طرق نقل الحيازة الزراعية من حائز الى أخر

البحث الرابع لأبحاث الحيازة الزراعية ويتضمن طرق نقل الحيازة الزراعية من حائز الى أخر بموافقة الجمعية الزراعية المختصة وطريق الدعوي عند التنازع علي صاحب الحق في الحيازة الزراعية بسجلات الجمعية الزراعية ونقل الحيازة في حالة وفاة المالك الحائز وحالة وفاة المستأجر الحائز

طرق نقل الحيازة الزراعية قانونا

• الطريقة الأولى – موافقة الجمعية التعاونية الزراعية
• الطريقة الثانية – اتفاق كتابي بين الطرفين
• الطريقة الثالثة – حكم قضائي بنقل الحيازة
• مسألة نقل الحيازة في حالة وفاة المالك الحائز
• مسألة نقل الحيازة في حالة وفاة المستأجر

المقصود بنقل الحيازة

هو نقلها من حائز إلى آخر وقد عبرت الفقرة الثالثة من المادة ۹۲ عن نقل الحيازة بعبارة تعديل الحيازة) أما قرار وزير الزراعة واستصلاح الأراضى رقم ١٢٥٤ لسنة ۲۰۰۹ فقد عبر عنها بـ «نقل الحيازة (مادة ۱۹).

طرق نقل الحيازة الزراعية

نصت المادة ۹۲ من قانون الزراعة في فقرتها الثالثة على طريقتين لنقل الحيازة ثم أردفت في فقرتها الرابعة بأن يستثنى من ذلك حالات تغيير الحيازة نتيجة تنفيذ الأحكام القضائية  .

ومعنى ذلك أن المادة نصت على ثلاثة طرق لنقل الحيازة نتناولها بالتفصيل على النحو الآتى :

الطريقة الأولى موافقة الجمعية التعاونية الزراعية

تنص المادة ٦٢ من قانون الزراعة في فقرتها الثالثة على أنه:

ولا يجوز تعديل الحيازة الزراعية إلا بعد موافقة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة

ومفاد ذلك

أن موافقة الجمعية على نقل الحيازة تصدر من مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة باعتباره المختص بإدارة شئون الجمعية ويكون ذلك بناء على طلب من الحائز القديم أو نائبه أو الحائز الجديد أو نائبه. ويتعين على مجلس إدارة الجمعية التحقق من مبرر طلب نقل الحيازة وللمجلس ألا يوافق على نقل الحيازة إذا كانت الأرض محملة بديون مستحقة للحكومة أو لبنك التنمية والائتمان الزراعي ولم يقبل الحائز الجديد تحملها وبصفة عامة فلمجلس إدارة الجمعية سلطة تقديرية في تقدير مبرر نقل الحيازة

( للمزيد عن هذا الصدد –  راجع مشكلات الملكية والحيازة فى قانونى الإصلاح الزراعي والزراعة – المستشار محمد عزمي البكري – طبعة ١٩٩٣ ص ١٤٧ وما بعدها )

وحظر تعديل الحيازة الزراعية عن غير طريق الجمعية التعاونية الزراعية أو قبل موافقتها، مقرر لمصلحة الجمعية المذكورة.

ولذلك قضت محكمة النقض بأن :

حظر تعديل الحيازة الزراعية عن غير طريق الجمعية التعاونية الزراعية أو قبل موافقتها – وعلى النحو المبين بأحكام قانون الزراعة رقم ٥٣ لسنة ١٩٦٦ – مقرر لمصلحة الجمعية المذكورة ، واختصاصها في الدعوى دون اعتراض منها على نقل حيازة العشرة قراريط محل الإقرار موضوع النزاع إلى المطعون ضدها كاف لترتيب الأثر القانوني الوارد في المادة (۳/۹۲) من ذلك القانون»

طعن رقم ٣٦٣٩ لسنة ٦١ ق جلسة الأول من مارس سنة ۱۹۹۷

 الطريقة الثانية بناء على اتفاق كتابي بين الطرفين

تنص المادة ۹۲ من قانون الزراعة فى فقرتها الثالثة على انه

ولا يجوز تعديل الحيازة الزراعية …. أو بناء على اتفاق كتابي مصدق على التوقيع عليه من رئيس مجلس إدارة هذه الجمعية وعضوين من أعضائها على أن يتضمن الاتفاق إقرار الحائز الجديد بتحمل الديون المستحقة عن الأرض محل التنازل سواء للحكومة أو للمؤسسة المصرية العامة للائتمان الزراعى والتعاوني (البنك الرئيسي للتنمية والائتمان الزراعى الان )

وتنص المادة (۱/۱۹) من القرار الوزارى رقم ١٢٥٤ لسنة ۲۰۰۹ على هذه الحالة بقولها :

يكون نقل الحيازة في الحالات الآتية :

بموجب اتفاق کتابی موقع عليه من الطرفين مع إقرار الحائز بتحمله جميع الديون المستحقة على الأرض أو النشاط محل التنازل عن الحيازة لاية جهة كانت بشرط أن يكون هذا الاتفاق مصدقا على التوقيعات فيه من الشهر العقارى أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها. ويعتد في هذا الصدد بالاتفاق الوارد في عقود البيع أو القسمة العرفية (الابتدائية) متى كان مصدقا على التوقيعات فيها على الوجه المتقدم»

وتنص المادة ١٨ من القرار الوزارى رقم ٥٩ لسنة ١٩٨٥ على أن: ي

كون نقل الحيازة في الحالات التالية :

۱- بموجب اتفاق كتابي موقع عليه من الطرفين مع إقرار الحائز بتحمله جميع الديون المستحقة على الأرض محل التنازل عن الحيازة لأية جهة كانت بشرط أن يكون هذا الاتفاق مصدقا على التوقيعات فيه من الشهر العقارى أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها

وذلك مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بعدم جواز التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا فى الأحوال المقررة قانونا ويعتد في هذا الصدد بالاتفاق الوارد في عقود البيع أو القسمة العرفية (الابتدائية) متى كان مصدقا على التوقيعات فيها على الوجه المتقدم

ونعرض للأحكام التفصيلية لهذه الطريقة فيما يلى :

(١) وجوب وجود اتفاق كتابى على نقل الحيازة موقع عليه من الطرفين :

يجب لنقل الحيازة وجود اتفاق كتابي على نقل الحيازة موقع عليه من الطرفين الحائز القديم أو نائبه والحائز الجديد أو نائبه فلا يكفى إذن الاتفاق الشفوى بين الطرفين على نقل الحيازة غير أنه لا يلزم لانعقاد الاتفاق على نقل الحيازة إثبات الإيجاب والقبول في محرر واحد.

وفى هذا قضت محكمة النقض بأن :

المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يلزم لانعقاد الاتفاق إثبات الإيجاب والقبول في محرر واحد

طعن رقم ٤١٥٨ لسنة ٦٢ ق جلسة ۱۹۹۹/۳/۱۸

ويعتد في هذا الصدد بالاتفاق الوارد في عقود البيع أو القسمة العرفية (الابتدائية).

واشتراط وجود الاتفاق الكتابى بين الطرفين لنقل الحيازة لا يفيد أن اتفاق نقل الحياة تصرف شكلى لا يتم إلا بأن يفرغ في الشكل المبين فيه وبالأسلوب الوارد به.

إنما يدل على أنه تصرف رضائى لا يجوز إثباته إلا بالكتابة وقد قصد الشارع من اشتراط الكتابة بهذه الصورة هو بيان الدليل الذى يعتبر في نقل الحيازة

وفى هذا قضت محكمة النقض بأن :

۱- النص في المادة (۳/۹۲) من قانون الزراعة الصادر برقم ٥٣ لسنة ١٩٦٦ على أنه ولا يجوز تعديل الحيازة الزراعية موافقة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة أو بناء على إلا بعد اتفاق كتابى مصدق على التوقيع عليه من رئيس مجلس إدارة هذه الجمعية وعضوين من أعضائها

على أن يتضمن الاتفاق إقرار الحائز الجديد بتحمل الديون المستحقة عن الأرض محل التنازل سواء للحكومة أو المؤسسات المصرية العامة للائتمان الزراعي لا يفيد أن اتفاق تعديل الحيازة تصرف شكلى لا يتم إلا بأن يفرغ في الشكل المبين فيه وبالأسلوب الوارد به إنما يدل على أنه تصرف رضائى لا يجوز إثباته إلا بالكتابة وقصد المشرع من إثبات الكتابة بهذه الصورة فى هذا النص بيان الدليل الذى يقبل في إثبات تعديل الحيازة

طعن رقم ٤١٥٨ لسنة ٦٢ ق جلسة ۱۹۹۹/۳/۱۸

وبالترتيب على ذلك يجوز الاتفاق على نقل الحيازة في تحقيق إدارى تجريه الجمعية التعاونية الزراعية.

وفى هذا قضت محكمة النقض بأن :

إذ كان الحكم المطعون فيه قد اعتمد في إثبات عدم حصول الاتفاق المنصوص عليه فى المادة ۹۲ من قانون الزراعة الصادر برقم ٥٣ لسنة ۱۹٦٦ وبالتالي عدم صحة نقل الحيازة من المطعون ضده الثاني إلى الطاعن على خلو الأوراق من مثل هذا الاتفاق المصدق عليه بالأوضاع المنصوص عليها في المادة آنفة البيان مع ما سلم به في مدوناته من اطلاعه على محضر التحقيق الذي أجرى الجمعية التعاونية الزراعية والثابت به سؤال كل من المطعون حياز ضده الثاني والطاعن حيث قرر الأول موافقته على نقل حيـ المساحة محل النزاع إلى هذا الأخير بسبب بيعها إليه

ثم أردف ائه لهذ بسـ هذه الأقوال بإقرار منه بذلك . كما قرر الطاعن . المساحة ومباشرته زراعتها وذيل هذه الأقوال بتحمله الديون المستحقة في الأرض محل التنازل ثم اختتمت هذه الأقوال جميعها ى إلى بقرار اللجنة القروية بنقل الحيازة من المطعون ضده الثـ الطاعن وهو ما يثبت به تعديل الحيازة على النحو الذى قصده المشرع في المادة ۹۲ من قانون الزراعة المشار إليه، فإنه يكو بقضائه – مع ذلك – إلغاء بطاقة الحيازة المحررة للطاعن قد أخطأ في تطبيق القانون»

 طعن رقم ٤١٥٨ لسنة ٦٢ ق جلسة ١٩٩٩/٣/١٨

(ب) التصديق على توقيع الطرفين بالاتفاق الكتابى :

 أوجبت المادة (۳/۹۲) من القانون التصديق على توقيع الطرفين بالاتفاق الكتابي من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها أي من أعضاء مجلس إدارتها وقد تغيا الشارع من هذا التحقق من صدور التوقيع من الطرفين ولم يشأ الشارع تطلب التصديق على التوقيع امام مكتب التوثيق بمصلحة الشهر العقارى تخفيفا على المتعاقدين ورفع مشقة الانتقال إلى المكتب المذكور عنهما ولذلك يجوز من باب أولى أن يصدق الطرفان على توقيعهما أمام مكتب التوثيق.

وهو ما نصت عليه المادة ۱۹ من القرار الوزارى رقم ١٢٥٤ لسنة ۲۰۰۹ صراحة إذ جرت على أن:

«بشرط أن يكون هذا الاتفاق مصدقا على التوقيعات فيه من الشهر العقارى أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها».

وما نصت عليه أيضا المادة (۱/۱۸) من القرار الوزارى رقم ٥۰۹ لسنة ١٩٨٥.

وفى هذا قضت محكمة النقض بأن :

النص في الفقرة الأولى من المادة ۱۸ من قرار وزير الزراعية على أن: الزراعة رقم ٥٩ بتاريخ ١٩٨٥/١/٢٦ بإصدار نظام بطاقة الحيازة يكون نقل الحيازة في الحالات الآتية:

بموجب اتفاق کتابى موقع عليه من الطرفين مع إقرار الحائز بتحمله جميع الديون المستحقة على الأرض محل التنازل عن الحيازة لأية جهة كانت بشرط أن يكون هذا الاتفاق مصدقا على التوقيعات فيه من الشهر العقارى أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها وذلك مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بعدم جواز التنازل عن الإيجـــار التأجير من الباطن إلا فى الأحوال المقررة قانونا

ويعتد في هذا الصدد بالاتفاق الوارد في عقود البيع أو القسمة العرفية (الابتدائية) متى كان مصدقا على التوقيعات فيها على الوجه المتقدم» يدل على أن المشرع اعتد في نقل الحيازة بعقد البيع العرفي المصدق فيه على توقيعات المتبايعين سواء من الشهر العقارى أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها».

طعن رقم ١٤٧٩ لسنة ٦٤ق جلسة ٢٠٠٣/٣/٩

(ج) إقرار الحائز الجديد بتحمل الديون المستحقة على الأرض أو النشاط

أوجبت المادة (۳/۹۲) من القانون أن يتضمن الاتفاق الكتابي على نقل الحيازة إقرارا من الحائز الجديد بتحمل الديون المستحقة على الأرض محل التنازل سواء للحكومة أو للمؤسسة المصرية العامة للائتمان الزراعى والتعاوني البنك الرئيسي للتنمية والائتمان الزراعى الآن بموجب القانون رقم ١١٧ لسنة ١٩٧٦).

ومفاد ذلك أنه لا يشترط لنقل الحيازة إقرار الحائز الجديد بتحمل أية ديون تكون مستحقة لجهة أخرى.

ورغم وضوح نص القانون في ذلك اشترطت المادة ۱۹ القرار الوزارى رقم ١٢٥٤ لسنة ۲۰۰۹ لنقل الحيازة بهذه الطريقة «إقرار الحائز بتحمله جميع الديون المستحقة على الأرض أو النشاط محل التنازل عن الحيازة لأية جهة كانت»

(وقد ورد نص مماثل في القرار الوزارى ٥٩ لسنة ۱۹۸٥ (مادة ۱۸)

فهذا النص يلزم الحائز الجديد بتحمل جميع الديون المستحقة على الأرض محل التنازل عن الحيازة لأى جهة، ولو كانت غير الحكومة والبنك الرئيسي للتنمية والائتمان الزراعي

وهذه المادة تكون بذلك قد خالفت حكم الفقرة الثالثة من المادة ۹۲ من قانون الزراعة ولما كان من المقرر قانونا أن القرارات الصادرة تنفيذا للقوانين تقتصر على وضع التفصيلات اللازمة لتنفيذها دون أن تعدل أو تخالف أو تلغى قاعدة من القواعد التي يتضمنها القانون ل كانت القرارات وإلا كانت القرارات غير شرعية يجب الامتناع عن تطبيقها،

فإنه يتعين إهدار هذا النص فيما خالف فيه أحكام الفقرة الثالثة من المادة ۹۲ من قانون الزراعة سالفة الذكر. ة والدين الذي يجب أن يتحمله الحائز الجديد هو الدين المستحق على الأرض أو النشاط محل التنازل ، فلا يجوز تحميله بديون على أرض أخرى أو نشاط آخر للحائز القديم للحائز القديم

غير أن إقرار الحائز الجديد بتحمل الديون عن الأرض أو النشاط محل التنازل يشمل الديون المستحقة للحكومة والبنك المذكور، سواء كانت مستحقة قبل الحائز الأخير أو الحائزين السابقين عليه، وبصرف النظر عن تاريخ نشوء الدين.

وإذا انتقلت الحيازة على خلاف ذلك، بأن لم يتحمل الحائز الجديد بالديون سالفة الذكر، التزم الحائز الجديد بهذه الديون عملا بالمادة (١/٩٤ – (ج) من قانون الزراعة التى تعاقب – كما سنرى على كل مخالفة للإجراءات المنصوص عليها في الفقرة ٣ من المادة ۹۲

وذلك فضلا عن تحميل الحائز الجديد بكافة الديون المستحقة على الأرض محل التنازل سواء للحكومة (أو للمؤسسة المصرية العامة للائتمان الزراعى والتعاوني) أو للجمعية التعاونية ذلك أن الالتزام بهذه الديون هو التزام مدنى مصدره القانون دون أن يقدح في ذلك النص عليه في مادة تضمنت عقابا.

وفى هذا قضت محكمة النقض بأن :

وحيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أنه لما كانت المادة (۳/۹۲) من قانون الزراعة رقم ٥٣ لسنة ١٩٦٦ الذي عمل به من ۱۹٦٧/٣/١١ تنص على أنه لا يجوز تعديل الحيازة الزراعية إلا بعد موافقة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة أو بناء على اتفاق کتابى مصدق على التوقيع عليه من رئيس مجلس إدارة هذه الجمعية وعضوين من أعضائها على أن يتضمن الاتفاق إقرار الحائز الجديد بتحمل الديون المستحقة على الأرض محل التنازل سواء للحكومة أو للمؤسسة المصرية العامة للائتمان الزراعي والتعاوني

وينص فى المادة (١/٩٤) (ج) من هذا القانون على أنه يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على شهر وبغرامة لا تقل عن خمسة جنيهات ولا تزيد على ثلاثين جنيها (جـ) كل مخالفة للإجراءات المنصوص عليها فى الفقرة ٣ من المادة ۹۲ وذلك فضلا عن تحميل الحائز الجديد بكافة الديون المستحقة على الأرض محل التنازل سواء للحكومة أو المؤسسة المصرية العامة للائتمان الزراعى والتعاوني أو للجمعية التعاونية

مما مفاده أنه لا يجوز تعديل الحيازة الزراعية إلا بعد موافقة الجمعية التعاونية الزراعية أو بعد أن يلتزم الحائز الجديد بالديون المستحقة على الأرض محل التنازل قبل الحائزين السابقين سواء كانت هذه الديون للحكومة أو للمؤسسة المصرية العامة للائتمان الزراعى والتعاوني وبصرف النظر عن تاريخ نشوء هذه الديون أو شخص المدين بها من الحائزين السابقين».

طعن رقم ٥٧٩ لسنة ٤١ ق – جلسة ١٨ يناير سنة ١٩٧٧

۲ – مفاد نص المادتين (۳/۹۲ ، ۱/۹٤ (ج) من قانون الزراعة رقم ٥٣ لسنة ١٩٦٦ – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز تعديل الحيازة الزراعية إلا بعد موافقة الجمعية التعاونية الزراعية أو بعد أن يلتزم الحائز الجديد بالديون المستحقة على الأرض محل التنازع قبل الحائزين السابقين سواء كانت هذه الديون للحكومة أو للمؤسسة المصرية العامة للائتمان الزراعي والتعاوني وبصرف النظر عن تاريخ نشوء هذه الديون أو شخص المدين بها من الحائزين السابقين فإن انتقلت الحيازة بالمخالفة لذلك التزم الحائز الجديد بهذه الديون، وهو التزام مدنى مصدره القانون دون أن يقدح في ذلك النص عليه في مادة تضمنت عقابا

لما كـــان ذلك

وكان الثابت أن المبلغ المتنازع عليه هو ديـن علـى الحــائز الأسبق للأرض التي انتقلت حيازتها إلى الطاعن مستحق للمطعون ضده الأول، وكان إقرار الطاعن – الذي نقلت بموجبه الحيازة إليه قد اقتصر على التزامه بالديون المستحقة على الحائزة السابقة مباشرة البائعة له ولم يشمل كل الديون المستحقة على من سبقها من الحائزين خلافا لما توجبه المادة ۳/۹۲ من القانون رقم ٥٣ لسنة ١٩٦٦ فإن الطاعن يكون ملتزما بالدين محل النزاع وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر يكون قد أصاب صحيح القانون ويكون النعى عليه بسببى الطعن على غير أساس».

طعن رقم ١٥٤٣ لسنة ٤٩ ق – جلسة ۱۹۸۳/٥/٥

وحيث إن هذا النعى غير سديد ذلك أنه لما كان مفاد نص المادتين (۳/۹۲ ) ٩٤ / جـ) من قانون الزراعة رقم ٥٣ لسنة ١٩٦٦ – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز تعديل الحيازة إلا بموافقة الجمعية التعاونية الزراعية أو بعد أن يلتزم الحائز الجديد بالديون المستحقة على الأرض محل التنازل قبل الحائزين السابقين سواء كانت هذه الديون للحكومة أو للمؤسسة المصرية العامة للائتمان الزراعى والتعاونى وبصرف النظر عن تاريخ نشوء هذه الديون أو شخص المدين بها من الحائزين السابقين

فإن انتقلت الحيازة بالمخالفة لذلك التزم الحائز الجديد بهذه الديون وهو التزام مدنى مصدره القانون دون أن يقدح في ذلك النص عليه في مادة تضمنت عقابا وكان الثابت من الأوراق أن المبلغ محل النزاع هو دين على الحائزين السابقين للأرض التي نقلت حيازتها إلى الطاعنة مستحق للبنك للمطعون ضده الثاني وأن إقرار الطاعنة التي نقلت بموجبه حيازة الأرض إليها قد اقتصر على التزامها بالدين المستحق على مورثها الحائز السابق لها مباشرة

ولم يشمل كافة الديون المستحقة على من سبقه من الحائزين الذين كانوا يستأجرون الأرض منه خلافا لما توجبه المادة (۳/۹۲) من قانون الزراعة رقم ٥٤ لسنة ١٩٦٦ فإن الحكم المطعون فيه إذ رفض دعوى الطاعنة على سند من التزامها بالدين محل النزاع يكون قد أصاب صحيح القانون ويكون النعى عليه على غير أساس».

 طعن رقم ۲۱۹٥ لسنة ٥٣ ق – جلسة ١٩٨٧/٦/٤

الطريقة الثالثة صدور حكم قضائي بنقل الحيازة

بعد أن نصت المادة ۹۲ من  قانون الزراعة في فقرتها الثالثة على أنه لا يجوز تعديل الحيازة الزراعية إلا بعد موافقة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة أو بناء على اتفاق کتابی مصدق عليه … الخ – أردفت في فقرتها الرابعة على أن:

«ويستثنى مــن ذلك حالات تغيير الحيازة نتيجة تنفيذ الأحكام القضائية». ثم نصت المادة (۱۹) من القرار الوزارى رقم ١٢٥٤ لسنة ۲۰۰۹ على أن يكون نقل الحيازة فى الحالات التالية : …….

٢- بموجب حكم قضائى نهائى فى مسألة حيازة تم تنفيذه قانونا الصالح طالب النقل .. الخ». وقد ورد هذا النص حرفيا بالمادة (۱۸) من القرار الوزارى رقم ٥٩ لسنة ١٩٨٥

ومفاد ما تقدم

أن صدور حكم قضائى نهائى فى مسألة حيازة تم له تنفيذه قانونا لصالح طالب نقل الحيازة يعد طريقة مستقلة لنقل الحيازة بالجمعية التعاونية الزراعية،

وأنه لا يجوز للجمعية المذكورة مخالفة هذا الحكم القضائي بحجة أنها الوحيدة المختصة بنقل الحيازة. والمقصود بالحيازة فى النصين سالفي الذكر هي الحيازة بمعناها العام المعرف به فى القانون وهى سيطرة الحائز سيطرة مادية على الأرض الزراعية يباشرها باسمه ولحسابه

وفى هذا قضت محكمة النقض بأن :

۱ –  استثنت الفقرة الأخيرة من المادة ۹۲ من القانون ٥٣ لسنة ١٩٦٦ حالات تغيير الحيازة نتيجة تنفيذ الأحكام القضائية فقد دلت على أن المراد بالحيازة في هذا الصدد هـو معناهـا العـام المعرف به في القانون وهى سيطرة الحائز سيطرة مادية على الأرض الزراعية يباشرها باسمه والحسابه

وهذا الأمر لا ينطبق على الحارس القضائى الذى ناط به حكم الحراسة أداء أعمال معينة وأسبغ عليه فى أدائها صفة النيابة عن ذوى الشأن الذين خضعت أموالهم للحراسة فتكون حيازته هى حيازة بالوساطة وفقا لنص المادة ٩٥١ من القانون المدنى فينصرف أثرها إلى الأصيل دون النائب،

ومؤدى هذا أن الحكم القضائي بتعيين حارس على أرض زراعية لا يندرج على إطلاقه في عموم الاستثناء المقرر بالفقرة الأخيرة من المادة ۹۲ من القانون آنف الذكر ولا يعتبر تغييرا للحيازة في مفهومه طالما كان الحارس قد حل محل من خضعت أموالهم للحراسة فى حيازتها فصار نائبا عنهم يديرها لحسابهم،

إذ يلتزم على سند من هذه الصفة بأداء الديون المستحقة على الأرض محل الحراسة والتي نشأت في ذمة أولئك، أما إذا كان الحائز من غير ذوى الشأن الخاضعة أرضهم للحراسة ولو لم يكن يحوزها لحساب أى منهم فتمكن الحارس تنفيذا لحكم قضائى من استرداد الأرض … هذا الحائز يباشر سيطرته عليها نيابة عن ذوى الشأن فإن ذلك يعد تغييرا لشخص الحائز بالمعنى الذي قصده المشرع في قانون الزراعة

طعن رقم ۱۷۰ لسنة ٥٧ ق جلسة ١٩٨٧/١١/٢٦

2- النص فى المادة (٣/٩٢-٤) من القانون رقم ٥٣ لسنة ١٩٦٦ بإصدار قانون الزراعة على أنه : ولا يجوز تعديل الحيازة الزراعية إلا بعد موافقة الجمعية الزراعية أو بناء على اتفاق كتابي مصدق على التوقيع عليه من رئيس مجلس إدارة الجمعي وعضوين من أعضائها على أن يتضمن الاتفاق إقرار الحائز الجديد بتحمل الديون المستحقة عن الأرض محل التنازل سواء للحكومة أو للمؤسسة المصرية العامة للائتمان الزراعى التعاوني…

ويستثنى من ذلك حالات تغيير الحيازة نتيجة تنفيذ الأحكام القضائية … ومفاده أن المشرع وإن جعل للجمعية التعاونية الزراعية الاختصاص بنقل بيانات الحيازة الزراعية إلا أنه استثنى من ذلك أن يكون نقل تلك البيانات قد صدر به حكم قضائى و هو ما يتسق مع الولاية العامة للقضاء العادى لنظر كافة الأنزعة التى تنشب بين الأفراد أو بينهم وبين وحدات الدولة  إلا ما استثنى من ذلك بنص خاص

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وقضى برفض الدعوى بقالة أن الجمعية التعاونية الزراعية هي المختصة دون المحاكم بنقل بيانات الحيازة الزراعية فإنه يكون معيبا بالخطأ فى تطبيق القانون الذى أدى به إلى القصور في التسبيب إذ حجب نفسه عن الفصل في الطعن بالتزوير المبدى من المطعون ضدهما الأولين على عقد البيع سند الدعوى».

 طعن رقم ۳۸۱ لسنة ٦٨ق جلسة ٢٠١٠/٥/١٢

3- المقصود بتعبير الحيازة في شأن تغيير البيانات لدى الجمعية الزراعية الواردة بقانون الزراعة ٥٣ لسنة ١٩٦٦ – والتي تختص المحاكم بمنازعاتها – هو مفهوم الحيازة بمعناه العام المعرفة به فى القانون المدنى أى سيطرة الحائز سيطرة مادية على الأرض التي يحوزها باسمه ولحسابه

طعن رقم ٤٩١٠٠ لسنة ٦٩ق جلسة ٢٠١١/٦/١٣

ولما كان عقد البيع العرفى يولد في ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع إلى المشترى وبالوفاء به يصبح المبيع فى حيازة المشترى وله أن ينتفع به بجميع أوجه الانتفاع ومن ثم فإن المشترى لأرض زراعية بموجب عقد بيع عرفى الذى يقضى له نهائيا بتسليم الأرض المبيعة وينفذ الحكم الصادر لصالحه يحق له نقل حيازة الأرض المبيعة من حيازة البائع إلى حيازته دون اتباع أى من الطريقتين الأولى أو الثانية.

 وقد قضت محكمة النقض بأن :

(أ) – عقد البيع سواء كان مسجلا أو غير مسجل يلزم البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة، أما عدم تسجيل المشترى عقد شرائه فلا يترتب عليه سقوط حقه في الضمان … الخ

طعن رقم ١٠ لسنة ٣٦ ق – جلسة ١٩٧٠/٤/١٦

(ب) – إذا كان الطاعن قد أسس دعواه – بطرد واضع اليد على العقار مشتراه – على عقدى البيع العرفيين الصادرين له وكان عقد البيع – ولو لم يكن مشهرا – ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها استنادا إلى أن العقد العرفى يمنح المشترى الحق في استلام المبيع لأنه من الآثار التي تنشأ عن عقد البيع الصحيح – وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر بقضائه برفض الدعوى تأسيسا على أن الطاعن لم يكتسب ملكية المنزل محل النزاع لعدم شهر عقدى شرائه فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون

طعن رقم ٤٤٥ لسنة ٤٦ ق جلسة ١٩٧٩/٥/٢٨

ذات المبدأ طعن ٤٤٣ لسنة ٤٦ق جلسة ٢٢ / ٤ / ١٩٨٠

طعن ٤٤ طعن ١٠٤٤ لسنة ٥٤ق جلسة ۱۹۸۷/۱۲/۱۰

 (ج) – المشترى بعقد غير مسجل جواز استدلاله بهذا العقد على مجرد انتقال الحيازة إليه . توافر الشرائط القانونية المكسبة للملكية في مدة حيازته كاف بذاته لكسب الملكية مستقلا عن العقد عدم انقطاع هذا التقادم بالمطالبة القضائية الموجهة ضد البائع ولم يختصم فيها المشترى بشخصه الحكم الصادر في تلك المطالبة. عدم اعتباره حجة على المشترى طالما كان يستند في ملكيته للتقادم وليس للعقد».

طعن رقم ٢٥١٣ لسنة ٥٢ ق – جلسة ١٩٨٦/١٢/٢

 (د) عقد البيع غير المسجل . أثره التزام البائع بتسليم المبيع رغم عدم نقل ملكيته للمشترى مؤداه . انتفاع الأخير بكافة أوجه الانتفاع وقيام مسئوليته عما يرتبه هذا الانتفاع من التزامات وأي تصرف قانوني يقع منه على العين المشتراة . انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به إلى المشتري

طعن رقم ۲۹۹۲ لسنة ۷۲ ق جلسة ٢٠٠٥/١/١١

النص فى القرار الوزارى رقم ١٢٥٤ لسنة ۲۰۰۹ على نقل الحيازة بموجب عقد مسجل ناقل للملكية :

تنص المادة (۱۹) من القرار الوزارى رقم ١٢٥٤ لسنة ٢٠٠٩ على أن يكون نقل الحيازة في الحالات الآتية:

٣- بموجب عقد مسجل ناقل للملكية مالم يحتفظ فيه البائع بالحيازة بصفته مستأجرا أو صاحب حق انتفاع

وقد رددت المادة (۳/۱۸) من القرار الوزارى رقم ٥٩ لسـنة ١٩٨٥ ذات الحكم. وفى رأينا أن هذا النص لا يضيف حالة أخرى لنقل الحيازة، وهو ليس إلا تطبيقا لما جاء بالمادة (۹۰) من قانون الزراعة من أن المالك يعتبر حائزا إذا كان يزرع أرضا زراعية لحساب أو يستعملها بأى وجه من الوجوه، باعتبار أن العقد المسجل الناقل للملكية، يجعل من المتصرف إليه مالكا.

قيود تتعلق بنقل الحيازة

قيود تتعلق بنقل الحيازة واردة بالمادة ( ۱۹) من القرار الوزارى رقم ١٢٥٤ لسنة ٢٠٠٩ :

نصت المادة (١٩) من القرار الوزارى رقم ١٢٥٤ لسنة ٢٠٠٩ على بعض القيود على نقل الحيازة بالطريقة الثانية (وجود اتفاق كتابي موقع عليه من الطرفين والطريقة الثالثة صدور حكم قضائى بنقل الحيازة وعلى نقل الحيازة بموجب عقد مسجل ناقل للملكية المنصوص عليه بالمادة المذكورة.

وتتمثل هذه القيود في

ألا يكون قد صدر من طالب النقل تصرف ثابت التاريخ عن نفس المساحة أو عقد إيجار من ذات المساحة إلى الغير أو عن النشاط متى كان هذا التصرف أو العقد لاحقا في صدوره على تاريخ التصديق على الاتفاق أو صدور الحكم النهائي أو تسجيل العقد الذى يطلب نقل الحيازة بمقتضاه

وقد نصت المادة (۱۸) من القرار الوزارى رقم ٥٩ لسنة ١٩٨٥ على هذا القول إذ جرت على أن:

ويشترط لنقل الحيازة فى الحالات السابقة ألا يكون قد صدر من طالب النقل تصرف ثابت التاريخ أو عقد إيجار مودع عن ذات المساحة إلى الغير متى كانت هذا التصرف أو العقد لاحقا في صدوره على تاريخ التصديق على الاتفاق أو صدور الحكم النهائي أو تسجيل العقد الذي يطلب نقل الحيازة بمقتضاه

ويثبت التاريخ بموجب إحدى الطرق المنصوص عليها بالمادة (١٥) من القانون رقم ۲٥ لسنة ۱۹٦٨ بإصدار قانون الإثبات في المواد المدنية والتجارية وهي :

• (أ) من يوم أن يقيد بالسجل المعد لذلك.
• (ب) من يوم أن يثبت مضمونه في ورقة أخرى ثابتة التاريخ.
• (ج) من يوم أن يؤشر عليه موظف عام مختص.
• (د) من يوم وفاة أحد ممن لهم على المحرر أثر معترف به من خط أو إمضاء أو بصمة أو من يوم أن يصبح مستحيلا على أخد من هؤلاء أن يكتب أو يبصم لعلة في جسمه.
• (هـ) من يوم وقوع أى حادث آخر يكون قاطعا في أن الورقة قد صدرت قبل وقوعه.

كما وضعت المادة بعض القيود على نقل الحيازة بالطريقة الثانية بموجب اتفاق كتابي موقع عليه من الطرفين وعلى نقل الحيازة بموجب عقد مسجل ناقل للملكية المنصوص عليه بذات المادة.

وتتمثل هذه القيود في اشتراط أن يقدم طلب النقل قبل مضى سنة من تاريخ التصديق على الاتفاق أو تسجيل العقد فإذا لم يقدم طلب نقل الحيازة في الحالتين المشار إليهما خلال الأجل سالف الذكر ولم يكن قد صدر من طالب النقل عقد إيجار لاحق ثابت التاريخ عن نفس المساحة

فلا يتم نقل الحيازة إليه إلا بموجب إقرار جديد من الحائز واضع اليد أو حكم قضائى مالم يكن الطالب واضعا يده فعلا ، وإلى أن يتم ذلك يوقف التعامل ببطاقة الحيازة الخاصة بالمساحة أو الأنشطة المطلوب نقلها

 وقد وردت ذات القيود بالمادة (۱۸) من القرار الوزارى رقم ٥٩ لسنة ١٩٨٥ إذ جرت على أن:

كما يشترط لنقل الحيازة فى الحالتين المنصوص عليهما في البندين (۱) (۳) أن يقدم طلب النقل قبل مضى سنة من تاريخ التصديق على الاتفاق أو تسجيل العقد وإذا لم يقدم طلب نقل الحيازة في الحالتين المشار إليهما خلال الأجل سالف الذكر ولم يكن قد صدر من طالب النقل عقد إيجار لاحق مودع بالجمعية على الوجه المتقدم

فلا يتم نقل الحيازة إليه إلا بموجب إقرار جديد من الحائز واضع اليد أو حكم قضائى مالم يكن الطالب واضعا يده فعلا وإلى أن يتم ذلك يوقف التعامل ببطاقة الحيازة الخاصة بالمساحة المطلوب نقلها ويصدر تصريح خدمات مؤقت باسم واضع اليد يصرف بمقتضاه مستلزمات الإنتاج إليه بالنقد»

عيوب قيود نقل الحيازة

القيود سالفة الذكر معيبة من ناحيتين :

الأولى: أن هذه القيود تنطوى على إخلال بالقوة الملزمة للاتفاق المبرم بين الطرفين وكان يجب عند تحقق الأمور المشار إليها أن تمضى الجمعية فى نقل الحيازة وتترك للمتصرف إليه أو المستأجر اللاحق حرية اللجوء إلى القضاء بشأن ما تلقاه من المتصرف أو المؤجر.

والثانية: أن هذه القيود تنطوي على تعديل للأحكام الواردة بالمادة (۳/۹۲) من قانون الزراعة وتعطيل لها – والمقرر كما أسلفنا – أنه لا يجوز لتشريع فرعى أن يضع من القواعد ما يتعارض مع قواعد القانون. لأنه إذ يفعل ذلك يخرج عن حدوده وتكون أحكامه باطلة.

وبالترتيب على ذلك فإنه لا يجوز قانونا إعمال القيود سالفة الذكر

نقل الحيازة فى حالة وفاة الحائز

 (أ) نقل الحيازة فى حالة وفاة المالك الحائز

نظمت ذلك المادة (٤/١٩ – أ) من القرار الوزاري رقم ١٢٥٤ لسنة ۲۰۰۹ والجدول المرفق بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم ۲۹۲٤ لسنة ۱۹۹۸ وتخلص إجراءات نقل الحيازة فيما يلى:

1.  تقديم سند ملكية المورث ( الجدول المرفق بقرار رئيس مجلس الوزراء).
2.  تقديم إعلام وراثة شرعي للمورث يبين الورثة الشرعيين (الجدول المرفق بقرار رئيس مجلس الوزراء).
3.  تقديم محضر قسمة رضائي أو قضائى بين الورثة يبين نصب كل منهم محددا أو مفرزا (الجدول المرفق بقرار رئيس مجلس الوزراء).

فإذا لم يقدم المحضر نقلت الحيازة إلى أسماء جميع ورثة المالك مشاعا فيما بينهم بموجب إعلام الوراثة الشرعي. ويجب أن تكون جملة المساحة الموزعة على الورثة مطابقة لجملة المساحة الموروثة (م٤/١٩ ( أ ) .

ويجب التصديق على محضر القسمة المقدم من الورثة (م ٤/۱۹ – أ ) والتصديق إما أن يكون أمام مكتب التوثيق بمصلحة الشهر العقاري ، أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية وعضوين من أعضائها.

ويجب أن تصدر موافقة محكمة الأسرة الولاية على المال إذا الأطراف قصر او عديمو الأهلية أو من في حكمهم (م٤/١٩ – ١).

٤ – يجوز تفويض جميع الورثة لأحدهم بالتعامل مع الجمعية على أن يكون التفويض موقعا عليه من جميع الورثة ومصدقا عليه من مكتب التوثيق بمصلحة الشهر العقاري أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها ( ٤/١٩ – أ من القرار الوزاري والجدول الملحق بقرار رئيس مجلس الوزراء)

(وتنص المادة (٤/١٨) – (أ) من القرار الوزارى رقم ٥٩ لسنة ١٩٨٥ على أنه في حالة وفاة المالك الحائز تنقل الحيازة إلى أسماء جميع ورثة المالك مشاعا فيما بينهم بموجب إعلام وراثة شرعى – ولا تنقل حيازة المساحة الموروثة كلها أو أى قدر مفرز ومحدد منها إلى اسم وارث معين إلا بموافقة باقى الورثة على اختصاصه بهذه المساحة – على أن يكون مصدقا على توقيعاتهم في الحالتين على الوجه المتقدم من مكتب التوثيق أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها ويسرى فى ظل هذا القرار أيضا ما جاء بالجدول المرفق بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم ۲۹۲٤ لسنة ۱۹۹۸ والذى أشرنا إليه سلفا)

(ب) نقل الحيازة فى حالة وفاة المستأجر

ينظم نقل الحيازة في حالة وفاة المستأجر (المادة ٤/١٩ – ب) من القرار الوزارى رقم ١٢٥٤ لسنة ۲۰۰۹ ، والجدول الملحق بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم ٢٩٢٤ لسنة ۱۹۹۸

وتخلص إجراءات نقل الحيازة فيما يلى :

1.  إذا رغب ورثة المستأجر فى الاستمرار فى الزراعة المدة المتبقية من عقد الإيجار المبرم وفقا للقانون المدنى، فعليهم تقديم هذا العقد على أن يكون محدد المدة والقيمة الإيجارية صادرا عن مؤجر مالك حائز أو وجود سند ملكية رسمى للمؤجر فى حالة عدم حيازته للمساحة موضوع عقد الإيجار (م٤/۱۹ – ب من القرار الوزارى والجدول المرفق بقرار رئيس مجلس الوزراء.
2.  تنقل الحيازة باسم ورثة المتوفى، كما يجوز نقلها باسم أحد الورثة بتفويض بموافقة كتابية موقع عليها من باقى الورثة مصدقا عليها من مكتب التوثيق بمصلحة الشهر العقارى أو من رئيس مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة وعضوين من أعضائها (م٤/۱۹ – ب من القرار الوزاري).
3.  يحظر تجزئة الحيازة على ورثة المستأجر ولو اتفقوا جميعا على ذلك (م٤/۱۹) – ب).
4.  في حالة عدم الرغبة في الاستمرار في العلاقة الإيجارية يقوم الورئة بإخطار المالك بإخلائهم الأرض ويكون للمالك أن بستردها باسمه ويسرى ذلك على الأنشطة الأخرى (م٤/۱۹) ب) من القرار الوزاري)

(وتنص المادة (٤/۱۸) – ب) من القرار الوزارى رقم ٥٩ لسنة ١٩٨٥ على أنه فى حالة وفاة المستأجر تنقل الحيازة إلى ورثته جميعا إذا كان منهم من يتخذ الزراعة حرفة أساسية له ولا يجوز نقل الحيازة إلى اسم أحدهم ولو كان هو الذى يعمل بالزراعة إلا بموافقة باقى الورثة على الوجه المتقدم أى بالتصديق على توقيعاتهم على النحو السالف بيانه). ويحظر تجزئة الحيازة على ورثة المستأجر ولو اتفقوا جميعا على ذلك

( للمزيد راجع المقصود باتخاذ الزراعة حرفة أساسية – أحكام الإيجار في قانون الإصلاح الزراعي – المستشار عزمي البكري )

وتنص المادة (۱۸) من القرار الوزارى رقم ٥٩ لسنة ١٩٨٥ على أنه:

ويجب في جميع الأحوال أن يؤشر بنقل الحيازة فى سجل «۲» زراعة خدمات وأن يوقع عليه من المشرف الزراعي المختص ومن جميع أعضاء الجمعية التعاونية الزراعية المختصة

التأشير بنقل الحيازة في سجلات الحيازة

في كافة الأحوال التي يتم فيها نقل الحيازة يجب التأشير  بنقلها في سجلات الحيازة المخصصة لذلك وأن يوقع عليه من المشرف الزراعي المختص ومن جميع أعضاء مجلس إدارة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة أو الإدارة الزراعية المختصة في حالة عدم وجود جمعيات تعاونية مختصة (م ٤/۱۹ – ب) من القرار الوزاري)

عدم المساس ببطاقات الحيازة فى غير الحالات التي يجوز فيها نقل الحيازة :

لا يجوز في غير الحالات التي يجوز فيها نقل الحيازة من حائز إلى آخر، والتي عرضنا لها فيما تقدم المساس بالبطاقة المطورة الصادرة للحائزين إذا حدث نزاع على الحيازة بينه وبين الغير (م۱۹) من القرار الوزاري).

وفى حالة حصول هذا النزاع يكون لصاحب المصلحة اللجوء إلى القضاء

(ورد ذات الحكم في المادة (۱۸) من القرار الوزارى رقم ٥٩ لسنة ۱۹۸۵)

تجميع الخدمات الزراعية

في حالة تعدد الحيازات الزراعية

تنص المادة (۹۳) من قانون الزراعة على أن

يصدر وزير الزراعة قرارات فى المسائل الآتية:

(ج) كيفية ضم الخدمات الزراعية في جمعية تعاونية واحدة بالنسبة للزراع الذين لهم حيازات متصلة بالزمام».

ونفاذا لذلك نصت المادة (۲۱) من القرار الوزارى رقم ١٢٥٤ لسنة (۲۰۰۹) على

أن الأشخاص الذين لهم حيازات زراعية تتبع أكثر من جمعية تعاونية بزمام قريتين او زمام اكثر من مركز أو قرية بمحافظة واحدة أن يدرجوا هذه المساحات بالاستمارة ولهم الحق فى صرف مستلزمات الإنتاج من جمعية واحدة أو من أى جمعية تقع فيها أى من المساحات المدرجة بالاستمارة بموجب بطاقة الحيازة الزراعية المطورة للحائز

وتنص المادة ۲۰ من القرار الوزارى رقم ٥٩ لسنة ۱۹۸٥ على أن

يجوز للأشخاص الذين لهم حيازات متصلة تتبع أكثر من جمعية تعاونية بزمام قريتين أو زمام أكثر من مركز أو قرية بمحافظة واحدة أن يطلبوا تجميع الخدمات الزراعية الخاصة بهذه الزراعات بجمعية واحدة وذلك متى كان طالب الضم موفيا لجميع التزاماته قبل الجمعيات و البنوك  المتعامل معها فى الجهات التي توجد بها حيازته باتباع الإجراءات الآتية:

1. يقدم الطلب من أصل وصورة إلى المشرف الزراعي بالجمعية المطلوب النقل منها.
2. يبحث الطلب بالجمعية فإذا تبين استيفاء الطالب للشروط تخطر الجمعية المطلوب النقل إليها بصورة طلب النقل.
3. يقوم المشرف الزراعى بالجمعية المطلوب النقل إليها في حالة موافقتها على الطلب إخطار الجمعية المطلوب النقل منها بذلك خلال خمسة عشر يوما من تاريخ ورود الطلب إليه لإيقاف التعامل مع الطالب اعتبارا من أول السنة التالية
4. يتولى المشرف الزراعى بالجهة المنقول منها التأشير بنقل الخدمات ووقف تعاملها مع الطالب على كل من البطاقة والسجل وإخطار بنوك القرى المتعاملة مع الطالب بذلك.
5.  على الجمعية المنقول خدمات الحيازة إليها مسك سجل خاص تقيد به البطاقات المنقولة إليها ويتم التعامل مع الحائز بموجب ذات بطاقات الحيازة المنقول خدماتها .

وفى جميع الأحوال يجب أن تقدم الطلبات بضم الخدمات قبل بدء السنة الزراعية بشهرين على الأقل ولا يترتب على الضم في هذه الأحوال زراعة صلف تقاوى مخالف للأصناف المصرح بزراعتها قانونا فى المركز المضمومة منه الحيازات

إلا في حالة إذا كان الحيازات بالملك ولا يوجد بينها فواصل طبيعية فيجوز للحائز زراعة صنف تفاو بالمركز المضمومة إليه خدمات حيازاته ولا يجوز ضم خدمات حيازة الأرض الزراعية إلى خدمات حيازة الماشية وإنما يجوز العكس ولا يخل ذلك بالأوضاع القائمة حاليا في الحيازة التي تم ضمها