اثبات الاقامة لامتداد الايجار القديم شرطه ( نقض 2021 )

يحق للمقيم مع المستأجر الأصلي امتداد عقد الايجار ولكن اثبات الاقامة لامتداد الايجار القديم شرطه الاقامة المستقرة المعتادة وقد عرفت محكمة النقض هذه الاقامة في حكم حديث صادر عام 2021 مع التأكيد أن الأوراق الرسمية لا تثبت هذه الاقامة لماذا ؟ هذا ما سنتعرف عليه بحكم النقض رقم 8645 لسنة 89 ق

مبادئ الاقامة المستقرة للامتداد في النقض

• (١) الإقامة التى تُرتب امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة ٢٩/١ ق ٤٩ لسنة ١٩٧٧ بعد وفاة المستأجر أو تركه العين . مقصدها .
• (٢) استخلاص الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار . واقع . استقلال قاضى الموضوع بتقديره . شرطه . أن يكون استخلاصه سائغاً له مصدره من الأوراق ومؤدياً إلى النتيجة التى انتهى إليها .
• (٣) فساد الحكم فى الاستدلال . ماهيته .
• (٤) الأوراق الرسمية . غير قاطعة الدلالة على توافر الركن المادي للإقامة متى كانت من صنع صاحبها .
• (٥) بيان محل الإقامة فى البطاقة الشخصية أو العائلية أو فى وثيقة جواز السفر أو وثيقة الزواج وشهادات الميلاد . يُدوّنها الموظف المختص طبقاً لما يدلى به ذوو الشأن . أثره . انحصار حجيتها فى صدورها على لسان هؤلاء دون صحتها فى ذاتها
• (٦) استناد المطعون ضده إلى مستندات من صنعه لإثبات إقامته بعين النزاع . عدم صلاحيتها بذاتها دليلاً على الإقامة الموجبة للامتداد . علة ذلك . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الإخلاء وبامتداد عقد الإيجار للمطعون ضده تعويلاً على تلك المستندات ملتفتاً عن أقوال الشهود ودلالة باقى الأوراق التى تدحض إقامته الموجبة لهذا الامتداد . فساد وقصور .

نقض اثبات الاقامة المعتادة المستقرة

باسم الشعب

محكمة النقض

الدائرة المدنية والتجارية

جلسة السبت الموافق ١٦ من يناير سنة ٢٠٢١

الطعن رقم ٨٦٤٥ لسنة ٨٩ ق

برئاسة السيد القاضي / عبد الرحيم الصغير زكريا نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة / عبد الصمد محمد هريدي، عبد الناصر عبد اللاه فراج وليد ربيع السعداوي وصلاح الدين فتحي الخولى نواب رئيس المحكمة

(1) إيجار تشريعات إيجار الأماكن : الامتداد القانوني لعقد الإيجار – الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار ” .

الإقامة التي تُرتب امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة ١/٢٩ ق ٤٩ لسنة ١٩٧٧ بعد وفاة المستأجر أو تركه العين . مقصدها .

(۲) محكمة الموضوع ” سلطتها في المنازعات الناشئة عن عقد الإيجار : استخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار ” .

استخلاص الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار . واقع . استقلال قاضي الموضوع بتقديره . شرطه . أن يكون استخلاصه سائغاً له مصدره من الأوراق ومؤدياً إلى النتيجة التي انتهى إليها .

(۳) حكم ” عيوب التدليل : الفساد في الاستدلال ” .

فساد الحكم في الاستدلال . ماهيته .

(٤ – ٦ ) إثبات ” حجية الأوراق الرسمية : حجية ما يدلى به المواطن لدى الموظف العام . إيجار “تشريعات إيجار الأماكن : الامتداد القانوني لعقد الإيجار : الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار ” .

(٤) الأوراق الرسمية. غير قاطعة الدلالة على توافر الركن المادي للإقامة متى كانت من صنع صاحبها

(٥) بيان محل الإقامة فى البطاقة الشخصية أو العائلية أو في وثيقة جواز السفر أو وثيقة الزواج وشهادات الميلاد. يُدوّنها الموظف المختص طبقاً لما يدلى به ذوو الشأن . أثره . انحصار حجيتها في صدورها على لسان هؤلاء دون صحتها في ذاتها .

 (٦) استناد المطعون ضده إلى مستندات من صنعه لإثبات إقامته بعين النزاع . عدم صلاحيتها بذاتها دليلاً على الإقامة الموجبة للامتداد . علة ذلك . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الإخلاء وبامتداد عقد الإيجار للمطعون ضده تعويلاً على تلك المستندات عن أقوال الشهود ودلالة باقى الأوراق التى تدحض إقامته الموجبة لهذا الامتداد .

قواعد الطعن عن اثبات الاقامة

1.  المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة ۲۹ من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ أن الإقامة التي يترتب عليها مزية الامتداد القانوني لعقد إيجار المسكن إلى من عددهم ذلك النص بعد وفاة المستأجر أو تركه العين هي الإقامة المستقرة مع المستأجر بالعين المؤجرة والتي تتصرف فيها نية المقيم إلى أن يجعل هذا المسكن مراحه ومغداه ، وأن يقيم به إقامة دائمة مستقرة بحيث لا يُعوّل على مأوى آخر
2.  المقرر – في قضاء محكمة النقض أنه ولئن كان استخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة في الدعوى وبحث مستنداتها واستخلاص الصحيح منها  إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصه سائغاً وله مصدره من الأوراق ومؤدياً إلى النتيجة التي انتهى إليها المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط
3. ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي تثبت لديها ، أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها.
4. ٤- المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن دلالة الأوراق الرسمية على الركن المادي للإقامة تكاد تكون معدومة متى كان صاحبها هو الذى يدلى ببياناتها إلى الموظف المختص بتحريرها ، فهي من صنعه ، فلا تدل بذاتها ولا تنهض دليلاً على وجود الإقامة من عدمها. المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن البيان المتعلق بمحل الإقامة في البطاقة الشخصية أو العائلية أو في وثيقة جواز السفر أو وثيقة الزواج وشهادات الميلاد من البيانات التي يُدوّنها الموظف المختص طبقاً لما يمليه ذوو الشأن
5. فإن حجية هذه المحرارات وما يماثلها تنحصر في مجرد صدورها على لسان هؤلاء دون صحتها في ذاتها. ٦- إذ كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه برفض دعوى الطاعنين بطلب انتهاء عقد الإيجار المؤرخ ۱۹٦٨/٤/١٢ والإخلاء والتسليم وفي الدعوى الفرعية بامتداد عقد الإيجار عن شقة النزاع للمطعون ضده استناداً لما خلص إليه من المستندات المقدمة من المطعون ضده بأنه له إقامة بشقة النزاع حال حياة والدة المستأجر الأصلى حتى وفاته ، واستمرت إقامته بها حتى وفاة والدته والمتمثلة في تحقيق الشخصية ووثيقة زواجه وكشوف الحسابات البنكية وإيصالات الكهرباء وسداده الأجرة حتى مارس ۲۰۱۲ بتاريخ لاحق على وفاة والدته فى ۲۰۱۱/۳/۲۹ بإيصالات باسم المستأجر الأصلي ، والمدون بها أن محل إقامته بشقة النزاع
6. وانتهى إلى أحقيته في الامتداد القانوني لعقد إيجار عين النزاع ، حال أن هذه المستندات لا تصلح بذاتها دليلاً على الإقامة بها إقامة هادئة مستقرة موجبة للامتداد القانوني ، وملتفتاً عن أقوال الجيران أمام الخبير ودلالتها من عدم معرفتهما بالمقيم بالعين ، وفاتورة سداد تليفون أرضى بمسكن آخر باسم المطعون ضده ، فإنه يكون مشوباً بالفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه

المحكمة

بعد مطالعة الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر / عبد الصمد محمد سعد هریدی ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في ان

مورث الطاعنين أقام على المطعون ضده الدعوى رقم ١٤١٤ لسنة ٢٠١٣ إيجارات الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ ١٩٦٨/٤/١ والإخلاء والتسليم ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب هذا العقد استأجر منه مورث المطعون ضده الشقة محل النزاع،

وقد توفى دون أن يقيم معه أحد ممن لهم حق الامتداد، ومن ثم أقام الدعوى . ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى ، وبعد أن أودع تقريره وجه المطعون ضده دعوى فرعية بطلب إلزام الطاعنين بتحرير عقد إيجار له عن شقة النزاع امتداداً لعقد مورثه المستأجر الأصلي.

بتاريخ ۲۰۱۷/١٢/٢٧ حكمت في الدعوى الأصلية بالطلبات ، ورفضت الدعوى الفرعية. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم ٥٥٩ لسنة ١٣٥ في القاهرة ” مأمورية الجيزة ” ،

وبتاريخ ۲۰۱۹/۲/۲۰ قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وفي الدعوى الأصلية برفضها وفى الدعوى الفرعية بامتداد عقد الإيجار للمطعون ضده .

طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها

سبب طعن الطاعن

وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعنون بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ، وفى بيان ذلك يقولون

إن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض دعواهم بإخلاء وبامتداد عقد إيجار شقة النزاع للمطعون ضده على سند من أنه يقيم بها إقامة هادئة مستقرة موجبة للامتداد القانوني وذلك مع والده المستأجر الأصلى حتى وفاته ، ومن بعده حتى وفاة والدته في ۲۰۱۱/۳/۲۹ مستدلاً في ذلك على ثبوت إقامته بها من محل الإقامة الثابت بوثيقة زواج وبطاقة الرقم القومي للمطعون ضده وكشوف حساباته البنكية وإيصالات سداد الكهرباء وإيصالات سداد الأجرة حتى مارس ۲۰۱۲ باسم المستأجر الأصلي

في حين أن هذه المستندات جميعها لا تصلح دليلاً على إثبات إقامته الدائمة بشقة النزاع وقت الوفاة لأنها من صنعه وقد تحررت بناء على ما أدلى به هو من بيانات للموظف المختص بتحريرها ،

وأن معظمها لاحق على الوفاة وقد اطرح الحكم المطعون فيه ما قدموه من إفادة لشركة الاتصالات المصرية الدالة على وجود هاتف أرضى وفاتورة سداد له باسم المطعون ضده بمسكن آخر ، وأغفل دلالتها في انتقاء إقامته بشقة النزاع ، وكذلك ما قرره الشاهدان – وهما الجيران – أمام الخبير من أنهما لا يعلمان شيئاً عن شقة النزاع ولا من يقيم فيها ، مما يعيبه ويستوجب نقضه

رد النقض علي نعي الطاعن

وحيث إن هذا النعي فى محله

ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة ۲۹ من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ هو أن الإقامة التي يترتب عليها مزية الامتداد القانوني لعقد إيجار المسكن إلى من عددهم ذلك النص بعد وفاة المستأجر أو تركه العين هى الإقامة المستقرة المعتادة مع المستأجر بالعين المؤجرة والتي تتصرف فيها نية المقيم إلى أن يجعل هذا المسكن مراحه ومغداه ، وأن يقيم به إقامة دائمة مستقرة بحيث لا يُعوّل على مأوى آخر دائم وثابت سواه ،

كما أنه من المقرر أنه ولئن كان استخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضى الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة في الدعوى وبحث مستنداتها واستخلاص الصحيح منها ، إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصه سائغاً وله مصدره من الأوراق ومؤدياً إلى النتيجة التى انتهى إليها ،

وأن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي تثبت لديها ، أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها ،

وكان من المقرر – بقضاء هذه المحكمة – أن دلالة الأوراق الرسمية على الركن المادي للإقامة تكاد تكون معدومة متى كان صاحبها هو الذي يدلى ببياناتها إلى الموظف المختص بتحريرها ، فهي من صنعه ، فلا تدل بذاتها ولا تنهض دليلاً على وجود الإقامة من عدمها

وأن البيان المتعلق بمحل الإقامة في البطاقة الشخصية أو العائلية أو فى وثيقة جواز السفر أو وثيقة الزواج وشهادات الميلاد من البيانات التي يدونها الموظف المختص طبقاً لما يمليه ذوو الشأن ، فإن حجية هذه المحرارات وما يماثلها تنحصر في مجرد صدورها على لسان هؤلاء دون صحتها في ذاتها .

لما كان ذلك

وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه برفض دعوى الطاعنين بطلب انتهاء عقد الإيجار المؤرخ ۱۹٦٨/٤/١) والإخلاء والتسليم وفى الدعوى الفرعية بامتداد عقد الإيجار عن شقةالنزاع للمطعون ضده استناداً لما خلص إليه من المستندات المقدمة من المطعون ضده بأنه له إقامة بشقة النزاع حال حياة والده المستأجر الأصلى حتى وفاته ،

واستمرت إقامته بها حتى وفاة والدته والمتمثلة في تحقيق الشخصية ووثيقة زواجه وكشوف الحسابات البنكية وإيصالات الكهرباء وسداده الأجرة حتى مارس ۲۰۱۲ بتاريخ لاحق على وفاة والدته في ۲۰۱۱/۳/۲۹ بإيصالات باسم المستأجر الأصلى والمدون بها أن محل إقامته بشقة النزاع ،

وانتهى إلى أحقيته فى الامتداد القانوني لعقد إيجار عين النزاع ، حال أن هذه المستندات لا تصلح بذاتها دليلاً على الإقامة بها إقامة هادئة مستقرة موجبة للامتداد القانوني ، وملتفتاً عن أقوال الجيران أمام الخبير ودلالتها من عدم معرفتهما بالمقيم بالعين وفاتورة سداد تليفون أرضى بمسكن آخر باسم المطعون ضده ، فإنه يكون مشوباً بالفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه ، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة ” مأمورية الجيزة ” وألزمت المطعون ضده المصروفات ، ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة .