التزام المؤجر بضمان التعرض للمستأجر المادة 571 مدني

نص المشرع فى المادة 571 مدني على التزام المؤجر بضمان التعرض للمستأجر بان يمتنع عن أي أعمال من شأنها أن تحول وانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة وكذلك لا يجوز له احداث أي تغيير بالعين أو بملحقاتها أي يخل بهذا الانتفاع وكذلك ضمان التعرض من الغير اذا كان صادرا منه وبسببه مع عرض بعض أحكام محكمة النقض

التزام المؤجر بضمان التعرض للمستأجر

نصوص الايجار وضمان التعرض

المادة 558 من القانون المدنى تنص على ان

الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم.

الأعمال التحضيرية لنص المادة 558 مدنى

1- مزية هذا التعريف أنه يبين من مبدأ الأمر أن التزام المستأجر إيجابي لا سلبي ، فهو ملزم بأن يمكن المستأجر من الانتفاع ، لا بأن يقتصر علي تركة ينتفع بالعين المؤخرة .

2- ويبين التعريف أن أركان الإيجار ، غير الرضا هي العين المؤجرة والأجرة والمدة . ويلاحظ أن الركنين الأخيرين متقابلان . ويترتب علي ذلك أن الإيجار عقد مستمر ، والأجرة فيه تقابل مدة الانتفاع .

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني جزء 4- ص 470)

نص القانون بشأن ضمان المؤجر للتعرض

تنص المادة 571 مدني على 

  • (1)- على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الانتفاع.
  • (2)- ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التي تصدر منه أو من إتباعه، بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو إضرار مبنى على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر آخر أو من أي شخص تلقى الحق عن المؤجر.

الأعمال التحضيرية لضمان التعرض فى عقد الايجار

هذا النص وما بعدها (770- 774) ينظم ضمان العرض والاستحقاق والإيجار كالبيع فى هذه الأحكام فالمؤجر يضمن تعرضه ماديا كان أو مبنيا على سبب قانونى وبضمن تعرض الغير إذا كان مبنياً على سبب قانونى .

أما تعرضه بهذا الانتفاع المستأجر بالعين المؤجر بإحداث تغيير فيها يخل بهذا الانتفاع أو ان يعطى للغير حقا عينيا أو شخصيا يتعارض مع حق المستأجر ويحتج به عليه كحق المشترى للعين المؤجرة إذا لم يكن تاريخ الإيجار أسبق من تاريخ البيع وكحق مستأجر آخر مقدم طبقاً للقاعدة التى سيأتي بيانها (م 772 من المشروع ) ويلاحظ ان المؤجر لا يكون مسئولا عن التعرض المادي الصادر من الجيران الا إذا كان هو الذى اجر لهم فيكونون فى حكم إتباعه .

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4ص506و507)

يبين من نص المادة 571 مدنى ان المؤجر يضمن للمستأجر تعرضه الشخصي فى الانتفاع بالعين المؤجرة .

وهذا التعرض الشخصي :

  • مادى
  • أو مبنى على سبب قانونى

والتعرض المادي – يقوم على اعمال مادية محضة كإحداث تغيير العين المؤجرة أو ملحقاتها يخل بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أو مزاحمة المستأجر فى صناعته أو فى تجارته أو أن يقتحم العين المؤجرة دون إذن المستأجر أو ترك مواشيه تدخل الأرض المؤجرة لترعى أو ان يمنع المستأجر من استعمال المصعد أو سطح المنزل ونحوها .

والتعرض القائم على تصرفات قانونية – مؤداها أن يعطى المؤجر للغير حقا عينيا أو شخصيا يتعارض مع حق المستأجر ويحتج به عليه كحق مشترى العين المؤجرة وكحق الدائن المرتهن رهناً حيازياً الذى يوجب انتقال حيازة العين المؤجرة له بما يتعارض مع حق انتفاع المستأجر الثاني حق شخصي يزاحم به حق المستأجر الأول .

أما التعرض المبنى على سبب قانونى – فصورته ان يدعى المؤجر حقا على العين المؤجرة فى مواجهته المستأجر بتعارض مع حق الأخير فى الانتفاع بها فإذا فعل جاز المستأجر أن يدفع دعوى المؤجر بالتزامه بضمان التعرض الشخصي .

وسواء كان التعرض الشخصي تعرضاً مادياً أو تعرضا مبنياً على سبب قانونى وسواء كان التعرض المادي قائما على اعمال مادية أو على تصرفات قانونية

شروط ضمان المؤجر للتعرض الشخصي

التزام المؤجر بضمان التعرض للمستأجر

يشترط لتحقق التعرض الشخصي توافر شروط أربعة :

  1.  وقوع التعرض بالفعل – سواء أكان مادياً، أو مادياً قائماً على تصرفات قانونيا أو مبنيا على سبب قانونى .
  2.  وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار – أي فى الوقت الذى يكون فيه حق المستأجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة قائماً سواء فى مدة الإيجار الأصلية أو المجددة أو الممتدة .
  3.  وقوع اعمال من المؤجر تحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أو تخل بهذا الانتفاع كهدم – العين المؤجرة أو ملحقاتها أو جزء منها ولو كان حرمان المستأجر مبنياً على فقدان فائدة أدبية (إنشاء محل مقلق للراحة فى إسكان هادئ أو إسكان إمراه عاهرة فى مسكن مجاور ) وتقدير عمل المؤجر مسألة واقع تترك لقاضى الموضوع دون تعقيب عليه من محكمة النقض .
  4.  عدم استناد المؤجر فى الأعمال التى يقوم بها إلى حق ثابت له – فإذا كان المؤجر حق استمده من عقد الإيجار أو من حكم قضائي أو من القانون لم يكن عمله تعرضاً يوجب الضمان .

فإذا توافرات هذه الشروط الأربعة اعتبر العمل الصادر من المؤجر تعرضا يستوجب الضمان ولا يشترط سوء نية المؤجر فسواء كان سيء النية أي يعلم أن العمل الذى يأتيه هو تعرض يحرمه القانون أو كان حسن النية أي يعتقد ان العمل مشروع ففي الحالتين يجب عليه الضمان .

ترك المشرع الجزاء المترتب على التعرض الشخصي إلى القواعد العامة إذ يسهل ان يستخلص منها هذا الجزاء فإذا حدث تعرض من المؤجر للمستأجر على النحو المتقدم – كان المستأجر أن يطلب وقف هذا التعرض وهذا هو التنفيذ العيني أو ان يطلب فسخ الإيجار أو يطلب إنقاص الأجرة وله فى جميع الأحوال ان يطلب التعويض ان كان له مقتض .

والتزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصي غير قابل لانقسام فإذا تعدد المؤجرون أو ورث المؤجر ورثة متعددون وجب على كل منهم الامتناع عن التعرض للمستأجر لا فى حصته فى العين المؤجرة فحسب بل فى كل العين المؤجرة وإذا تعرض احدهم للمستأجر كان لهذا ان يرجع عليه الضمان كاملا.

أما حق المستأجر فى طلب تعويض فينقسم، ولا يستطيع المستأجر الرجوع على أي من المؤجرين إلا بمقدار حصته فى العين المؤجرة ولكنه يرجع على كل مؤجر بحصته فى التعويض لو كان هذا المؤجر لم يتعرض للمستأجر لأن التزام المؤجر بالضمان لا يقبل الانقسام ولمن يتعرض من المؤجرين ان يرجع على تعرض منهم .

وأحكام ضمان المؤجر – المتقدمة – ليست من النظام العام بل هي أحكام مفسرة لإدارة المتعاقدين فيجوز تعديلها باتفاق خاص بينهما فيجوز التشديد فى مسئولية المؤجر أو التخفيف منها كما يجوز اعفاء المؤجر من المسئولية وفى هذه الحالة الأخيرة لا يكون المؤجر مسئولاً عن تعرضه الا إذا وقع التعرض نتيجة غش أو خطأ جسيم منه إذا يكون شرط الإعفاء باطلاً تطبيقاً للقواعد العامة .

ولا يجوز التوسع فى تفسير الشرط الذى يعدل من أحكام المسئولية لمصلحة من ينتفع بهذا الشرط فشرط التشديد فى المسئولية لا يتوسع فى تفسيره لمصلحة المستأجر لأنه هو الذى ينتفع بالتشديد وشرط التخفيف من المسئولية أو الإعفاء منها لا يتوسع فى تفسيره لمصلحة المؤجر لأنه هو الذى ينتفع بالتخفيف أو بالإعفاء .

(الوسيط-6- مجلد 1 للدكتور السنهوري- ص297 وما بعدها والمراجع السابقة)

طبقاً لنص المادة 571 مدنى يضمن المؤجر للمستأجر تعرضه الشخصي فى الانتفاع بالعين المؤجرة سواء كان هذا التعرض مادياً أو مبنياً على سبب قانونى ويشترط فى تعرض المؤجر ان يكون غير مستند إلى حق له .

(الطعن 2273 لسنة 73ق جلسة 10/5/2004 لم ينشر بعد )

شروط التعرض من الغير بسبب المؤجر

التعرض الصادر من الغير المبنى على سبب قانونى يتحقق بادعاء أجنبي حقاً يتعارض مع حق المستأجر – ويؤخذ من ذلك أن هناك شروطاً أربعة لقيام هذا التعرض .

  1.  صدور التعرض من الغير – أي من أجنبي عن عقد الإيجار فيضمن المؤجر تعرض الأجنبي المبنى على سبب قانونى دون التعرض المادي .
  2.  ادعاء الغير حقا يتعلق بالعين المؤجر ويتعارض مع حق المستأجر – أي أن يكون التعرض الصادر من الغير مبنيا على سبب قانونى يضمنه المؤجر ويكفى فى ذلك مجرد الادعاء بالحق سواء اكان مبنياً على أساس أو لا أساس له حتى لو كان الادعاء غير جدى وظاهر البطلان وسواء كان الحق المدعى به عبنا ام شخصياً .
  3.  وقوع التعرض بالفعل – بطريق مادى (دخول الأرض المؤجرة بالادعاء بوجود حق ارتفاق بالمرور) فيضطر المستأجر إلى رفع دعوى ضمان على المؤجر يدخل فيها التعرض خصما فى الدعوى أو بطريق رفع الغير دعوى يدعى فيها بحق بدعيه .
  4.  وقع التعرض أثناء مدة الإيجار – سواء المدة الأصلية أو الدة المجددة أو المستمرة

ومادام حق المستأجر قائما فان المؤجر يضمن تعرض الغير المبنى على سبب قانونى سواء كان التعرض حاصلا قبل تسليم العين للمستأجر أو بعد التسليم ويقع على عاتق المستأجر واجب إخطار المؤجر بوقوع التعرض حتى يتقدم لدفع هذا التعرض سواء كان تعرض الغير صادرا فى صورة اعمال مادية أو فى صورة دعوى رفعها الغير على المستأجر .

وليس للإخطار ميعاد مقرر فى القانون ولكن يتحتم ان يكون ذلك فى اقرب وقت ممكن بحيث إذا ترجعي أو تقاعس لم يكن له حق الرجوع على المؤجر بالضمان بل أن للمؤجر أن يرجع عليه بالتعويض بسبب تقصيره فى الإخطار وبنجاح المتعرض فى تعرضه بسبب هذا التقصير .

ولم يحدد القانون للإخطار شكلا معينا فيجوز أن يكون على يد محضر أو بخطاب مسجل أو بخطاب بعلم الوصول أو شفاهه ويقع العبء إثبات ان الإخطار قد تم على عاتق المستأجر .

(الوسيط-6- مجلد 1 للدكتور السنهوري- ص339 وما بعدها والمراجع السابقة)

النص في المادتين 558، 575/ من القانون المدني يدل على أن المؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة وهو التزام مستمر بقابله الالتزام بدفع الأجرة، فإذا حرم المستأجر من الانتفاع بالعين من جراء تعرض مادي من أجنبي عنه وعن المؤجر وبذل كل ما في وسعه لدفع ذلك التعرض فلم يتمكن، حق للمستأجر أن يمتنع عن الوفاء بالأجرة للمؤجر، وجاز له أيضا مطالبة المتعرض بالتعويض.

[الطعن رقم 1414 –  لسنــة 68 ق  –  تاريخ الجلسة 16 / 10 / 2000 –  مكتب فني 51 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 932]

إن عقد الإيجار يلزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة فإذا وقع تعرض من الغير يستند إلى سبب قانوني يرجع إلى المؤجر جاز للمستأجر أن يرفع دعوى الحق مستنداً في ذلك إلى عقد الإيجار وما ينشأ عنه من ضمان عدم التعرض طبقاً للقواعد العامة عملاً بالمادتين 571، 572 من القانون المدني.

[الطعن رقم 1860 –  لسنــة 53 ق  –  تاريخ الجلسة 09 / 11 / 1989 –  مكتب فني 40 –  رقم الجزء  3 –  رقم الصفحة 41 – تم رفض هذا الطعن]

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 842

شاركنا برأيك