28 عامًا في قضايا الميراث والملكية والمدني

متخصص في الطعون أمام محكمة النقض

اتصل الآن واتساب استشارة

وينتهي العقد بوفاة المستأجر أو انتهاء إقامته القانونية، ولا يمتد إلا للزوجة المصرية وأولادها منه.

هذا ويهدف البحث إلى توضيح شروط الإنهاء وحقوق الأطراف، مع التركيز على الأحكام القضائية.

• شروط الإنهاء: وفاة المستأجر أو انتهاء الإقامة القانونية.
• حقوق المؤجر: طلب الإخلاء عند انتهاء الإقامة.
• الامتداد: يقتصر على الزوجة المصرية وأولادها.

شروط انتهاء عقد الإيجار للأجنبي

المادة 17 من القانون 136 لسنة 1981:

تنص المادة 17 على أن عقد ايجار المستأجر الأجنبى ينتهي بقوة القانون عند انتهاء مدة إقامته القانونية أو بوفاته. يُطبق هذا النص بأثر فوري لتعلقه بالنظام العام، حتى على العقود المبرمة قبل 31/7/1981.

• الإقامة القانونية: تُثبت بشهادة من مصلحة الجوازات.
• عدم الامتداد: لا يشمل الورثة الأجانب.

حقوق المؤجر في إنهاء العقد

يحق للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة إذا انتهت إقامة المستأجر الأجنبي، سواء بمغادرة البلاد أو الوفاة. قبض الأجرة بعد انتهاء الإقامة لا يُنشئ علاقة إيجاريه جديدة [محكمة النقض، الطعن 8108 لسنة 65 ق]

امتداد عقد الإيجار للأجنبي

شروط الامتداد القانوني:

يمتد عقد الإيجار فقط للزوجة المصرية وأولادها من المستأجر الأجنبي، بشرط إقامتهم الفعلية بالعين المؤجرة وعدم مغادرتهم البلاد نهائيًا. أحكام الامتداد في المادة 29 من قانون 49 لسنة 1977 لا تُطبق على الأجانب.

أحكام محكمة النقض

أكدت محكمة النقض أن عقد الإيجار ينتهي بوفاة المستأجر الأجنبي، ولا يمتد للورثة الأجانب، حتى لو اكتسبوا الجنسية المصرية لاحقًا (الطعن 16720 لسنة 91 ق، 16/4/2024).

أسباب إنهاء عقد الإيجار

• انتهاء الإقامة القانونية:

تنتهي العلاقة الإيجارية بمجرد انتهاء ترخيص الإقامة. تجديد الإقامة بعد انتهائها يُعتبر ترخيصًا جديدًا، لا يُعيد العقد [الطعن 3227 لسنة 63 ق]

• وفاة المستأجر الأجنبي:

تُعد الوفاة سببًا لانتهاء الإقامة القانونية، مما يؤدي إلى إنهاء العقد بقوة القانون، دون الحاجة إلى إجراءات إضافية.

شرح انتهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبى فى مصر

مذكرة قانونية عن انتهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبي حيث انه ينتهى عقد ايجار المستأجر الأجنبي بانتهاء المدة المقررة بالعقد وبوفاته ولا يمتد الى ورثته الا بشروط نص عليها القانون رقم 136 لسنة 1981 بالمادة 17 منه .

وحيث ان الامتداد فقط يكون للزوجة المصرية وأولادها من المستأجر الأجنبى والعكس للزوج المصرى وأولاده من المستأجرة الأجنبية.

ويشرح هذا المقال شروط انتهاء عقد إيجار المستأجر الأجنبي وفقاً للمادة 17 من قانون 136 لسنة 1981 في مصر، مع شرح حقوق كل من المؤجر و المستأجر.

القانون المتعلق بالنظام العام يطبق بأثر فورى بقوة القانون

معنى ذلك انه بصدور نص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أصحى تطبيق النص فورا لتعلقه بالنظام العام ولو كانت العلاقة قبل صدوره طالما استمرت فى ظله.

انتهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبى (مذكرة ختامية)

محكمة استئناف عالي المنصورة مأمورية الزقازيق

 د … ايجارات

 مذكرة ختامية

 في الاستئناف رقم ….. لسنة … ق 

جلسة ../…/2021

مقدمة من / …… وأخر                                     مستأنف ضدهما

 ضد / …………….. وأخرين                                    مستأنفين

 الدفـــــاع والطلبات

يلتمس المستأنف ضدهما رفض الاستئناف وتأييد حكم أول درجة بانتهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبى بوفاته

وقائع الدعوى بإخلاء المستأجر الأجنبى وورثته للعين المؤجرة

أقام المدعيين ( المستأنف ضدهما ) دعواهم أمام محكمة أول درجة طالبن طرد المستأنفين للغصب لانتفاء السند القانوني في وضع اليد على عين التداعي مستندين الى سببين جوهريين :

• الأول : ثبوت تزوير عقد الايجار المؤرخ 20 / 5 / 1982 المنسوب صدوره من مورث المستأنف ضدهما الى كلا من فاطمة ……. ( توفيت أثناء تداول الدعوى عام 2015 ) ، و……….. بصفتهم مستأجرين
•  الثاني : انتهاء أي علاقة إيجاريه مع مورثهم بقوة القانون وانتفاء شروط امتداد الايجار للأجانب المبينة بنص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ، ومن ثم انتفاء السند المشروع لوضع اليد :

وقد قضت محكمة أول درجة بالطرد للغصب وتضمنت حيثيات الحكم ان المدعى عليهم ( أجانب ) فلا يطبق عليهم أحكام الامتداد المقررة بالمادة 29 ق 49 لسنة 1977 .

ومن ثم فلا محل لبحث توافر شروط الاقامة ، حيث ان حق الامتداد لهم مقرر بنص المادة 17 ق 136 لسنة 1981، والمقرر ان العبرة للمستأجر الأجنبي هو بالإقامة القانونية لا الفعلية مهما استطالت، وان الثابت من إفادات مصلحة الجوازات

وقد استأنف المدعى عليهم الحكم بالاستئناف الراهن مستندين الى  أحكام الامتداد   المقررة بنص المادة 29 ق 49 لسنة 1977 ، بالرغم من ان أحكامها لا تنطبق عليهم البته ( كونهم جميعا أجانب) .

طالبين ندب خبير لبحث مدة إقامتهم مع مورثهم الأجنبي بالمخالفة لما مقرر قانونا ان العبرة بالإقامة القانونية لا الفعلية مهما طالت

وقد ندبت المحكمة خبيرا بالدعوى انتهى الى نتيجة مؤداها ان مورث المستأنفين …… – فلسطيني – كان مستأجرا من مورث المستأنف ضدهما بدون عقد مكتوب وان توفى عام 1979 وخلفه في العين زوجته ….. التي توفيت عام 2015 .

فخلفتها في العين ابنتها …. ( فلسطينية ) التي توفيت عام 2018 ، وانه حال المعاينة بالطبيعة وجد المدعو ……. متواجدا بالعين

مع الإشارة الى ان الثابت من المحضر رقم … لسنة ان المقيمة بالعين هي ……. التي توفيت عام 2018 وكما قرر الجيران أيضا

كما ثبت من التقرير أيضا ان المستأنفة الأولى ( ….. فلسطينية ) لم تقيم بالعين وانها ليست متزوجة من المدعو (…..- فلسطيني) وانما التي كانت متزوجة منه هي …. التي توفيت عام 2018 ولم يكن المذكور يقيم بالعين

هذا ويستند المستأنف ضدهما في طلبهم بتأييد الحكم المستأنف الى :

• ( 1 ) انتفاء السند المشروع لوضع اليد لعدم خضوع المستأنفين لأحكام الامتداد المقررة بنص المادة 29 ق 49 /1977
• ( 2 ) انتفاء شروط الامتداد لورثة المستأجر الأجنبي المقررة بنص المادة 17 ق 136/1981 في حقهم ( حيث ان المستأنفين ومورثهم من قبلهم وزوجته المتوفية – أجانب – ولم يكن لهم إقامات قانونية صادرة من الجهات المختصة حتى تاريخ وفاة مورثهم عام 1979 ، فالعبرة بالإقامة القانونية للأجنبي لا الاقامة الفعلية مهما طالت )

الدفاع في عقد ايجار الأجنبى

( 1 ) ان المادة 17 ق 136 لسنة 1981 ، حصرت امتداد عقد ايجار المستأجر الأجنبي على زوجته ( المصرية ) وأولادها منه فقط ، فاذا انتفى هذا الشرط انتفى الامتداد للأجنبي

ومن ثم فأحكام الامتداد المقررة للمصريين بنص المادة 49 من القانون رقم 29 لسنة 1977 لا تطبق على المستأجر الأجنبي والمستأنفين جميعا الأحياء والمتوفين ( أجانب )

الثابت من جوازات المستأنفين ( المتوفين منهم – …. ، ….. – والأحياء ) ومورثهم ….. ، أنهم جميعا ( فلسطينيين ) ولم يتجنس أي منهم بالجنسية المصرية

ومن ثم فالأب المتوفى فلسطيني ، والزوجة فلسطينية ، وأولادها منه ( .. المتوفية ، … ، … ، … ) هم أجانب ، فان أي علاقة إيجاريه مع مورثهم قد انقضت بوفاته عام 1979 ، ومن بعده – زوجته ….. المتوفاة عام 2015 ، وابنتها …. المتوفاة عام 2018

فهم أجانب والإجارة لا تمتد الا للزوجة المصرية لمستأجر الأجنبي وأولادها منه وهو ما ينتفى ووجوده للمستأنفين

ومن ثم ، فلا محل لبحث شروط الامتداد المقررة للمصريين بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 من حيث الاقامة الفعلية لأنها لا تنطبق على المستأنفين الذين يخضعون لأحكام المادة 17 من القانون 136 لسنة 1981

فالمقرر:

إلا أنه وقد صدر من بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 متضمناً نص المادة 17 منه الذى يدل على أن المشرع في سبيل العمل على توفير الأماكن المخصصة للسكنى

كما أفصح عن ذلك تقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب اتجه إلى تنظيم الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لصالح المستأجر الأجنبي على نحو مغاير لما تضمنه نص المادة 1/29 من القانون 49 لسنة 1977 .

بحيث لا يبيح له الاستفادة من ميزة الامتداد القانوني للعقد إلا للمدة المحددة لإقامته بالبلاد وقصر الانتفاع بتلك الميزة واستمرار العقد عند انتهاء إقامة المستأجر في البلاد

على الزوجة المصرية للمستأجر الأجنبي وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً ، فنسخ بذلك ضمناً ما تضمنه القانون 49 لسنة 1977 من أحكام أخرى تتعارض مع تلك الأحكام التي استحدثها.

ومن ثم فإنه واعتباراً من تاريخ نفاذ القانون 136 لسنة 1981 فى 1981/7/31 وإعمالاً للأثر الفوري لنص المادة 17 منه باعتباره نصاً آمراً ومتعلقاً بالنظام العام

يتعين قصر الانتفاع بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لصالح المستأجر الأجنبي – في حالات انتهاء إقامة المستأجر فى البلاد – على من ذكر صراحة بالنص وبالشروط المحددة به )

 الطعن رقم 2295 لسنة 62 ق جلسة 29/5/1996 س 47 ج 1 ص 884

والمقرر كذلك في  قضاء محكمة النقض:

وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه ولئن كان الأصل أن أحكام القانون الجديد لا تسري إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها إلا الأحكام المتعلقة بالنظام العام فتسري بأثر فوري على المركز والوقائع القانونية،

ولو كانت ناشئة قبل العمل به ما دامت لم تستقر بصدور حكم نهائي فيها، وكان المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن القانون رقم 121 لسنة 1947 وإن لم يرد به حكم خاص بانتقال حق المستأجر خلال فترة الامتداد القانوني.

إلا أن الحكمة من تقرير المشرع لهذا الامتداد تقتضي أن الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر في ظل هذا القانون يقتصر على الأشخاص الذين كانوا يقيمون إقامة مستقرة مستديمة مع هذا المستأجر قبل وفاته

وبصدور القانون رقم 52 لسنة 1969 ثم القانون رقم 49 لسنة 77 فقد حددت المادة 21 من القانون الأول والمادة 29 من القانون الثاني من لهم حق الامتداد القانوني من المقيمين مع المستأجر.

 لما كان ذلك:

وكانت الدعوى الراهنة أقيمت في ظل القانون رقم 49 لسنة 77 فإن أحكام امتداد الإيجار المنصوص عليها في المادة 29 منه تسري على واقعة الدعوى ولو كان عقد الإيجار مبرماً قبل العمل بذلك القانون لتعلق تلك الأحكام بالنظام العام

 الطعن رقم 12250 – لسنة 81 ق – تاريخ الجلسة 13 / 6 / 2012

ومن ثم فالقانون رقم 136 / 1981 هو الذى يحكم النزاع الراهن ، فالأحكام المتعلقة بالنظام العام فتسري بأثر فوري على المركز والوقائع القانونية

ولو كانت ناشئة قبل العمل به ما دامت لم تستقر بصدور حكم نهائي فيها ، ونص المادة 17 ق 136 لسنة 1981 متعلقة بالنظام العام وتطبق بأثر فورى

( أ ) انتفاء شرط الاقامة القانونية لورثة المستأجر الأجنبي في حق المستأنفين حتى تاريخ وفاته عام 1979 فهي محل الاعتبار للامتداد

ولا عبرة بالإقامة الفعلية مهما استطالت ، وان حق انهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبي هو رخصة للمؤجر يستخدمها متى يشاء منذ نفاذ القانون 136 لسنة 1981

الثابت من إفادات مصلحة الجوازات والهجرة وجوازات السفر بشان المستأنفين الأحياء والمتوفين ان ( المستأنفين ) المدعى عليهم فلسطينيو الجنسية ومن قبلهم المتوفين والمورث – والدهم

ومن ثم لا يستفيدون من الاستثناء الوارد بالمادة 17 ق 49/1977 بان تكون الزوجة للمستأجر الأجنبي وأولادها منه مصريين – ويكون دفع المدعيان بذلك له اصل ثابت في اوراق الدعوى

فالثابت بنص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 انه قصر حق استمرار عقد الأجنبي على الزوجة المصرية وأولادها منه فقط

كما انهم لا يستفيدون من أحكام الامتداد المقررة في قوانين الايجار الاستثنائية لأنها قاصرة فقط على المصريين دون الأجانب الذى سن لهم المشرع نص خاص بهم بالمادة 17 سالفة البيان.

 فالمقرر في قضاء النقض

انتهاء عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المحددة قانونا لإقامتهم في البلاد م 17 ق 136 لسنة 1981 قصر استمرار العقد على الزوجة المصرية وأولادها من المستأجر الأجنبي – دون غيرهم – المقيمون معه بالعين المؤجرة ما لم تثبت مغادرتهم البلاد نهائيا.

الطعن 1376 لسنة 57 ق جلسة 17/11/1994

وقد اعتبر الفلسطينيين من الأجانب

 طعن رقم 2130 لسنة 53 ق جلسة 17/2/1985

 وأيضا لا يستفيدون من أحكام الامتداد المقررة بنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 :

فالمقرر في قضاء النقض

سريان القاعدة العامة بشأن الامتداد القانوني لعقد الإيجار الواردة في المادة 29 ق 49 لسنة 1977 سواء كان المستأجر مصرياً أم غير مصري . قصر الانتفاع بهذه الميزة من تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 بالنسبة لعقود إيجار غير المصريين في حالة انتهاء إقامتهم بالبلاد – على الزوجة المصرية وأولادها منه المقيمين معه بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائيا . م 17 ق 136 لسنة 1981 .

علة ذلك . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى رفض دعوى الإخلاء وامتداد عقد إيجار شقة النزاع لزوجة المستأجر الأجنبي غير المصرية تأسيساً على تركه لها قبل انتهاء مدة إقامته بالبلاد في تاريخ لاحق للقانون 136 لسنة 1981 تطبيقاً لحكم المادة 29 ق 49 لسنة 1977 . خطأ في القانون

 الطعن رقم 3674 لسنة 58 ق – جلسة 1993/6/10 س 44 ج 2 ص 620

( ب ) انتهاء اقامة المستأنفين بمصر أكثر من مرة وعدم تجديدها في الميعاد ومن ثم انتهاء أي علاقة إيجاريه في كل مرة تنتهى فيها أي اقامة.

الثابت من المستندات الصادرة من مصلحة الجوازات بشأن المدعى عليهم انه حتى تاريخ وفاة مورثهم الفلسطيني الجنسية لم تكن لهم اقامة شرعية قانونية بالبلاد حيث ان أول اقامة لهم كانت من عام 1990 ومنذ ذاك التاريخ وإقامتهم انتهت اكثر من مرة

 فالمقرر ( كل مرة تنتهى فيها تلك الاقامة ينتهى معها عقد إيجارها بقوة القانون ولا يغير من ذلك انه قد رخص لها بالإقامة عدة مرات اذ ان تجديد الاقامة قد تم بعد انتهاء الاقامة التي تسبقها

فان ذلك يعتبر وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة ترخيصا جديدا وليس تجديد للترخيص السابق او استمرارا للإقامة السابقة لوجود فاصل زمنى بين كل اقامة والإقامة التالية لها

ومن ثم فلا اثر لذلك على عقد الايجار الذى انتهى بانتهاء مدة اقامة المستأجر بالبلاد مما يتعين نقض الحكم )

الطعن رقم 2209 لسنة 59 ق جلسة 24/3/1994

وقضى أيضا

 طلب الأجنبي تجديد ترخيص الاقامة وجوب تقديمه قبل انتهاء المدة المرخص بها . قرار وزير الداخلية رقم 21 لسنة 1960 . تجديد ترخيص الاقامة بعد انتهاء مدته

اعتباره ترخيصا جديدا وليس تجديد للترخيص . قرار مصلحة الهجرة والجنسية بجواز تقديم طلب تجديد الاقامة بعد انتهاء الاقامة السابقة . لا اثر له . علة ذلك .

 الطعن رقم 3227 لسنة 63 ق جلسة 19/1/2000

وأيضا ان الأجنبي انتهاء عقده بقوة القانون بمجرد انتهاء المدة المحددة قانونا لإقامته في مصر وينتهى العقد على هذا النحو سواء كانت مدته الأصلية لم تنقضي بعد ام كانت قد انقضت وامتد.

مشار اليه د . عبد الناصر توفيق العطار ص 613 شرح أحكام الايجار الطبعة الثانية

حيث ان الثابت من الشهادات الصادرة من مصلحة الهجرة والجنسية – المقدمة من المدعى عليهم انتهاء إقاماتهم اكثر من مرة وجددت بعد الانتهاء مما تكون معه تراخيص جديدة لا تأثير لها على الايجار الذى انتهى بقوة القانون .

كما يتبين أيضا وجود مدة طويلة بدون ترخيص بالإقامة ما بين الفترة من وفاة مورثهم المستأجر الأصلي وتاريخ اول طلب للحصول على ترخيص المدعى عليها الثانية …

انتهاء الاقامة في 22/3/2010 وتقديم طلب التجديد بعد الانتهاء في 23/3/2010 – تعتبر اقامة جديدة انتهت معها العلاقة الايجارية – وأيضا انتهاء الاقامة في 22/3/2014 وحسب الشهادة لا يوجد ما يفيد تجديدها .

والمدعى عليه الرابع انتهاء إقامته اكثر من مرة ولم تجدد قبل انتهائها ايضا ومنها الانتهاء في 14/8/2009 والتقدم بالطلب في 22/8/2009

كما يتبين أيضا مغادرته البلاد اكثر من مرة وعودته بعد اكثر من ستة شهور وبعضها لا يعرف تاريخ مغادرته فالثابت مغادرته مصر في 4/12/1997 وعودته في 29/7/1998

وهكذا الحال لباقي المدعى عليهم جميعا الأمر الذى تكون معه قد انتهت أي علاقة إيجاريه لعدم تجديد إقاماتهم قبل انتهائها وتقديم الطلب بعد الانتهاء مما يكون معه اقامة جديدة لا اثر لها على العلاقة الايجارية التي انتهت بقوة القانون

وفقا لما قررته أحكام محكمة النقض والمادة 17 ق 136 لسنة 1981 الذى هم نص امر متعلق بالنظام العام ويسرى بأثر فورى على العقود المبرمة قبل العمل به والتي ظلت سارية بعد العمل به

( مرقص ج 2 ص 308 الطبعة الثامنة – البكري ج 3 ص 327 طبعة 2014 )

والثابت من إفادات الجوازات ان رخصة الاقامة لهم بعد عام 1990 وقد انتهت اكثر من مرة

( 2 ) انتهاء أي علاقة إيجاريه بوفاة المورث …. ، ثم وفاة زوجته ….. عام 2015 ، ثم وفاة ابنته … عام 2018 ، وعدم وجود اقامة فعلية لأى من باقي المستأنفين ( .. او .. او … )

حيث الثابت من تقرير الخبير ان ( مورثهم …. توفى عام 1979 وخلفته بالعين زوجته الفلسطينية …. توفيت عام 2015 ، وخلفتها في العين ابنتها … وتوفيت عام 2018 ، وكما قرر الجيران وكما ثابت بالمحضر رقم … لسنة ان التي كانت مقيمة بالعين هي …

والتي توفيت عام 2018 ) ومن ثم فالمدعو …. لم يكن مقيما بالعين البته وانما اتى لعلمه بمعاينة الخبير المحددة ليثبت خلافا للحقيقة انه مقيم بها وهو ما لم يشهد به الجيران وكما ثابت بالمحضر سالف الذكر

هذا خلاف ان وكيله قرر قولا عجيبا امام الخبير انهم يتناوبون التواجد بالعين مما يتأكد معه انه غير مقيم بها هذا مع تمسكنا بانتهاء أي علاقة إيجاريه لأنه وباقي المستأنفين أجانب كما تقدم وينتفى السند المشروع لهم لوضع اليد ولا يجوز ان يحرم المالك من ملكه

فقد قضى ان إذ كان الثابت بالأوراق أن عقدي الإيجار الصادرين للمطعون ضدهما ــ المستأجرين ــ وهما أجنبيتا الجنسية ــ سعوديتان ــ قد أبرما في 1/5/1966 وظلا ساريين حتى نفاذ القانون رقم 136 لسنة 1981 حال أن مدة إقامتهما في البلاد

قد انتهت في 23/5/1978 ومن ثم فإن هذين العقدين يكونان قد انتهيا بقوة ذلك القانون ومنذ تاريخ نفاذة في 31/7/1981

وأن قبض المؤجر للأجرة من المستأجر الأجنبي الذي انتهت إقامته في البلاد لا يعد إنشاء لعلاقة إيجاريه جديدة أو تنازلاً عن حقه في طلب الإخلاء

الطعن رقم 8108 – لسنــة 65 ق – تاريخ الجلسة 01 / 08 / 2007 – رقم الصفحة 183

( 3 ) ثبوت تزوير عقد الايجار المؤرخ 20/5/1982 بالحكم النهائي رقم … لسنة 2013 م . ك الزقازيق والمؤيد بالاستئناف رقم … لسنة 57 ق استئناف عالي المنصورة مأمورية الزقازيق

عدم وجود عقد ايجار مكتوب لمورث المستأنفين ….. او أي من المستأنفين ، ولا ينال من ذلك اعتقاد المستأنف ضدهما ان مورثهم مستأجرا والعقد مفقود لانتهاء هذه العلاقة ان وجدت بقوة نص القانون بالمادة 17 ق 136/1981 كما تقدم

 فقد قضى

إذ كان الثابت بالأوراق أن عقدي الإيجار الصادرين للمطعون ضدهما ــ المستأجرين ــ وهما أجنبيتا الجنسية ــ سعوديتان ــ قد أبرما في 1/5/1966 وظلا ساريين حتى نفاذ القانون رقم 136 لسنة 1981 حال أن مدة إقامتهما في البلاد قد انتهت في 23/5/1978

ومن ثم فإن هذين العقدين يكونان قد انتهيا بقوة ذلك القانون ومنذ تاريخ نفاذة في 31/7/1981، وأن قبض المؤجر للأجرة من المستأجر الأجنبي الذي انتهت إقامته في البلاد لا يعد إنشاء لعلاقة إيجاريه جديدة أو تنازلاً عن حقه في طلب الإخلاء

الطعن رقم 8108 – لسنــة 65 ق – تاريخ الجلسة 01 / 08 / 2007 – رقم الصفحة 183

ومن ثم وحيث ان المستأنفين يستندون الى امتداد عن مورثهم لنص قانونى لا ينطبق عليهم ومن ثم انتفى السبب المشروع لوضع اليد فان المستأنفين يطلبون تأييد الحكم المستأنف

بناء عليه

يلتمس المستأنف ضدهما :

رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف

وكيل المستأنف ضدهم

عبدالعزيز عمار 

المحامي بالنقض

قضت محكمة ايجارات أول درجة بالإخلاء لانتهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبي، الا أن محكمة الاستئناف خالفت صحيح القانون وأسباب الحكم الابتدائى الموافقة لصحيح القانون بالمادة 17، وقضت بإلغاء الحكم والامتداد لحين انتهاء اقامة الممتد له العقد الصادرة له من مصلحة الجوازات.

صيغة دعوي انهاء عقد ايجار مستأجر أجنبي توفي وانتفاء الامتداد لورثته

انه في يوم        الموافق    /     / 2025

بناء على طلب السيد/ ….. المقيم …. ومحله المختار مكتب الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عبدالعزيز المحامي بالنقض .

انا            محضر محكمة                قد انتقلت وأعلنت :

ورثة المرحومة / ……. ( فلسطينية الجنسية ) وهم:

1. ……    مخاطبا مع،،
2. …..       مخاطبا مع،،
3. …..      مخاطبا مع،،

ويعلنوا بالعين محل التداعي – شقة …….. – الجيزة .

الموضوع

يمتلك المدعي بموجب الميراث الشرعي عن ( والده/ … ، ووالدته/ …)، وبعقد القسمة المؤرخ ././2014 المبرم مع باقي الورثة (اخوته) بالبند الرابع /2 ما هو (الشقة الكائنة ….. – محافظة الجيزة).

وحيث أن هذه الشقة قد تم تأجيرها بعقد ايجار مؤرخ ././1995 من (المدعي واخوته ووالده) الى مورثة المعلن اليهم المرحومة / …. ( فلسطينية الجنسية وثيقة رقم …) وكما ثابت بعقد الايجار .

وحيث المستقر عليه قانونا وقضاء بالمادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 انتهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبي بوفاته ولا يمتد العقد الا الى الزوجة المصرية وأولادها من المستأجر الأجنبي.

وحيث أن المستأجرة وأولادها، فلسطينيو الجنسية، فانه يحق للمدعي ( استخدام الرخصة المخولة له بنص القانون في أى وقت ) واقامة دعواه بانتهاء عقد الايجار بوفاة المستأجرة الأجنبية.

باعتبار أنه بوفاتها انتهي العقد وفقا لنص المادة، وعدم استفادة ورثتها المعلن اليهم من الاستثناء المنصوص عليه كونهم جميعا فلسطينيين.

السند القانوني والواقعي للدعوي

أولا: توافر الصفة والمصلحة القانونية للمدعي فى دعواه:

الثابت من الاعلام الشرعي للمرحومة / …، والاعلام الشرعي للمرحوم ….، ومن البند الرابع /2 من عقد القسمة المؤرخ ../../2014، أن المدعي اختص بشقة التداعي، المؤجرة الى مورثة المعلن اليهم.

ومن ثم تثبت له الصفة في رفع دعواه، والمصلحة القانونية بنص المادة 17 من القانون 136 لسنة 1981.

ثانيا: توافر شروط انتهاء عقد الايجار المؤرخ ././1995 وفقا لنص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ووفقا للمستقر عليه قانونا وقضاء:

نصت المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على :  [تنتهى بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد .

وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين فى تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري فى البلاد .

وتثبت إقامة غير المصري بشهادة من الجهة الإدارية المختصة ويكون إعلان غير المصري الذى انتهت أقامته قانونا عن طريق النيابة العامة .

ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوة القانون فى جميع الأحوال لصالح الزوجة المصرية ولأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائيا.]

وقضت محكمة النقض في هذا الصدد:

 النص فى المادة 17 من القانون رقم 13لسنة 1981 يدل – وعلى ما جرى عليه قضاء محكمة النقض – أن المشرع قد اتجه فى القانون رقم 136 لسنة 1981 إلى وضع تنظيم قانونى فى شأن انتهاء عقود التأجير المبرمة لصالح غير المصريين.

بحيث لا يبيح للمستأجر الأجنبي الاستفادة من أحكام الامتداد المقررة ، وفقاً لتشريعات إيجار الأماكن إلا للمدة المحددة قانوناً لإقامته بالبلاد أياً كان سبب إنهائها .

سواء أكان بمضي المدة التي منحتها له السلطات المختصة أم كان لمغادرة البلاد نهائياً قبل انقضائها أو بإلغائها قبل انتهاء مدتها.

أو كان ذلك لوفاته بحسبان أنه يترتب على واقعة الوفاة حتماً – أن تنتهى قانوناً المدة المحددة لإقامته بالبلاد ، فواقعة الوفاة شأنها فى ذلك شأن سائر أسباب انتهاء مدة إقامة الأجنبي ترتب انتهاء عقد إيجار المستأجر الأجنبي.

عملاً بنص المادة 17 السالف ذكرها ، ويقتصر استمرار العقد على زوجته المصرية وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً .

الطعن رقم 1724 لسنة 59 ق – جلسة 24/4/2005

ومن ثم بإنزال ما تقدم على عقد ايجار التداعي يتبين:

• ان المادة 17 ق 136 لسنة 1981، حصرت امتداد عقد ايجار المستأجر الأجنبي على زوجته ( المصرية ) وأولادها منه فقط ، فاذا انتفى هذا الشرط انتفى الامتداد للأجنبي.
• عدم خضوع عقد ايجار المستأجر الأجنبي لأحكام الامتداد المقررة بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977.

ومن ثم وحيث:

•  أن المستأجرة مورثة المعلن اليهم – فلسطينية – المرحومة / … (أجنبية بوثيقة رقم …)، وأولادها المعلن اليهم (أجانب)، وفد توقيت، فان عقد الايجار سند الدعوي قد انتهي بقوة القانون بنص المادة 17 من القانون 136 لسنة 1981.
•  لا سيما وأن الاستثناء الوارد بالنص للزوجة المصرية وأولادها لا ينطبق على المعلن اليهم، فضلا عن عدم انطباق أحكام الامتداد المقررة بالمادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 عليهم لقصرها على المصريين.
• فان دعوي المدعي بطلب الاخلاء وتسليم عين التداعي خالية من أى شواغل لانتهاء عقد الايجار بوفاة المستأجرة الأجنبية يوافق صحيح الواقع والقانون.

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن:

وكان الثابت بالأوراق أن مورث الطاعنتين أجنبي الجنسية وقد انتهت إقامته بالبلاد بوفاته بتاريخ 6/2/1972 ومن ثم ينتهي تبعاً لذلك عقد إيجار شقة النزاع بقوة القانون ولا يمتد العقد لصالح أبنائه – الطاعنين وآخر غير مختصم في الطعن .

ولو اكتسبوا الجنسية المصرية في تاريخ لاحق لانتهاء العقد بقوة القانون ، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء تلك الشقة والتسليم.

فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ويضحى النعي الوارد عليه بأسباب الطعن غير مقبول الأمر الذي يتعين معه التقرير بعدم قبول الطعن .

أحكام النقض المدني الطعن رقم 16720 لسنة 91 بتاريخ 16 / 4 / 2024

وأيضا قضت بأن:

سريان القاعدة العامة بشأن الامتداد القانوني لعقد الإيجار الواردة في المادة 29 ق 49 لسنة 1977 سواء كان المستأجر مصرياً أم غير مصري .

قصر الانتفاع بهذه الميزة من تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 بالنسبة لعقود إيجار غير المصريين في حالة انتهاء إقامتهم بالبلاد – على الزوجة المصرية وأولادها منه المقيمين معه بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائيا . م 17 ق 136 لسنة 1981 .

الطعن رقم 3674 لسنة 58 ق – جلسة 10/6/1993 س 44 ج 2 ص 620

وقد اعتبر الفلسطينيين من الأجانب

طعن رقم 2130 لسنة 53 ق جلسة 17/2/1985

بنــــــاء عليــــــــــه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم بالحضور امام محكمة … الجيزة الابتدائية الدائرة ( .. ) ايجارات كلي الكائنة …… من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم         الموافق      /      / 2025 لسماع الحكم بـ :

بانتهاء عقد الايجار المؤرخ ../../1995 بوفاة المستأجرة الأجنبية مورثة المدعي عليهم / ….، وفقا لنص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 .

وبإخلاء عين التداعي المبينة بعقد الايجار وصدر صحيفة الدعوي، ….. – الجيزة، المكونة من …..، وتسليمها للمدعي خالية من أى شواغل وأشخاص، مع الزامهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعي أيا كانت

ولأجل العلم،،،

قضاء النقض عن امتداد إيجار المستأجر الأجنبي

 إن الأجنبي المرخص له بإقامة مؤقتة بمصر . اعتبارها سارية المفعول طالما لم يتغيب بالخارج أكثر من ستة شهور أو لم يتجاوز مدة إقامته المرخص له بها أيهما أقل . الاستثناء . قرار وزير الداخلية رقم 180 لسنة 1964 المعدل .

[الطعن رقم 10386 – لسنــة 65 ق –  تاريخ الجلسة 04/ 11 / 1996]

إن الترخيص للمستأجر الأجنبي بعد انتهاء مدة إقامته بإقامة لاحقة لا أثر له على عقد الإيجار الذي انتهى بقوة القانون .

[الطعن رقم 3227 –  لسنــة 63 ق  –  تاريخ الجلسة 19 / 01 / 2000]

إن عقود التأجير لغير المصريين . انتهاؤها بانتهاء المدة المحددة قانوناً لإقامتهم في البلاد (مادة 17 ق 136 لسنة 1981) العقود المبرمة قبل العمل بهذا القانون . إنهاؤها بعد انتهاء إقامتهم رخصة للمؤجر . حصول المستأجر الأجنبي في تاريخ لاحق على إقامة جديدة . لا أثر له على عقد الإيجار الذي انتهى بقوة القانون .

[الطعن رقم 3529 –  لسنــة 64 ق  –  تاريخ الجلسة 10 / 02 / 2000]

إن قصر استمرار عقد الإيجار للزوجة المصرية للأجنبي وأولادها منه (م 17 ق 137 لسنة 1981) مناطه أن تكون الواقعة المنشئة لاستمرار العقد قد تمت في ظل القانون المذكور

وحدوث الواقعة في ظل القانون 52 لسنة 1969 أو القانون 49 لسنة 1977 ، وهذا مؤداه استمرار عقد الإيجار لزوج المستأجرة الأجنبي وأولادها إلى أن تنتهي إقامتهم بالبلاد .

الطعن رقم 246  –  لسنــة 69 ق  –  تاريخ الجلسة 31 / 05 / 2000K K الطعن رقم 2769 –  لسنــة 63 ق  –  تاريخ الجلسة 23 / 02 / 1994

النص فى المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل – وعلى ما جرى عليه قضاء محكمة النقض – أن المشرع قد اتجه فى القانون رقم 13لسنة 1981 إلى وضع تنظيم قانونى فى شأن انتهاء عقود التأجير المبرمة لصالح غير المصريين

بحيث لا يبيح للمستأجر الأجنبى الاستفادة من أحكام الامتداد المقررة ، وفقاً لتشريعات إيجار الأماكن إلا للمدة المحددة قانوناً لإقامته بالبلاد أياً كان سبب إنهائها سواء أكان بمضى المدة التى منحتها له السلطات المختصة.

أم كان لمغادرة البلاد نهائياً قبل انقضائها أو بإلغائها قبل انتهاء مدتها أو كان ذلك لوفاته بحسبان أنه يترتب على واقعة الوفاة حتماً – أن تنتهى قانوناً المدة المحددة لإقامته بالبلاد.

فواقعة الوفاة شأنها فى ذلك شأن سائر أسباب انتهاء مدة إقامة الأجنبى ترتب انتهاء عقد إيجار المستأجر الأجنبى عملاً بنص المادة 17 السالف ذكرها.

ويقتصر استمرار العقد على زوجته المصرية وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً .

(الطعن رقم 1724 لسنة 59 ق – جلسة 24/4/2005)

المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أنه اعتباراً من 31/7/1981 – تاريخ العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 – وإعمالاً للأثر الفوري لنص المادة 17 منه باعتباره نصاً امراً متعلقاً بالنظام العام يسرى بأثر فورى على المراكز والوقائع القانونية القائمة

والتى لم تستقر نهائياً وقت العمل به بصدور حكم نهائى فيها ، يتعين قصر الانتفاع بميزة الاستمرار القانونى لعقد إيجار المسكن المبرم لصالح المستأجر الأصلى الأجنبى – عند انتهاء المدة المحددة قانوناً لإقامته بالبلاد على من ذكروا صراحة بالنص وبالشروط المحددة به دون غيرهم .

(الطعن رقم 1724 لسنة 59ق – جلسة 24/4/2005)

تمسك الطاعنين بإقامتهم بالعين محل النزاع بصفتهم مستأجرين أصليين وليس امتداداً لعقد إيجار مورثهم الأجنبى لتنازله لهم عن العقد بموجب التصريح له بذلك كتابة من المؤجرة وتدليلهم على ذلك بالمستندات

دفاع جوهرى – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون أن يعرض لهذا الدفاع وما قدم من مستندات – قصور

(الطعن رقم 2547 لسنة 69ق – جلسة 16/11/2000)

عقود التأجير المبرمة لغير المصريين قبل العمل بق 136 لسنة 1981 – طلب إنهائها بانتهاء إقامتهم – رخصة للمؤجر – استمرارها لصالح الزوجة المصرية وأولادها من المستأجر غير المصرى – شرطه – عدم مغادرتهم البلاد نهائياً .

(الطعن رقم 7067 لسنة 64ق – جلسة 3/12/2000)

حكم حديث عن انهاء عقد ايجار الأجنبي في مصر

برئاسة السيد القاضي / عبد الصمد محمد هريدي ” نائب رئيس المحكمة “

وعضوية السادة القضاة / عبد الناصر محمد فراج ، محمد سمير محمود ، صلاح الدين فتحي الخولي ، مصطفى أحمد فتح الله

” نواب رئيس المحكمة “

وحضور السيد أمين السر/ أشرف الغنام .

المرفوع من

السيد / محمد مجدي يوسف خطيب .

المقيم / 14 شارع مصطفى أبو هيف “الدرملي سابقًا” – قسم عابدين – محافظة القاهرة .

ضد

1- السيد / رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب بصفته الممثل القانوني لشركة مصر لإدارة الاصول العقارية تابعة للشركة القابضة للتامين .

يعلن / بالإدارة القانونية بمركز الشركة الرئيسي الكائن 3 شارع أبو الفدا – الزمالك – محافظة القاهرة .

2- السيد / جورج مافروكيفالوس .

يعلن / في مواجهة وكيل نيابة عابدين – محكمة عابدين – شارع رشدي – عابدين – محافظة القاهرة .

محكمة النقض

الدائرة المدنية والتجارية

محضر جلسة

في الجلسة المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة .

في يوم الأحد 1 من شعبان سنة 1445 ه الموافق 11 من فبراير سنة 2024 م .

نظرت في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 2437 لسنة 86 القضائية .

عُرض الطعن على المحكمة – في غرفة مشورة – فأصدرت القرار الآتي :

” المحكمة “

بعد الاطلاع على الأوراق والمداولة .

ذلك بأن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في الفقرتين الأولى والثانية للمادة 17 من القانون رقم ١٣٦ السنة ۱۹۸۱ على أنه ” تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة قانونًا لإقامتهم بالبلاد

وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري في البلاد.

يدل على أن عقود الإيجار الصادرة لصالح الأجانب والسارية المفعول وقت العمل بالقانون المذكور في ۳۱ / ۷ / ۱۹۸۱ دون أن يكون لهم مدة إقامة سارية المفعول في ذلك الوقت قد أصبحت منتهية بقوة ذلك القانون ومنذ نفاذه.

أما إذا كانت مدة إقامتهم ممتدة إلى تاريخ لاحق أو كانت عقود الإيجار الصادرة إليهم لم تبرم إلا في تاريخ تال السريان القانون المذكور فإن هذه العقود لا تنتهي بقوة القانون إلا بانتهاء مدة إقامتهم.

وأنه إذا ما انتهت هذه العقود على النحو المتقدم ولجأ المؤجر إلى المحكمة طالبًا إخلاء المستأجر فإن المحكمة لا تملك إلا إجابته إلى طلبه متى تحققت من أن المستأجر أجنبي الجنسية وأن مدة إقامته بالبلاد قد انتهت

وكما يجوز للمؤجر أن يتمسك بإعمال حكم هذه المادة بطريق الدعوى المبتدأة ويجوز له أن يتمسك بإعمال حكمها عن طريق الدفع في الدعوى التي يقيمها المستأجر الأجنبي بطلب تمكينه من الانتفاع بالعين المؤجرة

ولما كان النص في الفقرة الثالثة من المادة سالفة الذكر على أن ” وتثبت إقامة غير المصري بشهادة من الجهة الإدارية المختصة …. ” ،

وفي المادة ١٦ من القانون رقم 89 لسنة ١٩٦٠ في شأن إقامة الأجانب المعدل بالقانون 49 لسنة ١٩٦٨ من أنه:

يجب على كل أجنبي أن يكون حاصلًا على ترخيص في الإقامة مؤداه أن المعول عليه في إثبات الإقامة هو صدور الترخيص بالفعل وحصول الأجنبي عليه

ولا عبرة بإقامة لا تستند إلى هذا الترخيص مهما بلغت مدتها وأيًا كانت بواعثها ودواعيها ، ولمحكمة الموضوع السلطة التامة في استخلاص وفهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة إليها والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداها

وهي غير ملزمة بأن تتبع الخصوم في كل قول أو طلب أو حجة أثاروها ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لكل ما عداها

ولا عليها بعد ذلك إن هي التفتت عن دفاع لا يستند إلى أساس صحيح أو لم يقترن به دليل يثبته . لما كان ذلك ، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الطاعن والمطعون ضده الثاني – وآخرين غير مختصمين بالطعن

من العين محل التداعي والتسليم على ما استخلصه من الأوراق أن المطعون ضده الثاني باعتباره أجنبيًا قد انتهت إقامته المرخص بها له بالبلاد

فانتهى تبعًا لذلك عقد إيجاره للشقة محل النزاع بقوة القانون ، وقد أضاف الحكم المطعون فيه بمدوناته أنه :

لا يغير من ذلك النظر وجود عقد شركة مؤرخ ٣ / ٤ / ١٩٨٤ محرر بين المستأجر الأصلي الأجنبي المطعون ضده الثاني ومورت الطاعن وآخرين غير مختصمين بالطعن

والذي يعد تنازلًا للأخير عنه دون تصريح من المالك بنقل جميع حقوق المستأجر والتزاماته له طبقًا للثابت بالبنود السادس والسابع والثاني عشر من عقد الشركة أنف الذكر

وكان هذا الذي استخلصه الحكم سائغًا وله مأخذه الصحيح من الأوراق ومن شأنه أن يؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها بما يكفي لحمل قضائه ويتفق وصحيح القانون

ولا ينال من ذلك ما ينعى به الطاعن على الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه وآخرين غير مختصمين في الطعن لم يقدموا سند إقامتهم بعين النزاع وما يفيد علاقتهم بالمستأجر الأصلي الأجنبي لها “المطعون ضده الثاني”

وأنه أحال في قضائه على تقرير الخبير ، إذ كان الحكم الابتدائي أقام قضائه بالإخلاء والتسليم على انتهاء مدة إقامة المستأجر الأصلي الأجنبي الجنسية بالبلاد “المطعون ضده الثاني”

ولم يورد بمدونات قضائه أن الطاعن لم يقدم سند إقامته بعين النزاع فضلاً عن أنه لم يعول في قضائه على تقرير الخبير المودع في الدعوى ، ومن ثم يكون النعي على الحكم في هذا الخصوص واردًا على غير محل من قضاء الحكم المطعون فيه

ومن ثم غير مقبول ، ولا يعيبه النعي عليه بشأن عدم إعلانه بورود التقرير إذ إنه دفاع قانوني يخالطه واقع لم يسبق التمسك به أمام محكمة الموضوع مما لا يجوز معه إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض

وأن ما يثيره بشأن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه لم يمكنه من تقديم مستنداته وإبداء أوجه دفاعه ودفوعه فهو نعي مجهل ، ولا عليه إن التفت عن عدم إجابته إلى إعادة الدعوى للمرافعة

إذ إن ذلك من إطلاقات محكمة الموضوع ، ويكون ما أثاره الطاعن بسببي طعنه جملة جدلًا موضوعيًا في تقدير سلطة محكمة الموضوع ، ومما لا يجوز إثارته أمام محكمة النقض

ويضحى النعي على الحكم المطعون فيه بما ورد بهذين السببين على غير أساس ومن ثم غير مقبول

ويكون الطعن برمته قد أقيم على غير الأسباب المبينة بالمادتين ٢٤٨ ، ٢٤٩ من قانون المرافعات ، ومن ثم غير مقبول عملاً بالمادة ٢٦٣/ 3 من ذات القانون الأخير .

لذلك

قررت المحكمة في غرفة مشورة عدم قبول الطعن ، وألزمت الطاعن المصروفات ، مع مصادرة الكفالة.

أحكام النقض المدني الطعن رقم 2437 لسنة 86 بتاريخ 11 / 2 / 2024

الطعن رقم 6540 لسنة 84 ق عن انهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبي

برئاسة السيد القاضي / عطية زايد ” نائب رئيس المحكمة”

وعضوية السادة القضاة / حمدي الصالحي ، مصطفى عبد الرحمن ، طارق زهران و شريف بشر

” نواب رئيس المحكمة “

بحضور رئيس النيابة السيد / عمر عبد العزيز.

وحضور أمين السر السيد / حسام شريف.

محكمة النقض

الدائرة المدنية والتجارية

في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة.

في يوم السبت 21 من شعبان سنة 1445 ه الموافق 2 من مارس سنة 2024 م.

أصدرت الحكم الآتي

في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 6540 لسنة 84 ق.

” الوقائع “

في يوم 3/4/2014 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف القاهرة الصادر بتاريخ 5/2/2014 في الاستئناف رقم 10484 لسنة 130 ق، وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعنون الحكم بقبول الطعن شكلا، وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه.

وفى يوم 27 / 12/ 2023 أعلن المطعون ضدهم بصحيفة الطعن.

وفى يوم 11/ 1 / 2024 أودع المطعون ضدهما الأول والثالثة مذكرة بدفاعهما طلبوا فيها رفض الطعن.

ثم أودعت النيابة مذكرتها، وطلبت فيها قبول الطعن شكلا وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه.

وبجلسة 16/12/2023 عرض الطعن على المحكمة – في غرفة مشورة – فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة.

وبجلسة 3/2/2024 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على نحو ما هو مبين بمحضر الجلسة، حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها، والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة اليوم.

” المحكمة “

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ طارق زهران ” نائب رئيس المحكمة “، والمرافعة، وبعد المداولة، حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في:

أن الطاعنين أقاموا على المطعون ضدهم الدعوى رقم ٨٧ لسنة ٢٠١٣ أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية،

بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1966 وتسليم العين المؤجرة المبينة بالصحيفة

وقالوا بيانا لدعواهم إنه بموجب هذا العقد أستأجر مورث المطعون ضدهم – سوداني الجنسية – العين محل النزاع كسكن خاص له، وإذ توفى المستأجر الأصلي بتاريخ ٤/٤/٢٠١٣ ،

فانتهى عقد الإيجار بقوة القانون لانتهاء إقامته بالبلاد ، ولا يستمر لصالح زوجته غير المصرية – سودانية الجنسية – وأولادها منه إعمالا لنص المادة ۱۷ من القانون ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱

ومن ثم فقد أقاموا الدعوى ، حكمت المحكمة بالطلبات.

استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم ١٠٤۸٤ لسنة۱۳۰ ق القاهرة، وبتاريخ 5/2/2014 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى.

طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه،

وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى بهما الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، والقصور في التسبيب، والفساد في الاستدلال،

وفي بيان ذلك يقولون إن الحكم إذ رفض إنهاء عقد الإيجار قولا منه أن مورث المطعون ضدهم – المستأجر الأصلي لعين النزاع – من رعايا السودان، وإقامته دائمة بالبلاد لا تنتهي بوفاته لكونه معفيا من شرط الحصول على ترخيص الإقامة،

في حين أن إقامته بالبلاد قد انتهت بوفاته، وقد توافرت شروط إنهاء العقد وفقا للمادة ١٧ من القانون ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله:

ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن :

النص في المادة ١٧ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ على أن ” تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد،

وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري …

ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوة القانون في جميع الأحوال لصالح الزوجة المصرية ولأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائيا .

يدل على أن المشرع قد اتجه في القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ إلى وضع تنظيم قانوني في شأن انتهاء عقود التأجير المبرمة لصالح غير المصريين

بحيث لا يبيح للمستأجر الأجنبي الاستفادة من أحكام الامتداد المقررة لتشريعات إيجار الأماكن إلا للمدة المحددة قانونا لإقامته بالبلاد أيا كان سبب إنهائها.

سواء أكان بمضي المدة التي منحتها له السلطات المختصة أم كان لمغادرة البلاد نهائيا قبل انقضائها ،

أو بإلغائها قبل انتهاء مدتها ، أو كان ذلك لوفاته بحسبان أنه يترتب على واقعة الوفاة حتما أن تنتهي قانونا المدة المحددة لإقامته بالبلاد.

فواقعة الوفاة شأنها في ذلك شأن سائر أسباب انتهاء مدة إقامة الأجنبي ترتب انتهاء عقد إيجار المستأجر الأجنبي

عملا بنص المادة ١٧ السالف ذكرها ، ويستمر العقد لصالح زوجته المصرية وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائيا،

ومن ثم فإنه اعتبارا من٣١ / ٧ / ١٩٨١ تاريخ العمل بالقانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ وإعمالا للأثر الفوري لنص المادة ١٧ منه .

باعتباره نصا آمرا متعلقا بالنظام العام يسري بأثر فوري على المراكز والوقائع القانونية القائمة والتي لم تستقر نهائيا وقت العمل به بصدور حكم نهائي فيها،

كما أنه من المقرر – أيضا – أنه متى كان النص عاما مطلقا .

فلا محل لتخصيصه أو تقييده باستهداء الحكمة منه، إذ إن ذلك استحداث لحكم مغاير لم يأت به النص عن طريق التأويل،

وأن نص المادة ١٧ من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ يدل على أن:

المشرع – في سبيل العمل على توفير الأماكن المخصصة للسكنى كما جاء بعنوان الفصل الذي اندرج فيه النص وعلى ما أفصح عنه تقرير لجنة الإسكان والمرافق والتعمير ومكتب لجنة الشؤون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب

قد اتجه في القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ إلى وضع تنظيم قانوني في شأن انتهاء عقود التأجير المبرمة لصالح المستأجر الأجنبي بحيث تسري أحكامه .

إذا ما توافرت شروطه على الأجانب بصفة عامة ومطلقة

دون أن يستثني من ذلك الطوائف المعفاة منهم من قيود ترخيص الإقامة ويؤيد هذا النظر ورود عبارة ” غير المصريين ” الخاضعين لحكم النص سالف الذكر بصيغة عامة مطلقة.

دون أن يقصر المشرع تطبيق أحكامه على من يخضع من الأجانب فقط لقيود وتراخيص الإقامة، وأنه لو قصد تطبيقها على من يخضع من الأجانب لتلك القيود لنص على ذلك صراحة.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم الابتدائي وبرفض الدعوى تأسيسا على أن مورث المطعون ضدهم – المستأجر الأصلي للعين محل النزاع – سوداني الجنسية ،

وأن إقامته دائمة بالبلاد لكونه معفيا من شرط الحصول على ترخيص بالإقامة، وبالتالي لا ينطبق عليه نص المادة ١٧ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليها رغم أن إقامته بالبلاد قد انتهت بوفاته

وتوافر في حقه شروط إنهاء عقد الإيجار وفقا لهذا النص على ما سلف بيانه ، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ تطبيق القانون مما يعيبه ويوجب نقضه .

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضدهم المصروفات، ومبلغ مائتي جنية مقابل أتعاب المحاماة،

وحكمت في موضوع الاستئناف رقم ۱۰٤۸٤ لسنه ۱۳۰ ق القاهرة برفضه وتأييد الحكم المستأنف، وألزمت المستأنفين – المطعون ضدهم- المصاريف، ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

أحكام النقض المدني الطعن رقم 6540 لسنة 84 بتاريخ 2 / 3 / 2024

الطعن رقم 16720 لسنـة 91 القضائية بانتهاء عقد المستأجر الأجنبي

برئاسة السيد القاضي / أحمـد فتحـي الـمزين ” نائب رئيس المحكمة “

وعضوية السادة القضاة / أيمن محمـود شبـكـة ، جمال مدحـت شـكـري ، منصور الفخرانـي و هـانـي فؤاد  نـواب رئيس المحكمة

وحضور السيد أمين السر/ مصطفى محمود عبد الحميد .

محكمـة الـنقض

الدائرة المدنيـة والتجارية

محضر جلسة

في الجلسة المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة .

في يوم الثلاثاء 7 من شوال سنة 1445 ه الموافق 16 من أبريل سنة 2024م .

نظرت فـي الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 16720 لسنـة 91 القضائية .

عُرِض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فأصدرت القرار الآتي :

” المحكمة “

بعد الاطلاع على الأوراق والمداولة .

لما كان النص في المادة 17 من القانون 136 لسنة 1981 على أنه :

تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المحددة قانوناً لإقامتهم بالبلاد وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري بالبلاد .

يدل على أن عقود الإيجار الصادرة لصالح الأجانب والسارية المفعول وقت العمل بالقانون المذكور في 31/7/1981 دون أن يكون لهم مدة إقامة سارية المفعول في ذات الوقت قد أصبحت منتهية بقوة القانون ومنذ نفاذه .

أما إذا كانت مدة إقامتهم ممتدة إلى تاريخ لاحق أو كانت عقود الإيجار الصادرة إليهم لم تبرم إلا في تاريخ تالٍ لسريان القانون المذكور.

فإن هذه العقود لا تنتهي بقوة القانون إلا بانتهاء مدة إقامتهم ، وأنه إذا ما انتهت هذه العقود على النحو المتقدم ولجأ المؤجر إلى المحكمة طالباً إخلاء المستأجر .

فإن المحكمة لا تملك إلا إجابته إلى طلبه متى تحققت أن المستأجر أجنبي الجنسية وأن مدة إقامته بالبلاد قد انتهت ، وكان الثابت بالأوراق أن مورث الطاعنتين أجنبي الجنسية وقد انتهت إقامته بالبلاد بوفاته بتاريخ 6/2/1972.

ومن ثم ينتهي تبعاً لذلك عقد إيجار شقة النزاع بقوة القانون ولا يمتد العقد لصالح أبنائه – الطاعنتين وآخر غير مختصم في الطعن – ولو اكتسبوا الجنسية المصرية في تاريخ لاحق لانتهاء العقد بقوة القانون.

وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء تلك الشقة والتسليم فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ويضحى النعي الوارد عليه بأسباب الطعن غير مقبول الأمر الذي يتعين معه التقرير بعدم قبول الطعن .

قررت المحكمة – في غرفة مشورة – عدم قبول الطعن ، وألزمت الطاعنتين المصاريف مع مصادرة الكفالة .

لما كان النص في المادة 17 من القانون 136 لسنة 1981 على أنه ” تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المحددة قانوناً لإقامتهم بالبلاد .

وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري بالبلاد “.

يدل على أن عقود الإيجار الصادرة لصالح الأجانب والسارية المفعول وقت العمل بالقانون المذكور في 31/7/1981 دون أن يكون لهم مدة إقامة سارية المفعول في ذات الوقت قد أصبحت منتهية بقوة القانون ومنذ نفاذه .

أما إذا كانت مدة إقامتهم ممتدة إلى تاريخ لاحق أو كانت عقود الإيجار الصادرة إليهم لم تبرم إلا في تاريخ تالٍ لسريان القانون المذكور فإن هذه العقود لا تنتهي بقوة القانون إلا بانتهاء مدة إقامتهم ،

وأنه إذا ما انتهت هذه العقود على النحو المتقدم ولجأ المؤجر إلى المحكمة طالباً إخلاء المستأجر فإن المحكمة لا تملك إلا إجابته إلى طلبه متى تحققت أن المستأجر أجنبي الجنسية وأن مدة إقامته بالبلاد قد انتهت .

وكان الثابت بالأوراق أن مورث الطاعنتين أجنبي الجنسية وقد انتهت إقامته بالبلاد بوفاته بتاريخ 6/2/1972 ومن ثم ينتهي تبعاً لذلك عقد إيجار شقة النزاع بقوة القانون ولا يمتد العقد لصالح أبنائه – الطاعنتين وآخر غير مختصم في الطعن .

ولو اكتسبوا الجنسية المصرية في تاريخ لاحق لانتهاء العقد بقوة القانون ، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء تلك الشقة والتسليم.

فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ويضحى النعي الوارد عليه بأسباب الطعن غير مقبول الأمر الذي يتعين معه التقرير بعدم قبول الطعن .

أحكام النقض المدني الطعن رقم 16720 لسنة 91 بتاريخ 16 / 4 / 2024

الأسئلة الشائعة حول كيفية انتهاء عقد إيجار المستأجر الأجنبي في مصر

في الختام، أقول أن المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 واضحة ولا تحتاج الى تفسير وتأويل كما اعتادت محاكم الإيجارات على انصاف المستأجر على حساب المؤجر عند تطبيق قانون ايجار الأماكن.

حيث تؤكد انتهاء العقد بوفاة المستأجر الأجنبى أو انتهاء إقامته مع استثناء الزوجة المصرية وأولادها وقد بينت محكمة النقض أحكام  انهاء عقد المستأجر الأجنبي  الذي يختلف امتداده عن الامتداد بالمادة 29 ق 49 لسنة 1977 الخاص بالمستأجر المصري فقط .

لضمان حقوقك، استشر محاميًا متخصصًا في قضايا الإيجارات. شارك رأيك في التعليقات أو تواصل معنا لمزيد من المعلومات!

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :

• حجز موعد: 01285743047
• واتس: 01228890370
• عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط :  اتصل بنا الأن .

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات  .

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.