الاضرار بالعين المؤجرة: مسؤولية المستأجر وواجبات المؤجر

الاضرار بالعين المستأجرة قضية ايجارية

تعتبر ظاهرة الاضرار بالعين المؤجرة من أهم القضايا التي تواجه العلاقة بين المؤجر والمستأجر حيث ينشأ عن هذه الأضرار نزاعات قانونية و مالية قد تؤدي إلى فسخ عقد الإيجار أو حتى إلى تعويضات مالية.

الاضرار بالعين المؤجرة والمسئولية

يعد المستأجر مسؤولا عن أي ضرر يلحق بالعين المؤجرة خلال فترة إيجارها ، سواء كان هذا الضرر ناتجًا عن سوء استخدامه أو إهماله أو تقصيره في صيانة العين المؤجرة .

مذكرات اخلاء العين للاضرار بها

مذكرة فى توافر شروط الحكم بالإخلاء لاستعمال المستأجر العين بطريقة مقلقة للراحة

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

ضـد

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى .

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة وقد قام المدعي عليه باستعمال العين المؤجرة له بطريقة مقلقة للراحة الأمر الثابت من المستندات المقدمة من المدعي .

ثانياً : دفوع المدعي عليه

في طلب المدعي إخلاء العين المؤجرة لاستعمال المستأجر العين المؤجرة له بطريقة مقلقله للراحة فإن المدعي يستند الي توافر شروط الحكم بإخلاء المستأجر أو طرده لاستعماله العين المؤجرة له بطريقة مقلقة للراحة وهما .

• الشرط الأول : استعمال المستأجر العين المؤجرة بطريقة مقلقة للراحة أو سماحة للغير بذلك ، وثابت ذلك أمام المحكمة مما قدم من مستندات.
• الشرط الثاني : أن يصدر ضد المستأجر حكم قضائي نهائي يثبت يقيناً وقوع فعل الإقلاق ، وثبت ذلك مما قدمه المدعي من مستندات .

إثبات واقعة استعمال المستأجر العين المؤجرة بطريقة مقلقة للراحة :

وفي هذا قضت محكمة النقض :

إن المشرع قد حدد وسيلة الإثبات القانونية لواقعة استعمال المكان بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى او بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة – أمام محكمة الإخلاء – بصدور حكم نهائي بذلك .

( الطعن رقم 1903 لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001 )

وقضت أيضاً أن :

النص في المادة 18من القانون رقم 136 لسنة 1981 على انه ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ……” إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضاره بسلامه المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة ” يدل على انه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لإساءة استعمال فتكون له حجية الأمر المقضي فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى  الإخلاء .

( الطعن رقم 72 لسنة 59 ق – جلسة 20/6/2001 )

ثالثاً : طلبات المدعي عليه

الهيئة الموقرة : وفق ما سبق فإن المدعي يصمم علي طلباته وهي :

• أولاً : الحكم لصالح المدعي وضد المدعي عليه بإخلائه من العين المؤجرة له لاستعمالها لها بطريقة مقلقة للراحة.
• ثانياً : إلزامه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مذكرة فى توافر شروط الحكم بالإخلاء

لاستعمال المستأجر بطريقة ضارة بالصحة العامة

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

ضـد

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../… م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة وقد قام المدعي عليه باستعمال العين المؤجرة له بطريقة ضارة بالصحة العامة وهو الأمر الثابت من المستندات المقدمة من المدعي .

– استعمال المستأجر للعين المؤجرة للسكني كحظيرة للمواشي فتنبعث منها الروائح الكريهة الضارة بالصحة والملوثة للبيئة

– استعمال المستأجر فناء المنزل في تربية الدواجن أو غيرها من الطيور لما ينبعث عنها من مخلفات وقاذورات ضارة بالصحة العامة .

– استعمال المستأجر العين المؤجرة في تربية الحيوانات الأليفة والغير أليفة كالثعابين والخنازير والقرود لما تسببه هذه الحيوانات من أمراض خطيرة كالكبد الوبائي “

ثانياً : دفوع المدعي وأسانيده

إن المدعي في طلبه الحكم بإخلاء المستأجر لاستعماله العين المؤجرة بطريقة ضارة بالصحة يرتكن إلي توافر شروط الحكم وهي :

الشرط الأول : أن يستعمل المستأجر العين المؤجرة بطريقة ضارة بالصحة العامة وهو الأمر الثابت من المستندات المقدمة .

الشرط الثاني : أن يصدر ضد المستأجر حكم قضائي نهائي يقطع بوقوع المخالفة  ” صورة رسمية من حكم نهائي في أحد جرائم الإضرار بالبيئة المنصوص عليها في قانون حماية البيئة “

وفى ذلك قضت محكمة النقض أن :

المشرع قد حدد وسيلة الإثبات القانونية لواقعة استعمال المكان بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى او بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة – أمام محكمة الإخلاء – بصدور حكم نهائي بذلك .

( الطعن رقم 1903 لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001 )

وقضت أيضاً أن :

النص في المادة 18من القانون رقم 136 لسنة 1981 على إنه ” لا يجوز للمؤجر إن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ……” إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة او ضاره بسلامه المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة ” يدل على انه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لإساءة استعمال فتكون له حجية الأمر المقضي فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى  الإخلاء”.

( الطعن رقم 72 لسنة 59 ق – جلسة 20/6/2001 )

ثالثاً : طلبات المدعي

وفق ما سبق فإن المدعي يصمم علي طلباته وهي :

• أولاً : الحكم لصالح المدعي وضد المدعي عليه بإخلائه من العين المؤجرة له لاستعمالها لها بطريقة ضارة بالصحة العامة .
• ثانياً : إلزامه المدعي المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مذكرة فى توافر شروط الحكم بالإخلاء

لاستعمال المستأجر بطريقة منافية لآداب

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

ضـد

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى.

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../… م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة وقد قام المدعي عليه باستعمال العين المؤجرة له بطريقة ضارة مخلة بالآداب وهو الأمر الثابت من المستندات المقدمة من المدعي ” قيام المستأجر بتحويل شقته لممارسة أغراض السحر والدجل والشعوذة – قيام المستأجر بتحويل المكان المؤجر لألعاب القمار- قيام المستأجر بممارسة بعض الأمور المخجلة كان يظهر عاريا في الشرفات أو جلوسه مع أشخاص آخرين في أوضاع نابية تخدش الحياء-  قيام المستأجر بتحويل المكان المؤجر لممارسة الدعارة  “

ثانياً : دفوع المدعي وأسانيده .

أن المدعي في طلبه الحكم بإخلاء المستأجر لاستعماله العين المؤجرة بطريقة مخلة بالآداب يرتكن إلي توافر شروط الحكم وهي ثبوت قيام المستأجر بارتكاب أحد الأفعال المخلة بالآداب ، ويتساوي مع ذلك سماح المستأجر لأخر بذلك صدور حكم جنائي نهائي يثبت ذلك طبقاً لنص المادة 18 فقره د من القانون رقم 136 لسنة 1981م .

د – إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة بالراحة ………. أو في أغراض منافية للآداب العامة ……. [ المادة 18 فقرة د من القانون 136 لسنة1981 ]

قضت محكمة النقض إن :

النص في المادة 18من القانون رقم 136 لسنة 1981 على انه ” لا يجوز للمؤجر إن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ……” إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضاره بسلامه المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة ” يدل على انه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لإساءة استعمال فتكون له حجية الأمر المقضي فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى  الإخلاء

( الطعن رقم 72 لسنة 59 ق – جلسة 20/6/2001 )

ثالثاً : طلبات المدعي

الهيئة الموقرة : وفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :

أولاً : الحكم لصالح المدعي وضد المدعي عليه بإخلائه من العين المؤجرة له لاستعمالها لها بطريقة مخلة بالآداب .

ثانياً : إلزام المدعي عليه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مذكرة فى توافر شروط الحكم بالإخلاء

لاستعمال المستأجر بطريقة ضارة بالعقار

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

ضـد

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى:

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة وقد قام المدعي عليه باستعمال العين المؤجرة له بطريقة ضارة بسلامة المبني وهو الأمر الثابت من المستندات المقدمة من المدعي ” تغير استعمال المستأجر لنشاط العين المؤجرة من مخزن أثاث إلى ورشة نجارة مما يترتب علية تهديه لسلامة المبني لاستعمال آلات ضارة كالمنشار الكهربائي وغيره – عدم قيام المستأجر بإصلاح صنابير المياه مما تسبب عنة تآكل في أرضية الحمام وجدرانه”

ثانياً : دفوع المدعي وأسانيده .

أن المدعي في طلبه الحكم بإخلاء المستأجر لاستعماله العين المؤجرة بطريقة ضارة بالمبني يرتكن إلي توافر شروط الحكم بالإخلاء بثبوت قيام المستأجر باستعمال العين المؤجرة بطريقة ضارة بالمبني ، وثابت ذلك بالحكم النهائي المقدم منه صورة رسمية وشهادة بنهائيته.

وفي ذلك قضت محكمة النقض :

إن المشرع قد حدد وسيلة الإثبات القانونية لواقعة استعمال المكان بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة – أمام محكمة الإخلاء – بصدور حكم نهائي بذلك .

( الطعن رقم 1903 لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001 )

وقضت أيضاً إن :

النص في المادة 18من القانون رقم 136 لسنة 1981 على انه ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ……” إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضاره بسلامه المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة ” يدل على انه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لإساءة استعمال فتكون له حجية الأمر المقضي فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى  الإخلاء

( الطعن رقم 72 لسنة 59 ق – جلسة 20/6/2001 )

وقضت أيضاً إن :

النص في المادة 18من القانون رقم 136 لسنة 1981 على انه ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ……” إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضاره بسلامه المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة ” يدل على انه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لإساءة استعمال فتكون له حجية الأمر المقضي فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى  الإخلاء”.

( الطعن رقم 72 لسنة 59 ق – جلسة 20/6/2001 )

ثالثاً : طلبات المدعي

وفق ما سبق فإن المدعي يصمم علي طلباته وهي :

أولاً : الحكم لصالح المدعي وضد المدعي عليه بإخلائه من العين المؤجرة له لاستعمالها لها بطريقة ضارة بسلامة المبني.

ثانياً : إلزام المدعي عليه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

الأضرار بالعين المؤجرة

أمثلة على الأضرار التي تقع على مسؤولية المستأجر:

• كسر الزجاج أو الأبواب أو النوافذ.
• إتلاف الأرضيات أو الجدران أو الأسقف.
• حدوث تسريب للمياه أو الحرائق.
• تلف الأجهزة المنزلية أو الإلكترونية.
• إهمال نظافة العين المؤجرة.

واجبات المؤجر:

يُلزم القانون المؤجر بإجراء الإصلاحات اللازمة للعين المؤجرة قبل تسليمها للمستأجر، كما يجب عليه إجراء الإصلاحات الجسيمة التي تلحق بالعين المؤجرة خلال فترة الإيجار.

أمثلة على الإصلاحات التي تقع على مسؤولية المؤجر:

• إصلاح عيوب البناء أو التسربات.
• إصلاح الأضرار التي تنتج عن الكوارث الطبيعية.
• إصلاح الأعطال التي تنتج عن قدم أو عيوب في العين المؤجرة.

الاستثناءات من مسؤولية المستأجر:

1. الاستهلاك الطبيعي: لا يُعدّ المستأجر مسؤولًا عن التلف الذي ينتج عن الاستخدام الطبيعي للعين المؤجرة.
2. الظروف القاهرة: لا يُعدّ المستأجر مسؤولًا عن الأضرار التي تنتج عن ظروف قاهرة مثل الحرائق  أو الزلازل.
3. أعمال المؤجر: لا يُعدّ المستأجر مسؤولًا عن الأضرار التي تنتج عن أعمال يقوم بها المؤجر أو من ينوب عنه.

التعويضات:

في حال لحق ضرر بالعين المؤجرة، يحق للمؤجر المطالبة بتعويض من المستأجر . ويجب على المؤجر إثبات الضرر وسبب وقوعه وتقدير قيمة التعويض.

الوقاية من الأضرار:

يُمكن للمؤجر والمستأجر اتّخاذ بعض الإجراءات للوقاية من الأضرار التي قد تلحق بالعين المؤجرة، مثل:

• إجراء فحص شامل للعين المؤجرة قبل تسليمها للمستأجر.
• توقيع عقد إيجار يتضمن شروطًا واضحة حول مسؤولية كل طرف.
• وضع ضمان مالي من المستأجر.
• التواصل بشكل منتظم بين المؤجر والمستأجر.

الأسئلة الشائعة:

ما هي مدة إصلاح الضرر الذي لحق بالعين المؤجرة؟

يعتمد ذلك على نوع الضرر وحجمه.

ما هي شروط فسخ عقد الإيجار بسبب الأضرار التي لحقت بالعين المؤجرة؟

تختلف شروط فسخ عقد الإيجار من دولة إلى أخرى.

ما هي أفضل طريقة للتعامل مع الأضرار التي تلحق بالعين المؤجرة؟

يجب على المؤجر والمستأجر التواصل بشكل منتظم للوصول إلى حلول مناسبة.

خاتمةالأضرار بالعين المؤجرة

يُعدّ موضوع الأضرار بالعين المؤجرة من المواضيع المهمة التي يجب على كل من المؤجر والمستأجر معرفتها وفهمها. ويجب على كلا الطرفين بذل الجهود اللازمة للوقاية من هذه الأضرار، والتعامل معها بشكل مسؤول في حال وقوعها.

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض