أيهما النافذ بيع المورث أم بيع الوارث لذات العقار

القول الفصل في شائكة بيع العقار من المورث واعادة بيعه من الوارث و أيهما النافذ بيع المورث أم بيع الوارث لذات العقار بعد وفاة المورث وما هي حقوق كلا المشتريان وما ذا قال القانون في هذه القضية وعلي ماذا استقرت أحكام النقض ، هذا ما سنتعرف عليه في هذا البحث القانوني

بيع العقار من الوراث بعد وفاة مورثه

يصبح الوراث مالكا للتركة من وقت الوفاة ، ولكنه وإن كان له الحق في التصرف في حصته بأي نوع من أنواع التصرفات كبيع أو هبة أو رهن فانه لا يستطيع شهر هذه التصرفات إلا إذا قام بشهر حق الإرث الذي آلت إليه التركة بموجبه

ويجوز قصر شهر حق الإرث  على جزء من عقارات التركة ويكون الشهر بتسجيل اعلام أو اشهار الوراثة أو الاحكام النهائية أو غيرها من السندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة إذا اشتملت على حقوق عينية عقارية وذلك بمكاتب الشهر العقاري التى تقع التركة فى دائرتها

ولا يخضع حق الإرث للشهر إلا إذا كان قد نشأ اعتبار من أول يناير ١٩٤٧ ، وهو تاريخ العمل بقانون الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ أو كان الوارث يبغى شهر التصرف في مال من أموال التركة

فإن لم يقصد هذا الشهر فلا يلزم بشهر حقه في الإرث إذ أن الملكية  انتقلت إليه بوفاة مورثه وبدون أي اجراء أو تسجيل، ولكن يجوز للوراث شهر حقه في الإرث حتى إذا لم يكن يرغب فى التصرف – مادة (۱۳) قانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦

أيهما يفضل بيع الوارث أم المورث

 للوارث التمسك أن البيع الصادر منه عن يفضل البيع الصادر من مورثه

قضت محكمة النقض بأن

مفاد نص الفقرتين الأولى والثانية من المادة (۱۳) من القانون تنظيم العقاري رقم ١٤ السنة ١٩٤٦ أن المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطاً لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث

 وانما تئول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث إلى الورثة أثر على واقعة الوفاة، واكتفى المشرع في مقام تحديد الجزاء على عدم شهر حق الإرث بمنع شهر أي تصرف يصدر من الوارث فى أي عقار من عقارات التركة دون منع التصرف ذاته .

(نقض ۱۹۸۳/۳/۳۰ طعن ١٤٧٥س ٤٩ق)

ويقدم طلب شهر حق الإرث من أي من الورثة ويكون بذلك نائبا عن باقى الورثة كما يجوز تقديم الطلب من ولى أو وصى أو قيم أو وكيل عن أي من الورثة أو من دائن التركة أو موصى له أو مصفى التركة أو من المشترى أو المرتهن من الوراث، ويرفق بالطلب اعلام الوراثة أو الحكم النهائي أو شهادة الإرث (مادة ۹۰۱ مدنى )

 وإذا كان مقدم الطلب غير وارث فيقدم ما يثبت صفته كتوكيل ويجب أن يكون خاصا في شهر حق الارث ، أو قرار الوصاية أو القوامة وكشوف رسمية بعقارات المورث من دفاتر العوائد ومستندات ملكية المورث

فإن تعذرت على الطالب كما لو كان دائنا فيكتفى بكشوف رسمية من دفاتر التكليف منذ ۱۹۲۳ حتى تاريخ وفاة المورث، ثم شهادة من مصلحة الضرائب برسم الأيلولة م ٤٨ – ٥٢ شهر عقاري قبل الغاء رسم الأيلولة.

كما نص قانون السجل العيني رقم ١٤٢ لسنة ١٩٦٤ في المادتين ٤٦ و٣٠ على ما يتبع فى شهر حق الارث ، وقد صدر هذا القانون ليحل محل قانون الشهر العقاري حتى يتم التسجيل على أسس عينية وليست شخصية ومفاد ذلك، انه يترتب على وفاة المورث انتقال تركته إلى ورثته

وبالتالي يجوز لهم التصرف فيها بالبيع أو غيره من التصرفات ولما كانت الملكية فى العقار لا تنقل إلا بالتسجيل سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير

فإن العقار المملوك للمورث يدخل في تركته حتى لو كان قد تصرف فيه بالبيع وينتقل إلى ورثته طالما لم يقم المشترى من المورث بتسجيل عقد البيع أو الحكم الصادر بصحة ونفاذ العقد

ومن ثم

فإن الوارث يعتبر مالكا لعقارات التركة بالميراث

فإذا تصرف فيها كان تصرفه فيما قد تملكه بحيث إذا كان المورث باع ذات العقار بعقد غير مسجل وبعد وفاته باعه وارثه وسجل المشترى منه عقده انتقلت الملكية لهذا المشترى بالتسجيل ولا يكون أمام المشترى من المورث إلا طلب فسخ  عقده والرجوع على الورثة بالتعويض وفقا لقواعد ضمان التعرض والاستحقاق باعتبار أن الوارث خلف عام للمورث يلتزم بما كان يلتزم به مورثه من عدم تعرضه للمشترى منه، والمقرر أن تراخى المشترى في التسجيل لا يسقط عن البائع التزامه بالضمان.

(نقض ١٩٦٦/٢/١ طعن ۳۷۷ س ۳۰ ق)

بيع المورث والوارث لذات العقار في قضاء النقض

قضت محكمة النقض

وفقا للمادة التاسعة من القانون رقم ١١٤لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاري المعدل فإن جميع التصرفات التي من شأنها انشاء حق من الحقوق العينية العقارية الاصلية أو زواله وكذلك الاحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل، ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة لغيرهم

 ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من أثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن، مما مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أن الملكية لا تنقل إلى المشترى الا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذى لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه

 فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده لا تنتقل إليه الملكية ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته ، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك فى ذات العقار فانه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحا وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد.

نقض ۱۹۸۳/۲/۹ طعن ۱۰۸ س ٤٩ ق

وأن مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاري – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذى لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه، فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك فى ذات العقار، فانه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحا وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد

 نقض ۱۹۷۷/۶/۲۸ طعن ٨٥٠ س ٤٣ ق

لما كانت المادة (١٤) من قانون التسجيل رقم ١٨ لسنة ۱۹۲۳ قد نصت على عدم سريانه على المحررات التي ثبت تاريخها ثبوتاً رسمياً قبل تاريخ العمل به من أول يناير سنة ١٩٢٤ بل تظل هذه المحررات خاضعة من حيث الآثار التي تترتب عليها لأحكام القوانين التي كانت سارية عليها

 وكان مقتضى أحكام البيع المقررة بالمادتين ٢٦٦ ،٢٧٠ من القانون المدني القديم أن عقد بيع العقار الذى لم لسجل يترتب عليه انتقال الملكية بالنسبة للعاقدين، ولمن ينوب عنهما فإن ملكية العقار تنتقل من البائع إلى المشترى الذى لم يسجل عقد شرائه ولا يكون العقار في ملك البائع عند وفاته فلا ينتقل بالإرث إلى ورثته من بعده ويمتنع عليهم مثله الاحتجاج على المشترى من مورثهم بعدم تسجيل عقده

 وإذا هم باعوه وسجل المشترى منهم عقد شرائه فإن البيع يكون باطلا ولا يكون من شأن تسجيله تصحيح البطلان ولا يترتب عليه أثره فى نقل الملكية إلى المشترى من الورثة وقد تلقاها من غير مالكيها.

 ولا محل للاحتجاج بأن مورثهم البائع بعقد غير مسجل كان يستطيع أن يبيع لمشترى آخر تنتقل إليه الملكية بالتسجيل وجعل بيع الورثة شبيها مورثهم مرة ثانية فى اجراء حكم التفاضل بينه وبين المورث بعقد غير مسجل على اعتبار انها صادران من متصرف واحدة وأن شخصية الوارث امتداد لشخصية المورث

نقض ١٩٦٨/٥/٧ طعن ٢٢٧ س ٣٤ ق

ومؤدى نص المادة (۹) من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى الا بتسجيل عقد البيع  وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده فلا تنتقل إليه ويبقى العقار على ملك المورث، وينتقل منه إلى ورثته.

فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك فى ذات العقار فانه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفًا صحيحًا وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد. وعلى ذلك فإن عقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحا إلا أنه غير ناقل للملكية ولا تكون الافضلية إلا بعد التسجيل، ومع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ سالف الذكر.

نقض ١٩٦٦/١١/١ طعن ۷۳ س ۳۲ ق

ومفاد نص الفقرتين الاولى والثانية للمادة (۱۳) من القانون تنظيم الشهر العقاري رقم ١٤ السنة ١٩٤٦ أن المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطا لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث وانما تؤول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث إلى الوارث أثر يترتب على واقعة الوفاة. واكتفى المشرع في مقام تحديد الجزاء على عدم شهر حق الإرث بمنع شهر التصرف ذاته.

نقض ١٩٦٦/١١/١ طعن ٥٧ س ۲۳ ق

والمعول عليه هو الأخذ بنظرية الشريعة الإسلامية من اعتبار شخصية الوارث مغايرة لشخصية المورث ولذلك فلا محل للمفاضلة بين البيع الذى يصدر من المورث والبيع الذى يصدر من الوارث لصدورهما من شخصين مختلفين وتكون العبرة بتعرف المالك الحقيقي إذ يكون العقد الصادر من المالك هو العقد الصحيح.

 نقض ١٩٥٦/٦/٢٨ طعن ٧ س ٢٣ ق

تابع أحكام النقض عن بيع المورث والوارث

وأن المعول عليه فى القضاء المصري هو الأخذ بنظرية الشريعة الإسلامية من حيث اعتبار شخصية الوارث مغايرة لشخصية المورث . وعلى ذلك فلا يمكن تطبيق نظرية التفاضل بين البيع الذى يحصل من المورث والبيع الذى يحصل من الوارث لصدورهما من شخصين مخلفين.

 نقض ۱۹۳۱/۱۲/۳ طعن ۱۲ س 1 ق

 والبيع الصادر من المورث لا ينقل ملكية المبيع إلى المشترى منه الا بالتسجيل فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع وانتقل إلى ورثته من بعده بالإرث أذا هم باعوه وسجل المشترى منهم عقد شرائه انتقلت إليه ملكيته، أما الاحتجاج بقاعدة أن لا تركة إلا بعد سداد الديون

 وأن شخص الوارث يغاير شخص مورثه فلا محل لإجراء حكم التفاضل بين البيعين على اعتبار انهما صادران من متصرف واحد في حين انهما صادران من شخصين مختلفين ـ هذا الاحتجاج لا تأثير له على حكم انتقال الملكية بالتسجيل وفقا للمادة الاولى من القانون رقم ۱۸ لسنة ۱۹۲۳ الواجبة التطبيق على واقعة الدعوى والتي من مقتضاها ألا تنتقل الملكية حتى بين المتعاقدين إلا بالتسجيل

 وأن ليس للمشترى بعقد غير مسجل  إلا حقوق شخصية قبل البائع له فكما أن البائع بعقد غير مسجل يستطيع أن يبيع مرة ثانية لمشترى آخر تنتقل إليه الملكية بتسجيل عقده

فكذلك الوارث الذى حل محل مورثه فيما كان له من حقوق وما عليه من التزامات فى حدود التركة يملك أن يتصرف في العين التي يتلقاها بالميراث عن مورثه لمشتر آخر إذا لم يسجل المشترى من مورثه عقد شرائه وتنتقل الملكية إلى هذا المشترى الاخر بالتسجيل لبقائها حكما على ملك المورث.

 أما كون تصرف الوارث نافذاً أو غير نافذ في حق دائني التركة فهو بحث آخر ويظل حق الدائنين قائما فى الطعن فى هذا التصرف بما يخولهم القانون من حقوق في عذا الخصوص كما يبقى لهم حق تتبع أعيان التركة استيفاء لديونهم وفقا لأحكام الشريعة الغراء الواجب تطبيقها فى هذا الخصوص عملا بالمادة (٥٤) من القانون المدني القديم

 وإذن فمتى كان الحكم المطعون فيه قد تم على خلاف ذلك بأن قضى بصحة ونفاذ عقد البيع الحاصل من مورث الطاعن الثالث إلى مورث المطعون عليهم رغم صدور عقدى بيع مسجلين للطاعنين الاولين من ورثة نفس البائع دون أن يبين سببا قانونيا لإهدار هذين العقدين اللذين انتقلت بتسجيلها ملكية البيع إلى الطاعنين الأولين

ودون أن يبحث فيما إذا كانت تركة المورث البائع مستغرقة أم غير مستغرقة بالدين مع اختلاف الحكم شرعا في الحالتين بالنسبة إلى نفاذ أو عدم نفاذ التصرف فى حق الدائنين فإن هذا الحكم يكون قد خالف القانون بما يستوجب نقضه.

نقض ١٩٥٣/٢/٥ طعن ٤١٦ س ٢١ ق