مستندات التسجيل في الشهر العقاري: قانون التسجيل الجديد

تعرف على مستندات التسجيل في الشهر العقاري وإجراءات تسجيل العقارات وفقًا لقانون التسجيل العقاري الجديد 2022، بما في ذلك المستندات المطلوبة ورسوم تسجيل الملكية العقارية.

كيفية تسجيل ملكيتك في الشهر العقاري: مستندات وإجراءات

مستندات التسجيل للعقارات في الشهر العقاري من أهم الخطوات القانونية التي تضمن حماية حقوق الملاك وتسهيل عمليات البيع والشراء. وفقًا لتعديلات قانون تسجيل الملكية الجديد المنشورة في 6 مارس 2022.

هناك ستة مستندات رئيسية يجب أن يقدمها مالك العقار عند التسجيل.

في هذا المقال، سنتعرف على المستندات المطلوبة، وإجراءات تسجيل العقارات، والتعديلات الجديدة التي تهدف إلى تسهيل تسجيل الشقق والعقارات في مصر.

أهم النقاط التي سنتناولها:

• المستندات المطلوبة لتسجيل العقارات في الشهر العقاري.
• إجراءات تسجيل العقارات وفقًا لقانون الشهر العقاري الجديد.
• أهم التعديلات القانونية وتأثيرها على تسجيل الملكية العقارية.
• تسجيل العقارات دون الحاجة إلى تسلسل الملكية.

المستندات المطلوبة لتسجيل العقارات في الشهر العقاري

وفقًا لتعديلات قانون تسجيل الملكية الجديد رقم 9 لسنة 2022، يجب تقديم المستندات التالية عند تسجيل العقارات:

1. نموذج طلب التسجيل في الشهر العقاري وإرفاق المستندات المطلوبة لكل نموذج.
2. صورة بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب وأطراف التعامل.
3. البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته القانونية.
4. السند القانوني لطلب تسجيل الملكية العقارية (مثل عقد بيع نهائي أو حكم قضائي).
5. بيان رفع مساحي معتمد من الجهات المختصة.
6. رخصة مباني إذا كان العقار مقامًا بعد 1 يونيو 1992 أو مستند يثبت إقامته قبل هذا التاريخ.

إجراءات تسجيل العقارات في الشهر العقاري وفقًا للقانون الجديد

1. تقديم طلب تسجيل العقارات إلى مأمورية الشهر العقاري، وسداد الرسوم واستلام إيصال برقم وارد.
2. استلام رسالة نصية خلال 24 ساعة تؤكد قيد الطلب أو توضح أسباب الرفض.
3. التوجه لمأمورية الشهر العقاري للتوقيع على المحرر والتصديق عليه.
4. إصدار المحرر المشهر واستلامه من المأمورية المختصة.

تعديلات قانون تسجيل العقارات الجديد

أهم التعديلات التي جاءت في قانون تسجيل الملكية الجديد رقم 9 لسنة 2022:

• إلغاء شرط الملكية المسجلة للبائع ومن سبقه.
• تبسيط إجراءات تسجيل العقارات وتقليل المستندات المطلوبة.
• استحداث نظام تسجيل العقارات دون الحاجة إلى تسلسل الملكية.
• تحديد رسوم تسجيل العقارات وفقًا لمساحتها.

الفئات المستحقة لتسجيل الشقق والعقارات دون تسلسل ملكية

يتيح قانون تسجيل الملكية الجديد تسجيل الشقق والعقارات دون الحاجة لإثبات تسلسل الملكية في الحالات التالية:

1. وجود سند قانوني صحيح مثل عقد بيع ابتدائي أو نهائي مع حيازة 5 سنوات بحسن نية.
2. حكم نهائي بالملكية أو حكم صحة ونفاذ.
3. وضع اليد لمدة أكثر من 15 سنة بحسن نية بقصد التملك.

قانون تسجيل الملكية بالشهر العقاري

أكدت وزارة العدل أن الشهر العقاري ينظمه قانونين:

• القانون – الأول القانون رقم 114 لسنة 1946 وهو قانون الشهر العقاري وهو قانون مهني
•  القانون الثاني – هو المنظم للجانب الإداري لموظفي الشهر العقاري وهو القانون رقم 5 لسنة 1964 وينظم المسائل الخاصة بالتعيين والفصل والترقية.

كيف يعالج قانون تسجيل الملكية الجديد العقبات القديمة؟

أوضحت وزارة العدل ( وعلى حد قولهم ) أن القانون الجديد ينظم عملية تسجيل الملكية التي كانت تمثل إحدى مشكلات وعقبات المجتمع .

وأكدت أن سبب احجام المواطنين عن التسجيل هو اشتراط الملكية المسجلة للبائع ومن سبقه ، وهو سبب كثرة  تكرار العقود العرفية على العقار الواحد .

وقد تم إلغاء هذا الشرط في التعديلات الجديدة المضافة بالقانون رقم 9 لسنة 2022

اللائحة التنفيذية لقانون تسجيل الملكية الجديد

تتضمن  اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقارى الجديد  رقم 9 لسنة 2022 الرسوم المطلوبة لتسجيل الملكية العقارية.

رأينا في التسجيل العقاري الجديد: هل حقق القانون أهدافه؟

هل تساعد هذه التعديلات الجديدة فى تسهيل اجراءات تسجيل ملكية العقارات أراضي وشقق ومنازل ، أم سيواجه عقبات من قبل موظفى الشهر العقاري والروتين والتعليمات العقيمة التى تصدر تباعا بلا دراسة .

ويلتزم بها الموظف مغلوبا لأن موظف الشهر العقاري هو تابع بحكم وظيفته الحكومية وعليه تنفيذ الأوامر أيا كانت.

وهو ما نواجهه نحن سواء كنا محامين أحرار وقانونيين مزاولين أو مواطنين يرغبون فى الاطمئنان على أموالهم وأملاكهم الثابتة ، هذا ما سيتبين فى الأيام التالية من تطبيق القانون من 5 مايو 2022.

ملاحظات على ما يسجل في تعديلات قانون الشهر العقاري

الشهر العقاري يتخذ اجراءات التسجيل وفقا للتعديلات الجديدة 2022 على الشقق والمحلات دون الأراضي

مستندات وإجراءات تسجيل العقارات بـالشهر العقاري دون طلب تسلسل الملكية

حددت تعديلات قانون الشهر العقاري ثلاث فئات من ملاك العقارات والشقق فى مصر من حقهم التقدم لتسجيل واشهار ما يمتلكونه.

وتتمثل الثلاثة فئات المستحقين لتسجيل العقارات أو الشقق التى يمتلكونها دون الحاجة للوصول الى تسلسل الملكية المسجلة فى:

• أ‌- إذا كان مع طالب التسجيل سند صحيح “عقد بيع رضائي نهائي أو ابتدائي” إلى جانب 5 سنوات حيازة وحسن النية.
• ب- وجود حكم نهائي بالملكية أو غيرها من الحقوق العينية العقارية “حكم صحة ونفاذ أو تثبيت ملكية”
• ج- وضع اليد مدة أكثر من 15 سنة بحسن نية بقصد التملك مع تحقق مصلحة الشهر العقاري من ذلك

الإجراءات المطلوبة إذا كان مع طالب التسجيل سند صحيح “عقد بيع رضائي نهائي أو ابتدائي” إلى جانب 5 سنوات حيازة وحسن النية:

• 1- البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته ” نموذج الشهر العقاري “.
• 2-خريطة رقمية بإحداثيات وبيانات العقار أو الوحدة محل التسجيل أو أي مستند رسمي آخر يحمل ذات البيانات “حتى إذا كانت خريطة الكترونية أو رسم مساحي من مهندس معتمد أو رسم هندسي من المساحة”.
• 3- بيان السند القانوني لطلب التسجيل “عقد بيع رضائي نهائي أو ابتدائي”.
• 4- إقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار إن وجدت المراد شهره وبيان المقابل أو مقدار الدين إن وجد.
• 5- سداد رسم تصديق العقد النهائي أو الابتدائي من نقابة المحاميين بقيمة 1% من قيمة العقد بحد أقصى 25 ألف جنيه على العقد الذى تزيد قيمته عن مليون جنيه.
• 6- سداد رسوم الشهر العقاري بالنسبة للعقارات المبنية والأراضي الفضاء وما في حكمها 500 جنيه حتى مسطح 100 مترا مربعا شامل الرسم المساحي والهندسي و1000 جنيه حتى مسطح 200 مترا مربعا و1500 جنيه حتى مسطح 300مترا مربعا و2000 جنيه فيما يزيد على مسطح 300 مترا مربعا.
• 7- تقدم الأوراق والمستندات الى لجنة مشكلة فى الشهر العقاري التى تقوم بالنظر فى الأوراق وإصدار قرار بأن الشهر صالح أو غير صالح فى 7 أيام من تاريخ تقديم الطلب.
• 8- تقوم اللجنة بالنزول الى العقار أو الشقة أو الأرض الفضاء المطلوب إشهارها وسؤال الجيران والشهود الذى يحضرهم الراغب فى التسجيل.
• 9- ترفع اللجنة تقريرها خلال أسبوع من تقديم الطلب إلى أمانة مأمورية الشهر العقاري ويتم بحث الطلب وإصدار قرار بشأنه بحد اقصى شهر من تاريخ التقدم .

بما يتوافق مع نص المادة 969 من القانون المدني التى تنص على:

 إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب صحيح.

فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات، ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلّقي الحق

والسبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكاً للشيء أو صاحباً للحق الذي يُراد كسبه بالتقادم، ويجب أن يكون مسجّلاً طبقا للقانون.

وإذا وقعت الحيازة على عقار أو حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية من وقت نشئ الحيازة إلى وقت تسجيل الحق ومستندة إلى سبب صحيح فإن مدة   التقادم المكسب   تكون خمس سنوات.

أما بالنسبة للمستندات المطلوبة فتتمثل في: 

مستندات تسجيل البيع الرضائي:

• 1- سند ملكية البائع
• 2- كشف رسمي جرد حالي مبينا به تاريخ الحصر لبيان موقف قانون 25 لسنة 92 على عقار التعامل
• 3- نموذج 38 ضرائب
• 4- ترخيص المباني فى حالة وجود مبنى مقام بعد سنة 1992
• 5- مستندات الصفة والسلطة وما يفيد التأسيس اذا كان احد اطراف البيع شخصا معنويا

مستندات تسجيل بيع رضائي واشهار إرث:

• 1- الإعلام الشرعي للمراد إشهار إرثه أو إعلامات شرعية للمراد إشهار إرثهم إذا كان أكثر من جدول
• 2- سند ملكية المورث
• 3- كشف رسمي جرد حالي مبينا به تاريخ الحصر لبيان موقف قانون 25 لسنة 92 على عقار التعامل
• 4- نموذج 38 ضرائب
• 5- مستندات الصفة والسلطة وما يفيد التأسيس اذا مكان المشترى شخصا معنويا
• 6- طلب الترخيص بالنسبة لجدول البيع اذا كان العقار مقاما بعد دخول قانون 25 لسنة 1992 حيز النفاذ

مستندات تسجيل دعوى صحة ونفاذ:

• 1- الصادر لصالحه التعامل ويكون مستوفى: المهنة – الديانة – الجنسية  – رقم الدور – رقم الشقة –مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع.
• 2- الصادر ضده التعامل ويكون مستوفى: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة – مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع.
• 3- تاريخ عقد البيع الابتدائي والثمن المقرر له والتعهد بتقديم صورة عقد البيع الابتدائي او التعذر عن تقديمه مع بيانات عقار التعامل كاملة “حدود – أطوال – مسطح”.

مستندات تسجيل تسجيل حكم صحة ونفاذ وإشهار إرث:

1. الإعلام الشرعي للمراد إشهار إرثه أو إعلامات شرعية للمراد إشهار إرثهم إذا كان أكثر من جدول.
2.  الصادر لصالحه التعامل ويكون مستوفى – المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة –مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع.
3.  الصادر ضده التعامل ويكون مستوفى – المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة –مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع.
4.  تاريخ عقد البيع الابتدائي والثمن المقرر له مع بيانات عقار التعامل كاملة “حدود – اطوال – مسطح”.
5.  الحكم المراد شهره على أن يكون نهائي .
6.  شهادة بعدم حصول استئناف من تاريخ الحكم الى ما بعد ذلك بـ40 يومًا إذا كان حضوري أو إلى ما بعد آخر إعلان بـ40 يوم اذا كان غيابيا.
7. عريضة الدعوى منسوخة على ورق أخضر بالمداد الأسود.
8.  العقد العرفي “عقد البيع الابتدائي” مؤشرا عليه بنظر فى الدعوى وصورته منسوخة على ورق أخضر بالمداد الأسود أو إقرار مصدق عليه من الصادر لصالحه الحكم .
9. بما يفيد تنفيذه فى حالة عدم وجوده ويشترط أن يكون أركان التعاقد الذى أثبته الحكم واضحة فى العريضة والحكم أو أيهما.

تحديث 26/12/2022:

خطوات التسجل في ظل القانون ٩ لسنة ٢٠٢٢

يوجد  فرضين:

الفرض الاول  ان العقار او الشقة مسجلة و مشهرة مسبقا

في هذا الفرض سوف تتوجه الى المأمورية التابع لها العقار او الشقة ويقدم طلب تسجيل مرفقا به مستندات العقار محل التسجيل ( طلب التسجيل حوالى 150 جنيها

الفرض الثاني ان العقار أو الشقة محل التسجيل غير مسجلة مسبقا وانتفاء تسلسل ملكية

 في هذا الفرض  يقدم  طلب تسجيل واقعة مادية ويشترط لهذا الطريق أن  ان يكون لدي طالب التسجيل مستند عرفي مر عليه خمس سنوات (  عقد بيع  )

المستندات المطلوبة لتسجيل تحقيق واقعة مادية

• 1- صورة بطاقة الرقم القومي للصادر لصالحه الشهر وكذا صورة بطاقة الرقم القومي لمن يقوم مقامه وصورة سند الصفة إن كان كالوكالة لمحامي مثلا.
• 2- بيان رفع مساحي رقمي بإحداثيات النظام العالمي ( دبليو –  جي –  أس 84  ) المقابل  مظللا والبيانات الخاصة به  لخريطة بمقياس رسم بحد أقصى (1 – 2500  ) موضحاً به  العقار  محل التعامل
• 3- رخصة المباني للعقار محل الطلب إذا كان مقاماً اعتبار  من تاريخ 2/6/1992  أو نموذج 10 الخاص بقبول التصالح عن  الاعمال المخالفة.
• 4- المستندات التي تفيد تحقق الحيازة وشروطها (عقد عرفي، حكم صحة ونفاذ، كشف عوائد، أو أي مستند رسمي آخر).
•   5- ما يفيد سداد الرسوم والمصروفات الادارية تحت التسوية عن هذا الطلب التي تبلغ حوالي  3900 جنيه
• ولن يتم قيد الطلب قبل ارفاق كافة المستندات المذكورة.

تعقيب لنا:

هذا وكما قلت من قبل لم يحل مشكلة التسجيل للعقارات ولم ييسرها.

بل وضع عراقيل جديدة أمام طالب  التسجيل  كاشتراط أن يكون العقار محل التسجيل مرخصا.

وفي حالة عدم الترخيص تقديم ما يفيد التصالح مع الجهة الادارية في حالة واحدة اذا كان العقار محل التسجيل قد تم بناؤه بعد عام 1992.

وكذلك، عقبة  الرفع المساحي المغالي في ثمنه وقلما يكون خاليا من الأخطاء الفنية.

ولا أعلم ما فائدة هذا القانون الذي لم يأتي بحلول قاطعة.

الأسئلة الشائعة حول تسجيل العقارات في الشهر العقاري

في الختام، نقول أن التعديلات الجديدة في قانون تسجيل الملكية العقارية في الشهر العقاري شرع لضمان حماية الملكية العقارية ومنع النزاعات ولتسهيل إجراءات التسجيل، لكن في الواقع واجه الإجراءات البيروقراطية، من الموظفين البيروقراطيين، بما أدي الى كونه تعديل غير مثمر.

إذا كان لديك أي استفسارات حول إجراءات تسجيل العقارات، لا تتردد في التواصل معنا.

هل لديك تجربة مع تسجيل الشقق أو العقارات في الشهر العقاري؟ شارك تجربتك في التعليقات!

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :

حجز موعد: 01285743047

واتس: 01228890370

عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.

تحميل وطباعة البحث